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Immobiliensteuern beeinflussen das Bauverhalten:
Fenstersteuer
Bügeleisenhaus Hattingen, erbaut 1611
Haus in Neuss, 18. Jahrhundert
Grundflächensteuer
Grundsteuern im Thünen-Modell
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Aufkommen aus Grunderwerbsteuer undGrundsteuer seit 1990 stark gestiegen
(Anstieg Steuereinnahmen insgesamt: 81%)
Grundsteuer B: +150%
Grunderwerbsteuer: +126%
Grundsteuer A: +58%
Quelle: Steuereinnahmenstatistik des BMF 2010
Grunderwerbsteuer
• wird einmalig erhoben auf den Verkaufspreis• fällt bei jedem Verkauf neu an• gehört zu den Verkehrssteuern
• muß aus der Substanz bezahlt werden• belastet die Mobilität und den Eigentumswechsel
(Oswald-Hypothese: Wohneigentum verstärkt Arbeitslosigkeit )
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Grunderwerbsteuersatz in Deutschland(noch) im Mittelfeld innerhalb der EU
Grunderwerbsteuersatz und gesamte Transaktionskosten bei Immobilientransaktionen im Jahr 2004
Quelle: European Mortgage Federation 2006
Grundsteuer bisheriges Recht (Beispiel für alte Bundesländer)
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Kritik an der bisherigen Grundsteuer(1,9% des Gesamtsteueraufkommens 2007)
• Veraltete Einheitswerte• Hoher Erhebungsaufwand (30 Mio. Grundstücke)• Keine Erfassung unbebauter Grundstücke
• Sonderlast nur für Immobilien
• Substanzsteuer
• Unabhängig von der Leistungsfähigkeit
• Bezug zu kommunalen Leistungen gering
Ausgestaltung:
Grundsätzlich:
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Grundsteuerreform nach Vorschlag von Bayern und Rheinland-Pfalz
• Wegfall Grundsteuer A• Neue Bemessungsgrundlage: Bodenrichtwerte, pauschalierter Gebäudetyp
und Gebäudefläche (ohne Berücksichtigung des Alters oder Wertes)• In der Summe aufkommensneutral• Höhere Belastung tendenziell für EFH, ältere Gebäude, große Grundstücke
und unbebaute Grundstücke• Sollertragsteuer auf unbebaute Grundstücke ( Grundsteuer C, 1961-1962
erhoben)
Vorteile:• geringere Erhebungskosten • mehr Transparenz, Akzeptanz und Planungssicherheit
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Grundsteuer
nach dem Vorschlag von Bayern/Rhld.Pf.Quelle: Reform der Grundsteuer. Bericht des Bayerischen Staatsministers der Finanzen und des
Ministers der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz an die Finanzministerkonferenz, 2004
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Berechnungsbeispiele für den Grundsteuervorschlag Bayern/Rhld. Pf.
(Hebesatz 300%)
Unbebautes Grundstück
Einfamilienhaus Mietshaus
Grundstücksgröße 1.000 qm 1.000 qm 1.000 qm
Bodenrichtwert 290 € 290 € 290 €
Faktor Bodenwert 100% 70% 70%
=> Bodenwertansatz 290.000 € 203.000 € 203.000 €
Wohnfläche - 185 qm 500 qm
qm-Pauschale - 800 € 600 €
=> Gebäudewertansatz - 148.000 € 300.000 €
Wertansatz insgesamt 290.000 € 351.000 € 503.000 €
Messbetrag (W * 0,5/1000) 145,00 € 175,50 € 251,50 €
Grundsteuer (M * 300%) 435 € 526,50 € 754,50 €
Grundsteuer/Wohnfläche - 2,85 €/qm 1,50 €/qm
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
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Neuer Vorschlag von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen (2010)
(vgl. FAZ vom 17.8.10, S. 11)
• Grundstücks- und Gebäudewerte irrelevant• Flächen und Nutzungsart einzige Bemessungsgrundlage:
20 Cent pro qm Wohnfläche 2 Cent pro qm Grundstück (auch unbebaut) 40 Cent pro qm Gewerbegebäude
• Hebesätze der Gemeinden
In der Summe aufkommensneutral Höhere Belastung v.a. für unbebaute Grundstücke in Ostdeutschland
Gegenvorschlag von Bremen, Berlin, Niedersachsen, Sachsen und Schleswig-Holstein (Machbarkeitsstudie 2010, vgl. auch FR vom 17.8.10)
• Verkehrswerte von Grundstück und Gebäude • Pauschalierte Wertermittlung analog zu Regressionsmietspiegel • „gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage“, Beseitigung
„Gleichheitswidriger Wertverzerrungen“ durch Regressionsansatz Wohnimmobilien: Lage, Grundstücksgröße, Flächen, Baujahr Gewerbeimmobilien: Nutzfläche und Erträge Landwirtschaftliche Flächen und Gebäude: analog
• Hebesätze der Gemeinden
In der Summe aufkommensneutral („Verantwortung der Gemeinden“) Höhere Belastung für teure Immobilien in guter Lage
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
Hebesätze Grundsteuer B 2003 in %
420
470
440
440
490
300 350 400 450 500
MS
AC
BI
MG
W
durchschnittl. Grundsteuer-
Einheitswert betrag
(in 1000 DM) (in 1000 €) (in 1000 €) (in €)
MS 420 1.428 426.211 217.918 153 2243
AC 470 1.341 408.093 208.655 156 2560
BI 440 1.401 494.778 252.976 181 2781
MG 440 1.048 266.126 136.068 130 1999
W 490 3.390 890.124 455.113 134 2302
bebaute Geschäftsgrundstücke
GemeindeAnzahl
Summe der Einheitswerte 1964
(u. Hebesatz 2003)
Münster
Aachen
Bielefeld
Mönchengladbach
Wuppertal
1,5%1,6%1,5%1,5%1,7%
EffektiveBelastung
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Grundsteueraufkommen in Deutschland(noch) gering im internationalen VergleichAnteil der Grundsteuer am Gesamtsteueraufkommen in
30 OECD Ländern im Jahr 2007
Quelle: OECD Revenue Statistics 2009
Besser wäre Abschaffung der Grundsteuer oder Ersatz durch
kommunalen EKSt-Zuschlag
Steuern auf Einkommen 2008: 220 Mrd. € * Kommunalzuschlag von 5% = 11 Mrd. € Aufkommen Grundsteuer 2008 = 11 Mrd. €
Theoretische Rechtfertigung für höhere Immobiliensteuern:
Optimalsteuertheorie
Angebot
Menge
Nachfrage
Angebot
Steuer
Menge
Nachfrage
Preis PreisExcess burden
Steuer-ertrag
Grundsteuer auf Boden ist nicht überwälzbar
Angebot
Steuer
Boden
Nachfrage
Nettoerlös
Knappheitspreis
Grundsteuer auf Gebäude ist nur teilweise überwälzbar
(dito: Sanierungskosten)
Angebot
Steuer
Wohnungen
Nachfrage
Preis
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
Wirkung der Grundsteuer auf die Bodennutzung im Thünen-Modell
• Grundlage: Erweitertes Thünen-Modell mit variablen Preisen und preisabhängiger Nachfrage
• Alternative Grundsteuerarten: Flächensteuer (z.B. 10 Euro/qm genutzten Boden) oder Bodenwertsteuer (z.B. 10% des Bodenwerts)
• Bodenwertsteuer (z.B. 10% vom Bodenwert) ist äquivalent zu Bodenertragsteuer, wenn Bodenpreis genau künftige Erträge widerspiegelt:
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18
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
A) Bodenwertsteuer
)1()()(
)1()()(
222222
111111
suetekpur
suetekpur
Bietrentenfunktionen nach Steuern:
Bei Gleichsetzen verschwindet (1-s) => alle Lösungsgleichungen bleiben hier unverändert (s.u.) => keine Steuerüberwälzung möglich!
u u*
Es gelte e1 t1 > e2 t2
(p1-k1)e1
r2(u)
r1(u)(p2-k2)e2
u19
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
u* umax
r1(u)
r2(u) Bietrente = 0 Steuer allokativ unwirksam
Bietrente für beide gleich hochSteuer dreht beide gleich stark nach unten
• links von u* wird Gut 1 produziert wegen r1(u) > r2(u)• rechts von u* wird Gut 2 produziert wegen r2(u) > r1(u)• Für die „Zonengrenze“ u* errechnet sich wieder:
2211
222111 )()(*
tete
kpekpeu
(3)
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U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
Modellgleichungen mit Bodenwertsteuer
1
111*
*1
222
222222
2
2
1
121
2211
222111*
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x
e
xuuu
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ekpekpu
suetekpur
pgaux
iiiiii
iiii
Gleichungen entsprechen bis auf gelbe Markierungen exaktdem erweiterten Thünen-Modell ohne Steuern=> außer Drehung der Bietrentenfunktion identische Ergebnisse
Annahme hier: Gut 2 ist im äußeren Ring
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U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
Fazit Bodenertragsteuer:
• Der Flächenverbrauch bleibt trotz (scheinbarer) Besteuerung des Bodens unverändert
• In Wirklichkeit wird der Gewinn besteuert, wenn auch pro Flächeneinheit• Die Bodennutzung zwischen den Gütern ändert sich nicht• Die gesamte Steuer geht zulasten der Bodenbesitzer (Nutzer des Bodens hatten
vorher schon Nullgewinn!)• Der Ordinatenabschnitt der Bietrentenfunktionen und damit der Netto-Bodenertrag
im Zentrum sinkt um s% • Der Güterpreis bleibt jedoch unverändert, somit auch die Nachfrage nach Gütern
(und Fläche, s.o.)• Die Bodenertragsteuer ist allokationsneutral
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U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
B) Flächensteuer (s Euro pro genutzten qm)
suetekpur
suetekpur
222222
111111
)()(
)()(
Bietrentenfunktionen nach Steuern lauten jetzt:
Bei Gleichsetzen verschwindet wiederum s => unveränderte Formelfür die „Zonengrenze“ (aber andere Preise, da Gl. 5 sich ändert, s.u.!)
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U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
u*
r1(u)
r2(u) Bietrente = 0 Steuer führtzu Verlusten
Bietrente für beide gleich hochSteuer verschiebt beide gleich stark
u
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1. Schritt: Beide Bietrentenfunktionen verschieben sich parallel nach unten
U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
u*
r1(u)
r2(u) Alte Nutzungsgrenzewird nicht erreicht
Bietrente verschiebt sich i.a.unterschiedlich stark
2. Schritt: Geringeres Angebot lässt Güterpreise steigen, jenach Nachfrageelastizität in unterschiedlichem Ausmaß =>Parallelverschiebung beider Bietrentenfunktionen nach oben
Neues u* muß links von altem Wert liegen, da von Gut 1 auf keinen Fall mehr konsumiert wird als vorher! Auch Nutzungsgrenze muß links von altem Wert liegen.
u
u
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U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
Modellgleichungen mit Flächensteuer
1
111*
*1
2222
222222
2
2
1
121
2211
222111*
)6(
)5(
0)()(
)4(
)()( )3(
)()( )2(
)( )1(
e
pgau
uu
e
skutp
suetekpur
e
x
e
xuuu
tete
ekpekpu
suetekpur
pgaux
iiiiii
iiii
Wegen der gegenüber dem Modell ohne Steuern verändertenGleichung 5 errechnet sich ein anderes => Die Lösungswerte aller Variablen ändern sich ebenfalls (s.o.)
u
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U. van Suntum, Regionalökonomik, Grundsteuer
Fazit Flächensteuer auf genutzten Boden
• Wirkt bodensparend und verteuert die Güter• Verändert die Mengenrelationen der Güter in Abhängigkeit von deren
Nachfrageelastizität• Bietrentenfunktionen (netto) und Bodenpreise sinken, aber nicht so stark wie
bei Bodenertragsteuer (wegen teilweiser Überwälzung auf die Preise)• Nicht allokationsneutral, begünstigt kapital- und arbeitsintensive gegenüber
bodenintensiven Produktionsweisen• Kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Bodenverknappung wegen externer
Effekte gewünscht ist
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