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Achim Reif , Verband dt. Pfandbriefbanken Berlin
Geodätisches Kolloquium des DVW, Landesverband Berlin-BrandenburgTechnische Universität Berlin, 21.09.2006
Wertermittlung aus finanzwirtschaftlicher Sicht – Hintergründe und Inhalte der
Beleihungswertermittlungsverordnung
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1. Rechtliche Grundlagen (Pfandbriefgesetz)
2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert
3. Inhalte der BelWertV
4. Forderungen des Zentralen Kreditausschusses
5. Ausblick
Inhalt
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1. Rechtliche Grundlagen
Wegfall des Spezialbankprinzip mit dem Untergang des Hypothekenbankgesetzes (HBG) zum 19.07.05
Emissionsrecht für alle Bankengruppen nach Pfandbriefgesetz (PfandBG)
Wegfall des § 12 HBG (Beleihungswertermittlung)
Neue gesetz. Verankerung in § 16 Abs. 1 bis 4 PfandBG
Wichtig: § 16 Abs. 4 PfandBG: Ermächtigung an BMF und BMJ, eine Beleihungswertermittlungsverordnung zu erlassen
Vom
HBG
zum
PfandBG
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A. Regulatorische Anforderungen Spezifische Pfandbrieflizenzierung unter bestimmten Voraussetzungen Sanktionsmaßnahmen der BaFin Expertise der Geschäftsleiter Nachhaltige Pfandbriefemission
B. Operative Anforderungen Professionelles Risiko-Management Stärkung der Transparenz
C. Anforderungen an die Deckungswerte Ansprüche gegen öffentlich-rechtliche Kreditinstitute ohne
staatliche Garantien nicht deckungsfähig Spezifizierung der Beleihungswertermittlungsvorschriften
Deckungsprinzip Kongruenzprinzip Gesetzliche Überdeckung von 2% (inkl. Stressszenarien) Hohe Qualitätsanforderungen für Deckungsmassen
- Konservative Bewertung
- deckungsfähig = Forderung (-steil) bis 60% des Beleihungswertes Besondere gesetzliche Aufsicht (BaFin) Unabhängiger Treuhänder Insolvenzvorrecht des Pfandbriefgläubigers / Sondervermögen Klarer Notfallplan im Insolvenzfall; Sachwalter
PBG
Qualitäts-sicherungs-maßnahmen
Grundsätzeaus HBG
Pfandbriefgesetz (Überblick)
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Regelungsinhalte des § 16 Abs. 4 PfandBG zurBeleihungswertermittlungsverordnung
Methodik und Form
Mindestanforderungen an Qualifikation des Gutachters
Erleichterungen für Wohnobjekte (Kleindarlehen)
§ 16 Abs. 4 PfandBG
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Rechtliche Konsequenz
Beleihungswertermittlungsverordnung ist Ersatz für die bislang individuell mit der BaFin abgestimmten Wertermittlungsanweisungen
Aber: BelWertV umfangreicher und detaillierter
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Offene Rechtsfragen
Rechtsfragen (Problematik der sog. Allgemeinverbindlichkeit)
Gilt BelWertV auch für das Kreditwesengesetz?
- Risikogewichtung- Großkredite- § 18 KWG- Eigenmittelberechnung- Bausparkassen- Versicherungen
Alle bisherigen Mitteilungen, Schreiben etc. der BaFin (BaKred) sind obsolet
Hintergrund: KWG-Änderung beziehen sich nur auf § 16 Abs. 1 und 2
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Wert
Zeit
Marktwert imMarktzyklus
Beleihungswert
60%-Grenze
Beleihungswert und Marktwert im Vergleich
- Wertermittlung einer exemplarischen Immobilie -
2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert
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Beleihungswert Definition und normative Vorgaben: § 12 HBG, Wertermittlungsanweisungen, Beleihungsgrundsätze § 16 Abs.2 PfandBG-E
Marktwert Definition und normative Vorgaben: § 194 BauGB, WertV / WertR
Wertermittlungsverfahren Zwei-Säulen-Prinzip = Ertragswert- und Sachwertermittlung
Wertermittlungsverfahren Ertragswertermittlung oder Sachwertermittlung oder Vergleichswertverfahren
Eingangsgrößen Ertragswert: - über langen Zeitraum für jeden Eigentümer nachhaltig erwirtschaftbarer Mietertrag (Beispiel Karstadt), ohne Berücksichtigung zeitlich begrenzter Mehrerträge (Overrent) - objektübliche Bewirtschaftungskosten (Einzelansatz) unter Einhaltung eines Mindestsatzes von 15% - ggf. Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos - nachhaltiger Kapitalisierungszinssatz aus langfristiger Marktentwicklung (Mindestsätze) von 5% bzw. 6% - Prüfung der Drittverwendungsmöglichkeit Sachwert: - Bodenwert (nachhaltig, ohne spekulative Wertkomponenten) - aktueller Gebäudezeitwert - ./. Sicherheitsabschlag von mind. 10 %
Eingangsgrößen Ertragswert: - zum Bewertungsstichtag erzielbarer Mietertrag - zeitlich begrenzte Mehr-/Mindererträge - angemessene Bewirtschaftungskosten - aktueller, objektspezifischer Liegenschaftszins Sachwert: - aktueller Bodenwert - aktueller Gebäudezeitwert
HauptunterschiedeBeleihungswert / Marktwert
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Beleihungswert Marktwert
73.440 € 680m² x x 12 81.600 €
BaFin - Mindestansatz von 15 %
Verwaltung Verwaltung+ +
11.016 € Mietausfallwagnis Mietausfallwagnis 9.508 €+ +
Instandhaltung Instandhaltung +
Modernisierungsrisiko
62.424 € 72.092 €
37.700 € 754.000 € x Einhaltung von BaFin-Mindestsätzen 754.000€ x 33.930 €
24.724 € 38.162 €
18,93 Kap.zinssatz: Einhaltung von BaFin-Mindestsätzen Kap.zinssatz: 20,64(RND: 60 J.) (RND: 60 J.)
468.025 € 787.664 €
754.000 € 580m² x 1.300 €/m² 580m² x 1.300 €/m² 754.000 €1.222.025 € 1.541.664 €
gerundet gerundet
1.220.000 € 1.540.000 €
Bewirtschaftungskosten
Grundstücksreinertrag =
680m² x x 12
10 WE á € 230,-
3%
€ 7,- / m² p.a.
hier 0 %
+
=
Bodenwertverzinsung
Reinertrag der baulichen Anlagen
Vervielfältiger
Ertragswert der baulichen Anlagen
- Ertragswertermittlung -
Differenz: 21,0 % (320.000 €)
Bodenwert
Ertragswert
Jahresrohertrag ./.
./.
=
x
=
15 % 11,65 %
4,5 %
5 % 4,5 %
9€/m² 10€/m²
5 %
BeispielsrechnungBeleihungswert/Marktwert
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Inhalte der BelWertV vom 12.05.06 (Auszug)
BelWertV baut auf anerkannten Grundsätzen der Beleihungswertermittlung auf (z.B. Mindest-bewirtschaftungskosten, Mindestkapitalisierungszinssätze)
Neu: Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 400.000 Euro
Neu: bei Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer oder hoher Bodenwertverzinsung muss Abzug der Abbruchkosten vom Ertragswert oder Bodenwert erfolgen
Neu: Anhebung der Mindestkapitalisierung für einzelne gewerbl. Objektarten
Neu: Bandbreiten für Nutzungsdauer (z.T. erhebliche Ver-schärfung gegenüber Bewertungspraxis: Verbrauchermärkte 10 - 30 Jahre)
Neu: Überprüfung der Beleihungswerte bei wesentlichem Leistungsrückstand (mind. 90 Tage)
3. Beleihungswerter-mittlungsverordnung
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4. Forderung der Banken/WoWi
Forderungen des Zentralen Kreditausschusses (ZKA):
Vergleichswertverfahren auch für Ein- und Zweifamilienhäuser - berücksichtigt
Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 500.000 Euro – nicht berücksichtigt, jedoch Anhebung auf 400.000 Euro
Forderungen des ZKA (auf Anregung des GdW):
Keine Diskriminierung von Plattenbauten - berücksichtigt
Höhere Restnutzungsdauern – nicht berücksichtigt
Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze – nicht berücksichtigt
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5. Ausblick
In Kraft treten der BelWertV zum 01.08.06:
Zunächst „nur“ für Pfandbriefemittenten Vorteil: kein Wettbewerb der Finanzierer über die
WertermittlungAnwendungsbereich später: Über die Vorschriften des Kreditwesengesetzes,
insbesondere §§ 10a, 18 und 21 KWG für das gesamte Realkreditgeschäft (sog. Allgemeinverbindlichkeit)
Vorteil: einheitliche Wertermittlung für kreditwirtschaftliche Zwecke im Erstrang
Einheitliche Wertermittlung sowohl für das Deckungsgeschäft als auch für die niedrige Eigenkapitalgewichtung
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Achim ReifBereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, BewertungVerband deutscher Pfandbriefbanken e.V.Association of German Pfandbrief Banks
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