bauökonomie i. organisatorisches ii. einführung in die ... · informationen zum seminar und zur...

Bauökonomie

Modul Bauökonomie und Baurecht

I. Organisatorisches

II. Einführung in die Immobilienökonomie und

die Rolle des Architekten für die

Bau- und Planungsökonomie

Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner

© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft

I. Vorstellung

II. Veranstaltungsübersicht

III. Seminaraufgaben/Prüfungsleistungen

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Team

Prof. Dr. Kristin Wellner

Dipl.-Vw. Claus Theodor Müller

Debora Portner M. Sc.

Dipl.-Ing. Stefan Scholz

Martina Huber (Tutorin)

Angela Stengel (Sekretariat)

Kontaktdaten

Raum A 618

Telefon 314-21829

www.immobilienwirtschaft.tu-berlin.de

Seite 3


Vorlesung Bauökonomie

Die An- und Abmeldung zur Vorlesung Bauökonomie erfolgt über Qispos und ist bis

08.08.2017 möglich.

Nur bei erfolgreicher Qispos-Anmeldung ist die Teilnahme an der Klausur möglich!

Die Klausur findet am 15.08.2017 im H105 (Audimax im Hauptgebäude) statt.

Seminar zur Vorlesung

Informationen zum Seminar und zur An- und Abmeldung werden am ersten Termin am

09.05.2017 bekanntgegeben.

Nur bei erfolgreicher Qispos-Anmeldung ist die Abgabe und Benotung von

Seminarleistungen möglich!

Der Abgabetermin der Seminararbeiten (als Mappe) ist der 30.08.2017.

An- und Abmeldung, Klausur, Seminar

Seite 4


I. Vorstellung


III. Seminaraufgaben/Prüfungsleistungen

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Sommersemester

Veranstaltungsübersicht

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Wintersemester


Seite 7


Konzept der Vorlesung

Leistungsphasenübergreifende

Themen

Privatrechtliche

Grundlagen

Flächenermittlung

DIN 277

Kostenermittlung

DIN 276

Honorarermittlung

Projektkalkulation

Projektsteuerung

Terminplanung

Haftung und

Versicherung

Immobilien-

wirtschaft

Leistungsphasen mit

bauökonomischen Schwerpunkten

LPH 6 und 7 Ausschreibung

von Bauleistungen

LPH 8 Objektüberwachung

(nach) LPH 9

Nutzungskosten


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© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2017Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 9

Vorläufige Veranstaltungsübersicht

Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung

1 25.04.2017 Einführungsveranstaltung,

Organisatorisches, Einführung in die

Immobilienökonomie und die Rolle

des Architekten für die Bau- und

Planungsökonomie

Prof. Dr. Kristin Wellner,

2 02.05.2017 Privatrechtliche Grundlagen

Werkvertragsrecht, Leistungen des

Architekten


3 09.05.2017 Flächen- und Rauminhalte gemäß

DIN 277

Debora Portner M. Sc. Seminar (Übung für VL+SE)

4 16.05.2017 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Portner M. Sc. Seminar (Übung für VL+SE)

23.05.2017 Exkursionswoche



Seite 10


5 30.05.2017 Honorarermittlung und

Projektkalkulation


6 06.06.2017 Projektsteuerung und Terminplanung Bernd Romahn

DU Diederichs

7 13.06.2017 Haftung und Versicherung Ulrich Langen

AIA

8 20.06.2017 Immobilienwirtschaft und

Lebenszyklus der Immobilie

Prof. Dr. Kristin Wellner Seminar (Einschreibung Teilnehmer)

9 27.06.2017 LPH 6 und 7, Ausschreibung von

Bauleistungen

Einführung, private und öffentliche

Ausschreibung, Grundlagen




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10 04.07.2017 LPH 6 und 7, Ausschreibung von

Bauleistungen

Vergaberecht (öffentliche

Ausschreibung)

Dr. Jan Kehrberg

GSK Stockmann

11 11.07.2017 LPH 8, Objektüberwachung

Einführung, Aufgaben des Architekten


12 18.07.2017 LPH 8, Objektüberwachung

Baubetrieb, Nachtragsmanagement

Bernd Romahn

DU Diederichs

13 KW 29 Tutorium und Klausurvorbereitung

gemeinsam mit Baurecht


Martina Huber

Patrick Schulz

27.07.2017 Seminar Blocktermin Raum A201a

(Kompaktveranstaltung 10-18 Uhr)


Buch zur Vorlesung

• Veröffentlichung voraussichtlich im Mai 2017

• Kostenloser Download über die

Universitätsbibliothek TU Berlin möglich

Informationen

Seite 12


Informationen

Seite 14

Wichtige Unterlagen

• DIN 276

• DIN 277

• HOAI 2013 (Teil 1, Teil 2 Abschnitt 3 und Anlage 10)

• BauGB

• BauNVO

• BauO Berlin

Download mit Perinorm

(http://www.ub.tu-berlin.de/literatur-suchen/db/normen/din-iso-vdi-und-vde/#content37071)

Diese Unterlagen dürfen in der Klausur verwendet werden


Betreuung für die Vorlesung


Sprechstunde: Nach Vereinbarung

Email: [email protected]

Informationen

Seite 15

Betreuung für das Seminar zur Vorlesung

Dipl.-Ing. Stefan Scholz

Sprechstunde: Nach Vereinbarung

Email: [email protected]


I. Vorstellung


III. Prüfungsleistungen

Seite 16


• Dauer der Klausur: 2,5 h

• Teilnahme nur bei erfolgter Anmeldung in Qispos (bis 08.08.2017)

• 30 + 30 = 60; Die Prüfungsteile von Prof. Otto und Prof. Wellner

erhalten je 30 Punkte und werden summiert; aus der Summe der

Punkte ergibt sich die Note

Klausur zum Modul Bauökonomie und Baurecht

Prüfungsleistungen

Seite 17


• 3 LP = 90 Zeitstunden

• 12 Vorlesungen à 1,5 Stunden 18 Stunden

• Tutorium 2 Stunden

• Selbständige Vor- und Nachbereitung

der Vorlesung ca. 3 h pro Woche 36 Stunden

• Selbständige Klausurvorbereitung 34 Stunden

= 90 Stunden

Prüfungvorbereitung

Prüfungsleistungen

Seite 18

So erzielen Sie gute Ergebnisse in der Klausur!

Bauökonomie

Modul Bauökonomie und Baurecht

I. Organisatorisches

II. Einführung in die Immobilienökonomie und

die Rolle des Architekten für die

Bau- und Planungsökonomie

Prof. Dr. rer. pol. Kristin Wellner


Inhaltssuche

Planungs- und Bauökonomie

Immobilienwirtschaft

Immobilienökonomie

Baubetrieb

Baumanagement

Immobilienmanagement

?

Ökonomie = VWL

Wirtschaft = BWL/VWL

Management = BWL

Bauwirtschaftslehre

Grundstücks- und Wohnungswirtschaftslehre

Bauprojektmanagement

Seite 20


Einordnung der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre

Quelle: Raffée, Hans: Grundprobleme der Betriebswirtschaftslehre. Göttingen 1974, S. 23

Seite 21


Einordnung der Betriebs- und Volkswirtschaftslehre

Quelle: in Anlehnung an Woll, Artur: Allegemeine Volkswirtschaftslehre, 10. Aufl.,1990. S. 3 und Wöhe, Günther, Einführung in die allgemeine BWL, 17. Aufl., 1990.

Wissenschaft

(Ideal-) Formal-

Wissenschaft

Real-

Wissenschaft

Logik

Mathematik

Statistische

Methodenlehre

Geisteswissen-

schaften

Naturwissen-

schaften

Geschichte Soziologie

Wirtschafts- und

Sozialwissen-

schaften

Politikwissenschaft

VWL

BWLKulturwissen-

schaften

Chemie

Ingenieur-

wissenschaften

Physik

Architektur

Bauing.

Seite 22


Abgrenzung BWL und VWL

Ze

ita

ch

se

Seite 23


Die BWL konzentriert sich auf unternehmensbezogene Inhalte und ihre Methoden sind

stärker sozialwissenschaftlich ausgerichtet, auch wenn in der modernen BWL

mathematische Verfahren inzwischen eine größere Rolle spielen und die statistisch-

mathematischen Grundlagenfächer in der BWL das gleiche Gewicht am Studium haben,

wie in der VWL.

Die Methoden der VWL sind dagegen auf die mathematische Analyse von Modellen und die

ökonometrische, d. h. mit Statistik-Werkzeugen durchgeführten Analyse von Daten

gerichtet.

Die BWL geht auch meistens fallstudienbezogen vor, während die VWL versucht, eine

grundsätzliche Lösung für bestimmte, ähnliche Probleme zu finden.

BWL vs. VWL

Seite 24


Haushaltstheorie

Unternehmenstheorie

Preistheorie

Verteilungstheorie

Geldtheorie

Finanztheorie

Beschäftigungstheorie

Konjunkturtheorie

Wachstumstheorie

Außenwirtschaftstheorie

Seite 25

VWL - Inhalte

Mikroökonomie / Makroökonomie


BWL - Inhalte (Auszug)

Bankbetriebslehre

Betriebswirtschaftslehre des Tourismus

Betriebswirtschaftslehre des Gesundheitswesens -Gesundheitswirtschaft

Handelsbetriebslehre, Handelsmarketing


Industriebetriebslehre

International Business Programm

Landwirtschaftliche Betriebslehre

Managementlehre

Medienmanagement

Öffentliche Betriebswirtschaftslehre und Verwaltungsbetriebswirtschaftslehre

Versicherungsbetriebslehre

Bergwirtschaftslehre

Baubetriebslehre

Beschaffung, Materialwirtschaft und Logistik

Produktionswirtschaft inkl. Operations Research und Qualitätsmanagement

Absatz, Marketing und Unternehmenskommunikation

Finanzen (Investition und Finanzierung, Kapitalmärkte)

Internes Rechnungswesen, Kostenrechnung, Controlling

Externes Rechnungswesen sowie Wirtschaftsprüfung

Betriebswirtschaftliche Steuerlehre

Personal bzw. Personalwesen, Personalentwicklung, Personalführung, Personalmanagement, Personalpolitik

Organisation inkl. Organisationstheorie und Organisationskultur

Wirtschaftsinformatik und Informationsmanagement

Innovations- und Technologiemanagement

Strategisches Management,

Umweltmanagement

Funktionale Betrachtung Institutionelle Betrachtung

Seite 26


Ökonomische Inhalte des Planen, Bauens und Bewirtschaften von Immobilien

Unterscheidung Planungs- und Bauökonomie vs. Immobilienwirtschaft

— Gemeinsamkeiten ?

— Unterschiede ?

Unterscheidung PBÖ und IW und Baubetrieb

Planungs-

und

Bauökonomie

(Planen, Gestalten,

Bauherrenvertretung)

Immobilien-

wirtschaft

(Idee, Nutzung,

Management)

Immo-

bilien

Bauen

Seite 27

Baubetrieb

(Bauen,

Erstellen,

Kosten,

Termine)


Kreislauf

Lebenszyklus von Immobilien als revolvierender Prozess

Verkauf

Modernisierung(Redevelopment)

VerwertungAbriss

(Kernsanierung)

Grundstück(Brache)

Projektidee

PlanungFinanzierung

Bauen

Verträge

Erstellung

Kosten

Vermietung /

Eigennutzung Nutzung

Instandhaltung

Leerstand

Seite 28


Kreislauf

Einordnung entlang des Lebenszyklus von Immobilien

Verkauf

Modernisierung(Redevelopment)

VerwertungAbriss

(Kernsanierung)

Grundstück(Brache)

Projektidee /

PlaungInitiierung/

Planung Finanzierung

Bauen

Verträge

Erstellung

Kosten

Vermietung /

Eigennutzung Nutzung

Instandhaltung

Leerstand

Planungs- und Bauökonomie Immobilienökonomie

Seite 29


Relativ junger Wissenschaftszweig im Studium der Architektur und der Stadt- und

Regionalplanung

(Oelsner, Praxis der Planungs- und Bauökonomie, 2009.)

Die Bauökonomie ist die angewandte Wissenschaft der ökonomischen Planung und

Durchführung von Bauvorhaben.

(wikipedia, 2014)

Ökonomie bedeutet hierbei den wirtschaftlichen Umgang mit allen Dingen, um ein möglichst

optimales Verhältnis zwischen Aufwand und Ergebnis zu erzielen. Bezüglich des Bauens

geht es hierbei um Materialien und andere Ressourcen und den eingesetzten

Arbeitsaufwand, der möglichst effizient gehalten werden soll. Die Bauökonomie ist eine

spezielle, erweiterte Betriebswirtschaftslehre.

Planungs- und Bauökonomie als Wirtschaftslehre aus Sicht der Bauherren (Architekt als

Treuhänder des Bauherren)

(Möller, Planungs- und Bauökonomie, 2007)

Abgrenzung von Planungsbetriebsehre (Architekten) u. Baubetriebslehre (Bauunternehmer)

Definition „Bauökonomie“

Seite 30


Begriff Immobilienökonomie von Karl-Werner Schulte.

Definition für eine wissenschaftliche Disziplin,

die die Erklärung und Gestaltung realer Entscheidungen von

mit Immobilien befassten Wirtschaftssubjekten zum Gegenstand hat

und auf einem interdisziplinären Grundverständnis beruht.

Seite 31

Definition „Immobilienökonomie“


Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird nicht durch die Tatsache ihrer

Produktion, sondern durch ihre Nutzung begründet

Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden, indem der

Eigentümer der Immobilie diese dritten Personen zur Nutzung zur Verfügung stellt

Ökonomischer Immobilienbegriff

„Real Estate is Space and Money over Time“

Quelle: Stephen Pyhrr [u.a.] (Hrsg.): Real Estate Investment, 2. Aufl., New York [u.a.], 1989, S. 4

Kapital Raum

Zeit

Immobilie

Seite 32


Management-Aspekte

Typ

olo

gis

ch

e A

sp

ek

te

Phasenorientierte AspekteFunktionsspezifische AspekteStrategiebezogene Aspekte

Ins

titu

tio

ne

lle

As

pe

kte

Das Haus der Immobilienökonomie

Industrie-immobilien

Immobilien-projektentwickler

Sonstige

Immobilien-nutzer

Immobilien-dienstleister

Immobilien-finanzinstitutionen

Bauunternehmen

Immobilien-investoren

Portfolio-management

PREMCREM

Sonder-immobilien

Wohn-immobilien

Gewerbe-immobilien

Rechtswissenschaft Raumplanung ArchitekturVolkswirtschaftslehre Ingenieurwesen

Projekt-entwicklung

FacilitiesManagement

Bau-Projekt-management

Immobilien-marketing

Immobilien-investition

Immobilien-analyse

Immobilien-finanzierung

Immobilien-bewertung

Allgemeine Betriebswirtschaftslehre

Immobilienökonomie

Quelle: Schulte, Immobilienökonomie, Bd. 1, 2008, S. 58.

Interdisziplinäre Aspekte

Seite 33


Inhalte einer Fachdisziplin

„Immobilienwirtschaftslehre“

Immobilien-

manage-

ment (BWL)

Immobilien-

ökonomie

(VWL)

Immobilien-

recht

Politik-

wissen-

schaften

Stadt-

planung

Architektur

(Bau)

Ingenieur-

wesen

Geographie

/ Geologie

Soziologie

Informatik

Raum-

planung

Statistik

…

weitere

…

Interdisziplinarität

Multidisziplinarität

Psychologie

Quelle: In Anlwhnung an: Rottke/Thomas

(Hrsg.), Immobilienwirtschaftslehre, Band I

Management, Köln 2011, S. 55.

Seite 34


Bereiche der Immobilienwirtschaft

Eigentümer Nutzungsarten Funktionen Lebenzyklus-

phase

Institutionen Investitions-

art

Privat Gewerbe Analyse Planung Projektent-

wickler

Form

Immobilien-

unternehmen

Wohnen Planen Bau Investor • Direkt

Non-property

companies

Sondernutzung Investition Nutzung Nutzer • Indirekt

Staat Verwaltung/

Management

Redevelopment Bauunter-

nehmer

Standort

Kirchen/Organ

isationen

Bewerten Abriss Finanzierer • Lokal

Finanzieren Dienstleister • Regional

Vermarkten …. • National

… • Global

Seite 35


Planen

Entwickeln

Errichten / Ausrüsten

Vermarkten

Vermieten

Verwalten

Instandhalten

Revitalisieren

Bewerten

Kontrollieren

Analysieren

Finanzieren

Investieren

Managen

...

Seite 36

Teilaufgaben im Immobilienmanagement

Haus der Immobilienökonomie

Diverse Forschungsschwerpunkte im Immobilienmanagement

Spezielle Vorlesungen, Seminare und Studienprojekte

Vielfältige Tätigkeitsfelder der Praxis


Immobilienökonomie / Projektentwicklung *

— Immobilienökonomie Grundlagen

— Immobilienmarkt

— Grundlagen Projektentwicklung

— Theorie Markt- und Standortanalyse (STOMA)

Seminar Bewertung

— Theorie und Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (* Zusammen: Schwerpunkt PBI

Kostenermittlung

Ausschreibung

Praxisseminar

Machbarkeitsstudie Lehrforschungsprojekt + wiss. Vertiefung *

— Weiterführung und Anwendung der Erkenntnisse aus Immobilienökonomie / Projektentwicklung

— Entwicklung eines wirtschaftlichen Nutzungskonzeptes aus Markt- und Standortanalyse

— Investitionsrechnung für Immobilien/Finanzierung

Seite 37

Inhalte PBI im Master Architektur

Vorlesung: Planungs- und Bauökonomie


- Projektentwicklung -

- Marktmodell des Immobilienmarktes -


Projektentwicklung...

"Durch Projektentwicklung sind die Faktoren

— Standort,

— Projektidee und

— Kapital

so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige ... sowie

gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und

dauerhaft rentabel genutzt werden können."

Diederichs

Seite 39


Projektentwicklung im Immobilienlebenszyklus

Grundstück

Projekt-entwicklung(Neubau)

Nutzung

Leerstand

Projekt-

entwicklung

(Redevelopment)

Nutzung

Abriss

Seite 40


PE: Beteiligte Personen und Unternehmen

Grundstücks-eigentümer

Immobilien-dienstleister

Nutzer Financiers

ArchitektenPlaner

Investoren

Bauunter-nehmen

Projektent-wicklung

Seite 41

Projektent-wickler

…ÖffentlicheHand


Phasen der Projektentwicklung

Pro

jektv

erm

ark

tung

Projektkonzeption

Projektinitiierung

Projektkonkretisierung

Projektdurchführung

Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses -

Übersicht

Verkauf

Investment

Vermietung

Quelle: Schulte/Bone-Wnkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S.40.

Seite 42


Phasen der Projektentwicklung

Projektinitiierung

Standort

Idee

Kapital

Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes

Einfache Projektentwicklungsrechnung

Pro

jektv

erm

ark

tung

Pro

jekt-

/ Gru

ndstü

ckssic

heru

ng

Seite 43


Projektkonzeption

Markt-

analyse

Machbarkeitsstudie

Standort-

analyse

Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse

Pro

jektv

erm

ark

tung

Pro

jekt-

/ Gru

ndstü

ckssic

heru

ng

Analyse

des

Nutzungs-

konzepts

Wett-

bewerbs-

analyse

Risiko-

analyse

Seite 44


Immobilien-Markt-System: Immobilien-Research

Quellle: in Anlehnung an Miller / Geltner, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 2001, S. 25.

Neue

Flächen

Miet-/Flächenmarkt

Immobilien-

Projektentwicklungs-Markt

Immobilien-Investmentmarkt

Angebot

(Eigentümer)

Herstellungskosten

(incl. Bodenpreis)

Angebot

(Eigentümer /

Verkäufer)

Nachfrage

(Investoren)

Nachfrage

(Mieter)

Mietpreise & Leerstand

Wirtschaftliche Ent-

wicklung (national

und regional)

Kapitalmarkt

Immobilien-Research

Immobilien-Research

Immobilien-

preise (Wert)

Cashflow

Profitabilität der

Projektentwicklung

Immobilien-Research

Immobilien-Research

Geforderte

Mindest-

verzinsung

des Investors

(Cap Rate)

Seite 45


Immobilienrendite

Renditedefinitionen nach gif e.V.:

Brutto-Anfangsrendite: Vertragsmiete

(BAR) Netto-Kaufpreis

Netto-Anfangsrendite: Netto-Mieteinnahmen

(NAR) Brutto-Kaufpreis

Mängel:

— Unterstellung, dass es während der Laufzeit weder zu Mieterhöhungen noch zu

Wertveränderungen kommt

— Keine Berücksichtigung der Zahlungszeitpunkte

ist bei langfristigen Investitionen, wie Immobilien, unzulänglich

— Aber in der Praxis noch weit verbreitet, hohe Praktikabilität, überschlagstauglich

Seite 47


Vermietung Einfamilienhaus

Seite 48

Renditerechnung - Beispiel

?


Beziehungen am Immobilienmarkt: Überblick

Daten

Kauf/Verkauf

(Preis)

Finanzierung

Mieten

Immobilie

(Grundstück und Gebäude mit

Instandhaltung/ Modernisierung

über gesamten Lebenszyklus)

Verkäufer

Käufer Eigenkapital (Renditeanforderung)

Makler

(Eur. Zentralbank) (Staat)

• Lage (Externe Effekte)

• Ausstattung/Gebäudeart

• Angebot/Nachfrage (Mieter- oder Vermietermarkt)

Mieter:+ Miete

- Bewirtschaftungskosten

- Kapitaldienst

= Cashflow vor Steuer

(Netzwerk)(Informationen)

Bank Fremdkapital

(Zinskonditionen, Deckung)

Verwaltung

Seite 49


Literaturhinweise Immobilienwirtschaft

Rottke, Nico/Thomas, Matthias (Hrsg): Immobilienwirtschaftslehre, Band 1: Management, Köln 2011.

Schulte, Karl-Werner u.a. (Hrsg): Handbuch Immobilien-Investition, 2., vollst. überarb. Aufl., Köln 2005.

Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie - Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Band 1, 4. Auflage, München, 2008.

Seite 50

bauökonomie i. organisatorisches ii. einführung in die ... · informationen zum seminar und zur...

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