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13. Beiratssitzung 07.06.2011

Monika Walther | Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center | Präsentation der Forschungsergebnisse

Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren

- Grundlagenstudie -

DFG-Forschungsprojekt 2006-2009HafenCity Universität HamburgDipl. Ökonom Monika Walther



Gliederung

• Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise –Auswertung nach Stadtgrößenklasse

• Nutzungsstrukturen von Shopping Centern nach Standortlage – Typologie Innerstädtischer Shopping Center

• Entwicklungsanalyse 54 westdeutsche Stadtkreise –Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung

• Fallstudien – Übersicht Wirkungszusammenhänge

• Fazit der Studie – Ausgewählte Kernaussagen



Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise – Auswertung nach Stadtgrößenklassen

Ergebnisse Makroebene Gesamtstadt



4.400

4.450

4.500

4.550

4.600

4.650

4.700

4.750

4.800

4.850

4.900

4.950

5.000

5.050

5.100

5.150

5.200

5.250

5.300

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

KK/EW Ø 10 Städte GK I

KK/EW Ø 27 Städte GK II

KK/EW Ø 27 Städte GK III

KK/EW Ø 64 Stadtkreise

EH-Kaufkraftentwicklung BRD

Kaufkraftentwicklung in64 westdeutschen Städten

nach Größenklassen

Quelle: M. Walther, HCU Hamburg,auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009

Kaufkraft KK/EW:laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft

im engeren Sinne je Einwohner in € p.a.(Bundesdurchschnitt 1995 = 4.623 €)

Höheres Kaufkraftniveau, aber sukzessive Angleichung an Bundesdurchschnitt



4.400

4.600

4.800

5.000

5.200

5.400

5.600

5.800

6.000

6.200

6.400

6.600

6.800

7.000

7.200

7.400

7.600

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Ums/EW Ø 10 Städte GK I

Ums/EW Ø 27 Städte GK II

Ums/EW Ø 27 Städte GK III

Ums/EW Ø 64 Stadtkreise

EH-Umsatzentwicklung BRD


Umsatz/EW: stationärer Einzelhandelsumsatz


Umsatzentwicklung in64 westdeutschen Städten


Deutlich überdurchschnitt-licher Pro-Kopf-Umsatz, insbesondere in den kleineren Oberzentren



Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen– Auswertung nach Stadtgrößenklassen

ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff. 95-09 ZKZ 2009

10 Stadtkreise > 500.000 EW 120,3 1,4 2,9 1,0 2,2 122,613 Stadtkreise 250.000-500.000 EW 119,9 -1,8 -0,5 -2,9 3,0 122,814 Stadtkreise 150.000-250.000 EW 128,3 -1,3 0,5 -2,3 3,7 132,027 Städte 150.000-500.000 EW 123,2 -1,6 -0,1 -2,7 3,3 126,516 Stadtkreise 100.000-150.000 EW 139,9 1,0 0,4 -0,5 1,3 141,211 Stadtkreise 50.000-100.000 EW 162,6 -1,1 2,0 -2,3 7,1 169,727 Städte 50.000-150.000 EW 146,4 0,4 0,9 -1,0 2,8 149,254 Städte < 500.000 Einwohner 129,8 -1,1 0,2 -2,2 3,2 133,064 westdeutsche Stadtkreise 125,3 0,0 1,4 -0,7 2,7 128,0Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0

Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009

ZentralitätsindexEntwicklung 1995 - 2009 (in %)



4.500

4.550

4.600

4.650

4.700

4.750

4.800

4.850

4.900

4.950

5.000

5.050

5.100

5.150

5.200

5.250

5.300

5.350

5.400

5.450

5.500

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

KK/EW 6 Städte ISC neu GK I

KK/EW 10 Städte ISC neu GK II

KK/EW 10 Städte ISC neu GK III

KK/EW Ø 10 Städte GK I

KK/EW Ø 27 Städte GK II

KK/EW Ø 27 Städte GK III

Kaufkraft je Einwohnerin 26 Stadtkreisen mit

ISC-Eröffnung 1996 - 2007im Vergleich zum jeweiligenGrößenklassendurchschnitt


Kaufkraft KK/EW:laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft


Kaufkraftniveau in Städten mit ISC-Ansiedlung 1996-2007 höher als Klassendurchschnitt



5.500

5.600

5.700

5.800

5.900

6.000

6.100

6.200

6.300

6.400

6.500

6.600

6.700

6.800

6.900

7.000

7.100

7.200

7.300

7.400

7.500

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Ums/EW 6 Städte ISC neu GK I

Ums/EW 10 Städte ISC neu GK II

Ums/EW 10 Städte ISC neu GK III

Ums/EW Ø 10 Städte GK I

Ums/EW Ø 27 Städte GK II

Ums/EW Ø 27 Städte GK III

Umsatz je Einwohnerin 26 Stadtkreisen mit

ISC-Eröffnung 1996 - 2007im Vergleich zum jeweiligenGrößenklassendurchschnitt


Umsatz/EW:stationärer Einzelhandelsumsatz


Pro-Kopf-Umsatz höher als im Klassendurchschnitt - Ausnahme sehr starke kleine Oberzentren



Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise – Auswertung nach Stadtgrößenklassen

Ergebnisse Mikroebene Innenstadt



40,9%

35,5%

31,3%

30,5%

31,6%

17,1%

14,8%

16,6%

18,9%

18,8%

8,0%

10,1%

10,9%

8,8%

9,2%

4,7%

4,3%

4,3%

4,5%

16,4%

17,6%

17,7%

18,4%

20,5%

12,9%

17,7%

19,2%

18,9%

16,4%3,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

10 Städte > 500.000

13 St 250.000-500.000

14 St 150.000-250.000

16 St 100.000-150.000

11 St 50.000-100.000

I Mode Textilien, Schuhe, Lederwaren

II Persönlicher Bedarf Bücher, Juwelier, Optiker, Parfümerie

III Telekommunikation / Technik Mobilfunk, Elektronik, Foto …

IV Sonstiger Einzelhandel Haushalt, Geschenke, SoPo …

V Food / Gastronomie Lebensmittel, Bäcker, Gastronomie

VI Dienstleistung Bank, Friseur, Reisebüro, Spielhalle

Quelle: Monika Walther,HCU Hamburg, auf Basis

Brockhoff Branchenmix 2010

Innerstädtische Sortimentsstrukturen in

64 westdeutschen Städtennach Größenklassen

Filialisierung 68,3%




Filialisierung 62,5%Höchster Mode- und geringster DL-Anteil in Städten > 500.000



2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

7.000

7.500

8.000

8.500

9.000

9.500

10.000

10.500

11.000

11.500

12.000

1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

10 Städte GK I > 500.000 EW

27 Städte GK II 150-500.000

23 Städte GK III 50-150.000

60 westdeutsche Stadtkreise

Entwicklung derPassantenfrequenzen

in 60 westdeutschen Städtennach Größenklassen

Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen

1999 und 2003-2009

Zählweise: eine Stunde samstagsim Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit)

am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen

2006: GK II erreicht 47% der Passantenfrequenz in GK I



30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Mie

te 1

a-C

ityla

ge (i

n €/

m² f

ür L

aden

loka

le <

100

m²)

70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

120

125

130

Wer

t-Ind

ex (1

996

= 10

0)

10 Städte GK I Miete

27 Städte GK II Miete

23 Städte GK III Miete

10 Städte GK I Wert-Index

27 Städte GK II Wert-Index

23 Städte GK III Wert-Index

Entwicklung der Ladenmietenund Immobilienwerte


Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009

2006: GK II erreicht 45% des Mietpreisniveaus in GK I



1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

5.500

6.000

6.500

7.000

1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

13 Städte 250.000-500.000 EW

14 Städte 150.000-250.000 EW

16 Städte 100.000-150.000 EW

7 Städte 50.000-100.000 EW

50 Städte < 500.000 EW




1999 und 2003-2009



Stärkster Frequenzrückgang in Mittelstädten <100.000 EW



40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Mie

te 1

a-C

ityla

ge (i

n €/

m² f

ür L

aden

loka

le <

100

m²)

80

85

90

95

100

105

110

115

120

Wer

t-Ind

ex (1

996

= 10

0)

13 Städte 250.000-500.000

14 Städte 150.000-250.000

16 Städte 100.000-150.000

7 Städte 50.000-100.000

13 Städte 250.000-500.000

14 Städte 150.000-250.000

16 Städte 100.000-150.000

7 Städte 50.000-100.000



in 50 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern


Mietpreisentwicklung relativ gleichförmig



Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage– Auswertung nach Stadtgrößenklassen

Ladenmieten und Immobilienwerte Wert-Index 2009in 1a-Citylagen im Duchschnitt 1996 2001 2006 2009 2009 / 1996 2006 / 2001 2009 / 2001 1996=100

10 Städte > 500.000 Einwohner 150,30 168,10 174,50 204,00 35,7 3,8 21,4 128,1

13 Städte 250.000-500.000 90,46 95,46 88,08 93,54 3,4 -7,7 -2,0 107,4

14 Städte 150.000-250.000 70,86 72,21 66,36 72,21 1,9 -8,1 0,0 98,6

27 Städte 150.000-500.000 80,30 83,41 76,81 82,48 2,7 -7,9 -1,1 102,8

16 Städte 100.000-150.000 70,13 72,81 66,50 69,88 -0,4 -8,7 -4,0 97,7

7 Städte 50.000-100.000 55,57 60,14 53,29 54,86 -1,3 -11,4 -8,8 99,2

23 Städte 50.000-150.000 65,70 68,96 62,48 65,30 -0,6 -9,4 -5,3 98,1

50 Städte < 500.000 Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4 -8,5 -2,8 100,7* Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage

Quelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009

Mietpreis in € pro m² VKF pro Monat * Mietdifferenz in %



Nutzungsstrukturen von Shopping Centernnach Standortlage und Eröffnungszeitpunkt

Typen Innerstädtischer Shopping Center

Übersicht der 54 erfassten Städte < 500.000 Einwohner nach Shopping-Center-Ausstattung



Nutzungsstrukturen von Shopping Centern –Erfassung nach Standortlagen und Eröffnungszeitraum

Mietfläche VKF m² EH in % Parkplätze Läden EH Anz. Mode Anz. in % Mode VKF in % VKF Top 1 m² … Top 5 m² Shops VKF in % VKF Shops Øm²

303 Center 29.700 25.200 93% 1.450 65 50 19 29% 6.900 27% 8.000 … 1.200 10.000 40% 165

115 Innenstadt 22.400 19.000 91% 850 63 49 20 32% 6.700 35% 5.700 … 800 8.300 44% 145davon 71 Center Eröffnung 1996-2007 22.700 19.300 91% 800 66 52 22 34% 7.200 37% 5.100 … 850 9.200 48% 150davon 44 Center Eröffnung vor 1996 21.600 18.400 91% 950 57 44 16 28% 5.900 32% 6.700 … 700 6.750 37% 130

117 Stadtteil 33.100 28.100 93% 1.600 72 54 20 28% 7.500 27% 8.700 … 1.300 11.700 42% 175davon 56 Center Eröffnung 1996-2007 29.500 25.000 93% 1.350 69 52 20 30% 7.450 30% 7.300 … 1.250 10.950 44% 170davon 61 Center Eröffnung vor 1996 36.400 30.900 93% 1.800 75 57 20 27% 7.550 25% 9.950 … 1.400 12.400 40% 180

71 Grüne Wiese 36.000 30.600 95% 2.100 59 44 15 26% 6.250 20% 10.500 … 1.550 9.950 33% 185davon 18 Center Eröffnung 1996-2007 29.400 25.000 93% 1.200 41 30 9 22% 3.950 16% 9.750 … 1.150 7.300 29% 200davon 53 Center Eröffnung vor 1996 38.300 32.500 95% 2.400 65 49 18 27% 7.000 22% 10.800 … 1.700 10.850 33% 180

Circa-Werte nach Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis Angaben EHI, Stand 01/2009 (erfasst nur Center ab 10.000 m² VKF, mind. 20 Ladenlokale, Eröffnung bis 12/2007); Top 1-5: Mietflächen (nicht VKF) der fünf flächengrößten Mieter



ISC Anzahl Typ Mall-

EbenenVKF m²

(85% der MF) Parkplätze Läden Anzahl

Modeläden Anzahl in % Modefläche

VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in % Ø Shop m²

(exkl. Top 5)

115 ISC 2,6 18.956 846 63 20 32% 6.710 35% 8.279 44 % 144

38 A 2,6 25.750 1.237 95 34 36% 10.557 41% 13.955 54 % 155

28 A 2,7 24.943 1.129 98 36 37% 10.925 44% 14.560 58 % 156

10 A 2,2 28.010 1.338 87 29 33% 9.528 34% 12.259 44 % 150

37 B 2,8 17.295 756 58 17 30% 5.881 34% 7.195 42 % 137

21 B 2,9 17.667 694 55 17 30% 6.004 34% 7.543 43 % 151

16 B 2,7 16.807 837 61 17 29% 5.720 34% 6.738 40 % 120

40 C 2,4 14.039 483 36 9 25% 3.821 27% 3.889 28 % 125

22 C 2,7 13.765 431 36 10 28% 3.615 26% 4.007 29 % 131

18 C 2,1 14.374 824 37 8 21% 4.072 28% 3.744 26 % 117

Typ Parkplätze Läden Anzahl

Modeläden Anzahl in % Modefläche

VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in %

1996-2007 71 A ≥ 1.000 ≥ 75 ≥ 25 ≥ 35% ≥ 8.000 ≥ 40% ≥ 10.000 ≥ 50%

vor 1996 44 B 500 - 999 50 - 74 15 - 24 28-35% 4.000-7.999 30-40% 5.000-9.999 35-50%

C < 500 < 50 < 15 < 28% < 4.000 < 30% < 5.000 < 35%

Datenbasis: EHI Shopping-Center 2009

Übersicht aller erfassten 115 ISC mit mind. 10.000 m² VKF und mind. 20 Ladenlokalen (Eröffnung bis 31.12.2007)

Eröffnungsjahr Anzahl



Einwohner01.01.2009

Bielefeld 323.615Bonn 317.949Mannheim 311.342Aachen 259.269Mönchengladbach 258.848Krefeld 236.333Freiburg im Breisgau 219.665Mainz 197.623Oldenburg 160.279Heidelberg 145.642Würzburg 133.501Ingolstadt 123.925Ulm 121.648Kaiserslautern 97.436Rosenheim 60.711zusätzlich im Rahmen der Makroanalyse alsStädte ohne ISC alt/neu (ISC ab 2008) erfasst:Lübeck, Offenbach, Trier, Schweinfurt, Passau

Städte ohne ISC alt/neu

Einwohner Verkaufs- Läden Mode01.01.2009 fläche gesamt Läden

Duisburg 494.048 Forum Duisburg 2008 48.500 80 28 ASaarbrücken (Stadtverb.) * 335.669 Europa-Galerie 2010 25.000 110 33 ALübeck 210.892 Haerder-Center 2008 10.000 30 7 CLudwigshafen am Rhein * 163.467 Rhein-Galerie 2010 33.000 130 54 ALeverkusen * 161.322 Rathaus-Galerie 2010 25.000 120 47 AHeilbronn * 122.098 Stadtgalerie Heilbronn 2008 13.000 70 26 A/BOffenbach am Main 118.977 KOMM Offenbach 2009 12.500 40 15 CTrier 104.640 Trier Galerie 2008 17.000 70 29 A/BSchweinfurt 53.588 Stadtgalerie Schweinfurt 2009 22.500 100 35 APassau 50.717 Stadtgalerie Passau 2008 21.000 90 39 Akursiv: im Rahmen der Mikroanalyse nicht erfasst

* ISC vor 1996 bereits vorhanden

Städte mit ISC 2008-2010 TypCentername Eröffnung


Wuppertal 353.308 City-Arkaden Wuppertal 2001 22.500 80 28 AKarlsruhe 290.736 Post Galerie 2001 15.000 55 8 CKarlsruhe 290.736 Ettlinger Tor 2005 37.000 115 50 AWiesbaden 276.742 Lilien-Carré 2007 18.000 65 29 BMünster 273.875 Münster Arkaden 2006 14.000 40 10 CAugsburg 263.313 City-Galerie Augsburg 2001 28.000 95 35 ABraunschweig 246.012 Schloss-Arkaden 2007 33.000 140 49 AKassel 194.168 City-Point Kassel 2002 20.000 55 20 BHagen 192.177 Volme Galerie am Rathaus 2003 23.000 60 21 BOsnabrück 163.286 Kamp Promenade 2004 10.000 25 6 CSolingen 161.779 Clemens Galerien 2000 11.500 50 9 BRegensburg 133.525 Regensburg Arcaden 2002 23.500 90 34 AWolfsburg 120.538 City-Galerie Wolfsburg 2001 20.000 90 35 APforzheim 119.839 Schlössle-Galerie 2005 13.500 40 13 CErlangen 104.980 Erlangen Arcaden 2007 29.500 100 45 AFlensburg 88.718 Flensburg Galerie 2006 16.500 60 24 BWorms 82.040 Kaiser-Passage 2004 13.500 35 13 CWilhelmshaven 81.411 Nordseepassage 1997 17.500 45 9 BBayreuth 72.935 Rotmain-Center 1997 19.000 75 30 ALandshut 62.606 CCL City Center Landshut 2003 12.500 45 16 BKempten 62.135 Forum Allgäu 2003 23.000 90 32 Akursiv: im Rahmen der Mikroanalyse nicht erfasst

Städte mit ISC 1996-2007 TypCentername Eröffnung



Einwohner01.01.2009

Bielefeld 323.615Bonn 317.949Mannheim 311.342Aachen 259.269Mönchengladbach 258.848Krefeld 236.333Freiburg im Breisgau 219.665Mainz 197.623Oldenburg 160.279Heidelberg 145.642Würzburg 133.501Ingolstadt 123.925Ulm 121.648Kaiserslautern 97.436Rosenheim 60.711zusätzlich im Rahmen der Makroanalyse alsStädte ohne ISC alt/neu (ISC ab 2008) erfasst:Lübeck, Offenbach, Trier, Schweinfurt, Passau

Städte ohne ISC alt/neu


Bochum 378.596 Gertrudis Center 2005 10.500 30 4Kiel 237.579 CITTI-Park 2006 45.500 80 31Freiburg im Breisgau 219.665 ZO Zentrum Oberwiehre 2005 10.500 25 6Lübeck 210.892 CITTI-Park 2002 30.500 50 14Lübeck 210.892 Mönkhof Karree 2007 12.500 30 9Ingolstadt 123.925 Westpark 1996 29.500 95 29Ulm 121.648 Blautal Center 1997 36.500 90 32Offenbach am Main 118.977 Ring Center Offenbach 1999 26.500 30 8Flensburg 88.718 Förde Park 1996 40.500 50 11Flensburg 88.718 CITTI-Park 1999 19.000 20 3

Städte mit SC 1996-2007 Stadtteil/Stadtrand Centername Eröffnung


Bochum 378.596 Drehscheibe/City Point 1984 18.000 70 21 BWuppertal 353.308 Rathaus Galerie 1994 12.000 55 12 CSaarbrücken (Stadtverband) 335.669 Saar Galerie 1991 11.500 30 5 CBraunschweig 246.012 City Point Braunschweig 1988 12.500 45 16 BKiel 237.579 Sophienhof 1988 22.000 85 22 AKassel 194.168 Königs Galerie 1995 12.000 65 20 BHamm 182.459 Allee-Center Hamm 1992 21.000 90 38 ALudwigshafen 163.467 Rathaus-Center 1979 28.000 70 19 BLeverkusen 161.322 Die Luminaden 1973 29.500 55 5 BLeverkusen 161.322 City-Center Leverkusen 1969 11.500 25 6 CDarmstadt 142.310 Luisen-Center 1977 20.500 55 21 BHeilbronn 122.098 Wollhaus im Zentrum 1975 12.000 35 6 CBremerhaven 114.506 Columbus-Center 1978 11.000 70 21 BFürth 114.071 City-Center Fürth 1985 18.000 65 11 BRemscheid 112.679 Allee-Center Remscheid 1986 26.000 90 26 AKoblenz 106.293 Löhr-Center 1984 32.000 125 43 AErlangen 104.980 Neuer Markt 1970 18.000 35 6 C

Städte mit ISC vor 1996 Centername Eröffnung Typ



Entwicklungsanalyse 54 Stadtkreise < 500.000 EW – Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung

Ergebnisse Makroebene Gesamtstadt



4.300

4.350

4.400

4.450

4.500

4.550

4.600

4.650

4.700

4.750

4.800

4.850

4.900

4.950

5.000

5.050

5.100

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200995

96

97

98

99

100

101

102

103

20 Städte mit ISC 1996-2007

16 Städte mit ISC vor 1996

20 Städte ohne ISC alt/neu

8 Städte mit SC 1996-2007






Kaufkraft- undEinwohnerentwicklung

in 54 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern nach

Shopping-Center-Ausstattung

Kaufkraft KK/EW (linke Achse):laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft


EW-Index EWI (rechte Achse): Veränderung der Einwohnerzahl

(Basis je Stadtkategorie 1995 = 100)

Ungleiches Kaufkraftniveau, aber ähnliche Entwicklung –jedoch unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung



5.600

5.700

5.800

5.900

6.000

6.100

6.200

6.300

6.400

6.500

6.600

6.700

6.800

6.900

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009120

122

124

126

128

130

132

134

136

138

140

142

144

146










Umsatz/EW (linke Achse):stationärer Einzelhandelsumsatz


Zentralität (rechte Achse):Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft

je Einwohner (Basis BRD = 100)

Einzelhandelsumsatz- undZentralitätsentwicklung



Pro-Kopf-Umsatz in Städten mit neuerer ISC-Ansiedlungdeutlich gestiegen, aber …



1.000

1.020

1.040

1.060

1.080

1.100

1.120

1.140

1.160

1.180

1.200

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009130

132

134

136

138

140

142

144

146

148

150

Umsatz 20 Städte mit ISC 1996-2007

Umsatz 20 Städte ohne ISC alt/neu

UKZ 20 Städte mit ISC 1996-2007

UKZ 20 Städte ohne ISC alt/neu


Entwicklung der absolutenEinzelhandelsumsätze je Stadt

und der Umsatzkennziffernin Städten mit / ohne ISC

Einzelhandelsumsatz absolut in Mio. € (linke Achse)

Ø Zuwachs je Stadt 1995-2009: Ø 54 Städte < 500.000: + 3 Mio. €

Ø 20 Städte mit ISC neu: + 23 Mio. €Ø 20 Städte ohne ISC alt/neu: + 22 Mio. €

Umsatzkennziffer (rechte Achse):Index stationärer Einzelhandelsumsatz

je Einwohner (Basis BRD = 100)

… absoluter Umsatzzuwachs je Stadt im Schnitt seit 1995 lediglich 23 Mio. € (!) – nicht mehr als in Städten ohne ISC



Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen– Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung

ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff. 95-09 ZKZ 2009

20 Städte mit ISC neu (1996-2007) 129,2 -1,8 2,0 -2,8 6,5 135,7

16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 125,2 -4,0 -3,5 -5,0 2,0 127,2

8 Städte mit SC neu (1996-2007) 138,8 0,4 -1,4 -0,6 -1,1 137,7

20 Städte ohne ISC alt / neu 137,3 2,3 1,9 0,5 2,0 139,3

129,8 -1,1 0,2 -2,2 3,2 133,0

Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009

54 westdeutsche Stadtkreise < 500.000 Einwohner

ZentralitätsindexEntwicklung 1995 - 2009 (in %)



absolut Veränderung zu 1995 in %

Veränderung zu 1995 in %

Diff. Index 1995-2009

Index 2009 je Einwohner




Veränderung Saldo Mio. €



1 Passau 50.717 -0,6 23,7% 36,2 232,1 -4,7% -9,5 99,9 122 53,4 232,4

2 Wolfsburg 120.538 -6,3 18,7% 22,3 130,3 -5,4% -4,3 107,1 155 24,7 121,7

3 Münster 273.875 2,1 15,8% 11,0 146,9 3,3% -3,9 105,7 221 15,0 138,9

4 Fürth 114.071 5,6 11,7% 1,0 131,8 9,6% -1,2 105,7 25 2,3 124,7

5 Ingolstadt 123.925 12,2 10,7% -9,6 149,9 17,8% 0,0 107,7 -11 -8,9 139,2

6 Pforzheim 119.839 1,7 9,7% 4,0 150,0 -5,2% -12,6 100,2 108 20,3 149,7

7 Schweinfurt 53.588 -2,7 9,3% 12,8 195,9 2,5% 0,4 98,1 37 12,4 199,7

8 Leverkusen 161.322 -0,3 9,2% 4,5 110,8 -3,0% -8,4 106,2 98 11,6 104,4

9 Oldenburg 160.279 8,0 8,2% -7,1 147,3 9,8% -3,3 99,9 17 -2,2 147,5

10 Regensburg 133.525 5,7 8,0% -5,1 183,0 7,5% -3,5 107,8 39 0,8 169,7

… … … … … … … … … … … … …

45 Kassel 194.168 -4,1 -5,4% -9,5 149,3 -8,0% -8,9 94,9 -3 4,3 157,3

46 Aachen 259.269 5,0 -5,5% -21,1 126,2 0,6% -9,2 96,4 -100 -8,5 130,9

47 Ulm 121.648 5,7 -6,1% -26,5 145,5 5,9% -5,0 104,4 -90 -17,8 139,4

48 Heidelberg 145.642 4,2 -7,7% -23,9 129,0 1,3% -7,9 99,2 -85 -12,7 130,1

49 Saarbrücken (StV) 335.669 -6,8 -7,9% -7,5 119,5 -4,3% -2,2 95,0 -98 -4,9 125,8

50 Darmstadt 142.310 1,7 -10,7% -28,3 144,6 -0,3% -7,8 109,1 -117 -15,4 132,6

51 Bremerhaven 114.506 -12,3 -11,4% -4,6 118,3 -14,7% -6,8 86,0 -2 5,2 137,5

52 Worms 82.040 4,0 -12,5% -31,0 125,5 0,9% -8,0 98,5 -75 -19,5 127,3

53 Kiel 237.579 -4,8 -12,7% -20,0 138,4 -7,4% -7,3 93,1 -147 -9,1 148,7

54 Koblenz 106.293 -3,4 -15,5% -32,8 163,9 -6,1% -8,2 102,4 -121 -17,9 160,0

Ø 54 Städte < 500.000 177.515 -1,1 0,2% -4,8 133,0 -2,2% -6,2 100,0 22 3,2 133,0

Deutschland gesamt 82.002.356 1,1 6,1% 0,0 100,0 6,1% 0,0 100,0 0 0,0 100,0

ISC 1996-2007 + 5% + 5% + 5 > 140,0 + 5% + 0 > 105,0 + 50 Mio. + 10 > 140,0

ISC vor 1996 - 5% - 5% - 8 < 120,0 - 5% - 8 < 95,0 - 50 Mio. - 10 < 120,0

SC 1996-2007

ohne ISC alt/neu Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen 1995-2009

Zentralität 2009EH-Kaufkraft 2009POS-Umsatz 2009Einwohner 2009Rang Stadtkreis



Entwicklungsanalyse 50 Stadtkreise < 500.000 EW – Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung

Ergebnisse Mikroebene Innenstadt



50

52

54

56

58

60

62

64

66

68

70

72

74

76

78

80

82

84

86

88

90

92

94

96

98

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Mie

te 1

a-C

ityla

ge (i

n €/

m² f

ür L

aden

loka

le <

100

m²)

70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

120

125

130

Wer

t-Ind

ex (1

996

= 10

0)





15 Städte ohne ISC alt / neu





15 Städte ohne ISC alt / neu





Mietpreisentwicklung je nach Center-Ausstattung sehr unterschiedlich



40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

105

110

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 200960

65

70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

120

125

130

10 Städte 150-500.000 mit ISC neu


9 Städte 150-500.000 ohne ISC






Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in Städten

mit ISC neu / ohne ISC alt/neunach Stadtgrößenklassen


Ladenmiete (linke Achse):Miete netto/kalt in € pro m² p.M.

für Ladenlokale in 1a-Citylage

Wert-Index (rechte Achse):Immobilienwert von Geschäftshäusern

in 1a-Citylage (Basis 1996 = 100)

Mietdifferenz im Gesamt-durchschnitt der Städte mit neuem / ohne ISC: -28% (!)



Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage– Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung

Ladenmieten und Immobilienwerte Wert-Index 2009in 1a-Citylagen im Durchschnitt 1996 2001 2006 2009 2009 / 1996 2006 / 2001 2009 / 2001 1996=100

17 Städte mit ISC neu (1996-2007) 76,12 78,35 68,00 69,71 -8,4 -13,2 -11,0 86,2

16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 67,25 68,25 61,06 61,63 -8,4 -10,5 -9,7 89,8

9 Städte mit ISC-Projekt (2008-2010) 63,78 66,56 58,89 61,00 -4,4 -11,5 -8,3 96,8

8 Städte mit SC neu (1996-2007) 82,13 84,88 79,75 85,50 4,1 -6,0 0,7 105,1

15 Städte ohne ISC alt / neu 82,40 89,33 87,13 97,33 18,1 -2,5 9,0 124,2

50 Städte < 500.000 Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4 -8,5 -2,8 100,7

* Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-CitylageQuelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile 1996-2009

Mietdifferenz in %Mietpreis in € pro m² VKF pro Monat *



2.000

2.250

2.500

2.750

3.000

3.250

3.500

3.750

4.000

4.250

4.500

4.750

5.000

5.250

5.500

5.750

6.000

6.250

6.500

6.750

1999 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009






50 Städte < 500.000 EW





1999 und 2003-2009



Stärkster Frequenzrückgang in Städten mit ISC vor 1996



35,4%

33,3%

29,9%

31,3%

30,5%

17,6%

18,8%

16,7%

17,8%

15,3%

8,6%

8,7%

11,0%

10,2%

10,4%

18,4%

17,7%

20,5%

18,7%

17,0%

16,1%

18,6%

18,4%

18,0%

21,8%

4,1%

2,9%

4,0%

5,0%

3,6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

15 Städte ohne ISC

8 Städte SC 96-07

10 Städte ISC 08-10

20 Städte ISC 96-07

16 Städte ISC vor 96

I Mode Textilien, Schuhe, Lederwaren

II Persönlicher Bedarf Bücher, Juwelier, Optiker, Parfümerie

III Telekommunikation / Technik Mobilfunk, Elektronik, Foto …

IV Sonstiger Einzelhandel Haushalt, Geschenke, SoPo …

V Food / Gastronomie Lebensmittel, Bäcker, Gastronomie

VI Dienstleistung Bank, Friseur, Reisebüro, Spielhalle

Quelle: Monika Walther,HCU Hamburg, auf Basis

Brockhoff Branchenmix 2010

Innerstädtische Sortimentsstrukturen in

54 westdeutschen Städtenunter 500.000 Einwohnern

nach Shopping-Center-Ausstattung 2010





Filialisierung 64,0% Höchster Mode- und geringster DL-Anteil in Städten ohne ISC



Ladenmiete 1996

Wert-Index 2009

Filialisie-rungsgrad

Modischer Bedarf

Persönlicher Bedarf

Dienst-leistungen

in € p.M. pro m² VKF

in € p.M. pro m² VKF


Basis 1996=100

Mai 2009 Sa 13-14 Uhr

Veränderung 07-09 zu 04-06

1 Rosenheim 60.711 51,00 78,00 52,9% 174,0 58,5% 42,7% 18,3% 11,0% 2.490 -26,5%

2 Mainz ** 197.623 82,00 110,00 34,1% 142,0 76,1% 39,1% 18,5% 12,0% 3.505 2,0%

3 Mannheim ** 311.342 107,00 140,00 30,8% 138,1 59,4% 37,9% 16,0% 16,5% 6.905 -28,6%

4 Trier 104.640 66,00 85,00 28,8% 136,4 62,3% 40,7% 21,0% 8,4% 7.070 19,0%

5 Münster 273.875 118,00 150,00 27,1% 130,5 59,5% 50,7% 14,1% 8,2% 9.390 20,8%

6 Würzburg 133.501 87,00 110,00 26,4% 126,3 61,5% 29,0% 19,4% 15,5% 5.210 7,2%

7 Saarbrücken (StV) 335.669 64,00 80,00 25,0% 133,0 71,3% 39,8% 14,8% 11,1% 5.450 -5,3%

8 Darmstadt 142.310 77,00 95,00 23,4% 134,7 49,7% 28,6% 27,4% 16,3% 2.985 -31,1%

9 Oldenburg ** 160.279 69,00 85,00 23,2% 123,3 69,9% 35,2% 20,6% 16,4% 4.550 -3,5%

10 Aachen ** 259.269 82,00 100,00 22,0% 144,8 66,2% 35,4% 16,1% 19,3% 7.620 -6,5%

… … … … … … … … … … … … …

41 Passau 50.717 51,00 38,00 -25,5% 77,1 59,5% 30,2% 16,1% 22,9% 2.340 -42,3%

42 Remscheid 112.679 46,00 34,00 -26,1% 71,4 41,1% 18,8% 16,1% 31,3% 1.740 -57,7%

43 Pforzheim 119.839 69,00 50,00 -27,5% 67,6 67,8% 21,3% 23,5% 19,3% 4.680 29,3%

44 Hamm 182.459 36,00 26,00 -27,8% 72,2 69,0% 34,5% 10,7% 12,0% 1.905 -27,1%

45 Wolfsburg 120.538 51,00 35,00 -31,4% 71,2 51,5% 19,8% 16,1% 33,1% 3.270 -12,4%

46 Ludwigshafen 163.467 43,00 29,00 -32,6% 60,2 44,0% 10,3% 13,8% 42,5% 1.370 -32,2%

47 Hagen 192.177 72,00 48,00 -33,3% 66,6 66,7% 29,9% 17,1% 15,4% 7.430 -6,4%

48 Fürth 114.071 56,00 35,00 -37,5% 64,9 52,3% 30,0% 10,2% 28,6% 2.810 11,4%

49 Duisburg 494.048 92,00 52,00 -43,5% 53,0 53,0% 25,9% 8,9% 23,1% 2.735 -28,1%

50 Wilhelmshaven 81.411 38,00 20,00 -47,4% 42,9 55,0% 30,6% 17,1% 25,2% 1.530 -48,0%

Ø 50 Städte < 500.000 EW 186.691 73,58 74,58 1,4% 100,7 61,7% 32,4% 17,5% 18,3% 4.334 -12,7%

Ø Top Ten 197.922 80,30 103,30 29,4% 138,3 63,4% 37,9% 18,6% 13,5% 5.518 -5,2%

≥ 90,00 ≥ 90,00 + 20% > 120 > 65% > 35% > 18% < 17% > 5.000 + 0%

≤ 50,00 ≤ 50,00 - 20% < 80 < 55% < 28% < 16% > 22% < 3.500 - 10%

Ø Last Ten 163.141 55,40 36,70 -33,3% 64,7 56,0% 25,1% 15,0% 25,3% 2.981 -19,8%

ISC 1996-2007 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-CitylageISC vor 1996 Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's CityProfile 2004-2009 und Brockhoff 2010

Passantenfrequenz 2009 Veränderung Mittelwerte 2007-2009 ggü. 2004-2006

Anteile in % aller Ladenlokale in den erfassten 1a-Lagen (Mittelwerte 2010)

Stadtkreis Einwohner 1.1.2009Rang

Ladenmiete 1a-Citylage* 2009

ohne ISC alt / neu

ISC-Eröffnung 2008-2010

Hoher / Positiver WertNiedriger / Negativer Wert

** ISC-Projekt 2011-2014

Eröffnung CentrO 1996



Fallstudien – Übersicht der Ergebnisse und Ableitung von Wirkungszusammenhängen



Nutzungsstrukturen der untersuchten ISC in den Fallstudienstädten

Typ Centername Stadt Entwickler Eröffnung VKE VKF m² Park-plätze

Läden gesamt

Mode-Läden Mode1 Magnet 12 Top 53 Shops4 Mode5 EH VKF6 EH Ums7 EH €/m²

A Rotmain-Center * Bayreuth ECE Sep 97 2 21.500 1.200 75 30 40% Wöhrl 50% 10.000 15.000 20.000 98 4.900

A/B Regensburg Arcaden Regensburg mfi Apr 02 2 23.500 1.500 90 34 38% Kaufland 59% 9.300 10.700 22.500 95 4.200

C Schlössle-Galerie Pforzheim Multi Mrz 05 3 13.500 375 40 13 33% Müller 65% 4.400 6.800 12.500 55 4.400

C Post Galerie Karlsruhe Brune Sep 01 3 15.000 330 55 8 15% Saturn 81% 2.500 1.300 13.000 55 4.200

A Ettlinger Tor Karlsruhe ECE Sep 05 3 37.000 900 115 50 43% MediaMarkt 29% 24.800 21.000 35.000 175 5.000

C Münster Arkaden * Münster Comfort Okt 06 3 14.000 250 40 10 25% Saturn 65% 4.600 3.800 13.000 61 4.700

A Schloss-Arkaden Braunschweig ECE Mrz 07 3 33.000 1.700 140 50 36% Saturn 31% 20.800 14.500 30.000 144 4.800

Wesentliche Indikatoren für eine typologische Einordnung der Shopping-Center-Konzeption: ≥ 1000 ≥ 75 ≥ 25 ≥ 35% < 50% ≥ 10.000 ≥ 8.000500-999 50-74 15-24 28-35% 50-65% 5-9.999 4-7.999

< 500 < 50 < 15 < 28% ≥ 65% < 5.000 < 4.000

* Rotmain-Center inkl. Wöhrl mit ca. 3.000 m² VKF (in Center integriert, aber Teileigentum Wöhrl); Münster Arkaden exkl. P&C mit ca. 7.500 m² VKF (kein Anbindung an Center, aber Mieter)

1 Anteil Modegeschäfte an Ladenanzahl 3 Flächenanteil der 5 flächengrößten Betriebe an EH-VKF in % 5 EH-VKF aller Modegschäfte (Bekleidung/Schuhe) 7 Geschätzter Einzelhandelsumsatz in Mio. € p.a.

2 Flächengrößter Magnetbetrieb (siehe auch *) 4 EH-VKF aller übrigen Geschäfte ohne die 5 flächengrößten Mieter 6 Einzelhandelsverkaufsfläche in m² (ohne Dienstleistung/Gastronomie)



Eröffnung ISC

Typ ISC

Läden ISC

Läden 1a-Lagen

Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität

StadtMarktanteil City / Stadt

Zentralität City Mode

Bayreuth 1997 A 75 100 1,33 1995 150,7 46% 234,6Größenklasse 50-100.000 2003 163,1 43% n.e.Ø Zentralität 165,0 2009 162,6 40% 262,6

Regensburg 2002 A/B 90 110 1,22 2001 171,7 24% 109,1Größenklasse 100-150.000 2005 173,2 29% n.e.Ø Zentralität 140,0 2009 169,7 30% 158,0

Pforzheim 2005 C 40 75 1,88 1999 133,4 27% n.e.Größenklasse 100-150.000 2003 137,8 24% 109,2Ø Zentralität 140,0 2009 149,7 29% 153,5

Karlsruhe 2001 C 55 145 2,64 1999 130,5 36% 190,8

Post Galerie 2003 132,6 36% 180,4Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3

Karlsruhe 2005 A 115 145 1,26 1999 130,5 36% 190,8

Ettlinger Tor 2003 132,6 36% 180,4Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3

Münster 2006 C 40 230 5,75 1999 119,8 29% n.e.Größenklasse 250-500.000 2003 128,0 26% 124,2Ø Zentralität 120,0 2009 138,9 28% 169,7

Braunschweig 2007 A 140 130 0,93 1999 148,2 36% n.e.Größenklasse 150-250.000 2005 143,9 32% 159,4Ø Zentralität 130,0 2009 157,5 32% 180,1

Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: ≤ 1,5 über Ø > 35% ≥ 1801,5-2,5 etwa Ø 30-35% 150-180

Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: ≥ 2,5 unter Ø ≤ 30% < 150

Wichtige Indikatoren zur Einschätzung der Wirkungen von ISC

Verhältnis Anzahl Ladenlokale ISC : 1a-Lage

Zentralitätsgrad der Stadt (Relation zum Durchschnitt)

Markt- bzw. Umsatzanteil der Innenstadt an Gesamtstadt

(Unechte) Zentralität der Innenstadt im Segment Mode



Eröffnung ISC

Typ ISC

Läden ISC

Läden 1a-Lagen




Ums. City inkl. ISC

Veränd. letzte Basis

Bayreuth 1997 A 75 100 1,33 1995 150,7 46% 234,6 253 Mio -Größenklasse 50-100.000 2003 163,1 43% n.e. 251 Mio - 1%Ø Zentralität 165,0 2009 162,6 40% 262,6 229 Mio - 9%

Regensburg 2002 A/B 90 110 1,22 2001 171,7 24% 109,1 264 Mio -Größenklasse 100-150.000 2005 173,2 29% n.e. 338 Mio 28%Ø Zentralität 140,0 2009 169,7 30% 158,0 348 Mio 3%

Pforzheim 2005 C 40 75 1,88 1999 133,4 27% n.e. 213 Mio -Größenklasse 100-150.000 2003 137,8 24% 109,2 192 Mio - 10%Ø Zentralität 140,0 2009 149,7 29% 153,5 251 Mio 31%

Karlsruhe 2001 C 55 145 2,64 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio -

Post Galerie 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3%

Karlsruhe 2005 A 115 145 1,26 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio -

Ettlinger Tor 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3%

Münster 2006 C 40 230 5,75 1999 119,8 29% n.e. 456 Mio -Größenklasse 250-500.000 2003 128,0 26% 124,2 443 Mio - 3%Ø Zentralität 120,0 2009 138,9 28% 169,7 538 Mio 21%

Braunschweig 2007 A 140 130 0,93 1999 148,2 36% n.e. 644 Mio -Größenklasse 150-250.000 2005 143,9 32% 159,4 564 Mio - 12%Ø Zentralität 130,0 2009 157,5 32% 180,1 616 Mio 9%

Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: ≤ 1,5 über Ø > 35% ≥ 180 ≤ 0%1,5-2,5 etwa Ø 30-35% 150-180 0 bis 20%

Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: ≥ 2,5 unter Ø ≤ 30% < 150 ≥ 20%

Ökonomische Entwicklung der Innenstadt inklusive ISC

(Hohe) Umsatzzu-wächse nur dort, wo Marktpotential der Innenstadt noch nicht (vollständig) ausgeschöpft

Bei (zu) geringem Marktzuwachs-potential kommt es in erster Linie zur Umsatzumverteilung innerhalb der Innenstadt



Eröffnung ISC

Typ ISC

Läden ISC

Läden 1a-Lagen




Ums. City inkl. ISC


Umsatz ISC

Marktanteil ISC / City

Ums. City exkl. ISC


Bayreuth 1997 A 75 100 1,33 1995 150,7 46% 234,6 253 Mio - - - 253 Mio -Größenklasse 50-100.000 2003 163,1 43% n.e. 251 Mio - 1% 95 Mio 38% 156 Mio - 38%Ø Zentralität 165,0 2009 162,6 40% 262,6 229 Mio - 9% 98 Mio 43% 131 Mio - 16%

Regensburg 2002 A/B 90 110 1,22 2001 171,7 24% 109,1 264 Mio - - - 264 Mio -Größenklasse 100-150.000 2005 173,2 29% n.e. 338 Mio 28% 98 Mio 29% 240 Mio - 9%Ø Zentralität 140,0 2009 169,7 30% 158,0 348 Mio 3% 95 Mio 27% 253 Mio 5%

Pforzheim 2005 C 40 75 1,88 1999 133,4 27% n.e. 213 Mio - - - 213 Mio -Größenklasse 100-150.000 2003 137,8 24% 109,2 192 Mio - 10% - - 192 Mio - 10%Ø Zentralität 140,0 2009 149,7 29% 153,5 251 Mio 31% 55 Mio 22% 196 Mio 2%

Karlsruhe 2001 C 55 145 2,64 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio - - - 686 Mio -

Post Galerie 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4% 85 Mio 13% 571 Mio - 17%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3% 55 Mio 9% 581 Mio 2%

Karlsruhe 2005 A 115 145 1,26 1999 130,5 36% 190,8 686 Mio - - - 686 Mio -

Ettlinger Tor 2003 132,6 36% 180,4 656 Mio - 4% - - 656 Mio - 4%Ø Zentralität 120,0 2009 132,5 33% 190,3 636 Mio - 3% 175 Mio 28% 461 Mio - 30%

Münster 2006 C 40 230 5,75 1999 119,8 29% n.e. 456 Mio - - - 456 Mio -Größenklasse 250-500.000 2003 128,0 26% 124,2 443 Mio - 3% - - 443 Mio - 3%Ø Zentralität 120,0 2009 138,9 28% 169,7 538 Mio 21% 61 Mio 11% 477 Mio 8%

Braunschweig 2007 A 140 130 0,93 1999 148,2 36% n.e. 644 Mio - - - 644 Mio -Größenklasse 150-250.000 2005 143,9 32% 159,4 564 Mio - 12% - - 564 Mio - 12%Ø Zentralität 130,0 2009 157,5 32% 180,1 616 Mio 9% 144 Mio 23% 472 Mio - 16%

Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: ≤ 1,5 über Ø > 35% ≥ 180 ≤ 0% > 25% ≤ -10%1,5-2,5 etwa Ø 30-35% 150-180 0 bis 20% 20-25% -10 bis 0%

Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: ≥ 2,5 unter Ø ≤ 30% < 150 ≥ 20% ≤ 20% ≥ 0%

Ökonomische Entwicklung differenziert nach ISC und übriger Innenstadt



Fazit der Studie – Ausgewählte KernaussagenEindeutig positiver Zusammenhang zwischen ISC-Ansiedlung und Umsatz- bzw. Zentralitätsentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene nicht nachweisbarabhängig von sozioökonomischer Entwicklung der Stadt / Region sowie vom bereits erreichten Zentralitätsniveau der Stadt (im Vergleich zum stadttypischen Durchschnitt)

Auf innerstädtischer Ebene hingegen oft negative Auswirkungen feststellbarBranchenmix, Passantenfrequenz, Umsatz, Mietpreisniveau, Immobilienwerte

Auswirkungsgrad (positiv / negativ) abhängig von folgenden FaktorenZentralität bzw. Marktwachstumspotential der Innenstadt, insbesondere im Modesegment (hilfsweise gesamtstädtische Zentralität und Verkaufsfläche Innenstadt)Typ bzw. Konzeption des ISC (autark, ergänzend, abhängig) > ideal Typ B/C Verhältnis Ladenanzahl ISC zu 1a-Lage (Maklerabgrenzung) > ideal 1:3 (ISC:1a)(sowie Verhältnis Mall-Länge über alle Ebenen ISC zu Länge 1a-Lage)Positionierung des ISC im Innenstadtgefüge in Relation zu den übrigen Geschäftslagen (Portfoliomatrix: Absolute Umsatzchancen – Relative Wettbewerbsposition)

Tendenzielle Aussagen zu Auswirkungen einer ISC-Ansiedlung auf zukünftige Entwicklung der Innenstadt und einzelne Geschäftslagen sind möglich



Vielen Dank!

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