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Geodät auf AbwegenManagement eines immobilienwirtschaftlichen
Mehrzweckprojektes
0. Persönlicher Werdegang
1. Ausgangssituation
2. Projektvorbereitung
3. Projektdefinition
4. Projektorganisation
5. Projektrealisierung
6. Arbeitsplatzausstattung7. Umzug________________________________
Dr.-Ing. Ingolf Burstedde, Berlin
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22
0. Persönlicher Werdegang
• 1966 - 71 Geodäsiestudium an der TU Berlin (Dipl.-Ing.)• 1971 - 72 Nachuniversitärer Ausbildungsgang
Deutsches Institut für Entwicklungspolitik, Berlin• 1972 - 73 Sachbearbeiter „Vermessung“ beim Europ.
Kernforschungszentrum CERN, Genf• 1972 - 75 Beig. Sachverst. „Architekturphotogrammetrie“
UNESCO, Yogyakarta, Indonesien• 1975 - 80 Wiss. Assistent an der TU Berlin (Dr.-Ing. 1982)• 1980 - 87 Gruppenleiter „Vermessung“
Deutsche Ges. für Wiederaufarbeitung von Kernbrennstoffen DWK, Hannover
• 1987 - 05 Bereichsleiter „Immobilien“Stadtwerke Düsseldorf AG
• 2006 Projektleiter „Flower of the East“, Iran
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33
Seit 2007 …
• Frühruhestand
• Lehrbeauftragter an der Siberian State Academy of Geodesy, Novosibirsk, Russland
• Berater bei verschiedenen Organisationen vornehmlich im Ausland
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44
Stadtwerke Düsseldorf AG
Strom (Produktion und Verteilung) Gas (Verteilung) Wasser (Produktion und Verteilung) Fernwärme (Produktion und Verteilung)
3 Kraftwerke 4 Wasserkraftwerke Beschäftigte: 4.450 Arbeiter und Angestellte (1991) Beschäftigte: 2.600 Arbeiter und Angestellte (2005) ! Umsatz: 1.3 Milliarden € pro Jahr
1. Ausgangssituation1.1 Das Unternehmen
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55
1930
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66
1993
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77
1997
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88
1997
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99
2000
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1010
2001
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2004
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2004
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• Liberalisierung des Energiemarkts
• Wettbewerb
• Kostendruck
• Personalabbau
• Synergieeffekte
1. Ausgangssituation1.2 Der Energiemarkt 1994
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1414
• Konzentration der Netzbetriebe, der Läger und der Verwaltung
• Flächenreduzierung
• Optimierung der Betriebsabläufe
• Generelle Professionalisierung
1. Ausgangssituation1.3 Projektidee
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1515
2. Projektvorbereitung2.1 „Brainstorming“
„Teambuilding“ Externe Beratung Bestandsaufnahme Betriebsabläufe Flächenoptimierung Stadtplanung Baurecht Denkmalschutz Kennzahlen Grobe Standortplanung Kosten / Nutzen
Strategische Ziele HA 330
Abgeleitete ZielsetzungZur Messung der Zielerreichung sinnvolle Kennzahlen
Berichte Erforderliche Daten Nutzer der Berichte
HAL
330
Cont
rollin
g
330/
1 Ob
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anag
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Abte
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331
331/
1 Lie
gens
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331
Fläc
henm
anag
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t
Abte
ilung
332
Zeitraum der Erhebung
Software-unter-stützung
Auswahlfelder für Punkte Anmerkungen
Adäquate Wahrnehmung der HA 330
WiedererkennungswerteAssoziationenKundenbewertung…
Markt- / Umfeldanalyse Umfrage-Ergebnisse (Noten, Grad der Wiedererkennung, Assoziationen etc.)
HAL, OM
Minimierung der Energiekosten Energieverbrauch je m²; je MA, je ZE Energiemanagement, Wärmeatlas Verbrauch in kWh, GJ, m³Energiekosten in €Fläche (Mietfläche, NGF)Anzahl MA je OE / je Gebäude (-teil)
OM, HAL monatlich (ggf. später öfter)
MS Visio (Metering), SAP, CAFM
Geringe Betriebs- / Nebenkosten Kosten nach Leistungsart je m² / MA / AP für OEn oder Gebäude (-teile)
Soll- / IST-Abgleich der Kosten je Leistungsart (u.a. als Nachweis der Mietkalkulation für die WiPla an OE 115)
Plan-Kosten je LeistungsartIst-Kosten je LeistungsartFläche (HNF / NGF) je OE / Gebäude (-teil)MA je Gebäude (-teil)AP je Gebäude (-teil)
115, OM 1 x jährlich SAP /Excel
Geringe Betriebs- / Nebenkosten Betriebs- / Nebenkosten (SOLL / IST, Benchmark) je m², MA, AP…
Nebenkostenabrechnung gemäß DIN 18960 (Kosten im Hochbau)
Plan-Kosten nach DIN18960Ist-Kosten je Leistungsart nach DIN18960Fläche (HNF / NGF) je OE / Gebäude (-teil)MA je Gebäude (-teil)AP je Gebäude (-teil)
Mieter 1 x jährlich SAP / Excel
Hohe Auslastung der Mitarbeiter Entlastungsgrad der OE nach Gewerken
Centerberichte, Auslastungsplanung der OEn Entlastung der OE (SOLL <> IST)Auslastung
HAL, AL, OM, VS monatlich SAP, weitere (Excel…)
Hohe Flächeneffizienz Fläche (HNF/ NGF) je AP/MA für OEn oder Gebäude (-teile)
Flächenauswertung CAFM-System (BuiSy / SAP-RE)Organisationshandbuch
Fläche (HNF/ NGF) Anzahl AP je OE / Gebäude (-teil)Anzahl MA je OE / Gebäude (-teil)
OM, HAL, 331, Mieter
Infor
mat
ionen
Fläc
hen
1 x jährlich /Erhebung an-lassbezogen
CAFM (Word/ Excel)
Hohe Wirtschaftlichkeit Betriebsergebnis Umsatzrendite, ROI etc.(SOLL <> IST => Plan)
CenterberichteMaßnahmenbezogene Erfolgsberichte
Erlöse (extern / intern) je OE / MaßnahmeKosten (extern / intern) je OE / Maßnahme
HAL, AL, OM, VS
Ausw
ertu
ng
Plan
ung
monatlich / bei Projekt-ende
Minimierung der Primärkosten Auftragssumme externe DL je Gewerk für OEn oder Gebäude (-teile)
Primärkostenauswertung 330 Auftragssumme externe DL je IH-Art für OEn Auftragssumme externe DL je IH-Art für Gebäude (-teile)
HAL, AL, OM, VS monatlich SAP
Steigerung der Umsätze (330 gesamt / jede OE)
Umsatzerlöse je 330 / OE (extern / intern)
Centerberichte Umsatzerlöse je 330 / OE (extern / intern)
HAL, AL, OM, VS
Hohe Zufriedenheit der Kunden der HA 330
Anzahl Beschwerden je ZEBewertungs-Noten
KundenumfragenAuswertung Beschwerdemanagement
Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.)Anzahl / Inhalt der Beschwerden
zu Beginn: 1 x jährlich / danach bei Bedarf
Word/ Excel/Intranet
Positive Wahrnehmung der HA 330 durch die eigenen MA
Hohe Mitarbeiterzufriedenheit Durchschnittliche Bewertung (gesamt / einzelne Themengebiete), ggf. je OEVeränderungen seit der letzten Befragung
Mitarbeiter-Umfragen Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.) 2004Umfrage-Ergebnisse (Noten o.ä.) letzte Erhebung
HAL, AL 1 x jährlich Word/ Excel, Access (Notes)
Einführung eines aktiven Key Account Managements
Umsatz je Kunde Kundenanalyse (Marketing) Umsatz <> Aufwand je Kunde OM nach Bedarf
Einhaltung aller Budgets Budget Auslastungsgrad (gesamt, je PSP-Element)
Vergleich geplantes Budget aus der Wirtschaftsplanung gegen den IST-Stand je Instandhaltungs-Art
Budgetausschöpfung absolutAusschöpfungsgrad
HAL, OM, VS i.d.R. 1 x jährlich/ monatlich (bei Bedarf)
SAP
Möglichkeit zur ständigen Überprüfung des Leistungsstandes für alle Kundenaufträge
Erfüllungsgrad Aufträge Auftragsliste mit Bearbeitungsstand Prozentangabe Erfüllungsgrad OM, AM monatlich SAP
Optimale Prozesse Durchlaufzeiten je Auftrag; Anzahl der Nachfragen/ Beschwerde; (Anzahl Prozessschritte)
Report der "Prozesseigner" (ggf. zu installieren)Auswertung Beschwerdemanagement
Statusmeldungen AufträgeAnzahl / Inhalt der Beschwerden
OM, 332 1/2-jährlich SAP (PM, SD/CS)
Professionelles Lieferantenmanagement
"Umsatz" mit internen Markpartnern (Fachabteilungen) je ZE
Lieferantenanalyse SWD-intern Umsatz je IH-Leistungsart (nach ILV, Fremdleistung, Material) für alle Lieferanten
OM, AL, HAL monatlich SAP
Professionelles Lieferantenmanagement
"Umsatz" bzw. Gesamtauftragswert je Lieferant (externe Beauftragung) je ZE
Lieferantenanalyse externe Partner Umsatz je IH-Leistungsart für alle Lieferanten OM, AL, HAL monatlich SAP
Professionelles Lieferantenmanagement
TermineinhaltungFreundlichkeitPreisniveauMängelfreiheitErreichungsgrad definierter Q-Standards
Lieferantenanalyse externe Partner je Lieferant- Kosten je Leistungseinheit- Anzahl / Grad der Terminabweichungen- Anzahl / "Qualität" der Schlechtleistungen- Bewertungsnoten durch die Kunden
OM, AL, HAL kontinuierlich/jährliche Veröffent-lichung
SAP
Qualifikationsoffensive Mitarbeiter 330 QualifikationsniveauTeilnahme an Fortbildungs-maßnahmen (nach Bildungs-"Modulen")
Qualifikations-Report QualifikationsniveauTeilnahme an Fortbildungsmaßnahmen (nach Bildungs-"Modulen")
HAL, AL jährlich SAP
Qualität der bei 330 erbrachten Leistungen
Umfang erforderlicher Nacharbeiten; Anzahl der Beschwerden je Leistung
Auswertung AuftragswesenAuswertung Beschwerdemanagement
Auf Nacharbeiten gebuchte Stunden / KostenAnzahl / Inhalt der Beschwerden
OM, AL, (HAL) 1/2-jährlich SAP (PM, SD/CS)
Termineinhaltung (Auftragswesen)MängelfreiheitErreichungsgrad definierter Q-Standards
Wartungs- und Instandhaltungsbericht (neu) SOLL-DLZ / -FertigstellungsterminIST-Fertigstellungsterminggf. Anzahl / Art der Beschwerden
AL, OM 1/4-jährlich
Instandhaltungsaufwand pro Jahr für alle Immobilien im ZeitverlaufWertentwicklung der Immobilienggf. Investiver Anteil bei Maßnahmen
Instandhaltungsaufwand je Gebäude ("3%") Aufwand für die betrachteten Instandhaltungsarten HAL, OM, VS
Ausw
ertu
ngen
oper
ative
Erh
ebun
g
jährlich SAP
Hohe Wirtschaftlichkeit / Gewinn
Professionalität
Sondermaßnahmen
Sondermaßnahmen
Informationen aus der PE
Sondermaßnahmen
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1616
2. Projektvorbereitung2.2 Ergebnisse des „Brainstormings“
Es ist möglich …
die existierende Nutzfläche um 50% zu reduzieren (!)
das vorhandene Baurecht viel besser auszunutzen
aus 5 Standorten einen zu machen (110.000 qm)
210.000 qm vorhandener Grundstücksfläche zu verkaufen
die Baukosten weitgehend durch die Verkaufserlöse zu decken
die jährlichen Betriebskosten um 10 Mio € zu senken
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1717
3. Projektdefinition3.1 Arbeitsplatzbedarf (Bürobeispiel)
Möbel3.8 sqm
Bedienung2.3 sqm
Bewegung5.9 sqm
Arbeitsplatz: 12.0 qm
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1818
3. Projektdefinition3.2 Anforderungen an die Architektur
• Aufbruchstimmung
• Teamarbeit
• Transparenz
• Offenheit gegenüber Kunden
• Denkmalschutz als Chance
• Symbiose „alt / neu“
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1919
3. Projektdefinition3.3 Raum- und Funktionsprogramm
• 24.000 qm Neubauflächen
• 29.000 qm Umbauflächen unter Denkmalschutz
• 1.300 / 1.100 Arbeitsplätze (Büros / Werkstätten)
• 50 KFZ - Hebebühnen
• 150 / 650 Parkplätze (innen / außen)
• 105.000 qm Grundstücksfläche
![Page 20: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/20.jpg)
2020
3. Projektdefinition
3.4 Kosten und Termine
Kalkulationsbasis: Raum- und Funktionsprogramm
Baukostenschätzung anhand von Erfahrungswerten
Baunebenkosten: 16%(Planung, Genehmigung, Gutachten, Vermessung…)
Unvorhergesehenes 10%
Ergebnis: 115 Mio. €
Zeitplan nach Erfahrungswerten (54 Monate)
?
![Page 21: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/21.jpg)
2121
3. Projektdefinition 3.4 Aufsichtsratsgenehmigung
Notwendigkeit ?
Nutzen ?
Unternehmensvorteile ?
Kosten und Termine ?
-----------------------------
Expertenüberprüfung !
![Page 22: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/22.jpg)
2222
4. Projektorganisation 4.1 Organigramm
Vorstand
Lenkungsausschuss
Projektleitung
Controlling
P1:Verwaltung
P2:Betriebshof
P3:Zentrallager
P4:Turbinenhalle
Betriebsrat
HausinterneExperten
TemporäreProjektfunktionen
PermanenteUnternehmensfunktionen
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PL
4. Projektorganisation
4.2 Lenkungsausschuss (LA)
15 Personen 50 Sitzungen von 08/97 bis 05/03
Aufgaben / Verantwortlichkeiten :
Projektüberwachung Genehmigung von Planabweichungen Genehmigung von wesentlichen Meilensteinen
VS
LAPC
P1 P2 P3 P4
BR
IE
![Page 24: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/24.jpg)
PL
4. Project organisation
4.2 Projektleiter (PL)
1 Projektleiter, 1 Stellvertreter
Aufgaben und Verantwortlichkeiten: Organisieren, planen, überwachen, veranlassen, koordinieren Führung des Projektteams Information des Lenkungsausschusses Interne und externe Beauftragung
VS
LAPC
P1 P2 P3 P4
BR
IE
![Page 25: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/25.jpg)
PL
4. Projektorganisation
4.3 Projektcontrolling (PC)
2 Controller
Aufgaben und Verantwortlichkeiten:
Kostenstrukturen Budgetüberwachung Abweichungsanalysen Information der Projektleitung Direkte Berichtserstattung bei Uneinigkeit mit der Projektleitung
VS
LAPC
P1 P2 P3 P4
BR
IE
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2626
5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (1)
Denkmalschutzwettbewerb
Architektenwettbewerb
Finanzierungswettbewerb
Gemeinsame Vorplanung (Architekt, GU, Eigentümer)
Bauausführung durch den GU
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2727
5. Projektrealisierung5.1 Neubau eines Verwaltungsgebäudes (2)
Grundstücksfläche : 14.400 qm Überbaute Fläche : 7.860 qm Bruttogeschossfläche : 27.500 qm Nettonutzfläche : 16.750 qm Büroarbeitsplätze : 835 Kosten : 37 Mio. € Bauzeit : 17 Monate
• Büros• Konferenzräume• Schulungsräume• Gästecasino• Zentralarchiv
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2828
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2929
![Page 30: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/30.jpg)
3030
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3131
![Page 32: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/32.jpg)
3232MIPIM Preis 2003 !
![Page 33: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/33.jpg)
3333
5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (1)
Grundstücksfläche : 86.000 qm Bruttogeschossfläche : 80.000 qm Nettonutzfläche : 45.000 qm Büroarbeitsplätze : 790 Industriearbeitsplätze : 770 Kosten : 68 Mio. € Bauzeit : 20 Monate
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3434
Werkstätten, Büros Verbindungsbauwerke (1. Stock / 1. Stock) Garagen Rechenzentrum Betriebscasino Waschräume, Duschen Konferenzräume Schulungsräume
5. Projektrealisierung5.2 Umbau des Betriebshofgeländes (2)
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3535
![Page 36: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/36.jpg)
3636
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3737
![Page 38: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/38.jpg)
3838
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3939
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4040
![Page 41: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/41.jpg)
4141
![Page 42: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/42.jpg)
4242
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4343
5. Projektrealisierung5.3 Neubau eines Zentrallagers
Überdachtes Lager : 5.500 qm Außenlager : 6.000 qm Bruttogeschossfläche : 7.700 qm Bürofläche : 1.700 qm Büroarbeitsplätze : 56 Lagerarbeitsplätze : 23 Kosten : 7 Mio. €
![Page 44: Geodät auf Abwegen Management eines immobilienwirtschaftlichen Mehrzweckprojektes](https://reader035.vdokument.com/reader035/viewer/2022062520/5681584c550346895dc5a441/html5/thumbnails/44.jpg)
4444
5. Projektrealisierung5.4 Umbau der Turbinenhalle (1)
Denkmalschutz (!) Nutzungskonzept (?)
1. Kundenzentrum2. Veranstaltungshalle (event location)3. Ort für die Kunst
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Die Turbinenhalle in früheren Zeiten
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Nach derSanierung
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5050Die Turbinenhalle als … Ort für die Kunst
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5151Der Fußboden als Kunstobjekt
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5656Die Turbinenhalle als … Event location
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Die Turbinenhalleals …
Kundenzentrum
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6. Arbeitsplatzausstattung
• Möbel (alt / neu?) für Büros Kommunikationszonen Konferenzräume
• Teeküchenausstattung• Ausstattung für das Zentralarchiv• Ausstattung für das Gästecasino• Drucker, Kopierer, Faxgeräte• Telekommunikation (Telefon / Internet)
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7. Umzug
“Bewegte“ Mitarbeiter : 2.000 Neue Arbeitsplätze : 1.300 Umzugsdauer : 8 Monate Umzugskartons : 22.000 Kosten : 1 Mio. €