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Rundschreiben 9/2017
-
Rundschreiben September 2017
Inhaltsverzeichnis
I. Neues für Ihre Vereinsarbeit _________________________ 1
Energieberatung Service der Verbraucherzentrale für Haus & Grund-Vereine .................................................... 1
Werbemittel Neuer Werbemittelkatalog von Haus & Grund Deutschland .................................................... 2
II. Gesetzgebung ______________________________________ 2
Ökodesign-Richtlinie Belastung für Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer ................................................... 2
Immobilienmakler und Verwalter Bundesrat billigt Berufszulassungsregelung ............................................................................... 3
III. Verschiedenes _______________________________________ 4
Vermieterbefragung 2017 Ergebnisse liegen vor .................................................................................................................... 4
IV. Rechtsprechung _____________________________________ 4
1. Mietrecht
BGH: Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung zeitlich beschränkt ............. 4
BGH: Kinderlärm nicht grenzenlos zulässig ........................................................................... 5
LG Amberg: Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung .............................. 6
LG Berlin: Mietpreisbremse verfassungswidrig ..................................................................... 6
2. Wohnungseigentumsrecht
BGH: Ausschluss vom Stimmrecht wegen Majorisierung ...................................................... 7
AG München: Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen ........ 8
3. Vermischtes
BGH: Keine automatische Haftung bei Überschwemmung wegen Wurzeln im Kanal .......... 8
VGH München: Ersatzzwangshaft wegen Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot ........ 9
AG München: Etwas Schnee vom Nachbarn ist zumutbar ................................................... 9
Rundschreiben September 2017
1
I. Neues für Ihre Vereinsarbeit
Energieberatung
Service der Verbraucherzentrale für Haus & Grund-Vereine
aus & Grund Deutschland hat mit dem
Verbraucherzentrale Bundesverband
e.V. (vzbv) eine Vereinbarung zur Zu-
sammenarbeit im Bereich der Energiebera-
tung geschlossen. Interessierte Haus &
Grund-Vereine können ihren Mitgliedern ab
sofort das durch die Verbraucherzentrale
bundesweit betreute Energieberatungsange-
bot in den Räumlichkeiten ihrer Geschäfts-
stelle anbieten.
Die Zusammenarbeit empfiehlt sich für alle Haus
& Grund-Vereine, die keine eigene Energiebera-
tung anbieten und die in keiner Konkurrenzsitua-
tion mit der Verbraucherzentrale vor Ort bei an-
deren Beratungsthemen stehen. Im Rahmen der
Kooperation wurde mit dem vzbv auch eine Da-
tenschutzklausel vereinbart. Eine Nutzung der
durch die Kooperation erlangten Daten zu Zwe-
cken, die gegen die Interessen von Haus &
Grund und seinen Mitgliedern gerichtet sind, ist
ausgeschlossen.
Im Rahmen der Energieberatung können sich
Haus & Grund-Mitglieder zu allen Energiefragen
und -problemen ausführlich von einem Energie-
experten der Verbraucherzentrale beraten las-
sen. Die Beratung kann auch in den Räumen des
Haus & Grund-Vereins durchgeführt werden,
wenn dies der Haus & Grund-Verein möchte. Die
Beratung kann exklusiv für die Mitglieder ange-
boten werden ist aber offen gestaltbar, um neue
Mitglieder anzuwerben.
Für die Beratung fallen Beratungskosten von
5 Euro je 30 Gesprächsminuten an. Den verblei-
benden Anteil des Originalpreises von 59 Euro
pro Beratungsstunde übernimmt das Bundesmi-
nisterium für Wirtschaft und Energie.
Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lö-
sung eines Energieproblems ausschlaggebend,
kommen die Energieberater der Verbraucher-
zentrale zu einem standardisierten Energie-
Check nach Hause.
Ein weiteres attraktives Angebot im Rahmen
der Kooperation sind Fachvorträge der Energie-
berater in den Haus & Grund-Vereinen zu allen
Themen privaten Energieverbrauchs.
Eine Kostenübernahme von Beratungen
durch Energieberater, die bereits für den Haus &
Grund-Verein tätig sind, ist grundsätzlich möglich
und erwünscht. Die Berater müssen hierfür die
vom vzbv geforderten fachlichen Qualifikationen
erfüllen.
Der angehängte Flyer enthält alle relevanten
Informationen zu den vielfältigen Beratungsan-
geboten. Er kann kostenlos über den Werbemit-
telkatalog von Haus & Grund Deutschland bezo-
gen werden.
Bitte wenden Sie sich bei Interesse an diesem
Service an den Landesverband, da bei der Ent-
scheidung eine solche Kooperation einzugehen
einiges beachtet werden muss.
ZV
Flyer
Hier klicken
H
Rundschreiben September 2017
2
Werbemittel
Neuer Werbemittelkatalog von Haus & Grund Deutschland
ie Werbemittel von Haus & Grund
Deutschland können ab sofort über
den neuen Werbemittelkatalog bezo-
gen werden.
Den neuen Werbemittelkatalog finden Sie hier:
Werbemittelkatalog
Haus & Grund Deutschland
Hier klicken
II. Gesetzgebung
Ökodesign-Richtlinie
Belastung für Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer
eit September 2015 müssen Hersteller
verschärfte Anforderungen an die um-
weltgerechte Gestaltung (Ökodesign)
und Kennzeichnung (Energielabel) von
Raumheizgeräten und Warmwasserberei-
tungsanlagen einhalten. Diese Anforderungen
belasten Vermieter, Mieter und Wohnungsei-
gentümergemeinschaften.
Bis auf wenige Ausnahmen dürfen keine Nieder-
temperaturkessel bzw. Heizwertgeräte mehr
produziert werden. Vorhandene Heizgeräte kön-
nen jedoch weiterhin betrieben, gewartet und
instand gehalten werden. Muss jedoch ein defek-
tes Heizgerät ersetzt werden, bleibt zukünftig die
Auswahl auf effiziente Brennwertgeräte be-
schränkt. Diese können aber in der Regel nicht
an den vorhandenen Schornstein angeschlossen
werden, ohne dass dessen Querschnitt verändert
wird. Die Änderung des Schornsteins bewirkt
jedoch, dass die noch vorhandenen Heizwertge-
räte nicht mehr an diesem betrieben werden
können. Sind an dem zu ändernden Schornstein
mehrere Heizwertgeräte angeschlossen, müssen
diese in der Regel alle durch Brennwertgeräte
ersetzt werden.
Besonders Wohnungseigentümergemein-
schaften kann dies vor Probleme stellen, die rein
rechtlich nicht zu lösen sind. Zumindest die Er-
neuerung des Schornsteins bedarf eines Be-
schlusses der Eigentümerversammlung. Unab-
hängig davon, ob es sich um eine bauliche Maß-
nahme, eine Modernisierung oder eine moderni-
sierende Instandsetzung handelt, sind bestimmte
Quoren zu erfüllen. Diese werden jedenfalls dann
kaum zu erreichen sein, wenn Eigentümer mit
funktionierenden und zum Teil noch nicht abge-
schriebenen Heizgeräten durch die Erneuerung
des Schornsteins gezwungen werden, auch ihr
eigenes, im Sondereigentum stehendes Heiz-
wertgerät auszutauschen.
Selbst wenn der einzelne Eigentümer einen
Anspruch auf Beschlussfassung haben sollte,
stellt ihn eine eventuell praktische Umsetzung im
Wege eines Gerichtsverfahrens vor zeitliche
Probleme. Ein altes Heizwertgerät kann er in der
Regel nicht einbauen, da es am Markt nicht mehr
erhältlich ist. Der Einbau eines neuen Brenn-
wertgeräts ist ebenfalls nicht möglich, weil es mit
den bestehenden Heizanlagen nicht kompatibel
ist und die Erneuerung des Schornsteins durch
die Eigentümerversammlung nicht beschlossen
wird.
Auch in vermieteten Mehrfamilienhäusern mit
Gasetagenheizungen tritt dieses Problem auf.
Hier kann der Eigentümer zwar den Umstieg auf
z.B. eine zentrale Heizungsanlage rechtlich er-
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Rundschreiben September 2017
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zwingen, hierdurch werden Vermieter und Mieter
aber finanziell erheblich belastet.
Nach Schätzungen gibt es rund 300.000
Haushalte, welche nicht mehr auf dem Markt
erhältliche Heizwertgeräte eingebaut haben.
Davon, so schätzt das Umweltbundesamt, befin-
den sich rund 100.000 Geräte in privaten Eigen-
tumswohnungen.
Haus & Grund Deutschland, weitere Immobi-
lienverbände sowie das Bundesministerium für
Umwelt und Energie und das Bundesministerium
der Justiz und für Verbraucherschutz arbeiten an
einer Lösung, um die betroffenen Eigentümer vor
übermäßig anfallenden Kosten zu schützen und
so einen kompletten Austausch der Heizungsan-
lage möglich zu machen. Gleichzeitig soll ein
Anreiz geschaffen werden, Heizwertgeräte be-
reits vor dem ersten Ausfall auszutauschen.
ZV
Immobilienmakler und Verwalter
Bundesrat billigt Berufszulassungsregelung
er Bundesrat hat den Gesetzesbe-
schluss des Bundestages (siehe
Rundschreiben 7/2017) zur Einführung
einer Berufszulassungsregelung für gewerb-
liche Immobilienmakler und -verwalter gebil-
ligt. Durch das Gesetz werden für Immobi-
lienverwalter erstmals eine Zulassungspflicht
und weitere Voraussetzungen eingeführt. Auf
Immobilienmakler kommt zusätzlich zur be-
reits bestehenden Zulassungspflicht eine
Fortbildungspflicht zu. Das Gesetz tritt vo-
raussichtlich am 1. August 2018 in Kraft.
Bislang müssen Immobilienverwalter die Auf-
nahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Nach
Inkrafttreten der neuen Vorgaben haben sie
sechs Monate Zeit, um die dann erforderliche
Erlaubnis zu beantragen. Voraussetzung für die
Erteilung einer Erlaubnis ist, dass der Verwalter
seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensver-
hältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaft-
pflichtversicherung nachweisen kann. Für den
Makler war diese Versicherung ursprünglich
ebenso vorgesehen, im Gesetzentwurf wurde
davon jedoch aufgrund des zu geringen Haf-
tungsrisikos Abstand genommen.
Wie von Haus & Grund gefordert, erstreckt
sich die Erlaubnispflicht nunmehr nicht nur auf
WEG-Verwalter, sondern auch auf Mietverwalter.
Dafür wird anstelle der Formulierung „Woh-
nungseigentumsverwalter“ der Begriff des
„Wohnimmobilienverwalters“ eingeführt, der glei-
chermaßen WEG- und Mietverwalter erfasst.
Wohnimmobilienverwalter und Immobilien-
makler müssen künftig regelmäßig Weiterbildun-
gen nachweisen, und zwar 20 Stunden innerhalb
von drei Jahren. Diese Fortbildungspflicht wird
anstelle des im ursprünglichen Gesetzentwurf
vorgesehenen Sachkundenachweises eingeführt.
Verstöße gegen diese Fortbildungspflicht können
mit einem Bußgeld geahndet werden. Die Ein-
zelheiten zur Weiterbildungspflicht werden in
einer Rechtsverordnung geregelt.
Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittel-
bar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwir-
kende beschäftigte Personen. Für Makler und
Verwalter, die nach gewerberechtlichen Grund-
sätzen eine juristische oder natürliche Person
sein können, reicht es dabei aus, wenn eine an-
gemessene Zahl von vertretungsberechtigten
Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert.
Außerdem werden Verwalter und Makler ver-
pflichtet, über absolvierte Fortbildungen zu infor-
mieren. Verbrauchern soll es so ermöglicht wer-
den, sich ein eigenes Bild über die fachliche
Qualifikation zu machen.
Gewerbetreibende mit staatlich anerkanntem
Aus- oder Fortbildungsabschluss (z.B. Immobi-
lienkaufmann oder Immobilienfachwirt) sind in
den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer
erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbil-
dungspflicht befreit.
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Rundschreiben September 2017
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III. Verschiedenes
Vermieterbefragung 2017
Ergebnisse liegen vor
ie Mieten bei privaten Vermietern sind
im vergangenen Jahr um 0,6 Prozent
gestiegen. Sie lagen im Durchschnitt
2,67 Prozent unter der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete. Das geht aus der Vermieterbef-
ragung 2017 von Haus & Grund Deutschland
hervor.
63,1 Prozent der privaten Vermieter haben in den
aktuell laufenden Mietverhältnissen die Miete
bislang nicht erhöht. 23,3 Prozent gaben zudem
an, ausschließlich bei einem Mieterwechsel die
Miete zu erhöhen. Außerdem werden in
10,6 Prozent der Wohnungen privater Vermieter
regenerative Energien genutzt. Bundesweit sind
es nur gut 5 Prozent.
In die Auswertung sind Angaben zu 5.788
Wohnungen von 2.802 privaten Vermietern ein-
gegangen. Die Befragung wurde schriftlich in
neun Regionen durchgeführt, die den bundeswei-
ten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte,
Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft re-
präsentieren: München, Düsseldorf, Tübingen,
Osnabrück, Kassel, Lübeck, Gelsenkirchen,
Magdeburg, Pirmasens.
Vermieterbefragung 2017
Hier klicken
IV. Rechtsprechung
1. Mietrecht
BGH:
Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung zeitlich beschränkt
ie Anbietpflicht des Vermieters endet
bei einer Kündigung wegen Eigenbe-
darfs jedenfalls mit Ablauf der Kündi-
gungsfrist und der damit eintretenden Been-
digung des Mietverhältnisses.
In dem zu entscheidenden Fall wurde eine etwa
170 m² große Sechszimmerwohnung im Erdge-
schoss eines Mehrfamilienhauses vermietet. In
der Wohnung lebte neben den beiden Mietern
zugleich deren erwachsene Tochter. Eine Toch-
ter der Vermieterin bewohnt zusammen mit ihrem
Ehemann eine knapp 100 m² große Vierzimmer-
wohnung im vierten Obergeschoss des Hauses.
Im November 2014 kündigte die Vermieterin das
Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Diesen
stützte sie darauf, dass ihre im vierten Oberge-
schoss des Hauses lebende Tochter die Woh-
nung der Mieter aus (näher bezeichneten) ge-
sundheitlichen Gründen benötige.
Die Räumungsklage hatte in den Vorinstan-
zen keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ist der
Ansicht, dass der Vermieter aufgrund des Gebo-
tes der Rücksichtnahme gehalten sei, die eigene,
bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung anzu-
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Rundschreiben September 2017
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bieten. Der Vermieter müsse sich auf einen „flie-
genden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter ein-
lassen.
Der Bundesgerichtshof ist dagegen der An-
sicht, dass die Anbietpflicht mit Ablauf der Kündi-
gungsfrist und der damit eintretenden Beendi-
gung des Mietverhältnisses endet. Der Vermieter
sei deshalb auch nicht gehalten, die eigene, bis-
her von ihm selbst bewohnte Wohnung anzubie-
ten.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der
Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt
hatten, war nur noch über die Kosten des
Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisheri-
gen Sach- und Streitstands zu entscheiden. Bei
der insoweit nur gebotenen summarischen Prü-
fung ist der Bundesgerichtshof davon ausgegan-
gen, dass die Nichtzulassungsbeschwerde der
Klägerin voraussichtlich zu einer Zulassung der
Revision und zu einer Aufhebung des Beru-
fungsurteils unter Zurückverweisung der Sache
an das Berufungsgericht geführt hätte. Da der
weitere Prozess eine Beweisaufnahme über das
Bestehen des Eigenbedarfs erfordert hätte,
schätzte der Bundesgerichtshof das Prozessrisi-
ko als für beide Parteien etwa gleich hoch ein,
weshalb er die Kosten gegeneinander aufgeho-
ben hat.
Beschluss
Sie möchten die 19. Juli 2017 Entscheidung lesen? VIII ZR 284/16 Hier klicken
BGH:
Kinderlärm nicht grenzenlos zulässig
n einem Mehrfamilienhaus sind gelegent-
lich auftretende Beeinträchtigungen durch
Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen.
Allerdings gibt es Grenzen, die von den Um-
ständen des Einzelfalls abhängen.
In dem zu entscheidenden Fall wird eine Woh-
nung im Erdgeschoss eines Achtfamilienhauses
vermietet. Das Haus wurde um 1900 erbaut.
2012 zog in die darüberliegende Wohnung im
ersten Obergeschoss eine Familie mit zwei klei-
nen Kindern ein. Die Mieterin bemängelt, dass es
seit dem Einzug der Familie aus der Wohnung
fast täglich zu massiven Lärmstörungen durch
Stampfen, Springen und Poltern sowie Schreie
und sonstige lautstarke Auseinandersetzungen
komme. Die Störungen hat sie teilweise in detail-
lierten Lärmprotokollen festgehalten. Die Mieterin
verlangt die Beseitigung der Lärmstörungen, die
Feststellung eines Minderungsrechts in Höhe von
50 Prozent sowie die Rückzahlung von unter
Vorbehalt gezahlter Miete.
Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass in
einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende
Beeinträchtigungen durch Lärm grundsätzlich als
sozialadäquat hinzunehmen sind. Sie begründen
nicht ohne Weiteres einen Mangel. Dazu zähle
auch üblicher Kinderlärm, den das Immissions-
schutzrecht grundsätzlich als zumutbar behan-
delt. Andererseits habe die insoweit zu fordernde
erhöhte Toleranz auch Grenzen. Diese seien im
Einzelfall zu bestimmen. Dabei komme es auf
Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräusche so-
wie das Alter und den Gesundheitszustand des
Kindes an. Ferner sei zu berücksichtigen, inwie-
weit sich die Geräuschimmissionen vermeiden
lassen, etwa durch erzieherische Einwirkung auf
das Kind oder durch bauliche Maßnahmen.
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des
Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit
dorthin zurückverwiesen. Das Landgericht hat
nach Ansicht des Bundesgerichtshofs wesentli-
ches Vorbringen der Mieterin übergangen, nach
dem das zulässige Maß an Lärm in dem zu ent-
scheidenden Fall überschritten sein könnte. Das
Landgericht muss nun vor einer erneuten Ent-
scheidung über den Fall Beweis erheben.
Beschluss
Sie möchten die 22. August 2017 Entscheidung lesen? VIII ZR 226/16 Hier klicken
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Rundschreiben September 2017
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LG Amberg:
Kündigung wegen Untervermietung erfordert Abmahnung
ietet ein Mieter seine Wohnung unbe-
rechtigt über ein Internetportal zur
Vermietung an Touristen an, ist eine
Kündigung wegen unbefugter Gebrauchs-
überlassung grundsätzlich nur nach einer
erfolglosen Abmahnung wirksam.
In dem zu entscheidenden Fall hat ein Mieter
seine Wohnung über das Internetportal Airbnb
Touristen zur tageweisen Anmietung angeboten.
Es kam zu mindestens drei Vermietungen. Die
Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis
fristlos wegen unerlaubter Untervermietung. Der
Mieter ist der Ansicht, dass die Vermieterin zuvor
eine Abmahnung hätte aussprechen müssen und
hält die Kündigung deshalb für unwirksam.
Das Landgericht Amberg ist der Ansicht, dass
die Kündigung unwirksam ist. Es liege zwar ein
wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.
Schließlich habe der Mieter die Mietsache unbe-
fugt einem Dritten überlassen (§ 543 Abs. 2
Satz 1 Nr. 2 BGB). Wenn der wichtige Grund in
der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag
besteht, ist die Kündigung allerdings erst nach
erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3
Satz 1 BGB). Die Abmahnung sei in dem zu ent-
scheidenden Fall auch nicht ausnahmsweise
entbehrlich gewesen. Schließlich könne durch
den Ausspruch einer Abmahnung dem Mieter der
entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich
vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von
der weiteren Untervermietung Abstand nehmen
kann. Auch liege keine solche schwere Pflichtver-
letzung des Mieters vor, dass der Vermieterin die
Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar
wäre.
Urteil
Sie möchten die 9. August 2017 Entscheidung lesen? 24 S 299/17 Hier klicken
LG Berlin:
Mietpreisbremse verfassungswidrig
ie Vorschrift zur Mietpreisbremse in
§ 556d BGB ist verfassungswidrig.
Dies geht aus einem Hinweisbe-
schluss des Landgerichts Berlin hervor. Trotz
seiner Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit
der Mietpreisbremse hat das Landgericht
Berlin den Rechtsstreit aber nicht ausgesetzt,
um eine Entscheidung des Bundesverfas-
sungsgerichts einzuholen, da es in dem Ver-
fahren auf die Frage der Verfassungswidrig-
keit nicht mehr ankommt, sodass das Gericht
selbst entscheiden konnte.
In dem zu entscheidenden Fall begehrt die Mie-
terin die Rückzahlung überhöhter Miete in Höhe
von 1.241,11 Euro. Die Parteien hatten
im August 2015 einen Mietvertrag über eine in
Berlin-Wedding gelegene Ein-Zimmer-Wohnung
geschlossen. Die Mieterin rügte im Februar 2016,
dass die Miethöhe überhöht sei. Zum
30. September 2016 wurde das Mietverhältnis
beendet. Mit ihrer Klage beansprucht die Mieterin
die Rückzahlung überhöhten Mietzinses für die
Zeit von September 2015 bis September 2016.
Nachdem die Vermieterin für die Zeit ab März
2016 anerkannt hatte, dass die zulässige Miete
monatlich nur 275,73 Euro betragen solle, sprach
das Amtsgericht Wedding der Klägerin einen
Rückzahlungsbetrag von 42,51 Euro monatlich
für die Zeit von März bis September 2016 zu
(insgesamt 297,57 Euro), da die ortsüblich zuläs-
sige Miete monatlich 233,22 Euro betragen habe.
Das Amtsgericht Wedding wies die Klage wegen
des restlichen Betrages von 943,54 Euro ab.
Dagegen legte die Mieterin Berufung ein.
Das Landgericht Berlin wies die Parteien in
einem Hinweisbeschluss darauf hin, dass es die
Vorschrift zur Mietpreisbremse in § 556d BGB für
verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche
Behandlung von Vermietern vor. Trotz seiner
Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Miet-
preisbremse hat das Landgericht Berlin den
Rechtsstreit aber nicht ausgesetzt, um eine Ent-
B
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Rundschreiben September 2017
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scheidung des Bundesverfassungsgerichts ein-
zuholen. Aufgrund des weiteren Vortrags der
Parteien in der mündlichen Verhandlung habe
sich herausgestellt, dass der von dem Amtsge-
richt Wedding für noch zulässig erkannte Miet-
wert von 233,22 Euro monatlich netto kalt richtig
berechnet sei. Damit stehe der Mieterin kein
weiterer Rückzahlungsanspruch zu. Auch nicht
für die Monate vor März 2016. Denn für die davor
liegende Zeit fehle es an einer nach dem Gesetz
erforderlichen ausreichenden schriftlichen Rüge
gegenüber der Vermieterin, aus welchen Grün-
den die vereinbarte Miete überhöht sei. So konn-
te das Gericht selbst entscheiden und hat (nach
seinem Hinweisbeschluss vom 14. September
2017) mit Urteil vom 19. September 2017 (Akten-
zeichen: 67 O 149/17) die Berufung der Mieterin
zurückgewiesen.
Beschluss
Sie möchten die 14. September 2017 Entscheidung lesen? 67 S 149/17 Hier klicken
2. Wohnungseigentumsrecht
BGH:
Ausschluss vom Stimmrecht wegen Majorisierung
er Ausschluss eines Wohnungseigen-
tümers vom Stimmrecht, weil er von
vornherein über ein Übergewicht an
Stimmen verfügt (Majorisierung) kommt nur
in Ausnahmefällen in Betracht. Abgesehen
von solchen Ausnahmefällen muss die Stim-
me eines Wohnungseigentümers regelmäßig
gewertet werden.
In dem zu entscheidenden Fall besteht eine
Wohnanlage aus vier Einheiten. Ursprünglich
gehörten zwei Wohnungen dem Anfechtungsklä-
ger, bis er das Eigentum an einer Wohnung an
eine Gesellschaft übertrug. Alleiniger Gesell-
schafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft
ist der Anfechtungskläger. In einer Eigentümer-
versammlung wurde mit den Stimmen der ande-
ren Eigentümer beschlossen, dass die Gesell-
schaft vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Ge-
gen die Stimme des Anfechtungsklägers geneh-
migten sie sodann die Jahresabrechnung und
bestellten einen Verwalter. Der Anfechtungsklä-
ger wendet sich mit seiner Anfechtungsklage
gegen diese Beschlüsse.
Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass
die Gesellschaft zu Unrecht vom Stimmrecht
ausgeschlossen wurde. Die Anfechtungsklage
hatte somit Erfolg. Da in der Gemeinschaftsord-
nung nichts anderes geregelt ist, gilt das gesetz-
lich vorgesehene Kopfstimmrecht. Jeder Woh-
nungseigentümer hat also eine Stimme (§ 25
Abs. 2 Satz 1 WEG). Es entsteht nach Ansicht
des Bundesgerichtshofs auch dann ein neues
Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das
Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten
auf eine von ihm beherrschte juristische Person
überträgt. Deshalb ist in dem zu entscheidenden
Fall durch die Eigentumsübertragung der Woh-
nung auf die Gesellschaft ein viertes Stimmrecht
entstanden.
Für einen Stimmrechtsausschluss reiche es
nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehr-
heitseigentümers gefasste Beschluss ordnungs-
mäßiger Verwaltung widerspricht oder dass ein
Wohnungseigentümer mit seinem Stimmgewicht
Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein
Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen
positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr müsse
die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die
übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig
und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise
benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtli-
chen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.
Die Minderheit könne in allen anderen Fällen
gerichtlich klären lassen, ob die gefassten Be-
schlüsse insbesondere unter dem Gesichtspunkt
der Majorisierung ordnungsmäßiger Verwaltung
entsprechen. Die treuwidrige Abgabe von Nein-
Stimmen könne zu einer gerichtlichen Be-
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Rundschreiben September 2017
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schlussersetzung führen und Schadensersatzan-
sprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer
begründen.
Urteil
Sie möchten die 14. Juli 2017 Entscheidung lesen? V ZR 290/16 Hier klicken
AG München:
Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen
er Beschluss einer Eigentümerge-
meinschaft über die einheitliche An-
schaffung und Wartung von Rauch-
warnmeldern ist in der Regel nicht ermes-
sensfehlerhaft.
In dem zu entscheidenden Fall fasste die Eigen-
tümerversammlung einen Beschluss über die
einheitliche Anschaffung und Wartung von
Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen
der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der
Beschluss wurde von einem Eigentümer ange-
fochten, dessen Wohnung bereits mit Rauch-
warnmeldern ausgestattet ist. Er ist der Ansicht,
dass die Eigentümer ihr Ermessen falsch ausge-
übt hätten. Schließlich hätte das Interesse der
Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem
Interesse abgewogen werden müssen. Die Ei-
gentümergemeinschaft handle nicht vernünftig,
wenn sie ohne Not bereits gekaufte und ange-
brachte Rauchwarnmelder durch gleichartige
Geräte ersetze.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht
München ist der Ansicht, dass der Beschluss
nicht zu beanstanden ist. Er beinhalte keinen
Eingriff in das Sondereigentum des Anfechtungs-
klägers, da die Rauchwarnmelder nicht im Son-
der- sondern im Gemeinschaftseigentum stün-
den. Der Beschluss, durch den die Wohnungsei-
gentümergemeinschaft den Einbau und die War-
tung der Rauchwarnmelder an sich zieht, sei
zulässig, da die einheitliche Ausstattung mit
Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche
Wartung zu einem hohen Maß an Sicherheit füh-
re.
Urteil
Sie möchten die 8. Februar 2017 Pressemitteilung lesen? 482 C 13922/16 WEG Hier klicken
3. Vermischtes
BGH:
Keine automatische Haftung bei Überschwemmung wegen Wurzeln im Kanal
igentümer von Grundstücken auf de-
nen Bäume stehen, haften nur unter
besonderen Umständen für Rückstau-
schäden, die durch Wurzeleinwuchs in den
Abwasserkanal entstehen. Wie weit die Kont-
rollpflicht der Eigentümer reicht, hängt von
dem jeweiligen Einzelfall ab.
In dem zu entscheidenden Fall ist ein Grundstück
an das städtische Kanalnetz angeschlossen. Es
grenzt an einen Platz, der der Stadt gehört. Auf
dem Platz steht eine Kastanie. Bei einem starken
Regen konnte die Kanalisation die Wassermas-
sen nicht mehr ableiten, da Wurzeln der Kastanie
in den Kanal eingewachsen waren, sodass des-
sen Aufnahmefähigkeit eingeschränkt war. Hier-
durch gab es einen Rückstau auf das Grund-
stück, sodass dessen Keller überschwemmt wur-
de. Das Grundstück verfügt über keine Rück-
stausicherung. Die geschädigte Eigentümerin
beziffert ihren Schaden mit 30.000 Euro. Von der
Stadt verlangt sie Schadensersatz in Höhe von
20.000 Euro. Wegen der fehlenden Rückstausi-
cherung lässt sie sich ein Mitverschulden von
einem Drittel anrechnen.
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Rundschreiben September 2017
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Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass
es nicht ausgeschlossen werden kann, dass die
Stadt ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.
Es hänge allerdings von den konkreten Umstän-
den des Einzelfalls ab, ob und inwieweit ein
Grundstückseigentümer prüfen muss, ob die
Wurzeln seiner Bäume in die Kanalisation einge-
wachsen sind. Den Kanal selbst muss der
Grundstücks- und somit Baumeigentümer norma-
lerweise nicht prüfen, weil er zu diesem zumeist
keinen Zugang hat. Im vorliegenden Fall besteht
die Besonderheit, dass die Stadt nicht nur Eigen-
tümerin des Kastanien-Grundstücks, sondern
auch Betreiberin des Kanalnetzes war. Wenn die
eingewachsenen Wurzeln bei der ohnehin gebo-
tenen Kanalinspektion erkennbar gewesen wä-
ren, hätte die Stadt diese beseitigen müssen. Ob
dies der Fall war, muss nun das Oberlandesge-
richt klären. Der Bundesgerichtshof hat den
Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zurück-
verwiesen.
Urteil
Sie möchten die 24. August 2017 Pressemitteilung lesen? III ZR 574/16 Hier klicken
VGH München:
Ersatzzwangshaft wegen Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot
egen illegaler Untervermietung von
Wohnraum muss ein Vermieter mög-
licherweise in Haft.
In dem zu entscheidenden Fall hat die Landes-
hauptstadt München einem Vermieter unter An-
drohung von Zwangsgeldern verpflichtet, die
zweckfremde Nutzung einer Wohnung in Mün-
chen unverzüglich zu beenden und den Wohn-
raum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der
Vermieter beendete die zweckfremde Nutzung
der Wohnung nicht. Alle Vollstreckungsversuche
zur Einbringung der Zwangsgelder blieben erfolg-
los. Schließlich erging zur Durchsetzung des
Zweckentfremdungsverbots ein Beschluss des
Verwaltungsgerichts München. Dieser ordnete
gegenüber dem Vermieter Ersatzzwangshaft von
längstens einer Woche an.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat
die Beschwerde des Vermieters gegen diesen
Beschluss des Verwaltungsgerichts München
zurückgewiesen. Dem Bescheid der Landes-
hauptstadt München sei das vom Vermieter ge-
schuldete Verhalten in unmissverständlicher
Weise zu entnehmen. Auch seien keine Gründe
ersichtlich, die der geforderten Unterlassung
entgegenstehen könnten. Letztlich wurden sämt-
liche mildere Zwangsmittel bereits ausgeschöpft.
Sollte der Vermieter die zweckfremde Nut-
zung der Wohnung nun beenden, muss die An-
wendung der Zwangsmittel allerdings eingestellt
werden. Auch kann der Vermieter die Ersatz-
zwangshaft durch Entrichtung der fälligen
Zwangsgelder abwenden, da die Ersatzzwangs-
haft nur ein subsidiäres Vollstreckungsmittel ist.
Die Ersatzzwangshaft kann also lediglich an die
Stelle des uneinbringlichen Zwangsgeldes treten.
Beschluss
Sie möchten die 29. August 2017 Entscheidung lesen? 12 C 17.1544 Hier klicken
AG München:
Etwas Schnee vom Nachbarn ist zumutbar
as gelegentliche Ablagern von ein bis
zwei Schaufeln Schnee auf das
Grundstück des Nachbarn ist keine
Beeinträchtigung dessen Grundstücks, da es
keinerlei spürbare Auswirkungen auf die
rechtliche oder tatsächliche Herrschafts-
macht des Eigentümers hat.
In dem zu entscheidenden Fall sind zwei Nach-
bargrundstücke im Bereich der Garagen durch
einen Maschendrahtzaun voneinander getrennt.
W
D
Rundschreiben September 2017
10
Auf der Seite des klagenden Nachbarn befindet
sich Rasen. Der klagende Nachbar behauptet,
dass sein Nachbar regelmäßig seinen Schnee
auf sein Grundstück schaufelt. Er verlangt von
seinem Nachbarn, dies zu unterlassen, da da-
durch an seinem Rasen Schäden entstehen und
er nach Abschmelzen des Schnees verbleiben-
den Streusplitt von seinem Grundstück entfernen
muss.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht
München ist der Ansicht dass dem klagenden
Nachbarn kein Anspruch auf Unterlassung zu-
steht. Dem beklagten Nachbarn habe lediglich
nachgewiesen werden können, dass er dreimal in
den Jahren 2013 bis 2017 eine oder zwei Schau-
feln Schnee auf das Nachbargrundstück ge-
schippt hat. Dies stelle keine hinreichende Beein-
trächtigung des Grundstückseigentums dar, da
hierdurch keinerlei spürbare Auswirkungen auf
die rechtliche oder tatsächliche Herrschaftsmacht
des klagenden Nachbarn entstehen.
Urteil
Sie möchten die 20. Juli 2017 Pressemitteilung lesen? 213 C 7060/17 Hier klicken
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