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Post on 05-Apr-2015
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Finanzierung
Lernziel Was sind Zinsen? Warum gibt es Zinsen?Warum gibt es Banken? Welche Funktionen haben sie?Was ist eine Hypothek? Welche Varianten gibt es?Wann ist eine Hypothek tragbar?
Aufbau ZinsenFunktion der BankenHypotheken, Immobilienfinanzierung, Berechnung der Risikokosten, TragbarkeitsindexImmobilienrisiken
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ZinsenEntwicklung variablen Hypothek und Inflation (KPI) seit 1970
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
0%
1%
2%
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4%
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6%
7%
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9%
10%
Hypothekarzins Inflation (rechte Skala)
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Warum gibt es Zinsen?GegenwartspräferenzDie Leute sind nur bereit, zu sparen – und damit auf Konsum jetzt – zu verzichten, wenn sie dadurch in der Zukunft mehr bekommen. Stichwort: Intertemporale Substitution des Konsum
Produktivität des KapitalsDer Zins ist die Entlohnung des Kapitals in der Produktion. Stichwort: Grenzproduktivität des Kapitals
InflationWer Kapital bereitstellt, will für die Geldentwertung entschädigt werden. (genauer erwartete Inflation)
RisikoprämienWer Kapital für riskante Unternehmen oder Projekte gibt, will für das eingegangene Risiko entschädigt werden.
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Warum gibt es Banken?GedankenexperimentSie wollen oder brauchen für die Finanzierung eines Hauses oder eine Projektes Kapital. Nehmen Sie an, es gebe keine Banken auf der Welt. Was können Sie tun?
Welche Probleme könnten für Sie auftauchen?Suchkosten: Wer hat Kapital? In der richtigen Frist?Informationskosten: Welches ist der faire Zins? Transaktionskosten: Wie soll der Vertrag aussehen?
Welche Probleme werden für den Geldgeber entstehen?Informationskosten: Wie ist ihre Bonität? Wie gut ist Ihr Projekt?Asymmetrische Information: Sagen Sie die Wahrheit über ihre Verhältnisse?Risikokosten: Sie sind das alleinige Risiko des Gläubigers! Flexibilität: Stark eingeschränkt, falls der Gläubiger sein Geld braucht.
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Funktionen der Banken
• KreditgewährungDie Banken versorgen die Wirtschaft mit Kapital und ermöglichen so Investitionen.
• Einlagemöglichkeit für Private und FirmenEinlagen bei der Bank sind in jeder Grössenordnung möglich und stehen bei Bedarf schnell zur Verfügung.
• Risikopooling und Einlegerschutz: Tiefes Risiko der KapitalgeberDie Bank kann die Einzelrisiken stark diversifizieren und muss ihre Kredite mit Eigenmitteln unterlegen.
• Bonitätseinschätzung und RisikomonitoringDie effiziente Einschätzung von Risiken und deren Monitoring über die Zeit gehört zur Kernkompetenz einer Bank
• FristentransformationDie Kreditnachfrager brauchen das Kapital in der Regel länger als sich die Sparer binden wollen.
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Immobilienfinanzierung
Argumente für den Finanzierungsbedarf bei Immobilien:
• Fehlende EigenmittelTypisch im Eigenheimbereich. Nur eine Minderheit der Haushalte im mittleren Alter verfügt über genügend Eigenkapital, um sich Wohneigentum zu kaufen.
• LeverageTypisch im Renditebereich (Private und Gesellschaften). Die Finanzierung ermöglicht es, mehr Immobilien zu halten und damit mehr Rendite zu erzielen. Dabei steigt aber auch das Risiko!
• DiversifikationFür alle Immobiliensegmente relevant, aber oft missachtet. Der Kredit ermöglicht den Kauf anderer Anlagen (Aktien, Obligationen), so dass das Eigenkapital nicht nur dem Immobilienrisiko ausgesetzt ist,
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Leverage-Effekt I
Eigenkapital SFr. 1'000'000Kredit SFr. 0Immobilienwert SFr. 1'000'000FK-Anteil -
Nettorendite Immobilien 5.25%Wertveränderung 2%
Kreditzins 3.50%
Nettomietertrag SFr. 52'500Zinskosten SFr. 0Operating Profit SFr. 52'500
Wertzuwachs SFr. 20'000Gesamtertrag SFr. 72'500
Gesamtrendite Immobilien 7.25%Rendite Eigenkapital 7.25%
Eigenkapital SFr. 1'000'000
Kredit SFr. 2'000'000
Immobilienwert SFr. 3'000'000
FK-Anteil 0.67
Nettorendite Immobilien 5.25%
Wertveränderung 2%
Kreditzins 3.50%
Nettomietertrag SFr. 157'500
Zinskosten SFr. 70'000
Operating Profit SFr. 87'500
Wertzuwachs SFr. 60'000
Gesamtertrag SFr. 147'500
Gesamtrendite Immobilien 7.25%
Rendite Eigenkapital 14.75%
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Leverage-EffektHöherer Return bei höherem Risiko
Durch den Einsatz von Fremdkapital, das billiger ist als die Immobilienrendite, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern.Damit erhöht sich aber auch das Risiko auf dem Eigenkapital entsprechend.Relevante Risiken bei Immobilien:• Zinsänderungsrisiko• Miet- und Leerstandsrisiko• Immobilienpreisrisiko (allgemeines Marktrisiko)
Der Leverage-Effekt kann in günstigen Marktphasen für den Eigentümer (Aktionär) eine viel höhere Rendite erzeugen. Die höhere Rendite ist aber erforderlich, um ihn für das erhöhte Risiko abzugelten. Theorem von Modigliani/Miller (1958):Die Aktien einer Firma mit hohem Leverage werden genau gleich notieren wie die Aktien einer identischen Firma ohne Fremdkapital.Vernachlässigt: Steuern, Grösseneffekte, Konkurskosten, Anreizprobleme
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Hypotheken IDie Hypothek ist ein grundpfandgesicherter Kredit.Die belehnte Liegenschaft (oder das Land) dient als Sicherheit (Kollateralie) für den Kredit. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldner kann der Gläubiger auf die Liegenschaft zugreifen und sie verwerten.Voraussetzung: Errichtung eines Schuldbriefes auf der Liegenschaft, der im Grundbuch eingetragen werden muss.
Kurante Deckungen: Wertschriften, Waren.Beispiele: Lombardkredit, Akreditiv
Blankokredit:Kredit ohne Deckung
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Hypotheken II
Hypotheken sind vergleichsweise günstige Kredite, da die Verlustrisiken des Gläubigers tief sind.
Typische Belehnung bei Neueigentümern: 65% - 80%.
Die Mittel aus der 2. Säule (BVG) können für die Bildung von Wohneigentum vorbezogen werden.Im Falle einer Verpfändung von Vorsorgegeldern (Steuervorteil) rechnen die Banken diese als Eigenkapitalersatz an, so dass effektiv bis zu 90% des Hauswertes belehnt werden kann.
Bei hohen Belehnungen fordern die Banken in der Regel eine Amortisation des Kredites bis auf 65% (ehemals 1. Hypothek) innerhalb von 15 – 20 Jahren.
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Pricing einer Hypothek aus Sicht der Bank
Opportunitätskosten:Die Bank könnte den Betrag, den Sie einem Kunden ausleiht, auch am Kapitalmarkt anlegen. Die risikolose Rendite, den die Bank am Kapitalmarkt erzielen würde, entspricht darum den Opportunitäts-kosten des Kredites. Diese hängen von der Laufzeit ab (Zinskurve).Risikokosten:Erwarteter Verlust oder Standardrisikokosten des KundenOptionsprämie (variable Hypothek):Der Kunde kann eine variable Hypothek jederzeit künden.Marge der Bank:Die erzielbare Marge wird durch die Marktverhältnisse bestimmt.
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Risikokosten einer Hypothek I
Die Risikokosten eines Kredit entsprechen dem Erwartungswert des Verlustes (Erwarteter Verlust) pro ausgeliehenem Franken.Bei einem gedeckten Kredit wie einer Hypothek besteht der erwartete Verlust (Expected Loss) aus zwei Teilen:
Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD):Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde (Schuldner) den Kredit nicht mehr bedienen kann, d.h. seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Man spricht auch von der Kundenbonität.
Verlust bei Zahlungsunfähigkeit (Loss given Default, LGD):Verlust, welcher der Bank entsteht, falls der Kunde "default" geht.
Erwarteter Verlust = PD*LGD = P(D) * E(L|D)
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Risikokosten einer Hypothek II
Quintessenz:Ein Verlust für die Bank entsteht nur dann, wenn zwei ungünstige Ereignisse gleichzeitig eintreffen:
• Default des Schuldners• Immobilienwert sinkt unter Hypothek (Kredit teilweise ungedeckt)
Diese Wahrscheinlichkeit ist relativ klein, vor allem im Eigenheimbereich. Die Risikokosten sind daher tief, was die Hypothek günstig macht.
Grund: Tiefe Korrelation zwischen Einkommen des Schuldner und Immobilienpreisen.
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Risikokosten einer Hypothek IIISimulationsansatz
Ausfall t
Schuldner-Risiko
Objekt-Risiko
Belastung (Zins + Amo)
verfügbares Einkommen
Belehnung
Immobilienwert
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Risikokosten einer Hypothek IVPrämienberechnung
Prämie für das Verlustrisiko wird in jedem Simulationslauf berechnet:
1. Fall: auf dem Simulationspfad passiert kein Ausfall => Prämie = 0
2. Fall: auf dem Simulationspfad passiert im Zeitpunkt T ein Ausfall:
Netto-Erlös = Objektwert in T + kurante Deckung - ausstehender Kreditbetrag im
Zeitpunkt T
-> falls Netto-Erlös negativ => Verlust
-> zuzüglich Recoverykosten sowienoch nicht geleistete vierteljährliche Zinszahlungen bis T
der gesamte Verlust ergibt die Prämie für diesen Simulationspfad
Verrechnete Prämie (EL) = Durchschnitt aus 6000 Simulationen
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Risikokosten einer Hypothek VRisikoparameter
Von welchen Parametern hängen die Risikokosten ab?
• Belehnungshöhe in % des Hauswertes
• Belastung von Zins und Amortisation am verfügbaren Einkommen (Tragbarkeit)
• Volatilität des Einkommens (Beruf, Selbständigkeit, Arbeitslosigkeitsrisiko)
• Volatilität der Immobilienpreise (Deckungsklasse)
• Korrelation von Einkommen und Immobilienpreisen
Bei Renditeobjekten zusätzlich:
• Korrelation von Mieten und Preisen (Kapitalisierungssätze)
• Korrelation von Mieten und übrigen Einkommen
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Risikokosten einer Hypothek VIBeispiel Selbständig/Unselbständig
Kunde: 50 Jahre alt, 2 Erwachsene, 2 Kinder, Vollzeiterwb. (alle Beispiele)
niedriger Nettolohn: hoher Nettolohn:Selbständig nein ja nein jaObjektart EFH EFH EFH EFHD-Klasse 1 1 1 1
Belehnungsbasis 650'000 650'000 1'800'000 1'800'000Belehnung (%) 70 70 80 80Nettolohn (jährlich) 80'000 80'000 200'000 200'000Konsum (jährlich) 51'000 51'000 72'540 75'216
VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 9'572 9'349Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 6'471 6'471EinkVol (%) 6.8 10.2 9.3 12.7PD (%) 0.1 0.3 0.18 0.38Prämie (BP) 8.9 13.0 5.4 12.4
Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt19
Risikokosten einer Hypothek VIIBeispiel Belehnungshöhe
70% 75% 80%Selbständig nein nein neinObjektart EFH EFH EFHD-Klasse 1 1 1Belehnungsbasis 650'000 650'000 650'000Belehnung (%) 70 75 80Nettolohn (jährlich) 80'000 80'000 80'000Konsum (jährlich) 51'000 51'000 51'000VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'038 2'038Zinsen+Amo (monat.) 1'937 2'075 2'337EinkVol (%) 6.8 6.8 6.8PD (%) 0.1 0.7 1.9Prämie (BP) 8.9 32.4 61.1
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Risikokosten einer Hypothek VIIIBeispiel Einkommen
80'000 85'000 90'000Selbständig nein nein neinObjektart EFH EFH EFHD-Klasse 1 1 1Belehnungsbasis 650'000 650'000 650'000Belehnung (%) 70 70 70Nettolohn (jährlich) 80'000 85'000 90'000Konsum (jährlich) 51'000 51'823 52'724VE für Zinsen+Amo (monat.) 2'038 2'386 2'727Zinsen+Amo (monat.) 1'937 1'937 1'937EinkVol (%) 6.8 6.9 7.0PD (%) 0.1 0.02 0.02Prämie (BP) 8.9 3.3 1.1
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Tragbarkeit im ZeitablaufZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum
Grundaussage:
Wenn sich der Durchschnittshaushalt Wohneigentum leisten kann, liegt der Tragbarkeitsindex per Definition bei 100.
Annahmen:
• Belehnung 80% des Hauswertes
• Zinsbelastung und Amortisation weniger als 35% des Einkommens
Berechnung:
Bestimmung des Medianhauses und des Medianhaushaltseinkommens. Berechnung des Qualifikationseinkommens als jenem Einkommen, bei dem das Medianhaus (Kt. ZH: ca. 700'000 Fr, ) gerade noch tragbar ist (d.h. Belastung < 35% des Einkommens).
Tragbarkeitsindex = Medianeinkommen/Qualifikationseinkommen
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Tragbarkeit im Zeitablauf IIZKB-Tragbarkeitsindex für Wohneigentum (EFH)
30
50
70
90
110
130
Tra
gb
ark
eit
sin
dex
100
150
200
250
EFH
-Pre
isin
dex
ZKB Tragbarkeitsindex Tragbarkeitsindex kurzfristig
ZKB Immobilienpreisindex EFH
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Typische Hypothekarprodukte in der Schweiz
Variable Hypothek
Festhypothek
Geldmarkthypothek
Terminhypothek
Strukturierte Hypotheken
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Variable Hypothek
Variable Hypothek Laufzeit
nicht fixiert
Zinssatz passt sich den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt an
Amortistation In der Regel ist nur derjenige Darlehensbetrag amortisationspflichtig, der über 65 % des von der Bank ermittelten Objektwertes liegt.
Kündigungs-möglichkeit durch Kunde
jederzeit möglich; Kündigungsfrist 6 Monate
Bemerkungen Bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.
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Festhypothek
Festhypothek Laufzeit
Typisch sind Laufzeiten von 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahren
Zinssatz Fest für die vereinbarte Laufzeit
Amortistation Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig
Kündigungs-möglichkeit durch Kunde
Gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich
Bemerkungen Nach Ablauf offeriert die Bank dem Darlehensnehmer aus ihrem Hypothekenangebot eine Finanzierung zu den dann zumal festgelegten Konditionen. Zinssatzfixierung als Terminhypothek bis max. 24 Monate im Voraus möglich.
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Geldmarkthypothek Geldmarkthypothek Laufzeit
Unterschiedlich, oft feste Laufzeiten, teilweise variabel
Zinssatz LIBOR (London Interbank Offered Rate) für drei- oder sechsmonatige Geldausleihungen plus individuelle Marge. Zinsanpassung/ Zinstermine halbjährlich. Zinsabsicherung gegen Prämie nach oben üblich (Maximalzins, Cap), nach unten fakultativ (Minimalzins, Floor).
Amortistation Während der vereinbarten Laufzeit sind keine Rückzahlungen möglich
Kündigungs-möglichkeit durch Kunde
üblicherweise Vorfälligkeitsprämie
Bemerkungen Im Prinzip variable Hypothek. Im Vergleich zu variablen und festen Hypotheken meist tieferer Zins, aber höheres Risiko.
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Terminhypothek
Terminhypothek Laufzeit
Vorlaufzeit: Minimal 1 Monat bis maximal 24 Monate Darlehenslaufzeit: wahlweise 2, 3, 4, 5 oder 6 Jahre
Zinssatz Fest für die vereinbarte Laufzeit, basierend auf Terminsätzen
Amortistation Je nach Objektart unterschiedlich amortisationspflichtig.
Kündigungs-möglichkeit durch Kunde
Sowohl während der Vorlaufzeit als auch der Darlehenslaufzeit gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Bemerkungen Produkt zur Absicherung gegen steigende Zinsen eingesetzt werden. Teurer als Festhypothek, da Terminzinsen (Forwards) normalerweise höher sind
Darlehenslaufzeit Laufzeit Auszahlung
Vorlaufzeit Abschluss
Fixer Zinssatz für eine feste Laufzeit
Vorlaufzeit Abschluss
Zinssatz
Darlehenslaufzeit Laufzeit Auszahlung
Fixer Zinssatz für eine feste Laufzeit
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Strukturierte Hypotheken
Strukturierte Hypotheken Laufzeit
In der Regel nicht unbegrenzt
Konstruktion Diese Produkte werden in der Regel durch ein rollendes Portfolio von Kapitaltranchen refinanziert, vergleichbar einem Paket von kleinen Festhypothken. Die UBS-Portfoliohypothek z.B. wird so gestaffelt, dass alle drei Monate eine Tranche frei wird, die sofort durch eine neue zu aktuellen Marktbedingungen ersetzt wird. Das 2-Jahres-Portfolio besteht also aus 8 kleinen 2-Jahres-Festhypotheken, das 3-Jahres-Portfolio aus 12 kleinen 3-Jahres-Festhypotheken und das5-Jahres-Portfolio aus 20 kleinen 5-Jahres-Festhypotheken.
Zinssatz Variabel, da gleitendes Mittel der Basiszinssätze entsprechend den zugrundeliegenden Tranchen.
Kündigungs-möglichkeit durch Kunde
Gegen Bezahlung einer Prämie möglich.
Bemerkungen Flexible, aber komplexe Produkte, die stark auf die Bedürfnisse des individuellen Kunden zugeschnitten werden können. Schutz vor stark schwankenden Zinsen. Ein- und Ausstiegsprämien.
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Strukturierte Hypotheken IIBeispiel UBS Portfoliohypothek
Quelle: UBS SchweizQuelle: UBS Schweiz
Quelle: UBS SchweizQuelle: UBS Schweiz
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