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20.10.2012 Mietrechtliche Aspekte der energetischen Gebudesanierung Frank Maciejewski Berliner Mieterverein e.V.

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 2 Modernisierung... Lrm, Dreck & Stress manchmal Wohnwertverschlechterungen (erhebliche) Mieterhhungen manchmal auch der Verlust der Wohnung Vertragsvereinbarungen prfen Tr zulassen/einstweilige Verfgung Hrte? Aufwendungsersatzansprche? Sonderkndigungsrechte Minderung & Schadensersatz? Mieterhhung berprfen (Belegeinsicht) Was droht Mietern? Was knnen Mieter tun?

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 3 10 Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) - Nachrstung bei Anlagen und Gebuden Heizkessel vor 1.10.1978 Dmmung von Heiz- und Warmwasserleitungen Dmmung unbegehbarer Geschossdecken Dmmung begehbarer Geschossdecken Aber... nicht jede Manahme ist eine Modernisierung Stichtage sind sptestens seit dem 1.1.2012 verstrichen. Was folgt daraus? Gewhrung der Sollbeschaffenheit oder Modernisierung?

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 4 Vorberlegung: Mietvertraglicher Ausschluss der Modernisierung? Anlsslich einer Mietermodernisierung wurde mietvertraglich hufig folgendes vereinbart: Der Vermieter verpflichtet sich, fr die Dauer von - [handschriftlich eingefgter Strich] Jahren weitere Modernisierungsmanahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzufhren.

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 5 Begriff der Modernisierung ( 554 BGB) Luxusmodernisierung? Anspruch gegen Vermieter auf Modernisierung? Wertverbesserungen durch bauliche Manahmen Energieeinsparmanahmen Wassereinsparung Schaffung neuen Wohnraums Schaffung eines aliud? auch Primrenergie

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 6 Modernisierungsankndigung Wer darf ankndigen? Wer darf entgegennehmen? Form? Was gehrt in die Ankndigung? Darf Mieter 3 Monate schweigen? Nachholbar? Korrigierbar? Vermieter; Ermchtigung durch Veruerer (BGH) Mietermehrheit; Zugangsbeweis Textform ( 126 b BGB) Bauzeiten- und Bauablaufplan; Bauskizzen? (BGH); Mieterhhung? Nein, nur bis zum Ablauf der Sonderkndigungsfrist (max. 2. Monate) Die erforderlichen Mitteilungen knnen nicht sukzessive durch sptere Schreiben nachgeholt werden. LG Berlin v. 21.8.2006 - 62 S 143/06 -

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 7 Welche Folgen hat eine fehlerhafte Modernisierungsankndigung? 1. 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB: Verschiebung des Mieterhhungseintritts um sechs Monate. 2. Verweigerung der Duldung... In jedem Fall?

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 8 Duldungsverhindernde Hrten des Mieters und seiner Familie vorzunehmende Arbeiten bauliche Folge vorausgegangene Verwendungen durch Mieter modernisierungsbedingte Mieterhhung Allgemeinblicher Zustand Prozentsatz? Welche Mieterhhung? Immer: Interessenabwgung

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 9 Duldung des Mieters Wie erfolgt sie? Ausdrckliche Zustimmung des Mieters Faktisches Dulden durch schlssiges Handeln Auenbereich (Handlungsbedarf des Mieters?) Umfang der Duldung (Mitwirkungspflichten?) Vertragliche Vereinbarungen

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 10 Bagatellmanahmen ( 554 Abs. 3 Satz 3 BGB) Was ist eine Bagatell-Modernisierung? Welches sind die Folgen? maximal 5%ige-Mieterhhung Unerhebliche Einwirkung auf Wohnung Entbehrlichkeit der Ankndigung kein Sonderkndigungsrecht

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 11 Sonderkndigungsrechte der Mieter ( 554 Abs. 3 Satz 2 BGB und 561 BGB) 554 Abs. 3 Satz 2 BGB nach Zugang der Mod.-Ankndigung 561 BGB nach Zugang der Mieterhhung Beispiel: Zugang der Ankndigung: 17.6. Zugang der Kndigung beim V.: sptestens 31.7. Ende des Mietverhltnisses: 31.8. Beispiel: Zugang der Mieterhhung: 17.6. Zugang der Kndigung beim V.: sptestens 31.8. Ende des Mietverhltnisses: 30.10. 554 Abs. 3 Satz 2 BGB spart 1 Monat 561 BGB nur sinnvoll bei wirksam vereinbartem Kndigungsausschluss

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 12 Aufwendungsersatz ( 554 Abs. 4 BGB) Erforderlichkeit (Aufwandsminderungspflicht) Anrechnung ersparter Aufwendungen Verzug des Vermieters? Vorschuss Aufwendungen als Modernisierungskosten? Vertraglicher Ausschluss? Verjhrung = Entwertung des Aufwendungsersatzanspruches

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 13 Modernisierung als Kndigungsgrund fr den Vermieter Duldungsverweigerung des Mieters Nur vorbergehende Unbenutzbarkeit der Wohnung Teilkndigung nach 573 b BGB Umbau und Wegfall der Wohnung

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 14 Schadensersatzansprche des Vermieters Ein Mieter, der sich gegen eine Duldungspflicht gewandt hat und sich mit einer Klage hat berziehen lassen, schuldet Schadenersatz wegen der verzgerten Modernisierungsarbeiten ab dem Zeitpunkt, zu dem er positive Kenntnis von seiner Duldungspflicht erhalten hat. AG Wedding v. 22.12.1983 - 6 C 448/83 - Mieter, die eine Modernisierung erst dulden, nachdem ihnen dies gerichtlich im Duldungsprozess nahe gelegt wurde, machen sich nicht schadenersatzpflichtig. AG Charlottenburg v. 15.2.2011 - 214 C 108/10 - Vorprozessuale Anwaltskosten: Die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch einen Grovermieter ist jedenfalls dann im Rahmen der Durchsetzung von Modernisierungsmanahmen erforderlich, wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. AG Hamburg-St.Georg v. 22.3.2011 - 915 C 604/10 -

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 15 Folgen eigenmchtigen Verhaltens des Vermieters bei berechtigter Duldungsverweigerung Grundstzlich: Anspruch auf Rckbau Beispiel: Der Einbau einer modernen lzentralheizung mit hherer Energieeffizienz statt einer funktionsfhigen letagenheizung ist eine Modernisierung und keine Instandsetzung. Erfolgt der Einbau aber ohne frmliche Ankndigung und ohne Zustimmung des Mieters, kann der Mieter Wiedereinbau einer Etagenheizung verlangen. LG Berlin v. 14.9.2009 - 67 S 345/08 -

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 16 Gewhrleistungsrechte des Mieters whrend der Baumanahmen und danach Grundsatz Die Duldungspflicht des Mieters wegen der Modernisierung der Mietsache lsst seine Gewhrleistungsansprche unberhrt. Minderung Mngelbeseitigungsanspruch Beispiel: Die Beeintrchtigungen durch Lrm und Staub etc. whrend einer Modernisierungsmanahme berechtigen den Mieter selbstverstndlich zur Mietminderung. BGH v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08 - Beispiel: Fhrt der Betrieb einer neuen Heizungsanlage zu einer Geruschbeeintrchtigung in der Wohnung, kann der Mieter die Wiederherstellung der anfnglich vertraglich geschuldeten, geringeren Geruschkulisse verlangen. LG Landshut v. 6.3.2002 - 13 S 3027/01 - KNFTIGE RECHTSLAGE ??: 536 Absatz 1a BGB Fr die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit auer Betracht, soweit diese auf Grund einer Manahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach 555b Nummer 1 dient.

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 17. Die Mieterhhung nach Modernisierung Mieter hat der Manahme entweder (schlssig) zugestimmt oder aber war zur Duldung verpflichtet. Voraussetzungen fr die Mieterhhung: Bauarbeiten abgeschlossen ein wirksames Mieterhhungsverlangen in Textform unter Benennung der einzelnen Modernisierungsmanahmen, nach Kosten fr jede Wohnung aufgeschlsselt

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 18. Die Mieterhhung nach Modernisierung 11%ige Modernisierungsumlage mglich, wenn die allgemeinen Wohnverhltnisse auf Dauer verbessert nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser Manahmen aufgrund von Umstnden, die Vermieter nicht zu vertreten hat Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhht z.B. Manahmen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) Nachhaltig ist die Einsparung schon dann, wenn berhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Fr den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. BGH v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01 -

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 19 Welche Kostenbestandteile fhren zu keiner Mieterhhung? ffentliche Mittel ( 559 a BGB) Fllige Instandhaltungen gehren nicht zu den Modernisierungskosten (Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten). Darf die Mieterhhung die Energieeinsparung bersteigen? (Disparitt) Ja, BGH v. 3.3.2004 - VIII ZR 149/03 - Aber: Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gem 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfr notwendig waren. Unntige, unzweckmige oder ansonsten berhhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH v. 17.12.2008 - VIII ZR 41/08 -

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 20. Die Mieterhhungserklrung ( 559 b BGB) Zeitpunkt Form Erluterung Umlegungsmastab Wirkung der Erklrung Abschluss der Arbeiten und Rechnungen (BGH) Textform ( 126 b BGB) BGH: Bezugnahme auf Ankndigung Wrmebedarfsrechnung entbehrlich Keine Nachbesserung billig & gerecht ( 315 BGB): Wohnflche 559 b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 BGB

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 21 Was tun bei Zweifeln an der Berechtigung der Mieterhhung nach 559 ff. BGB? Erhhungsbetrag nicht zahlen? Fristlose Kndigung wegen Zahlungsverzugs bzw. ordentliche Kndigung droht!! (BGH v. 18.7.2012) Besser: und Inanspruchnahme von Rechtsberatung Bei andauernden Zweifeln: Zahlung unter Vorbehalt und sptere Rckzahlungsklage oder Erhebung einer Feststellungsklage. Zweifel ausrumen durch Belegeinsicht

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 22. Die Mieterhhung nach Modernisierung Wie lange muss der 11%ige Modernisierungszuschlag gezahlt werden? Beeinflusst der Modernisierungszuschlag die ortsbliche Vergleichsmiete? Wie verhlt sich der Modernisierungszuschlag zur Jahressperrfrist und zu der 20%igen Kappungsgrenze? Unbegrenzt. Er verschmilzt mit der Grundmiete. Er spielt bei der Jahressperrfrist keine Rolle und bei der...... Kappungsgrenze erst ab dem vierten Jahr.

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 23 Modernisierungsvereinbarungen 554 Abs. 5 BGB steht dem Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung nicht entgegen. LG Berlin v. 5.11.2001 - 62 S 280/01 - Aber: Eine formularmige Regelung im Wohnungsmietvertrag, in der der Mieter sein Einverstndnis mit zuknftigen Modernisierungsarbeiten erklrt, ist unwirksam. LG Leipzig v. 20.2.2009 - 8 O 3429/08 - Vorsicht Falle: Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingefhrt (hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von 305 BGB gestellt. LG Berlin v. 31.1.2012 - 63 S 233/11 - und Die formularvertragliche Vereinbarung zur Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden ist unwirksam. LG Berlin v. 31.1.2012 - 63 S 233/11 -

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 24 Resmee... Geltendes Recht (BGH!) und noch mehr die sog. Reform bercksichtigen Mieterinteressen zu wenig. Kritikpunkte: 11%ige Kostenumlage kann zu erheblicher Mieterhhung fhren (auch bis zu 100%). Keine Mieterhhungs-Obergrenze. Energieeinsparung fhrt fast nie zur Warmmietenneutralitt. Hrteeinwand greift zu selten (AbwgungKlimaschutz). Modernisierungsankndigung zu unkonkrekt (BGH!). Aufwendungsersatzanspruch vielfach wertlos (BGH!). Energieeinsparung kann zu unsinnigen und schdlichen Folgen fhren (Schimmelpilz; Verdunkelung).

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Frank Maciejewski - 20.10.2012 25 Danke fr die Aufmerksamkeit.