marktbericht 2014/2015 · kreis wesel 458.329 fläche in ha 372.262 kreis kleve 123.215...
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Marktbericht 2014/2015
In Zusammenarbeit mit:
Inhalt
1. Weltoffener Wirtschaftsraum mit verlässlichem Potenzial 4 2. Kenndaten der Wirtschaftsentwicklung 6
3. Industrie- und Gewerbeflächen am Standort Niederrhein 8 4. Büroimmobilienmarkt am Standort Niederrhein 4.1 Bürobeschäftigte 9 4.2 Büroflächenbestand und Fertigstellungen 10 4.3 Flächenumsatz 11 4.4 Spitzenmiete 12 4.5 Leerstand 12 4.6 Fazit 13
5. Logistikimmobilienmarkt am Standort Niederrhein 5.1 Unternehmen und Beschäftigung 14 5.2 Flächenentwicklung 15 5.3 Mietniveau Logistik 16 5.4 Fazit 18
6. Anhang 6.1 Standort Niederrhein im Detail 19 6.2 Adressen 21
Allgemeine Daten
Fläche 3.722 km²Einwohner 1.983.130SVP-Beschäftigte 593.064Verfügbares Einkommen 18.516 – 21.928 c/EWGewerbesteuerhebesatz 335 – 480Grundsteuerhebesatz 345 – 520
Standort Niederrhein auf einen Blick
Wirtschaft
Bruttowertschöpfung 51,9 Mrd cBruttowertschöpfung / Erwerbstätigen 58.794 cSchlüsselbranchen Chemie, Maschinenbau, Logistik, Energie, Agribusiness, Elektrotechnik, Textil und Bekleidung, TourismusExportquote > 50%Unternehmen ca. 120.000Anteil Auslandsunternehmen ca. 10%Top-3-Herkunftsländer ausländische Niederlande, Schweiz, USA HR-Unternehmen
Büro / Verwaltung
Flächenbestand (MF-G) 6.150.000 m²Spitzenmiete 9,00 – 12,10 c/m²
Produktion / Lager / Logistik
Flächenbestand > 21 Mio m²Gewerbegrundstücke 20 – 150 c/m²Spitzenmiete Logistik-/Lagerflächen 5,2 c/m²
Einzelhandel
Kaufkraftindex 93,7 – 108,4Zentralitätskennziffer 86,8 – 120,3 (Städte Krefeld, Mönchengladbach und Kreise Kleve, Wesel, Viersen und Rhein-Kreis Neuss)
Quellen: IT NRW, bulwiengesa AG, GfK Geomarketing GmbH, IHK Mittlerer Niederrhein, Niederrheinische IHK, Angaben der Städte und Gemeinden, Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg und CIMA Beratung und Management GmbH/BBE Handelsberatung GmbH, München
4
sowie Tourismus. Einen besonderen Akzent
setzt hierbei das verarbeitende Gewerbe. Das
Fundament der Wirtschaftsstruktur bilden Mit-
telständler, darunter viele über mehrere Gene-
rationen gewachsene Familienunternehmen.
Aber auch Größe hat am Niederrhein Bedeu-
tung: Mehr als 20 der 250 umsatzstärksten Un-
ternehmen Nordrhein-Westfalens haben ihren
Sitz am Standort Niederrhein.
Standort Niederrhein in Zahlen
Einwohner 1.983.130 Kreis Kleve 301.977
Krefeld 222.034
Mönchengladbach 261.611
Rhein-Kreis Neuss 440.028
Kreis Viersen 299.151
Kreis Wesel 458.329
Fläche in ha 372.262 Kreis Kleve 123.215
Krefeld 13.775
Mönchengladbach 17.044
Rhein-Kreis Neuss 57.652
Kreis Viersen 56.329
Kreis Wesel 104.247
Der Standort Niederrhein ist nicht nur in
aller Welt zuhause, sondern auch ein Zuhause
für alle Welt. Rund zehn Prozent der Unterneh-
men hier haben ausländische Eigentümer. Ganz
vorne unter den rund 2.700 allein im Handels-
register eingetragenen Auslandsunternehmern:
die Niederlande, die Schweiz und die USA. In-
Der Standort Niederrhein – das sind die bei-
den Städte Krefeld und Mönchengladbach sowie
die vier Kreise Kleve, Viersen, Wesel und Rhein-
Kreis Neuss. Gut zwei Millionen Menschen leben
hier entlang des Rheins zwischen den Nieder-
landen, dem Ruhrgebiet und der Landeshaupt-
stadt Düsseldorf. In rund 120.000 Unternehmen
arbeiten mehr als 590.000 Beschäftigte.
Der Standort Niederrhein ist eine internatio-
nal orientierte, breit aufgestellte Wirtschaftsregi-
on. Vitale Branchennetzwerke entlang der Wert-
schöpfungsketten und die enge Verbindung zu
einer vielfältigen praxisorientierten Hochschul-
landschaft halten die Innovationsmotoren in
Gang. Eine der vielen positiven Folgen: Die Un-
ternehmen hier sind kreativ, innovativ und welt-
marktfähig. Die Exportquote liegt bei über 50%,
Waren und Produkte vom Niederrhein finden
sich auf allen fünf Kontinenten.
>> Basierend auf einem vitalen Mittelstand
gehört die Region Niederrhein zu den bedeu-
tenden Logistik- und Industriestandorten in
Deutschland. Auch der Büroimmobilienmarkt
profitiert von dieser strukturellen Stärke und
hat sich in den vergangenen Jahren sehr stabil
entwickelt.<<Andreas Schulten,
Vorstand bulwiengesa AG
Neun robuste Kernbranchen prägen die viel-
fältige Unternehmenslandschaft: Agribusiness,
Chemie, Energie, Elektrotechnik, Gesundheit,
Logistik, Maschinenbau, Textil und Bekleidung
Weltoffener Wirtschaftsraum mit verlässlichem Potenzial
1.
ternationale Konzerne wie 3M und UPS haben
am Standort Niederrhein ihre Deutschland- oder
Europazentrale angesiedelt.
Daten schaffen Markttransparenz Der gewerbliche Immobilienmarkt am Stand-
ort Niederrhein glänzt mit interessanten Kon-
ditionen und vor allem mit einer im Gegensatz
zu den Metropolen-Märkten geringen Volatilität;
Mietpreisreduzierungen fallen in Krisen – wenn
überhaupt – hier wesentlich geringer aus. Auch
die Leerstandsraten am Büromarkt liegen – zum
Teil sehr deutlich – unter denen von Bürohoch-
burgen wie zum Beispiel Düsseldorf oder Frank-
furt.
Die nunmehr zum zweiten Mal vorgelegte,
erneut in Zusammenarbeit mit bulwiengesa er-
stellte Gesamtanalyse des Gewerbeimmobilien-
marktes am Standort Niederrhein bestätigt den
weiterhin positiven Trend mit harten Zahlen.
Dank der differenzierten Erfassung der Markt-
daten auf Grundlage auch von Vollerhebungen
kann der Marktbericht 2014/2015 nicht nur
quantitative, sondern auch qualitative Aussagen
treffen. Er schafft damit die nötige hohe Markt-
transparenz.
Die für den Standort Niederrhein ermittelten
Daten werden in dem vorliegenden Marktbericht
zur besseren Einordnung mit nachbarschaftli-
chen und strukturähnlichen Benchmarkregio-
nen verglichen.
5
Standort Niederrhein
Hohe Konnektivität: Sehr gut ausgebautes Straßen- und Schienennetz, Binnenhäfen entlang des Rheins, Verkehrsflughäfen Weeze und Mönchengladbach, Nähe zu den internationalen Flughäfen Düsseldorf und Köln.
Lagegunst zwischen niederländischer Grenze, Ruhrgebiet, Düsseldorf und Köln – zentral
innerhalb Europas (16 Mio. Konsumenten in 100 km, 40% der EU-Bevölkerung mit 1-Tag-LKW).
Breiter Branchenmix, sowohl internationale Konzerne als auch namhafte mittelständisch
geprägte Unternehmen mit Weltmarktorientierung (Exportquote >50%).
Vitale Branchennetzwerke entlang der Wertschöpfungsketten.
Praxisorientierte Hochschullandschaft plus Nähe zu Universitäten mit internationalem Ruf.
Büromarkt
Stabiler Büromarkt.
Attraktives Mietniveau.
Ausreichend Flächenpotenziale vorhanden.
Alternativstandort zu Düsseldorf oder Köln.
Logistikmarkt
Branchencluster mit zahlreichen namhaften Logistikern.
Attraktiver Logistikstandort mit hoher Flächennachfrage.
Positive Entwicklung der Beschäftigungszahlen im Logistiksektor.
Prosperierende Logistikregion mit hoher Bautätigkeit.
Flächenpotenziale vorhanden.
„Europäischer Gateway“ und Logistikregion Duisburg/Niederrhein als 1 von 5 Champion-
Regionen (Quelle siehe Seite 22).
Potenzial-Analyse
6
Die Bruttowertschöpfung summiert sich
am Standort Niederrhein im Jahr 2013 auf rund
51,9 Mrd. Euro. Pro Erwerbstätigen entspricht
dies erbrachten Dienstleistungen und Waren im
Wert von rund 58.800 Euro, womit der Standort
Niederrhein leicht über dem bundesdeutschen
Durchschnitt liegt.
Die positive gesamtwirtschaftliche Situation
der Region zeigt auch der Blick auf die Vergleichs-
regionen. So liegt die Wirtschaftskraft deutlich
über jener von Aachen oder auch Dortmund und
nur leicht unter dem Niveau der Großstädte Köln
und Hannover. Die niederrheinische Wirtschaft
bezieht ihre Dynamik dabei überwiegend aus
einer stabilen, breit aufgestellten mittelständisch
geprägten Wirtschaftsstruktur. Zahlreiche innova-
tive und produktive Unternehmen sorgen für eine
Exportquote von über 50% und tragen dazu bei,
dass der Standort Niederrhein eine der prospe-
rierenden Wirtschaftsregionen Deutschlands ist.
Die Vielschichtigkeit des Wirtschaftsstandor-
tes spiegelt sich in der Produktivität wider. Sie
schwankt zwischen 52.200 Euro/Erwerbstätigen
im Kreis Kleve und 72.300 Euro/Erwerbstätigen
im Rhein-Kreis Neuss. Letzterer übertrifft damit
sogar mit Ausnahme Düsseldorfs alle Vergleichs-
regionen. Und selbst zu Düsseldorf – Landes-
hauptstadt und Sitz vieler DAX-Unternehmen –
mit einer Bruttowertschöpfung von rund 76.700
Euro/Erwerbstätigen besteht lediglich ein gerin-
ger Abstand.
Betrachtet man die Historie seit 2002, so kann
die Region mit 10,5% auf ein starkes Wachstum
verweisen. Die Kreise Wesel und Viersen entwi-
ckelten sich hierbei mit Zuwachsraten von 20,1
bzw. 15,4% am stärksten. Ebenfalls Zuwächse
weisen die beiden kreisfreien Städte Mönchen-
gladbach und Krefeld sowie der Rhein-Kreis
Neuss auf.
Zahlreiche namhafte Unternehmen am
Standort Niederrhein wie beispielsweise AL-
TANA, bofrost, LanXess, RWE Power, Scheidt &
Bachmann und Schwarzkopf & Henkel sorgen
auch zukünftig für eine hohe Wirtschaftskraft.
Weitere bedeutende Unternehmen in der Regi-
on werden in Abbildung 3 genannt.
Bis 2016 ist mit einer Zunahme der Brutto-
wertschöpfung je Erwerbstätigen um 8,4% zu
rechnen. Unter den Vergleichsregionen wird le-
diglich für die Region Hannover mit 11,3% und für
Dortmund mit 9,4% ein noch stärkeres Wachs-
tum prognostiziert.
Fazit WirtschaftsentwicklungDer Standort Niederrhein ist eine der Wachs-
tumsregionen Deutschlands mit einer – gemes-
sen an der Bruttowertschöpfung je Erwerbstä-
tigen – überdurchschnittlichen Wirtschaftskraft.
Die Attraktivität des Standortes für die Wirtschaft
Kenndaten der Wirtschafts-entwicklung
2.
Interregionaler Vergleich: Vergleichsregionen mit da-rin enthaltenen kreisfreien Städten und KreisenBergisches Städtedreieck: Wuppertal, Remscheid, Solingen | Dortmund | Duisburg | Düsseldorf | Köln | Region Hanno-ver: Stadt und Kreis Hannover | Region Rhein-Neckar: Hei-delberg, Mannheim, Ludwigshafen, Kreis Bergstraße, Rhein-Neckar-Kreis | Städteregion Aachen: Stadt und Kreis Aachen.Zusammenstellung: bulwiengesa AG.Die Zusammenstellung der Vergleichsregionen erfolgte auf Basis von regionalen und wirtschaftlichen Kriterien.
Quelle: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder, Berechnung bulwiengesa AG;*Prognosewert, Prognosestand Mai 2014.
Bruttowertschöpfung/Erwerbstätigen am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013* (in Euro)
0
58.794
40.000 60.00020.000
52.569
65.125
57.392
76.721
68.224
62.947
55.430
62.550
Abb. 1
80.000
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen
Region Rhein-Neckar
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover
7
belegen neben einem starken heimischen Mittel-
stand auch die ansässigen namhaften internatio-
nalen Unternehmen wie 3M Deutschland, John-
son & Matthey, Outokumpu Nirosta, Santander
Consumer Bank, Saint Gobain und Trox. Basie-
rend auf einer breit aufgestellten Wirtschafts-
struktur wird für den Standort Niederrhein auch
zukünftig eine positive wirtschaftliche Entwick-
lung erwartet.
Quelle: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder; Berechnungen bulwiengesa AG.
2011 - 20162002 - 2011
0,0 5,0 15,0
11,3Region Hannover
17,8
4,9Köln
7,6
7,0Region Rhein-Neckar
9,5
7,5Duisburg
24,7
7,5Düsseldorf
8,9
10,0
6,3Bergisches Städtedreieck
17,5
9,4Dortmund
12,6
7,9Städteregion Aachen
10,0
20,0
8,4Standort Niederrhein
10,5
Entwicklung der Bruttowertschöpfung/Erwerbstätigen am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2002 - 2016 (in %)
Abb. 2
25,0
Abb. 3 Bedeutende Arbeitgeber am Standort Niederrhein
Kreis Kleve
Krefeld
Mönchengladbach
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
Landgard bofrost DienstleistungsgesellschaftCHEFS CULINAR WestHorlemann ElektrobauKatjes International
Siemens Mobility Standort KrefeldHelios Kliniken KrefeldOutokumpu NirostaSiempelkamp GruppeLanXess
Santander Consumer BankScheidt & Bachmann (mit Tochtergesellschaften)SMS MeerZalando Real
Hydro Aluminium Deutschland (inkl. Alu Norf) 3M DeutschlandUPS DeutschlandBayer Crop Science DeutschlandRWE Power
Schwarzkopf-Henkel MarsAbbelenSAB BröckskesSaint Gobain
Solvay ChemicalsLemkenALTANA / Byk ChemieTroxDr. Oetker Frischeprodukte
HandelHandelHandel
IndustrieNahrungsmittel
IndustrieGesundheit
IndustrieIndustrieChemie
Bank
IndustrieIndustrie
HandelHandel
IndustrieIndustrie
LogistikPharmaEnergie
ChemieNahrungsmittelNahrungsmittel
IndustrieIndustrie
ChemieAgribusiness
ChemieIndustrie
Nahrungsmittel
2.000680550530430
2.4002.0001.9001.9001.800
2.900
1.5801.4801.0001.000
4.5001.8001.3001.0001.000
600600500400400
800800800700500
3.5009.8903.500
600640
–68.000
3.5003.100
17.300
48.700
2.0003.6005.000
48.700
6.0004.750
17.00020.70035.000
48.0002.200
500500
190.000
29.4001.1005.7003.6509.500
Quelle: Angaben der Städte und Gemeinden
Gebietseinheit Unternehmen Beschäftigtevor Ort
Branche Beschäftigteinsgesamt
>> Nur an transparenten Märkten finden die
Marktteilnehmer die Grundlagen für sichere und
richtige Entscheidungen. Die vorliegende Detail-
analyse des gewerblichen Immobilienmarktes
am Standort Niederrhein bietet diese Grundla-
gen, und zwar sowohl für Investoren als auch für
Eigennutzer und Mieter. <<
Norbert Bienen, Vorsitzender Ausschuss Immo-
bilienwirtschaft der IHK Mittlerer Niederrhein
8
Als multimodaler Hub bietet die Region
durch ein sehr gut ausgebautes Verkehrswege-
netz – sowohl via Straße und Schiene als auch
zu Wasser und in der Luft – eine hervorragende
Infrastruktur. 343 Kilometer Autobahnen, sieben
Binnenhäfen, ein engmaschiges Schienennetz,
zwei Flughäfen sowie die Nähe zu den internati-
onalen Großflughäfen Düsseldorf und Köln sor-
gen für eine ausgezeichnete Anbindung.
Westlich unmittelbar angrenzend an die
deutsch-niederländische Grenze sowie östlich
in direkter Nachbarschaft zum Ruhrgebiet und
zur Landeshauptstadt Düsseldorf weist der
Standort Niederrhein darüber hinaus eine her-
vorragende geografische Lagegunst auf.
Neben den positiven Standorteigenschaften
ist auch ein entsprechendes Flächenpotenzial
entscheidend, um Neuansiedlungen bzw. auch
ein Wachstum der ansässigen Unternehmen
ermöglichen zu können. Die hierfür von den
Kommunen entwickelten bzw. ausgewiesenen
Flächen werden unterschiedlichsten Anforde-
rungen gerecht: Sowohl Gewerbeflächen (GE)
in Zentrumsrandlage als auch Gewerbe- und
Industrieflächen (GE/GI) in peripherer Lage so-
wie Sondergebiete (SO) und Grundstücke mit
24h-Betriebserlaubnis existieren. Ein attraktives
Preisniveau und individuelle, bedarfsorientierte
Möglichkeiten beim Grundstückszuschnitt kom-
men hinzu.
Nebenstehende Tabelle zeigt das Flächen-
potenzial beispielhaft ausgewählter Gewerbe-
gebiete (GE, GI) mit allein rund 9 Millionen Qua-
dratmetern.
Industrie- und Gewerbeflächen am Standort Niederrhein
3.
Abb. 4 Gewerbegebiete am Standort Niederrhein
Kreis Kleve
Krefeld
Mönchengladbach
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
Airport WeezeVirtueller GewerbeflächenpoolGewerbegebiet „Hetzert“, StraelenMoritz-von-Nassau-Kaserne, Emmerich am RheinIndustriegebiete Kleve
Europark Fichtenhain (A,B,C)Rheinhafen KrefeldGewerbegebiet HochplateauGewerbegebiet HülsLOG|WERK
NordparkRheindahlenRegioparkGüdderathMülforter
Interkommunales Gewerbegebiet Grevenbroich/RommerskirchenNeuss Düsseldorfer HäfenGewerbegebiet St. Peter, DormagenGewerbegebiet Jüchen-OstGewerbepark Kaarster Kreuz
Gewerbepark VeNeTe, Nettetal Mackenstein-Nord, ViersenSchauteshütte KempenMünchheide IV, WillichWasserwerk, Grefrath
Delta Port, Wesel und VoerdeLogPort IV, Kamp-LintfortInterkommunaler Gewerbepark Genend, Moers und Neukirchen-VluynIndustriepark Babcock, VoerdeIndustriegebiet Thyssenstraße, Dinslaken
2.500.0001.815.000
370.000326.000233.000
220.000200.000100.000100.00036.300
300.000190.000100.00042.00040.000
120.00065.00034.00030.00018.000
280.000110.00040.00020.00020.000
800.000300.000200.00070.00070.000
Quelle: Angaben der Städte und Gemeinden
Gebietseinheit Gewerbegebiet Verfügbare Fläche in m²
9
Büroimmobilien-markt am Standort Niederrhein
4.
4.1 Bürobeschäftigte
Ende 2013 waren am Standort Niederrhein
rund 258.000 Personen in Büroberufen tätig.
Damit weist die Region unter den Vergleichsre-
gionen die dritthöchste Bürobeschäftigtenzahl
nach Köln und der Rhein-Neckar-Region auf.
Sogar die Landeshauptstadt Düsseldorf zählt
weniger Bürobeschäftigte als der Standort Nie-
derrhein.
>> Als unsere bisherigen Büroräume durch
das rasante Wachstum unserer Kanzlei zu klein
wurden, wollten wir trotz unserer inzwischen
bundesweiten Präsenz an unserem Grün-
dungsstandort festhalten und auch dort weiter
expandieren. Im KOB in der Mönchengladba-
cher Innenstadt haben wir das ideale Umfeld
gefunden - mit guter Erreichbarkeit für unsere
Mandanten, einer attraktiven Infrastruktur für
unsere Mitarbeiter und guter Anbindung an die
starke regionale Wirtschaft. <<Prof. Dr. Werner Langen,
Sprecher der Geschäftsführung von
Kapellmann und Partner Rechtsanwälte mbB,
Mönchengladbach
Innerhalb der Region weisen der Kreis We-
sel und der Rhein-Kreis Neuss mit 54.000 bzw.
56.000 Bürobeschäftigten die höchsten Werte
auf. Mönchengladbach liegt mit rund 41.000 im
Büro tätigen Personen im Mittelfeld. Die Kreise
Viersen und Kleve sowie die Stadt Krefeld re-
gistrieren Bürobeschäftigtenzahlen zwischen
34.000 und 37.000.
Quelle: Berechnungen der bulwiengesa AG auf Basis von Daten der Statistischen Landesämter und der Bundesagentur für Arbeit; *svp-Bürobeschäftigtenzahl 2013 ist Prognosezahl.
Bürobeschäftigtenquote am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013* (in %)
0,0
33,9
20,0 30,0 40,010,0 60,050,0
40,3
37,5
34,4
52,6
36,2
47,1
39,8
40,6
Abb. 6
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen
Region Rhein-Neckar
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover
Quelle: Berechnungen der bulwiengesa AG auf Basis von Daten der Statistischen Landesämter und der Bundesagentur für Arbeit; *Prognosewert, Prognosestand Mai 2014.
Bürobeschäftigte am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013* (in 1.000)
0
258
100 150 20050 300250
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen
Region Rhein-Neckar
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover
98
262
87
239
71
292
104
231
Abb. 5
10
lich, der einen weit mehr als doppelt so großen
Flächenbestand wie die Märkte Duisburg, Dort-
mund oder auch das Bergische Städtedreieck
aufweist. Köln und Düsseldorf weisen hinge-
gen einen um jeweils rund 22% höheren Büro-
flächenbestand auf.
>> Inzwischen sind wir 25 Jahre in Neuss zu
Hause. Als noch junges, dynamisches Unterneh-
men mit einem rasch wachsenden Mitarbeiter-
bestand haben wir uns damals für den Standort
Neuss entschieden. Hier fanden wir den Platz-
bedarf, den wir benötigten, und konnten uns
als Unternehmen weiterentwickeln. Inzwischen
sind wir in Neuss nicht nur mit unserer Haupt-
verwaltung beheimatet, sondern mit einer Nie-
derlassung für Vertrieb und Kundenbetreuung
Die Bürobeschäftigtenquote – ein Indikator,
der das Verhältnis von sozialversicherungs-
pflichtigen (SVP) Bürobeschäftigten zur Gesamt-
zahl der SVP-Beschäftigten ausdrückt – liegt am
Standort Niederrhein im Jahr 2013 bei 33,9%.
Diese Quote ist dabei gleichzeitig auch ein Be-
leg für den hohen Anteil des verarbeitenden,
produktionsorientierten Gewerbes am Standort
Niederrhein. Während einige Dienstleistungs-
zentren wie die Stadt Neuss mit über 43% einen
wesentlich höheren Anteil an Bürobeschäftigten
aufweisen, liegt dieser Wert in ländlichen Zen-
tren oder Industriebereichen deutlich niedriger.
Düsseldorf und Köln registrieren aufgrund
ihrer stark ausgeprägten Verwaltungs- und
Dienstleistungsfunktion mit 53% bzw. 47% deut-
lich höhere Quoten.
4.2 Büroflächenbestand und Fertigstellungen
Auf Basis der Fortschreibung der Vollerhe-
bung im Jahr 2011 für die Städte Mönchen-
gladbach, Krefeld und Neuss1 sowie von ergän-
zenden eigenen Berechnungen2 für die Kreise
Kleve, Viersen, Wesel und Rhein-Kreis Neuss
summiert sich der Büroflächenbestand am
Standort Niederrhein Ende 2013 auf rund 6,150
Mio. m2 MF-G (Mietfläche nach gif). Im Vergleich
mit dem Zeitpunkt der Kompletterhebung in
2011 hat sich der Flächenbestand damit um
rund 76.000 m2 MF-G erhöht. Dies entspricht
einem Zuwachs um 1,3%.
Im interregionalen Vergleich wird die Größe
des Büromarktes Standort Niederrhein deut-
sowie mit unserem Gebrauchtwagen-Outlet.
Hilfreich sind auch die gute Verkehrsanbindung
und die geographische Nähe zu unserer Mutter-
gesellschaft in den Niederlanden.<<Johan Friman, Geschäftsführer, LeasePlan
Deutschland GmbH, Rhein-Kreis Neuss
Am Standort Niederrhein stellt der Rhein-
Kreis Neuss mit einem Büroflächenbestand
von 1,611 Mio. m2 MF-G den mit Abstand größ-
ten Büromarkt dar. Hierfür ausschlaggebend ist
die Nachbarschaft zu Düsseldorf: Der Rhein-
Kreis Neuss war und ist insbesondere mit den
Quelle: Berechnungen der bulwiengesa AG auf Basis von Daten der Statistischen Landesämterund der Bundesagentur für Arbeit
Entwicklung der Bürobeschäftigten am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2002-2011 (in %)
Standort Niederrhein
0,0
4,6
5,0 10,0 15,0
Städteregion Aachen
Region Rhein-Neckar
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover
4,6
10,3
-6,4
7,9
8,4
7,7
7,0
3,6
Abb. 7
Quelle: Berechnungen der bulwiengesa AG.* hierzu liegen nur Vergleichszahlen auf Stadtkreisebene vor.
Büroflächenbestand am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013 (in 1.000 m2 MF-G)
0
6.150
2.000 3.0001.000
1.431
3.760
2.303
7.507
2.148
7.514
2.591
4.461
Abb. 8
5.000 6.0004.000 7.000 8.000
Standort Niederrhein1+2
Städteregion Aachen*
Region Rhein-Neckar*
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover*
1 Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft, 20112 Die Berechnung erfolgte auf Basis der Zahl der Bürobe-schäftigten und einem Flächenkoeffizienten von 22 m2 MF-G je Bürobeschäftigten.
11
Städten Neuss und Meerbusch ein attraktiver
Standort für Unternehmen, die eine kostenat-
traktive Alternative zur Landeshauptstadt su-
chen. Mönchengladbach und der Kreis Wesel
weisen mit Beständen jenseits der 1,0 Mio. m2
MF-G ebenfalls große Flächenbestände auf. In
Krefeld summieren sich die Büroflächen auf
rund 992.000 m2 MF-G, während in den Kreisen
Viersen und Kleve Büroflächenbestände um
die 700.000 m2 MF-G registriert wurden.
Schwerpunkt der Bauaktivität der letzten
Jahre war neben dem Rhein-Kreis Neuss der
Kreis Wesel und Mönchengladbach. In den ver-
gangenen drei Jahren wurden im Rhein-Kreis
Neuss knapp 23.000 m2 MF-G neu fertiggestellt,
darunter der Neubau für das Finanzamt in Gre-
venbroich im Jahr 2011 mit 7.000 m2 MF-G und
das neue Jobcenter in Neuss mit rund 6.500 m2
MF-G im Jahr 2013. Im Kreis Wesel dominierte
der rund 11.000 m2 MF-G große Rathausneubau
in Moers das aggregierte Fertigstellungsvolu-
men der Jahre 2011 bis 2013 von insgesamt
rund 17.000 m2 MF-G. In Mönchengladbach
trug die Fertigstellung mehrerer kleinflächiger
Objekte zu einem Fertigstellungsvolumen von
insgesamt rund 23.000 m2 MF-G bei. Seit Ende
2013 befindet sich hier jedoch auch ein neues
Großprojekt im Bau: Die Santander-Bank errich-
tet bis voraussichtlich Anfang 2015 einen rund
25.000 m2 MF-G großen Neubau im Nordpark.
Auf knapp 13.000 m2 MF-G summierte sich
das Fertigstellungsvolumen in Krefeld. Ange-
sichts zweier großflächiger, derzeit im Bau be-
findlichen Projekte – die neue Volksbankzent-
rale und der Umbau der Alten Färberei – wird
jedoch für Krefeld 2014 mit einem deutlichen
Anstieg des Fertigstellungsvolumens gerech-
net. In den Kreisen Viersen und Kleve lag das
aggregierte Fertigstellungsvolumen (2011 bis
2013) bei 2.800 bzw. 3.300 m2 MF-G.
>> Wir sind auch heute – über zehn Jahre
nach Neuansiedlung – noch sehr zufrieden mit
unserem Standort am Niederrhein. Die allge-
mein gute Verkehrsanbindung sowie die Nähe
zu den Niederlanden und dem Ruhrgebiet sind
gleichermaßen wertvoll.<<Ger van Ommeren, Geschäftsführender
Gesellschafter, REDSUN garden products GmbH
& Co. KG, Kreis Kleve
4.3 Flächenumsatz
In den Jahren 2011 bis 2013 pendelte der
jährliche Flächenumsatz am Standort Nieder-
rhein zwischen 58.400 und 74.300 m2 MF-G
pro Jahr. Die Nachfrage nach Büroflächen in-
nerhalb der Region konzentrierte sich hierbei
primär auf die Städte Mönchengladbach und
Krefeld sowie auf den Rhein-Kreis Neuss. Auch
2013, als am gesamten Standort Niederrhein
rund 74.300 m2 MF-G vermietet wurden bzw.
durch den Baustart eines eigengenutzten Ge-
bäudes mit in die Statistik einflossen, entfielen
rund 83,8 % bereits auf Mönchengladbach, den
Rhein-Kreis Neuss und Krefeld. Die Öffentli-
che Hand stellte hierbei einen der wichtigsten
Flächennachfrager in der Region dar, wobei
insbesondere in Krefeld mehrere großflächige
Quelle: bulwiengesa AG;* hierzu liegen nur Vergleichszahlen auf Stadtkreisebene vor.
Büroflächenumsatz am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013 (in 1.000 m2 MF-G)
0,0
74,3
100,0 150,050,0
30,0
158,0
40,0
344,0
48,0
278,0
70,0
110,0
Abb. 10
250,0 300,0200,0 350,0 400,0
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen*
Region Rhein-Neckar*
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover*
Quelle: bulwiengesa AG;* hierzu liegen nur Vergleichszahlen auf Stadtkreisebene vor.
Büroflächenfertigstellungen am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013* (in 1.000 m2 MF-G)
0,0
33,0
40,0 60,020,0 100,080,0
16,5
44,1
8,8
90,4
25,4
97,0
20,3
26,9
Abb. 9
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen*
Region Rhein-Neckar*
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover*
12
Anmietungen um die 2.000 m2 MF-G durch die
öffentliche Verwaltung erfolgten. Die Anmie-
tung des Automobilzulieferers Johnson Cont-
rols in Neuss über eine Bürofläche von insge-
samt rund 8.200 m2 MF-G stellt den größten
Abschluss des Jahres 2013 dar.
Ein Blick auf die Vergleichsregionen unter-
streicht, dass der Standort Niederrhein, was
die Büroflächennachfrage anbelangt, mit Märk-
ten wie Dortmund oder Duisburg durchaus
mithalten kann und, trotz der Nähe zur Lan-
deshauptstadt Düsseldorf, eine eigene stabile
Flächennachfrage aufweist. Es fällt jedoch auf,
dass großflächige Anmietungen jenseits der
1.000 m2 MF-G, insbesondere aus der Privat-
wirtschaft, eher die Ausnahme sind.
4.4 Spitzenmiete
Die Spitzenmiete am Standort Niederrhein
liegt Ende 2013 bei 12,10 Euro/m2 MF-G pro Mo-
nat. Innerhalb der Region weist die Spitzenmiete
mit 9,00 Euro/m2 MF-G in den Kreisen Kleve und
Wesel sowie 12,10 Euro/m2 MF-G pro Monat in
Mönchengladbach auf den ersten Blick generell
eine relativ weite Bandbreite auf. Unter anderem
bedingt durch die geografische Lage, lassen sich
die einzelnen Teilräume bei den Spitzenmieten
wie folgt zusammenfassen: Für die Kreise Vier-
sen, Kleve und Wesel ergibt sich ein Spitzenmiet-
niveau zwischen 9,00 und 9,50 Euro/m2 MF-G,
im Rhein-Kreis Neuss, in Mönchengladbach und
Krefeld liegen die Spitzenmieten zwischen 11,00
und 12,10 Euro/m2 MF-G.
Das Spitzenmietniveau der Vergleichsregio-
nen zeigt, dass der Standort Niederrhein nicht
nur im Vergleich zum Düsseldorfer und Kölner
Immobilienmarkt einen preisgünstigen Alterna-
tivstandort darstellt, sondern auch zu Märkten
wie Dortmund oder Aachen. Im Vergleich mit
Duisburg oder dem Bergischen Städtedreieck
positioniert sich die Region auf Augenhöhe.
4.5 Leerstand
Der Büroflächenleerstand summiert sich in
den Städten Mönchengladbach und Krefeld En-
de 2013 auf rund 142.200 m2 MF-G. Verglichen
mit 2011 konnte der Leerstand damit um rund
11.000 m2 MF-G reduziert werden. Während
sich in Mönchengladbach das Leerstandsni-
veau weitestgehend konstant verhielt, fand
der Leerstandsabbau ausschließlich in Krefeld
statt. Ende 2013 stehen somit in Mönchenglad-
bach unverändert zu 2011 5,7% des Büroflä-
chenbestandes leer, während sich in Krefeld
die Leerstandsrate von 9,1 auf 8,0 % reduzierte.
Mönchengladbach weist im interregionalen
Vergleich ähnliche Werte wie die Rhein-Neckar-
Region oder Hannover auf. Der Anteil von nicht
belegten Büroflächen liegt in Krefeld zwar über
dem Kölner Wert, jedoch deutlich unterhalb
der Leerstandsquote von Düsseldorf oder auch
dem Bergischen Städtedreieck.
Insgesamt kann der Leerstand in Mönchen-
gladbach und Krefeld als moderat eingestuft
werden. Da sich das Gros an verfügbaren Flä-
chen in Gebäuden mit hohen qualitativen De-
Quelle: bulwiengesa AG;* hierzu liegen nur Vergleichszahlen auf Stadtkreisebene vor.
Bürospitzenmiete am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013 (in Euro/m2 MF-G)
0,0
12,1
10,0 15,0 20,05,0 30,025,0
13,0
14,2
11,0
25,0
12,3
21,1
13,2
14,1
Abb. 11
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen*
Region Rhein-Neckar*
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover*
Quelle: bulwiengesa AG; * hierzu liegen nur Vergleichszahlen auf Stadtkreisebene vor.
Büroflächenleerstand am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013 (in % MF-G)
Mönchengladbach
0
5,7
4 6 82 1210
Städteregion Aachen*
Region Rhein-Neckar*
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover*
2,0
5,1
9,2
10,9
2,7
7,3
6,2
5,8
Abb. 12
Krefeld 8,0
13
fiziten befindet, gilt dies in besonderem Maße
für moderne Büroflächen. Dies relativiert auch
den interregionalen Vergleich mit Aachen und
Duisburg, die deutlich geringere Leerstands-
quoten aufweisen.
4.6 Fazit Büroimmobilienmarkt
Insgesamt zeigt sich der Standort Nieder-
rhein mit einem Büroflächenbestand Ende
2013 von 6,150 Mio. m2 MF-G als wettbewerbs-
fähiger Bürostandort mit Potenzial. Die Zahl
der Bürobeschäftigten entwickelte sich in den
vergangenen zehn Jahren positiv und weist ein
Wachstum von 4,6% auf. Mit einem Flächen-
umsatz von im Durchschnitt 67.200 m2 MF-G
in den letzten drei Jahren existiert eine stabile
Büroflächennachfrage. Wenngleich diese auch
stark von der Öffentlichen Hand geprägt ist und
Großanmietungen größer 5.000 m2 MF-G nur in
geringem Maße vorkommen. Das im Vergleich
preisgünstige Niveau der Spitzenmiete stellt
zusammen mit der unmittelbaren Nachbar-
schaft zur Landeshauptstadt Düsseldorf einen
weiteren Wettbewerbsvorteil dar.
>> Unsere Investition in das Gewerbeobjekt
LOG|WERK an der Gladbacher Straße ist ein Be-
kenntnis zum Industriestandort Krefeld. Wir glau-
ben insbesondere an den Krefelder Süden, der sich
gerade zu einem interessanten Hotspot für Logistik
und produktionsnahes Gewerbe entwickelt. <<Dr. Erich Bröker, Geschäftsführer Kleinewefers
Beteiligungs-GmbH, Krefeld
14
5.1 Unternehmen und Beschäftigung
Der Logistikstandort Niederrhein zeichnet
sich durch seine zentrale Lage innerhalb Eu-
ropas aus: mittig gelegen zwischen den Bene-
lux-Ländern und den Metropolregionen Köln,
Düsseldorf und dem Ruhrgebiet. Hinzu kommt
eine ausgezeichnete infrastrukturelle, multimo-
dale Anbindung via Straße und Schiene, auf dem
Wasser und in der Luft.
So liegen die Seehäfen von Amsterdam,
Rotterdam und Antwerpen weniger als 200
km entfernt. Die Region selbst verfügt mit den
Neuss-Düsseldorfer Häfen (als einen der größten
Binnenhäfen Deutschlands), dem Hafenverbund
DeltaPort und weiteren Häfen in Emmerich oder
Krefeld über insgesamt sieben Binnenhäfen. Das
Straßen- und Schienennetz ist engmaschig aus-
gebaut. Die Großflughäfen Düsseldorf und Köln/
Bonn befinden sich in rund 10 km bzw. 40 km
Entfernung (kürzeste Distanzen), innerhalb der
Region existieren zwei weitere Flughäfen, darun-
ter der Airport Weeze auch mit Frachttransport.
In Summe lassen sich in einem Radius von
100 km rund 16 Millionen Konsumenten errei-
chen. Das Fraunhofer Institut identifiziert in sei-
ner Logistikstudie 2013 (Quelle siehe Seite 22)
die Region Duisburg/Niederrhein, welche den
Standort Niederrhein vollständig einschließt,
als Logistikhub von europäischer Bedeutung.
Innerhalb der DACH-Staaten, Belgien und Nie-
derlande zählt die Region nicht nur zu den Top-
20-Logistikstandorten, sondern gleichzeitig ne-
ben u.a. Hamburg und Rotterdam zu den fünf
Logistik-Champions. Der Standort Niederrhein
gilt damit aktuell als auch zukünftig als einer der
attraktivsten Logistikstandorte Deutschlands.
>> Der Standort Mönchengladbach zeichnet
sich durch seine zentrale Lage in Europa, eine
besonders leistungsfähige Infrastruktur mit
ausgezeichneten Verkehrsanbindungen und
einem hohen Potenzial an qualifizierten Mitar-
beitern aus. <<David Schröder, Geschäftsführer
Zalando Operations GmbH, Mönchengladbach
Prominente Logistikansiedlungen wie etwa
aus der Bekleidungsindustrie mit Esprit und
Asics oder aus dem online-Handel mit Amazon
oder Zalando unterstreichen die Anziehungs-
kraft der Region.
Dies spiegelt sich auch in den SVP-Beschäf-
tigtenzahlen (sozialversicherungspflichtig) der
Logistikbranche wider, die sich Ende 2013 am
Standort Niederrhein auf rund 34.500 Personen
summierte. So stieg die Zahl der Logistikbe-
schäftigten innerhalb der letzten fünf Jahre um
ein Fünftel an.
Hierbei registrierten insbesondere Mön-
chengladbach und der Kreis Wesel mit 37,9%
bzw. 36,7% deutliche Zuwächse. Großansied-
lungen wie beispielsweise von Esprit in Mön-
chengladbach oder von Amazon in Rheinberg
im Kreis Wesel trugen u. a. zu diesen hohen
Wachstumsraten bei. Allein durch die neuen
Lager von Esprit und Amazon entstanden rund
1.500 neue Arbeitsplätze in der Region. Auch
Krefeld und der Kreis Kleve wiesen mit Anstie-
gen von jeweils größer 20% hohe Zuwächse
auf. Der Rhein-Kreis Neuss entwickelte sich hin-
sichtlich seiner Logistikbeschäftigten mit einem
Wachstum um 10,1% ebenfalls positiv. Ein Blick
auf die Vergleichsregionen, welche Wachstums-
raten zwischen minus 5,9% und plus 7,8% ver-
zeichneten, unterstreicht die hohe Attraktivität
des Standortes Niederrhein für Unternehmen
aus der Logistikbranche.
Auch zukünftig wird für den Standort Nie-
derrhein von einem weiteren Anstieg der Be-
schäftigten im Logistiksegment ausgegangen.
So liegt die Wachstumsprognose bis 2018 bei
1,4%. Insbesondere Mönchengladbach und der
Rhein-Kreis Neuss werden hierbei als Treiber in
den nächsten Jahren mit Zuwachsraten von je-
weils über 4,5% gesehen. Sollten weitere Groß-
ansiedlungen gelingen, sind noch deutlichere
Beschäftigungseffekte möglich.
>> Die zentrale Lage in Europa, das sehr gute
regionale Mitarbeiterpotenzial und die hervor-
ragende Anbindung an alle größeren Autobah-
nen sind für uns die Hauptgründe für die Aus-
wahl des Standortes Rheinberg. <<Amazon.de GmbH, Kreis Wesel
Neben den Regionen Hannover und Rhein-Ne-
ckar, die ähnliche Beschäftigungsprognosen auf-
weisen, wird sich der Standort Niederrhein somit
weiter als europäischer Logistikhub positionieren.
Für das Bergische Städtedreieck, Düsseldorf,
Logistik-immobilienmarkt am Standort Niederrhein
5.
15
Duisburg und die Städteregion Aachen wird hin-
gegen ein deutlich niedrigerer, teilweise sogar ne-
gativer Zuwachs im Vergleich mit 2013 erwartet.
Zu dieser auch zukünftig erwarteten positi-
ven Entwicklung der Beschäftigtenzahlen trägt
nicht nur ein professionelles und gut vernetztes
Branchenumfeld innerhalb des Standort Nie-
derrhein, sondern auch ein nach wie vor vor-
handenes Flächenpotenzial bei.
5.2 Flächenentwicklung
Im Jahr 2011 wurde eine Detailerhebung des
Logistik- und Gewerbeflächenbestandes am
Standort Niederrhein für die Städte Mönchen-
gladbach und Krefeld sowie für den Rhein-Kreis
Neuss durch das Institut für Raumforschung
und Immobilienwirtschaft durchgeführt, die nun
von bulwiengesa fortgeschrieben wurde.
Demnach liegt der Logistik- und Gewerbeflä-
chenbestand in den Städten Mönchengladbach
und Krefeld in etwa gleich auf und summiert
sich Ende 2013 auf rund 3,1 bzw. 3,2 Mio. m2. Der
Rhein-Kreis Neuss registrierte dabei mit rund 5,0
Mio. m2 das mit Abstand höchste Volumen an
Logistik- und Gewerbeflächen im Bestand.
In allen drei Gebieten dominieren klar Lo-
gistikimmobilien den Flächenbestand. Auf in-
dustrielle Funktionsgebäude entfällt nur ein
geringer Anteil von maximal rund 12,6%. Der
investorenrelevante Logistikbestand (Mindest-
größe 8.000 m2, lichte Höhe mindestens 6,50 m,
Baujahr später als 1985) summiert sich auf rund
1,3 Mio. m2 bzw. zählt 53 Objekte, was einem
Anteil von 11,2% am Logistikflächenbestand von
Krefeld, Mönchengladbach und des Rhein-Kreis
Neuss insgesamt entspricht. Mönchengladbach
und der Rhein-Kreis Neuss liegen hierbei hin-
sichtlich investorenrelevanter Hallenflächen mit
14,4 bzw. 12,2 % auf ähnlichem Niveau, Krefeld
folgt mit 6,4%. Die durchschnittliche Objektgröße
beträgt hierbei etwa 23.800 m2.
Im Vergleich mit dem Jahr 2011 weist
Mönchengladbach den höchsten Zuwachs
im Bestand mit rund 221.000 m2 auf. So tru-
gen drei Großprojekte – mit jeweils mehr
als 50.000 m2 – wesentlich zu der Bestands-
erhöhung bei: Das neue Zentrallager für den
Modehändler Esprit und die Regionallager
von Zalando und Primark wurden fertigge-
stellt.
Der Rhein-Kreis Neuss legte verglichen mit
2011 um 80.000 m2 zu, wobei das Fertigstel-
lungsvolumen ebenfalls von zwei Großprojekten
mit einer Fläche von insgesamt rund 60.000 m2
MF-G dominiert wurde. Hierzu zählt u. a. die Mit-
te 2012 realisierte Logistikzentrumserweiterung
Abb. 13Bedeutende Logistikanbieter und Distributionszentren am Standort Niederrhein
Kreis Kleve
Krefeld
Mönchengladbach
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
BLG logisticsNacke LogistikMedline International GermanyVos LogisticsElten
Asics Fressnapf TiernahrungDSV LogistikNetto Marken-DiscountSEGRO Logistik
ZalandoDHL Supply Chain (Primark)EspritAldi Lebensmittel-DiscounterC&A
Fiege3MSpedition KleineDachserGroup 7
TengelmannWilms Tiefkühl-Service ITC Logistic GroupHermes LogistikgruppeBohnen Logistik
Goodman Logistikpark (Amazon)BYK ChemieG. Elsinghorst Stahl und TechnikProLogis KonsumgüterparkSappi Logistics Wesel
80.00040.00037.00020.5006.500
72.00060.00050.00038.00037.000
134.00064.00053.00048.00039.000
125.000112.00040.00032.00027.000
46.00025.00012.10010.0008.000
90.00082.70060.20059.30039.050
Internationales DistributionszentrumEuropäisches DistributionszentrumEuropäisches DistributionszentrumEuropäisches Distributionszentrum
Internationales Distributionszentrum
Zentrallogistik EuropaFirmenzentrale und Zentrallogistik
Verwaltung und LogistikzentrumRegionales Distributionszentrum
Logistik-Gewerbepark
DistributionszentrumInternationales Distributionszentrum
Zentrallogistik Europa
Überregionales Distributionszentrum
Europazentrale VaillantZentrallager Europa
FirmenzentraleRegionales Distributionszentrum
Distributionszentrum
ZentrallagerZentrallager
DistributionszentrumDistributionszentrum
Distributionszentrum Deutschland
Europäisches DistributionszentrumWesteuropäisches Distributionszentrum
StahllogistikzentrumEuropäisches DistributionszentrumEuropäisches Distributionszentrum
Quelle: Angaben der Städte und Gemeinden
Gebietseinheit Unternehmen Überdachte Logistikfläche in m2
Status
Vom Niederrhein nach:
Zeebrügge 270 km
Frankfurt 270 km
Brüssel 220 km
Amsterdam 190 km
Rotterdam 190 km
Antwerpen 190 km
Dortmund 70 km
16
im Rhein-Kreis Neuss rund 134.000 m2 im
Bau oder wurden im bisherigen Jahresverlauf
2014 bereits fertiggestellt. Großprojekte sind
hierbei u.a. der erste Bauabschnitt des neuen
Asics-Zentrallagers mit rund 36.000 m2 und die
Gebäudekompexe des dänischen Logistikkon-
zerns DSV mit rund 50.000 m2 in Krefeld sowie
das neue Logistikzentrum des Kontraktlogisti-
kers Group7 mit rund 27.000 m2 in Neuss.
Während die Kreise Kleve und Viersen in
den Jahren 2011 bis 2013 mit Fertigstellungs-
volumina von jeweils rund 16.000 m2 eine eher
geringe Bautätigkeit aufwiesen, boomte der
Logistikneubau im Kreis Wesel. So wurden im
Kreis Wesel rund 178.000 m2 Logistikfläche neu
fertiggestellt. Hier beeinflusste ein Großprojekt
- das Amazon Logistikzentrum in Rheinberg mit
einer Fläche von rund 110.000 m2 - das Neu-
bauvolumen maßgeblich. Die Neubautätigkeit
ist hierbei wie generell derzeit üblich von sehr
hohen Vorvermietungsquoten geprägt.
Eine Sonderauswertung der Baustatistik für
fertiggestellte Warenlager größer 8.000 m2 in
den vergangenen zehn Jahren für Nordrhein-
Westfalen unterstreicht die Bedeutung des
Standort Niederrhein als Logistikstandort. So
wurde rund ein Fünftel aller in Nordrhein-West-
falen fertiggestellten Warenlager am Standort
Niederrhein realisiert. In Summe entspricht dies
seit 2004 einem Fertigstellungsvolumen von
rund 740.000 m2, wobei sich die durchschnittli-
che Objektgröße auf rund 29.600 m2 belief.
5.3 Mietniveau Logistik
Die Spitzenmiete für Hallen- und Lagerflä-
chen am Standort Niederrhein liegt Ende 2013
bei 5,20 Euro/m2 pro Monat. Erzielt wird sie im
Rhein-Kreis Neuss in Städten wie Neuss oder
Jüchen. Neben der guten infrastrukturellen
Anbindung ist hier insbesondere die Nähe zur
Stadt Düsseldorf mit einem geringen verfügba-
ren Logistikflächenangebot für das hohe Miet-
Quelle: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder; Berechnungen bulwiengesa AG.
2013 - 20182008 - 2013
0,0 5,0 15,0
1,7Region Hannover
6,9
2,9Köln
7,8
1,9Region Rhein-Neckar
3,7
0,3Duisburg
1,2
-2,9Düsseldorf
-5,9
10,0
-5,1Bergisches Städtedreieck
-5,2
5,4Dortmund
4,7
0,1Städteregion Aachen
3,5
20,0
1,4Standort Niederrhein
20,2
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Bereich Logistik am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich (in %)
Abb. 14
25,0
Quelle: Berechnungen der bulwiengesa AG;* hierzu liegen nur Vergleichszahlen auf Stadtkreisebene vor.
Spitzenmiete Logistik-/Lagerflächen am Standort Niederrhein im interregionalen Vergleich 2013 (in Euro/m2 /Monat)
1,0
5,2
3,0 4,0 5,02,0 6,0
5,0
5,2
4,4
5,4
4,9
5,6
5,0
4,7
Abb. 15
Standort Niederrhein
Städteregion Aachen*
Region Rhein-Neckar*
Bergisches Städtedreieck
Düsseldorf
Duisburg
Köln
Dortmund
Region Hannover*
des Technologiekonzerns 3M in Jüchen mit ei-
ner Fläche von rund 40.000 m2.
Der Industrie- und Logistikflächenbestand in
Krefeld wuchs seit 2011 um knapp 50.000 m2
an. Aktuell sind insbesondere Krefeld und der
Rhein-Kreis Neuss von einer hohen Bautätig-
keit im Logistikbereich geprägt. So befinden
sich in Krefeld derzeit rund 133.000 m2 und
17
Gesamtbestand Industrieimmobilien davon industrielle Funktionsgebäude davon Hallenfläche* darunter investorenrelevante Logistikimmobilien darunter investorenrelevante Logistikimmobilien Anzahl
Krefeld
3.196403
2.792205
9
Mönchengladbach
3.13239
3.093450
17
Rhein-Kreis Neuss
4.982562
4.420609
27
* in Produktionshallen, Lagerhallen, Werkstätten, Fahrzeughallen/Lokschuppen, Logistikimmobilien;Quelle: bulwiengesa AG, Fortschreibung der Industrieflächenerhebung Krefeld, Mönchengladbach, Rhein-Kreis Neuss, Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft, 2011.
Dazu Bautätigkeit (fertiggestellt 2014 bzw. aktuell im Bau) davon industrielle Funktionsgebäude davon Hallenfläche* darunter investorenrelevante Logistikimmobilien darunter investorenrelevante Logistikimmobilien Anzahl
1337
126121
6
476
41371
1344094864
Gesamtbestand Gewerbe- und Industrieimmobilien in den Städten Krefeld, Mönchengladbach und im Rhein-Kreis Neuss 2013 (in 1.000 m2)
Abb. 16
Quelle: Sonderauswertung Baustatistik NRW.
Fertiggestellte Warenlagergebäude mit mehr als 8.000 m2 MF-G am Standort Niederrhein inkl. Prognose 2014 (in m2)
Abb. 17
500.000
300.000
200.000
400.000
100.000
01990-1994 2000-20041995-1999 2005-2009
87.106
164.244
330.694
411.591
2010-2014
587.034600.000
niveau ausschlaggebend. In den Märkten Kreis
Viersen, Kreis Wesel, Krefeld und Mönchenglad-
bach wird derzeit eine Spitzenmiete im Neu-
bau von 5,00 Euro/m2 pro Monat erzielt. Damit
überwiegt am Standort Niederrhein eine Spit-
zenmiete von mindestens 5,00 Euro/m2 pro
Monat. Mit zunehmender Entfernung zur Lan-
deshauptstadt Düsseldorf ist jedoch tendenziell
eine abnehmende Spitzenmiete festzustellen:
so bieten sich mit 4,00 Euro/m2 pro Monat im
Jahr 2013 im Kreis Kleve auch preissensiblen
Nachfragern innerhalb der Region passende
Rahmenbedingungen.
Im interregionalen Vergleich liegt die Spit-
zenmiete für Logistik-/Hallenflächen im Neu-
bau am Standort Niederrhein gleichauf mit der
Rhein-Neckar-Region und befindet sich damit
eher im oberen Bereich. Lediglich Düsseldorf
und Köln weisen mit 5,40 und 5,60 Euro/m2 pro
Monat höhere Spitzenmieten auf, während die
übrigen Vergleichsregionen niedrigere Werte
registrieren.
>> Blicken wir auf die Ansiedlungsgeschichte
der japanischen Unternehmen im Kreis Viersen,
dann stellen wir fest, dass die Partnerschaft mit
der Wirtschaftsförderungsgesellschaft ein Erfolgs-
geheimnis der hier ansässigen japanischen Unter-
nehmen war und ist. Für diese deutsch-japanische
Verbundenheit sind wir, die japanischen Unterneh-
men, wirklich zu großem Dank verpflichtet. <<Yasuo Inadome, Geschäftsführer der Firma Top-
con Deutschland GmbH (Willich) und Präsident
des Japan Clubs Willich, Kreis Viersen
18
Dies unterstreicht die hohe Nachfrage nach
Logistik-/Hallenflächen am Standort Niederrhein
und damit die gleichzeitig hohe Attraktivität und
Wettbewerbsfähigkeit als Logistikstandort.
5.4 Fazit Logistikimmobilien-markt
Zentral innerhalb Europas gelegen und ver-
kehrlich hervorragend angebunden, zählt der
Standort Niederrhein zu den prosperierenden
Logistikregionen in Deutschland. Das Fraun-
hofer Institut identifiziert die Region Duisburg/
Niederrhein als europäisches Logistik-Gate-
way und damit als einen der bedeutendsten
und attraktivsten Logistikstandorte innerhalb
der DACH-Staaten, Belgien und Niederlande.
Zahlreiche Großansiedlungen von namhaften
Firmen wie beispielsweise Amazon oder
Zalando am Standort Niederrhein unterstrei-
chen dies. Der Logistikmarkt ist dabei von ei-
ner vitalen Bautätigkeit geprägt. Allein im Jahre
2013 wurden rund 190.000 m2 an Lager- und
Gewerbeflächen fertiggestellt und 2014 werden
voraussichtlich weitere 344.000 m2 neu in der
Region hinzukommen. Dabei wird der Standort
Niederrhein von einer breiten Branchenstruktur
mit neun Kernbranchen, darunter die Sektoren
Chemie sowie Textil- und Bekleidung, getragen,
wovon die Logistikindustrie in besonderem
Maße profitiert. So hat sich der Logistiksektor
mit einer Zunahme der Erwerbstätigen von
über 20% in den letzten fünf Jahren als Beschäf-
tigungsmotor etabliert.
Die vitale Nachfrage nach Logistikflächen in
einem dynamischen wirtschaftlichen Umfeld
spiegelt sich auch im Mietniveau wider. So liegt
die Spitzenmiete für moderne Logistik-/Hallen-
flächen in der Region Niederrhein bei 5,20 Euro/
m2 pro Monat.
Dieser auch im überregionalen Vergleich
hohe Wert wird insbesondere in den Logistik-
clustern nahe Düsseldorf wie beispielsweise
Neuss oder Meerbusch erzielt. Aber auch für
preissensible Nachfrager sind gute Ansied-
lungsmöglichkeiten in der Region vorhanden.
>> Der Niederrhein ist die ideale Alternative
zu den Standorten inmitten der Metropole
Ruhr. Unternehmen mit hohem Flächenbedarf
können sich hier am Rande des Ruhrgebietes
niederlassen und haben ideale Möglichkeiten
bei der Distribution an die Endkunden bzw. im
B2B-Geschäft. Insbesondere Unternehmen aus
dem e-commerce bekunden immer mehr Inter-
esse für Standorte am Niederrhein. <<ProLogis Germany Management GmbH,
Kreis Wesel
Basierend auf diesem weiten Angebots- und
Branchenspektrum einerseits und einer sich
insgesamt dynamisch entwickelnden Logistikin-
dustrie andererseits, werden auch zukünftig für
den Standort Niederrhein sehr gute Perspekti-
ven im Logistikmarkt gesehen.
19
2013
58.794
52.218
59.837
53.341
72.295
54.260
55.430
Bruttow
ertschöpfung/Erwerbstätigen
in D pro Erw
erbstätigen (A
bb. 1)
Entwicklung B
ruttowertschöpfung/
Erwerbstätigen in %
(A
bb. 2)
2002-2011
10,5
-1,1
6,6
8,4
11,2
15,4
20,1
2011-2016
8,4
10,5
4,2
8,4
11,3
6,5
7,4
2013
258
37
37
41
56
34
54
Bürobeschäftigte in 1.000
(Abb. 5)
Entwicklung B
ürobeschäftigte in %
(Abb. 7)
2002-2011
4,6
5,8
-3,1
12,1
7,9
-0,2
4,3
2013
33,9
32,2
35,4
37,2
33,4
32,4
33,3
Bürobeschäftigtenquote in %
(A
bb. 6)
Anhang
6.
Standort Niederrhein
Kreis Kleve
Krefeld
Mönchengladbach
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
Erwerbstätige Bürobeschäftigte
Prognose
6.1 Standort Niederrhein im Detail
Die nachfolgenden Tabellen brechen die
wesentlichen aggregierten Daten des Markt-
berichtes auf die Ebene der Städte Krefeld und
Mönchengladbach und der Kreise Kleve, Vier-
sen, Wesel und Rhein-Kreis Neuss herunter.
Anhand dieser Einzeldaten können noch stand-
ortgenauere Analysen vorgenommen werden.
Darüber hinaus gehende, auf Stadt- bzw.
Kreis-Ebene heruntergebrochene Kennzahlen
können von den jeweiligen Wirtschaftsförde-
rungen abgerufen werden. Die Kontaktdaten
hierzu finden sich auf der übernächsten Seite.
20
2013
6.150
703
996
1.102
1.611
686
1.052
Büroflächenbestand in 1.000 m
2 MF-G
(Abb. 8)
Büroflächenum
satz in 1.000 m² M
F-G
(Abb. 10)
2013
74,3
3,0
15,0
25,0
22,3
4,3
4,7
2013
33,0
2,8
5,2
13,1
9,8
1,3
0,8
Standort Niederrhein
Kreis Kleve
Krefeld
Mönchengladbach
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
Büroflächenfertigstellungen in 1.000 m
² M
F-G (A
bb. 9)
2014
54,4
0,3
32,1
8,0
3,9
0,3
9,8
Büroflächenleerstand in %
(Abb. 12)
2013
nicht erhoben
nicht erhoben
8,0
5,7
nicht erhoben
nicht erhoben
nicht erhoben
Büroflächen Spitzenm
ieten in m/m
²(A
bb. 11)
2013
12,1
9,0
11,0
12,1
11,0
9,5
9,0
Büroflächen
2008-2013
20,2
22,7
24,7
37,9
10,1
-1,7
36,7
SVP-Beschäftigte B
ereich Logistik Entw
icklung in % (A
bb. 14)
Gew
erbe- und Industrieimm
obilien-flächen B
estand in 1.000 m² (A
bb. 16)
2013
-
-
3.196
3.132
4.982
-
-
2014
-
-
133
47
134
-
-
Gew
erbe- und Industrieimm
obilien-flächen aktuelle B
autätigkeit in 1.000 m
² (Abb. 16)
2013
190,2
0,0
26,5
96,2
13,1
10,9
43,5
Lager-/Hallenflächen Fertigstellungen
gesamt in 1.000 m
² (Teilauswertung
zu Abb. 17)
2014
344,3
0,0
119,6
37,3
134,4
27,8
25,2
Logistik-/Lagerflächen Spitzenmieten
in m/m²/M
onat (Abb. 15)
2013
5,2
4,0
5,0
5,0
5,2
5,0
5,0
Logistik
2013-2018
1,4
1,7
1,2
4,6
4,7
-0,4
-4,7
PrognosePrognose Prognose
21
Wirtschaftsförderung Kreis Kleve GmbHHoffmannallee 5547533 KleveTel.: +49 2821 / 72 81-0Fax: +49 2821 / 72 81-30www.wfg-kreis-kleve.de
Hans-Josef KuypersGeschäftsführerNathalie Tekath-KochsProjektkoordinatorin
Wirtschaftsförderung KrefeldUntergath 4347805 KrefeldTel.: +49 2151 / 820 74-0Fax: +49 2151 / 820 74-33www.wfg-krefeld.de
Eckart PreenGeschäftsführerAndreas StruweProkurist
WFMG - WirtschaftsförderungMönchengladbach GmbHLüpertzender Str. 641061 MönchengladbachTel.: +49 2161 / 82 379-9Fax: +49 2161 / 82 379-82www.wfmg.de
Dr. Ulrich SchückhausGeschäftsführerDavid BongartzProkurist
Rhein-Kreis Neuss – WirtschaftsförderungOberstraße 9141460 NeussTel.: +49 2131 / 928-7500Fax: +49 2131 / 928-7599www.rhein-kreis-neuss.dewww.wfgrkn.de
Robert AbtsAmtsleiterBenjamin JosephsWirtschaftsförderer
Wirtschaftsförderungsgesellschaftfür den Kreis Viersen mbHWilly-Brandt-Ring 1341747 ViersenTel.: +49 2162 / 81 79-01Fax: +49 2162 / 81 79-180www.invest-region-viersen.de
Peter HauptmannGeschäftsführerManfred BurandtProkurist
EntwicklungsAgentur WirtschaftKreis Wesel (EAW)Reeser Landstraße 3146483 WeselTel.: +49 281 / 207 40 85Fax: +49 281 / 207 40 22www.eaw-kreiswesel.de
Michael DüchtingLeiter der EAWRainer WeißMarketing / Investorenservice
6.2 Adressen
Standort Niederrhein GmbHFriedrichstr. 4041460 NeussTel.: +49 2131 / 92 68 592Fax: +49 2131 / 92 68 595
www.invest-in-niederrhein.de
Bertram GaiserGeschäftsführergaiser@standort-niederrhein.de
Andrea ScharfProjektmanagement scharf@standort-niederrhein.de
22
ImpressumStandort Niederrhein GmbHBertram GaiserFriedrichstr. 40D - 41460 Neuss
+49 2131 / 92 68 592gaiser@standort-niederrhein.dewww.invest-in-niederrhein.de
Konzept, Gestaltung: Duisberg Teams GmbH, Mönchengladbach
Druck: KARTEN Druck & Medien GmbH & Co. KG, Mönchengladbach
Stand:September 2014
In Zusammenarbeit mit:bulwiengesa AGSilvia WuchenauerBettinastr. 6260325 Frankfurt am MainTel.: +49 69 / 75 61 467-64Fax: +49 69 / 75 61 467-69www.bulwiengesa.dewww.riwis.de
Quellenhinweis:Fraunhofer Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS (Oktober 2013) Logistikimmobilien - Markt und Standorte 2013 - Deutschland, Österreich, Schweiz, Belgien und Niederlande
BildnachweisSeite 1: (Hintergrundbild) fotolia.deSeite 14: fotolia.de
Alle anderen: Standort Niederrhein GmbH, die sechs Wirtschaftsförderungen am Standort Niederrhein, Unternehmen
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