die angst des bankers vor der hotelfinanzierung

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Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung Werner Doetsch Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierun g

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Master Forum Tourismus Strategien der Hotelfinanzierung. Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung. Werner Doetsch. Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen. tel. Ho. Immobilie. Hotel- betrieb. Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens- oder eine Immobilienfinanzierung?. - PowerPoint PPT Presentation

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Page 1: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Master Forum TourismusStrategien der Hotelfinanzierung

Werner Doetsch

Die Angst desBankers vor derHotelfinanzierun

g

Page 2: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 2

Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen

tel

ImmobilieHotel-betrieb

Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens-oder eine Immobilienfinanzierung?

Ho

Page 3: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 3

Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen

tel

ImmobilieHotel-betrieb

z.B. Bewertung

DCF

Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilieund welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“?

Ho

*) Discounted Cashflow

*)

Page 4: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 4

Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung!

Hotel

ImmobilieHotel-betrieb

• langfristig • kurzfristig• sicher • riskant

• günstiger Zins • hoher Zins

Page 5: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 5

Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten

Hotel

ImmobilienInvestor

Hotel-betrieb

Finanzierung

Immobilie

Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“

Page 6: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 6

Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten

Hotel

ImmobilienInvestor

Hotel-betrieb

Finanzierung

Immobilie

Einrichtungen

Die einmalige Chance, Mobilienmit Hypotheken zu finanzieren

Page 7: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 7

Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten

Hotel

ImmobilienInvestor

Hotel-betrieb

Finanzierung

Immobilie

Einrichtungen

„Pre“-OpeningFinanzierung von Anfangsverlusten

über Hypotheken

Page 8: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 8

Theorie&

Praxis

Page 9: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 9

Risikoverteilung

Standardabweichung

Page 10: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 10

Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“ Expected

Loss

Unexpected Loss

„risk adjusted pricing“

Basis für das

Eigenkapital der Bank

Page 11: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 11

KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“

Wie ermitteln wir ihn?

1.Theoretische Basis

2.Praktische Tools

Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreisesbenötigen wir also den „Expected Loss“.

Page 12: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 12

KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“

EL = PD x LGD

Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default

Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes

Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“

Page 13: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 13

Kreditrisikomodelle

G(PD)1-R

R1-RRWA=LGD x N + x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD

Der Schlüssel zu „Structured Finance“

EL = PD x LGD

Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default

Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes

Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“

Page 14: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 14

PD = Benotung von Risiken = Rating

AAAAAABBBBBBCCC

Hinter denRating-Noten

stehenAusfall-

wahrscheinlichkeiten

z.B.AAA = 0,004 %

beiStandard & Poors

Page 15: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 15

Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

Page 16: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 16

Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

LGD = 100 %

Senior Loan EKMezzanine

Page 17: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 17

Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

LGD = 0 %

Page 18: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 18

Der Weg zum strukturierten Denken

Verwertungserlös für ein

Objekt z.B. 75 %

Finanzierungsstruktur

LGD = Loss Given Default

0 % 100 %

LGD = 50 %

Page 19: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 19

KreditportfolioAAA AA A BBBBBFirstLoss

Projekt- / ObjektfinanzierungSenior LoanJuniorLoan

Mezza-nine Equity

sequenziellen Verlustallokation

Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“

Page 20: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 20

KreditportfolioAAA AA A BBBBBFirstLoss

Projekt- / ObjektfinanzierungSenior LoanJuniorLoan

Mezza-nine Equity

Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“

HotelfinanzierungGrundstück Baukosten FF&E Pre-Opening

Page 21: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 21

Zurück zum „Expected Loss“:Expected

Loss

Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 MioPD = 3 %LGD = 50 % Expected Loss = € 1,5 Mio

Page 22: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 22

KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“

Wie ermitteln wir ihn?

1.Theoretische Basis

2.Praktische Tools

Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des KreditpreisesBenötigen wir also den „Expected Loss“.

Page 23: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 23

PDWahr-

scheinlichkeitdes

Ausfalls

LGDSchwere

desAusfalls

x

Über DSCR und LTV zu PD und LGD

LTV

ValueLoanNOI Debt Service

DSCR

(Rangstelle)

= EL

Page 24: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 24

Strukturierungsprozess über DSCR

GesamtinvestitionskostenPachtNOI

Zins

Tilgung

DSCR = 1,0Debt Service Coverage Ratio

Page 25: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 25

Strukturierungsprozess über DSCR

GesamtinvestitionskostenNOI

Zins

Tilgung

z.B. DSCR 1,20

20 % Risikopolster

(Bruttomiete/Pacht – BWK)

(Zins + Tilgung)

Page 26: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 26

Ermittlung eines Senior Loans über DSCR

Finanzierungsstruktur

Beispiel:

Ermittlung der Höhe desSenior Loans

Brutto-Mieteinnahmen2.750.000 - Bewirtschaftungs-

Kosten (z.B. 15 %)412.500

DSCR 1,30

…ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von1.798.077

2.750.000 – 412.500 = 2.337.500 / 1,30 = 1.798.077

Zinsen 5 %

1.798.077 x 100

Tilgung 2 %

(5 + 2)25.687.000

Page 27: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung
Page 28: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 28

Page 29: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 29

Page 30: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 30

Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)

Beispiel Pachtvertrag

Jahr: 1 2 3 4 5

Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Pacht: 1.950 1.950 1.950 1.950 1.950NOI 102 92 294 505 725

Rechnung Immobilieninvestor:

NOI 1.657 1.657 1.657 1.657 1.657 Kapitaldienst: 1.275 1.275 1.275 1.275 1.275NOI nach DS 382 382 382 382 382

DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30

DSCR 1,30:1.950.000 – 15 %

=1.657.500 / 1,30 =

1.275.000

1.275.000 x 100(5 + 2)

= 18.215.000(Kreditsumme)

Beispielbei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins

und auf 1,5 % gesenkter Tilgung:1.950.000 – 10 % = 1.755.000,- / 1,25 =

1.404.000 x 100(4 + 1,5)

= 25.527.272

Page 31: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 31

Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)

Beispiel Managementvertrag ohne Garantien

Jahr: 1 2 3 4 5

Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Fees: 304 329 355 382 410Saldo: 1.544 1.712 1.889 2.073 2.266Kalk.Rückl. 250 250 250 250 250Saldo 1.294 1.462 1.639 1.823 2.016 Kapitaldienst: 1.404 1.404 1.404 1.404 1.404NOI: 110 58 235 419 612

DSCR: 0,92 1,04 1,17 1,30 1,44

Kreditsummenbei DSCR 1,25

aus Saldo1.294 =

18.822.0001.462 =

21.265.0001.639 =

23.840.0001.823 =

26.516.000

Lösungen für den nichtrisikostrategischen DSCR:•Kreditkürzung •Rücklagenkonto•Cash-Trap-Covenant•Sonstige Covenants

Page 32: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

Seite 32

Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)

Beispiel Staffelpachtvertrag

Jahr: 1 2 3 4 5

Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Pacht: 1.560 1.755 1.950 2.106 2.106NOI 288 287 294 349 569

Rechnung Immobilieninvestor:

NOI vor DS: 1.350 1.545 1.740 1.896 1.896 Kapitaldienst: 1.516 1.516 1.516 1.516 1.516NOI nach DS: 166 29 224 380 380

DSCR: 89 102 115 125 125

DSCR 1,20:2.106.000 - 10 %

/ 1,25 =1.516.320

1.516.320 x 100(4 + 1,5)

= 27.569.000(Kreditsumme)

Lösung wie auf Foliezuvor

Page 33: Die Angst des Bankers vor der Hotelfinanzierung

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Sprechen Sie mich gerne an!

Werner DoetschManaging Director

Westdeutsche ImmobilienBank Tel: 0 61 31 / 92 80-72 70

[email protected]