DER STADT ZEITZ
FASSUNG VOM 30. NOVEMBER 2018
GEFÖRDERT VON
IM AUFTRAG DER STADT ZEITZ
STADTENTWICKLUNG
BEARBEITUNG: Tobias Jacobs
Beatrice Diez
KARTOGRAPHIE: Beatrice Diez
Wilhelm-Kritzinger-Str. 11, 06722 Droyßig
Tel: 034425/227 85
Fax: 034425/300 19
E-Mail: [email protected]
www.timourou.de
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INHALT
1 Ziel und Aufgabenstellung der Leerstandsanalyse _________________________ 1
2 Vorgehen bei der Leerstandserfassung _____________________________________ 2
2.1 Ermittlung der Adressen mit Wohnraum ___________________________________ 3
2.2 Bestands- und Leerstandsermittlung _______________________________________ 7
3 Leerstand als gesamtstädtisches Problem _________________________________ 11
3.1 ein kurzer Rückblick _______________________________________________________ 11
3.2 aktuelle Leerstandssituation ______________________________________________ 12
3.3 Sonderauswertung: Leerstand der Wohnungsunternehmen ____________ 21
3.4 Leerstandsgefährdung ____________________________________________________ 24
4 Fortschreibung _______________________________________________________________ 31
Anhang _______________________________________________________________________________ 33
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1 ZIEL UND AUFGABENSTELLUNG DER LEERSTANDSANALYSE
Der demographische Wandel trifft Zeitz wie
viele andere Städte in Sachsen-Anhalt, kaum
eine andere Stadt ist jedoch so stark von Woh-
nungsleerständen geprägt. Dabei handelt es
sich um ein gesamtstädtisches Leerstandsprob-
lem, denn Leerstand befindet sich nicht nur in
der Großsiedlung Zeitz-Ost, sondern vor allem
auch in den Altbauquartieren. Darüber hinaus
sind die Altbauquartiere häufig von Totalleer-
ständen geprägt. Die Leerstände führen in vie-
len Quartieren der Stadt zu gestörten städte-
baulichen Strukturen und in der Folge wird der
Wohnungsmarkt von Zeitz sowohl von Auswärti-
gen als auch von den eigenen Bürgern als wenig
attraktiv eingestuft, was wiederum die Woh-
nungsnachfrage negativ beeinflusst und neue
Leerstände produziert. Der Leerstand und seine
Folgen hat eine Dimension erreicht, die mit den
üblichen Instrumenten von Rückbau, Sanierung
und Aufwertung kaum noch in den Griff zu be-
kommen sind. Entsprechend sind neue Ansätze
erforderlich, die sich auch in den Strategien des
derzeit fortzuschreibenden Integrierten Stadt-
entwicklungskonzeptes (ISEK) sowie den Stad-
tumbaustrategien wiederfinden sollen.
Um diese Ansätze zu entwickeln, bedarf es je-
doch umfangreicher und aktueller Grundla-
geninformationen zu Struktur und Dynamik des
Wohnungsleerstandes. Ziel ist es, den tatsächli-
chen Umfang des Leerstandes zu ermitteln, ins-
besondere hinsichtlich seiner räumlichen
Schwerpunkte, differenziert nach Bauweise und
vor allem unterschieden nach marktaktivem
und nicht-marktaktivem Leerstand. Um mit den
Leerstandszahlen auch strategisch arbeiten zu
können, ist eine Systematik zur Einordnung und
Bewertung der Leerstandsstrukturen sinnvoll.
Zudem bedarf es eines Instrumentariums für
eine laufende Beobachtung der Leerstandsent-
wicklung, die auch Grundlage für das Stadtum-
bau-Monitoring des Landes Sachsen-Anhalt sein
soll.
Vor diesem Hintergrund wurde eine aktuelle Er-
fassung der Wohnungsleerstände und deren
Strukturen durchgeführt. Dabei wurden ver-
schiedene Datenquellen herangezogen und auf
ihre Plausibilität geprüft.
• in einem ersten Schritt galt es zu klären, in
welchen Gebäuden sich überhaupt Woh-
nungen befinden.
• in einem zweiten Schritt wurde die Zahl
der Wohnungen in den Gebäuden ermit-
telt, was insbesondere bei Totalleerstän-
den problematisch ist.
• in einem dritten Schritt wurde bewertet,
welche von den Wohnungen leer stehen,
um so auch Leerstandsquoten bilden zu
können.
• des Weiteren wurden auch Bautyp und
Baualtersklasse ermittelt, um abschlie-
ßend Leerstandstypen bilden zu können.
Die Beantwortung dieser scheinbar selbstver-
ständlichen Fragen hat sich als äußert schwierig
erwiesen. Durch das Zusammenspielen dieser
Daten verbunden mit ergänzenden Vor-Ort-Er-
hebungen wurde eine umfassende digitale und
kartographische Grundlage geschaffen. Diese
Erkenntnisse sind Grundlage um die Leer-
standsgefährdung derzeit noch nicht leerste-
hender Gebäude abschätzen zu können. Das
Wissen um leerstandsgefährdete Bestände ist
elementar, um erfolgreiche Leerstands- und
Stadtumbau-Strategien entwickeln und hinsicht-
lich ihrer Erfolge evaluieren zu können.
Im Rahmen der Erarbeitung der vorliegenden
Studie wurde auch die (Fach-)Öffentlichkeit be-
teiligt, Ergebnisse diskutiert und Anregungen
aufgenommen. So
• erfolgte eine Bürgerbeteiligung in Form ei-
ner öffentlichen Auslegung beim Sachge-
biet Stadtentwicklung
• wurden die Ergebnisse in einer eigenen
Sitzung der Zeitzer Wohnungswirtschaft
präsentiert und diskutiert
• wurde der Bauausschuss des Stadtrates
Zeitz in einer Sitzung umfassend infor-
miert
• wurden die Ergebnisse der Analysen in ei-
ner öffentlichen Veranstaltung im Rahmen
des Leitbildprozesses präsentiert.
Der folgende Bericht ist im Wesentlichen in drei
Teile gegliedert. Im ersten Abschnitt erfolgt eine
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Darstellung der Methodik. Die Leerstandserfas-
sung basiert vor allem auf dem Verschneiden
von Ergebnissen aus unterschiedlichen Daten-
quellen und wurde um eine Kartierung erwei-
tert. Ein Verständnis über die Arbeitsschritte be-
ziehungsweise über die Probleme und Lösun-
gen sind unerlässlich, um die Ergebnisse richtig
interpretieren und anwenden zu können. Auf-
bauend auf dieser Datengrundlage werden die
Ergebnisse der Analyse dargestellt und nach un-
terschiedlichen Merkmalen, wie die räumliche
Verteilung oder die Leerstandsgefährdung aus-
gewertet. Im letzten Teil wird das Prinzip der
Fortschreibarkeit erläutert.
2 VORGEHEN BEI DER LEERSTANDSERFASSUNG
Eine Leerstandserfassung ist aufgrund der Kom-
plexität des Themas und der oftmals mangel-
haften Datengrundlage stets mit Schwierigkei-
ten und Restunsicherheiten verbunden. Dies ist
zum einen auf tiefgreifende Wissenslücken zu-
rückzuführen und hängt zum anderen auch mit
Unsicherheitsfaktoren der jeweils gewählten
Methodik zusammen. So gilt die Aussage von
Klebsch aus dem Jahr 1997 „Eine allseits akzep-tierte Definition des Leerstands von Wohnun-
gen gibt es bislang nicht“ noch immer.1 Generell
und stark verallgemeinert wird unter dem Woh-
nungsleerstand eine zeitpunktbezogene Nicht-
nutzung einer Wohnung verstanden. Uneinig-
keit und Unstimmigkeiten liegen jedoch im De-
tail: Werden auch kurzzeitig leerstehende Woh-
nungen betrachtet oder soll nur der mittel- und
langfristige Wohnungsleerstand abgebildet wer-
den? Werden sowohl marktaktive als auch nicht-
marktaktive Wohnungsleerstände erfasst und
ab wann wird von nicht-marktaktiven Woh-
nungsleerständen gesprochen? Inwieweit wer-
den Gästewohnungen oder ausgebaute Garten-
und Freizeitgrundstücke berücksichtigt? Wie wir
eine vermietete aber (noch) nicht bewohnte
Wohnung gezählt? Insgesamt ist bei einer Leer-
standserfassung immer eine Auseinanderset-
zung mit den Thematiken der Marktgängigkeit
und der Dauer der Nichtnutzung notwendig.
_________________________________________________________________________________________________________________________
1 Aufgeführt in: Mändle/Galonska (Herausgeber): Wohnungs- und Immobilienlexikon, Seite 536.
Dies hat zur Folge, dass Ergebnisse unterschied-
licher Erhebungen nicht immer kompatibel und
miteinander vergleichbar sind.
Neben diesen inhaltlichen Fragestellungen
hängt beschränkte Vergleichbarkeit auch mit
der Bandbreite an möglichen Erhebungsmetho-
den zusammen. Diese reichen von der Erhe-
bung von Primärdaten – beispielsweise durch
Kartierungen – bis hin zu der Auswertung von
Sekundärdaten – beispielsweise Versorgungs-
daten von den Stadtwerken oder Eigentümer-
befragungen. Je nach Verfahren können unter-
schiedliche Probleme auftauchen. Beispiels-
weise führt die Kartierung erfahrungsgemäß zu
einer Überschätzung des Wohnungsleerstan-
des, indem unter anderem temporär genutzte
Wohnungen zum Erhebungszeitraum häufiger
als unbewohnt eingestuft werden. Dabei weist
jedes Verfahren gewisse Ungenauigkeiten oder
sogar Lücken sowie Fehler beziehungsweise
Fehlerquoten auf. Grundidee der Vorgehens-
weise der vorliegenden Studie ist es daher – ne-
ben forschungsökonomischen Gründen – meh-
rere Datenquellen zusammenzuführen und so
die Datenqualität zu verbessern und die Fehler
zu minimieren.
Ob und wie es gelingt, die Fehlerquoten mög-
lichst gering zu halten und die Strukturmerk-
male leerstehender Wohnungen einer Stadt be-
sonders gut zu erfassen, hängt von zahlreichen
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(und nicht immer beeinflussbaren) Faktoren ab.
Die Leerstandserhebung für die Stadt Zeitz war
mit vielen Herausforderungen verbunden, so-
dass das ursprünglich geplante Verfahren ent-
sprechend der tatsächlichen Datenverfügbar-
keit und -qualität laufend angepasst werden
musste.
In Zeitz wurde der Wohnungsbestand und -leer-
stand in der Kernstadt erstmals 2006 kartiert.
Die adressscharfen Ergebnisse konnten der ak-
tuellen Leerstandserfassung – wenn auch un-
vollständig – bereitgestellt werden. Im Jahr 2011
erfolgte eine gesamtstädtische Leerstandserfas-
sung im Rahmen der Gebäude- und Wohnungs-
zählung (kurz GWZ 2011), wobei die Ergebnisse
inzwischen aus datenschutzrechtlichen Grün-
den nicht mehr zur Verfügung stehen. Die Infor-
mations- und Datenlücken führten dazu, dass
zuerst die Adressen mit Wohnraum ermittelt
werden mussten, bevor sich dem eigentlichen
Untersuchungsgegenstand – der Erhebung des
Wohnungsbestandes und -leerstandes – gewid-
met werden konnte. Der folgenden Abbildung
können die Vielzahl an Datenquellen und die
umfassenden Arbeitsschritte entnommen wer-
den. In den nächsten Kapiteln werden die Da-
tenverfügbarkeiten und -qualitäten der jeweili-
gen Arbeitsschritte diskutiert.
ABB. 1 VORGEHENSWEISE
Darstellung: Timourou
2.1 ERMITTLUNG DER ADRESSEN MIT WOHNRAUM
Zum Bearbeitungszeitpunkt lag keine vollstän-
dige Auflistung der Adressen mit Wohnraum in
der Stadt Zeitz vor. Diese Grundlage musste mit
der Studie erst erstellt werden. Dazu wurden
die folgenden Quellen zusammengeführt, wobei
in einem ersten Schritt die Schreibweise aller
Adressen vereinheitlicht werden musste, um die
Daten verknüpfen zu können:
• Anhand der Angaben des Einwohnermel-
deamtes Stadt Zeitz wurden Adressen
herangezogen, an denen entweder Ein-
wohner mit Hauptwohnsitz gemeldet wa-
ren („bewohnte Adressen“) oder nicht ge-meldet waren („unbewohnte Adressen“). Insgesamt handelte es sich um 6.964 Ad-
ressen.
• Das Landesvermessungsamt Sachsen-
Anhalt weist in seinem amtlichen Liegen-
schaftskatasterinformationssystem (ALKIS)
Adressen für Wohn- und Nichtwohnge-
bäude aus. Das waren insgesamt
6.184 Adressen.
• Die Stadtwerke Zeitz stellten Adressen,
an denen Stromzähler mit und ohne Ver-
träge gemeldet sind, zur Verfügung. Dies
betraf insgesamt 6.252 Adressen.
Im Ergebnis ergab sich ein Pool an 7.750 ver-
schiedenen Adressen. Damit wird deutlich, dass
keine der drei Quellen Informationen zu allen
Adressen beinhaltet und durch das Zusammen-
führen mehr Gebäude mit potenziellem Wohn-
raum erfasst werden als mit einer einzigen
Quelle. Kommt eine Adresse in allen drei Daten-
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quellen vor, so besteht eine sehr hohe Wahr-
scheinlichkeit, dass es sich bei der Adresse tat-
sächlich um ein Gebäude mit Wohnraum han-
delt. Diese Konstellation traf aber nur auf zwei
Drittel aller Adressen zu (siehe Abbildung 2). Das
übrige Drittel musste sehr detailliert analysiert
werden. Dabei gab es 34 mögliche Kombinatio-
nen, die es zu überprüfen galt, ob sich an den
Adressen tatsächlich oder wahrscheinlich
Wohnraum befindet. Diese Komplexität und
auch Fehleranfälligkeit sollen anhand von drei
Beispielen aufgezeigt werden.
ABB. 2 DATENQUELLEN UND KOMBINATIONEN ZUR ERMITTLUNG VON ADRESSEN MIT WOHNRAUM
Darstellung: Timourou
Beispiel 1: Nur bewohnte Adresse gemäß Einwohnermeldeamt
Bei dieser Kombination tauchte die Adresse nur
beim Einwohnermeldeamt auf. Insgesamt betraf
dies 31 Adressen.2 Überwiegend handelt es sich
um ausgebaute Freizeit- und Gartengrundstü-
cke, die inzwischen zum Wohnen genutzt wer-
den. Die Kombination kann aber auch dann auf-
treten, wenn ein Neubau fertiggestellt wurde
und die Einwohner sich bei der Stadt umgemel-
det haben, während das Landesvermessungs-
amt und die Stadtwerke ihre Daten jedoch noch
nicht aktualisieren konnten. Insgesamt fließen
alle 31 Fälle als Adressen mit Wohnraum in die
weitere Analyse ein.
Beispiel 2: Nur Wohngebäude laut Landesvermessungsamt
248 Adressen wies allein das Landesvermes-
sungsamt Sachsen-Anhalt aus, darunter 55 Ad-
ressen mit Nichtwohngebäuden und 193 Adres-
sen mit Wohngebäuden. Entsprechend der Auf-
gabenstellung entfielen die Adressen mit den
Nichtwohngebäuden, wie zum Beispiel Kloster-
kirchhof 2, Schützenplatz 21a oder Goe-
thestraße 31 in Luckenau. Die 193 Adressen mit
Wohngebäuden – wie zum Beispiel Wasser-
vorstadt 21 oder Schillerstraße 15 – werden
weiterhin berücksichtigt. Sowohl die zwei be-
nannten Beispiele als auch das Fehlen dieser
Adresse bei den städtischen Daten und den
Stadtwerken weist auf komplett leerstehende
Gebäude hin. Aus diesem Grund wurden die
ausgewählten Adressen mit der Markierung „To-talleerstände“ versehen.
_________________________________________________________________________________________________________________________
2 Aus Datenschutzgründen können hierzu und im Folgenden keine konkreten Beispieladressen aufgeführt werden.
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Beispiel 3: bewohnte Adresse und Adresse ohne Zählerverträge
In sieben Einzelfällen war nach Angaben der
Stadt Zeitz mindestens eine Person an der Ad-
resse gemeldet, während das Landesvermes-
sungsamt Sachsen-Anhalt an der Adresse kein
Gebäude verzeichnet hat und die Stadtwerke
keine aktiven Verträge. Im Wesentlichen traf
dies auf Rückbauflächen zu, wie D.-Bonhoeffer-
Straße 65 und Sebald-Waldstein-Straße 41 bis
44. Diese Adressen werden für die Analyse nicht
weiter berücksichtigt.
Fazit
Durch die Analyse der 34 Kombinationen wur-
den schlussendlich die Adressen aus 13 Kombi-
nationen weiterhin berücksichtigt. Im Ergebnis
umfasst die zusammengestellte Datenbank
rd. 5.900 Adressen mit Wohnraum.
Da dieses Vorgehen vielen Einzelprüfungen und
teilweise pauschalen Annahmen unterlag,
wurde die Auswahl anschließend plausibilisiert.
Dafür ermittelte die Stadt Zeitz basierend auf
dem Einwohnermelderegister die Einwohner-
zahl an den Adressen mit Wohnraum. 2017 wa-
ren in der gesamten Stadt 29.010 Personen ge-
meldet, darunter 27.841 Personen an den Ad-
ressen mit Wohnraum (siehe Abbildung 3). Die Dif-
ferenz von 1.169 Personen weist auf ein nen-
nenswertes Ausmaß an Karteileichen bei der
Stadt hin. Dies deutete sich bereits bei der
Kombination „Beispiel 4: bewohnte Adresse + Adresse ohne Verträge“ an, wonach noch Ein-wohner an Rückbauadressen gemeldet sind. Da
die Stadt Zeitz über keine (geschlossene) Statis-
tikstelle verfügt, ist dieses Problem kurzfristig
nicht zu lösen. Die Differenz ist allerdings nicht
ausschließlich auf Karteileichen zurückzuführen.
Entsprechend der Fragestallung sind in der Ad-
ressauswahl nicht alle Heime enthalten, bei der
kommunalen Gesamtzahl jedoch schon. Ange-
sichts dieser beiden Faktoren erscheint die Ein-
wohnerzahl nach Angaben des Statistischen
Landesamtes am realistischsten. Gleichzeitig
wird aus gutachterlicher Sicht die Adressaus-
wahl als plausibel eingeschätzt.
ABB. 3 UNTERSCHIEDLICHE EINWOHNERZAHLEN
Datengrundlage: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stadt Zeitz
Berechnungen/Darstellung: Timourou
30.192 29.908 29.695 29.45429.010
30.148 29.639 29.557 29.284 29.052 28.826
28.206 28.948 28.632 28.471 28.283 28.072 27.841
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000Stadt Zeitzinsgesamt
StatistischesLandesamtSachsen-Anhalt
Stadt Zeitz anAdressen mitWohnraum
Einwohner mit Hauptwohnsitz
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STRASSENABSCHNITTE
Um die Leerstandsstruktur analysieren zu kön-
nen, müssen neben der alleinigen Anzahl an
Wohnungsleerständen auch die räumliche Ver-
teilung und die Betroffenheit nach Bauweise
und -alter in den Blick genommen werden. Aus
diesem Grund wurden im Stadtgebiet Zeitz
knapp 100 Straßenabschnitte gebildet. Sie stel-
len relativ homogene Räume mit ähnlichen
Merkmalsausprägungen dar (siehe Abbildung 4).
Bei der Erstellung waren Kriterien wie Bauweise,
Baualter, Wohnungsgrößen und -zustand, Typo-
logie, Verkehrsbelastung, Einwohnerentwick-
lung, Sozialstruktur etc. ausschlaggebend. Im
Vergleich zu einer Darstellung auf Ebene der
einzelnen Gebäude bietet dieses Vorgehen
mehrere Vorteile:
• Die innerstädtische Verteilung der Woh-
nungsleerstände kann anschaulicher dar-
gestellt werden.
• Homogene Problemlagen – wie zum Bei-
spiel die Belastung an Hauptverkehrsstra-
ßen – können einfacher identifiziert wer-
den.
• Es existiert eine Grundlage für die Zuord-
nung der Bestände zu unterschiedlichen
Strukturtypen, wie zum Beispiel zu Einfa-
milienhaussiedlungen oder Gebieten mit
industriellem Geschosswohnungsbau.
• Anhand der Straßenabschnitte können
leichter Wechselwirkungen zwischen in-
nerstädtischen Räumen erkannt und letzt-
endlich Strategien und Maßnahmen abge-
leitet werden.
Darüber hinaus führten datenschutzrechtliche
Gründe zu der Auswertung auf Ebene der Stra-
ßenabschnitten. Die Straßenabschnitte können
auf der Ebene der Kernstadt und Ortsteile so-
wie Gesamtstadt zusammengefasst werden. Die
Aggregierung auf Ebene der Fördergebiete ist
überschlägig möglich, denn die jeweiligen Gren-
zen sind nicht immer identisch.
ABB. 4 STRASSENABSCHNITTE IN DER ALTSTADT
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Darstellung: Timourou
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2.2 BESTANDS- UND LEERSTANDSERMITTLUNG
Zum Bearbeitungszeitpunkt existierte für Zeit
keine vollständige Adressliste mit dem Woh-
nungsbestand und -leerstand. 2006 wurde zwar
solch eine erstellt, allerdings bezog sich diese
nur auf die Kernstadt und liegt inzwischen nicht
mehr vollständig vor. Eine gesamtstädtische
Wohnungsbestand- und Leerstandsermittlung
fand 2011 im Rahmen der GWZ statt. Die Ergeb-
nisse wurden allerdings für die Stadt Zeitz nie
auf kleinräumiger Ebene (zum Beispiel Straßen-
abschnitte oder Blöcke) ausgewertet. Da sie in-
zwischen auch nicht mehr zur Verfügung ste-
hen, entfiel diese Quelle für die aktuelle Ermitt-
lung.
Auf der Seite der Wohnungsnachfrage besteht
ein zweiter Datenmangel, denn wie viele Haus-
halte in der Stadt Zeitz leben und Wohnungen
nachfragen, ist unbekannt. Da die Anzahl der
Haushalte nicht statistisch erfasst wird, muss sie
berechnet werden. Dafür verwenden einige Ge-
meinden ein sogenanntes Haushaltsgenerie-
rungs-Programm (kurz HHGen). Die Stadt Zeitz
verfügt diesbezüglich jedoch weder über perso-
nelle und finanzielle, noch technische Ressour-
cen.
Aufgrund der fehlenden Datengrundlage
musste zuerst der Wohnungsbestand und -leer-
stand ermittelt werden, indem die Informatio-
nen aus verschiedenen Datenquellen miteinan-
der verbunden wurden. Letztendlich standen
die folgenden Datenquellen für die aktuelle Be-
stands- und Leerstandsermittlung zur Verfü-
gung (siehe Abbildung 5).
Die vier Wohnungsunternehmen Wohnbau-
gesellschaft Zeitz (WBG), Wohnungsgenossen-
schaft 1. Mai, Zeitzer Wohnungsgenossenschaft
(ZWG) und Wohnbau Theißen stellten woh-
nungsspezifische Bestands- und Leerstandsda-
ten zur Verfügung. Adressen ohne Leerstand
wurden von einem Unternehmen nicht mitgelie-
fert. Abweichende Angaben gegenüber anderen
Quellen können auf unterschiedliche Definitio-
nen und Festlegungen beruhen: So führen bei-
spielsweise die meisten Unternehmen stillge-
legte Wohnungen in ihrer Bestandsdatei nicht
mehr auf, während diese Wohnungen bei den
Stadtwerken in der Regel als Leerstand auftau-
chen. Bei den Wohnungsunternehmen gilt eine
Wohnung als leer, wenn sie nicht vermietet ist;
liegt ein Mietvertrag vor, gilt sie als bewohnt,
auch wenn der Mieter zum Beispiel noch gar
nicht eingezogen ist.
Die Stadtwerke Zeitz lieferten ebenfalls Be-
stands- und Leerstandsdaten. Bei dem Abgleich
der Angaben mit anderen Quellen sind jedoch
einige Abweichungen aufgetreten, sodass die
Angaben bei der Leerstandsanalyse nur teil-
weise einflossen (siehe Beispiele unten sowie Kasten
Hinweise zur Stromzählermethode).
ABB. 5 DATENQUELLEN DER WOHNUNGSBESTANDS- UND LEERSTANDSERMITTLUNG
Darstellung: Timourou
Die Kartierung im Jahr 2006 wurde in der
Kernstadt durchgeführt. Die Wohnungsbe-
standsdaten wurden in erster Linie zur Plausibi-
lisierung herangezogen und darüber hinaus je
nach Qualität der Daten aus anderen Quellen
verwendet. Bei dem Abgleich der Ergebnisse mit
anderen Quellen traten zwei Probleme auf: Zum
einen fehlten Angaben, beispielsweise zur Kra-
merstraße, Hospitalstraße, Fischstraße oder
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auch teilweise zur August-Bebel-Straße. Ande-
rerseits wurden Adressen des industriellen Ge-
schosswohnungsbaus zu Wohnblöcken zusam-
mengefasst. Zum Beispiel wurden an der Ad-
resse D.-Bonhoeffer-Straße 10 insgesamt
160 Wohnungen aufgeführt, während sich in
den anderen Quellen die Wohnungen auf die
Adressen D.-Bonhoeffer-Straße 10 bis 21 vertei-
len.
Ergänzend zu den vorliegenden Daten wurden
an 650 Adressen im September 2018 von
Timourou eigene Kartierungen durchge-
führt, darunter zum Beispiel in der August-Be-
bel-Straße, Posaer Straße oder Geußnitzer
Straße (siehe Anhang Abbildung 25). Dies war not-
wendig, um widersprüchliche Angaben überprü-
fen und fehlende Informationen auffüllen zu
können. Beispielsweise können die Zeitzer
Stadtwerke bei einer leerstehenden Einheit
nicht zwischen einer leerstehenden Wohnung
oder einer leerstehenden Gewerbe-/Geschäfts-
einheit unterscheiden. Lagen keine weiteren In-
formationen von den Wohnungsunternehmen
oder der Kartierung von 2006 vor, so wurden
diese Adressen kartiert (siehe Kasten Hinweise zur
Kartierung).
Aus diesen vier Quellen wurden die Informatio-
nen übereinandergelegt und miteinander abge-
glichen.3 Idealerweise stimmen die jeweiligen
Angaben der Quellen überein, tatsächlich traten
jedoch auch dort zahlreiche Abweichungen auf.
Abweichungen zwischen Angaben der
Wohnungsunternehmen und der Stadt-
werke Zeitz
Ein unerwartet großes Problem trat beim Ab-
gleich der Angaben der Wohnungsunterneh-
men und der Stadtwerke Zeitz auf. Hier kam es
zu umfangreichen Abweichungen zwischen den
beiden Datenquellen. So weicht die Zahl der
Wohnungen in unterschiedlichem Maße ab, mal
sind es bei den Stadtwerken mehr, mal bei den
Wohnungsunternehmen, und zwar sowohl im
Altbau als auch im industriellen Wohnungsbau;
auch die Leerstände weichen ab und manchmal
gibt es weniger Wohnungen, aber mehr Leer-
stand und umgekehrt.
HINWEISE ZUR STROMZÄHLERMETHODE
Etliche Städte in Deutschland erfassen seit meh-
reren Jahren die Wohnungsleerstände mit der
sogenannten Stromzählermethode. Im Fall von
Zeitz war dabei der Status der Stromzähler aus-
schlaggebend (Zähler mit und ohne Vertrag).
Die Informationen wurden von den Zeitzer
Stadtwerken zur Verfügung gestellt.
Im Vergleich zur Kartierung sind bei dieser Me-
thode die enorme Zeitersparnis und die jährli-
che Aktualisierbarkeit große Vorteile. Im Grunde
liegen die Daten bereits vor und müssen für ei-
nen möglichen Abgleich mit anderen Daten nur
aufbereitet und plausibilisiert werden. Im güns-
tigsten Fall treten keine Komplikationen auf und
die Daten können direkt ausgewertet werden.
Dies ist jedoch selten der Fall.
In Zeitz traten im Wesentlichen zwei große
Probleme auf:
_________________________________________________________________________________________________________________________
3 Die Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft (kurz DSK) kartierten 2009 den Wohnungsleerstand in den Förderge-
bieten. Eine kurze Überprüfung der Qualität der Erhebung zeigte einige unplausible Abweichungen auf. Beispielswurde wurde der
Roßmarkt 14 (Erdgeschoss McPaper) als reines Wohngebäude kartiert. Schlussendlich werden diese Daten bei der aktuellen Be-
stands- und Leerstandsanalyse nicht weiter berücksichtigt.
• Die Stadtwerke können bei einer leerste-
henden Einheit (Zähler ohne Vertrag) nicht
zwischen einer leerstehenden Wohnung o-
der einer leerstehenden Gewerbe-/Ge-
schäftseinheit differenzieren.
• Sogenannte „Leerwohnungen“ können aus der Datenbank nicht gelöscht werden. Die
Wohnungsleestände werden an dieser
Stelle überschätzt, denn der Datensatz
kann um Wohnraumzusammenlegungen,
Stilllegungen und Abrisse nicht bereinigt
werden.
Über die Verschneidung der Ergebnisse mit an-
deren Quellen wurden die Daten plausibilisiert
und je nach Ausmaß der Abweichungen in der
Bestands- und Leerstandsermittlung verwendet.
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Die Ursachen für diese Abweichungen sind viel-
seitig. Möglich ist, dass die Datenbanken unter-
schiedlich schnell aktualisiert und gepflegt wer-
den (Stichtag-Problem). Weitere mögliche
Gründe können Wohnraumzusammenlegun-
gen, Stilllegungen oder Abrisse sein. So können
zum Beispiel die Stadtwerke inzwischen stillge-
legte Wohnungen aus ihrer Datenbank nicht lö-
schen. Zudem können weitere Zähler installiert
sein und viele andere Gründe mehr. Insgesamt
sind die Abweichungen durchweg unsystema-
tisch – sie schlagen mal in die eine und mal in
die andere Richtung aus, sodass auch die Kor-
rektur über einen Faktor nicht möglich war, son-
dern nur normative Setzung über die wahr-
scheinlich richtigere Angabe. Dazu wurden
Stichprobenprüfungen konkreter Gebäude vor-
genommen. Im Ergebnis wurden in den Fällen,
in denen Daten der Wohnungsunternehmen
vorlagen, diesen den Vorrang vor den Angaben
der Stadtwerke gegeben.
Abweichungen zwischen Angaben der
Zeitzer Stadtwerke und der Kartierung
von 2006
Aufgrund der unterschiedlichen Methodik wur-
den auch in diesem Fall Abweichungen erwar-
tet. Exakt die gleichen Wohnungsanzahl könnte
theoretisch auch auf ein Zufall beruhen. Da
beide Erhebungsverfahren ihre Stärken und
Schwächen aufweisen, wurden auch beide Er-
gebnisse berücksichtig: bei kleinen Abweichun-
gen (+/- 5 Wohnungen) wurde die Anzahl der
Wohnungen von 2006 übernommen und die
der leeren Wohnungen von den Zeitzer Stadt-
werken. Adressen mit größeren Abweichungen
(49 Fälle) wurden mit der eigenen Kartierung ge-
sondert erfasst.
ERMITTLUNG DER TOTALLEERSTÄNDE
Die Totalleerstände, definiert als komplett leer-
stehende Gebäude, bilden eine eigene Leer-
standsgruppe.
Die Ermittlung der Wohnungszahlen nach äuße-
rem Schein ist problematisch, da Postkästen,
Klingelschilder etc., als Hilfsmerkmal oft ausfal-
len, manchmal ist auch schwer zu erkennen, ob
sich auf einer Etage sich ein, zwei oder drei
Wohnungen befinden, wenn das Gebäude nur
von vorne besichtigt werden kann. Dazukommt,
dass die Stromzählermethode zumeist ausfällt,
weil keine Zähler mehr vorhanden sind.
Vor diesem Hintergrund wurde für diese
600 Adressen umfassende Gruppe die Be-
standszahlen durch einen Methoden-Mix ermit-
telt: bei rd. 15 Adressen stammen die Informati-
onen von den Wohnungsunternehmen,
rd. 30 Adressen wurden selbst und 285 Adres-
sen bereits 2006 kartiert. Bei den restlichen
260 Adressen wurde die Anzahl der Wohnun-
gen pauschal berechnet, indem je nach Stadtteil
eine durchschnittliche Anzahl an Wohnungen je
Adresse angesetzt wurde. Die Durchschnitts-
werte leiteten sich aus den Ergebnissen der
GWZ 2011 ab, der Durchschnitt über alle Total-
leerstände betrug 3,8 Wohnungen je Gebäude.
Wegen der Ungenauigkeiten werden die Werte
gerundet dargestellt, aber auch weil die Anzahl
der Wohnungen, die nach Instandsetzungs-,
Modernisierung-, und Umbaumaßnahmen letzt-
endlich auf den Markt kommen, können ganz
andere Ausmaße annahmen als derzeit zu ver-
zeichnen sind. Sie sind also in erster Linie als
Größenordnung und Orientierungsrahmen zu
verstehen.
ABB. 6 TOTALLEERSTÄNDE 2017 (gerundete Werte)
Berechnungen/Darstellung: Timourou
insg
esam
t
Wohnungs
-
untern
ehmen
Kartie
rung
2018
Kartie
rung
2006
Berech
nung
Adressen 600 15 30 285 260
Wohnungen 2.200 115 120 1.160 840
Wohnungen pro Adresse 3,8 7,9 4,3 4,1 3,2
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Letztendlich lagen analog zur Ermittlung der Ad-
ressen mit Wohnraum als Zwischenergebnis
mehrere Kombinationen vor und mit jeder
Kombination wurde unterschiedlich umgegan-
gen. Bei der Bestands- und Leerstandsermitt-
lung handelte es sich demnach um ein differen-
ziertes und geschichtetes Vorgehen. Je nach
Kombination wurden Informationen aus den
einzelnen Quellen komplett oder nur teilweise
übernommen, es fanden Stichproben und Ge-
samterhebungen statt (eigene Kartierung) und
in wenigen Fällen wurden über pauschale An-
nahmen die Bestandszahlen berechnet (siehe
Kasten Ermittlung der Totalleerstände). Das komplexe,
zeit- und personalintensive Verfahren hat zur
Folge, dass es im gleichen Umfang nicht fort-
schreibbar ist. Ein vereinfachtes Verfahren wird
im Kapitel 4 beschrieben.
HINWEISE ZUR KARTIERUNG
Ergänzend zu den anderen Datenerhebungen
wurden Kartierungen durchgeführt, um Daten-
lücken anderer Quellen schließen oder Ergeb-
nisse plausibilisieren zu können. Vorteilhaft ist,
dass weitere wohnungsspezifische Angaben –
wie zum Beispiel der Wohnungsleerstand nach
Etage – erhoben werden können. Aber auch die
Kartierung ist mit zwei Problemen behaftet.
Zum einen erfordert sie einen hohen personel-
len Zeitaufwand – dieser reicht von einer Schu-
lung, um eine einheitliche Bewertung garantie-
ren zu können, über die Begehung vor Ort bis
hin zur Plausibilisierung der Ergebnisse im
Nachgang. Zum anderen gibt es bei der Bege-
hung erhebliche Unsicherheiten und Ungenau-
igkeiten hinsichtlich der Einschätzung, wie viele
Wohnungen in einem Gebäude tatsächlich vor-
handen sind und welche davon leer stehen. Ein
Beispiel: Dem äußeren Erscheinungsbild des
Wohngebäudes in der Brüderstraße 16 nach,
sind ungefähr 6 bis 8 Wohnungen und eine Ge-
werbeeinheit im Erdgeschoss denkbar. Ein Blick
in den (nicht öffentlich zugänglichen) Innenhof
nach, gibt es dort jedoch neben der Gewerbe-
einheit insgesamt 14 Wohnungen (siehe Abbil-
dung 7).
ABB. 7 BRÜDERSTRASSE 16
Außenansicht Innenhof Foto: Timourou
Klingelschilder und Briefkästen sind allerdings
kein Garant für eine richtige Erfassung der Be-
stands- und Leerstandszahlen. So erschien in
einem Fall das Gebäude dem äußeren Erschei-
nungsbild nach als überwiegend bewohnt, wäh-
rend alle Briefkästen auf Leerstand hinwiesen.
In einem weiteren Fall standen auf dem Klingel-
schild Namen wie „Sachsen“ oder „Sachsen-An-
halt“ (siehe Abbildung 8).
- 11 -
ABB. 8 NICHT EINDEUTIGE KLINGELSCHILDER UND BRIEFKÄSTEN
leere Briefkästen, obwohl überwiegend bewohnt unrealistische Namen am Klingelschild Foto: Timourou
Bei der Kartierung traten die meisten Probleme
in den Altbaugebieten auf. Problematisch sind
zudem seit längerem komplett leerstehende
Gebäude: Häufig befinden sie sich in einem
schlechten baulichen Zustand, Klingelschilder
oder Briefkästen fehlen oftmals und eine Unter-
scheidung zwischen einer Wohnung oder einem
Büro ist meistens nicht mehr möglich. Schwierig
ist die Bewertung einer leerstehenden Einheit
nach ihrer Nutzung nicht nur bei den Totalleer-
ständen, sondern generell in der Zeitzer Alt-
stadt.
Neben diesen objektiven Hemmnissen, können
subjektive Einschätzungen zu unterschiedlichen
Ergebnissen führen. Beispielsweise wurde die
Kalkstraße 2006 und 2018 kartiert. Trotz glei-
cher Methode wichen die Wohnungsbestands-
zahlen teilweise ab, ohne dass in der Zwischen-
zeit Umbaumaßnahmen stattgefunden hatten.
In der Summe kann die Kartierung demnach zu
einer nicht geringen Fehlerbreite bei den Daten
führen.
3 LEERSTAND ALS GESAMTSTÄDTISCHES PROBLEM
Im Jahr 2016 beschrieb auf einer Fachtagung
zum Thema „Wohnungsleerstände in Deutsch-land – Ausmaß – Wahrnehmung – Reaktionen“ Christian Villiers, Sachgebietsleiter Stadtentwick-
lung der Stadt Zeitz, die Zeitzer Leerstandssitua-
tion als ein gesamtstädtisches Problem. Diese
Aussage wird in den folgenden Kapiteln mit Zah-
len untermauert, indem ein kurzer Rückblick ge-
ben wird und die Auswertung der aktuellen
Leerstandsanalyse erfolgt. Darüber hinaus wird
die Leerstandsstruktur und -gefährdung thema-
tisiert.
3.1 EIN KURZER RÜCKBLICK
Im Jahr 2006 hat es eine umfassende Bege-
hung der Kernstadt von Zeitz gegeben, mit
der versucht wurde, den Leerstand vollständig
und gebäudescharf zu erfassen. Die Kartierung
wurde von Mitarbeitern einer Arbeitsförde-
rungsgesellschaft im Auftrag der Stadtverwal-
tung durchgeführt und 2008 federführend
durch Bertram Schiffers – ehemaliger Mitarbei-
- 12 -
ter am Helmholtz-Zentrum für Umweltfor-
schung UFZ – ausgewertet. Den Ergebnissen
nach umfasste der Bestand in der Kernstadt
19.531 Wohnungen, wovon 4.787 Wohnungen
leer standen. Dies entspricht einer Leerstands-
quote von 24,5 %. Eine Analyse der Leerstands-
struktur ergab, dass Mehrfamilienhäuser mit ei-
ner Leerstandsquote von 26,5 % stärker betrof-
fen waren als Ein- und Zweifamilienhäuser
(10,1 %). Neben dem überdurchschnittlich ho-
hen Leerstand in Altbaugebieten (Leerstands-
quote von 40,7 % beziehungsweise 3.400 leere
Wohnungen), war auch noch der industrielle
Geschosswohnungsbau durch hohe Leerstände
charakterisiert (17,1 % beziehungsweise knapp
1.000 Wohnungen). Schon damals lag die Leer-
standsquote mit ungefähr 7 % in der Völker-
freundschaft unter dem städtischen Durch-
schnitt.
Fünf Jahre später wurde mit der bundesweiten
Gebäude- und Wohnungszählung GWZ 2011
eine Vollerhebung bei allen Eigentümern in
Zeitz (inclusive Ortschaften) durchgeführt. Bei
der GWZ handelte es sich um eine schriftliche
Befragung der Eigentümer, also um ein grund-
sätzlich anderes Erhebungsverfahren als 2006.
Darin liegt ein wichtiger Grund, dass die Ergeb-
nisse von 2011 und von 2006 deutlich vonei-
nander abweichen.
Den Ergebnissen der GWZ nach, umfasste der
Wohnungsbestand 2011 in der gesamten Stadt
einschließlich der nördlichen und südlichen Ort-
steile 19.919 Wohnungen in Gebäuden mit
Wohnraum. Dies entspricht in etwa dem Um-
fang der 2006 erhobenen Wohnungen, nur
dass diese sich ausschließlich auf die Kernstadt
bezogen. Offensichtlich wurden bei der GWZ
nicht alle Gebäude erfasst, was erfahrungsge-
mäß im Wesentlichen auf die Untererfassung
der Totalleerstände zurückzuführen ist: Bei vor
allem ruinösen Beständen kann in der Regel der
Eigentümer nicht aufgefunden und somit be-
fragt werden. Dies hat zur Folge, dass im Rah-
men der GWZ 2011 eine niedrigere Leerstands-
quote ermittelt wurde, vor allem für die Kern-
stadt mit 16 %. Abgesehen von dem Niveauun-
terschied bildeten die Altbaubestände auch
2011 den Leerstandsschwerpunkt: Von allen
leerstehenden Wohnungen wurden 43 % vor
1919 gebaut und von allen Altbauwohnungen
standen 23 % – also fast jede vierte Wohnung –
zum Erhebungsstichtag leer. Im Gegensatz dazu
hatte sich die Leerstandssituation in Zeitz-Ost
aufgrund umfangreicher Rückbauten in der Zwi-
schenzeit verbessert. Eine vertiefende Analyse
möglicher Gründe für die Abweichungen ist
nicht mehr möglich, da die Datensätze aus da-
tenschutzrechtlichen Gründen vom Statisti-
schen Landesamt gelöscht wurden.
3.2 AKTUELLE LEERSTANDSSITUATION
Die vorliegende Wohnungsbestands- und Leer-
standsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass es
in Zeitz Ende 2017 rd. 21.200 Wohnungen
gab, von denen insgesamt rd. 4.800 Wohnun-
gen leer standen. Dies entspricht eine Leer-
standsquote von 23 %.
Ungefähr jede vierte Wohnung steht in der
Kernstadt leer, die südlichen und nördlichen
Ortschaften sind im Durchschnitt gleicherma-
ßen vom Leerstand betroffen: Die Leerstands-
quoten liegen jeweils bei rd. 13 % (siehe Abbil-
dung 9). Von den beiden größten Ortschaften ist
Kayna mit 15 % vom Leerstand stärker betrof-
fen als Theißen mit 7 % (siehe Anhang Abbil-
dung 22). Relativ unabhängig von dieser räumli-
chen Gliederung setzt sich der Wohnungsleer-
stand aus rd. 2.600 marktaktiven Leerständen
und ca. 2.200 Totalleerstände zusammen.
- 13 -
ABB. 9 WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 IN DER KERNSTADT SOWIE DEN SÜDLICHEN UND NÖRL-
DICHEN ORTSCHAFTEN (gerundete Werte)
Berechnungen/Darstellung: Timourou
Eine Auswertung nach Fördergebieten weist
für das Fördergebiet 3 – Stadtmitte die höchste
Leerstandsquote aus: Dort stehen 44 % der
Wohnungen leer und etwas mehr als zwei Drit-
tel davon sind Totalleerstände (siehe Abbildung 10
sowie Anhang Abbildung 23 und 24). Etwas niedrigere
und trotzdem ausgesprochen hohe Leerstands-
quoten zeigen die beiden gründerzeitlich ge-
prägten Fördergebiete 1 und 4 – dort stehen je-
weils rd. ein Drittel der Wohnungen leer und in
45 % beziehungsweise 59 % der Fälle handelt es
sich um Totalleerstände. In den letzten Jahren
und Jahrzehnten hat sich die Leerstandssitua-
tion in diesen Gebieten nicht verbessert. Bereits
2006 standen im Fördergebiet 1 ungefähr 34 %
und im Fördergebiet 4 ca. 23 % der Wohnungen
leer. Demgegenüber steht das Fördergebiet 2 –
Zeitz-Ost: aufgrund der zahlreichen Rückbau-
maßnahmen liegt dort die Leerstandsquote mit
derzeit 18 % auf einem unterdurchschnittlichen
Niveau. Darin enthalten sind auch 130 Totalleer-
stände, bei ihnen handelt es sich um Gebäude,
die bereits für den Rückbau vorbereitet werden.
ABB. 10 WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 IN DEN FÖRDERGEBIETEN* (gerundete Werte)
* Die Grenzen der Fördergebiete wurden auf Basis der Straßenabschnitte gebildet und weichen von der beschlossenen För-
dergebietskulisse etwas ab
Berechnungen/Darstellung: Timourou
insg
esam
t
darunte
r
ohne Tota
l-
leers
tände
darunte
r Tota
l-
leers
tände
Woh-
nungen
Leer-
stand
Leer-
stands-
quote
Woh-
nungen
Leer-
stand
Leer-
stands-
quote
Anteil
am Leer-
stand
Woh-
nungen
Anteil
am Leer-
stand
Kernstadt 18.000 4.400 25% 16.000 2.400 15% 55% 2.000 45%
nördliche Ortsteile 1.950 250 13% 1.850 150 8% 60% 100 40%
südliche Ortsteile 1.200 170 14% 1.100 70 6% 41% 100 59%
insgesamt 21.200 4.800 23% 19.000 2.600 14% 54% 2.200 46%
insg
esam
t
darunte
r
ohne Tota
l-
leers
tände
darunte
r Tota
l-
leers
tände
Woh-
nungen
Leer-
stand
Leer-
stands-
quote
Woh-
nungen
Leer-
stand
Leer-
stands-
quote
Anteil
am Leer-
stand
Woh-
nungen
Anteil
am Leer-
stand
Fördergebiet 1
"Gründerzeit"5.120 1.590 31% 4.405 875 20% 55% 715 45%
Fördergebiet 2
"Zeitz-Ost"4.255 785 18% 4.125 660 16% 84% 130 17%
Fördergebiet 3
"Stadtmitte"1.925 840 44% 1.350 270 20% 32% 570 68%
Fördergebiet 4
"Elstervorstadt"1.630 555 34% 1.300 220 17% 40% 330 59%
insgesamt 12.930 3.770 29% 11.180 2.025 18% 54% 1.745 46%
- 14 -
Eine räumlich differenziertere Betrachtung er-
möglicht die Auswertung auf Ebene der Stra-
ßenabschnitte (siehe Abbildung 11). Erkennbar
ist, dass in der Kernstadt die innerstädtischen
Altbaugebiete durchweg von besonders hohen
Leerstandsquoten betroffen sind. Besonders
viele Leerstände prägen die Straßenabschnitte
entlang der Hauptverkehrsstraßen darunter ins-
besondere die Bundesstraße B 180 – die Lagen
sind gekennzeichnet durch ein besonders ho-
hes Verkehrsaufkommen, gefolgt von immobi-
lienwirtschaftlichen Problemen und städtebauli-
chen Defiziten (siehe Abbildung 12). Dies hat zur
Folge, dass in der Rahnestraße fast zwei Drittel
der Gebäude komplett leer stehen. Da es sich
bei den Totalleerständen überwiegend um
kleine Altbauten (weniger als 4 Wohnungen)
handelt und im östlichen Teil größere Gebäude
teilweise bewohnt sind, fällt die Leerstsands-
quote mit 50 % geringer aus als zum Beispiel
am Brühl. Die Hauptverkehrsstraßen Altenbur-
ger Straße (aktuell Bundesstraße) und die Au-
gust-Bebel-Straße (ehemals Bundesstraße) tra-
gen, neben der Mittelstraße, Liebknechtstraße
und Hospitalstraße, im gesamte Fördergebiet 1
wesentlich zum Leerstand bei.
Die Leerstandsursache „schlechter baulicher
Zustand“ schlägt sich beispielsweise in der Do-naliesstraße mit durchschnittlichen Leerstands-
quoten von 50 bis 60 % nieder. Demgegenüber
sind im Gebiet der Völkerfreundschaft (7 %) und
allgemein in den Einfamilienhaussiedlungen
(3 %) niedrige Leerstandsquoten zu verzeich-
nen.
- 15 -
ABB. 11 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou
- 16 -
ABB. 12 WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 ENTLANG DER HAUPTVERKEHRSSTRASSEN
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou
Die räumliche Verteilung der Wohnungsleer-
stände verdeutlicht die gesamtstädtische Leer-
standsproblematik gut, allerdings sind nicht alle
Stadtgebiete und Gebäudetypen vom Leerstand
gleichermaßen betroffen. Um dies besser abbil-
den und analysieren zu können, wurden neun
Strukturtypen gebildet, und zwar anhand der
Bauweise, der Größe, räumlichen Lage und Nut-
zung. Diese sind: Einfamilienhaus-Siedlung, klei-
ner und großer Altbau, Baujahr 1919 bis 1959
sowie Baujahr 1960 bis 1990, Neubau ab 1991,
Wohn- und Geschäftshäuser sowie Sonstiges
(siehe Kasten Ermittlung der Leerstandsstruktur). Die To-
talleerstände aller Baualtersklassen werden als
eine eigene Gruppe aufgefasst. Für die Struktur-
typen können nun ähnliche Leerstandsstruktu-
ren und Wohnungsmarktperspektiven aufge-
zeigt werden
Unter den strukturtypen weisen die ab 1991
fertiggestellten Neubauten (1 %) und Einfami-
lienhaus-Siedlungen (3 %) die niedrigsten
Leerstandsquoten auf (siehe Abbildung 13 und 14).
Beide Typen konzentrieren sich auf die Zeitzer
Kernstadt. Aktuell werden sie als stabile Be-
stände mit keinen nennenswerten Vermietungs-
problemen eingeschätzt. Zusammen liegt ihr
Marktanteil jedoch bei nur 9 % (1.910 Wohnun-
gen).
Unten den älteren Geschosswohnungsbestän-
den der Baujahre 1918 bis 1959 stehen von
1.970 Wohnungen 8 % leer. Unter den jüngeren
Beständen der Baujahre 1969 bis 1990
(5.745 Wohnungen) beträgt der Leerstand 14 %.
Die Bestände innerhalb eines Typus – und teil-
weise auch zwischen den beiden Strukturtypen
– stehen miteinander in direkter Konkurrenz
und werden in Abhängigkeit von weiteren Fakto-
ren wie zum Beispiel der Sozialstruktur und der
Lage unterschiedlich stark nachgefragt: So weist
die niedrige Leerstandsquote von 2 % im Gebiet
der Völkerfreundschaft auf eine günstigere
Nachfragesituation hin als im Gebiet entlang der
Naumburger Straße in der Elstervorstadt mit
17 %. Auch der industrielle Geschosswohnungs-
bau wird im Stadtgebiet nicht gleichermaßen
nachgefragt. An dieser Stelle lässt sich ein ge-
wisses Zentrum-Peripherie-Gefälle abbilden: im
äußere Bereich von Zeitz-Ost (entlang der Mar-
tin-Planer-Straße/Sebald-Waldstein-Straße so-
wie der Dietrich-Bonhoeffer-Straße) stehen un-
gefähr 22 % der Wohnungen leer, während ent-
lang der Robert-Schumann-Straße 16 % und der
Käthe-Niederkirchner-Straße nur 12 % der Woh-
nungen leer stehen. Auch wenn das Leerstands-
niveau noch immer erheblich ist, verbesserte
sich die Situation durch die zahlreichen Rück-
baumaßnahmen von industriellen Geschoss-
wohnungen spürbar (siehe Kapitel 3.3).
- 17 -
ABB. 13 STRUKTURTYPEN 2017 (gerundete Wert)
Berechnungen/Darstellung: Timourou
Wohnunge
n
Leers
tand
Leers
tands-
quote
Einfamilienhaus-Siedlung
insgesamt 1.510 50 3%
Kernstadt 1.060 35 3%
Ortsteile 450 15 3%
kleiner Altbau
insgesamt 1.450 280 19%
Kernstadt 590 150 25%
Ortsteile 865 130 15%
großer Altbau
insgesamt 3.125 650 21%
Kernstadt 2.810 605 22%
Ortsteile 315 45 14%
Baujahr 1918 bis 1959
insgesamt 1.970 155 8%
Kernstadt 1.890 150 8%
Ortsteile 80 5 6%
Baujahr 1960 bis 1990
insgesamt 5.745 790 14%
Kernstadt 5.605 790 14%
Ortsteile 140 0 0%
Neubau ab 1991
insgesamt 400 5 1%
Wohn- und Geschäftshäuser
insgesamt 1.070 270 25%
Kernstadt 1.020 265 26%
Ortsteile 50 5 10%
Sonstiges
insgesamt 3.680 415 11%
Kernstadt 2.615 385 15%
Ortsteile 1.065 30 3%
Totalleerstände
insgesamt 2.200 2.200 100%
Kernstadt 1.900 1.900 100%
Ortsteile 300 300 100%
Zeitz insgesamt
insgesamt 21.200 4.800 23%
Kernstadt 17.890 4.285 24%
Ortsteile 3.265 530 16%
- 18 -
M
ETH
OD
E
Demgegenüber manifestierte sich der Altbau als
Leerstandsschwerpunkt: sowohl der kleine
(19 %) als auch der große Altbau (21 %) wei-
sen besonders hohe Leerstandsquoten auf.
Auch der Mengeneffekt ist erheblich, denn zu-
sammen umfassen diese beiden Typen etwas
mehr als ein Drittel aller marktaktiven Woh-
nungsleerstände. Der Typ kleiner Altbau kommt
in erster Linie in den Ortsteilen vor und ein Vier-
tel der marktaktiven Wohnungsleerstände kön-
nen dort diesem Typ zugeordnet werden (in der
Kernstadt liegt der Anteil bei 4 %. Allerdings sind
die Ortschaften kleiner, sodass sich die absolu-
ten Zahlen kaum voneinander unterscheiden.
Leerstände in großen Altbauten liegen fast aus-
schließlich in der Kernstadt und dort können
14 % der marktaktiven Leerstände diesem Typ
zugeordnet werden.
Besonders problematisch erscheint die Lage in
den Wohn- und Geschäftshäusern, denn
dort fehlen sowohl Nutzer für die Wohnungen
als auch für die Gewerbe-/Geschäftseinheiten.
Der marktaktive Leerstand umfasst 270 Woh-
nungen (entspricht einer Leerstandsquote von
25 %) und 63 leerstehende Gewerbe-/Ge-
schäftseinheiten. Räumlich konzentriert sich
dieser Typ derzeit auf die Kernstadt, darunter
vor allem auf die Altstadt sowie gründerzeitlich
geprägten Gebiete und dort vor allem auf die
Hauptverkehrsstraßen.
Wohnungen, darunter 415 Leerstände (11 %)
konnten keinem Typ eindeutig zugeordnet wer-
den und wurden unter „Sonstige“ zusammen-
gefasst. Dabei handelt es sich vor allem um Ad-
ressen in gemischten Gebieten. So können zum
Beispiel Bestände in Zeitz-Rasberg nicht immer
so eindeutig einem Typ zugeordnet werden, wie
zum Beispiel in der Völkerfreundschaft.
An ungefähr 600 Adressen mit schätzungsweise
2.200 Wohnungen stehen die Wohngebäude in
Zeitz komplett leer (siehe Kasten Ermittlung der Total-
leerstände in Kapitel 2.2). Sie werden als sogenannte
Totalleerstände bezeichnet und in der Regel
befinden sie sich in einem unbewohnbaren Zu-
stand. Totalleerstände gibt es in allen Baualters-
klassen bis 1990 und in allen Stadtgebieten, al-
lerdings befinden sich rd. 90 % der Totaller-
stände in der Kernstadt und verstärkten zusam-
men mit Leerständen in den kleinen und gro-
ßen Altbauten räumlich die Leerstandskonzent-
ration (siehe Abbildung 13 und 15).
DEFINITION DER STRUKTURTYPEN
Als Grundlage für die Ermittlung diente die zu-
vor angelegte Adressliste, die inzwischen mit In-
formationen zur Anzahl der Bestände (Woh-
nungs- und Geschäftseinheiten) und Leer-
stände ergänzt wurde. Die Zuordnung der Ad-
ressen zu den jeweiligen Typen erfolgte nach
Bautyp, Größe, Räumliche Lage und Nutzung
wie folgt:
• Einfamilienhaussiedlung: reine Wohnge-
bäude mit einer oder zwei Wohnungen in
ausgewählten Straßenabschnitten mit
Siedlungszusammenhang
• kleiner Altbau: reine Wohngebäude mit
zwei bis vier Wohnungen in ausgewählten
Straßenabschnitten
• großer Altbau: reine Wohngebäude mit
fünf und mehr Wohnungen in ausgewähl-
ten Straßenabschnitten
• Baujahr 1918 bis 1959: nach Angaben der
Wohnungsunternehmen und über ausge-
wählte Straßenabschnitte
• Baujahr 1960 bis 1990: nach Angaben der
Wohnungsunternehmen und über ausge-
wählte Straßenabschnitte
• Neubau ab 1991: Wohngebäude mit drei
und mehr Wohnungen nach gutachterli-
chen Ortskenntnissen
• Wohn- und Geschäftshäuser: Gebäude
mit Wohn- und Geschäftseinheiten in aus-
gewählten Straßenabschnitten
• Sonstige: weitere nicht eindeutig zuord-
bare Adresse.
• Totalleerstände: alle Baualtersklassen
- 19 -
ABB. 14 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER MARKTAKTIVEN WOHNUNGSLEERSTÄNDE* 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN
* ohne komplett leerstehende Gebäude, Anteil der leerstehenden Wohnungen an allen Wohnungen
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou
- 20 -
ABB. 15 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER TOTALLEERSTÄNDE* 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN
* komplett leerstehende Gebäude
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou
- 21 -
3.3 SONDERAUSWERTUNG: LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN
Fast ein Drittel der Wohnungen in Zeitz befin-
den sich im Eigentum der vier großen Woh-
nungsunternehmen Wohnungsbaugesellschaft
Zeitz mbH (WBG), Wohnungsgenossenschaft 1.
Mai eG, Zeitzer Wohnungsgenossenschaft eG
(ZWG) und Wohnbau Theißen eG. Auf dem Ge-
biet der Stadt Zeitz umfasst ihr Bestand
6.590 Wohnungen, wovon 995 Wohnungen be-
ziehungsweise 15 % leer stehen (siehe Anhang
Abbildung 26). Die Unternehmen sind unterschied-
lich stark vom Wohnungsleestand betroffen. Am
besten sind die Bestände der ZWG vermietet
und beim stärksten Unternehmen mit den
meisten Wohnungen (WBG) stehen 17 % der
Wohnungen leer. Die Bestände dieser Unter-
nehmen repräsentieren im Wesentlichen den
Teilmarkt der Zeitzer Nachkriegsbestände, auch
wenn noch weitere Unternehmen wie LEUWO
oder TAG oder auch privater Eigentümer über
weitere Bestände verfügen. Umgekehrt verfügt
nur die WBG über nennenswerte Bestände im
Altbau.
Insgesamt wurden 90 % ihrer Wohnungen zwi-
schen 1919 und 1990 gebaut und knapp zwei
Drittel zwischen 1966 und 1990. Erwartungsge-
mäß kann auch der Großteil der Wohnungsleer-
stände dieser Baualtersklasse zugeordnet wer-
den: Ungefähr drei Viertel der Wohnungsleer-
stände wurde zwischen 1966 und 1990 gebaut
und von diesen stehen mit 18 % überdurch-
schnittlich viele leer (siehe Abbildung 16). Räumlich
sind diese vor allem in Zeitz-Ost vorzufinden
und da die vier Wohnungsunternehmen diesen
Teilmarkt gut repräsentieren, entsprechen die
Ergebnisse in etwa den gesamtstädtischen Er-
gebnissen (siehe Abbildung 17 im Vergleich zur Abbil-
dung 11).
ABB. 16 LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN NACH BAUALTER 2017
Datengrundlage: Wohnungsunternehmen
Berechnungen/Darstellung: Timourou
Ungefähr ein Viertel der Bestände der Woh-
nungsunternehmen wurde zwischen 1919 bis
1948 errichtet. Analog zum gesamtstädtischen
Bild sind sie verhältnismäßig gut nachgefragt
und stehen nur zu 8 % leer.
Auch bei den Wohnungsunternehmen ist der
Altbau besonders stark vom Wohnungsleer-
stand betroffen (28 % der Altbauwohnungen
stehen leer), doch die Wohnungsunternehmen
verfügen nur über wenige Altbaubestände (7 %
beziehungsweise 75 leere Wohnungen). Dies
betrifft nur Bestände der WBG in der Altstadt
und in gründerzeitlichen Gebieten, die für die
Sanierung vorgesehen sind.
7%
1%
11%
76%
1%
3%
Verteilung des Leerstandes
vor 1919 1919 - 1948
1949 - 1965 1966 - 1990
seit 1991 keine Angabe
28%
5%8%
18%
6%10%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%Anteil in % Anteil des Leerstandes
- 22 -
ABB. 17 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN
Datengrundlage: Wohnungsunternehmen
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou
- 23 -
Der Teilmarkt, in dem sich die Wohnungsunter-
nehmen befinden, ist aufgrund der standardi-
sierten Bauweise durch besonders ähnliche
Wohnungsangebote charakterisiert. Die Masse
der Bestände verfügt über 2- oder 3 Räume und
ist zwischen 40 bis unter 80 m² groß. Folglich
bilden sie den Leerstandsschwerpunkt (siehe
Abbildung 18). Im Verhältnis zum Bestand sind al-
lerdings kleine (unter 40 m²) und große Woh-
nungen (100 m² und mehr) mit Leerstandsquo-
ten um die 25 % überdurchschnittlich häufig
vom Leerstand betroffen, auch wenn die quanti-
tativen Auswirkungen geringer sind. Bei den
großen leerstehenden Wohnungen handelt es
sich in erster Linie um innerstädtische Altbau-
wohnungen, während die kleinen Wohnungen
(ca. 30 bis 35 m², 1-Raum-Wohnungen) in Zeitz-
Ost leer stehen.
ABB. 18 LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN NACH WOHNUNGSGRÖSSE 2017
Datengrundlage: Wohnungsunternehmen
Berechnungen/Darstellung: Timourou
Die größten Vermietungsschwierigkeiten haben
die Wohnungsunternehmen bei Wohnungen in
den oberen Etagen – solange es keinen Fahr-
stuhl gibt. Anschaulich kommt dies in der Abbil-
dung 19 zum Ausdruck: sowohl absolut als auch
relativ stehen die meisten Wohnungen im
4. Obergeschoss in Gebäuden ohne Aufzug leer
(22 % von allen Leerständen und 29 % der Woh-
nungen in dieser Etage). Wohngebäude mit fünf
Etagen und mehr verfügen jedoch über einen
Aufzug und die Leerstandsbetroffenheit sinkt
auf 12 %.
18%
38%
35%
6%
1%
3%
Verteilung des Leerstandes
unter 40 m² 40 bis 59 m²
60 bis 79 m² 80 bis 99 m²
100 m² und mehr keine Angabe
26%
13%16%
21%25%
5%0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%Anteil in % Anteil des Leerstandes
- 24 -
ABB. 19 LEERSTAND DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN NACH ETAGE 2017
Datengrundlage: Wohnungsunternehmen
Berechnungen/Darstellung: Timourou
3.4 LEERSTANDSGEFÄHRDUNG
Inwieweit sich die Leerstandsquoten und -struk-
turen in Zukunft entwickeln werden, hängt maß-
geblich von der Nachfrageentwicklung ab. Für
die Stadt Zeitz wird weiterhin ein Einwohner-
rückgang erwartet: Den Ergebnissen der 6. Regi-
onalisierten Bevölkerungsprognose nach,
nimmt die Zahl der Einwohner von 2017 bis
2030 um rd. 3.400 Personen ab. Eine Trendver-
längerung der Ergebnisse bis 2035 ergibt insge-
samt eine Abnahme um rd. 4.750 Personen.
Für den Wohnungsmarkt sind allerdings die
Haushaltszahlen entscheidend. Ihre Entwicklung
hängt im Wesentlichen von der Veränderung
der Einwohnerzahl und der Altersstruktur sowie
von den Präferenzen beim Zusammenwohnen
von erwachsenen Personen ab. Unter Berück-
sichtigung aller Faktoren wird bis 2035 ein leich-
ter Haushaltsverkleinerungsprozess erwartet,
sodass die Zahl der Haushalte nicht so stark ab-
nimmt wie die der Einwohner. Für den Zeitzer
Wohnungsmarkt ist ein Rückgang der Nach-
frage von 2017 bis 2035 um insgesamt
ca. 2.200 Haushalte zu erwarten.
Dieser gesamtstädtische Rahmen beeinflusst
zwar die Entwicklungen in der gesamten Stadt,
allerdings werden die Prozesse innerhalb von
Zeitz unterschiedlich ausfallen. So wird es in ei-
nigen Gebieten ausgesprochen starke
Schrumpfungsprozesse geben, während sich
andere Gebiete sogar als Nachfragegewinner
behaupten können. Da jedoch die Nachfrage
insgesamt sinken wird, nimmt die Konkurrenz
der Gebiete untereinander zu. Inwieweit sich
ein Gebiet in der Stadt Zeitz positionieren kann,
hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:
• Objektqualität – ausschlaggebend sind
vor allem der bauliche Zustand und die
Qualität des Grundrisses,
• Lagequalität – gute Wohnlagen sind ge-
kennzeichnet durch eine gute infrastruktu-
relle Anbindung, gepflegtes Wohnumfeld,
stabile Nachbarschaften etc. und weniger
gute Wohnlagen befinden sich beispiels-
weise entlang einer Hauptverkehrsstraße
mit starker Verkehrs- und Lärmbelastung,
• Mieterstruktur – damit ist zum einen die
Altersstruktur gemeint, denn Quartiere mit
einem hohen Anteil an über 80-Jährigen
gelten zwar derzeit als stabil, doch per-
spektivisch werden dort die jetzigen Nach-
frager versterben und es stellt sich die
Frage der zukünftigen Nachfrager. Zum
anderen ist eine ungünstige Sozialstruktur
gemeint, die mit einem schlechten Image
des Quartiers und wenig stabilen Nachbar-
schaften einhergehen kann.
12%
14%
15%
22%
20%
2%
15%
Verteilung des Leerstandes
EG 1. OG
2. OG 3. OG
4. OG 5. OG und höher
9% 10% 11%
23%29%
12%
19%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%Anteil in % Anteil des Leerstandes
- 25 -
Diese drei Faktoren sind innerhalb der Stadt
Zeitz unterschiedlich ausgeprägt – beispiels-
weise sind die Strukturen und Perspektiven in
der Schillerstraße ganz anders zu bewerten als
im Gebiet der Völkerfreundschaft. Dies liegt
zum Beispiel daran, dass derzeit überdurch-
schnittlich viele über 80-Jährige in der Völker-
freundschaft leben (siehe Anhang Abbildung 27),
während die Schillerstraße vielmehr durch ein
schlechtes Image geprägt ist. Die kleinräumige
Analyse dieser Faktoren dient als Grundlage für
die Abschätzung der jeweiligen Leerstandsge-
fährdungen.
Leerstandsgefährdung bezeichnet das Risiko,
das zukünftig der vorhandene Leeerstand grö-
ßer wird.4 Wie hoch das Risiko ausfällt, kann an-
hand der aktuellen Rahmenbedingungen abge-
schätzt werden. Beispielsweise nimmt die Leer-
standsgefährdung in unsanierten Beständen zu.
Eine Sanierung beziehungsweise Verbesserung
der Objektqualität wird jedoch nicht immer zu
einer Reduzierung der Leerstandsgefährdung
führen, solange andere sanierte Bestände in
besseren Lagen oder/und günstigerer Mieter-
struktur frei vermietbar sind. Ob also aus der
Leerstandsgefährdung tatsächlich Leerstand
wird, hängt – neben der Entwicklung der Ge-
samtnachfrage – davon ab, wie ein Eigentümer
mit seinem Bestand hinsichtlich Investitionen
und Vermietungsstrategien umgeht und ob er
dadurch konkurrenzfähiger wird.
Ziel bei der Bewertung der Leerstandsgefähr-
dung ist es, unter Berücksichtigung der aktuel-
len Rahmenbedingungen, das zukünftige Risiko
abzuschätzen. Anhand dieser Bewertung kön-
nen dann Handlungsansätze und Strategien
besser abgeleitet sowie räumlich strategischer
gebündelt werden.
Im Ergebnis können einzelne Bestände anhand
ihrer derzeitigen Leerstandsquote und ihrer zu-
künftigen Leerstandsgefährdung der folgenden
Matrix zugeordnet werden (siehe Abbildung 20).
Im besten Fall weisen die Bestände eine unter-
durchschnittliche Leerstandsquote auf und ihre
Leerstandsgefährdung ist konstant oder gar ab-
nehmend – sie können als Selbstläufer einge-
stuft werden. Großer Handlungsbedarf besteht
hingegen bei Beständen mit einer zunehmen-
den Leerstandsgefährdung und vor allem dann,
wenn das bisherige Leerstandsniveau (un-
ter)durchschnittlich ist. Falls dort tatsächlich der
Wohnungsleerstand zunimmt, wird dies für den
Wohnungsmarkt größere Auswirkungen mit sich
bringen als bei bereits jetzt in hohem Maße
leerstehenden Beständen.
ABB. 20 MATRIX AUS LEERSTANDSQUOTE UND -GEFÄHRDUNG
Darstellung: Timourou
Bevor die dominierenden Bestände der einzel-
nen Stadtgebiete bewertet werden, wird das
_________________________________________________________________________________________________________________________
4 Totalleerstände weisen keine Leerstandsgefährdung auf, da der Leerstand nicht mehr steigen kann.
Prinzip der Bewertung der Leerstandsgefähr-
dung anhand von zwei Strukturtypen exemp-
larisch aufgezeigt:
- 26 -
Die Einfamilienhaus-Siedlung entlang des Platanen-
weges in Zeitz-Süd entstand überwiegend in den
1990er Jahren, die Bestände befinden sich im Wesent-
lichen in einem guten baulichen Zustand, die Wohn-
lage gilt als gut und die meisten Einwohner haben
wahrscheinlich das Rentenalter derzeit noch nicht er-
reicht. Im Ergebnis liegt dort die Leerstandsquote auf
einem unterdurchschnittlichen Niveau (ca. 4 %)5 und
die Leerstandsgefährdung wird als konstant einge-
schätzt.
Der Strukturtyp kleine Altbau dominiert die Ortschaf-
ten. In Nonnewitz stehen davon bereits jetzt 25 % der
marktaktiven Wohnungen leer. Diese hohe Quote ist
vor allem auf die weniger guten Objekt- und Lagequali-
täten zurückzuführen. Der bisherige Nachfragerück-
gang (siehe Anhang Abbildung 28) wird sich wahrschein-
lich auch zukünftig fortsetzen, sodass mit einer zuneh-
menden Leerstandsgefährdung zu rechnen ist.
Im Gegensatz dazu sind die marktaktiven Wohnungen
in kleinen Altbauten in Theißen nur zu 12 % vom Woh-
nungsleerstand betroffen. Die Bewertung der Faktoren
fällt im Vergleich zu Nonnewitz günstiger aus und die
Leerstandsgefährdung ist vielmehr konstant.
In der Aktualisierung des Integrierten Stadtent-
wicklungskonzeptes (ISEK) 2018 wird die Stadt
Zeitz in neun Stadtgebiete untergliedert (zur
Abgrenzung siehe Anhang Abbildung 29). Jedes Stadt-
gebiet hat eigene Themen, Potenziale, Heraus-
forderungen und weist schlussendlich unter-
schiedliche Leerstandsgefährdungen auf. Im
Folgenden werden für die einzelnen Stadtge-
biete die jeweils dominierenden Strukturtypen
und ihre Leerstandsgefährdung nach den oben
genannten Kriterien beschrieben. Diese Bewer-
tung ist eine wichtige Grundlage für die Entwick-
lung wohnungswirtschaftlicher Strategien in den
Stadtgebieten und damit für das ISEK insge-
samt. Die Betrachtung der Leerstandsgefähr-
dung und die Leerstandsquoten beziehen sich
weiterhin stets nur auf den marktaktiven Woh-
nungsbestand.
_________________________________________________________________________________________________________________________
5 In der Leerstandsquote können auch Zweifamilienhäuser enthalten sein, die als Einfamilienhäuser genutzt werden.
- 27 -
Die Zeitzer Altstadt ist mit einer marktaktiven Leer-
standsquote von 20 % besonders stark vom Leerstand
betroffen. Bei den meisten Leerständen handelt es
sich um leerstehende Wohnungen in Wohn- und Ge-
schäftshäusern und in diesen Gebäuden stehen über-
durchschnittlich viele marktaktive Wohnungen leer
(22 %). Dieses Problem ist entlang der Hauptverkehrs-
straße stärker ausgeprägt – zum Beispiel in der
Kalkstraße. Angesichts der durchweg ungünstigen
Rahmenbedingungen wird die Leerstandsgefährdung
zunehmen. Allgemein fällt das Risiko bei Wohn- und
Geschäftshäusern im Vergleich zu reinen Wohngebieten
höher aus, denn auch für die Geschäfts-/Gewerberäume
ist die Nachfrage in Zeitz zu gering.
Im Vergleich zu den Hauptverkehrsstraßen fällt die Be-
wertung von Wohn- und Geschäftshäusern in Neben-
straßen/Fußgängerbereichen günstiger aus, denn dort
fällt die starke Verkehrsbelastung weg und die Ge-
bäude befinden sich in einem besseren baulichen Zu-
stand. Im Hinblick auf die Wohnungsleerstände ist eine
konstante Gefährdung wahrscheinlich.
Weiterhin dominiert in der Altstadt der Strukturtyp klei-
ner Altbau und die markaktiven Wohnungen stehen zu
26 % leer. Trotz der überwiegend guten Lage führen
im Wesentlichen der durchschnittliche Sanierungs-
stand und die oftmals kleinen Wohnflächen zu einer
überdurchschnittlichen Leerstandsquote. Insgesamt
wird die Gefährdung als konstant eingeschätzt.
Gleichzeitig wird das Potenzial gesehen, durch
aufwertende Sanierungen und Gründrissänderungen
die Leerstandsgefährdung rezudieren zu können.
In der Zeitzer Gründerzeit stehen ebenfalls rd. 21 %
der marktaktiven Wohnungen leer. Im Gegensatz zur
Altstadt handelt es sich dort jedoch in jedem zweiten
Fall um Leerstände in großen Altbauten.
Im Gründerzeitgebiet sind die einzelnen Altbauten un-
terschiedlich gut saniert und ausgestattet, auch die
Mieterstruktur ist sehr heterogen. Daraus folgt ein äu-
ßerst diverses Gebiet mit zahlreichen Mikrolagen un-
terschiedlicher Qualität und Perspektive. Aufgrund der
Kleinteiligkeit und Vielseitigkeit ist eine generelle Aus-
sage zur Leerstandsgefährdung des großen Altbaus in
der Zeitzer Gründerzeit kaum möglich.
Stattdessen wird bei der Bewertung zwischen Altbau-
ten mit guter/mittlerer Objektqualität, woran in der Re-
gel eine günstigere Mieterstruktur gekoppelt ist, und
weniger guten/mittlerer Objektqualität unterschieden.
Die Bestände mit günstigeren Rahmenbedingungen
- 28 -
weisen eine konstante Leerstandsgefährdung auf, wäh-
rend bei großen Altbauten mit weniger gut ausgepräg-
ten Faktoren die Gefährdung zunehmen wird. Insbe-
sondere das teilweise schlechte Image kann zu einer
zunehmenden Leerstandsgefährdung beitragen.
Gleichzeitig ermöglichen die Lage und Bauweise in die-
sem Gebiet gewisse Chancen, die beispielsweise mit ei-
ner Etablierung eines Teilgebietes durch Aufwertung
des Wohnumfeldes und des Wohnungsbestandes zu
einer abnehmenden Leerstandsgefährdung führen
können. Diese Strategie kann jedoch aufgrund des
großen Umfangs an (potenziellem) Wohnraum nicht
für die gesamte Zeitzer Gründerzeit gelten.
Einen weiteren Leerstandsschwerpunkt bilden die
Wohn- und Geschäftshäuser. Zwar ist der Mengenef-
fekt dieses Strukturtyps nicht so groß, allerdings ste-
hen diese marktaktiven Wohnungen zu 34 % leer.
Hinzu kommt gewerblicher Leerstand. Analog zur Alt-
stadt wird dafür maßgeblich die Lage an einer Haupt-
verkehrsstraße eine Rolle spielen. Der Unterschied zur
Altstadt liegt vor allem in der Sozialstruktur, die in der
Zeitzer Gründerzeit ungünstiger ist. Angesichts der
Faktoren werden für die Wohnungsleerstände in Wohn-
und Geschäftshäusern an Hauptverkehrsstraßen eine
zunehmende und an Nebenstraßen eine konstante
Leerstandsgefährdung abgeschätzt.
Die Anzahl der markaktiven Leerstände liegt in der Els-
tervorstadt um rd. 50 Wohnungen höher als in der
Altstadt. Aufgrund des etwas größeren Wohnungsbe-
standes beträgt dort jedoch die Leerstandsquote nur
16 %.
Vom Wohnungsleerstand sind Wohn- und Geschäfts-
häuser am stärksten betroffen: ungefähr jede vierte
Wohnung ist unbewohnt. Ursache dafür sind die hohe
Verkehrsbelastung, der teilweise schlechte bauliche
Zustand und unter anderem aufgrund des gestiegen
Migrantenanteils die vergleichsweise ungünstigere
Sozialstruktur. Zusammen führt dies zu einer zu-
nehmenden Leerstandsgefährdung.
Das Wohnungsangebot wird in der Elstervorstadt
durch Bestände der Baujahren 1918 bis 1959 geprägt.
Diese Wohnungen stehen zu 15 % leer, was in etwa
dem städtischen Durchschnitt entspricht. Teilweise
wurden die Bestände in jüngster Zeit saniert, doch die
relativ kleinen Grundrisse führen insgesamt zu einer
mittleren Objektqualität. Aufgrund des hohen Anteils
an über 80-Jährigen sind die Zwischenkriegsbestände
zunehmend leerstandsgefährdet.
- 29 -
Die höchste marktaktive Leerstandsquote weist derzeit
das Stadtgebiet Elsterband aus: Dort steht ungefähr
jede vierte Wohnung leer. Allerdings handelt es sich
nur um rd. 140 Wohnungen, denn die bauliche Dichte
ist dort deutlich geringer als in den bisher benannten
Stadtgebieten.
Fast zwei Drittel der markaktiven Wohnungsleerstände
befindet sich in großen Altbauten, darunter vor allem
in der Parkstraße. Die Insellage, weniger gute Sozial-
struktur und die überwiegend schlechte Sanierungsgrad
(Teilsanierungen, fehlende Balkone, etc.) führen zu einer
zunehmenden Leerstandsgefährdung.
Die marktaktive Leerstandsquote in Zeitz-Ost ent-
spricht derzeit dem gesamtstädtischen Durchschnitt.
In diesem Stadtgebiet sind fast ausschließlich Be-
stände der Baujahre 1960 bis 1990 vorzufinden.
Der ausgesprochen hohe Altersdurchschnitt trägt ak-
tuell zur Stabilität bei, doch perspektivisch führt dies zu
einem Rückgang der Nachfrage, solange nicht im glei-
chen Maße Zuzug generiert werden kann. Folglich wird
die Leerstandsgefährdung zunehmen.
Das Stadtgebiet Zeitz-West/Völkerfreundschaft ist
derzeit am wenigsten vom Leerstand betroffen und die
marktaktive Leerstandsquote liegt bei nur 6 %.
Dieses Stadtgebiet wird von Beständen der Baujahre
1918 bis 1959 (Leerstandsquote 7 %) und der Baujahre
1960 bis 1990 (Leerstandsquote 5 %) geprägt. Auf-
grund der Bauweise handelt es sich um ein Massenseg-
ment – heißt die Angebote sind hinsichtlich der Größe
und Ausstattung kaum ausdifferenziert. Aktuell liegt je-
weils der Anteil an über 80-Jährigen sehr hoch, vor al-
lem in den nach 1960 errichteten Beständen.
Die zweitniedrigste markaktive Leerstandsquote ist
derzeit in Zeitz-Süd vorzufinden (8 %). Dieses Stadt-
gebiet wird wesentlich durch Einfamilienhaus-Siedlun-
gen geprägt und dieses Segment wiederum war bisher
kaum vom Nachfragerückgang betroffen. Die durchweg
günstigen Rahmenbedingungen führen zu einer kon-
stanten Gefährdung (siehe Beispiel Platanenweg)
- 30 -
Darüber hinaus trat in Zeitz-Süd der Strukturtyp „Sons-tige“ häufig auf, beispielsweise in Rasberg oder Haini-
chen. Überwiegend handelt es sich um kleinere Wohn-
gebäude und die Leerstandsquote beläuft insgesamt
12 %. Die Objektqualität der Bestände ist sehr hetero-
gen und reicht von kaum und individuell saniert bis hin
zu vollsaniert. Im Durchschnitt wird auch dort die Leer-
standsgefährdung als konstant eingeschätzt.
Sowohl die südlichen als auch die nördlichen
Ortschaften weisen derzeit insgesamt unterdurch-
schnittliche marktaktive Leerstandsquoten auf (7 und
8 %). Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte,
denn die einzelnen Ortschaften sind vom Leerstand
unterschiedlich stark betroffen. Die geteilte Betrach-
tung bietet sich trotzdem an, denn im Mittel sind die
südlichen Ortschaften ländlicher und kleinteiliger
strukturiert und die nördlichen Ortschaften stärker
durch den Bergbau überformt und mit Geschosswoh-
nungen versehen.
In kleinen Altbauten stehen jeweils rd. 15 % der markt-
aktiven Wohnungen leer. Je nach Sanierungsstand ist
die Objektqualität mittel bis weniger gut. Aufgrund der
ungünstigeren Wohnlage der südlichen Ortschaften
wird dort eine zunehmende Leerstandsgefährdung ge-
sehen. Die Lagequalität in den nördlichen Ortschaften
ist überwiegend günstiger und folglich die Gefährdung
konstant. Allerdings trifft dies nicht auf alle nördlichen
Ortschaften zu – so wird zum Beispiel in Luckenau von
einer zunehmenden Gefährdung ausgegangen.
Zukünftig wird für die Ortschaften das Thema der Alte-
rung eine ausschlaggebende Rolle spielen. Dies trifft
vor allem auf die Bestände der Baujahre 1918 bis 1959
in Theißen zu, die bisher so gut wie gar nicht leer ste-
hen. Trotz der mittleren Objekt- und Lagequalität kann
dies unter Umständen zu einer zunehmenden Leer-
standsgefährdung führen.
In den südlichen Ortschaften fallen über die Hälfte der
Bestände in den Typ „Sonstiges“. Analog zu Zeitz-Süd
handelt es sich dabei vor allem um Sonderimmobilien,
wie Gehöfte. Diese Nischenobjekte sind nur für eine
äußerst kleine Nachfragegruppe von Interesse und auf-
grund der vergleichsweise weniger günstigen Lage wird
eine zunehmende Leerstandsgefährdung erwartet.
- 31 -
4 FORTSCHREIBUNG
Im Rahmen der Leerstandsanalyse wurden un-
ter anderem für die Stadt Zeitz insgesamt und
nach Fördergebieten die Anzahl der Wohnun-
gen und der Wohnungsleerstände ermittelt. Die
Ergebnisse weisen den Stand 2017 aus. Um
Veränderungen am Zeitzer Wohnungsmarkt er-
fassen sowie Strategien und Maßnahmen einer-
seits ableiten und andererseits evaluieren zu
können, ist eine Fortschreibung unerlässlich.
Darüber hinaus sollen die Ergebnisse für das
Stadtumbau-Monitoring des Landes Sachsen-
Anhalt genutzt werden. Aus diesem Grund ist –
trotz der Kenntnisse über alle Fehler und Unge-
nauigkeiten bei der Leerstandserfassung – eine
Fortsetzung der Analyse notwendig.
Die aktuelle Bestands- und Leerstandsanalyse
umfasste allerdings einen hohen zeitlichen und
personellen Aufwand. Aufgrund zahlreicher
Probleme bei der Datenverfügbarkeit und -qua-
lität musste das Erhebungsverfahren angepasst
und um umfangreiche Kartierungen erweitert
werden. Dieses zeit- und arbeitsintensive Vorge-
hen ist jährlich nicht durchführbar. Ziel für die
zukünftige Leerstandsschätzung ist es, ein prag-
matisches Modell zu entwickeln, was mit gerin-
gem Aufwand und selbständig von der Stadt
Zeitz angewendet werden kann. Aus diesem
Grund beruht die zukünftige Leerstandsschät-
zung auf ein Rechenmodell, bei dem Daten der
amtlichen Statistik miteinander verknüpft wer-
den.
Ausgangspunkt der Fortschreibung sind die Er-
gebnisse der Leerstandsanalyse, Stand 2017.
Sowohl die Angebots- als auch die Nachfra-
geseite werden fortgeschrieben und aus dem
Verhältnis zueinander der Leerstand berechnet.
Die entsprechenden Arbeitsschritte wurden in
einem Excel-Tool zusammengestellt. Die Funkti-
onsweise wird im Folgenden erläutert und am
Beispiel des Fördergebietes 1 exemplarisch dar-
gestellt:
Angebotsseite
Auf Ebene der Fördergebiete und für die Stadt
Zeitz insgesamt sind in der Excel-Tabelle die Be-
standsdaten für 2017 aufgelistet. Die Anzahl der
Wohnungen wird jährlich fortgeschrieben, in-
dem die Zahl der neugebauten Wohnungen ad-
diert und die der abgerissenen Wohnungen
subtrahiert werden. Die Rechenschritte erfolgen
automatisch, es müssen lediglich die jeweiligen
Anzahlen an Wohnungen in die entsprechend
rot markierten Felder eingetragen werden
(siehe Abbildung 21). Wurde dies erfolgreich ge-
macht, erscheinen die Felder grün.
Nachfrageseite
Auf Ebene der Straßenabschnitte lagen zum Be-
arbeitungszeitpunkt die Einwohnerzahlen für
2017 vor. Die Summe der jeweils aufgelisteten
Straßenabschnitte ergibt die Einwohnerzahl der
Fördergebiete. Zukünftig sollen jährlich die Ein-
wohnerzahlen in die entsprechend markierten
Felder eingetragen werden, die Ergebnisse für
die Fördergebiete werden automatisch berech-
net.
- 32 -
ABB. 21 FORTSCHREIBUNG AM BEISPIEL DES FÖRDERGEBIETES 1
Darstellung: Timourou
Leerstandsberechnung
Über das Verhältnis der Einwohnerzahl und der
belegten Wohnungen, Stand 2017, wird jährlich
der Wohnungsleerstand rechnerisch fortge-
schrieben. Dafür verwendet das Excel-Tool au-
tomatisch die fortgeschriebene Wohnungszahl
und berechnet aus der Einwohnerzahl die An-
zahl der belegten Wohnungen. Die Differenz
aus allen Wohnungen und der belegten Woh-
nungen ergibt den Wohnungsleerstand. Die Er-
gebnisse können dann sowohl absolut als auch
relativ (Leerstandsquote) abgelesen werden.
- 33 -
ANHANG
ABB. 22 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 NACH ORTSTEILE (teilweise gerundete Werte)
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
Wohnunge
n
Leers
tand
Leers
tands-
quote
Kernstadt 18.000 4.400 25%
nördliche Ortsteile 1.950 250 13%
Luckenau 327 71 22%
Nonnewitz 317 30 9%
Pirkau 27 4 13%
Theißen 960 65 7%
Unterschwäditz 66 9 14%
Zangenberg 247 70 28%
südliche Ortsteile 1.200 170 14%
Bockwitz 14 1 8%
Geußnitz 190 14 7%
Kayna 528 78 15%
Lindenberg 15 2 17%
Lobas 43 9 21%
Loitsch 78 18 23%
Mahlen 23 2 11%
Roda 35 2 6%
Stockhausen 8 0 2%
Suxdorf 13 1 10%
Wildenborn 58 7 11%
Würchwitz 126 21 17%
Zettweil 75 13 18%
insgesamt 21.200 4.800 23%
- 34 -
ABB. 23 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 NACH FÖRDERGEBIETEN*
* Die Grenzen der Fördergebiete wurden auf Basis der Straßenabschnitte gebildet und weichen von der beschlossenen För-
dergebietskulisse ab
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
ABB. 24 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER WOHNUNGSLEERSTÄNDE 2017 OHNE TOTALLEERSTÄNDE
NACH FÖRDERGEBIETEN*
* Die Grenzen der Fördergebiete wurden auf Basis der Straßenabschnitte gebildet und weichen von der beschlossenen För-
dergebietskulisse ab
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
- 35 -
ABB. 25 ADRESSEN DER EIGENEN KARTIERUNG 2018 VON TIMOUROU
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
- 36 -
ABB. 26 BESTANDSKARTE DER WOHNUNGSUNTERNEHMEN 2017
Datengrundlage: Wohnungsunternehmen
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
- 37 -
ABB. 27 ANTEIL DER 80-JÄHRIGEN UND ALTER 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN
Datengrundlage: Stadt Zeitz
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
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ABB. 28 ENTWICKLUNG DER EINWOHNERZAHL 2011 BIS 2017 NACH STRASSENABSCHNITTEN
Datengrundlage: Stadt Zeitz
Kartengrundlage: Stadt Zeitz, Landesvermessungsamt Sachsen-Anhalt
Berechnungen/Darstellung: Timourou zurück zum Text
- 39 -
ABB. 29 STADTGEBIETE
Kartengrundlage: Stadt Zeitz
Darstellung: Büro für urbane Projekte zurück zum Text
1 Altstadt
2 Zeitzer Gründerzeit
3 Elstervorstadt
4 Elsterband
5 Zeitz-Ost
6 Zeitz-West/Völkerfreundschaft
7 Zeitz-Süd
8 nördliche Ortschaften
9 südliche Ortschaften