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J. Burkhard, Leiter Baumanagement Winterthur Group / IPB Zürich, 16.03.2005
Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 1
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
• IPB = Interessengemeinschaft Privater Professioneller Bauherren
• Zusammenschluss von momentan 19 privaten Immobilieninvestoren aus den Bereichen- Banken- Versicherungen- Chemie- Grossverteiler- Dienstleistungen
• Tätigkeiten- Erfahrungsaustausch- Engagement in Fachkommissionen und Ausschüssen (z.B. im SIA)- Initiierung von Neuerungen (z.B. Anstoss für Leistungsorientierte Planerhonorierung durch IPB / KBOB / ETH LM 95 sia 112)
1. Vorstellung IPB
J. Burkhard, Leiter Baumanagement Winterthur Group / IPB Zürich, 16.03.2005
Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 2
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
1. Vorstellung IPB - Mitglieder
Jürg Burkhard, Leiter BaumanagementWinterthur Group
J. Burkhard, Leiter Baumanagement Winterthur Group / IPB Zürich, 16.03.2005
Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 3
2. Credit Suisse / Winterthur als Immobilieninvestor
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Einer der grössten Immobilieninvestoren der Schweiz• Winterthur Leben direkte Immobilienanlagen:• Winterthur Versicherungen langfristige Immobilienanlagen für die ent-• CS Pensionskasse sprechende Firma, haupts. Vorsorgegelder
• Immobilienfonds der CS indirekte Immobilienanlagen für• SPS (Swiss Prime Site) Drittanleger
börsenkotierte Immobilienfirma
Anlagekategorien:• Wohnüberbauungen• Dienstleistungsgebäude (eigengenutzte Gebäude kleine Minderheit)• gemischte Überbauungen• Einkaufszentren• Logistik, Hotels etc. als Ausnahmen
J. Burkhard, Leiter Baumanagement Winterthur Group / IPB Zürich, 16.03.2005
Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 4
3. Kriterien für Immobilieninvestitionen bei CS / Winterthur
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
• Oberstes Ziel bei unseren Immobilienanlagen langfristige, gute Rendite
dies impliziert eine ernsthafte Auseinandersetzung mit Nachhaltigkeit
• Kriterien gemäss sia 112/1 denen besonders viel Gewicht gegeben wird:
Gesellschaft
1.3.1 Kurze Distanzen wir investieren nur in regionalen Zentren mit guter Anbindung an den öffentlichenVerkehr
1.3.3 Zugänglichkeit und eigene Vorschriften für behindertengerechtes Nutzbarkeit für alle Bauen
1.4.1 Sicherheit, Verminderung als Bank / Versicherung selbstverständlich
der Gefahrenpotenziale
1.4.5 Sommerlicher Wärme- aktive Kühlung nur bei betrieblicher schutz Notwendigkeit
J. Burkhard, Leiter Baumanagement Winterthur Group / IPB Zürich, 16.03.2005
Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 5
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
1.4.6 Geringe Immissionen immer mehr Grundstücke an Bahnlinien und durch Lärm und Erschütterungen Strassen werden (auch durch uns) überbaut
Wirtschaft
2.1.1 Standort Lage, Lage, Lage waren für uns schon immer die 3 Hauptkriterien bei Immobilienanlagen
2.1.3 Flexibilität bei Bürobauten eine Selbstverständlichkeit, beiWohnbauten noch zu wenig (z.B. keine tragenden Zimmertrennwände)
Umnutzung Büro/Wohnen oder Wohnen/Büro
2.2.1 Lebenszykluskosten ein schwieriger Punkt: wir leben in einer kurzfristigen Zeit (Firmen mit Vierteljahres-abschlüssen !). Deshalb werden oft die langfristigen Betriebs- und Unterhaltskosten zugunsten tieferer kurz-fristiger Investitionskosten vernachlässigt.
3. Kriterien für Immobilieninvestitionen bei CS / Winterthur
J. Burkhard, Leiter Baumanagement Winterthur Group / IPB Zürich, 16.03.2005
Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 6
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Umwelt
3.1.1 Rohstoffe verbindliche Vorschriften
3.1.2 Umweltbelastung "Baumaterialien im Hochbau KBOB / IPB" und
3.1.3 Schadstoffe "Umweltmanagement im Hochbau KBOB / IPB"
3.1.4 Rückbau unter www.ipb-news.ch abrufbar
3.2 Betriebsenergie steigende Anzahl von Minergiebauten(Achtung: Minergie heute noch kein Vermietungsargument)
siehe folgendes Beispiel
3. Kriterien für Immobilieninvestitionen bei CS / Winterthur
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Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
Nr. 7
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Investor: Credit Suisse Fonds
Architekten: Baumschlager Eberle, Vaduz
Stand: im Bau
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Nr. 8
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Hauptkriterien
1.3.1 Kurze Distanzen, - unmittelbar beim
Bahnhof attraktive Nutzungs-
Winterthur gelegen
mischung
2.1.1 Standort - im lebendigen
Neuwiesen-
quartier, aber auch un-
mittelbar angrenzend
an
Altstadt Winterthur
3.4.1 Mobilität - wer will, braucht an
diesem Wohnort kein
Auto
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Nr. 9
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
3.2 Betriebsenergie Minergie-P Bau
Minergie-P Kurzbeschreibung:
Reduzierung gegenüber - bessere Dämmung Gebäudehülle d.h.Minergie-Standard durch: - Mehrinvestition in Fassade
- Minderkosten durch Wegfall statische Heizung
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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Nachhaltiges Bauen - Hochbau sia 112/1 KBOB IPB eco-bau sia
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Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
3.2 Betriebsenergie Minergie-P Bau
Für den Mieter und Bauherrn ergeben sich durch Minergie und insbesondere durch Minergie-P folgende Aspekte:
Der Mieter profitiert gegenüber einer konventionellen Bauweise von einem tiefen Energieverbrauch und überdurchschnittlicher Luftqualität. Durch die Luft-Erdregister resultiert nicht nur im Winter, sondern auch im Sommer ein hoher Raumkomfort, da die Aussenluft in den Luft-Erdregistern vorgekühlt wird.Durch die kontinuierliche Lufterneuerung wird das Risiko, dass Schimmelpilze auftreten, minimiert (vor allem in der Austrocknungsphase). Der Werterhalt der Liegenschaft wird gesteigert.Die Mehraufwendungen bei der Fassade werden durch die einfachere Haustechnik aber nur teilweise ausgeglichen.
Leider hat sich die Gesamtbetrachtung Mietzins+Nebenkosten=Gesamtmiete bei der Mieterschaft noch nicht durchgesetzt:- Mietzins wird (ohne Nebenkosten) mit anderen lokalen Objekten verglichen- Gefahr von Rendite-Einbussen beim Bauherren, da er die höheren Investitionskosten oft nicht durch einen höheren Mietzins kompensieren kann.
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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Heizenergiebedarf
Um das Heizungskonzept mit
dezentralen Wärmepumpen
und Beheizung über die Zuluft
sicherzustellen, wurde die
Gebäudehülle soweit
optimiert, dass der
Heizenergiebedarf noch 25 %
der Minergie-Anforderung
beträgt.
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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Nr. 12
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Gebäude- und Haustechnikkonzept
Durch die kompakte Gebäudeformen
sowie der thermisch überdurch-
schnittlich gedämmten Gebäudehülle
wird der Energieverbrauch minimiert.
Der Energiebedarf für Warmwasser
und Aufheizung der Wohnung ist so
gering, dass dieser durch eine
kontrollierte Wohnungslüftung mit
integrierter Kleinstwärmepumpe
gedeckt wird.
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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Nr. 13
Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
Umsetzung Haustechnikkonzept
Erforderliche Wärmemenge durch:
a) Abwärme Abluft
b) Wärmeaustausch Erdregister
c) Strom für Wärmepumpe
Frischluft wird über
a) Erdregister vorgewärmt (Winter)
b) Erdregister vorgekühlt (Sommer)
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Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Grundkonzept Projekt
• Pro Wohnung
1 Kompaktlüftungsgerät mit:
– 200 l. Boiler
– Wärmepumpe (WP)
– Wärmerückgewinngung (WRG)
– Wärmemessung (Abrechnung)
• Zukunft in jedes Zimmer
• Abluft über Bad / WC / Küche
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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Konkrete Umsetzung im Projekt
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4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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Zusatzheizkörper
Pro Wohnung werden zusätzlich zwei Elektroheizkörper mit je 500 Watt Heizleistung installiert. Der Heizkörper im Wohnraum wird über die Steuerung des Kompaktlüftungsgerät reguliert, der Heizkörper im hinteren Zimmer über einen im Raum installierten Thermostat. Diese Heizkörper decken den Heizenergiebedarf bei extrem kalten Aussentemperaturen und haben daher nur sehr geringe Betriebszeiten pro Jahr.In der Dusche wird ein elektrisch betriebener Handtuchheizkörper vorgesehen.
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Einführungsveranstaltung - Nachhaltiges Bauen sia 112/1
Fazit
• Professionelle Bauherren haben sich bereits vor der sia 112/1 intensiv mit
Nachhaltigkeit auseinander gesetzt.
• Trotzdem gutes und übersichtliches Hilfsmittel
• Speziell hilfreich:
– Links in den Anhängen
4. Wohnüberbauung EICHGUT, Winterthur
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