Gleimstraße
Dipl.-Geol. Björn JansenVon der Industrie- und Handelskammer zu Berlin
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
für Mieten für Grundstücke und Gebäude
Stichtag82,00 10,21 837,22
Wohnfläche in m² Nettokaltmiete in €/m² Nettokaltmiete in €22. September 2015
Telefon (030) 66 63 80 09
Monopolstraße 45, 12109 Berlin
Zusammenfassendes Ergebnis:
(2. Ausfertigung)
in
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung im Vorderhaus, 3. Ober-geschoss rechts des Hauses
Gutachten Nr. 734/15
10437 Berlin-Prenzlauer Berg
www.berlinermietdatenbank.de
Seite 1 von 21
1.
1.11.21.3
2.
2.12.22.32.42.5
3.
3.13.23.33.4
Wertung und Mietfeststellung
4.
5.
FotodokumentationAnlage 1:
Ausstattung
Vorbemerkungen3.4.1
MIETSPIEGELDISKUSSION
3.4.2
ZUSAMMENFASSUNG
Mängel
Vergleichsobjekte
VorbemerkungenBeurteilung der Wohnung mittels MultifaktorenanalyseGewichtung der Wohnwertmerkmale
ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Art
Vertragliche Grundlagen/Mietobjekt
Beschaffenheit
BESCHREIBUNG
ALLGEMEINES
Vorgang und Auftrag
GLIEDERUNG
Allgemeine Grundlagen
Lage
Seite 2 von 21
1.
Auftraggeberin:
Aufgabenstellung:
Objekt:
Stichtag:
Ortsbesichtigung:
Teilnehmer:
Unterlagen:
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung im Vorderhaus, 3. Obergeschoss rechts des Hauses Gleimstraße in 10437 Berlin.
Gleimstraße in 10437 Berlin-Prenzlauer Berg
Dienstag, den 22. September 2015
Mieterliste
Die in der Anlage beigefügten Fotos wurden an dem Tag der Ortsbesichtigung erstellt. Das Ergebnis der örtlichen Bestandsaufnahme ist in den Beschreibungen zu diesem Gutachten und in den Anlagen dokumentiert.
Bei dem Mietobjekt handelt es sich um Wohnraum der keiner Mietpreisbindung unterliegt. Der Mietpreisfindung ist somit der § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zugrunde zu legen.
Die Wohnfläche wurde beim Ortsbesichtigungstermin vom Sachverständigen nicht neu aufgemessen. Zugrunde gelegt wird die Wohnfläche lt. Mieterliste von 82,00 m².
Demnach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 (Veränderungen von Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Im Nachfolgenden werden die maßgeblichen Kriterien zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage kurz beschrieben.
1.2
22. September 2015
1.1
Allgemeine Grundlagen
… sowie der Unterzeichner als Sachverständiger
Vorgang und Auftrag
ALLGEMEINES
Seite 3 von 21
Unter der GRÖSSE ist die in m² messbare Wohnfläche des Wohnraumes zu verstehen, wobei regelmäßig nur die zum Wohnen geeigneten Räume zu berücksichtigen sind. Nach dem Grundsatz „Je kleiner desto teurer“ ergibt sich eine starke Abhängigkeit zwischen der Wohnungsgröße und der "m²-"Miete. Dabei darf man nicht verkennen, dass jeder Grundsatz auch seine Ausnahmen hat, so dass für bestimmte Wohnungen (z.B. Wohnungen in Adressenlagen) diese Abhängigkeit nicht gilt.
Unter der AUSSTATTUNG werden die in der Wohnung eingebauten oder dem Mieter zur Verfügung gestellten Teile wie z.B. sanitäre Einrichtungen, Heizungsart und Fußboden-beläge verstanden. Vom Mieter wohnwertverbessernde eigene Aufwendungen sind hierbei nicht zu berücksichtigen.
Das Kriterium ART bezieht sich auf die Struktur des Hauses sowie auf den Wohnungstyp. Zu unterscheiden sind somit z.B. Hochhäuser, kleine Mehrfamilienhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser oder auch Souterrain- und Penthousewohnungen.
Beim Baujahr einer Wohnung handelt es sich nicht um ein (unmittelbares) gesetzliches Wohnmerkmal, sondern um einen merkmalsübergreifenden Einflussfaktor, der jeweils erst auch in den übrigen gesetzlichen Wohnwertmerkmalen (Art, Ausstattung und Beschaffenheit) seine konkrete miethöhenrelevante Ausprägung erfahren kann und ggf. erfährt.
Unter der LAGE wird die Zugehörigkeit zu einem bestimmten Ortsteil der Gemeinde unter Berücksichtigung von Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Umwelt erfasst.
Unter der BESCHAFFENHEIT versteht man die architektonische Gestaltung der Wohnung und des Gebäudes, Raumaufteilung, Bauweise, Erhaltungszustand, Aussicht und ggf. Lage innerhalb des Hauses u.ä.
Bei der nachfolgenden Beschreibung der o.a. Kriterien werden Merkmalsausprägungen, die vom üblicherweise Vorgefundenen positiv oder negativ abweichen, herausgestellt.
Festzuhalten ist weiter, dass bei der Mietwertermittlung nicht jeder einzelne Nachteil wie z.B. eine verwitterte Fassade, eine Gaststätte oder ein Gewerbebetrieb im Nahbereich, eine ausgetretene Treppenstufe oder sonstige ähnliche Umstände, die eventuell nur angedeutet, nicht speziell erwähnt oder nach Ansicht der Parteien zu wenig ausführlich genannt werden, sofort zu einem entsprechenden Abschlag führen müssen.
Eine Wohnung muss im Ganzen gesehen und in Beziehung zu anderen Vergleichswoh- nungen gesetzt werden. Hierbei sind Wohnungen anzutreffen, die manche Mängel oder Vorteile stärker, andere schwächer zeigen und trotzdem denselben Mietzins aufweisen.
Ebenso führen positive Umstände in der oben erwähnten Art nicht zwangsläufig sofort zu einem entsprechenden Zuschlag.
Seite 4 von 21
2.
Quelle: www.openstreetmap.org
Objektadresse:
Lage
Mitvermietet ist ein Kellerraum.
BESCHREIBUNG
2 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Balkon.
82,00 m²
2.1
Gleimstraße in 10437 Berlin-Prenzlauer Berg
Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung bestehend aus:
1.3
Lt. Mieterliste beträgt die Wohnfläche:
Vertragliche Grundlagen/Mietobjekt
Seite 5 von 21
Quelle: Bezirksämter von Berlin, Vermessung
Cantianstraße, Gaudystraße, Sonnenburger Straße und Gleimstraße
vorhanden
am Straßenrand
Baublock:
Lagequalität gemäß Mietspiegel: gemäß Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als einfache Wohnlage einzustufen
Fußweg:
Straße:
Radweg:
Straßenbeleuchtung:
vorhanden
Parkmöglichkeiten:
nicht vorhanden
innerörtliche Verbindungsstraße, Asphaltbelag
Seite 6 von 21
Beeinträchtigung durch gewerbliche Nutzung oder sonstige Nutzung:
Wohn- und Geschäftshäuser in geschlossener Bebauung (ohne Grenzabstand zu Nachbargebäuden)
beim Ortstermin konnten keine Beeinträchtigungen festgestellt werden
Falkplatz, ca. 200 m entfernt, Mauerpark, ca. 500 m entfernt
Sockelzone, straßenseitig Stuckfassade, Geschosse farblich voneinander abgesetzt, hofseitig Glattputz
Klingel- und Gegensprechanlage, Kabelanschluss, Personenaufzug
täglicher bis langfristiger Bedarf in der Umgebung, ca. 500 m bis 1.000 m entfernt
U- und S-Bahnhof Schönhauser Allee, ca. 500 m entfernt, Buslinien auf der Schönhauser Allee, ca. 500 m entfernt
Wohn- und Geschäftshaus
Schönhauser Allee, als Hauptverbindungsstraße, ca. 350 m entfernt
mittel
Gebäudeart:
2.2
öffentliche Einrichtungen, insbesondere Schulen:
Fassade:
Mansarddach
Individualverkehr:
öffentlicher Personennahverkehr:
öffentliche Grünzonen:
Baujahr:
6-geschossig (incl. Dachgeschoss)Geschosszahl:
Bauweise:
technische Einrichtungen:
Einkaufsmöglichkeiten:
ca. 1900/2004
Art
konventionelle Mauerwerksbauweise, unterkellertKonstruktion:
umliegende Bebauung:
Verkehrsaufkommen:
Dach:
z. B. Schule am Falkplatz (Grundschule), ca. 200 m entfernt, Thomas-Mann-Grundschule, ca. 500 m entfernt, zahlreiche Kitas
geschlossen (Länge des Baukörpers > 50 m)
Seite 7 von 21
ein Zimmer und der Balkon sind nach Norden zur Straße, das weitere Zimmer ist nach Westen zum Hof, die Küche und das Bad sind nach Süden zum Hof ausgerichtet
Lage der Wohnung: Vorderhaus, 3. Obergeschoss rechts
Erdgeschoss des Vorderhauses mit zwei Ladeneinheiten
die Wohnung besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad, Flur und Balkon; das Bad und die Küche sind normal groß geschnitten, die Zimmer sind großzügig geschnitten; insgesamt liegt ein durchschnittlicher Grundriss vor
Eingangsbereich des Vorderhauses mit histori-schen Fliesen, aufwändiger Anstrich sowie Stuck-elemente, Treppenhaus des Vorderhauses mit Holz-treppe und Traljengeländer, Wände mit Anstrich, Zierleiste als Anstrich
Beschaffenheit
Keller-/Abstellraum:
ca. 1900
Außensitzfläche:
die Zimmer, die Küche und das Bad sind insgesamt normal belichtet, eine Querlüftung ist möglich
Wohnfläche:
Art der Räume:
Ausstattung der Wohnung
Herstellung:
2.4
gewerbliche Nutzung:
Parken: am Straßenrand
Hauseingang/Treppenhaus:
befestigter und begrünter Hof, gestaltete Müllstandsfläche und Fahrradständer
Belichtung und Belüftung:
82,00 m²
Ausrichtung der Räume:
Instandhaltungszustand:
Grundriss:
Außenanlagen:
2.3
2 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Balkon.
Balkon (ca. 2,50 m² Fläche)
zur Wohnung gehört ein Kellerraum
das Haus weist insgesamt einen guten Instand- haltungszustand auf (das gesamte Gebäude wurde 2004/2005 umfassend modernisiert), lediglich im Eingangsbereich sind Anstrichmängel zu verzeichnen
Seite 8 von 21
zeitgemäße Ausstattung mit Einbauwanne, Handwaschbecken, wandhängendes WC
zeitgemäße Elektrik
in den Zimmern und im Flur Dielen, im Bad zeitgemäße Fliesen, in der Küche PVC
Bei der Beurteilung der Mängel bezieht der Unterzeichner sich insbesondere auf die Ausführungen des Urteils des Oberlandesgerichtes Stuttgart (NJW 1981, 2365) in dem darauf hingewiesen wird, dass behebbare Mängel keine Beachtung finden dürfen, da damit auch die Bereitschaft des Vermieters, die Mängelbeseitigung unverzüglich in Angriff zu nehmen, beeinträchtigt wird. Der Vermieter würde dann aus Kostengründen erst vor einem neuen Erhöhungsverlangen wieder an die Mängelbeseitigung denken.
Decken:
Fenster:
Türen:
Wärmeverteilung:
Das Rechtsinstitut der Minderung (§ 536 BGB) soll einen ständigen Anreiz für die alsbaldige Herstellung des vertragsgemäßen mangelfreien Zustandes der Mietsache schaffen.
Mängel
Küchenausstattung:
2.5
zeitgemäße Einbauküche mit Ober- und Unter-schränken, Spüle, Herd mit Cerankochfeld, Kühlschrank und Dunstabzugshaube
Fußböden:
Wände:
Plattenheizkörper
in den Wohnräumen Tapezierung, in der Küche Fliesenspiegel im Arbeitsbereich, im Bad zeitgemäße Fliesen im Bereich der Sanitärobjekte
ZentralheizungHeizung/Warmwasser:
Badausstattung:
Elektroinstallation:
In diesem Gutachten finden nur Mängel Berücksichtigung, die substanzieller Art sind (Kategorie I). Vorübergehende, leicht behebbare Mängel (Kategorie II) finden keine Beachtung, da auch die Vergleichswohnungen als frei von dieser Art von Mängeln zugrunde gelegt werden. Nicht bewertet werden auch die nicht unmittelbar überprüfbaren Mängel (Kategorie III).
in den Wohnräumen und im Bad Kastendoppel- fenster, in der Küche Isolierglasfenster
in den Zimmern teils aufwändiger Stuck, in der Küche und im Bad Tapezierung/Anstrich
Füllungs- und Plattentüren, Küche ohne Tür
Seite 9 von 21
3.
Beschaffenheit
Dröge
10 %Art
60 %
10 %Größe
Ausstattung
10 %5 %
10 %50 % 30 %
10 %
keine
15 %Kleiber
25 %
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
3.2
25 %
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden das Bewertungsobjekt und die Vergleichsobjekte einem einheitlichen bewertungstheoretischen Berechnungsmodell, der Multifaktorenanalyse, unterzogen. Als Ergebnis hieraus resultiert für beide Größen ein Nutzwert, der den Wohnwert der Objekte erfasst und somit eine theoretische Vergleichbarkeit zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt ermöglicht.
Beurteilung der Wohnung mittels Multifaktorenanalyse
keine
3.1
3.3
Dröge gibt in seinem Standardwerk folgende Gewichtungen der Wohnwertmerkmale aus seiner und der Sicht anderer Autoren an:
Bei der nachfolgend beschriebenen Vorgehensweise geht der Unterzeichner von der Prämisse aus, dass Wohnwertverbesserungen zu höheren Mieten und Wohnwertver-schlechterungen zu niedrigeren Mieten führen.
Mittels der anschließenden Bewertungstabelle werden die zur Ermittlung des Wohnwertes angesetzten Einflussgrößen mit Hilfe eines Punktesystems definiert und bewertet. Als Ergebnis hieraus resultiert ein Nutzwert als ein theoretischer Wertfaktor.
Die Gutachtenerstellung erfolgt anhand von Vergleichsobjekten, wobei es sich um Wohnungen in vergleichbaren Gebäuden handelt. Bei der Auswahl der Vergleichsobjekte wird auf die Vergleichbarkeit hinsichtlich der durch den Gesetzgeber vorgegebenen Wohnwertmerkmalen (Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe) besonders Gewicht gelegt.
Vorbemerkungen
Kategorie III (nicht unmittelbar überprüfbare Mängel):
Kategorie I (dauerhafte, den Mietwert beeinflussende Mängel):
Von dem Mieter genannte bzw. vom Unterzeichner festgestellte Mängel der
keine
Lage 25 %
Kategorie II (vorübergehende, behebbare Mängel):
10 %
Auernhammer
Gewichtung der Wohnwertmerkmale
(Dröge: Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Auflage 2005, S. 686 ff.)
5 %
Seite 10 von 21
Wohnlage nach Mietspiegel
Baujahr
Beschaffenheit (max. 23 Punkte)
Schulen/Kita3,00
Versorgungslage
Naherholung2,00
6,00
Kriterien:
ca. 60,00 m²
Das vom Unterzeichner entwickelte Punktesystem orientiert sich an dieser Gewichtung.
Stadtvilla
Individualverkehr
Hochhaus
3,00Immissionen 3,00
ca. 120,00 m²
0,00
3,00
7,00
10,00 Punkte
10,00
3,00
Größe (max. 10 Punkte)
5,00
ca. 90,00 m²
4,00
23,00 Punkte
8,00
Unterhaltungszustand
23,00
3,004,00
Neubau ca. 19644,00
PersonenaufzugGebäudeerscheinung
5,00
Außensitzfläche
Neubau ca. 1990
2,00
22,00
Neubau ca. 2010
2,00
5,00
Nachfolgend wird das übergeordnete Merkmale Lage mit 22 %, das Merkmal Art mit 6 %, das Merkmal Größe mit 10 %, das Merkmal Beschaffenheit mit 23 % und das Merkmal Ausstattung mit 39 % gewichtet.
Neubau ca. 1972
6,00Mehrfamilienhaus 3,00
Lage (max. 22 Punkte)
Imagewert
10,00
3,00
ca. 150,00 m²
8,00
6,00
Kriterien:
öffentl. Nahverkehr
6,00 Punkte
Art (max. 6 Punkte)
6,00
22,00 Punkte
ca. 40,00 m²
Kriterien:
Altbau bis 1949Kriterien:
Neubau ca. 1983
4,00
Seite 11 von 21
Fenster 5,00
Ausstattung (max. 39 Punkte)
Die maximal erreichbare Gesamtzahl beträgt somit 100,00 Punkte bzw. 100,00 %.
Interpolationen und Ergänzungen sind unter Beachtung des einschlägigen Marktverhaltens je nach Einzelfall notwendig, um eine sachgerechte Nutzwertermittlung, unter Berücksichtigung der Auswahl der Vergleichsobjekte, vorzunehmen.
= 100,00 Punkte
11,00
39,00 39,00 Punkte
6,00BadFußböden
Elektrik
11,00
2,00
Kriterien: Küche
Besonderheiten 4,00
Seite 12 von 21
�
�
täglicher Bedarf in einer Entfernung > 500 m
Bus oder Straßenbahn in einer Entfernung > 500 m
Grund- oder Oberschule oder Kita in einer Entfernung > 1,0 km
Autobahn in einer Ent-fernung bis ca. 2,0 km
Grünzonen in einer Entfernung < 1,0 km
Grünzonen in einer Ent-fernung > 1,0 km
Verbindungsstraße in einer Entfernung > 500 m
Verbindungsstraße in einer Entfernung bis 500 m
1,00
�
2,00Grünzonen in einer Entfernung < 500 m
Grund- und Oberschule oder Kita und Grund- oder Oberschule in einer Entfernung bis 1,0 km
0,00
Naherholung
Bus oder Straßenbahn in einer Entfernung bis 500 m
1,00
�
1,50
15,50
0,00
3,00
2,00
0,00
Anliegerstraße
Immissionen
Wohnlage nach Mietspiegel
täglicher bis langfristiger Bedarf in einer Entfernung < 1.000 m
0,00Hauptverkehrsstraße
innerörtliche Verbindungsstraße
�
täglicher bis mittelfristiger Bedarf in einer Entfernung < 1.000 m
3,00�
1,00
1,50
0,00
1,50
0,00
3,00
Anbindung an öffentliche
Verkehrsmittel
täglicher Bedarf in einer Entfernung < 500 m
2,00
3,00
4,00
U- oder S-Bahn in einer Entfernung bis ca. 500 m
einfach
�
0,00
1,50
3,00
0,00
Punkte
gut 2,00
Kriterium
0,00einfach
Versorgungslage
mittel
Multifaktorenanalyse
Bewertunggut
Lage (max. 22 Punkte)
0,00
Ausprägung
SchulenGrund- oder Oberschule oder Kita in einer Entfernung bis 1,0 km
0,00
Anbindung für den Individualverkehr
Imagewert
2,00
1,00
Summe
2,00mittel 1,00
0,00
2,00
3,00
3,00
�
Seite 13 von 21
�
�
�
�
�
nicht vorhanden
Größe (max. 10 Punkte)
4,00
Art
7,00
Summe
ca. 120,00 m²
ca. 90,00 m²
6,00
vorhanden
Ausprägung Bewertung
0,00
�
7,00ca. 150,00 m²
Bewertung
ca. 40,00 m²
6,00
SummeAusprägung
HochhausBewertung
3,00
Summe
10,00
Art (max. 6 Punkte)
Unterhaltungszustand
1,50
4,00
Neubau ca. 1990 6,00
4,00
guter baulicher Zustand mit besonderen Qualitäts- merkmalen (z.B. neue Steigleitungen, sanierte Fassaden)
Punkte
3,00
5,00
5,00
0,00stark nachteilige Bauunterhaltung 16,50
2,50
normaler Typenbau
7,00
5,00
Punkte
0,00
Mehrfamilienhaus
Größe (ca.)
durchschnittlich
Neubau ca. 1964 3,00
ca. 60,00 m²
Ausprägung
Stadtvilla 0,00
0,00
3,00
4,00Altbau bis 1949
3,00
8,00
4,00
3,00
Kriterium
Personenaufzug
�
Kriterium
Kriterium
BaujahrNeubau ca. 1972Neubau ca. 1983
besonders schlichte Erscheinung
Beschaffenheit (max. 23 Punkte)
Außensitzflächeohne 0,00
1,501,50
villenartig, repräsentative Gestaltungsmerkmale
groß und geräumig
durchschnittlich, ohne besondere Qualitäts-merkmale
Gebäudeerscheinung
Punkte
Neubau ca. 2010
0,00
�
8,00
0,00
3,00
4,00
Seite 14 von 21
� 23,00
2,00
nicht vorhanden
alte Unterverteilung, mehrere Verbraucher können gleichzeitig betrieben werden
1,00
Fenster
überwiegend Einfachfenster 0,00
�
alte Unterverteilung, mehrere Verbraucher können nicht gleichzeitig betrieben werden
2,50
5,00
0,00 0,00
2,00
5,00
�
0,00
Besonderheiten4,00
mehrere Bäder oder Wannenbad und Gäste-WC, Wände und Boden mit Fliesen oder Naturstein, besondere Objektausstattung
ohne Geräte, ohne Wand- und Bodenfliesen
4,00
überwiegend zeitgemäße Isolierglasfenster
3,00
überwiegend Kastendoppelfenster, Verbundfenster
4,50
2,50
6,00
Elektroinstallation
zeitgemäße Elektrik, uneingeschränkte Nutzung aller Verbraucher
�
z. B. Mietergärten
Fußböden
11,00
Ausstattung (max. 39 Punkte)
0,00
unzeitgemäße Ausstattung, keine Wand- und Bodenfliesen
Punktehochwertige Einbauküche, zusätzliche Elektrogeräte, Wand- und Bodenfliesen
0,00
Bad
ohne Bodenbelag, nur Estrich
unbehandelte Dielen, PVC, Teppichboden
�
Ausprägung
Gesamtsumme der Merkmale = Nutzwert des Objektes
Kriterium
65,00
�
zeitgemäßes Bad mit Wand- und Bodenfliesen
11,00
�
0,00
hochwertige Bodenbeläge (z. B. Parkett)
Küche
Summe
Herd und Spüle, Wand- und Bodenfliesen bzw. vergleichbarer Belag
5,00
�
Bewertung
9,00
Seite 15 von 21
•••••
vergleichbare Größe
Die Vergleichsobjekte weisen naturgemäß Abweichungen zum Bewertungsobjekt auf. Es liegen sowohl positive (z. B. bessere Ausstattung) als auch negative (z. B. schlechtere Lagemerkmale) Abweichungen vom Nutzwert des Bewertungsobjektes vor. Diese Unterschiede werden aber durch die Verrechnung der Nutzwerte des Bewertungsobjektes und des Vergleichsobjektes nachfolgend ausgeglichen.
vergleichbare Wohnlage
3.4.1
vergleichbare Art
Um die Repräsentativität des Datenmaterials zu gewährleisten, wurde auf folgende Kriterien besonderen Wert gelegt:
Vorbemerkungen
Die Berücksichtigung der Verteilung der Eigentumsform hat einen großen Einfluss auf das Rechercheergebnis, da oftmals die Mieten der Wohnungsbaugenossenschaften mit Abstand die geringsten sind.
vergleichbare Beschaffenheitvergleichbare Ausstattung
Vergleichsobjekte3.4
Die vom Unterzeichner berücksichtigten Vergleichsmieten wurden im vorliegenden Fall bei Berliner Hausverwaltungen, Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsbaugesellschaften recherchiert und sind innerhalb des bewertungsrelevanten Zeitraums, September 2011 bis September 2015, durch Neuvermietung vereinbart oder durch Bestandsmietenänderung (Mieterhöhung) geändert worden.
Zudem wurde auch die Verteilung der Eigentumsform auf dem Berliner Wohnungsmarkt berücksichtigt. Gemäß der Broschüre "Berlin-wohnenswerte Stadt", die Erhebungen des Zensus 2011 wiedergibt (aktuellere Daten wurden bisher nicht erhoben), sind etwa 72,2 % Mietwohnungsbestandes im Eigentum privater Vermieter, ca. 11,4 % gehören Wohnungsbaugenossenschaften und 16,4 % Wohnungsbaugesellschaften.
Die Ausgangsbasis für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stellen im vorliegenden Fall 457 Vergleichsmieten dar. 327 Mieten sind privaten Vermietern, 55 sind Wohnungsbaugenossenschaften und 75 sind Wohnungsbaugesellschaften zuzuordnen.
Gemäß dem Berliner Mietspiegel 2015 gibt es drei Wohnlagen, nämlich "einfach", "mittel" und "gut". Allerdings ist dies eine sehr starre Einordnung, die dem Geschehen auf dem Wohnungsmarkt nicht immer gerecht wird. So sind z. B. Wohnungen innerhalb des S-Bahnrings wesentlich begehrter als außerhalb des S-Bahnrings.
Seite 16 von 21
4.
Dem Unterzeichner liegen für dieses Feld 457 Vergleichsmieten mit folgenden Spannen und folgendem Mittelwert vor:
Preisspanne:
Mietspiegelfeld G 1
Mietspiegeldiskussion
4,40 - 7,52 €/m²
4,20 - 11,10 €/m²
Auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) hat diese Vorgehensweise keinen Einfluss, da als Auswahlkriterium für die Vergleichsobjekte nicht die Durchschnittsmiete der recherchierten Vergleichsmieten dient, sondern das vergleichbare Marksegment (unsanierte Altbauwohnung/sanierte Altbauwohnung).
Preisspanne:
Die Mieten der oberen Spanne wurden vom Unterzeichner bewusst kaum gekappt. Durch diese Vorgehensweise werden auch die Mieten für sanierte Wohnungen in der nachfolgenden Abbildung dargestellt, die beim Berliner Mietspiegel außen vor bleiben. Es handelt sich dabei nicht um Extremwerte.
Die folgende Abbildung 1 stellt die Mietenverteilung der vom Unterzeichner recherchierten Mieten ohne Ausreißer dar. Eine Klasse umfasst jeweils ein Spanne von 0,30 €/m², als z. B. von 5,10 €/m² bis 5,40 €/m² nettokalt. Diese Klasse weist auch die meisten recherchierten Mieten auf.
Mittelwert: 5,82 €/m²
Die Auswirkung auf den "bereinigten Mittelwert" ist allerdings gering. Die um die Ausreißer reduzierten Mieten weisen folgende Spanne und folgenden Mittelwert auf:
Preisspanne:
2,57 - 12,24 €/m²
Für die hier zu bewertende Wohnung wäre eine Einstufung in das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2015 vorzunehmen. Dieses gibt die ortsüblichen Nettokaltmieten für die Wohnungen in der Baualtersklasse bis 1918, in einfacher Wohnlage, in der Größenklasse 60,00 m² bis unter 90,00 m² und mit der Ausstattung Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung wieder.
Der Unterwert des Mietspiegelfeldes G 1 des Berliner Mietspiegels 2015 beträgt 4,40 €/m² nettokalt. Daher lässt der Unterzeichner Mieten von unter 4,20 /m² nettokalt für die weiteren Berechnungen als sogenannte Ausreißermieten außen vor. Ebenso gehen Mieten über 11,10 €/m² nettokalt nicht in die Berechnungen ein.
Mittelwert: 5,74 €/m²
Mittelwert: 5,62 €/m²
Seite 17 von 21
Im vorliegenden Fall ist aber eine sanierte Altbauwohnung zu bewerten. Die Mieten dieses Marksegmentes liegen in den Klassen von etwa 7,00 €/m² bis 11,10 €/m² nettokalt und weisen im Durchschnitt eine Miete von etwa 8,50 €/m² nettokalt auf. Dem Unterzeichner liegen für dieses Segment über 50 Vergleichsmieten vor.
Die zu bewertende Wohnung weist eine überdurchschnittliche Ausstattung auf. Um die Einzelvergleichsmiete für die vorliegende Wohnung zu ermitteln, wird das Bewertungsobjekt nachfolgend mit drei Vergleichsobjekten verglichen, die eine durchschnittliche bis überdurchschnittliche Ausstattung aufweisen.
Das Histogramm zeigt einen Gipfel bei den unsanierten Wohnungen in der Klasse von 5,10 €/m² bis 5,40 €/m² nettokalt auf. In den Klassen von 4,20 €/m² bis etwa 6,60 €/m² nettokalt findet sich die Mehrzahl der unsanierten Altbauwohnungen.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
An
zah
lAbb. 1: Histogramm der recherchierten Mieten
Klassen
Seite 18 von 21
Wohnlage: einfach
Wohnlage: einfachSammelheizung, zeitgemäßes Bad mit Innen-WC, Einbauküche mit Geräten, Parkett in den Wohnräumen, Balkon, zeitgemäße Elektrik, mit Aufzug
bis 1918
VO 1: Paul-Robeson-Straße in 10439 Berlin-Prenzlauer Berg
Miete: 8,10 €/m² nettokalt
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) wird das Bewertungsobjekt (BO) mit drei Vergleichsobjekten (VO's) verglichen, die Wohnwert-merkmale aufweisen, die insgesamt gut vergleichbar mit dem Bewertungsobjekt sind.
Ausstattung: Sammelheizung, zeitgemäßes Bad mit Innen-WC, Küche ohne Ausstattung, Laminat in den Wohnräumen, Balkon, alte Elektrik, ohne Aufzug
VO 2: Wichertstraße in 10439 Berlin-Prenzlauer Berg
4.4.2 Wertung und Mietfeststellung
Größe: 80,20 m²Baujahr:
Miete: 10,01 €/m² nettokaltGröße: 63,86 m²Baujahr: bis 1918
Wohnlage: einfach
Ausstattung: Sammelheizung, zeitgemäßes Bad mit Innen-WC, Küche ohne Ausstattung, Dielen in den Wohnräumen, Loggia, zeitgemäße Elektrik, ohne Aufzug
VO 3: Diesterwegstraße in 10405 Berlin-Prenzlauer Berg
Miete: 10,47 €/m² nettokaltGröße: 71,22 m²Baujahr: bis 1918
Ausstattung:
Seite 19 von 21
=
Gebäudeerscheinung
0,00 0,00
In der nachfolgenden Tabelle wird der auf den Seiten 13 bis 15 des Gutachtens ermittelte Nutzwert des Bewertungsobjektes mit dem Nutzwert des Vergleichsobjektes verglichen.
0,00
Immissionen 1,50 3,00Imagewert 2,00
3,00Versorgungslage 3,00 2,00ÖPNV 3,00 3,00Schulen 3,00 3,00Naherholung 2,00 1,00Individualverkehr 1,00 1,00Gebäudeart 3,00 3,00Größe 7,00 7,00
3,00 1,504,00 0,00
Baujahr 4,00 4,001,50 1,50Außensitzfläche
Unterhaltungszustand 4,00 3,50Personenaufzug
Küche 9,00 2,00Bad 5,00 5,00
50,50Besonderheiten 0,00 0,00
Fußböden 4,50 4,50Fenster 2,50 2,50
Somit errechnet sich unter Berücksichtigung des sich aus der Multifaktorenanalyse ergebenden Nutzwertes in Höhe von 65 % für das Bewertungsobjekt folgende ortsübliche Miete:
59,50 72,00
Mittelwert der Vergleichsmieten: 9,53 €/m² nettokalt
Elektroinstallation 2,00 1,00
Summe 65,00
(9,53 €/m² x 65,00 %) / 60,67 % 10,21 €/m² nettokalt
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete werden der Nutzwert des Bewertungsobjektes und der Nutzwert des Vergleichsobjektes mittels Dreisatz zueinander ins Verhältnis gesetzt.
VO 2 VO 3VO 1
0,00Wohnlage nach MSPBO
2,003,00 1,503,00 3,00
2,00 2,00 2,001,00
2,00
1,00 2,001,00 1,003,00 3,008,00 8,004,00 4,003,00 3,00
2,50
10,006,00 7,004,50 6,00
0,00 4,005,00 5,00
Mittelwert Nutzwert der Vergleichsobjekte: 60,67 %
Nutzwerte
5,00 5,001,00 2,00
2,00
0,00 0,00
3,00
Seite 20 von 21
5.
Nach den vorhergehenden Untersuchungen ergibt sich für die Wohnung im Vorderhaus, 3. Obergeschoss rechts im Hause Gleimstraße in 10437 Berlin-Prenzlauer Berg folgende ortsübliche Vergleichsmiete:
Zusammenfassung
Nettokaltmiete in €/m²837,2222. September 2015 82,00
Nettokaltmiete in €
Berlin, den 8. Oktober 2015 Dipl.-Geol. Björn Jansen
Bei der ausgewiesenen Miete handelt es sich um eine Nettokaltmiete, d.h. die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind nicht enthalten.
Stichtag Wohnfläche in m²
Des Weiteren können durch die Multifaktorenanalyse die Merkmale des Bewertungs- objektes sehr individuell erfasst werden.
Der Vorteil der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels einzelner Vergleichsmieten gegenüber dem Mietspiegel liegt in der bekannten Qualität und Aktualität der Stichprobe. So wird die Vergleichsmietenauswahl bewusst auf qualitätsähnliche Objekte in vergleichbaren Lagen beschränkt.
Im zweiten Schritt werden das Bewertungsobjekt und die Vergleichsobjekte einem einheitlichen bewertungstheoretischen Berechnungsmodell, der Multifaktorenanalyse, unterzogen. Als Ergebnis hieraus resultiert für beide Größen ein Nutzwert, der eine theoretische Vergleichbarkeit zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt ermöglicht.
Um möglichst genau für den hier anstehenden konkreten Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wird daher der individuellen Ermittlung anhand von Vergleichsobjekten und einer Multifaktorenanalyse der Vorrang vor den Mietspiegel-werten eingeräumt.
10,21
Die Ermittlung der ortsüblichen Miete erfolgte in zwei Schritten. Im ersten Schritt werden repräsentative Vergleichsobjekten ausgewählt, die den durch den Gesetzgeber vorgegebenen Wohnwertmerkmalen (Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Größe) des Bewertungsobjektes weitgehend entsprechen.
In dieser Miete ist des Weiteren noch nicht die Wesentlichkeitsgrenze des § 556d BGB ("Mietpreisbremse") berücksichtigt. So sind lediglich Mieten unangemessen hoch, die in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigen.
Seite 21 von 21