forum raumwissenschaften 2012 - uzh...2012/11/19 · quelle: g. stacy sirmans, david a. macpherson...
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Forum Raumwissenschaften 2012
Was generiert wie viel Landwert? Dr. Ronny Haase Wüest & Partner AG Zürich, 1. November 2012
Übersicht
1. Einführung in Thematik
2. Einblick Immo-Barometer 2012
3. Ausgewählte preisbestimmende Lageeigenschaften
4. Forschungsbedarf
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 2
1.0 LAGE, was bedarf‘s der Worte mehr?
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 3 «Jiutian International Plaza» in Zhuzhou in der zentralchinesischen Provinz Huna
1.1 Der Landwert
Ökonomisch betrachtet, ist der Landwert eine residuale Grösse.
Betrachtet wird der Nutzen - Bereitstellung von Gütern (Produkte und Dienstleistungen) - versus den Kosten der Bereitstellung.
Ökonomischen Prinzip, die Differenz des standortbedingten Nutzens und der standortabhängigen Aufwendungen wird maximiert.
Ökonomische Verhaltensmodell der Nutzenmaximierung basiert auf den tatsächlichen Präferenzen des Individuums, den Restriktionen seines Handelns und dem Entscheidungsprozess.
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 4
1.2 Zentrale Frage
WWiiee nneehhmmeenn MMeennsscchheenn ddiiee QQuuaalliittäätt vvoonn SSttaannddoorrtteenn wwaahhrr uunndd wwiiee bbeewweerrtteenn ssiiee ddiieessee?? Grundsätzlich zwei Verfahren zur Erfassung und Analyse von Präferenzen der Marktteilnehmer: SSttaatteedd PPrreeffeerreennccee AAnnaallyyssiiss ((bbeekkuunnddeettee PPrrääffeerreennzz)) direktes Verfahren, bei denen mit der Konfrontation von hypothetischen Marktsituationen anhand der
Äusserungen der Individuen auf deren Präferenzen geschlossen wird. RReevveeaalleedd PPrreeffeerreennccee AAnnaallyyssiiss ((ooffffeennbbaarrttee PPrrääffeerreennzz)) indirektes Verfahren, bei denen auf der Basis des realisierten Marktverhaltens auf die zugrunde
liegenden Präferenzen (implizite Annahmen) geschlossen wird.
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 5
1.3 «Potpourri» von Standorteigenschaften
Infrastruktur (MIV, ÖV, Bildung, Freizeit, Shopping) Landschaft (Grünflächen, Naherholung) Distanzen (Einkauf, Schule, ÖV) Emissionen (Lärm, Geruch) Sichtbarkeiten (See, Berge) Soziökonomische/-demographische Aspekte (Bevölkerungsstruktur, Haushalt) Rechtliche Aspekte (Steuern, Baurecht, ...) Räumliche Korrelationen mit der Nachbarschaft ...
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 6
Makrolage
Mikrolage
1.4 Internationaler Exkurs
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 7
Quelle: G. Stacy Sirmans, David A. Macpherson (2003): The Composition of Hedonic Pricing Models: A Review of the Literature
Die Top-Variablen mit einem Raumbezug von hedonischen Preismodellen
1.5 Ausgewählte Studien der Schweiz
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 8
2.0 Immo-Barometer 2012
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 9
Quelle: Immo-Barometer 2012
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Vorhandener Platz, Geräumigkeit allgemein
Öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe
Mietzins/Hypothekarzins
Verfügbarkeit bzw. Grösse von Balkon, Sitzplatz oder Garten
Licht und Sonne
Eigentümer
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Einkaufsmöglichkeit in der Nähe
Vorhandener Platz, Geräumigkeit allgemein
Licht und Sonne
Öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe
Mietzins/Hypothekarzins
Mieter Kriterien der Wohnungssuche – Top 5 Studie in Zusammenarbeit mit dem
Verlag der «Neuen Zürcher Zeitung» und Wüest & Partner AG
Telefonische Befragung von 1‘200 Personen
2.1 Beurteilung ausgewählter «Anlagen»
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 10
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Mobilfunkantenne
Eisenbahnlinie
Industrieanlage
Hochspannungsleitung
Autobahn
Kehrrichtverbrennungsanlage
Flughafen
Kernkraftwerk
Atomendlager
Zwischenlager für radioaktive Abfälle
WWiiee wwüürrddeenn SSiiee eess bbeeuurrtteeiilleenn,, wweennnn ssiicchh eeiinnee ddeerr ffoollggeennddee AAnnllaaggeenn iinn IIhhrreerr NNäähhee bbeeffiinnddeenn wwüürrddee??
sehr positiv eher positiv ist mir egal eher negativ sehr negativ weiss nicht
Quelle: Immo-Barometer 2012
3.0 Makrolage
Wie viel Prozent der Preisvariationen können über die Makrolage (Gemeindezugehörigkeit) erklärt werden. à Der Anteil der Kontextvarianz an der Gesamtvarianz: Variance Partition Coeffcient (VPC)
Erreichbarkeit, Steuerniveau, Ertragskraft pro Kopf, etc.
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 11
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
Wohnungen Büro Eigentumswohnung Einfamilienhaus
Miete Eigentum
3.1 Mikrolage
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 12
Top Lage Wohnen
Flop Lage Wohnen
3.2 Einfluss von Lärm
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 13
Einfluss auf den Preis von Wohneigentum: Strassenlärm -1.0% pro Dezibel Bahnlärm -0.5% pro Dezibel
3.3 Distanz zu Schulen/Kindergärten
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 14
-8.0%
-7.0%
-6.0%
-5.0%
-4.0%
-3.0%
-2.0%
-1.0%
0.0%
50
300
550
800
1'05
0
1'30
0
1'55
0
1'80
0
2'05
0
2'30
0
2'55
0
2'80
0
3'05
0
3'30
0
3'55
0
3'80
0
Distanz [m]
Einfluss auf den Preis von Mietwohnungen: 1‘000 m ca. -2.8% 3‘000 m ca. -3.6%
3.4 Distanz zu Haltestellen
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 15
-20.0%
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
50
300
550
800
1'05
0
1'30
0
1'55
0
1'80
0
Distanz [m]
Einfluss auf den Preis von Wohneigentum: 500 m ca. +1.6% 1‘500 m ca. -6.9%
3.5 Distanzspektren
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 16
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Distanzen (Fussweg in m) zu Haltestellen des öffentlichen Verkehr (ÖV)
3.6 Hochspannungsleitungen und Sendeanlagen
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Im Umkreis von 150mJaNein
Im Umkreis v JaNe
Im Umkreis von 150mJaNein
Einfluss auf den Preise von Wohneigentum: Hochspannungsleitungen ca. -6.0% Sendeanlagen ca.-1.5%
3.7 Kehrichtverbrennungsanlage
01.11.2012 Forum Raumwissenschaften 2012 Folie 18
Einfluss auf den Preis von Mietwohnungen: Umkreis von 400 m ca. -9%
4.0 Forschungsbedarf / Handlungsschwerpunkte
Kausalität soziodemographische Faktoren – Beziehung zwischen Ursache und Wirkung
Georeferenzierte Daten zur Lage
Zeitliche Aspekte der Wertschöpfung und -abschöpfung im Raum à Stichwort Rentenzahlung Grenzen der «Abschöpfung», Beurteilung von Mehr- und Minderwerten
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
DDrr.. RRoonnnnyy HHaaaassee Tel. +41 44 289 90 48 ronny.haase@wuestundpartner.com Wüest & Partner AG Gotthardstrasse 6 CH-8002 Zürich Tel. +41 44 289 90 00 Fax +41 44 289 90 01
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