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Budapester-Berliner Bauforum in Budapest
31. März 2006
Seite 2
� Investitionen in Gewerbe- und Büroimmobilien in Budapest
� Ausblick und Perspektiven
Kay-Uwe Blandow
IVG Hungária Ingatlanfejlesztési Kft.Geschäftsführer
Seite 3
Inhaltsverzeichnis
• IVG Immobilien AG in Europa
• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest
• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven
• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in UngarnDie (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischenBaurechtssprechung
Seite 4
IVG Immobilien AG
Passion for Real Estate.
Die IVG Immobilien AG ist ein europäisches Investmenthaus für Immobilien und betreut über 16 Milliarden Euro in den Geschäftsfeldern Portfoliomanagement, Projektentwicklung und Fonds.
Die Investitionen konzentrieren sich auf Büro- und Logistikimmobilien in bedeutenden europäischen Metropolen.
Mit einer aktiven Buy-and-sell-Politik erzielt IVG seit Jahren attraktive Renditen und stabile Erträge für ihre Aktionäre.
Für das Geschäftsjahr 2005 erwartet IVG einen Konzernüberschuss von über 100 Mio. Euro.
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IVG Immobilien AG
Europäisches Investmenthaus für Immobilien
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IVG Immobilien AG
Investitionsstandorte
• Belgien: Brüssel • Deutschland: Berlin, Hamburg,
Düsseldorf, Frankfurt, München • Finnland: Helsinki • Frankreich: Paris • Großbritannien: London • Italien: Mailand • Niederlanden: Amsterdam• Schweden: Stockholm• Spanien: Madrid• Ungarn: Budapest
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IVG Immobilien AG
Projektentwicklungsbeispiele in Europa
London, Gresham Street
Paris, Perisud
Düsseldorf, Global Gate
Brüssel, Madou Plaza Berlin, Spreespeicher
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Inhaltsverzeichnis
• IVG Immobilien AG in Europa
• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest
• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven
• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in UngarnDie (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischen Baurechtssprechung
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IVG in Ungarn - Budapest
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Projektentwicklungen von IVG Hungária
• IVG Hungária ist seit 1998 tätig in Budapest
• Entwicklung des Infopark Budapest
(Innovationspark für Informationstechnologie
in unmittelbarer Nähe zur Technischen Universität und zur Wissenschaftsuniversität)
• Mehr als 100 Mio. EUR Investment seit 1998
• Eigenentwicklung beträgt ca. 40.000 m2 Bürofläche
• bisheriges Portfolio erfolgreich verkauft für 99,8 Mio. EUR
Was steckt hinter dem Erfolg?
• 1A-Lage der Objekte (Prachtboulevard Andrássy út, Süd-Buda (Infopark))
• Qualität: hochwertig sanierte Altbausubstanz und moderne Neubaten mit
exzellenter Ausstattung
• Vorteil durch Marktkenntnisse durch eigene Niederlassung vor Ort
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Projektentwicklungen von IVG Hungária
Infopark Budapest
Andrássy 12
Andrássy 11
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In der City: Andrássy út 11 und 12 - Mikrolage
• Dienstleistungen des tägl. Bedarfs in fußläufigerEntfernung (Bank, Post, Geschäfte)
• ca. 30 Auto-Minuten zum Flughafen• ca. 10 Minuten zum Fernbahnhof
• Sehr gute Anbindung mit ÖPNV in jede Richtung
Flughafen Ferihegy
Fernbahnhof Nyugati pu.
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In der City: Andrássy út 11.
Mietfläche: 2.098 m2
Mieter:• White&Case
(internat. Anwaltskanzlei)
• Biogate mit Design Corner Showroom(Mödel- u. Badausstalltung)
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In der City: Andrássy út 11. Eleganz und Modernität unter einem Dach
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In der City: Andrássy út 12. Krausz Palast
Mietfläche: 5.637 m2
Mieter:• ITDH
(internat. Wirtschaftsförderung)
• Budapest Bank• Pelote TAILOR – MADE MEN’S WEAR
• Euroscript• J.V.L. Kft.• Arag• Biogate• Independent Cam
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In der City: Andrássy út 12. Krausz PalastRepräsentativität und Qualität
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Budapest – Lage Infopark Budapest
Buda Pest
Burganlage
Parlament
Kettenbrücke
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Budapest – Infopark in Süd-Buda
Gebäude EF (geplanter Baubeginn 2008)
Gebäude D
(Fertigstellung 2Q 2007)
Gebäude C(2004-2005)
Gebäude I(1999-2000)
Gebäude B(1999-2000)
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Infopark- Budapest
Konzept
• Das industrielle Clustering aus High-tech Unternehmen
• Forschungskooperation mit der nahen Technischen Universität
• Gebäudequalität und Kommunikationsinfrastruktur entsprechen der Technologie der Zukunft
• Komplette Dienstleistungskonzepte
• Customer Relationship Management
• Schaffung eines attraktiven Standortes
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Infopark- Budapest
Geschäftsstandort
• Die Zielgruppe vom Infopark: Unternehmen der Hardware-, Software- und Telekommunikationsbranche
• Direkte Kommunikation und Kooperation zwischen den Mietern
• Coopetition = Competition +/- Co-operation
• Facility Management vor Ort
• Attraktive Umgebung (Parklandschaft, Sportanlagen)
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Infopark Budapest - Mikrolage
Verbindungen
• 15 Autominuten zur AutobahnRichtung Wien und Plattensee
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Zentrales Service-Gebäude „I“
Mietfläche: 8.207 m2
Services:• Restaurant• Café• Kiosk
• Bank• Post• Arzt
• PC shop• Reisebüro• Hotspot• Friseur• Reinigung
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Infopark Gebäude „B“
Mietfläche: 8.520 m2
Mieter:• T-Online• Hewlett-Packard• ICSS• INA• Satyam• SANYO• BilfingerBerger• Disztributor.hu
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Infopark Gebäude „C”
Fertigstellung 2005
Mietfläche: 13.344 m2
Mieter:• NKTH(Nationalamt für Forschung u. Technologie)
• T-Systems• FreeSoft• Nissan • Lite Café
Projektentwicklung des Jahres 2005 (Ingatlan és Befektetés)
CIJ Award Best Office Development 2005
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Ansprechendes Umfeld mit zwei Parkanlagen
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Infopark Gebäude „D”
• 18.430 m2 Mietfläche
• repräsentative Eingangshalleüber 2 Etagen
• optimales Ausbauraster(1,35m)
• sehr hoher Gebäudestandard
• 3 geschossige Tiefgarage
• 343 Stellplätze
• Baubeginn: 11/2005
• Fertigstellung: 06/2007
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Infopark Gebäude „D”
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Infopark Gebäude „D”
• Terrasse im 6. OG
• Restaurant und CafeteriaEG/1. OG
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Infopark Gebäude „D” – Ansicht Süd / West
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Infopark Gebäude „D”Grundriss Regelgeschoss 2-6.OG
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Infopark Gebäude „E” (geplant)
• 15.535 m2 Mietfläche
• Baustart geplant für: 2007
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Infopark Gebäude „E” (geplant) – Ansicht West
Seite 33
Inhaltsverzeichnis
• IVG Immobilien AG in Europa
• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest
• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven
• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in UngarnDie (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischen Baurechtssprechung
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Büromarkt Budapest
Quelle: DTZ
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Büromarkt BudapestLeerstandsquote
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
2001
Q1
2001
Q2
2001
Q3
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2002
Q1
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2003
Q1
2003
Q2
2003
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2003
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2004
Q1
2004
Q2
2004
Q3
2004
Q4
2005
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
New Supply Transactions Vacancy Rate
Quelle: DTZ
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Büromarkt BudapestMarktdaten 2005
� Fertigstellungen: 72.800 m2
� Mietflächenumsatz: 237.000 m2
� Größte Vermietung: 13.600 m2
� Durschnittliche MF-Größe: 640 m2
� Kleinste MF-Größe: 360 m2
� Durschnittsmiete: 13-14 €
� Höchstmiete: 18-19 €
� Investment: Rendite-Rückgang 2005 auf ca. 7 %
� sehr große Nachfrage nach geeigneten Anlageobjekten
insbesondere durch Immobilienfonds
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Büromarkt BudapestPrognose 2006-2007
� geplante Fertigstellungen 2006: 197.300 m2
� davon Vorvermietung: ca. 60.000 m2
� geplante Fertigstellungen 2007: 332.000 m2
� davon Vorvermietung: 0 m2
� spekulative Büroprojekte bereits im Bau: ca. 300.000 m2!
� Prognose 2007: Anstieg Leerstandsquote
� Tendenz Investment: weitere YIELD-Compression auf < 7 %
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Büromarkt BudapestAusblick
aus Sicht von Entwicklern gewerblicher Immobilien
� positiv: große Nachfrage durch Investoren
>> weiterer Anstieg der Verkaufspreise
� negativ: steigendes Flächenangebot bei voraussichtlich konstantem
Vermietungsumsatz
>> starker Vermietungswettbewerb
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Inhaltsverzeichnis
• IVG Immobilien AG in Europa
• IVG Hungária Kft. – Projektentwicklungen in Budapest
• Büromarkt Budapest – Aktuelle Marktdaten und Perspektiven
• Rechtliche Risiken bei Bau-Investitionen in Ungarn
Die (ungenügenden) Regelungen des Nachbarschaftsrechts in der ungarischen
Baurechtssprechung
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Rechtliche Risiken für Investitionen
• Auf Grund der vorherrschenden Rechtssprechung können Grundstücksnachbarn Schadenersatzansprüche auch
beim Bestehen von gültiger und rechtskräftiger Baugenehmigung geltend machen.
• Oft ziehen Grundstücksnachbarn während der Bauphase oder nach Fertigstellung mit Schadenersatzansprüchen
vor Gericht, z. B. mit forderung nach Ausgleich Wertverminderung z.B. wegen durch Neubau verminderter
Aussicht. >> Unkalkulierbar hohe Schadenssummen können die Investoren belasten.
• Im Gegensatz dazu regelt die westeuropäische Rechtssprechnung (Baurecht) die Ansprüche von
Grundstücksnachbarn lückenlos, sodass im Nachhinein in der Regel keine Rechtsstreitigkeiten entstehen
können.
• Laut „Ptk.” (ung. BGB) kann es zum Verlangen von Schadensersatzansprüchen nur beim Vorhandensein von
Rechtswidrigkeiten kommen. ABER: baut ein Bauherr mit gültiger Baugenehmigung, ist die Annahme von
Rechtswidrigkeit grundsätzlich ausgeschlossen.
• FAZIT: Investoren müssen mit den aus der üblichen Bau-Rechtssprechnung resultierenden, erheblichen
Risiken rechnen. >> fehlende Rechtssicherheit beeinträchtigt Neuinvestitionen
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IVG Hungária, Budapest
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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