Anhaltender Aufschwung:
Der Immobilienmarkt läuft
(fast überall) auf Hochtouren
Augsburg, Mai 2018, Thorsten Lange
Der konjunkturelle Rückenwind in Deutschland hält an
Arbeitsmarkt glänzt mit Rekordbeschäftigung
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 2
Erwerbstätige seit 2005 plus 5 Millionen
Arbeitslosenquoten fällt auf knapp über 5%
5
6
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8
Quelle: Bundesbank, Bundesagentur für Arbeit, DZ BANK Research
1,8 1,92,2
1,8 1,9
Bruttoinlandsprodukt ggü. Vorjahr
0,10,4
1,7 1,6 1,6
Inflation in %
6,4 6,1 5,7 5,3 5,1
2015 2016 2017 2018e 2019e
Arbeitslosenquote in %
Erwerbstätige in
Millionen (links)
Arbeitslosen-
quote in %
(rechts)
Aber bleibt der Aufschwung intakt? Internationale
Krisen haben die Skepsis zuletzt wachsen lassen
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 3
Quelle: ifo Institut
ifo Geschäftsklima: Spürbarer Rückgang bei den Erwartungen
2015 = 100
Lage
ifo-Geschäftsklima
Erwartungen
70
75
80
85
90
95
100
105
110
115
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8
Erwartungen ifo Geschäftsklima Lage
Der aktuelle Konjunkturzyklus befindet sich im 9. Jahr
und ist damit schon ziemlich „alt“
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 4
Quelle: Statistisches Bundesamt, DZ BANK Research
Reale Wirtschaftsleistung gegenüber Vorjahr in Prozent
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-4
-2
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1
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5
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7
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9e
6,9 % p.a. 4,4 % p.a. 2,9 % p.a. 3,0 % p.a. 1,9 % p.a. 2,0 % 2,1 % p.a.
16 Jahre 7 Jahre 6 Jahre 10 Jahre 8 Jahre 5 J. im 9. Jahr
-1
0
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Abrupter Zinsanstieg ist unwahrscheinlich
EZB bleibt „geduldig, beharrlich und umsichtig“
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 5
Quelle: Bundesbank, Eurostat, EZB, DZ Bank Research
Zinsen, Renditen, Inflation in %
EZB-Inflationsziel
Harmonisierter Verbraucherpreis-
index (HVPI) im Euro-Raum
Bund-Rendite
9-10 Jahre
EZB-
Leitzins
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 6
Jährliches Investitionsvolumen in Milliarden Euro
0
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20
30
40
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60
70
80
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018e
Gewerbliche Objekte Wohnungsportfolios Prog-
nose
Quelle: Ernst & Young, JLL, DZ BANK Research
Zinsverfall hat Immobilien-Investments befeuert
Knappes Objektangebot verhindert noch höheres Volumen
Investment-
volumen
insgesamt
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 7
Rendite in %, Renditeabstand in %-Punkten
Quelle: Datastream, BulwienGesa, DZ BANK Research
Mietrendite sinkt – Abstand zu Anleihen bleibt groß
2,5
1,21,5 1,4
0,8 0,2
-0,8 -0,8
0,0
-0,5 -0,6-1,4 -1,5
-2,1
-1,2 -0,6 -1,1
-1,9 -2,1 -2,1
-3,1 -3,0 -3,1-3,5 -3,5
-2,8
-4
-3
-2
-1
0
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6
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7
Anfängliche Mietrendite
A-Städte Handel/Büro
Rendite Bundes-
anleihen 9-10 Jahre
Renditeabstand
Wertentwicklung treibt Gesamtrendite nach oben
Beispiel München
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 8
München Handelsimmobilien
GPI in % gegenüber Vorjahr
München Büroimmobilien
GPI in % gegenüber Vorjahr
Quelle: BulwienGesa
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-10
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1992 1997 2002 2007 2012 2017
Büro Immobilienwert Büro Mietertrag
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1992 1997 2002 2007 2012 2017
Handel Immobilienwert Handel Mietertrag
German Property Index (GPI) bildet Total Return aus Capital Growth Return und Cash Flow Return ab.
Handel: Kaum Umsatzwachstum im stationären Handel
Gute Konsumstimmung, aber Belastung durch E-Commerce
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 9
K wachsende Konkurrenz durch E-Commerce
Einzelhandelsumsatz in Mrd. Euro
Hervorragende Konsumstimmung, aber K
GfK-Konsumklima
-4
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1
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100
150
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250
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550
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01
32
01
42
01
52
01
62
01
7p
Quelle: GfK, HDE
Stationärer
Handel
Online-
Handel
Büro: Beschäftigungszuwachs baut Leerstand ab
In einigen Städten sind kaum noch Büroflächen verfügbar
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 10
Büroleerstand in den A-Standorten
Leerstandsquote Büroflächen in % (Q4/2017)
Büroleerstand in Deutschland sinkt rapide
Leerstandsquote Büroflächen in %
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1992 1997 2002 2007 2012 2017A-Standorte B-Standorte
9,2
7,1
4,4
4,0
2,4
2,1
2,0
Frankfurt
Düsseldorf
Hamburg
Köln
Berlin
Stuttgart
München
Quelle: BulwienGesa
Wohnen: Knappes Angebot treibt Preise und Mieten
Wohnungsbau hinkt dem Wachstum der Städte hinterher
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 11
Wohnungslücke wächst immer noch
Wohnungen in Tausend Einheiten
Die Bevölkerung wächst nicht überall
Einwohnerentwicklung von 2006 bis 2016 in %
14,613,112,812,7
8,78,48,3
6,25,7
5,03,23,23,2
2,52,2
0,70,1
0,0-0,3
-1,0-4,9
MünsterMünchenFrankfurt
LeipzigKöln
DresdenKarlsruhe
DüsseldorfStuttgart
BerlinBremen
HamburgHannover
BonnNürnberg
WiesbadenDuisburg
EssenDortmundMannheim
Bochum
100
200
300
400
500
600
700
800
1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018eBaugenehmigungen Fertigstellungen
geschätzter Baubedarf
ca. 400.000 Wohnungen
Quelle: BulwienGesa, Statistisches Bundesamt
Mieten steigen in allen Marktsegmenten, aber mit
großen Tempounterschieden
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 12
Mietentwicklung A-Städte
1992 = 100
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
1992 1997 2002 2007 2012 2017
Handel
Spitzen-
miete
Wohnen
Erstbezug
Durchschnitt
Büro
Spitzen-
miete
Quelle: BulwienGesa
-15
-12
-9
-6
-3
0
3
6
9
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15
200
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00
12
00
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00
32
00
42
00
52
00
62
00
72
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82
00
92
01
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01
32
01
42
01
52
01
62
01
7
Mietentwicklung A-Städte
gegenüber Vorjahr in %
Preisblase am Immobilienmarkt?
Bisher nicht, aber regionale Übertreibungen nehmen zu
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 13
UK
USA
Frank-
reich
Nieder-
lande
Spanien
Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Oxford Economics
Internationale Wohnungsmärkte im Vergleich
Hauspreizindizes 1999 = 100
Preisindex für Wohneigentum in Deutschland
2003 = 100 (Preisanstieg 2010-2017 in %)
50
100
150
200
250
300
350
400
450
199
0
199
3
199
6
199
9
200
2
200
5
200
8
201
1
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4
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7
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100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
200
3
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4
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6
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7
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9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
6
201
7MFH
Deutsch-
land (+54%)
MFH
A-Städte
(+105%) Wohn-
eigentum
A-Städte
(+71%)
Wohneigentum
Deutschland
(+36%)
Deutschland
Hohes Bewertungsniveau in den Großstädten K
I könnte Preiskorrekturen am Wohnungsmarkt bewirken
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 14
Mehrfamilienhaus-Verfielfacher ist seit 2010 stark angestiegen
Kaufpreis zu Jahresnettomiete und Berücksichtigung von Kosten
Quelle: BulwienGesa, DZ BANK Research
16
14
19
26
Preise- 40 %
oder
Mieten+ 60 %
A-Städte
B-Städte
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
1992 1997 2002 2007 2012 2017
Preise- 25 %
oder
Mieten+ 40 %
Niedrige Schulden: Deutschland kann eine
Wirtschaftskrise vergleichsweise gut verkraften
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 15
Deutschland ist eines der am niedrigsten verschuldeten Industrieländer
Verschuldung (ohne Finanzsektor) in Relation zur Wirtschaftsleistung
Quelle: Institute of International Finance
39
69 77
77 79 81 87 91 10
51
09
115
12
31
24
12
91
32
13
51
35
14
61
49 16
61
70
17
4
178
20
6 23
12
33
23
92
46
24
62
49
25
52
63
26
92
75
27
82
78
28
52
87
29
02
91
29
23
04
31
8 34
03
42 3
73
37
94
51
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Nig
eria
Ind
one
sia
Sau
di A
rab
iaM
exi
coA
rgen
tina
Ru
ssia
Paki
sta
nK
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Tu
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ou
th A
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nd
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Hu
ng
ary
Ch
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Ze
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Aust
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mb
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rg
Private Haushalte Unternehmen ohne Finanzsektor Staat
Disclaimer
3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 16
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3. Mai 2018 Anhaltender Aufschwung: Der Immobilienmarkt läuft (fast überall) auf HochtourenSeite 17
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DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main, Platz der Republik, 60265 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 7447 - 01Telefax: + 49 69 7447 - 1685Homepage: www.dzbank.deE-Mail: [email protected]
Vertreten durch den Vorstand: Wolfgang Kirsch (Vorsitzender), Uwe Berghaus, Dr. Christian Brauckmann,Wolfgang Köhler, Dr. Cornelius Riese, Michael Speth, Thomas Ullrich, Stefan Zeidler
Generalbevollmächtigter: Uwe Fröhlich
Aufsichtsratsvorsitzender: Helmut Gottschalk
Sitz der Gesellschaft: Eingetragen als Aktiengesellschaft in Frankfurt am Main, Amtsgericht Frankfurt am Main, Handelsregister HRB 45651
Aufsicht: Die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main wird durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und die Europäische Zentralbank (EZB) beaufsichtigt.
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Sicherungseinrichtungen: Die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main ist der amtlich anerkannten BVR Institutssicherung GmbH und der zusätzlich freiwilligen Sicherungseinrichtung des Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V. angeschlossen:www.bvr-institutssicherung.dewww.bvr.de/SE
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