33. immobiliengespräch vom 17. febr. 2011
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Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?TRANSCRIPT
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Herzlich willkommen zum 33. Schweizer Immobiliengespräch
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Heutiges tHema
Anlagestrategien institutioneller Investoren: Core oder Kreativität?
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Dr. John Davidson Hochschule Luzern
Dr. John Davidson, CAIA
Anlagestrategie institutioneller Investoren: Core oder Kreativität
Immobiliengespräche 17. Februar 2011
Folie 2 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
- Einführung
- Referate
- Ulrich Prien, KPMG
- Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner AG
- Ulrich Braun, Credit Suisse
- Q&A
Agenda
1. Investorenverhalten: Corporate Finance
Implications
Confirmation bias Individuals tend to look for evidence that supports their beliefs
Overconfidence bias and groupthink
Lead to an overreliance on complex statistical models and results in asset bubbles
Short-term thinking Creates boom and bust investment periods
Recent memory bias
Investors depend on the past too much to predict the future
These biases lead to poor risk managment, market misvaluations, and volatility.
Source: Sullivan, R. “Taming Global Village Risk.” The Journal of Portfolio Management. Summer 2008, p. 58-67.
Folie 4 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson 17.02.2011
1. Investorenverhalten: Nettoanfangsrenditen
Source: Jones Lang LaSalle, August 2009
Folie 5 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
2. Yield Spread: Schweizer Renditeliegenschaften
Positiver Yield Spread:
- Schweizer Immobilien immer noch attraktiv, aber…
Source: Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporat Finance (Schweiz) AG, 2010
Folie 6 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
3. Zyklische Immobilienmärkte: Timing!
Source: Allianz 2011
Folie 7 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
- Positive Yield Spread, aber…
- Zyklische Immobilienmärkte
- Anlagedruck
- Regulatorische Umfeld
Ausgangslage
Core oder Kreativität?
Folie 8 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
- Ulrich Prien, KPMG
- Wie Schweizer Institutionelle investieren
- Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner AG
- Welche Risiken mit B-/C-Lagen verbunden sind
- Ulrich Braun, Credit Suisse
- Voraussetzungen an den Investor für «exotischere» Themen
Referenten
Folie 9 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
www.hslu.ch/immobilien
Folie 10 © Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ Dr. John Davidson
Immobilien an der HSLU
IFZ www.hslu.ch/immobilien
Technik und Architektur www.hslu.ch/immobilien
– BSc BA Controlling &Accounting:
Wahlmodul Immobilien
– BSc BA Finance & Banking:
Wahlmodul Immobilien
– BSc BA Immobilien
– MSc Banking & Finance:
Wahlmodul: Real Estate
– MAS Immobilienmanagement
– Seminare/Tagungen
– Projekte/Publikationen
– Diverse Forschungsprojekte
– CAS Immobilienbewertung
– MAS/DAS Bauökonomie
– CAS Projektmanager Bau
– Seminare/Tagungen
– Projekte/Publikationen
– Diverse Forschungsprojekte
Mehr Informationen: www.hslu.ch/immobilien
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Ulrich Prien KPmg, Corporate Finance & real estate
CORPORATE FINANCE & REAL ESTATE
Anlagestrategien institutioneller Anleger: Core oder Kreativität?Ulrich Prien KPMG Real EstateUlrich Prien, KPMG Real Estate
Schweizer Immobiliengespräche, 17. Februar 2011
ADVISORY
Lemminge vs. Alternativen ?
"Whit Wild Di Fil (1957) Di S d i k di h B d t t Alb t d ht
• Lemminge begehen kollektiven Selbstmord, indem sie sich von einer Klippe ins Meer stürzen. Stimmt nicht !
• "White Wilderness„ Disney Film (1957) : Die Szenen wurden im kanadischen Bundesstaat Alberta gedreht, wo es gar keine Lemminge gibt. Um den Eindruck einer Massenwanderung zu erzeugen, wurden gekaufte Lemminge auf eine Drehscheibe placiert, die dann in Rotation versetzt und aus allen möglichen Kamerawinkeln gefilmt wurde. Schlussendlich halfen die Disney-Leute nach, schubsten und warfen die wenig lebensmüden Lemminge in den Abgrund. Ein Massenmord an Tieren im Dienste der Illusionsfabrik
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Hollywood.
(Quelle: Wikipedia)
Core oder Kreativität ?
Immobilienfonds: Agios / Disagios
Die KLIPPE ?
Quelle: Bloomberg, UBS WMR 18.1.2011
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Core oder „Alle suchen das Gleiche“
Investition in Schweizer Renditeliegenschaften mit hoher Wertstabilität
Regionale Allokation
Investment Stile
Sektorale Allokation Investitionsvehikel
Schweiz
Europa
Core
Core PlusBüro
Wohnen Private Public
Direkte Immo Investitionenin
GlobalValue Add
Opportunistic
Verkauf
Industrie
Spezial-immobilien
Equity• Direkte Immo-
bilienanlagen
• IndirekteImmo-bilienanlagen
• Investitionenin börsenkotierteImmobiliengesell-schaften
immobilien
Fokus Schweizer Pensionskassen
Debt
• DirekteAnlagen(Hypotheken, Mezzanine)
• IndirekteAnlagen Investments über
• Investitionenin kodierte Immobilien-und Hypothekar-anlagen (ABS, MBS, CMBS, usw.)
Steckbrief: Wohnliegenschaften
Quelle: KPMG Real Estate
Steckbrief: Geschäftsliegenschaften
Investments überz.B. Private Equity Real Estate Funds
g an sehr guter Mikrolage in der Nähe
der Zentren in gutem Zustand, mit keinem/sehr
niedrigem Sanierungsbedarf in kurzer und mittelfristiger Frist
g Geschäftsquartiere der Schweizer
Kernstädte
Hauptmieter mit langfristigem Mietvertrag oder guter Mietermix
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und mittelfristiger Frist vollvermietet kein Unterhaltsstau, geringer Leerstand
Was macht Core so attraktiv?
300
350
Immobilienanlagen 1997 - 2010
• Schweiz mit guten Fundamentaldaten im aktuellen Umfeld
100
150
200
250 • Direktanlagen in der Finanzkrise als „Fels in der Brandung“
• Technischer Zinssatz: Nicht höher als 4.5 % - nicht tiefer als Rendite für 10-jährige Bundesanleihen (Empfehlung der Kammer der Pensionskassenexperten ) z B :WUPIX‐A
0
50
100
3.01
.199
7
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0
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.201
0
Kammer der Pensionskassenexperten ), z.B. : Technischer Zinssatz: 3.00 %
Steigende Lebenserwartung (zusätzlich notwendige Rendite): +0.50 %
Kosten für die (Vermögens-)Verwaltung: +0.25 %N t di R dit T t l 3 75 %
WUPIX‐F
KGAST Immo‐Index
SPI
Efficient Frontiers Schweiz, 1979 - 2008
03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03
Quelle: SIX, WuP, KGAST
Notwendige Rendite Total: 3.75 %
• Anlagerichtlinien / Regulatorien schränken risikoreichere Investitionen von institutionellen Investoren ein
• Verbesserung des Rendite – Risikoprofils im Portfolio, d.h. möglichst hohe Rendite bei tiefer Volatilität
• Keine Wechselkursrisiken resp. Kosten zur Absicherung
• Partieller Inflationsschutz
• Tiefe Fremdkapitalkosten / Leverage
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Quelle: Prof. M. Hoesli (Universities of Geneva and Aberdeen)
Alternativen: Bonds ?
6%
7%
6%
7%
Ankaufsrendite
Zürich (erstklassige Büroimmobilien) London (erstklassige Büroimmobilien)
3%
4%
5%
6%el
d s
pre
ad
3%
4%
5%
6%
eld
sp
read
Rendite Staatsanleihe (10 Jahre)
0%
1%
2%
Ren
dit
en /
Yie
0%
1%
2%
Ren
dit
en /
Yie
Yield Spread
Ankaufsrendite im Vergleich zu Obligationen attraktiv
Quelle: Bloomberg; KPMG; JLL
-2%
-1%02 03 04 05 06 07 08 09 10
Jahr-2%
-1%02 03 04 05 06 07 08 09 10
Jahr
Sinkende Nettorenditen im Direktmarkt
Fazit:
Der hohe Investitionsdruck führt zu steigenden Preisen und sinkenden Nettoankaufsrenditen
Angebotslücke
Anlagegefässe haben Mühe, ihre Portfolios mit adäquaten Objekten zu erweitern und der ungebrochenen Nachfrage gerecht zu werden
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ungebrochenen Nachfrage gerecht zu werden
Hohe Agios bei indirekten Immobilienanlagen
5
Any other ideas ?
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Quelle: www.cartoonstock.com
Anlageuniversum indirekte Immobilienanlagen Core/Core Plus Schweiz
Standort- und Objektqualität
Tief
C St t i i Si
B-/C-Lagen
Core-Strategie im engeren Sinn
Hoch
Regionaler Fokus
Core
Objekt-Repositioning
SpezialGewerbeGeschäft
Guter Zustand
Tiefer Leverage
HaltenVerkaufModernisie-rungen
Projekt-entwicklungen
Nutzung/SegmentKerngeschäft Wohnen
HochCore
Infrastrukturanl.
HospitalityServiced Living
Entwicklungsproj.
Sustainability
Logistikimmob.Luxusimmob.Industriebrachen
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Themen
PPP Spezialbauten
Anlageuniversum indirekte Immobilienanlagen Core/Core Plus Schweiz
Standort- und Objektqualität
Tief
C St t i i Si
Positionierung von bestehenden Immobilienfonds
B-/C-LagenUBS Direct Residential
Core-Strategie im engeren Sinn
Regionaler Fokus
Objekt-Repositioning Fid Fund Residential /
UBS Foncipars
HochCore
SpezialGewerbeGeschäft
Guter Zustand
Tiefer Leverage
HaltenVerkaufModernisie-rungen
Projekt-entwicklungen
Nutzung/SegmentKerngeschäft Wohnen
HochCore
Infrastrukturanl.
HospitalityServiced Living
Entwicklungsproj.
Sustainability CS REf Fund HospitalityCS REF Fund Green Project
Sarasin AST
CS REF LivingPlus
Logistikimmob.Industriebrachen Streetbox REFPeach Property Luxusimmob.
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PPP Spezialbauten
Themen
Pro & Contra
Pro:
-+Contra:Pro:
Verjüngung / qualitative Verbesserung des Bestandesportfolios durch nachhaltige Projektentwicklungen
V b d Di ifik ti f St f
Contra: Erhöhte Risiken (z.B. Projektentwicklungsrisiken,
Betreiberrisiken etc.) werden teilweise nicht adäquat mit zusätzlicher Rendite entschädigt
Di Alt ti i T il i Verbesserung der Diversifikation auf Stufe Gesamtportfolio durch Minimierung segmentspezifischer Risiken
Renditepotenzial bei Sondernutzungen
Die Alternativen weisen zum Teil eine eingeschränkte Liquidität auf
Und,
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Das Kapital fliesst in volkswirtschaftlich sinnvolle Projekte (Bestandeserneuerung, Hotellerie, Green Buildings)
Geringe Auswahl
Marktkapitalisierung [per 31.01.2011]
Core Alternativen
59%22%
19%UBS SIMA [CHF Mio. 5,394]
CS SIAT [CHF Mio. 2,059]
UBS ANFOS [CHF Mio. 1,729]
Core
58%32%
10% CS LIVING PLUS [CHF Mio. 2,114]
CS PROPERTY PLUS [CHF Mio. 1,169]
UBS DIRECT RES [CHF Mio. 363]
Alternativen
5 0 CHF MioMarktliquidität [Rollender Durchschnitt der nach Marktkapitalisierung gewichteten Tageshandelsvolumen]
[Total CHF Mio. 9,182] [Total CHF Mio. 3,646]
4.0
5.0 CHF Mio.
3.0
2.0
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1.0
11.2.1114.1.1115.12.1017.11.1020.10.1022.9.10
Quelle: SIX, SFP
Alternative Ausland
Vermögensallokation Pensionskassen Schweiz:
< 0.2% Immobilien Ausland
13 8% Di kt I bili l CH13.8% Direkte Immobilienanlagen CH
6.9% Indirekte Immobilienanlagen CHQuelle: Lusenti & Partner, 13. Swiss Institutional Survey
Warum ? Ziemlich schlechte Erfahrungen mit internationalen Immobilienanlagen …..
Gute und stabile Performance von Schweizer Immobilienanlagen
Warum ?
Bis 2009 gemäss BVV geringe internationale Allokation möglich (5%)
Wechselkursthematik
Fehlende Marktkenntnisse
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Fragen zur Anlagestrategie und zur Produkteauswahl
Alternative Ausland
Positive Diversifikationseffekte
Quelle: Pacific Star / Henley Business School (2009)
Das Vertrauen in nicht-kotierte Immobilienanlagen hat arg gelitten. Kapitalaufrufe sind noch schwierig und die Banken halten sich mit Finanzierungen zurück
Aber ?
Neue Regulatorien und erhöhte Transparenzvorschriften
Banken sind die unverhofften neuen Immobilieneigentümer nach der Krise und werden diese wohl über längere Zeit im Bestand halten – entsprechende Work-out Prozesse laufen erst an
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Die Transaktionsvolumen beginnen sich langsam wieder zu normalisieren - ein Einstieg kann interessant sein
KEY POINTS
Es gibt wenige adäquate Alternativen zum Core-Segment Alternativen mit vergleichbarem Risiko/Rendite Profil bestehen hauptsächlich durch weitereAlternativen mit vergleichbarem Risiko/Rendite Profil bestehen hauptsächlich durch weitere
Differenzierung innerhalb des Core-Segments respektive Neupositionierung im Core Plus-Segment
Bei Alternativen mit höherem Risko/Rendite Profil werden die Mehrrisiken gegenüber der Core-St t i t il i i ht dä t t hädi tStrategie teilweise nicht adäquat entschädigt
Rendite
Opportunistic
Core plus
Value Added
Opportunistic
Ü
Risiko
Core Core
Quelle: KPMG Real Estate
Core
Aus Diversifikationsgründen, aufgrund von strukturellen Überlegungen oder bei der Erzielung einer Mehrrendite gegenüber Core können Alternativen Sinn machen
Auslandinvestitionen sollten wieder zu einem Thema werden. Spezifische Aspekte wie Mindestinvestitionssummen, Marktkenntnisse und Produktestrukturen
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p p ,wirken als Hemmschuh
13
Danke für Ihre Aufmerksamkeit!
KPMG AGBadenerstrasse 172CH 8026 Zü i hCH-8026 Zürich
Ulrich PrienPartner, Corporate Finance & Real EstateTel +41 44 249 21 77Mob +41 79 541 82 09Mob +41 79 541 82 [email protected]
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Ulrich Braun Credit suisse, real estate asset management
Anlagestrategien institutionellerInvestoren: Core oder Kreativität?Zürich, 17. Februar 2011Ulrich Braun, Leiter Immobilienstrategie & -beratung
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 2
Real Estate Asset Management Schweiz Wichtigste Zahlen und Fakten
Grösster Anbieter von Immobilienanlageprodukten in der Schweiz mit verwalteten Vermögen von CHF 27.4 Mrd. per 31. Januar 2011. In rund 1100 Liegenschaften bestehen 74‘000 Mietverhältnisse
Die verwalteten Produkte umfassen:– 4 kotierte Immobilienfonds mit Fokus auf Schweizer Immobilienanlagen– 4 Immobilienfonds für institutionelle oder qualifizierte Anleger mit OTC-Handel; drei Fonds
fokussieren auf die Schweiz, einer ist global ausgerichtet– 3 Immobilienanlagegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung– 1 kotierte Immobilien-Aktiengesellschaft
Anzahl Mitarbeitende: rund 110
Zürich, Sihlcity Basel, Messeturm Genève, Confédération Centre Sidney, Golbourn Street
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 3
Kern-Satelliten Strategie
Kern
- Diversifiziertes Kernportfolio als strategisches Zentrum eines Immobilienportfolios
- Direkte oder indirekte Investitionen in Mehrfamilienhäuser, Büro- und Verkaufsflächen
Satelliten
- Aufgreifen von langfristigen Trends –Diversifikation durch andere Marktzyklen
- Potenzial für überdurchschnittliche Renditen
- Indirekte Investitionen in Seniorenimmobilien, Hotels oder Auslandimmobilien
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 4
Was sind Spezialimmobilien und für welche Investoreneignen sie sich?
Spezialimmobilien dienen einer sehr spezifischen Nutzung
Die Immobilien sind “massgeschneidert” auf ihre Verwendung –eine Umnutzung erzeugt üblicherweise sehr hohe Kosten
Oftmals besteht Potenzial für höhere Renditen – die Liegenschaften sind aber auch risikobehafteter als klassischeWohn- und Geschäftshäuser
Beispiele: Hotels, Freizeitimmobilien, Verkehrs- und Infrastrukturimmobilien (z.B. Bahnhöfe, Flughäfen, Tankstellen, Parkhäuser), Sozialimmobilien (Seniorenresidenzen, Kliniken, etc.)
Investoren benötigen i.d.R. gute Marktkenntnis sowie einen langenAnlagehorizont
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 5
Seniorenimmobilien-Fonds
Betreiber-Immobilien
Know-How für Interpretation derKennzahlen
Lange Mietverträge bietenInflationsindexierung
Spezifisches Know-How bezüglich Spital-und Pflegeheimlisten, etc. ist unabdingbar
Die Alterung der Bevölkerung betrifft alleRegionen der Schweiz – entsprechendweisen auch Standorte ausserhalb dernormalen Zielregionen ein Potenzial auf
Charakteristiken von Investitionen in Senioren- und Gesundheitsimmobilien
Lonay, Domaine de La Gracieuse
CHF 45.0 Mio.
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 6
Hospitality-Immobilienfonds
Betreiber-Immobilien
Know-How für Interpretation derKennzahlen erforderlich
Regelmässiger, signifikanterUnterhaltsbedarf
Langfristige Mietverträge bietenInflationsindexierung
Ungewöhnliche regionale Diversifikation
Erhöhte Renditen möglich
Charakteristiken von Investitionen in Hospitality-Immobilien
Davos, Hotel Stilli Park
CHF 155 Mio.
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 7
Internationaler Immobilienfonds
Einschätzen der unterschiedlichenMarktzyklen sowie Marktselektion –Sicherstellung der Nähe zum Markt durchlokale Präsenz
Rechtliche Fragen – Eigentumssicherheit, Erwerb von Grund und Boden, etc.
Know-How zu Besteuerung derImmobilien sowie Rückführung der Erträge
Optimale Konstruktion des Anlagegefässes
Property Asset Management
Fremdwährungsabsicherung
Charakteristiken von Investitionen in Ausland-Immobilien
Toronto (Kanada), 160 Bloor Street East
CHF 87.7 Mio.
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 8
Betreiber- und Mieterthemen
Indirekte Investition
Spezifisches Know-How
Diversifikation
Fazit
Einschätzung der Gegenparteien ist viel aufwändiger als bei Core-Investitionen in der Schweiz
Aus den genannten Gründen ist die Investition in Themen und/oder Ausland-Immobilien in der Regel nur durch Immobilienfonds oder –aktiengesellschaftensinnvoll
Erfolgreiche Investitionen in Spezial- oder Ausland-immobilien setzen hohes spezifisches Wissen voraus
Investitionen in Themen und/oder Ausland-Immobilien bieten Diversifikationsmöglichkeiten im Portfolio
Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 9
Credit Suisse Real Estate Asset ManagementIhr Ansprechpartner
Ulrich Braun
Real Estate Strategies & Advisory
Director
Tel. +41 44 332 58 08
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Real Estate Asset ManagementFebruar 2011 Slide 10
Disclaimer
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das näCHste immobiLiengesPräCH Wert von Architektur und Design: Bessere Renditen durch Stararchitekten?donnerstag, 17. märz 2011, 17.30 uhr im Kongresshaus Zürich