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Der Hamburger Wohnungsmarkt in der Metropolregion
– Überblick über aktuelle Entwicklungen und Handlungsbedarfe
Metropolregion Hamburg
Stefan Lehnert
GEWOS GmbH Lüneburg | 16.09.2014
Gliederung
Herausforderungen
Wirtschafts- und Wohnungsmarktregion Hamburg
Demografische Entwicklung
Angebotssituation
Maßnahmen der Länder
Ausblick
Herausforderungen
Wachsender Nachfragedruck auf den Wohnstandort Hamburg – „Renaissance“ der Städte?
„Ausstrahlen“ der hohen Nachfrage auf den engeren Verflechtungsraum
Bevölkerungs- und wohnungsmarktstrukturelle Herausforderungen
Mobilität/Mobilitätskosten (Organisation des MIV und ÖPNV)
Begrenzte Flächenressourcen in der Metropole Hamburg – steigende Baulandkosten
Hohe Miet- und Kaufpreisdynamik – Versorgung von Niedrigeinkommensbeziehern?
Wie reagieren WIR auf das Wachstum von heute?
Zukünftig weiteres Wachstum im engeren Verflechtungsraum
Stadterweiterung – Zielvorgabe Innenentwicklung vor Außenentwicklung
Wie gestalten WIR das Wachstum von morgen?
2,62 Mio. SV-Beschäftigte
Eine der wachstumsstärksten Regionen
Eng verflochtener Wirtschaftsraum
Untrennbarer Wohnungsmarktraum
Wohnungsmarkt- und Arbeitsmarktregion
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Nachfragedruck auf der Metropole Hamburg
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
Wachsender Nachfragedruck
Ausbildungs-/arbeitsplatzbezogene Zuwanderungen
Fokus auf urbanen, zentrumsnahen Lagen
+14.500
Quelle: Statistikamt Nord
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Zuzüge nach Hamburg Fortzüge aus Hamburg
Zuzüge nach Hamburg Fortzüge aus Hamburg
Wanderungen (Hamburg/Metropolregion)
Engerer Verflechtungsraum
5.050 5.370 5.570 6.770 6.320 6.880
1.560 860 880 720 710 660
Weiterer Verflechtungsraum
Wachsender Nachfragedruck – Umland als Ventil
Wanderungsverluste nehmen wieder zu
Abhängigkeit von Zuwanderung aus Hamburg
Quelle: Statistikamt Nord
Wanderungsgewinne und Bautätigkeit
Barsbüttel, Reinbek, Glinde,
Oststeinbek, Wentorf
Neu-Wulmstorf,
Rosengarten,
Buchholz,
Seevetal,
Winsen
Wanderungsgewinne im engeren Verflechtungsraum
Gewinne an Standorten mit hoher Neubautätigkeit
Quelle: Statistikamt Nord
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013
0 bis 17 Jahre 30 bis 49 Jahre
Wanderungen nach Alter mit dem engeren
Verflechtungsraum (Saldo) Zwei Entwicklungen:
Präferenz zum Wohnen in
zentrumsnahen Lagen
Wachsende Wanderungsdynamik
mit dem engeren Verflechtungsraum
Zielgruppe Familien und Paare
Quelle: Statistikamt Nord
Kaum Reurbanisierung der
Generation 50+
Deutliche Alterungstendenzen
Herausforderungen für
Wohnungsmarkt und
Siedlungsentwicklung
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2008 2009 2010 2011 2012 2013
50 bis 64 Jahre 65 Jahre u.ä.
15,8% 17,6% 16,4% 17,1% 13,9%
8,1% 6,9% 7,4% 7,1% 5,7%
31,0% 23,5% 23,1% 25,5%
25,2%
26,3% 30,6% 30,8% 28,7%
31,8%
18,9% 21,3% 22,2% 21,6% 23,3%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Stadt Hamburg EngererVerflechtungsraum
WeitererVerflechtungsraum
Stadt Pinneberg(direktes Umland)
Stadt Boizenburg /Elbe (weiteres
Umland)unter 18 18 bis unter 25 25 bis unter 45 45 bis unter 65 65 und älter
Zielgruppe Best-Ager und Senioren
Wanderungen nach Alter mit dem engeren
Verflechtungsraum (Saldo)
Quelle: Statistikamt Nord
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Hamburg Engerer Verflechtungsraum
Kaufkraft pro Haushalt
Quelle: GfK
Umland mit zum Teil
deutlich höherer Kaufkraft
Aufholen Hamburgs in den
letzten Jahren
Kaufkraftentwicklung 2007 bis 2014
Kaufkraft je Haushalt 2014
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
6,00
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Eigentumswohnungen Mehrfamilienhäuser Ein- & Zweifamilienhäuser16.09.2014
31%
4% 65%
Kauffälle Hamburg 2013 54%
42%
4%
Verkäufe von Wohnimmobilien
Kauffälle in der Metropolregion (ohne Hamburg)
54%
2003 2014
Wachsende Zahl von Transaktionen
Stadt-Umland-Konkurrenz im
Einfamilienhaussegment
Mitnahmeeffekte
Quelle: IMA/Bundesbank
2006 2009 2012
Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite
100 200 300 400 500 600
Lüchow-Dannenberg
Ludwigslust-Parchim
Uelzen
Dithmarschen
Harburg
Segeberg
Lübeck
Stormarn
Pinneberg
Hamburg
16.09.2014
Alle FHH Privat
EFH 387 313 391
RH 364 177 423
DH 373 258 415
Kaufpreise für Wohnbauland in Euro 2013 Kaufpreise individueller Wohnungsbau 2013
Umlandbereich mit höheren Flächen-
potenzialen im individuellen Wohnungsbau
Deutliche Preisunterschiede zwischen
Hamburg und dem Umland
Preis- und Mengenkonkurrenz
Kaufpreise für Wohnbauland
Quelle: IMA/Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg
0,00
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
Buchholz i.d.N. Lüneburg Wentorf
+19,7%
+20,8% +20,8% +26,7%
Angebotsmieten
Quelle: immobilienscout24
Preisentwicklung 2008 bis 2014
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
Seevetal Wedel Quickborn Wentorf bei Hamburg
Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
+23,5% +32,5% +20,3% +41,8%
+32,5%
Preisentwicklung 2008 bis 2014
Quelle: immobilienscout24
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%H
am
bu
rg
Pin
neb
erg
Sto
rma
rn
Ha
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rg
Lü
ne
bu
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en
Cuxhaven
Lü
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nb
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Ne
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r
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dw
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st
Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus
Wohnungsleerstand
Geringer Leerstand im engeren
Umlandbereich
Zum Teil strukturelle Angebotsüberhänge
im weiteren Verflechtungsraum
Quelle: Zensus 2011
Neue Förderbedingungen im Mietwohnungsbau
Förderung in Bedarfsregionen
(2. Förderweg)
Überschreitung der Einkommensgrenzen (+20 %)
Bis zu 50 % der Förderkosten
7 Euro/m² Fördermiete
20 Jahre Zweckbindung
Offensive für bezahlbares Wohnen
1.500 geförderte Wohnungen – davon 1.000
im Hamburger Umland – der größte Teil im 1. FW
Fördervolumen 142 Mio. Euro
Investitionsvolumen 300 Mio. Euro
Quelle: IB.SH
Maßnahmen der Länder I
Schleswig-Holstein
Neubau von Mietwohnungen (1. Förderweg)
Bestandsförderung
(Teil-)Modernisierung, Sanierung
Maßnahmen der Länder II
Hamburg
Bündnis für das Wohnen in Hamburg/
Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau
6.000 Wohnungen pro Jahr
1/3 mit öffentlicher Förderung
2. Förderweg
Wohnungsbauprogramme der Bezirke
Forschungsprojekte
Niedersachsen
Neue Bedingungen Wohnraumförderungen
NBank Wohnungsmarktbeobachtung
Wohnungsmarktanalyse
Wohnungsmarktprognosen
Wohnbaulandumfrage
Quelle: BSU Hamburg
Quelle: NBank
Siedlungsachsen/
besondere
Siedlungsräume
(Regionalplan)
Landesentwicklungsplanung
Regionalplanung
Kreisentwicklungsplanung
Kommunale Bauleitplanung
Siedlungs- und Wohnungsbauentwicklung
Quelle: GEWOS/Land Schleswig-Holstein
Beispiel: Kreis Stormarn
Leitprojekt der Metropolregion Hamburg –
Thema Demografie und Daseinsvorsorge
Teilprojekt: Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im
demografischen Wandel für den Kreis Stormarn
Wo soll sich die Wohnungsbauentwicklung in Zukunft konzentrieren?
Ist dazu ggf. das Konzept der zentralen Orte weiterzuentwickeln?
Aktuelle
Wohnungsmarkt-
situation
Vorgaben und Ziele
der Landes-,
Regional-
und Kreisplanung
Quantitativer
und qualitativer
Wohnungsbedarf bis
2025/2030
Handlungsbedarfe, Potenziale
Flächenpotenzial (für Neubau) Aktivierungspotenziale (im Bestand)
Lagegunst
Strategische Entwicklungsziele und Gestaltungsszenarien
Quelle: GGR/GEWOS
Hamburg und der engere Verflechtungsraum wachsen…
…und werden auch in Zukunft weiter wachsen!
Wie gestalten WIR das Wachstum von morgen?
Wo kann und soll Wachstum in Zukunft stattfinden?
Gibt es Flächenpotenziale in ausreichendem Umfang?
Wie kann das Wachstum gesteuert werden?
Bedarf es einer Gesamtstrategie zur siedlungsstrukturellen
Entwicklung für den Stadt-Umland-Raum?
Welche Rolle kann die Metropolregion einnehmen?
Ausblick
GEWOS
Institut für Stadt-, Regional-
und Wohnforschung GmbH
Telefon:
Fax:
E-Mail:
Internet:
+49(0)40 - 69712-0
+49(0)40 - 69712-220
info@gewos.de
www.gewos.de
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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