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1
Fokus Investment
Der deutsche Immobilienmarkt im Spannungsfeld des Weltgeschehens
23. September 2020
Jörg RitterGeschäftsführender Direktor
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Globale Risiken
war da noch was außerhalb von Corona?
Welches sind die drei größten
Risiken
für die globale Wirtschaft
in den nächsten zwei Jahren?
NEIN
außer ein bisschen Brexit und
Fortbestehen der
Handelskonflikte
-
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Stimmungslage isteher vorsichtig
Sind die Einschätzungen
für die globale Wirtschafts-
entwicklung der nächsten
zwei Jahre optimistischer
oder pessimistischer geworden?
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Hoffnung auf den wissenschaftlichen Fortschritt
Welches sind die drei größten
Chancen für die globale Wirtschaft
in den nächsten zwei Jahren?
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0
10
20
30
40
50
60
UK Germany France Italy Spain
Composite PMI
Apr-20 May-20 Jun-20 Jul-20
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0GDP % QoQ
Q1 Q2
Aber: das Schlimmste liegt hinter uns…. hoffentlich
Der Lockdown hat tiefe Spuren hinterlassen
5
In allen europäischen Ländern gab es im Q2
einen massiven wirtschaftlichen Einbruch
Seit dem Tiefpunkt im April verbessern sich
die Einschätzungen von Monat zu Monat
Quelle: Eurostat; Markit PMIs
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Positiver Ausblick unter großer Unsicherheit
6
Quelle: Consensus Forecasts,
August 2020. * Germany, USA,
Canada & Sweden. Die Prognosen sind mit großer Unsicherheit behaftet.
Eine vollständige Erholung wird in den meisten Ländern frühestens 2022 erfolgen
-11,7-10,2 -9,9 -9,6
-7,9-6,4 -6,1 -5,7 -5,6
-5,3 -5,2 -4,6 -4,4
6,95,7 6,4
7,25,7 5,3 5,0
3,8 4,42,5
4,0 3,7 3,1
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
2020
2021
BIP-Prognosen: Median und Spannen (% p.a.)
Nur einzelne Länder* dürften vor dem Ende 2022 wieder auf
Vor-Krisen-Niveau angelangt sein.
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102,2100,9
102,5
104,8
98,998,0
70
75
80
85
90
95
100
105
Euro Area UK Germany France Italy Spain
Einzelhandelsumsatz-Index EU(Jan. 2020 = 100)
Feb-20 Mar-20 Apr-20 May-20 Jun-20
Konsum ist ein wesentlicher Faktoreiner schnellen Erholung
7
Quelle: Refinitiv
Europaweit sind die
Einzelhandelsumsätze nach einem
starken Einbruch
wieder annähernd auf
Vor-Krisen-Niveau angestiegen
-
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Prognose
1 Jahr 3 Jahre
Beschäftigung Anzahl der Erwerbstätigen
LöhneHöhe des verfügbaren
Einkommens
Sparquote/
Private Darlehen
Konsumentenkredite vs
höherer Sparneigung
kompensieren sich
Vertrauen Konsumbereitschaft
Andere Wege des
Konsums
Außerhalb von
Einzelhandels-immobilien
8
Aber: Die Erholungwird Zeit benötigen
Quelle: Refinitiv
Die Einzelhandelsumsätze
haben sich erholt,
aber die Treiber der
Konsumausgaben sind vielfältig
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Es fließt weiterhin sehr viel Kapital nach Europa
Global
Asien-Pazifik
Amerika
Europa
Naher Osten
0.9
2.6
1.0
0.7
0.8
0.6
1.1
4.18.6
8.8
11.9
8.1
Globale Kapitalquellen
Investoren, deren Kapital aus mehreren Regionen stammt
0.1
0.9
1.0
2.2
8.7
2.3
5.4
0.2
0.4
Source: JLL
5.4
6.3
Inter-Regionale Kapitalflüsse H1 2020
-
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468
215
161
92
453
231
133
89
321
145 116
60
0
100
200
300
400
500
Global Amerika EMEA Asien-Pazifik
H1 2018 H1 2019 H1 2020
Immobilienmärkte sind nicht immun
10
Mrd
. U
SD
H1 2020 vs H1 2019
-29%
H1 2020 vs H1 2019
-37%
H1 2020 vs H1 2019
-13%H1 2020 vs H1 2019
-32%
Transaktionsvolumen H1 2018 - H1 2020
-
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0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
Mixed Use
Alternatives
Healthcare
Hotel
Retail
Industrial
Multifamily
Office
H1 2020 H1 2019
-34%
-50%
1%
-22%
-57%
-24%
-13%
-33%
Mrd. €
Defensive Sektorenschlagen sich deutlich besser
11
-
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Investments in Logistik- und Wohnimmobilienstützen die Märkte in EMEA
Anteil der Sektoren am
gesamten Transaktionsvolumen
H1 2020 im Vergleich zum
Zehnjahresdurchschnitt (2010-2019)
Zehnjahresdurchschnitt
40
Mrd
. €
94
Mrd
. €
(G
esa
mtja
hr)
13
44
14
22
6 16
27
38
-
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Immobilien bleibeneine gesuchte Assetklasse
13
Quelle: Preqin, Juli 2020
$88
0
20
40
60
80
100
120
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Ju
l 2
0
Mrd
. $
“Dry Powder” in EuropaNeue Fonds in Europa
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
20
40
60
80
100
120
140
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
201
8
201
9
202
0 Y
TD
Mrd
. $
Aggregate Capital Raised ($US billions)No. of Funds
Kapital (Mrd. $)
Anzahl der Fonds
-
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92
43
575
341
0
100
200
300
400
500
600
TransaktionsvolumenImmobilien 2019
TransaktionsvolumenImmobilien H1 2020
bis unter 2 Jahre 2 bis unter 4 Jahre
14
Der Kapitalanlagedruck ist groß
Rückzahlungen aus auslaufenden
Staatsanleihen müssen neu
investiert werden
Auslaufende 10-jährige Staatsanleihen
Quelle: Deutsche Bundesbank, JLL
Mrd. €
Anleihen der öffentlichen Hand nach Restlaufzeit,
Stand Juni 2020
-
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-1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1990 Q2 1993 Q2 1996 Q2 1999 Q2 2002 Q2 2005 Q2 2008 Q2 2011 Q2 2014 Q2 2017 Q2 2020 Q2
Bürospitzenrendite* High Street Spitzenrendite*Umlaufrendite langfristiger Staatsanleihen Deutschland Inflationsrate DeutschlandLogistikspitzenrendite*
* Durchschnittliche Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) für die Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg und München
%
Stand: Juli 2020Quelle: JLL, Oxford Economics
Zinsen weiter im negativen Bereich
Büro- und High Street Spitzenrendite, Staatsanleihen und Inflation
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Transaktionsvolumen (gesamt) in Deutschland
Die Dynamik am Investmentmarkt trotz Lock Down noch immer stark
1423
3036
48 53
8067 73
7991
70
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 P
Mrd. Euro
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14
-1
-4
-9
-51
-62
-70 -40 -10 20
Mischnutzung
Living
Logistik
Retail
Büro
Hotel
% 2020 zu 2019
-
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37,0840%
21,8124%
10,9912%
6,838%
9,2010%
5,896%
2019: 91,8 Mrd. Euro
Büro Living Einzelhandel Logistik-Industrie Mischnutzung andere*
9,4322%
14,7135%
6,0114%
3,839%
6,7416%
1,824%
H1 2020: 42,5 Mrd. Euro
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Risikoärmere Assets stark nachgefragt
Transaktionsvolumen (gesamt) in Deutschland
* Hotels, Grundstücke, SpezialimmobilienStand: Juli 2020
Quelle: JLL
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15,4 17,2
25,1
34,2
27,9
14,6
0
5
10
15
20
25
30
35
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2019 2020
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen in Mrd. Euro
-
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0 20 40 60 80
H1 20
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
18
Im dritten Jahr in Folge unter 40 %
%
38 %
15 %11 %
10 %
5 %
5 %
4 %3 %
10 %
Israel USA FrankreichUK Schweiz Luxemburgglobal Russland andere
H1 2020
16,6 Mrd. €
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Stand: Juli 2020Quelle: JLL
Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen in Deutschland
-
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Die Investoren passen sich den geänderten Umständen an
19
Quelle: UIR, August 2020
Angaben zum Investmentstil in Prozent der Befragten
-
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Klimaverträgeliche Investitionen und Core-Immobilienrücken in den Fokus institutioneller Investoren
Quelle: UIR, August 2020
• Sicherheit
• Nachhaltigkeit
• Rückzug in die
„eigenen vier Wände“
-
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Fazit
• Die Kapitalmärkte erwarten eine rasche gesamtwirtschaftliche Erholung – diese Annahme ist
nicht frei von Risiken
• Deutschland erweist sich als robuster Investitionsstandort
ungeachtet aktueller globaler Wachstumsschwächen
• Der Kapitaldruck der Investoren bleibt auch in den nächsten Jahren
bestehen, zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist das
die Treibfeder für Immobilien-Investments
• Die Preisbildung ist eine Wette auf eine rasche
gesamtwirtschaftliche Erholung und damit mittel-
und langfristig stabile Nutzermärkte
• Risiken werden eher gemieden - der Fokus
richtet sich mehr und mehr auf vermeintlich
krisenresistente Assets (Living, Logistik, Core – Offices, Lebensmittel)
• Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt
das Umfeld bis weit ins nächste Jahr hinein herausfordernd
-
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Neue Investitionsstandorte?
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• Dem Urbanisierungstrend könnte
die Dynamik entzogen werden
• Gute ÖPNV-Anbindung bleibt
wichtiger Standortfaktor
• Wenn B: Erschließung neuer
Bürolagen?
• „Social Distancing“ hält Einzug in
Büroflächenstrategien,
Verdichtung nimmt ab - steigende
Flächenkennziffern
• Home Office wird Teil der
Unternehmensstrategie
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Home Offices sind kein InvestmentproduktDrei Szenarien für den Büromarkt
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•
•
•
Home, sweet home Let’s get togetherBack to business
•
•
•
•
•
•
-
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Einzelhandelsmarkt: Der dreifache Tsunami – Strukturwandel, Digitalisierung und Covid-19
Gewinner: Lebensmittelgeankerte Fachmarktprodukte
Geschäftshäuser Top 20 Standorte hohes regionales Interesse
Pricing auf Pre-Corona-Level
Shopping Center Transaktionen on-hold
24
2,5
3,5
4,5
5,5
6,5
7,5
8,5
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
%
Geschäftshäuser Shopping Center
Fachmarktzentren Fachmärkte
Prognose
Spitzenrenditen in den Big 7
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Droht ein Ladensterben? –Omnichannel wichtiger denn je
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Strategic restructuring of retailer portfolios underwayE-commerce
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For internal use and use with clients only
25
Source: CRR, Oxford Economics, Statista, JLL
Internet Sales as a Share of Total Retail Sales
26,2%
19,9%
14,3%13,1%
12,1%
9,9%
6,6% 6,0% 5,9% 5,8%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2019 2020 2021
% values show the forecast
share of internet sales for 2020.
Uncertain outlook due to potential COVID-19
outbreaks and downside economic risks.
Retail spending in physical stores is most at
risk due to the online sales channel or
erosion of disposable income.
Increased efforts to boost omni-channel
capabilities right-sizing of store potfolios.
-
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Online Sales Growth Europe by Operator Type
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Internet Sales as a Share of Total Retail Sales
Online sales growth remains elevated from pre COVID-19 levels
Source: CCInsights, OEF, CRR, Statista (July 2020)
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
05Jan
19Jan
02Feb
16Feb
01Mrz
15Mrz
29Mrz
12Apr
26Apr
10Mai
24Mai
07Jun
21Jun
05Jul
19Jul
Cha
nge
(Y
ea
r-o
n-Y
ea
r)
Brick-and-Mortar Retailers Pure E-Commerce Retailers
22,9%
18,2%
13,5%
11,2%
7,3%6,6%
5,9% 5,5% 5,1%
0%
5%
10%
15%
20%
25%2019 2020 2021
% values show the forecast
share of internet sales for 2020.
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Logistik: ein „Gewinner“ der Krise?
Pricing stabil und teilweise höher als vor Corona
Geringe Mietausfälle
Hohe Nachfrage nach citynaher Logistik (Urban Logistik)
Aber: Supply Chain ist nach wie kritisch
27
Nutzernachfrage: E-commerce und Lebensmittel vs Produktion und Export
500
1000
1500
2000
2500
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
€/m²
Berlin Düsseldorf Frankfurt
Hamburg München
PrognoseSpitzenkapitalwerte
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-
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Living: Stabilitätsanker
Fast alle Marktteilnehmer sehen stabile Nachfrage nach Wohnraum
Deals mit klarem Fokus auf Mittelstand stark nachgefragt – Pricing stabil
Kapital aus Deutschland bleibt dominante Herkunft (87%)
Pflegeheime mit starken operativen Hindernissen, aber hoher Nachfrage
Bewohner mit stärkerem Fokus auf Komfort
Neubaumieten mit Rückgang seit
Ende letzten Jahres, seit Februar mit
geschwächten Rückgang – bisher kein
Effekt durch Covid-19 28© 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.
25,72
16,68 16,7921,41 21,81
14,71
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
2015 2016 2017 2018 2019 H1 2020
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen in Mrd. Euro
50%
36%
8%2%0%2%2%
2019: 21.81 Mrd. Euro
Mehrfamilienhaus Wohn- und Geschäftshaus Senioren- und PflegeheimApartmenthaus Kliniken Studenten-WohnanlageWohnhochhaus
30%
59%
9%1%0%1%0%
H1 2020: 14.71 Mrd. Euro
-
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Urbanisierung verliert an DynamikAusdehnung der regionalen Wohnnachfrage
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Zeit
Segm
ent
Inland
Business
Inland
Freizeit
Ausland
Business
MICE
Konferenz
Ausland
Freizeit
30
Das Umfeld für Hotelinvestments bleibt schwierigInländischer Geschäfts- und Freizeittourismus im Vorteil
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Hotels: besonders schnell und stark betroffen
Neben Mietstundung vs. Erlass, auch Diskussion zu Vertragsverlängerungen und Inanspruchnahme von Garantien
Steigende Bedeutung von Kreditwürdigkeit und Markenstärke der Betreiber
Nach Schließung, Cashflow-, und Working Capital Management, nun Fokus auf Re-Opening
Steigende Buchungsanfragen, auch für Konferenzhotels
Liquidität vorhanden; Prozesse pausieren bzw. dauern länger; strategische Transaktionen laufen weiter
Seit März 2020 auch neue Deals im Markt,
Aussage zu tatsächlich realisierten
Preisabschlägen noch offen31
0%
-27%
33%
1%
-14%
6%1%
-37%
41%
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
2019 2020 2021
% C
ha
nge
Average RevPAR % change across European markets
Occ ADR RevPAR
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Fazit
Office• Investment: Transactions not already in the late stages of
execution are being put on hold or being pushed back
• Occupier: Sentiment has not materially shifted for larger
corporate occupiers.
• Flexible: Coworking brands operating dense, open plan, ‘hot
desk’ formats with short term contracts are most at risk.
Hospitality• Investment: Significant dry powder on the side-lines
wanting to enter the sector
• Occupier: Focus on closing hotels across Europe as they
work towards managing cash flow and working capital
• Lease Agreements: Hotel operators who have leased
agreements across Europe have been seeking rent free
periods from Landlords for up to 80% of the rent.
Retail• Investment: The riskier private equity investors are circling
owners and assets that may become distressed in the
coming months.
• Occupier: Frequent discussions are being held with
tenants to soften the blow and get them through the worst.
• Tax Relief: Countries are offering tax deferral and tax
relief options
Living• Investment: Living sectors have a strong history of
counter-cyclical performance and investors are unlikely to
sell off exposure to the sector
• Occupier: Income streams are expected to remain broadly
strong for Living assets, with multifamily expected to see
the best performance and minimal changes to
occupancy levels
• New Supply: Construction of schemes may be delayed
due to a lack of labour and supply chain distruptions
Industrial & logistics• Investment: The investment market remains
cautious and clients are reviewing their
requirements, although remain highly committed
• Occupier: Occupiers are shelfing their property
requirements at least until the epidemic has
been contained
• E-commerce: Certain e-commerce retailers will see
strong demand, as consumers shop online more
rather than at shops
-
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