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Professor Horst Cerjak, 19.12.20051
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
1 VU
Wintersemester 2011/2012
Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst
Professor Horst Cerjak, 19.12.20052
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
SYSTEMATIK - Finanzierung
Herkunft des Kapitals
Außenfinanzierung (externe Finanzierung) Bsp.: KreditInnenfinanzierung (interne Finanzierung) Bsp.: Gewinnverwendung
Rechtsstellung der Kapitalgeber
Eigenfinanzierung Bsp.: Finanzeinlage der EigentümerFremdfinanzierung Bsp.: Bankkredit
Professor Horst Cerjak, 19.12.20053
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
SYSTEMATIK - Finanzierung
KreditfinanzierungLangfristige
AnleihenObligationenSchuldverschreibungen
Hypothekardarlehen
sonst. langfristige
Schuldscheindarlehen
Bankdarlehen
Sonderformen
LeasingFactoringForfaitierung
Beteiligungs- undEinlagenfinanzierung
EK-Beschaffung der Einzel-unternehmungen und PersonengesellschaftenEK-Beschaffung der GmbHEK-Beschaffung der AG
Instrumente der
Außenfinanzierung
Kreditfinanzierung
Kurz- und mittelfristige Kreditfinanzierung
KundenanzahlungLieferantenkreditKontokorrentkreditAvalkreditWechselkredit (Diskont-/
Akzeptkredit)LombardkreditRembourskredit
langfristiger Bankkredit
Professor Horst Cerjak, 19.12.20054
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
SYSTEMATIK - Finanzierung
InterneKapitalbildung
Selbstfinanzierung (Gewinnthesaurierung)
Finanzierung aus Rückstellungen
Instrumente der
Innenfinanzierung
Finanzmittelrückfluß(Vermögensumschichtung)
Finanzierung aus durch Vermögens-verkauf freigesetzten Mitteln
Sale-Lease-Back-Verfahren
Finanzierung durchRationalisierungsmaßnahmen
Finanzierung aus Abschreibungs-gegenwerten
Professor Horst Cerjak, 19.12.20055
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Inhalte einer Kreditvereinbarung
Nennbetrag = Kreditnominale Nom : nominale Höhe eines Kredites => Berechnungsgrundlage für andere
Vertragsbestandteile (Zinsen, etc.)
Laufzeit T
Auszahlungsbetrag Y0: Betrag, den Darlehensnehmer tatsächlich erhält; in % vom Nominale
Disagio (d): Auszahlungsbetrag liegt unter Nennbetrag
Agio: Auszahlungsbetrag liegt über Nennbetrag
Kreditauszahlung Y0: Y0 = (1-d) * Nom
Professor Horst Cerjak, 19.12.20056
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Tilgungsstrukturen
Gesamtfällige Darlehen: Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit; Zinszahlungen erfolgen periodisch
Ratentilgung: Tilgung erfolgt in jährlich gleich bleibenden Tilgungs-beträgen bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Zinszahlungen erfolgen periodisch.
=>Tilgungsbeträge in Tilgungsperiode gleich hoch, daher Verminderung periodischer Zahlungsbelastung
Annuitätentilgung: Verzinsung und Tilgung des Darlehens erfolgen in der Weise, dass Schuldner pro Jahr (Quartal, Monat) einen stets gleichen Betrag leistet, der Tilgung und Zinszahlung enthält.
=> Kapitalwiedergewinnungsfaktor
1)1(
)1(
n
n
i
iiRA
Professor Horst Cerjak, 19.12.20057
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Die Zinsstruktur
Termine der Zinszahlungen: monatlich, quartalsweise, jährlichvorschüssig oder nachschüssig
ivor = i / (1 + i); i = ivor / (1 – ivor)
Bezugsgröße: Restschuld = noch nicht getilgter KreditbetragNominalbetrag oder Nennbetrag
Zinssatz: fester Zinssatz oder an Variable gekoppelter Zinssatz (z.B. Basiszinssatz)
Effektivzinssatz: n........ Anzahl Zinsperioden/Jahrinom .... Nomineller Zinssatz per anno bei n
Zinsperioden
1)1)(( nnomeff n
ii
Professor Horst Cerjak, 19.12.20058
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:
Bürgschaft:
Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Muss der Bürge den Gläubiger befriedigen, geht die Forderung auf ihn über.
Garantie:
bei Garantie verpflichtet sich der Garantiegeber gegenüber dem Garantienehmer, für einen bestimmten zukünftigen Erfolg einzustehen. Sie ist nicht gesetzlich geregelt.
Professor Horst Cerjak, 19.12.20059
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:
Bürgschaft:
Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für die Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Muss der Bürge den Gläubiger befriedigen, geht die Forderung auf ihn über.
Garantie:
bei Garantie verpflichtet sich der Garantiegeber gegenüber dem Garantienehmer, für einen bestimmten zukünftigen Erfolg einzustehen. Sie ist nicht gesetzlich geregelt.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200510
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:
Wechselsicherung: der Kreditgeber nimmt zur Sicherung des Kredites einen Depotwechsel entgegen, den er bei Zahlungsverzug aufgrund der Wechselstrenge leichter einfordern kann.
Verpfändung: Pfandrecht gewährt einem Gläubiger das dingliche Recht auf vorzugsweise Befriedigung einer fälligen, bestimmten Forderung aus Sachen des Schuldners oder eines Dritten (Pfandbesteller), der Sachen zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt hat. Grundsätzlich kann alles, was verwertbar ist, verpfändet werden.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200511
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:
Verpfändung: Pfandrecht gewährt einem Gläubiger das dingliche Recht auf vorzugsweise Befriedigung einer fälligen, bestimmten Forderung aus Sachen des Schuldners oder eines Dritten (Pfandbesteller), der Sachen zu diesem Zweck zur Verfügung gestellt hat. Grundsätzlich kann alles, was verwertbar ist, verpfändet werden.Bei unbeweglichen Sachen (in erster Linie Liegenschaften) kommen vor allem die Grundpfandrechte in Frage. Grundpfandrechte müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Bei den Grundpfandrechten gibt es verschieden Formen:
• Hypothek• Grundschuld • Rentenschuld
Professor Horst Cerjak, 19.12.200512
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:Sicherungseigentum:
Anstatt eine bewegliche Sache zu verpfänden, wird sie ins Eigentum des Sicherungsnehmers übertragen. Dies hat im Vergleich mit der Pfandübergaben den Vorteil, dass der Sicherungsnehmer dem Geber die Sache zur Nutzung überlassen kann, obwohl die Forderung noch besteht.
Sicherungsabtretung:
Anstatt Rechte und Forderungen zu verpfänden, können sie auch abgetreten werden. Die größte Bedeutung haben hierbei die Forderungsabtretungen (Zession). Über einen Zessionsvertrag tritt ein Altgläubiger (Zedent) einem Neugläubiger (Zessionär) eine Forderung ab. Den Schuldner brauchen die Vertragspartner davon nicht zu unterrichten (stille Zession). Eine stille Zession kann jederzeit durch Verständigung des Schuldners in eine offenen Zession umgewandelt werden.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200513
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:Sicherungseigentum:
Anstatt eine bewegliche Sache zu verpfänden, wird sie ins Eigentum des Sicherungsnehmers übertragen. Dies hat im Vergleich mit der Pfandübergaben den Vorteil, dass der Sicherungsnehmer dem Geber die Sache zur Nutzung überlassen kann, obwohl die Forderung noch besteht.
Sicherungsabtretung:
Anstatt Rechte und Forderungen zu verpfänden, können sie auch abgetreten werden. Die größte Bedeutung haben hierbei die Forderungsabtretungen (Zession). Über einen Zessionsvertrag tritt ein Altgläubiger (Zedent) einem Neugläubiger (Zessionär) eine Forderung ab. Den Schuldner brauchen die Vertragspartner davon nicht zu unterrichten (stille Zession). Eine stille Zession kann jederzeit durch Verständigung des Schuldners in eine offenen Zession umgewandelt werden. Die Kreditsicherung erfolgt dadurch, dass der Kreditnehmer dem Kreditgeber bestimmte Forderungen abtritt.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200514
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:
Eigentumsvorbehalt:
Verkäufer sichert sich nach erfolgter Übergabe bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises dadurch ab, dass er die Eigentumsrechte an der verkauften Sache behält. Bei Zahlungsverzug => Recht des Verkäufers Sache zurückzufordernBei Konkurs => Aussonderungsrecht für Verkäufer
Negativklausel: Schuldner verpflichtet sich, keinem anderen Gläubiger Sicherheiten zu gewähren, ohne die Forderung des ersten Gläubigers in gleicher Weise sicherzustellen.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200515
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Sicherheitsarten bei Krediten:
Eigentumsvorbehalt:
Verkäufer sichert sich nach erfolgter Übergabe bis zur endgültigen Zahlung des Kaufpreises dadurch ab, dass er die Eigentumsrechte an der verkauften Sache behält. Bei Zahlungsverzug => Recht des Verkäufers Sache zurückzufordernBei Konkurs => Aussonderungsrecht für Verkäufer
Negativklausel: Schuldner verpflichtet sich, keinem anderen Gläubiger Sicherheiten zu gewähren, ohne die Forderung des ersten Gläubigers in gleicher Weise sicherzustellen.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200516
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Effektivverzinsung bei Krediten
Exakt: die Effektivverzinsung vor Steuern in % p.a. (effektiver Jahreszinssatz) ist der interne Zinsfuss (Rendite) des Kredits. Sie ist somit jener Kalkulationszinsfuss, mit dem die künftigen Zins- und Tilgunszahlungen diskontiert werden müssen, um den Kreditauszahlungsbetrag zu erhalten:
Y0 = Σ (Zt + Yt) / (1 + i)t
Beispiel: Nominale: 1 MioLaufzeit: 3 JahreNomineller Zinssatz: 10 % p.aZinszahlungen Zt jährlich im nachhineinTilgungszahlung Yt gesamtfällige TilgungAuszahlungsdisagio: 2 %Rückzahlungsagio: 1%
Professor Horst Cerjak, 19.12.200517
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Kurzfristige Fremdfinanzierung
Lieferantenkredit: Kredit wird dem Käufer einer Ware durch einen Warenkauf auf Ziel gewährt. In der Rechnung des Lieferanten wird der Zielpreis ausgewiesen, der innerhalb eines angegebenen Zahlungsziels nach Ablauf der Skontofrist zu leisten ist.
Zahlt Käufer innerhalb der Skontofrist, so kann er vom Zielpreis den Skontoabzug vornehmen und hat nur den Barpreis zu leisten.
Barpreis = Zielpreis – Skontoabzug in GE
Effektivverzinsung in % p.a.:
i= (Skontosatz in %/(1-Skontosatz in %))* (360/(Zahlungsziel-Skontofrist))
Professor Horst Cerjak, 19.12.200518
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten
Jahr1. Jahr
2. Jahr
3. Jahr
4. Jahr
insgesamt
Wert der Maschinen
Abschrei-bungen
Zur Verfügung stehende Mittel
Rein-vestition
Restbe-trag
1 5 5 20.000,- 5.000,- 5.000,- 4.000,- 1.000,-
2 1 5 6 19.000,- 6.000,- 7.000,- 4.000,- 3.000,-
3 1 1 5 7 17.000,- 7.000,- 10.000,- 8.000,- 2.000,-
4 2 1 1 5 9 18.000,- 9.000,- 11.000,- 8.000, 3.000,-
5 2 2 1 1 6 17.000,- 6.000,- 9.000,- 8.000, 1.000,-
6 2 2 2 1 7 19.000,- 7.000,- 8.000,- 8.000, 0
7 2 2 2 2 8 20.000,- 8.000,- 8.000,- 8.000, 0
8 2 2 2 2 8 20.000,- 8.000,- 8.000,- 8.000, 0
Ausgangslage:Bestand zu Beginn: 5 MaschinenKosten/Maschine = 4.000,-
ND = 4 Jahre
Professor Horst Cerjak, 19.12.200519
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten
Bestimmung Kapazitätsausweitungsfaktor
(1) Abschreibungswert a = A / n
(2) Gesamte Kapitalbindung während gesamter Nutzungsdauerna + (n-1)a + (n-2)a + ... + a = n/2 * (na + a) =
a*(n*(n+1))/2
(3) Gesamte Kapitalbindung dividiert durch Nutzungsdauer =Durchschnittliche Kapitalbindung pro Periode a*(n+1)/2
(4) Anschaffungspreis A abzüglich durchschnittlich gebundenes Kapital = Durchschnittlich freigesetztes Kapital pro Periode A – a*(n+1)/2
(5) Kapazitätsausweitungseffekt durch in Beziehung setzen des anfangs gebundenen Kapitals zu durchschnittlich gebundenem Kapital
n*a/(a*(n+1)/2) = n/((n+1)/2) = 2n/(n+1) = 2/(1+1/n) =>
(6) Kapazitätsausweitungsfaktor = 2*n/(n+1)
Professor Horst Cerjak, 19.12.200520
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Finanzierung aus Abschreibungsgegenwerten
VORAUSSETZUNGEN:
-Abschreibungsgegenwerte müssen in Form liquider Mittel zur Verfügung stehen
-Zurückgeflossene Mittel müssen so schnell wie möglich wieder investiert werden
-Potenzialfaktoren müssen soweit teilbar sein, dass mit Abschreibungsgegenwerten Neuinvestitionen möglich sind
-Die neuen Maschinen müssen absetzbare Güter herstellen, bei Produktion auf Lager kann dieser Effekt nicht eintreten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200521
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Finanzierung aus Rückstellungswerten
Rückstellungen sind Passivposten für jene Verpflichtungen, die am Bilanzstichtag zwar der Art nach sicher oder wahrscheinlich sind, deren genaue Höhe und oder Fälligkeit aber ungewiss sind.
Der Finanzierungseffekt aus Rückstellungswerten resultiert daraus, dass der Aufwand sofort verrechnet wird, die liquiditätswirksame Auszahlung aber erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt.
Professor Horst Cerjak, 19.12.200522
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
FINANZIERUNG
Finanzierung aus RückstellungswertenThesaurierung des Gewinns
Bildung von Pensionsrückstel-lungen in Höhe v. 500
nein
ja
Art der Unternehmens-rechnung
Erfolgs-rechnung
Liquiditäts-rechnung
Erfolgs-rechnung
Liquiditäts-rechnung
Gewinn vor Ertragssteuern und Pensionsrückstellung
1000
+1000
1000
+1000
Pensionsrückstellung 0 500
Steuerpflichtiger Gewinn 1000 500
Steuerlast (z.B.40%) 400 -400 200 -200
Rücklagenbildung 600 300
Finanzierungsvolumen 600 800
Zusätzliches Finanzierungsvolumen
+ 200
Professor Horst Cerjak, 19.12.200523
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK
Lessingstraße 25/II
8010 Graz
Tel +43 (0) 316 873 - 6251
Fax +43 (0) 316 873 – 6752
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