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Dr. Lademann & Partner
Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg · Telefon +49 40 6455770
Dresden · Düsseldorf · Hamburg · Stuttgart
[email protected] · www.dr-lademann-partner.de
Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Spandau
Vorstellung der Überprüfung (Teilaktualisierung des bezirklichen Zentrenkonzepts aus 2013/2015)
Dipl.-Geogr. Sandra Emmerling, Geschäftsführende Gesellschafterin
Berlin, den 30. Januar 2018
SPATH NAGEL BÜRO FÜR STÄDTEBAU UND STADTFORSCHUNG
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
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■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
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Im Rahmen der Einzelhandelsuntersuchung waren im Bezirk
Spandau eine Reihe an Primärerhebungen erforderlich. Ein
Großteil der Arbeiten erfolgte bereits 2013 bis 2015.
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Bausteine
Primärerhebung
Zentren- und Einzelhandelskonzept
Bestandserhebung
des Einzelhandels,
Würdigung zentren-
ergänzender Nutzungen
Tel. Haushaltsbefragung
in Spandau (n= 630)
5 + 1 Abstimmungs- und
Präsentationstermine
Begehungen der
Zentren und sonst. EH-
Standorte
Ausgewählte
Expertengespräche 1 Arbeitskreissitzung
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Erarbeitung des Zentren- und Einzelhandelskonzepts
Zeitschiene
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
5
3 Zwischenabstimmungen (verwaltungsintern)
Startgespräch (verwaltungsintern)
September 2013
1. Quartal 2013
Vorstellung Entwurf ZEHK
(Fach-Arbeitskreis, Ausschuss)
Dezember 2012
Juni 2013
Teil-Aktualisierung Berichtsentwurf
Vorlage Berichtsentwurf
Rückmeldungen Berichtsentwurf Januar/Febr. 2014
1. Quartal 2015
Vorstellung ZEHK (Öffentlichkeit) Mai 2016
Bericht
2013
Vorstellung Entwurf ZEHK (Ausschuss) Januar 2018
Vorlage Bericht 1. Quartal 2018
1. Aktuali-
sierung
(2015)
2. Aktuali-
sierung
(2016/17)
Teil-Aktualisierung Berichtsentwurf 2017
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Wesentliche Gründe zur neuerlichen Teil-Aktualisierung
des Zentrenkonzepts
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
6
■ Signifikante Abweichungen bei Einwohnerstand in 2015 und
Einwohnerprognose (2 von 12 Berliner Schwerpunkte für
Wohnungsneubau liegen in Spandau). Kleinräumige Prognose von SenStadt nicht deckungsgleich mit in 2017
konkretisierten Wohnbauvorhaben nach WoFIS.
Hieraus resultieren veränderte Bedarfe und Potenziale für den Einzelhandelsstandort.
■ Entwicklung von Konversionsgrundstücken, die teils auch umfassenden Einzelhandelsbesatz aufweisen werden, v.a.
> Poststandort: Spandauer Ufer
> Insel Gartenfeld: Das Neue Gartenfeld
Überführung der Erkenntnisse in Vertiefungsbereiche
resp. Aufnahme in das Zentrenmodell
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Wesentliche Inhalte der neuerlichen Teil-Aktualisierung
des Zentrenkonzepts
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
7
Teilaktualisierung grundlegender als vorherige Anpassung in 2015, jedoch
keine vollständige Neuerhebung sämtlicher EH-Betriebe, d.h. z.B.
■ Beibehaltung des Grundberichts mit Zentrenabgrenzungen und Strategien) und keine Anpassung der bezirklichen Ziele an neuste
Regelwerke
Aufgrund veränderter Sortimentsstruktur und der zugrunde liegenden
Ausgabesätze und Methodik nicht direkt mit den vorherigen Gutachten
vergleichbar! D.h. z.B.
■ Veränderte Annahmen zur Ermittlung der VKF-Ermittlung bis 2025
■ Steigende Bedeutung des Online-Handels i.V.m. veränderten
Analysedaten zu (stationären) Pro-Kopf-Ausgaben
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
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Übersicht über die kleinräumigen Wohnbaupotenziale nach LOR-
Bezirksregionen (kurz- bis mittelfristiger Realisierungshorizont WoFIS)
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
9
Die erwartbare Dynamik bei der Einwohnerentwicklung ist kleinräumig teils gravierend:
LOR-Prognoseraum/
LOR-Bezirksregion
Einwohner-
potenzial
nach WOFIS*
Einwohnerstand
nach StatLA (2017)
Einwohnerstand
nach Umsetzung
Veränderung
gesamt
jährliche
Veränderung
(2017-2025)
0501 - SPA 1 11.365 101.374 112.739 11% 1,4%
01 Hakenfelde 7.624 24.391 32.015 31% 3,9%
02 Falkenhagener Feld 1.167 40.670 41.837 3% 0,4%
03 Spandau Mitte 2.574 36.313 38.887 7% 0,9%
0502 - SPA 2 6.935 89.715 96.650 8% 1,0%
04 Brunsbütteler Damm 2.076 23.412 25.488 9% 1,1%
05 Heerstraße Nord 1.563 29.006 30.569 5% 0,7%
06 Wilhelmstadt 3.296 37.297 40.593 9% 1,1%
0503 - SPA 3 16.171 28.797 44.968 56% 7,0%
07 Haselhorst 5.279 15.560 20.839 34% 4,2%
08 Siemensstadt 10.892 13.237 24.129 82% 10,3%
0504 - SPA 4 892 20.056 20.948 4% 0,6%
09 Gatow/Kladow 892 20.056 20.948 4% 0,6%
05 - Spandau GESAMT 35.363 239.942 275.305 15% 1,8%
Übersicht über die kleinräumigen Wohnbaupotenziale nach LOR-Bezirksregionen
Quelle: Eigene Darstellung nach WoFIS-Fortschreibung mit Datenstand 31.12.2016 (SenStadtWohnen, I A 12, 29.03.2017 [Endergebnis])
sow ie Amt für Statistik B-B. *Nur in Realisierung befindliche Vorhaben sow ie kurz- und mittelfristige Realisierung.
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Das Nachfragepotenzial im Bezirk Spandau wird bis zum Jahr
2025 um rund +60 bis +178 Mio. € auf 1,3 bis 1,4 Mrd. € ansteigen.
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial i.e.S. im Bezirk Spandau
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2017 2025(Untergrenze)
2025(Obergrenze)
nahversorgungsrelevante Sortimente sonstige zentrenrelevante Sortimente
nicht-zentrenrelevante Sortimente
nach Branchengruppen N
FP
in
Mio
. €
Untergrenze: Annahmen in Anlehnung an SenStadt (+0,6 % p.a.)
Obergrenze: Annahmen in Anlehnung an WOFIS (+1,8 % p.a.)
Bereits abgezogen wurden die Ausgaben im Onlinehandel (2012: ca. 10
% des NFP i.w.S.).
Im Jahr 2012 noch nicht absehbares Zusatz-Potenzial durch
überproportionale Zuwanderung/neue Einwohnerprognosen.
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Das Nachfragepotenzial im Bezirk Spandau lehnt sich an die
Bevölkerungszahlen der einzelnen LOR-Bezirksregionen an. Nach
WOFIS werden Haselhorst und Siemensstadt aufgrund umfassender
Wohnbautätigkeit über nennenswerte Steigerungen aufweisen.
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Einzelhandelsrelevantes Nachfragepotenzial i.e.S. im Bezirk Spandau
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125 136
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119 128
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2017 2025 (Obergrenze)
9 - Gatow/Kladow
8 - Siemensstadt
7 - Haselhorst
6 - Wilhelmstadt
5 - Heerstraße Nord
4 - Brunsbüttler Damm
3 - Spandau Mitte
2 - Falkenhagener Feld
1 - Hakenfelde
nach Räumen
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
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43.130
12.460 10.120 14.190
8.780 7.200
76.200
50.500
Periodischer Bedarf
Bekleidung/Schuhe
Elektro/Foto
Sport/Spiel
Hausrat/Wohnaccessoires
Heimtextilien
Sonstige Hartwaren
Bau- und Gartenbedarf
Möbel/Teppiche
Sortimentsstruktur des Einzelhandels im Bezirk Spandau
(rd. 331.700 qm VKF)
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Gegenüber 2013/15 steigende Verkaufsflächen und Umsätze des
Einzelhandels in Spandau bei jedoch sinkender Anzahl an
Betrieben feststellbar.
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
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Branchenstruktur des Einzelhandels im Berliner Bezirk Spandau
567
109.190
461
305
95.860
372
204
126.680
75
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Umsatz in Mio. € (rd.1.076)
Verkaufsfläche in qm(rd. 333.700)
Anzahl der Betriebe(908)
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Die bezirklichen Zentren stehen weiterhin mit einem Verkaufs-
flächenanteil von rd. 37 % im Wettbewerb zu den sonstigen Lagen.
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Räumlich-funktionale Struktur des Einzelhandels in Spandau
8.480
59.230
53.520
48.140
10.820
2.290
70.060
25.810
53.380
0% 20% 40% 60% 80% 100%
nicht-zentrenrel.Sortimente
sonstige zentrenrel.Sortimente
nahversorgungsrel.Sortimente
Zentren Fachmarktagglomerationen Streulagen
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Per Saldo fließen aus Spandau rd. 12 % der Nachfrage ab.
Die deutlichen Einwohnerzuwächse spiegeln sich insbesondere
bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten wieder.
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
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Die Verkaufsflächendichte i Bezirk Spandau insgesamt fällt mit
1.400 qm /TEW durchschnittlich aus. U.a. Einwohnerinduzierte
Potenziale durch Abbau von Angebotslücken und Erweiterungen.
Die Verkaufsflächendichten in der Nahversorgung fallen in den
Spandauer LOR-Bezirksregionen unterschiedlich aus.
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Nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche in qm / 1.000 Einwohner
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320 380
640 560
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5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
18
• Berücksichtigung von
Wohngebieten im Bestand
und in Planung
• Nahversorgungsradien nach
Versorgungsqualität
-> Hinweise auf
Nachverdichtungspotenziale
und Besondere
Nahversorgungsstandorte
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Die Nahversorgungssituation weist v.a. auf kleinräumiger Ebene
auf Optimierungsbedarf hin.
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ 461 Betriebe mit rd. 109.200 qm nahversorgungsrel. Verkaufsfläche
■ Verkaufsflächendichten fallen kleinräumig unterschiedlich aus: 270 qm/TEW
(LOR Falkenhagener Feld) bis 640 qm/TEW (LOR Wilhelmstadt)
■ Mäßig ausgebaute Nahversorgungsstruktur: Erreichbarkeit des LEH ab 400
qm VKF (500/800 m Isochronen) deutet auf räumliche Versorgungslücken hin
■ Dem LEH kommt zur Stabilisierung der Zentren wichtige Bedeutung zu.
■ In Streulagen werden ‚Lücken‘ zu stärker von Lebensmitteldiscountern besetzt.
■ Unterdurchschnittliche Betriebsgrößen (z.B. Discounter <800 qm, Supermärkte
<600 qm)
■ Empfehlung:
o Zur Stärkung der wohnungsnahen Versorgung sollten bestandssichernde
Maßnahmen (Großflächigkeit) zugestanden werden
o Ggf. Umstrukturierungen zugunsten des Vollsortiments
o Zuordnung modernen Einzelhandels im Kontext von neuen
Wohnbauschwerpunkten
19
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
20
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Spezialisieren – Konzentration auf die Zentren
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
• maßvolle Erweiterung bestehender Standorte
• Sensible Einzelfallprüfung neuer Standorte
Nicht-zentrenrel.
Sortimente
• Stabilisierung und Modernisierung der Zentren
• Konzentriertes Ausnutzen des verbleibenden Expansionsrahmens
• Größtmögliche Absicherung der fußläufigen Nahversorgung
Chancen
• Geringe Risiken Risiken
• Fokussierung auf die höherrangigen Zentren Zentrenrelevante
Sortimente
• In quantitativ gut versorgten Ortsteilen mit hoher räumlicher Abdeckung
v.a. qualitative Verbesserungen (Erweiterung bestehender Betriebe auf
zukunftsfähige und moderne Betriebsgrößen; nur
struktureller/qualitativer Handlungsbedarf (z.B. bei Dominanz Discounter)
• Wo keine vollständige räumliche Abdeckung vorhanden, gezielte
Neuansiedlungen fördern (an Wohnsammelstraßen); ggf. auch
zukunftsfähige Kombinationsstandorte (Konzentration) auch i.V.m.
umfassenden Wohnungsneubau; flächendeckende fußläufige
Versorgung allerdings schwer erreichbar
Nahversorgungs-
rel. Sortimente
21
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Strategieempfehlung: „Konzentration auf die Zentren“ -
Strategie der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung:
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Quelle
: D
r. L
adem
ann &
Part
ner
Erhöhung der Gesamtausstrahlung durch unterschiedliche Standortprofile
Ziel: Erh ö hung/St ä rkung der kommunalen Gesamtausstrahlung
durch arbeitsteilige Standortprofile
Standorte f ü r
zentrenrelevanten
Einzelhandel
‚ Lustkauf ‘
Nahversorgungs -
standorte
Standorte f ü r
autoorientierte
Massenversorgung
‚ Lastkauf ‘
+ +
H ö herrangige Zentren Nahversorgungs -
zentren Fachmarktstandorte
Ziel: Erhöhung/Stärkung der kommunalen Gesamtausstrahlung
durch arbeitsteilige Standortprofile
Standorte für
zentrenrelevanten
Einzelhandel
‚ Lustkauf
‘
Nahversorgungs-
standorte +
(Standorte mit
besonderer
Nahversorgungs
-bedeutung)
Standorte für autoorientierte
Massenversorgung
‚Lastkauf‘
+ +
Höherrang. Zentren* Nahversorgungs-
zentren Fachmarktagglomer.
* Ortsteil-, Stadtteil- und Hauptzentren.
22
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung im Bezirk Spandau
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Wachstumsfaktoren
Verkaufsflächen-
entwicklung
in Spandau
bis 2025
Zentralitäts-
defizite
Defizitfaktoren
Strukturelle
Defizite
Räumliche
Versorgungslücken
Bevölkerungs-
entwicklung und
demografischer Wandel
Pro-Kopf-
Nachfrage
Betriebsformen-
wandel
bringt Impulse für die Entwicklung in
Spandau
bringt keine Impulse für die Entwicklung in
Spandau
23
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Wesentliche (veränderte) Annahmen
bei der Ermittlung des Entwicklungsrahmens*
für den Bezirk Spandau bis 2025
zur Weiterentwicklung sind:
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
24
■ Untergrenze – Moderate Bevölkerungsdynamik
(in Anlehnung an SenStadt2015)
■ Obergrenze – Hohe Bevölkerungsdynamik
(in Anlehnung an WoFIS, 2017)
1 Potenziale durch Erhöhung der Nachfragebindung
durch Abbau der Defizitfaktoren
2
Potenziale durch Einwohnerentwicklung
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
25
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Dem Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk
Spandau liegen weiterhin die Vorgaben übergeordneter
Planungen u.a. zur Einstufung und Lage von Zentren zugrunde:
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
26
■ Landesentwicklungsprogramm 2007
■ Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B)
■ Flächennutzungsplan
■ Stadtentwicklungsplan „Zentren 3" (Senatsbeschluss vom 12.4.2011)
mit Leitlinien und Steuerungsgrundsätzen
■ Fachmarktkonzept (Entwurf -> Beschluss 2013)
■ Ausführungsvorschriften Einzelhandel (2014)
■ Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte (2009 -> 2015)
- Bezirkliche Leitlinien der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung
(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte)
- Bezirkliche Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte)
Gegenstromprinzip: U.U. Anpassung übergeordneter Konzepte auf
Grundlage des Zentren- und Einzelhandelskonzepts
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Bezirkliche Leitlinien I
der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung
(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte 2009)
■ Sicherung und Entwicklung der festgelegten zentralen Versorgungsbereiche zu
attraktiven und multifunktionalen Zentren.
■ Sicherstellung der wohnungsnahen Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des
täglichen Bedarfs v.a. für die weniger mobile Bevölkerung. Nahversorgungszentren sind
vor schädlichen Auswirkungen von Einzelhandelsansiedlungen und -erweiterungen zu
schützen.
■ Konzentration von Neuansiedlungen auf die bezirklichen Zentren; dies gilt insbesondere
für Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten. Die Verkaufsfläche muss in
Übereinstimmung mit der Versorgungsfunktion des jeweiligen Zentrums stehen.
■ Verbrauchermärkte (ab 1.500 qm VKF) und SB-Warenhäuser mit einem deutlich über die
Nahversorgung hinausgehenden Einzugsbereich sollen v.a. in höherrangigen Zentren
(vom Ortsteilzentrum aufwärts) zugelassen werden.
■ Neuansiedlungen außerhalb der bestehenden Zentren sollen in einer bezirklichen
Gesamtbewertung im Hinblick auf ihre Einflüsse auf die Zentrenstruktur untersucht
werden. Zentrenrelevante Sortimente sind zu vermeiden, zentrenrelevante
Randsortimente wirksam zu begrenzen.
27
Unverändert übernommen
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Bezirkliche Leitlinien II
der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung
(in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte 2009)
■ Nahversorgungsangebote sind vorrangig innerhalb der Zentren anzusiedeln; außerhalb
von Zentren nur dann, wenn sie der Sicherung bzw. Aufwertung der Nahversorgung
dienen und keine schädlichen Auswirkungen auf die benachbarten Zentren haben.
■ Vermeidung von Nahversorgungsangeboten auf bestehenden oder gemäß dem
Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich vorgehaltenen
Gewerbeflächen.
■ Begrenzung der Stellplätze auf ein für die Nahversorgungsfunktion erforderliches Maß
bei nahversorgungsrelevanten Anbietern.
■ Neue Einzelhandelsbetriebe müssen sich in die städtebaulichen Strukturen ihres
Umfeldes einfügen.
■ Kommunale, kulturelle, und gastronomische Einrichtungen sowie bevölkerungs- und
freizeitorientierte Dienstleistungen sind vorrangig innerhalb der städtischen Zentren
anzusiedeln
28
Unverändert übernommen
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Bezirkliche Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandels-
entwicklung (in Anlehnung an die AV Zentrenkonzepte 2009)
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
29
■ Nahversorgungsrelevante Sortimente
■ Sonstiger zentrenrelevanter Einzelhandel
■ Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel
■ Bestandsschutz/Sicherung bestehender Betriebe
■ Handwerkerprivileg
■ Kriterien für die Bewertung von Vorhaben hinsichtlich ihrer Auswirkungen
Differenzierte Regelungen wurden unverändert aus den Zentrenkonzept-Entwürfen aus 2013ff. übernommen
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Inhaltsübersicht
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
■ Anlass und Umfang der Anpassung
■ Rahmendaten und Nachfragepotenzial
■ Angebotssituation, Versorgungslage und Zentralität
■ Strategieempfehlung und Entwicklungsrahmen
■ Bezirkliche Leitlinien und Grundsätze
■ Zentreneinstufung und –abgrenzungen
30
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Was ist ein zentraler Versorgungsbereich?
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Quelle
: K
uschneru
s 2
007
Der Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
Begriff
„Versorgungs-
bereich“
Begriff
„zentral“
Räumlich abgrenzbarer Bereich, dem eine bestimmte
Versorgungsfunktion zukommt
Bereich umfasst in der Regel neben
Einzelhandelsbetrieben auch Dienstleistungsbetriebe
und sonstige Nutzungen
Dem Bereich muss die Funktion eines Zentrums
zukommen, das die Versorgung des gesamten
Gemeindegebietes oder eines Teilbereiches mit einem
bestimmten Spektrum an Waren und sonstigen
Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellt
31
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Zentrale Versorgungsbereiche
und Fachmarktagglomerationen
im Bezirk Spandau
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
32
■ Hauptzentrum Spandau
■ Stadtteilzentrum Siemensstadt
■ Ortsteilzentrum Wilhelmstadt
■ Ortsteilzentrum Obstallee
■ Ortsteilzentrum Kladow
■ Ortsteilzentrum Streitstraße
■ Nahversorgungszentrum Neustadt
■ Nahversorgungszentrum Brunsbütteler
Damm/ Magistratsweg
■ Nahversorgungszentrum Am Kiesteich
■ Nahversorgungszentrum
Westerwaldstraße
■ Nahversorgungszentrum Haselhorst
■ Fachmarktagglomeration Gewerbehof
■ Fachmarktagglomeration Paulsternstraße
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Hauptzentrum Spandau
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
33
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 63.500 qm,
2016: 62.000 qm
■ Entwicklungsrahmen
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Ausdifferenzierung des
Einzelhandelsangebots (Altstadt,
Potenzialfläche Postareal)
■ Schaffung/ Förderung von zusätzlichen
Kultur- und Freizeitangeboten
■ Aufwertung der öffentlichen Räume +
Reduzierung Barrierewirkung d. Straßen
■ Unterstützung Altstadt-Agentur bei
Standortmanagement, Standortmarketing,
Standortprofilierung
■ Unterstützung des Geschäftsstraßen-
managements in der Klosterstraße
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Stärkung der komplementären Struktur des Hauptzentrums Spandau
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
Multifunktionale Altstadt
Großflächige zentrenrelevante
Konzepte
1
2
3
34
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
Hilfslinien anzeigen über Menu:
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
35
■ Wichtigste Potenzialfläche mit Schlüsselfunktion nach ZEHK 2013ff.:
Austauschfunktion zwischen Zentrums-Teillagen sowie Eignung zum Abbau
von Angebotsdefiziten
■ Entwicklungsrahmen im Jahr 2013 vom Auftraggeber auf 5.000 qm VKF
vorgegeben
■ In 2017 erfolgt: Vertiefungsuntersuchung zur Tragfähigkeit und Verträglichkeit
der Umsetzung eines urbanen Stadtquartiers - Baulich bedingt auf 14.000 qm
VKF gedeckelt.
■ U.a. Potenzial zum Abbau von offensichtlichen Defiziten (Sortiment, Konzepte,
Großflächen)
■ Anpassung der Aussagen zu den übrigen nennenswerten Potenzialflächen im
Zentrenkonzept hinsichtlich Eignung (überwiegend in Randlage)
Spandauer Ufer – Einordnung in das Zentrenkonzept
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
Hilfslinien anzeigen über Menu:
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Stadtteilzentrum Siemensstadt
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
36
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Modernisierung der Kaufmitte:
- nachfragegerechte VKF-Größen
- verbesserte Zuwegungen und
Vorbereiche
- Steuerung des Mieterbesatzes
■ Bessere Bewerbung und Vermarktung
des Zentrums, Bildung einer Interessen-/
Werbegemeinschaft.
■ Abwehr von zentrenrelevanten
Einzelhandelsansiedlungen in direkter
Nachbarschaft außerhalb von Zentren
■ Aufwertung der öffentlichen Räume +
Parkplatzflächen
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 11.900 qm
2016: 11.500 qm
■ Entwicklungsrahmen:
(baulich und räumlich
im ZVB
nicht ausschöpfbar)
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
Hilfslinien anzeigen über Menu:
Ansicht | Anzeigen | Haken bei
Führungslinien setzten _________________________________________________________________
Folie in Ursprungsform bringen über Menu:
Start | Folien | Zurücksetzen
Ortsteilzentrum Wilhelmstadt
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
37
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 10.850 qm
2016: 9.200 qm
■ Entwicklungsrahmen
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Stabilisierung/ Aufwertung/ Profilierung in
der Funktion als Ortsteilzentrum.
■ Konzentration des Einzelhandels auf
Kernbereiche prüfen.
■ Schließung von Angebotslücken
(höherwertiger Einzelhandel,
Dienstleistungen und Gastronomie)
■ Entwicklungen in den Bereichen Bildung,
Kultur, Soziales…
■ Verbesserung der Aufenthaltsqualität/
Reduzierung der Barrierewirkung
■ Unterstützung des Geschäftsstraßen-
managements.
Adamstraße
Metzer Platz
Pichelsdorfer Straße/
Einmündung Nord
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Ortsteilzentrum Obstallee
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
38
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 4.720 qm
2016: 4.400 qm
■ Entwicklungsrahmen
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Weitere Stabilisierung in der Funktion der
wohnungsnahen Versorgung für eine
große Mantelbevölkerung.
■ Entwicklung/ Verbreiterung eines für
Ortsteilzentrentypischen Angebots.
■ Modernisierung des Einkaufszentrums,
Schaffung größerer Flächeneinheiten.
■ Ansiedlungsmöglichkeit eines Discounters
prüfen.
■ Kein weiterer großflächiger Einzelhandel
im Nahbereich.
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Ortsteilzentrum Kladow
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
39
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 5.700 qm
2016: 5.800 qm
■ Entwicklungsrahmen
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Profilierung als Ortsteilzentrum durch
Bestandsabsicherung sowie
Ansiedlung weiterer kleinflächiger
Einzelhandelsanbieter + spezifischer
Angebote sowie ergänzender,
zentrumsbildender Nutzungen.
■ Konzentration des Einzelhandels auf
die Kernbereiche des Zentrums.
■ Aufwertung von Straßenräumen
zugunsten des Fuß- und Radver-
kehrs und der Aufenthaltsqualität
ZEHK 2013/2015
Prüfen – eher 1500 ..
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
40
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 2.000 qm
2016: 2.100 qm
■ Entwicklungsrahmen:
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Es ist zu prüfen, ob und wie das
NVZ stabilisiert werden, um seiner
besonderen Bedeutung für die
Spandauer Neustadt gerecht zu
werden (z.B. durch Erweiterung des
Vollversorgers, Ansiedlung eines
Drogeriemarktes, Verlagerung von
Streulagen im Umfeld);
■ Begrenzung konkurrierender
Einzelhandelsprojekte im
Einzugsbereich
Nahversorgungszentrum Neustadt ZEHK 2013/2015
Obwohl wettbewerb
entanden ist..
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Nahversorgungszentrum Brunsbütteler Damm/Magistratsweg
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
41
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 3.200 qm,
2016: 3.200 qm VKF
■ Entwicklungsrahmen:
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Stabilisierung des Zentrums in Nahversorg-
ungsfunktion durch laufende Modernisierung;
ggf. Zusammenlegung von Ladenlokalen.
■ Schaffung einer zweiten gesicherten
Querungsmöglichkeit über den Brunsbütteler
Damm.
■ Aufwertung des Fußgängerbereichs vor der
Ladenzeile, Verbesserung der
Aufenthaltsqualität.
■ Ausschluss konkurrierender
Einzelhandelsentwicklungen im Nahbereich.
■ Gemeinsame Aktionen zur Kundenbindung
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Ortsteilzentrum Streitstraße
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
42
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 8.600 qm
2016: 12.100 qm
■ Entwicklungsrahmen:
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Stabilisierung des nördlichen Teilzentrums in
seiner Nahversorgungsfunktion, z.B. durch
Flächenerweiterungen (u.a. Drogeriemarkt)
■ Bessere Verknüpfung der Teile untereinander,
dazu auch stärkere Orientierung des
Fachmarktprojektes auf die Streitstraße
■ Aufwertung der Streitstraße
■ Stärkung des Zentrums durch Entwicklung
der Wohnungsbaureserven im Nahbereich
■ Ausschluss von weiteren zentrenrelevanten
Vorhaben im Nahbereich
ZEHK 2013/2015
Prüfen – eher 800 ..
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
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Nahversorgungszentrum Am Kiesteich
Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
43
ZEHK 2013/2015 Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 3.600 qm
2016: 3.300 qm VKF
■ Entwicklungsrahmen:
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Stabilisierung der Nahversorgungsfunktion
durch Modernisierung/optimierte
Ladengestaltung Erweiterungen, Aufwertung
der Zugangssituation und der
Fußgängerpassagen.
■ Zentrenmanagement und gemeinsame
Vermarktung.
■ Aufwertung der Verknüpfung mit dem
Zentrumsteil nördlich der Falkenseer
Chaussee.
■ Ausschluss von konkurrierenden
Einzelhandelsentwicklungen im Nahbereich
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
44
Nahversorgungszentrum Westerwaldstraße
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 4.200 qm
2016: 4.500 qm
■ Entwicklungsrahmen:
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Stärkere Profilierung als zentraler
Versorgungsbereich durch Ergänzung
von Fachgeschäften und
einzelhandelsnahen Dienstleistungen
(z.B. Geldinstitut/- automat).
■ Städtebauliche Aufwertung des
Kreuzungsbereichs, Aufwertung der
Wegeverbindungen zwischen den
Zentrumsteilen zur besseren Verknüpfung
der Lagen (sofern umsetzbar).
ZEHK 2013/2015
Prüfen – eher 600 ..
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
45
Nahversorgungszentrum Haselhorst ZEHK 2013/2015
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 3.100 qm
2016: 3.200 qm
■ Entwicklungsrahmen:
(baulich und räumlich
im ZVB nicht ausschöpfbar)
Handlungsansätze (Auswahl)
■ Stabilisierung des Zentrums und der
Magnetbetriebe in der
Nahversorgungsfunktion durch
Modernisierung/ Zusammenlegung von
Ladenlokalen; Beseitigung von Leerstand
■ Erhöhung der Aufenthaltsqualität in
Teilabschnitten der Gartenfelder Straße
■ Ausschluss von zentrenrelevanten
Ansiedlungen im Nahbereich außerhalb
Zentren; Bipolare Funktion zum Gartenfeld
■ Gemeinsame Aktionen zur Kundenbindung
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
46
■ VKF-Bestand 2016: 0 qm
■ Einwohnerpotenzial nach WoFIS:
rd. 7.000
■ Entwicklungsrahmen:
Eigenpotenzial Quartiersentwicklung
zzgl. Zusatzpotenziale zulasten von
Haselhorst und Siemensstadt
(baulich und räumlich
in bestehenden ZVB nicht
ausschöpfbar)
■ Vertiefungsuntersuchung zur
Tragfähigkeit und Verträglichkeit der
Umsetzung eines modernen
Quartierszentrums: Verträgliche und
tragfähige Obergrenze bei
6.800 bis 7.700 qm VKF
Quartierszentrum der Insel Gartenfeld
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
47
Quartierszentrum der Insel Gartenfeld
(Belgienhalle und angrenzende Bereiche [Boulevard]) Empfehlung der Aufnahme in das Zentrenkonzept als zentralen Versorgungsbereich (Nahversorgungszentrum in Planung), da u.a.
■ Bipolare Ergänzung der bestehenden Zentren in Haselhorst/Siemensstadt, die Versorgung allein zukünftig nicht gewährleisten können (in LOR bis 2023:
Verdopplung des Nachfragepotenzials)
■ Chance „auf einen Schlag“ modernes Quartierszentrum mit besonderen Qualitäten zu schaffen (ungleich Nahversorger mit 800 qm VKF)
■ Nachhaltige / tragfähige Belegung eines denkmalgeschützten Ensembles
- sofern umsetzbar - mit Markthallencharakter
(Einzelhandel,
Soziale und
kulturelle
Infrastruktur,
Gastronomie etc.)
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Fachmarktagglomeration Gewerbehof
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 36.900 qm
2016: 37.600 qm
■ Zzgl. Baurecht für Verbraucher-
markt
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
49
Verkaufsfläche
■ Bestand 2013/15: 22.500 qm
2016: 23.600 qm VKF
Fachmarktagglomeration Paulsternstraße
ZEHK 2013/2015
9,7 0,25 10,2
9,7 0,25 10,2
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
6,82
5,82
5,12
4,42
3,73
3,02
2,33
7,98 7,98
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Überprüfung und Teil-Aktualisierung | Zentren- und Einzelhandelskonzept Berlin-Spandau
50
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
Dr. Lademann & Partner
Gesellschaft für Unternehmens- und
Kommunalberatung mbH
Friedrich-Ebert-Damm 311 • 22159 Hamburg
Altmarkt 10d • 01067 Dresden
Prinzenallee 7 • 40549 Düsseldorf
Königstraße 10c • 70173 Stuttgart