Die-Rendite-Formel 2.0 (c) 2016 Franz Mairhofer
Investieren in
Immobilien Die 8 ultimativen Schritte
zur finanziellen Unabhängigkeit
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 2
Vorwort „90% aller Millionäre wurden es durch Immobilienbesitz“ (Andrew Carnegie) Liebe Leser,
dieser Leitfaden führt Sie durch den Investitionsprozess und begleitet Sie auf Ihrer Reise
zum Immobilieninvestor.
Er wird Sie unterstützen und Ihre Chancen erhöhen, mit Immobilien Wohlstand
aufzubauen und Risiken und Verluste zu minimieren.
Die Inhalte sind so aufgebaut, dass sie für Investitionen im deutschsprachigen Raum als auch für Investitionen in US-Immobilien angewendet werden können.
Dieser "Reiseführer" enthält sechs Kapital, fokussiert auf spezielle Abschnitte Ihrer
"Investitions-Reise".
Ihre Immobilien-Investment Ausbildung
Bevor Sie mit Investitionen starten können, ist es erforderlich, die wichtigsten Begriffe
kennenzulernen. Es gibt viele Wege um Wissen aufzubauen und im zweiten Kapitel
werden wir tiefer darauf eingehen.
Auswahl Ihrer Immobilien Nische und Strategie
Es gibt viele unterschiedliche Strategien das Investieren in Immobilien umzusetzen. Je
mehr Sie sich aber auf eine bestimmte Strategie fokussieren, umso größer wird Ihr
Spezialwissen.
Erstellung Ihres Immobilien Business Plans
Wie seit jeher bekannt ist, kann ein stabiles Haus nicht auf Sand gebaut werden. Nur ein
starkes Fundament schützt das Haus vor Stürmen und Unwettern. Kapitel 4 wird Ihnen
die richtigen Wege zeigen, wie man ein solides Fundament baut um die
Erfolgswahrscheinlichkeit zu maximieren.
Finden Sie die besten Immobilien
Wenn die erste Investition vor der Türe steht, ist es sehr wichtig, nicht zu viel zu
bezahlen und in die richtige Immobilie zu investieren. Kapitel 5 wird Sie unterstützen,
die Auswahlkriterien für Ihre Immobilien-Investition zu erstellen.
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Finanzierung Ihrer Immobilien-Investition
Das Finanzierungskonzept entscheidet sehr oft über Misserfolg oder Erfolg eines
Immobilienkaufs.
Ausstiegsstrategien
Wie Sie Immobilieninvestitionen beenden ist ebenso wichtig wie der richtige Start. Ob
Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder die Immobilie wechseln, es ist sehr
wichtig, seine Ausstiegsoptionen schon zum Beginn der Investition zu kennen, um das
Risiko zu minimieren.
So fing es bei mir an
Ich hatte, wie so viele Menschen, das erste Mal mit Immobilien zu tun, als meine Frau
und ich uns entschieden hatten ein eigenes Häuschen zu bauen. Da mein erster Sohn
bereits 2 Jahre alt war und unsere Mietwohnung zu klein wurde, suchten wir als erstes
ein Grundstück und dann begann die Planung und Finanzierung. Ich war zu diesem
Zeitpunkt 29 Jahre alt und voller Energie. Geplant und gebaut habe ich ohne Architekt
oder Bauträger. Alle Handwerker habe ich selber beauftragt, die Elektroinstallation und
den kompletten Innenausbau habe ich in Eigenleistung erbracht. Die
Finanzierungszinsen lagen zu diesem Zeitpunkt bei 6%, sodass mit Eigenleistung viel
gespart werden konnte. Mit viel Zeiteinsatz abends nach der Arbeit und an den
Wochenenden konnten wir nach 11 Monaten Bauzeit unser neues Haus beziehen.
Nun ist meine Immobilie in die Jahre gekommen und die ersten Renovierungen mussten
durchgeführt werden. Die Immobilie ist zwar in den Jahren im Wert kräftig gestiegen,
aber durch die Eigennutzung kostet sie regelmäßig Geld.
2010 bin ich auf das Buch Rich-Dad/Poor-Dad von Robert Kiyosaki gestoßen und war
gleich fasziniert von seinen Ideen und seinen Aussagen zum Vermögensaufbau und zum
Cashflow. Nachdem ich Robert Kiyosaki anlässlich eines Seminars live erlebt hatte und
eine Möglichkeit kennengelernt hatte, mit Immobilien ein Passiveinkommen aufzubauen,
habe ich mich entschieden diese Anlagemöglichkeit zu nutzen.
Ihr
Franz Mairhofer
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 4
Sind Sie bereit zum Start?
Wenn Sie sich auf den Weg durch dieses Buch machen, denken Sie daran, dass nicht
alles allumfassend behandelt werden kann. Es ist ein Blick von oben, wie Immobilien-
Investitionen funktionieren und darauf ausgerichtet, dass Sie alle grundlegenden
Informationen erhalten, um mit Immobilien starten zu können.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 5
Sind Sie Anfänger im Immobilien-Investment? Zu lernen, wie man in Immobilien
investiert muss nicht kompliziert, schwierig oder teuer sein. In diesem Leitfaden werden
Sie lernen, wie Sie richtig starten, vom Beginn bis zum Ende.
Warum in Immobilien investieren?
Es gibt viele Möglichkeiten sein Geld anzulegen, Sie können es unter das Kopfkissen
legen, in Festgeld, Aktien, Fonds, Lebensversicherungen, Währungen oder Firmen
investieren und natürlich in Immobilien. Es gibt für jede Investition Vor- und Nachteile,
aber wir werden uns nur auf Immobilien konzentrieren.
Der am häufigsten vorhandene Grund um in Immobilien zu investieren ist, dass nach
einem Eigenheim, einem Haus oder nach einer Eigentumswohnung gesucht wird. Aber
es gibt auch andere Gründe und oft ist es auch eine Kombination unterschiedlicher
Ziele:
- Wertsteigerung
- Cash Flow
- Wertminderung
- Vermögensaufbau
- Steuerliche Vorteile
Der Investitionsgrund "Eigennutzung" der Immobilie wird hier bewusst nicht betrachtet,
da eine eigengenutzte Immobilie in der persönlichen Bilanz Geld kostet und keinen
positiven Cashflow* bringt.
*Definition: Cashflow beschreibt den Nettozufluss liquider Mittel innerhalb einer
bestimmten Zeitperiode. Insbesondere dient der Cashflow zur Beurteilung der
Liquiditätssituation von Unternehmen und Investitionen. Der Cashflow definiert sich als
Saldo der Einnahmen und Ausgaben innerhalb der betrachteten Periode.
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Ich empfehle Ihnen, vor dem Start der Investition, sicherzustellen, dass Sie und Ihre
Familie zu 100% überzeugt sind, bevor Sie weitermachen.
Kann ich in Immobilien investieren obwohl ich einen "Full- Time-Job"
habe?
Ja. Die Arten von Investitionen, die Sie im Fernsehen sehen oder von sogn. Gurus
hören, sind nicht die häufigste Art von Investitionen. Meistens sind diese Investoren nur
Spieler oder Spekulanten.
Die Wahrheit ist, es gibt ca. 100 unterschiedliche Wege um mit Immobilien Geld zu
verdienen. Einige dieser Strategien benötigen vierzig Stunden pro Woche während
andere nur vierzig Stunden pro Jahr erfordern. Der erforderliche Zeitaufwand ist
abhängig von Ihrer Investitionsstrategie, von Ihrem Geschick und Ihrem Wissen.
Sie haben wahrscheinlich schon diese Frage gehört: " Wenn Sie plötzlich eine Million
Euro hätten und Sie müssten nicht mehr arbeiten, was würden Sie tun?" Die Antwort
hängt davon ab, wie Sie sich Ihre Zukunft vorstellen. Würden Sie in Immobilien
investieren?
Wenn es Ihr Traum ist, nach Kalifornien zu gehen, um Touristen das Surfen
beizubringen, dann sollten Sie kein Vollzeitinvestor werden.
Egal wie Sie sich entscheiden, Sie müssen kein Vollzeitinvestor werden um Wohlstand
mit Immobilien zu erreichen. Wenn Sie Ihren Beruf lieben, kündigen Sie nicht. Sie
können die gleichen guten Ergebnisse auch als nebenberuflicher Investor erzielen.
" Einer der Vorteile einer hauptberuflichen Tätigkeit ist das regelmäßige
Einkommen, das Sie in Ihren Immobilien-Investitionen unterstützen
wird. Unterschätzen Sie das nicht!"
Vorteile einer Investition während eines Hauptberufes:
Wenn Sie Ihren derzeitigen Beruf weiter ausüben, dann haben Sie einige Vorteile
gegenüber "Full-Time"-Investoren. Sie haben weiterhin ein regelmäßiges Einkommen.
Wenn Sie alle Profite von Ihren Investitionen reinvestieren können Sie unglaubliches,
exponentielles Wachstum erreichen. Zusätzlich haben Sie es viel leichter, aufgrund des
regelmäßigen Einkommens, langfristige Finanzierungen von den Banken zu bekommen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 7
Nebenberuflich können Sie z.B.
- Partnerschaften eingehen beim Kauf größerer Immobilien
- Mit Immobilienprofis zusammenarbeiten
- Als privater Kapitalgeber fungieren
- Mit kleineren Immobilien starten
Es ist Ihre Entscheidung welchen Weg Sie wählen, aber es ist essentiell einen konkreten
Plan zu haben, wie man beim Immobilien-Investment vorgehen will, wir kommen etwas
später darauf zurück.
Kann ich in Immobilien investieren, wenn ich kein Geld oder nicht
ausreichend Geld habe?
Die einfache Antwort ist JA. Nichtsdestotrotz ist eine Investition nur mit ausreichend
Geld möglich. Die Frage ist, nicht ob ich ohne Geld investieren kann, sondern " wie kann
ich ohne eigenes Geld" investieren. Investieren ohne Geld erfordert eine Strategie mit
anderen Leuten Geld zu investieren. In USA ist diese Art der Finanzierung (OPM - Other
People's Money) sehr verbreitet. Investieren mit fremden Geld (auch von Banken), ohne
eigenes Geld oder nur wenig eigenes Geld einzubringen, ist eine der komplexen, aber
auch wichtigen Strategien, die Sie während Ihrer Investor Karriere entwickeln werden.
Arbeiten mit Immobilien ohne selbst zu investieren
Viele Anfänger im Immobiliengeschäft starten Ihre Karriere als Mitarbeiter im
Immobiliengeschäft z.B. als Makler. Sie nutzen die Möglichkeiten das Geschäft richtig zu
lernen und erhalten dabei ein regelmäßiges Einkommen.
Sind Immobilien ein Weg um "schnell reich" zu werden?
Wie viel Werbung haben Sie gesehen, wo ein Immobilie-"Guru" am Strand seinen Drink
schlürft, neben schönen Frauen in exquisiten Kleidern und Ihnen erzählt, dies ist das
Geschäft für Sie?
Ohne Zweifel ist das Bild des erfolgreichen Investors geprägt von schnellen Sportwagen,
teuren Villen und Reichtum. Obwohl viele erfolgreiche Investoren beeindruckenden
Wohlstand und Reichtum während ihrer Karriere erreicht haben, Immobilien-
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Investitionen sind kein "Schnell-Reich-Werden"- Konzept. Ja- es gibt einige- die in sehr
kurzer Zeit reich geworden sind, dass ist aber nicht die Regel.
Investieren bedeutet Planung, Geduld und Beharrlichkeit. Erwarten Sie nicht eine Million
Euro im ersten Jahr. Planen Sie ein kontinuierliches Wachstum Jahr für Jahr um Ihre
finanziellen Ziele zu erreichen. Egal was Sie von anderen Quellen hören, Immobilien
erfordern harte Arbeit wie die anderen Jobs auch. Es ist auch wichtig zu wissen, dass es
bei Immobilien-Investitionen keine Abkürzung gibt, niemand wird für Sie die Arbeit
machen. Sie müssen sich das Wissen aneignen und anwenden. Natürlich ist es mein
Ziel, Ihnen dabei zu helfen.
Nächster Schritt
Zum Ende dieses Kapitels sollten Sie eine klare Vision haben, warum können und sollten
Immobilien ein Schritt zu Wohlstand für sie sein. Ob Sie nun Vollzeit oder nebenberuflich
arbeiten möchten, Immobilien können ein erster Schritt zum Wohlstand sein für Sie und
Ihre Familie. Im nächsten Kapitel werden wir uns den ersten Schritt Ihrer Reise etwas
genauer ansehen, Ihre Ausbildung.
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"Eine Reise von tausend Meilen
beginnt mit dem ersten Schritt" (Laotse)
Dieses Kapitel ist sehr wichtig für Ihre Investitionsreise. Ohne klares Verständnis der
Prinzipien haben Sie ein viel größeres Risiko Fehler zu machen oder zu versagen. Lassen
Sie dieses Kapitel der erste Schritt für Ihr zukünftiges, erfolgreiches Investment sein.
Überspringen Sie nicht die Immobilien Investment- Ausbildung
Wie bereits im vorigen Kapitel erwähnt, ist Immobilien Investment kein „schnell-reich
werden Konzept“. So wie jedes stabile Haus ein starkes Fundament braucht, benötigt ein
langfristig erfolgreiches Immobilien-Business eine solide Basis.
Dieser Leitfaden kann nicht alle Aspekte abdecken, aber er helfen, ein solides
Fundament zu bauen. Es gibt sehr viele Wege der Ausbildung und Sie müssen nicht
notwendigerweise mehrere tausend Euro ausgeben um dieses Geschäft zu lernen.
Nachfolgend finden Sie einige Vorschläge für Ausbildungsmöglichkeiten.
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Ausbildungsquellen für Immobilien-Investitionen
Bücher - Ein bewährter Spruch sagt, ""Those who lead, read" (Wer führt, liest). Bücher
sind fundamental in der Ausbildung und die Quelle mit der größten Bandbreite an
unterschiedlichen Lernmethoden für Investoren. Eine große Anzahl Immobilien-Bücher
kommt jedes Jahr neu auf dem Markt. Gibt es Chancen, mit Immobilien Geld zu
verdienen, dann wurden diese bestimmt schon in einem Buch veröffentlicht. Wenn Sie
kein begeisterter Leser sind, dann können Sie viele Bücher auch als Hörbuch kaufen.
Blogs - Blogs sind Artikel und Veröffentlichungen auf Immobilien- Internetseiten. Blogs
können eine hervorragende Quelle für Tipps und Erfahrungsberichte beim
Immobilienkauf sein. Sie sind meistens kostenlos zu abonnieren und bieten auch die
Gelegenheit mit dem Autor in Kontakt zu treten.
Mentoren - Vielleicht der erfolgreichste Weg um eine ausgezeichnete Ausbildung zu
erhalten, ist es, von einem erfahrenen Mentor zu lernen. Während sehr viele Mentoren
und Trainer sehr viel Geld für Ihr Training verlangen, gibt es auch eine große Anzahl, die
Ihr Wissen sehr preisgünstig anbieten. Bei der Auswahl eines Mentors oder Trainers
sollten Sie aber unbedingt darauf achten, dass nicht nur Theorie gelehrt wird, sondern
der Mentor auch selbst im Immobilien-Investment tätig ist und ausreichend
Praxiserfahrung besitzt.
Auch Immobilienmakler sind eine gute Quelle und vielleicht finden Sie sogar in Ihrer
Region einen Makler, der Sie über die Schulter sehen lässt. Achten Sie bitte aber darauf,
dass er auch als Investor erfolgreich tätig ist und nicht nur als Händler oder Verkäufer
auftritt.
Podcasts und Webinare - Immobilien-Podcasts und -Webinare können ebenfalls
eine sehr kostengünstige Quelle sein. Leider ist hier aber ein Trend zu entdecken, dass
viele Anbieter diese Wege nur als reine Verkaufsplattform benutzen. Ein gutes Training
zu einem fairen Preis ist sicher eine Option, aber hinterfragen Sie die Reputation des
Anbieters genau.
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Immobilien Mathematik: So einfach wie Grundschule Sie brauchen kein Betriebswirtschaftstudium um Immobilien- Mathematik zu verstehen.
Die meisten Rechnungen haben Grundschulniveau. Dieser Abschnitt zeigt kurze Beispiele
der Basiskonzepte und Formeln, die Sie bei Ihrer Investitionslaufbahn benötigen.
Einnahmen: Einnahmen sind die einfachsten Geldflüsse, die aus eine Immobilie
entstehen. Sie addieren einfach alle Einnahmen die aus einer Immobilie entstehen. Zum
obigen Beispiel: Sie erhalten 1.000 € Mieteinnahmen (ohne Betriebskosten) und 30 €
Gebühr für die Nutzung der Garage.
Ausgaben: Ausgaben sind Kosten, die aufgrund der Immobilie entstehen, z.B.
Darlehensrate an die Bank, Hausmeister, Verwaltung, Grundsteuer, Notargebühren, etc.
Cashflow: Ein positiver Cashflow ist einfach die Menge an Geld, die am Monatsende
übrig bleibt, wenn alle Rechnungen bezahlt sind. Der Cashflow kann auch negativ sein,
aber dazu kommen wir etwas später.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 12
Return on Investment
Return on Investment (ROI) beschreibt die Rendite des eingesetzten Kapitals pro Jahr
und ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilien-Investment. Beispiel: Wenn
Sie 5.000 Euro investiert (ausgegeben) haben und am Ende des Jahres haben Sie 5.500
Euro Cashflow, dann hat Ihre Investition einen ROI von 10%.
Die Kalkulationsformel für Return in Investment lautet wie folgt:
ROI (in %) = (V1 -V0) / V0 x 100, wobei V0 die Startinvestition ist und V1 der Cashflow
am Ende des Jahres ist.
Der ROI kann bei längerfristigen Investitionen auch über mehrere Jahre gerechnet
werden.
Beispiel: Investition zu Beginn: 50.000 Euro, Cashflow pro Jahr 2.400 Euro, Verkauf der
Immobilie nach 5 Jahren für 70.000 Euro.
RIO = (70.000 + (2.400 x 5) - 50.000) / 50.000 x 100 = 64% Rendite in 5 Jahren,
entspricht 64/5 = 12,8% Rendite pro Jahr.
Der ROI ist einer der wichtigsten Kennzahlen, um eine Investitionsentscheidung zu
treffen und sie wird Sie während Ihrer gesamten Investorenlaufbahn begleiten.
(Steuerliche Aspekte sind hier nicht berücksichtigt).
Angst: Die Straßensperre für Ihre Investor Ausbildung
"Ich habe mir nie Sorgen über meine Aktivität gemacht,
nur über meine Untätigkeit" (Winston Churchill)
Angst ist das größte Hindernis für Immobilien-Investoren und es gibt dutzend
verschiedene Ängste, die einem am Handeln hindern können. Aber machen Sie sich
keine Sorgen, Angst ist ein natürlicher Teil unseres Lebens, sie schützt uns für
schlechten Entscheidungen und den daraus folgenden Konsequenzen.
Jedoch kann Angst uns davon abhalten überhaupt zu starten. Ich habe viele
interessierte Anfänger kennen gelernt, die für eine Ausbildung bezahlt haben und
trotzdem nicht ins TUN gekommen sind.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 13
Fünf Schritte um die Angst zu besiegen:
1.) Raus aus der Komfortzone
Wenn Sie mit Immobilien-Investitionen starten möchten um aus Ihrem ungeliebten Job
zu kommen, dann haben Sie eine gute Voraussetzung um mit Ihrer Rendite aus
Immobilien das derzeitige Einkommen zu ersetzen. Entwickeln Sie Ihren Plan und halten
Sie sich daran - jeden Tag. Genauso wie Sie jeden Tag zur Arbeit gehen um Geld zu
verdienen. Wenn Sie erwarten, nach einer Investition an einem Strand zu landen mit
viel Luxus außen rum - WACHEN SIE AUF! Erfolgreiche Investoren arbeiten hart und Sie
werden es auch tun müssen, aber anstatt für jemand anderen zu arbeiten, arbeiten Sie
dann für sich selbst.
2.) Kommittent
STOP, kaufen Sie keine Kurse, suchen Sie nicht nach einem
Trainer oder Coach, bis Sie sich zu Schritt Nummer 1 verpflichtet
haben. Wenn Sie nicht voll dazu stehen, werden Sie keine
Ausbildung, kein Buch, kein Trainer Ihrem Ziel näher bringen. Die
meisten Kurse konzentrieren sich auf das WIE, auf die Regeln,
aber das reale Handeln entsteht zwischen Ihren Ohren. Wenn Sie voll motiviert und
engagiert sind, dann ist schon fast egal, welche Techniken Sie anwenden, Sie werden als
Investor Erfolg haben. Sie können eine Menge Geld ausgeben um das Wie zu lernen,
wenn Ihr WARUM aber nicht stark genug ist, verschwenden Sie nur Ihr Geld und Ihre
Zeit.
3.) Lernen Sie die "Sprache"
Ohne Kenntnisse der fachspezifischen Sprache der Immobilienwirtschaft, werden Sie viel
hören, aber wenig verstehen. Wenn Sie sich mit der Sprache vertraut gemacht haben,
wird Ihr Selbstvertrauen steigen und Sie sind dann ein selbstbewusster
Gesprächspartner in dieser Branche.
4.) Lernen Sie die Regeln und Konzepte
Wenn Sie die Sprache verstehen, dann arbeiten als nächstes daran, die Regeln und
Konzepte zu verstehen. Wenn Sie nicht erklären können, wie wichtig z.B. FMV (Fair
Market Value, realistischer Marktwert) beim Hauskauf oder Verkauf ist, dann müssen Sie
mehr Zeit mit lernen verbringen. Angst ist oft ein Ergebnis von Unklarheiten. Wenn Sie
sich diese Regeln und Konzepte angeeignet haben, dann helfen Sie anderen dabei.
Andere zu trainieren wird Ihr Wissen zementieren und Sie werden es niemals vergessen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 14
5.) Beobachten Sie andere
In der Zusammenarbeit mit anderen Investoren, beim Austausch über
Immobilienplattformen erfahren und lernen Sie, wie andere ihren Erfolg realisieren. Alle
Investitionen beinhalten einen gewissen Anteil Risiko, aber dies kann beherrscht werden
durch sorgfältige Vorbereitung, wie Sie es als Leser dieses Leitfadens gerade machen.
Das Schwerste bei einem neuen Projekt ist der Start. Folgen Sie doch der einfachsten
Regel: "Just Do It!"
Analyse paralysiert Es ist nicht schwer sich in der "Welt der Analysen" zu verlieren. Dies sind die Momente,
wo Sie recherchieren, planen, bewerten, recherchieren, planen, bewerten und in einem
endlosen Kreislauf landen, weit weg vom aktiven TUN. Es ist ein Problem Bücher zu
lesen und es dann nicht umzusetzen, an Meetings und Vorträgen teilzunehmen und nicht
aktiv zu werden.
Es ist nicht schwer, sich selbst davon zu überzeugen, dass man noch nicht alles weiß um
starten zu können. Sie brauchen nicht jedes kleine Detail zu kennen und Sie müssen
auch noch kein Experte zu sein um eine Investitionsmöglichkeit beim Schopfe zu
packen. Sie sollten sich zu Beginn auf einen Investitionsbereich fokussieren und darin
ein Experte werden und anschließend zu weiteren Bereichen und Techniken
voranschreiten. Wir werden uns einige verschiedene Marktsegmente in diesem Bereich
im nächsten Kapitel ansehen.
Wenn Sie wissen wo Sie starten möchten, dann müssen Sie sich genau für diesen
Bereich das Wissen aneignen. Lernen Sie die Grundlagen und starten Sie Ihre
Planungen. Wahrscheinlich haben Sie dabei immer noch das Gefühl nicht alles zu
wissen, aber das wird nur solange anhalten, bis Sie mit den ersten Aktivitäten begonnen
haben. Es mag Ihnen ungewohnt vorkommen und wahrscheinlich werden Sie nicht in
der Lage sein alle Fragen zu beantworten, die von Käufern und Verkäufern gestellt
werden. Aber gerade weil Sie aktiv geworden sind, werden Sie in Situationen kommen,
die Sie unterstützen und stärken um diese Fragen beantworten zu können.
Wenn Sie zu Beginn noch ängstlich sind, mag es viel einfacher sein, noch mehr Geld
auszugeben, noch einen weiteren Kurs zu kaufen und noch ein Monat damit zu
verbringen, anderen zuzuhören, wie sie es machen. Wenn Sie das machen, werden Sie
im Nirgendwo landen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 15
Lernen Sie, machen Sie Ihren Plan und starten Sie. Sie werden sich sehr schnell wie ein
Immobilien-Investor fühlen, Ihr Vertrauen wird massiv steigen und Sie werden immer
besser und besser.
Machen Sie den ersten Schritt Eine solide Basis durch eine gute Investment-Ausbildung ist wichtig für Ihre
Investorenkarriere. Es gibt unterschiedliche Wege zu lernen und zu wachsen als
Investor, wählen Sie die Methode, mit der Sie sich am wohlsten fühlen und starten Sie
mit der Ausbildung.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 16
"Fokus, Fokus, Fokus"
Zu Beginn scheint es wichtig zu sein, alles zu wissen was man nur
über Immobilien lernen kann. In der Realität ist es das Beste sich
auf zwei Dinge zu konzentrieren: ein Investment-"Vehikel" und eine
Strategie, wie man dieses Vehikel benutzt.
Immobilien-Investment ist wie eine Schachtel Pralinen
Sicher haben Sie schon eine schön verpackte Schachtel Pralinen erhalten und Sie
wussten nicht so genau was drinnen ist. Es dauert immer eine gewisse Zeit bis man die
Schachtel ausgepackt und eine oder mehrere von den Pralinen probiert hat. Beim
Immobilien-Investment ist es so ähnlich wie bei einer Schachtel Pralinen. Es gibt
Dutzende verschiedene Wege als Immobilien-Investor Geld zu verdienen und es liegt an
Ihnen, welchen Markt Sie sich auswählen um zu starten.
Sie werden einige Marktsegmente mögen während andere Sie ins Schaudern bringen.
Wie bei der geöffneten Schachtel Pralinen, als Investor erhalten Sie den gesamten
Überblick über alle verschiedenen Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen und
Sie können eine auswählen, die Ihnen am meisten zusagt. Sie brauchen nicht alle zu
nehmen. Die erfolgreichste Methode ist es, ein Marktsegment auszuwählen und darin ein
Meister zu werden. In diesem Kapitel werden wir die Pralinenschachtel öffnen und Sie
werden die gebräuchlichsten Märkte kennen lernen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 17
Auswahl des Marktsegmentes
Im folgenden Abschnitt zeige ich Ihnen, welche die gebräuchlichsten Immobilienmärkte
sind. Jeder dieser Märkte hat eine Vielzahl von Teilmengen, aber Sie brauchen nicht alle
davon zu kennen. Dies ist nur ein Überblick, um Ihnen beim Start zu helfen und um zu
verstehen, welche Optionen möglich sind.
Grundstücke
Grundstücke können erschlossen werden und als Bauland ausgewiesen werden, sie
können vermietet werden. Grundstücke können auch geteilt werden und mit Profit
verkauft werden. Manche Investoren kaufen Grundstücke mit der Hoffnung (oder dem
Plan), dass das Grundstück eines Tages im Wert steigt aufgrund einer externen
Entwicklung, wie zum Beispiel dem Bau eines Einkaufszentrums, Erweiterung des
Bebauungsplans, etc.
Die Investition in Grundstücke eignet sich für Investoren mit viel Geduld und einem
regelmäßigen Einkommen. Grundstücke erzeugen meist keinen positiven Cashflow,
sondern kosten Geld, z.B. durch die Grundsteuer.
Sie können aber auch Agrargrundstücke als Sachanlage kaufen. Einen Acker kann man
verpachten und ein Waldgrundstück mit gutem Holzbestand bringt Einnahmen aus dem
Holzeinschlag.
Sie erkennen also, dass bei Grundstücken, schon verschiedene Auswahlmöglichkeiten
vorhanden sind und Sie ohne eine vorher festgelegte Investitionsstrategie mit klaren
Festlegungen nicht zum Ziel kommen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 18
Einfamilienhäuser / Eigentumswohnungen
Das vielleicht am häufigsten getätigte Investment für viele Erstinvestoren sind
Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen sind relativ einfach zu vermieten und zu verkaufen. Bedenken
Sie aber immer, dass durch die Miete ein ausreichend positiver Cashflow/Return on
Investment entsteht. Siehe auch im Abschnitt "Immobilien Mathematik".
Bei der ersten Auswahl von Objekten ist auch hier Ihre vorher festgelegte Strategie von
entscheidender Bedeutung.
Wie wichtig die vorher festgelegten Auswahlkriterien sind erfahren Sie im Kapitel 5.
Was hilft Ihnen das schönste Einfamilienhaus zu einem guten Preis, wenn Sie es nicht
vermieten können, weil Einwohner aus der betreffenden Region wegziehen.
Mehrfamilienhäuser
Kleinere Mehrfamilienhäuser kombinieren die Finanzierungs- und Kaufvorteile eines
Einfamilienhauses. Bei einem guten Kaufpreis ergibt sich meistens ein beträchtlicher
Cashflow und es ist öfters weniger Käuferkonkurrenz vorhanden wie bei
Einfamilienhäusern. Ein zusätzlicher Bonus für kleinere Mehrfamilienobjekte ist die
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Tatsache, dass meistens nur ein Kredit zur Finanzierung von mehreren Einheiten
erforderlich ist und damit der Cashflow positiv beeinflusst werden kann.
Ein nicht zu unterschätzender Nachteil, vor allem für Anfänger, ist der sehr viel höhere
Finanzierungsbedarf. Auch ein eventueller und zeitlich begrenzter Mietausfall oder
unerwartete Renovierungskosten können den zu Beginn kalkulierten positiven Cashflow
ins Minus bringen.
Apartmenthäuser
Apartmenthäuser haben zwischen 5 und 50 Wohneinheiten und mehr. Diese Immobilien
erfordern einen großen Kapitaleinsatz, der oft nur schwer zu realisieren ist. Für
Investment-Anfänger sind diese Immobilien eher nicht geeignet.
Sie produzieren einerseits einen großen Cashflow, erfordern andrerseits aber zusätzliche
Ausgaben für Verwaltung und Management. In den meisten Fällen werden solche
Immobilien von Immobilienfonds gekauft und betrieben.
Immobilienfonds
Immobilienfonds werden als offene oder geschlossene Fonds angeboten und stellen eine
Unternehmensbeteiligung dar. Bei geschlossenen Fonds sind feste Vertragslaufzeiten
üblich und das investierte Geld ist gebunden. Die erwirtschafteten Renditen der
Fondsmanager werden an die Anleger bei Ablauf des Fonds ausbezahlt. Es gibt aber
auch Verträge mit monatlichen oder jährlichen Ausschüttungen. Ein Nachteil sind die oft
sehr hohen Fondskosten und die damit verbundene Reduzierung der Rendite.
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(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 21
Wie ich es geschafft habe, erfolgreich in diesem Markt zu investieren, erfahren Sie in
einem eigenen Kapitel.
Zusammenfassung Wir haben nun sieben unterschiedliche Investment- Märkte gesehen, in denen Sie
investieren können. Wenn Sie starten, fokussieren Sie sich auf ein Marktsegment (oder
höchstens auf zwei Marktsegmente) und werden Sie in diesem Markt ein Profi. Wenn
Sie Erfahrungen gesammelt haben, können Sie später in andere Märkte expandieren.
Wenn Sie sich für ein Marktsegment entschieden haben, müssen Sie die richtige
Investmentstrategie für diesen Markt erlernen.
Entscheiden Sie sich für eine Investitionsstrategie Auf den letzten Seiten haben wir unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten
kennengelernt. Wenn Sie lernen, wie man in Real Estate investiert, ist es aber nicht
ausreichend nur die Marktsegmente zu kennen. Als Investor werden Sie unterschiedliche
Investitionsstrategien verwenden, um in den einzelnen Märkten Gewinne zu erzielen.
Der nachfolgende Abschnitt beschreibt zwei der gebräuchlichsten Investitionsstrategien.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 22
Es ist mehr zu tun, als nur zu kaufen; wenn Sie lernen, wie man gute Immobilien findet
und bewertet, wie man hochwertige Mieter findet, dann sind Sie auf dem richtigen Weg
für einen erfolgreichen Vermögensaufbau.
Immobilienhandel Eine der populärsten Strategien, um im Immobiliengeschäft Geld zu
verdienen, ist der Immobilienhandel. Dies ist die Strategie – kaufe ein
Haus unter dem Marktwert, renoviere etwas, verkaufe es zu einem
höheren Preis. Genau genommen handelt es sich dabei um die
bekannte Großhandelsstrategie - billig einkaufen, teuer verkaufen.
Die am häufigsten dafür verwendeten Immobilien sind das Einfamilienhaus und die
Eigentumswohnung.
Wenn möglich dann folgen Sie hier der 70%-Regel.
Zum Beispiel: Ein erfahrener Investor wird ein Haus kaufen zum Preis von 70% des
aktuellen Marktwertes abzüglich der Renovierungskosten. Ein Haus ist in gutem Zustand
€100.000 wert, aber es benötigt €20.000 für Renovierung. Ein typischer
Immobilienhändler wird das Haus für höchstens €50.000 kaufen
(€100.000 x 70% - €20.000) und nach der Renovierung für €100.000 verkaufen.
Einer der Schlüsselkomponenten im Immobilienhandel ist die Geschwindigkeit. Ein
Immobilienhändler wird versuchen, so schnell wie möglich zu kaufen, zu renovieren und
zu verkaufen, um unnötige Kosten wie Leerstand zu vermeiden.
Immobilienhandel ist keine passive Strategie, sondern ein sehr aktiver Ganztagsjob.
Wenn man aufhört, endet das Geldverdienen. Viele Investoren nutzen diese Strategie,
um sich eine finanzielle Basis für größere und langfristige Investitionen aufzubauen.
Als Alternative ist auch eine Kombination mit einer zeitlich begrenzten Vermietung der
Immobilie möglich. Haben Sie in eine Immobilie in einem Markt mit steigenden
Immobilienpreisen investiert und die 70%-Regeln konnte nicht angewendet werden,
dann kann es sinnvoll sein, diese Immobilie für einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren
zu vermieten und danach zu einem höheren Preis zu verkaufen. Die zu erwartende
Rendite wird zu Beginn der Investition durch den höheren Einkaufspreis geringer sein,
durch die Mieteinnahmen im geplanten Zeitraum verbessert sich der Cashflow aber
wieder und dieses Geld kann für die nächste Investition verwendet werden. Ein weiterer
positiver Aspekt ist zu beachten, da Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 23
anderer Investoren ansprechen und diesen einen Zusatznutzen durch die sofort
fließenden Mieteinnahmen aus seiner Investition bieten.
Die relativ kurze Zeit zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie reduziert auch das
Risiko, dass während der Vermietung im Markt der Umkehrzeitpunkt erreicht wird und
die Preise zu fallen beginnen. Für diese Strategie ist eine umfassende Analyse des
Immobilienmarktes in der Region eine wichtige Voraussetzung, um die Einordnung in die
richtige Phase des Immobilienzyklus zu finden.
Kaufen und vermieten Eine auch weithin gebräuchliche Strategie ist das kaufen von Immobilien und das
anschließende vermieten. Diese Strategie ermöglicht den Aufbau eines passiven
Einkommens, wenn Sie bestimmte Regeln beachten.
Pro: Hat man als Käufer auf eine gute Lage geachtet, ist ein Mietbedarf vorhanden und
ist die Wohnung oder das Haus in einem guten Zustand und wählt man sorgfältig seinen
Mieter aus, dann haben Sie ein sorgenfreies, zweites Einkommen geschaffen.
Contra: Ist in der Region kein Bevölkerungs- und/ oder Wirtschaftswachstum, gibt es
zwar günstige Objekte im Angebot, aber es ist schwieriger solvente Mieter zu finden und
es sind Mietausfälle bei der Renditekalkulation zu berücksichtigen.
Die erreichbare Miete ist dann ebenfalls niedriger, was wieder den Cashflow reduziert.
Die Bewertung der Immobilie anhand einer professionellen Besichtigung reduziert das
Risiko eines unerkannten Renovierungsbedarfs mit hohen Kosten.
Bevor Sie investieren ist auch hier die Analyse anhand des aktuellen Marktzyklus in der
ausgewählten Region unbedingt erforderlich. Sie sollten genau wissen, in welcher Phase
sich der Markt befindet.
Sollten Sie eine bereits vermietete Immobilie kaufen, dann sind einige Kriterien zu
beachten. Sie sollten mit dem Verkäufer bzw. seinem Makler mindestens folgende
Fragen klären:
Wie hoch ist die aktuelle Miete?
Wie hoch sind die Nebenkosten?
Wann fand die letzte Mieterhöhung in welcher Höhe statt?
Wie lange ist die Immobilie schon vom derzeitigen Mieter gemietet?
Wie solvent ist der Mieter?
Hat der Mieter regelmäßig und zuverlässig bezahlt?
Wie sieht der aktuelle Mietvertrag aus?
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 24
Kann die Immobilie besichtigt werden? (Viele Mietverträge schließen
dies aus und Sie haben keine Möglichkeit, das Objekt zu besichtigen)
Welche Renovierungen wurden in den letzten 5-10 Jahren in welcher
Höhe durchgeführt?
Können diese Fragen nicht zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet werden, müssen Sie das
Risiko einschätzen und kalkulieren oder vom Kauf Abstand nehmen.
Zu Risiko eine kurze Anmerkung: Die Einschätzung eines Risikos erfolgt nach einer
einfachen Formel:
RISIKO = erwartete/geschätzte Schadenshöhe X Eintrittswahrscheinlichkeit
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(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 26
Strategie – Es gibt viele Wege Geld mit Immobilien zu verdienen – aber Sie brauchen
zu Beginn nur einen. Sie brauchen nur eine Strategie und werden ein Meister darin.
Diese Strategie (Ihr Auto für die Reise) wird Sie zu den Zielen fahren. Wenn Sie genug
Bargeld generieren wollen, mit Hauskäufen und –verkäufen, um Ihren Job zu kündigen –
schreiben Sie es auf. Wenn Sie ein regelmäßiges, passives Einkommen durch
Vermietung von Immobilien aufbauen möchten – schreiben Sie es auf. Achten Sie nicht
darauf, ob Sie bereits alles verstehen oder alles wissen um Ihre Ziele zu erreichen. Ihr
Businessplan kann sich und wird sich mit der Zeit ändern und mit Zeit werden Sie immer
mehr wissen und lernen und Ihr Plan wird immer detaillierter werden.
Zeitfenster – Was ist Ihr Zeitfenster um die Ziele zu erreichen?
Seien Sie realistisch, aber machen Sie sich keine Sorgen etwas nicht
zu erreichen. Möchten Sie in zehn Jahren in die Rente gehen? Planen
Sie in einem Jahr Ihren Job zu kündigen? Dokumentieren Sie Ihren
Zeitplan. Sie können das auch mit Ihren Zielen verknüpfen.
Markt – Definieren Sie Ihren Markt. Welche Art von Immobilie suchen Sie? Kleines
Einkommen? Großes Einkommen? Industrielle Bereiche? Als Anfänger sollten Sie den
Bereich wählen, in dem Sie sich am meisten wohl fühlen. Viele Investoren bevorzugen
einen Investitionsort in der Nähe Ihres Wohnortes mehr, als einen Ort mit großer
Entfernung zum Wohnort. Dies wird Ihnen helfen ein Experte für eine bestimmte Region
zu werden und es erleichtert die Analyse von Kaufgelegenheiten. Es wird Ihnen helfen in
der Region auch die anderen „Mitspieler“ kennenzulernen, was Ihnen zwangsläufig hilft
neue Partner zu finden - und wiederum neue Gelegenheiten.
Auswahlkriterien – Bevor Sie rausgehen um nach Gelegenheiten zu suchen, müssen
Sie zuerst Ihre Kriterien definieren, nach denen Sie dann die „Deals“ auswählen können.
Sie werden die Höhe Ihres Fremdkapitals, die Cashflow- Anforderungen, den maximalen
Kaufpreis, die maximalen Modernisierungskosten, den maximalen Zeithorizont, etc.
definieren. Eine der wichtigsten Erfahrungen, die Sie machen werden, ist die Kriterien
anzuwenden und bei Nichterfüllung nach der nächsten Gelegenheit zu suchen. Es ist
sehr leicht emotionale Entscheidungen zu treffen, aber wenn Sie Ihre selbst definierten
Kriterien beachten und einhalten, dann eliminieren Sie diesen emotionalen Hintergrund.
Flexibilität – Wenn Sie nicht genug attraktive Gelegenheiten finden, dann können Sie
Ihren Zielmarkt und/oder Ihre Strategie ändern. Dieser Teil des Businessplanes ist einer
der wichtigsten. Zu viele Investoren sind begeistert und kaufen eine erstbeste
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 27
Immobilie. Haben Sie aber klar definierte Auswahlkriterien, dann können Sie sehr
einfach 99% der Immobilien aussortieren, die keine guten Gelegenheiten sind. Im
Kapitel 5 werden Sie mehr dazu erfahren.
Vorgehensweise – Wie möchten Sie vorgehen um einen Immobilienkauf in Profit zu
verwandeln? Definieren Sie klar Ihre Schritte. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Einnahme-
und Ausgabequellen dokumentieren und bereiten Sie sich auf Unerwartetes vor. Sie
sollten sich auch auf Ausstiegsszenarien (Exit-Strategien) vorbereiten, falls etwas
ungeplant abläuft.
Team – Definieren Sie Ihre Team. Mit welchen Banken wollen Sie zusammenarbeiten,
mit welchem Steuerberater, vielleicht benötigen Sie eine Rechtsberatung?
Exit-Strategien – Klar definierte Exit-Strategien zu haben, ist einer der wichtigsten
Punkte in Ihrem Businessplan, speziell beim Start Ihrer Investitionen.
Illustration Ihrer Geschäfte – Ein Teil des Businessplans, die Anfänger motiviert,
ist die bildliche Darstellung der Zielsetzungen. Wo möchten Sie in zehn Jahren stehen?
Illustrieren Sie Ihre Käufe, Ihren Cashflow, Ihren Vermögensaufbau, alles was Sie
erreichen möchten. Im Laufe der Zeit wird sich einiges ändern, Ideen sind noch keine
Realität, aber es ist gut zu sehen, was alles möglich ist.
Finanzen – Beschreiben Sie Ihre aktuelle finanzielle Situation. Welches Kapital steht
Ihnen zur Verfügung? Starten Sie bei Null? Dokumentieren Sie Ihre aktuelle Situation
und aktualisieren Sie diese bei jeder Veränderung. Wenn Sie im Laufe der Zeit mit Ihren
Investitionen vorankommen, ist es sehr wichtig, den Überblick über die Finanzen immer
aktuell zu haben.
Eins noch zum Schluss – Beachten Sie, dass Roadmaps und Businesspläne nur
Reiseführer sind, keine Gesetze. Ein Businessplan ist dazu da Ihnen die Richtung zu
zeigen und Sie zu motivieren. Es ist nahezu unmöglich einen Businessplan perfekt
einzuhalten. Während sie Ihren Plan mit Präzision und Sorgfalt aufzeichnen, so gibt es
immer wieder externe Kräfte in diesem Spiel, die eine Korrektur erforderlich machen.
Wie auch immer, Ihr Businessplan ist dafür da, Sie in der richtigen Richtung zu halten,
mit der korrekten Geschwindigkeit. Vielleicht fahren Sie auch in Schlaglöcher oder in
Einbahnstraßen. Ihr Businessplan wird Sie durch diese Probleme führen und Sie ans Ziel
bringen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 28
Wenn Sie mit anderen Investoren sprechen, die in diesem Geschäft versagt haben, dann
werden Sie einen Hauptgrund dafür finden, nämlich Lücken und Fehler in der Planung
und Vorbereitung. Vermeiden Sie diese Fehler!
Der Aufbau Ihres Teams
Als Investor werden Sie viele unterschiedliche Hüte tragen,
dass müssen Sie aber nicht. Bauen Sie Ihr eigenes Team auf.
Wir empfehlen aber nicht einige Mitarbeiter einzustellen, die
für Sie arbeiten. Ein „Team“ ist lediglich eine Auswahl von
Menschen aus verschiedenen Branchen, auf die Sie sich
verlassen können, die Ihr Geschäft voranbringen.
Werfen wir einen kurzen Blick darauf, wer in einem erfolgreichen Immobilien-
Investment- Team sein sollte.
Ihr Mentor – Jeder erfolgreiche Unternehmer braucht einen guten Mentor: einen
„Bergführer“. Unter den wachsamen Augen eines erfahrenen und gewieften Mentors
können Sie auch nur gewiefter werden.
Ihr Fremdkapital Broker – Diese Person ist verantwortlich, dass Sie Ihr
Fremdkapital und Ihre Darlehen zu den besten Konditionen bekommen.
Immobilien Anwalt / Rechtsberater – Es ist wichtig jemanden im Team zu
haben, der Verträge lesen und beurteilen kann und der die Gesetzmäßigkeiten all Ihrer
Entscheidungen absichert. Versuchen Sie bitte nicht in diesem Punkt ein paar Euro zu
sparen. Sie benötigen nicht stundenlange Meetings in der Woche, aber es ist beruhigend
von Fall zu Fall einen Experten zu haben. Bedenken Sie: ein Rechtsanwalt mit
Immobilienerfahrung kann Ihnen viele unnötige Gebühren und Kosten ersparen, sei es
bei der Akquisition einer Immobilie oder beim Verkauf.
Buchhaltung und Steuerberatung – Wenn Sie Immobilien kaufen kann die
Buchhaltung und Steuererklärung kompliziert werden. Eine professionelle Buchhaltung
und Steuerberatung spart Ihnen mehr Geld als sie kostet.
Versicherungsagent – Versicherungen sind ein MUSS und als Investor werden Sie
viel mit Versicherungen zu tun haben. Sie brauchen Unterstützung um den besten
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 29
Service für die niedrigsten Raten zu bekommen. Viele Versicherungen sind gesetzlich
vorgeschrieben, sparen Sie nicht am falschen Platz.
Unterstützende Familie und Freunde – Unterstützung von Ihrer Familie ist bei
Ihren Anstrengungen sehr wichtig. Ist Ihr Ehepartner oder die Familie nicht an Bord,
investieren Sie nicht, solange sie es nicht sind.
Immobilienmakler – Ein exzellenter Immobilienmakler ist für Ihre Investor-Karriere
fundamental. Sie und Ihr Ehepartner werden vielleicht entscheiden, ebenfalls ein
Immobilienmakler zu werden. Nichtsdestotrotz ist es für den Start wichtig, einen
genauen, zielorientierten und erfahrenen Makler zu haben. Immobilienmakler werden in
den meisten Fällen vom Verkäufer der Immobilie bezahlt. Mit anderen Worten – für den
Käufer ist der Makler kostenlos. Makler sind eine exzellente Ressource zum
Wissensaufbau und für den Start. Achten Sie bei der Auswahl des Maklers darauf, dass
er bereits selbst auch in Immobilien investiert hat oder investiert ist und nicht nur als
reiner Vermittler auf Provisionsbasis unterwegs ist.
Immobilienverwalter – haben Sie bereits mehrere Immobilien und / oder sind diese
von Ihrem Wohnsitz weiter entfernt oder im Ausland, dann benötigen Sie einen guten
Verwalter und Manager vor Ort. Dies macht Ihr Leben leichter, spart Kosten und sorgt
auch für zufriedene Mieter.
Einer der besten Wege die richtigen Teammitglieder zu finden, sind Empfehlungen von
anderen Investoren. Fragen Sie lokale Immobilienmakler, gehen Sie in entsprechende
Clubs (online oder offline).
Was macht ein Immobilien Investment Team erfolgreich?
Ein erfolgreiches Team zeichnet sich aus durch die kontinuierliche Produktion
regelmäßiger ERFOLGE. Wie Sie bereits vermuten, ist es schwieriger so ein Team
aufzubauen, als darüber zu reden.
Ein gutes Teammitglied sollte bestimmte Eigenschaften haben, die man beim ersten
Blick nicht erkennen kann, aber durch längere Gespräche und Empfehlungen erkannt
werden können.
Zum Beispiel:
Sind es wirklich Experten?
Können sie mit jedermann gut zusammenarbeiten?
Sind sie kontaktfreudig?
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 30
Antworten Sie schnell auf Anrufe und E-Mails?
Halten sie sich an Termine?
Halten sie was sie versprechen?
Können Sie klar und effektiv kommunizieren?
Sollten Sie mit Partnern zusammenarbeiten oder alleine arbeiten?
Bevor Sie mit Ihrer Immobilien-Reise beginnen, sollten Sie entscheiden, ob Sie Ihre
Investmentkariere alleine starten oder die Unterstützung von Partnern in Anspruch
nehmen. Diese Entscheidung ist abhängig von Ihrem Wissen, von Ihrer zur Verfügung
stehenden Zeit, Ihrem Talent und Ihrem Zeitplan.
Wenn eine Partnerschaft Ihre Wahl ist um zu starten, dann ist es wichtig die Art der
Zusammenarbeit festzulegen.
Manche Investoren starten mit einer Partnerschaft, andere nutzen Partnerschaften nur
von Fall zu Fall.
Die folgende Auflistung zeigt Ihnen die Vor-und Nachteile einer Partnerschaft versus
alles alleine machen.
Pro Partnerschaft:
Team Brainstorming
Zwei Köpfe sind besser als einer.
Ressourcen bündeln
Immobilien-Investitionen benötigen oft viele Ressourcen und können für eine Person zu
zeitintensiv und teuer werden. Eine Partnerschaft erlaubt Ihnen die Ressourcen zu
bündeln und kann Sie auch bei Bankfinanzierungen unterstützen.
Unterstützung bei der Analyse
Es ist sehr wichtig die Kunst der Immobilien-Recherche und Analyse zu beherrschen. Es
gibt sehr viele Aspekte, die berücksichtigt werden müssen, um einen erfolgreichen Kauf
zu realisieren. Jemanden zu haben, der Ihre Analyse quer lesen kann, ist eine große
Hilfe, vor allem beim Start.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 31
Ergänzendes Wissen
Unterschiedliche Menschen bringen unterschiedliche Stärken und Schwächen und
unterschiedliches Wissen in eine Partnerschaft. Einer ist z.B. gut in der Analyse,
während an anderer sich im Markt sehr gut ausgeht, ein anderer ist Spezialist bei
Finanzierungen. Das effektive Zusammenspiel dieser Kenntnisse ist der Schlüssel für
eine erfolgreiche Partnerschaft.
Aufgabenteilung
Eine Investition in Immobilien erfordert die Bearbeitung einer Menge von Aufgaben, die
einen Einzelnen leicht überfordern können. Eine effektive und faire Verteilung der
Aufgaben auf unterschiedliche Schultern führt dazu, dass alle Partner ihren Beitrag
leisten können und keine Überlastung einzelner entsteht.
Wachsendes Netzwerk
Netzwerken mit anderen innerhalb und außerhalb der Immobilienwelt ist wichtig. In
einer Partnerschaft kann jeder das Wissen aus seinem eigenen Netzwerk und eigenen
Kontakten einbringen.
Verantwortungsbereich
Eine Partnerschaft mit klaren Verantwortungsbereichen bringt Ihr Geschäft voran. Wenn
ein Partner im Verzug ist, können andere ihn unterstützen und den Fortschritt im Team
sicherstellen.
Vertrauen und Motivation
Der Start im Immobilien-Business kann einen mit Aufgaben überhäufen. Eine
Partnerschaft kann das Vertrauen und die Motivation stärken und Herausforderungen
bewältigen.
Risikoteilung
So wie bei jeder Investition beinhaltet auch die Investition in Immobilien ein gewisses
Risiko. Eine Partnerschaft verteilt dieses Risiko (und somit auch den Profit) und reduziert
die Angst vor Verlusten.
Contra Partnerschaft:
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 32
Persönliche Konflikte
Die Zusammenarbeit kann schwierig werden, wenn die Partner nicht zusammenpassen
und sich nicht perfekt ergänzen.
Unterschiedliche Überzeugungen/Meinungen
Jeder hat eine unterschiedliche Vorstellung, wie Dinge gemacht werden sollten. Wenn
Sie in einer Partnerschaft arbeiten, müssen Sie Kompromisse finden. Dies erfordert
Energie und Zeit.
Misstrauen/Vertrauen
So wie in jeder engen Beziehung kann auch hier leicht Misstrauen entstehen, vor allem,
wenn Dinge nicht so richtig gut laufen. Vertrauen ist schwer aufzubauen, aber leicht zu
verlieren.
Verschleppte Entscheidungen
Als Einzelkämpfer haben Sie die Möglichkeit Entscheidungen sofort zu treffen. In einer
Partnerschaft sind Sie gefordert viele Entscheidungen zu diskutieren und seien sie noch
so trivial, dass kann natürlich zu Verzögerungen führen.
Kleinerer Gewinn/Profit
In einer Partnerschaft werden Ihre Profite, abhängig von der Art der Verträge, aufgeteilt.
Mit anderen Worten, Sie werden weniger Gewinn für sich erzielen, als wenn Sie es
alleine machen.
Vermischung Geschäft - Freundschaft
Vielmals starten Menschen ein Geschäft mit Freunden der Familie – und viele Male führt
dies zum Ende der Freundschaft. Geschäftspartnerschaften funktionieren nicht immer
gut und dann reißt auch oft die Freundschaftsbeziehung ab.
Eine Partnerschaft ist wie eine Heirat, heiraten Sie nur, wenn Sie dazu bereit sind.
Unrealistische Erwartungen
Wenn Sie jemanden vertrauen, ist es leicht Erwartungen zu haben, wie etwas gemacht
werden soll. Wenn hingegen der Partner Ihre Erwartungen nicht erfüllt, führt dies zu
Vorwürfen und Streit.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 33
Rechtssicherheit
Stellen Sie sicher, dass Sie eine rechtlich sichere Partnerschaftsvereinbarung bzw.
sicheren Vertrag haben, damit Ihre Interessen bei Ausstieg von Partnern gesichert sind.
„ Eine Freundschaft, entstanden aus einem Geschäft ist
besser, als ein Geschäft entstanden aus einer
Freundschaft“ ( John D. Rockefeller)
Die Basis für eine Partnerschaft
Wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit mit Partnern entscheiden, dann arbeiten Sie
von Beginn an sorgfältig. Seien Sie 100% sicher, dass die ausgewählten Partner Sie fair
behandeln, zusätzlichen Nutzen einbringen und dieselben Ziele verfolgen. Erstellen Sie
einen durchdachten schriftlichen Vertrag zur Zusammenarbeit und ersparen Sie sich
Streitpunkte durch unklar definierte Themen.
Firmenstruktur
Die Abwicklung von Immobilien-Investitionen innerhalb einer Firmenstruktur bietet
gewisse Vorteile und sollte zumindest in Betracht gezogen werden. Die Vorteile sind
vielfältig, wie Ausschluss der persönlichen Haftung, steuerliche Vorteile, klare
Aufgabenteilung zwischen den Teilhabern, usw.
Nutzen Sie dazu den Rat von Experten (Steuerberater, Rechtsanwalt).
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 34
„Machen Sie Ihren Profit, wenn Sie kaufen“
Bis hierher haben wir uns auf die vorbereitenden Aufgaben für eine Investition
beschäftigt. Ab einem gewissen Punkt müssen Sie nun handeln und ihre erste Immobilie
kaufen. Dieses Kapitel wird sich mit der Suche nach den besten Investitionen
beschäftigen.
Wie erzeugen Sie Profit beim Kauf einer Immobilie?
Am Beginn dieses Kapitels habe ich den bekanntesten Satz für den Immobilienkauf
gestellt, „machen Sie Profit, wenn Sie kaufen“. In den meisten Fällen wird bei der ersten
Investition nicht sofort der große „Deal“ mit dem hohen Scheck gelandet. Diese Schecks
kommen nach erfolgreicher Implementierung Ihrer Investmentstrategie. Ihre Rendite
aber kann erreicht oder zerstört werden, wenn Sie Ihre Unterschrift unter dem
Kaufvertrag setzen. Nun was bedeutet diese Aussage: „Profit, wenn Sie kaufen?“
Um beim Kauf bereits einen Profit zu erzielen, müssen Sie eine Immobilie zu einem Preis
kaufen, der sicherstellt, dass Sie ihren geplanten Profit, basierend auf der von Ihnen
geplanten Verkaufsstrategie, erreichen. Mit anderen Worten, Sie müssen geschickt
kaufen. Wenn Sie für die Immobilie zu viel bezahlen, werden Ihre Wünsche oder
Hoffnungen den Wert Ihrer Investition nicht steigern.
Während Sie nie mit 100%ger Sicherheit wissen, wie sich der Markt entwickeln wird,
können Sie aber herausfinden, wo er im Moment steht.
Ein Rechenbeispiel
In der Hauptstraße 17 ist ein Haus zum Verkauf gelistet für €210.000. Aktuell
vergleichbare Verkäufe in dieser Region wurden zwischen €200.000 und €280.000
abgewickelt. Aber Hauptstraße 17 benötigt noch eine Renovierung für ca. €40.000.
Wenn Sie nun €210.000 für das Haus bezahlen, die Renovierung mit €40.000 addieren,
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 35
geben Sie €250.000 aus, ohne die zusätzlichen Kosten für Notar, ev. Makler,
Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Finanzierung, usw. Unter diesen
Voraussetzungen werden Sie einen Kaufpreis von 20-30% unterhalb des Marktpreises
und Ihre geplante Rendite nie erreichen. Sind jedoch vergleichbare Immobilien mit
€310.000 bewertet, werden Sie mehr Profit mit diesem Kauf erzielen können.
Das gleiche Prinzip kann für Mietimmobilien angewendet werden. Wenn alle monatlichen
Ausgaben (inkl. Steuern, Versicherungen, Finanzierungskosten etc.) in der Hauptstraße
17 €1.100/Monat betragen und die durchschnittlichen, erzielbaren Mieten in der Region
bei vergleichbaren Mietobjekten bei €950/Monat liegt, dann verlieren Sie jeden Monat
Geld. Liegen die durchschnittlichen Mieten aber bei €1.400, dann werden Sie ab dem
ersten Monat eine Rendite erwirtschaften.
Erfahrene Investoren benutzen oft einen Satz „ Die Preissteigerung ist die Sahne auf
dem Kuchen“. Mit anderen Worten, zählen Sie nicht unbedingt darauf, dass die
Marktpreise steigen. Viele Kreditinstitute erstellen schöne Renditeberechnungen mit
Berücksichtigung von Steuervorteilen und Abschreibungen und großen Versprechen
hinsichtlich der zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie. Lassen Sie sich davon
nicht blenden, diese Menschen werden dafür bezahlt, dass sie Ihnen etwas verkaufen.
Obwohl viele Verkäufer damit Werbung machen, Sie machen Ihre Rendite, wenn Sie die
Immobilie kaufen, basierend auf den dann aktuellen Marktwert, nicht auf der Basis, was
irgendwann in der Zukunft geschehen wird. Wenn eine Investition ohne
Berücksichtigung einer Wertsteigerung keinen Sinn macht, keinen positiven Cashflow
bringt, investieren Sie nicht. Man nennt dies „spekulieren“, ein riskantes Abenteuer für
unerfahrene, wie für erfahrene Investoren.
Ihre Immobilien „Einkaufsliste“
Nachdem Sie nun wissen, was einen guten Kauf ausmacht, ist es Zeit sich nach einer
Immobilie umzusehen. Bevor Sie dies tun, ist es wichtig Ihre Entscheidungskriterien
festzulegen. Dieser Abschnitt wird sich mit diesen Kriterien beschäftigen, welche wichtig
sind und wie sie definiert werden.
Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein schönes Abendessen zubereiten und haben ein
neues Rezept für Safranhähnchen entdeckt. Sie schreiben sich Ihre Einkaufsliste und
fahren zum Supermarkt. Im Supermarkt nehmen Sie Ihre Einkaufsliste und beginnen die
Zutaten in den Einkaufskorb zu legen. Plötzlich sehen Sie Spaghetti und erinnern sich,
dass Sie schon ewige Zeit keine Spaghetti mehr gemacht haben. Sie wollen schon die
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 36
Spaghetti in den Einkaufswagen legen, da erinnern Sie sich an Ihre Einkaufsliste.
Spaghetti ist für heute Abend nicht auf der Liste, Sie setzen Ihren Einkauf fort, fahren
nach Hause und machen ein perfektes Abendessen für Ihre Familie.
Immobilien kaufen ist nicht anders. Ihre Kriterienliste ist wie
Ihre Einkaufsliste für das Abendessen. Sie wird erstellt um Sie
fokussiert zu halten, auf die Dinge die Sie brauchen und um
kein Geld zu verschwenden, für Dinge, die so auf dem Weg
liegen. Die Immobilienwelt ist ein spannendes Feld mit einer
Vielzahl von Nischen und Strategien, sodass man leicht von
bestimmten Trends abgelenkt werden kann. Wenn Sie klar
definierte Auswahlkriterien haben, bleiben Sie immer fokussiert, Sie vermeiden unnötige
Analysen und Sie bleiben auf der Spur um Ihre Ziele zu erreichen. Mit der Kriterienliste
reduzieren Sie die Auswahlmöglichkeiten und die Angebote vom Markt. Stattdessen
bleiben Sie fokussiert auf jene Angebote, die Sie auch am meisten interessieren.
Erstellung der Kriterienliste
Im Kapitel 3 haben wir uns die verschiedenen
Marktsegmente angesehen, ebenso gibt es unterschiedliche
Strategien und Auswahlkriterien, die man beim Investieren
anwenden kann.
Nun ist es an der Zeit, sich sein Segment auszusuchen und
eine Kriterienliste für eine detaillierte Auswahl zu erstellen.
Der Inhalt dieser Liste sollte sein:
- Die Region und die Stadt, die Gemeinde
- Die Bevölkerungsentwicklung in der Region (Zuwachs oder Rückgang)
- Die Infrastruktur der Region (Einkaufszentren, Schulen, Ärzte)
Verkehrsanbindung (Autobahn, öffentlicher Nahverkehr, etc.)
- Die Kriminalitätsrate
- Die Preisentwicklungen der Immobilien in der Region
- Das Marktpotential, Wachstum, Käufermarkt (es werden mehr Immobilien
gesucht wie angeboten), Verkäufermarkt ( es werden mehr Immobilien
angeboten wie gekauft)
- Der Kaufpreis
- Der erzielbare Verkaufspreis
- Die Nachbarschaft der Immobilie
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 37
- Liegt in der Immobilie oder im Grundstück eine Belastung durch
gesundheitsschädliche Stoffe vor?
- Die Immobiliengröße (qm Wohnfläche) und/oder die Grundstücksgröße
- Das Baujahr der Immobilie
- Renovierungen durchgeführt (ja/nein)
- Die Anzahl der Wohnungen
- Die geplante Rendite
- Der Cashflow, die Mieteinnahmen, die Finanzierungskosten
Niemand kann Ihnen genau sagen, was Sie alles an Auswahlkriterien berücksichtigen
müssen, da diese auch von dem ausgewählten Marktsegment und von den Vorlieben des
Investors abhängen (z.B. ich investiere nur im Umkreis meines derzeitigen Wohnortes
oder ich investiere nicht in Industrieimmobilien, etc.).
Je genauer Sie aber Ihre Auswahlkriterien spezifizieren umso qualifizierter können Sie
suchen und umso effektiver ist Ihre Kommunikation mit Maklern und
Immobilienverkäufern.
„Die Daumenregeln“ für den Immobilienkauf
Das vielleicht wichtigste Kriterium ist die finanzielle Komponente. In Kapitel 2 haben wir
uns einige Basisberechnungen angesehen. Da man zu Beginn der Recherche nicht so
genau einschätzen kann, ob die Immobilie überbewertet ist und auch den genauen
Zustand noch nicht kennt, ist es nicht möglich, gleich alle Kriterien bis ins Detail zu
erfassen. Deshalb kommen die „Daumenregeln“ ins Spiel.
Diese Regeln sollen dazu dienen einen ersten groben Überblick zu den finanziellen
Ergebnissen der gewünschten Investition zu geben.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 38
Die 5%-Regel sagt aus, dass die Mieteinnahmen im Jahr ca. 5% des Kaufpreises sein
sollten. Mit anderen Worten gesagt, eine Immobilie mit einem Wert von €100.000 sollte
mindestens eine Mieteinnahme von €5.000 im Jahr bringen. Das ist ein sehr
konservativer Ansatz, nichtsdestotrotz ist dieser Wert bei stark wachsenden
Immobilienpreisen oft nicht zu erreichen.
Die 5%-Regel bezieht sich üblicherweise auf die Gesamtinvestition und nicht auf das
eingesetzte Eigenkapital.
Nimmt man die Eigenkaptal-Rendite als Basis, dann muss der Wert um einiges höher als
5% sein. Nehmen wir obiges Beispiel als Grundlage und Sie haben 50% Eigenkapital
eingesetzt und 50% Fremdkapital, dann ist die Brutto-Mietrendite 10%. Bei der
Finanzierung mit Fremdkapital ist in der Gesamtberechnung zu berücksichtigen, dass
mit den Mieteinnahmen auch die Darlehenszinsen und die Tilgung bezahlt werden
müssen. Je nach persönlicher Steuersituation können Finanzierungskosten die Steuerlast
mindern und damit die Rendite wieder etwas erhöhen. Die genauen Auswirkungen
sollten Sie aber mit Ihrem Steuerberater klären und nicht nur auf die Kalkulation der
kreditgebenden Bank vertrauen.
Die 50%-Regel hilft Ihnen die jährlichen Kosten der Immobilie zu berücksichtigen,
beinhaltet aber nicht die Finanzierungskosten.
Viele zum Verkauf angebotene Immobilien werden mit der erwarteten Rendite
beworben. Dieser Wert kann zwar für eine erste Orientierung genutzt werden, sollte
aber niemals eine Entscheidungsgrundlage bilden. Für Ihre Renditekalkulation halbieren
Sie diesen Wert, dann erhalten Sie ein realistisches jährliches Einkommen der
Immobilie. Dieser Betrag steht für die Finanzierungskosten zur Verfügung und der Rest
ist Ihr monatlicher Cashflow. Die kalkulierten 50% der Mieteinnahmen beinhalten alle
Kosten inkl. Reparaturen, Mietausfälle, Steuern, Hausverwaltung, nicht verrechenbare
Betriebskosten, usw.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 39
Die 50%-Regel hilft speziell dabei, alle erdenklichen Kosten zu berücksichtigen, die
gerne vergessen werden. Vor allem unerfahrene Investoren sehen zuerst die
angegebenen Zahlen und vergessen gerne alle Kosten zu berücksichtigen. Es ist besser
im Nachhinein festzustellen, dass die Kosten geringer ausfallen und noch ein Betrag
übrig bleibt um eine Rückstellung für Unvorhergesehenes zu schaffen, als nach dem
Kauf feststellen zu müssen, dass der Cashflow negativ ist.
Die 70%-Regel wird von Investoren angewendet um den maximalen Kaufpreis zu
ermitteln, basierend auf den Marktwert nach einer Renovierung der Immobilie.
Ein Rechenbeispiel: Ein Haus, nach der Renovierung, könnte für ca. €200.000 verkauft
werden, benötigt aber ca. €35.000 an Renovierungskosten. Bei Anwendung der 70%-
Regel, wird €200.000 mit 70% multipliziert, dass ergibt €140.000, minus €35.000 für
die Renovierung. Der Investor sollte also nicht mehr als €105.000 für die Immobilie
bezahlen.
Diese Daumen-Regel eignet sich vor allem für Investoren, die als „Händler“ agieren, die
Vermietung der Immobilie also nicht an erster Stelle steht.
Die oben beschriebenen Daumen-Regeln sind geeignet, um schnell und effektiv einen
Überblick zu bekommen und um zu entscheiden, ob sich weitere, aufwendige
Recherchen lohnen. Niemals sollten diese Regeln alleine dafür verwendet werden, exakt
zu entscheiden, wie viel oder ob oder ob man nicht investieren will.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 40
Wo findet man Immobilien-Angebote? Haben Sie Ihre Kriterien festgelegt, dann starten Sie
mit der Immobiliensuche. Ohne Zweifel haben Sie
sicher schon solche Schilder an manchen Häusern
gesehen, aber es gibt noch eine Menge anderer Wege
um Immobilien zu finden. Die nun folgende Auflistung
ist sicher nicht vollständig, aber eine Hilfe für den
Start.
Die Zeitung
Der Immobilienteil Ihrer lokalen Zeitung oder auch einer überregionalen Zeitung ist eine
gute Quelle um sich einen Überblick zu verschaffen und um nach „Angeboten von
Hauseigentümern“ zu suchen. In den meisten Fällen werden Sie aber auf Angebote von
Immobilienmaklern stoßen, die im Namen von Eigentümern den Verkauf abwickeln.
Empfehlungen
Einige Immobilien werden auch aufgrund von persönlichen Empfehlungen und
Kontakten verkauft. Wenn Sie über Ihre Absichten sprechen, erfahren die Leute es und
der eine oder andere kennt vielleicht jemanden, der jemanden kennt ....
Auch Gespräche mit dem Bürgermeister oder Mitarbeitern einer Gemeinde ergeben oft
einen heißen Tipp, bevor die Verkaufsabsicht offiziell auf einer Plattform oder bei einem
Makler veröffentlicht wird. Auf diese Weise habe ich mein Grundstück gefunden, auf
dem jetzt mein eigenes Haus steht. Ich bin im von uns ausgewählten Ort zur
Gemeindeverwaltung gegangen und habe nachgefragt, ob ein Grundstücksbesitzer
bekannt ist, der aktuell verkaufen möchte. Nach mehreren Tipps von der Gemeinde
habe ich mit allen potentiellen Verkäufern Besichtigungstermine durchgeführt und mich
dann für das beste Grundstück entschieden, natürlich anhand der vorher erstellten
Kriterienliste.
Internet
Zwischenzeitlich gibt es eine Menge Internetanbieter, die eine sehr große Auswahl an
Immobilien bieten. Einige davon seien hier aufgelistet, die Reihenfolge ist zufällig.
www.immobilien.immowelt.de
www.immonet.de
www.immobilienscout24.de
www.immobilien.de
www.ohne-makler.net
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 41
Banken und Sparkassen
Regionale Bankfilialen bieten Immobilien als Vermittler zum Verkauf an, viele haben
auch dafür einen eigenen Internetauftritt und eine eigene Immobilienabteilung. Da aber
die Vermittlung von Immobilien nicht zum Kerngeschäft der klassischen Banken gehört,
ist die Hauptmotivation meistens die Vermittlung einer Finanzierung für den
Immobilienkauf.
Immobilienmakler
Besuchen Sie Ihre regionale Immobilienmakler und informieren Sie sich über die
Angebote, oder Sie beauftragen einen Makler, für Sie eine Immobilie zu finden.
Versteigerungen
Im Immobilien-Markt gibt es verschiedene Ursachen für Versteigerungen.
- Zwangsversteigerungen aufgrund von Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers bzw.
Eigentümers der Immobilie.
- Zwangsversteigerungen aufgrund von Konkurs.
- Versteigerungen aus einer Erbmasse.
- Zwangsversteigerungen aufgrund von Scheidung.
In allen Fällen sind die weiter oben bereits aufgeführten Regeln hinsichtlich der Analyse
und Kalkulation ebenfalls anzuwenden. Versteigerungsobjekte können vor allem in
einem „überhitzten“ Immobilienmarkt ein Schnäppchen sein. Manches „Schnäppchen“
entpuppt sich aber nach detaillierter Recherche dann doch als stark
renovierungsbedürftiges Objekt und die erwartete Rendite kann nicht erreicht werden.
Bei einer Besichtigung sollte immer ein professioneller Gutachter dabei sein. Wobei dies
nicht sicherstellt, dass zum Zeitpunkt der Versteigerung, noch der gleiche Zustand
vorherrscht (und nicht vom Vorbesitzer Sachen entfernt oder zerstört wurden).
Ebenfalls ist zu berücksichtigen, ob das Objekt noch bewohnt ist und dadurch zusätzlich
noch eine Zwangsräumung erforderlich ist.
Die Abwicklung von Zwangsversteigerungen wird meistens über die örtlichen
Amtsgerichte oder mittels Auktionen durchgeführt. Versteigerungen in Ihrer Region
finden Sie auch in den Mitteilungen des Amtsgerichtes in Ihrer Tageszeitung.
Internetlinks (kein Anspruch auf Vollständigkeit):
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Kapitels
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 46
„Eine Bank ist eine Einrichtung die Ihnen Geld leiht,
wenn Sie nachweisen, dass Sie keines brauchen.“ (Bob Hope)
Dieses Kapitel soll Ihnen einen Überblick geben über die Welt der
Immobilienfinanzierung. Es soll Ihnen eine Hilfestellung geben, zu entscheiden, welche
Vorgehensweise für Sie die richtige ist. So wie wir uns im Kapitel 3 mit den
unterschiedlichen Marktsegmenten auseinandergesetzt haben, so gibt es auch
unterschiedliche Kriterien bei der Finanzierung von Immobilien. Jede Finanzierungsart
hat unterschiedliche Auswirkungen auf die zu erwartende Rendite.
Cash, 100% Eigenkapital Ja, es gibt Investoren, die Immobilien ohne Fremdkapital kaufen. Natürlich geht
niemand zur Bank und hebt das Geld bar ab, sondern es wird per Überweisung
abgewickelt, trotzdem spricht man ugs. von Barzahlung.
Diese Finanzierungsart hat Vorteile. Man ist unabhängig von Zinsänderungen bei
Bankdarlehen, man muss keine Kreditraten bezahlen. Auch wenn einmal die Miete für
eine gewisse Zeit ausfallen sollte. Wenn man schon etwas älter ist oder kurz vor der
Pensionierung/Rente steht, belastet kein Darlehen die Haushaltskasse. Erhöhungen des
Darlehenszinses nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist mit der Bank können die
Rendite massiv negativ beeinflussen, dieses Effekt vermeiden Sie bei 100%
Eigenkapital.
Ein Rechenbeispiel:
Investor 1 hat €100.000 Eigenkapital zum investieren und er kauft sich eine
Eigentumswohnung. Er vermietet diese Wohnung und bekommt dafür jeden Monat €
400.- Nettomiete. Seine Einnahmen pro Jahr ergeben damit €4.800. Dies ergibt eine
Nettomietrendite von 4,8%.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 47
Investor 2 hat auch €100.000 Eigenkapital und er finanziert fünf Eigentumswohnungen
mit 20% Eigenkapital und 80% Fremdkapital. Angenommen er zahlt dafür an die Bank
monatlich je Wohnung €200.- an Tilgung und Zinsen und er erhält ebenfalls je Wohnung
€400.- Nettomiete. Seine Einnahmen pro Jahr sind 4.800 x 5 = €24.000. Seine
Ausgaben für Darlehenszahlungen und Tilgung sind 200 x 5 x 12 Monate = €12.000 pro
Jahr. Somit ergibt sich eine Eigenkapital-Rendite von €12.000 / Jahr = 12,0%. Ein
weiterer Aspekt sollte dabei nicht unerwähnt bleiben, die Mieter finanzieren die
Darlehenstilgung und falls keine Mietausfälle auftreten, hat der Investor 2 sein
investiertes Eigenkapital verdoppelt.
(Steuerliche Aspekte und Renovierungskosten sind in diesem Beispiel nicht
berücksichtigt.)
Finanzierung mit Fremd- und Eigenkapital Diese Finanzierungsart ist auch sehr gebräuchlich, da einerseits im derzeitigen
Niedrigzinsniveau günstige Finanzierungskonditionen für das Fremdkapital genutzt
werden können und andrerseits bei cleverem Einsatz von Eigenkapital, die Rendite
erhöht werden kann, siehe dazu auch das obige Rechenbeispiel.
Allgemein gilt die Regel, dass das eingesetzte Eigenkapital 20% der Finanzierungsumme
nicht unterschreiten sollte. Beim Einsatz von Fremdkapital ist das Risiko höher, da z.B.
bei Ausfall von Mieteinnahmen, die Darlehenstilgung und Darlehenszinsen trotzdem
bezahlt werden müssen.
Eine Finanzierung mit Fremdkapital sollte m.E. nur stattfinden, wenn durch die
Vermietung der Immobilie ein positiver Cashflow generiert werden kann. Viele Verkäufer
werben mit einer zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie. Wenn aber die
Kreditraten gleich hoch oder höher als die Einnahmen sind, dann kann bei einer
Wertminderung zum Zeitpunkt des geplanten Verkaufs der Immobilie sofort ein
erheblicher Verlust entstehen.
Finanzierung mit Kapital von Unternehmen und Privaten Diese Art der Finanzierung kommt sehr selten vor und bedeutet für den
Immobilieninvestor meistens höhere Zinsen (= Rendite der Geldgeber) und ein
ausgefeiltes Vertragswerk um eine persönliche Haftung als Immobilieninvestor zu
vermeiden. Diese Art der Finanzierung wird z.B. in den USA angewendet und ist im
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 48
deutschsprachigen Raum nur sehr selten zu finden. Deshalb möchte ich auf diese Art der
Finanzierung nicht weiter eingehen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 49
Starten Sie, mit dem Ende im Blickfeld
Immobilien zu kaufen ist großartig, aber niemand wird es machen, nur weil es ein
spaßiges Hobby ist. Immobilien-Investment soll am Ende immer Aufbau von Wohlstand
bedeuten. Manche Investoren entscheiden sich, ihre Immobilie auf unbestimmte Zeit zu
halten, andere möchten sie aufgrund des regelmäßigen Cashflows gar nicht verkaufen,
sondern möchten die Immobilie vererben und wieder andere kaufen und verkaufen
mehrmals.
Die richtige Verkaufsstrategie anzuwenden ist ebenso wichtig, wie die Kaufstrategie.
Verkaufen mit einem Makler
Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, achten Sie auf
umfassende Erfahrung und gute Referenzen.
Aufgrund der neuen Gesetzesregelung in Deutschland ist das Thema Maklerprovision
beim Immobilienverkauf (und bei Vermietung) sehr aktuell.
Maklerprovision
Ein Makler hat Anspruch auf eine Provision, wenn ein wirksamer Maklervertrag
geschlossen wurde und der Makler eine Maklertätigkeit erbracht hat. Ebenso muss ein
Kaufvertrag abgeschlossen sein und die Maklertätigkeit war Ursache für den
Vertragsabschluss und der Vertrag wurde nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein
ungültig.
Wer bezahlt die Maklerprovision?
Seit 1.6.2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip, d.h. der Besteller der
Maklerleistung, sei es Kauf, Verkauf oder Vermietung bezahlt die Maklerprovision. In den
Bundesländern wird beim Immobilienverkauf diese Regelung aber unterschiedlich
gehandhabt, sodass es auch weiterhin eine Aufteilung der Maklerprovision zwischen
Käufer und Verkäufer gibt.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 50
In Österreich ist die Maklerprovision verhandelbar, im Regelfall wird die Maklerprovision
zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
In der Schweiz überlässt das Gesetz den Parteien, die Höhe der Provision zu
vereinbaren. Die Maklerkosten trägt der Auftraggeber, wobei in der Schweiz selten ein
Makler von einem Käufer beauftragt wird.
Immobilien selbst vermarkten
Selbstverständlich ist es auch möglich eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Als
Entscheidungsgrundlage habe ich Ihnen die Vor- und Nachteile eines Maklereinsatzes
und der Eigenvermarktung dargestellt.
Vorteile Maklereinsatz
Senkung bzw. Ersparnis bei der Informationsbeschaffung und bei den
Suchkosten.
Sogenannte Börsenwirkung eines Maklers (Anfragen und Angebote treffen bei
ihm zusammen).
Effizienz ( Kenntnisse der Wünsche beider Parteien).
Effektivität ( Zusammenführen von Käufer und Verkäufer).
Chance zu einem besseren Preis.
Nachteile Maklereinsatz
Fällige Maklerprovision (mindert den Verkaufserlös).
Intransparenz über Vorgehen und Verhalten des Maklers.
Ergebnisabhängigkeit.
Vorteile Selbstvermarktung
Kosteneinsparung, da keine Maklerprovision.
Bilateraler Verkauf und Verkauf über Beziehungen möglich.
Zeitliche und preisliche Unabhängigkeit.
Nachteile Selbstvermarktung
Kosten für Anzeigen.
Hoher Zeitaufwand für Zusammenstellung des Portfolios.
Zeitaufwand für Kommunikation mit den Interessenten.
Zeitaufwand für Objektbesichtigungen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 51
Werbung
Ihre Immobilie müssen Sie am Markt bekanntmachen. Blättern Sie zurück zu Kapitel 5
und benutzen Sie die gleichen Tipps wie für den Immobilienkauf, z.B. Anzeigen in
Tageszeitungen oder im Internet mit den einschlägigen Immobilienportalen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 52
Wie hat es begonnen
In der Einleitung haben Sie erfahren, dass ich durch das Buch „RichDad- PoorDad“ zu
den Immobilien gefunden. Robert Kiyosaki beschreibt in diesem Buch eine
Investitionsmöglichkeit, die im deutschsprachigen Raum so gut wie nicht bekannt ist. Er
zeigt auf, wie man langfristig mit Investitionen in US Tax Liens und Tax Deeds
Vermögen aufbauen kann.
Diese Anlageform hat mich von Anfang an so fasziniert, dass ich mich dafür von Profis
aus USA habe ausbilden und trainieren lassen.
Ein US Tax Lien ist eine Schuldverschreibung aufgrund nicht bezahlter
Immobiliensteuern, die man als Investor direkt bei den Bezirksregierungen kaufen kann.
Nach Bezahlung der Steuerschuld durch den Schuldner erhält man seine Investition
zurück inkl. einer Rendite zwischen 5% und 36%.
Ja, Sie haben richtig gelesen, auch in der aktuellen Tiefzinsphase gibt es noch attraktive
Angebote. Diese Tax Liens kann man auf Online-Auktionen auch als Ausländer
ersteigern. Meine Rendite lag in den letzten Jahren zwischen 8% und 17% pro Jahr.
Diese Rendite ist aufgrund der geltenden Gesetze vollkommen unabhängig von der
Zinspolitik der Zentralbank oder von Börsenkursen.
Nun möchte ich aber zu den Immobilien kommen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 53
Immobilienversteigerungen in den USA
In USA kann man bei Nichtbezahlung einer Handwerker- oder Stromrechnung oder der
Immobiliensteuer sein Haus verlieren. Ob Sie es glauben oder nicht, es ist so.
Solche Immobilien werden vom Gericht zur Versteigerung angeboten und viele Counties
(Bezirksregierungen) stellen diese Auktionen auch online zur Verfügung.
Auf dem Deckblatt dieses Buches finden Sie ein Bild einer meiner Immobilien.
Wie kam es dazu?
Nachdem ich einige Erfahrungen mit US Tax Liens gemacht hatte, kam für mich der
Zeitpunkt, auch in Immobilien zu investieren.
Aufgrund der Niedrigzinspolitik der europäischen Zentralbank drängen immer mehr
Versicherungen und Großinvestoren, auch aus dem Ausland, auf den europäischen
Immobilienmarkt. Dadurch steigen die Immobilienpreise stärker als die Mieten. Dies
führt zu der Situation, dass die erzielbaren Mietrenditen in den letzten Jahren
kontinuierlich gefallen sind und wahrscheinlich noch weiter fallen werden.
Eine Investition in Immobilien, vor allem für Neueinsteiger, wird aufgrund des hohen
Preisniveaus dadurch immer schwieriger.
Durch die fehlende Rendite bei den klassischen Anlageprodukten und der damit
einhergehenden „Enteignung“ des klassischen Sparers, sind alternative Anlagekonzepte
erforderlich. Da diese Politik auf massive Auswirkungen auf die Altersvorsorge hat, sind
neue Wege erforderlich um drohende Altersarmut zu vermeiden. Dies war auch ein
Grund, meine Aktivitäten nach USA zu verlagern.
Und wie recherchiert man in USA die Immobilien?
Ich möchte Ihnen dies anhand eines Beispiels zeigen.
Man beginnt mit der Auswahl eines US-Bundesstaates und des County. Jeder US-
Bundesstaat ist in Counties unterteilt, die man mit Landkreisen bzw. Bezirken
vergleichen kann. Eines meiner Auswahlkriterien ist das Bevölkerungswachstum. In
einer Region mit Bevölkerungswachstum, sei es durch Ansiedelung von Firmen und der
damit verbundenen Schaffung von neuen Arbeitsplätzen oder durch Zuzug von
Menschen, die in der Region Ihren Lebensabend verbringen wollen, steigt zwangsweise
der Bedarf an Wohnraum.
Als Beispiel habe Florida gewählt und dort das County Sarasota mit der gleichnamigen
Stadt Sarasota City.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 54
Bild 1 zeigt einige Daten vom Sarasota County, wie z.B. die Entwicklung der
Bevölkerung von 1980 bis 2015 von 201.751 Einwohnern auf 390.429 Einwohner in
2015. Eine Region mit wachsender Bevölkerung ist m.E. immer zu bevorzugen, da ein
wachsender Wohnungsbedarf und Mietbedarf besteht. Daraus lässt sich ein Käufermarkt
ableiten, d.h. es werden mehr Immobilien gesucht wie verkauft.
Daten zu Sarasota City:
Bild 2: Sarasota City hat 52.501 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45 Jahren.
5% der Bevölkerung sind ohne Arbeit und die durchschnittlichen Hauspreise liegen bei
US$151.400. Dies sind bereits erste Daten für eine Einschätzung der Situation in dieser
Stadt.
In manchen Regionen ist es auch von Vorteil einen Überblick zu bekommen, über die
Zusammensetzung der Bevölkerung.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 55
Bild 3 zeigt so eine Statistik. Daraus können Schlüsse gezogen werden hinsichtlich des
Einkommens und der Kriminalitätsstatistik. Das gesellschaftliche Umfeld hat eine große
Bedeutung bei der Exit-Strategie. Dies ist im deutschsprachigen Raum genau so. Wenn
Sie eine Immobilie gekauft haben und in den darauf folgenden Jahren steigt die
Kriminalitätsrate im Umkreis der Immobilie, dann müssen Sie beim Verkauf mit großer
Wahrscheinlichkeit mit Einbußen beim Verkaufspreis rechnen. Deshalb gilt weiterhin der
alte „Maklerspruch“ – Lage, Lage, Lage!
In Deutschland, Schweiz und Österreich ist es kaum möglich, die aktuelle
Kriminalitätsstatistik für eine ganz bestimmte eingegrenzte Region herauszufinden.
Anders in den USA.
Steigen wir nun etwas tiefer ein und analysieren wir eine bestimmte Immobilie, für die
wir uns interessieren.
Beispiel: Die Adresse ist 3404 Newtown Blvd, Sarasota, FL 34234 und wir gehen in
diesem Beispiel davon aus, dass diese Immobilie zum Verkauf steht.
Der nächste Schritt ist einen Blick in Google Maps zu werfen um sich einen Überblick zu
verschaffen und um eine Einschätzung der Nachbarschaft zu bekommen.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 56
Bild 4 zeigt die Ansicht der Immobilie
Weitere Informationen zu der Immobilie finden wir ebenfalls im Internet:
Die Immobilie bietet vier Betten und zwei Bäder, die Wohnfläche beträgt 1.258 sqft =
117qm, der geschätzte Marktpreis ist mit US$84.400 angegeben und die mögliche
Mieteinnahme liegt bei ca. US$ 1,350/ Monat.
Das Grundstück ist 8.610 sqft = 800qm groß und die Immobilie wurde 1971 gebaut und
letztmalig im Februar 1992 für US$ 49.000 verkauft. Wie Sie anhand der bis jetzt
vorliegenden Daten erkennen, sind dies schon eine Menge Informationen, die man z.B.
im deutschen Immobilienmarkt nur mittels konkreter Anfrage bei einem Makler
bekommen wird.
Aber die Recherche geht noch weiter.
Wie wird die Entwicklung der Hauspreise in der Region nun sein? Auch diese Information
können wir ohne Maklerkontakt herausfinden.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 57
Bild 5 zeigt in der Grafik die Preisentwicklung in der Vergangenheit und eine Vorschau
bis Ende 2016 und zwar für die konkrete Immobilie (durchgezogene Linie), für die
Immobilien im Postleitzahlenbereich (gestrichelte Linie) und für die Region Nord-
Sarasota (Punktlinie).
Wissen Sie eigentlich wie viel das Haus Ihres Nachbarn und dessen Nachbarn und die
Häuser in Ihrer Straße wert sind?
Auch diese Information für unsere Beispielimmobilie ist verfügbar:
Bild 6: Das grün markierte Grundstück ist unsere recherchierte Immobilie und Sie
finden auf dieser Ansicht auch die Marktpreiseinschätzungen aller anderen im Umkreis
liegenden Immobilien. Genial oder?
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 58
Niemand möchte gerne in einer „unsicheren“ Gegend wohnen, deshalb sehen wir uns
die Kriminalitätsstatistik für unsere Immobilie an. Die grüne Markierung kennzeichnet
die Lage der Immobilie.
Bild 7: Mit unterschiedlichen Farben (grün= sehr gut, rot = kritisch) wird hier die
Häufigkeit der Anzeigen bzw. Polizeieinsätze in einem aktuellen Zeitraum in den letzten
2 Wochen dargestellt.
Ein weiterer Aspekt bei unserer Recherche sind die Schulen. Familien mit Kindern
brauchen oft mehr Platz und möchten ein Haus zu mieten. Deshalb ist es wichtig, zu
wissen, welche Schulen sich in der Nähe unserer Immobilie befinden.
Bild 8: Es sind hier folgende Informationen verfügbar. Ein Schulrating, hier werden die
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 59
Schulen auf einer Skala von 0-10 bewertet, der Name und Typ der Schule und die
Entfernung vom Standort der Immobilie bis zu der entsprechenden Schule. Nun haben wir schon einen ziemlich guten Überblick zu der Immobilie bekommen. Alle
gezeigten Informationen sind online und kostenlos verfügbar.
Haben wir aufgrund dieser Informationen entschieden, die Recherche weiter zu
verfolgen um ein Kaufangebot zu machen, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt einen
Immobilienmakler vor Ort zu kontaktieren.
Wie findet man einen guten Immobilienmakler
Eine der beliebtesten Internetseiten zur Suche von guten Maklern ist www.Realtor.com.
Vielleicht bekommen Sie auch Empfehlungen oder Sie kennen einen Makler in der
Region.
Auf jeden Fall sollten Sie dem Makler folgende Fragen stellen:
Welche Dienstleistung bitten sie an?
Welche Teilnehmer am Markt repräsentieren sie?
o Manche Makler arbeiten nur für Käufer, andere nur für Hausverkäufer und
wiederum andere sind neutral und arbeiten sowohl für Käufer als auch für
Verkäufer.
Welche Erfahrungen haben sie in der Region?
Wie lange sind Häuser in dieser Region typischer Weise am Markt?
o Achten Sie darauf, dass nur gleiche Häuser miteinander verglichen
werden, einige werden schneller verkauft andere langsamer.
Unterschiedliche Faktoren beeinflussen diese Zeitspanne, wie z.B. der
Verkaufspreis, und lokale ökonomische Trends.
Wie bestimmen sie den Preis der Immobilie?
o Fragen Sie nach den aktuellen Angeboten und nach vergleichbaren
Immobilien. Wenn Sie mit verschiedenen Maklern sprechen und ihre
Preisaussagen sind unterschiedlich, dann ist das o.k., aber fragen Sie
dann auch nach den Kriterien, wie diese Preise ermittelt werden. Fordern
Sie von dem Makler eine vergleichbare Marktanalyse, in USA heißt dies
Comparative Market Analysis (CMA).
Fragen Sie nach Einschätzung von Renovierungskosten, falls Sie bereits
eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst haben.
Lassen Sie sich Fotos von der Immobilie zusenden.
Wie finden sie zum Verkauf gelistete Immobilien?
In USA ist es üblich, dass zum Verkauf stehende Immobilien von Maklern und
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 60
Immobilienagenturen alle im MLS (Multiple Listing Service) gelistet werden,
www.mls.com
MLS.com ist eine kostenlose Suchmaschine in der nach alle Arten von Immobilien und
Grundstücken zu finden sind und anhand von Suchkriterien eine sehr gezielte Auswahl
zu erreichen ist, ähnlich wie bei den deutschsprachigen Portalen. Zusätzlich können Sie
im MLS auch nach Zwangsversteigerungen gesucht werden.
Immobilieninvestitionen in den USA bieten Vorteile und Nachteile
Vorteile:
Es gibt sehr viele professionelle Immobilienmakler, da in USA dafür eine
intensive Ausbildung vorgeschrieben ist und eine Lizenz erteilt wird.
In USA liegt die Immobilienmaklerprovision bei 7,5% und wird vom Verkäufer
bezahlt. Da aber auch jeder Käufer einen Makler benötigt wird diese Provision
zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers hälftig
aufgeteilt. Dies führt zu einem fairen Verhalten beider Partner.
Die Recherche- und Analysemöglichkeiten sind viel umfangreicher und
detaillierter, da wie bereits gezeigt, im Internet Hauspreise veröffentlicht
werden, man findet heraus welche Schulen mit welchen Bewertungen sich in der
Region befinden, die aktuelle Kriminalitätsstatistik ist öffentlich, das
Marktwachstum und die Bevölkerungsentwicklung sind öffentlich zugänglich, und
vieles mehr. Dies erleichtet die Suche schon bevor man einen Makler kontaktiert.
Das Immobilienpreis-Niveau ist um einiges niedriger als in Deutschland, Schweiz
und Österreich. Die Preise haben sich seit dem Crash von 2008 noch nicht
vollständig erholt.
Damit ist auch für kleinere Geldbeutel eine Immobilieninvestition möglich.
Die Mietrendite ist viel höher als z.B. in Deutschland, 15% und mehr an Rendite
sind an der Tagesordnung.
Mietverträge in Florida z.B. werden meistens für 12 Monate abgeschlossen,
danach kann monatlich verlängert werden.
Die Auswahl an Immobilien ist riesig.
Nach dem Kauf der Immobilie erhält man eine Besitzurkunde vom Gericht bzw.
County, es ist kein Notar erforderlich.
Die Rendite wird in USA versteuert, nach dem Steuersatz des Bundesstaates in
dem man registriert ist. (Natürlich in dem Bundesstaat mit dem niedrigsten
Steuersatz). Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen USA und
Deutschland, zahlt man in Deutschland nicht nochmals Steuern.
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 61
Nachteile:
Als Investor in den USA benötigt man eine Steuernummer und ein Bankkonto in
den USA. Beides kann von erfahrenen Agenten organisiert werden.
Ich muss eine Steuererklärung in USA abgeben, das macht mein Agent, kostet
aber etwas Geld.
Man braucht einen zuverlässigen Ansprechpartner und Verwalter für das Haus,
wenn es vermietet werden soll.
Englische Grundkenntnisse sind erforderlich.
Neutral:
Die Kenntnisse für die Teilnahme an den Auktionen müssen erlernt werden.
Harte Fakten aus eigenen Investitionen:
Einige Fotos der Immobilie:
Diese Immobilie liegt im Lee County an der Westküste Floridas in einer „Gated
Community“ (Abgegrenzte Wohnanlage mit Wachpersonal, Tennisplätzen, Pools,
Einkaufszentren und Golfplatz).
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 62
Das Haus wurde 2006 gebaut und hat
eine Wohnfläche von 260 m2.
Der Kaufpreis an der Auktion war
inklusive Renovierung US$ 103.000.
Die Jahresmiete-Einnahmen betragen
US$22.800.
Daraus ergibt sich eine
Eigenkapitalrendite von 22%.
Der Marktwert der Immobilie beträgt
aktuell US$336.000.
Wie Sie an diesen Zahlen erkennen können, ist eine Immobilieninvestition in USA eine
attraktive Alternative.
Der nächste Schritt ist der Verkauf der Immobilie und mit dem verfügbaren Kapital zwei
neue Immobilien zu kaufen, usw. usw.
Zusammenfassend sind aktuell die Investitionsmöglichkeiten in USA attraktiver wie im
deutschsprachigen Raum. Bevor Sie aber diesen Schritt gehen, sollten Sie dafür eine
speziell für diesen Markt zugeschnittene Ausbildung machen.
Ich musste mir einige wichtige Informationen schwer erarbeiten, aber ich wäre heute
nicht da wo ich jetzt stehe, wenn ich diesen Schritt nicht gemacht hätte.
Die Vorgehensweise, wie in diesem Buch beschrieben hat sich bewährt. Es wird auch für
Sie funktionieren. Folgen Sie einfach den Schritten, die ich Ihnen beschrieben habe.
Fangen Sie an, Ihren Plan zu machen und werden Sie aktiv.
Und schreiben Sie mir und erzählen mir Ihre Erfolgsgeschichte.
Weitere, detaillierte Informationen und Kontaktdaten erhalten Sie unter: http://www.taxlienprofi.de
(c) 2016 Die-Rendite-Formel 2.0 Seite 63
Jede Person ist für Ihre private Vermögensverwaltung und Geldanlage selbst verantwortlich. Über spezifische Investitions-Objekte muss sich folglich jeder Anleger in Eigenregie informieren. Der Autor übernimmt keinerlei Haftung für Schäden, welche durch Schlussfolgerungen oder Handlungen aus den Hinweisen in diesem Buch entstanden sind. Die Informationen basieren auf sorgfältiger Recherche, nichtsdestoweniger können Fehler auftreten. Der Autor schließt Haftungsansprüche jeglicher Art aus.
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