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Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Referatsleitung | - Seite 1
Dialog mit der Immobilienwirtschaft am 09.10.2013
Dialog mit der Immobilienwirtschaft
Thema:
„Konzeptioneller Mietwohnungsbau – KMB“
● Grundstückspreise
● Auswahlverfahren und - kriterien
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KMB – Bindungen und Auswirkungen auf den Verkehrswert
Grundstücke werden mit Bindungen zugunsten des Mietwohnungsbaus belegt
Diese Bindungen wirken sich dämpfend auf den Verkehrswert des Grundstücks aus
Fragen:
Wie sehen diese Bindungen aus ?
Wie wirken sich die Bindungen auf den Verkehrswert aus?
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KMB - Bindungen
Bindungen (= Rahmen, der durch den Stadtrat für jede
Ausschreibung ausgefüllt wird) ● Mietwohnungen nach vorgegebenem StandardMietwohnungen nach vorgegebenem Standard
* Öko-Katalog + KfW-Effizienzhaus 70 * i.d.R. keine Vorgaben zu Wohnungsgrößen und Ausstattung? * bei Modellprojekten (z.B. Ökolog. Mustersiedlung Prinz-Eugen-Kaserne) spezifische Anforderungen* ggf. Vorgaben bei Einzelprojekten mit bestimmten Zielrichtungen (z.B. „Smart-Wohnungen“)
● 60-jährige Bindung60-jährige Bindung als Mietwohnungenals Mietwohnungen* Regelfall, Abweichungen möglich
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KMB – Bindungen
Bindungen (Fortsetzung)
● AufteilungsverbotAufteilungsverbot* wesentliches Kriterium* Sicherungsmöglichkeit wird noch geprüft* kein Verbot der Weiterveräußerung
● Verbot der EigenbedarfskündigungVerbot der Eigenbedarfskündigung
● Begrenzung der ErstvermietungsmieteBegrenzung der Erstvermietungsmiete → Koppelung an den Mietspiegel (MS)* für neu errichtete WE kein MS, hilfsweise zählt der MS der jeweils jüngsten ermittelten Baualtersklasse (2-3 Jahre)* gemittelte MS-Mieten für Ermittlung des Verkehrs- wertes (evtl. Nachbesserungsklausel)
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KMB - Bindungen
Bindungen (Fortsetzung)
● Mietanpassung nach VerbraucherpreisindexMietanpassung nach Verbraucherpreisindex* max. in Höhe der Differenz zwischen den Indexwerten der beiden vorangegangenen Jahre, Jahresdurch- schnitt zulässig* ortsübliche Vergleichsmiete (MS) darf nicht über- schritten werden* kein 5-jähriges Anpassungsverbot * Index-Mietvertrag empfohlen, Staffelmietvertrag wird ausgeschlossen
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KMB - Bindungen
Bindungen (Fortsetzung)
● Begrenzung der WiedervermietungsmieteBegrenzung der Wiedervermietungsmiete→ Koppelung an den Mietspiegel* ortsübliche Vergleichsmiete (i.d.R. MS-Miete) darf bei Mieterwechsel nicht überschritten werden
● Sicherung der BindungenSicherung der Bindungen* erfolgt im Kaufvertrag* erfolgt im Kaufvertrag* Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. * Anwendungsmöglichkeiten für dingliche bzw. schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft schuldrechtliche Sicherungen werden noch geprüft* ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvor-* ebenso Sicherungsinstrumente (Auflassungsvor- merkungen, Vertragsstrafen) merkungen, Vertragsstrafen)
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KMB – Auswirkungen auf den Verkehrswert
Drei Pilotprojekte noch nicht gerechnet !
Verkehrswerte ??
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KMB – Grundstückspreis - Bindungen
Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF
Bewertung mit folgenden Bindungen bzw.Bewertungsparametern:
● kein erhöhter Standard
● 60-jährige Bindung als Mietwohnungen
● Aufteilungsverbot
● Verbot der Eigenbedarfskündigung
● Erstvermietungsmiete: 12,75 €/m² Wfl.
● Mietanpassung nach Verbraucherpreis-index
● Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (Mietspiegel)
KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert
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KMB – Grundstückspreis Bewertungsparameter
Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF
Bewertung mit folgenden Bindungen bzw.Bewertungsparametern:
● Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig)
● Baukosten (vergleichbare Projekte)
● Liegenschaftszins (Rendite)
● Gebäudeabschreibung
● Position für Wagnis
● Bauzeitzinsen für Grundstück
● Grunderwerbsnebenkosten
KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung)
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KMB – Grundstückspreis
Verkehrswert ohne KMB: 1.600 €/m² GF
Bewertung mit den genannten Bindungen bzw. Bewertungsparametern führt zu einem
Verkehrswert mit KMBVerkehrswert mit KMB
in einer Spanne zwischen in einer Spanne zwischen
ca. 950 ca. 950 €/m² GF und 1.300 €/m² GF und 1.300 €/m² GF€/m² GF
mit Schwerpunkt mit Schwerpunkt
ca. 1.100 €/m² GFca. 1.100 €/m² GF
KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung) KMB – Beispielsrechnung zum Verkehrswert (Fortsetzung)
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KMB - Grundstückspreise
Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung
Rentierlicher Bodenwert unter Berücksichtigung folgender Bewertungsparameter
● zukünftige Mieterträge- Mietspiegelmieten (ca. 12,75 €/m²Wfl.)- in Abhängigkeit von * Lage * Wohnungsgrößen * Ausstattung * usw.
● Bewirtschaftungskosten (soweit nicht umlagefähig)
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KMB - Grundstückspreise
Bodenwertableitung als residuale Modellrechnung (Fortsetzung)
● Baukosten
● Liegenschaftszins (Rendite)
● Gebäudeabschreibung
● Position für Wagnis
● Finanzierung des Grundstücks während der Bauzeit
● Grunderwerbsnebenkosten
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KMB - Grundstückspreise
Systemimmanente Rahmenbedingungen
● Sensibles Rechenmodell, notwendigerweise mit pauschalierten Ansätzen – und Unschärfen
● Abhängigkeit der Mietspiegelerträge von mehreren, zu definierenden Faktoren
● Starke Abhängigkeiten der Berechnungsparameter zueinander (z.B. Erträge zu Baukosten)
● Erhebliche Ergebnisschwankungen bei unterschiedlichen Einzelansätzen
● Möglicherweise unterschiedliche Entwicklungen von Mietspiegelmieten und Baukosten in Zukunft
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KMB - Grundstückspreise
Systemimmanente Rahmenbedingungen(Fortsetzung)
● Zahlreiche Unbekannte des Einzelprojekts
- z.B. Tiefgaragen-Umfang / -kostenansätze (werden in Modellrechnung in Ansätzen pauschal mit erfasst)- Technische Gebäudeausstattung- Besondere Auflagen zur Energieeinsparung- Zusätzliche Heizung mit nachwachsenden Heizstoffen
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KMB - Grundstückspreise
Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen
Nach derzeitigen Erkenntnissen aus:
● vergleichbaren Bauprojekten
● gemittelten Mietspiegelmieten
● allg. Erkenntnissen zu Bewirtschaftungskosten
● Liegenschaftszinssätzen (Auswertungen des Gutachterausschusses)
...
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KMB - Grundstückspreise
Bodenwerte aus Rentierlichkeitsberechnungen
errechnen sich Bodenwerte in einer Spanne zwischen:
ca. 950 €/m² und 1.300 €/m²GF
mit Schwerpunkt ca. 1.100 €/m²GF
(objektspezifische Parameter sind entscheidend → evtl. Nachbesserungsklausel notwendig)
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KMB - Auswahlverfahren
Ausschreibungsverfahren
Städt. Gesellschaften Genossenschaften Bauträger
1. Stufe
ggf. 2. Stufe einstufig, ähnlich 2. Stufe Genoss.
Inhouse-Vergabe Vergabe Vergabe
bei gleicher Punktzahl: Los-Entscheid
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KMB - Auswahlkriterien
Beispiele Auswahlkriterien
1. Wohnungspolitische Kriterien max. ... Punkte Sparsamer Wohnflächenverbrauch (Wohnungsgröße im Verhältnis zur Personenzahl) bei freifinanzierten (und geförderten Wohnungen – soweit gemischt)
2. Energetische & Ökologische Kriterien max. … Punkte a) KfW-Effizienzhaus 55 oder 40 b) über den Standard (a) hinausgehende energetische Qualitäten (nicht-negative Primärenergiebilanz) c) Anteil Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen d) Regen- und/oder Grauwassernutzung e) Artenschutz (bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter)
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KMB - Auswahlkriterien
Beispiel Auswahlkriterien
3. Angebote zur Quartiersvernetzung max. ... Punkte Räumlichkeiten und/oder Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind und damit der sozialen und/oder kulturellen Quartiersentwicklung dienen (mind. 10 Jahre Bindung) - nur soweit Kriterium im Einzelfall sinnvoll ist -
4. Bekannt & Bewährt max. ... Punkte sinnvolles neues Kriterium ??
Bei gleicher Punktzahl: Entscheidung im Los-Verfahren
Bildnachweis:
- Büro Baumeister - Architektur Medien Kommunikation (Seite 1, Bild1)
- edward beierle fotodesign München (Seite 19, Bild 1 und Bild 2)- Referat für Stadtplanung und Bauordnung