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Vorwort 4
DatenundFakten 7
Mitglieder 8
BerichtdesVorstands
GesamtwirtschaftlicheEntwicklung 10Immobilien-undBauwirtschaft 10Investitionen 13Eigenbestand 14Quartiersarbeit 16WEG-Verwaltung 16Sparabteilung 17WirtschaftlicheLageundAusblick 19
BerichtdesAufsichtsrats 20
KennzahlenBilanz 22Gewinn-undVerlustrechnung 24Anhang 26
Bestätigungsvermerk 30
Impressum 31
Inhalt
Vorwort
Auchwenn120JahreeinrunderGeburtstagundkeinJubiläumsind–einBlickzurückseierlaubtundhilftunsdabei,dieaktuelleSituationaufdemWohnungsmarktzubewertenunddievorunsliegendenAufgabenzumeistern.1896,imGründungsjahrderulmerheim-stätte,warUlmeineprosperierendeIndustrie-undGarnisonsstadt.WieinallenanderenstarkwachsendenStädtendieserEpoche,herrschteauchinUlmgroßeWohnungsnot.DieStadtwarseitBeginndes19.Jahr-hundertsvonknapp12.000aufüber40.000EinwohnerumeinMehrfachesgewachsen.DerWohnungsbauhinktedieserEntwicklungweithinterher.
DieStadtUlmversuchte,miteinemumfangreichenBauprogrammentgegenzusteuern.ObwohlessichumdasgrößteWohnungsbauprogrammderdamali-genZeitinWürttemberghandelte,konntedadurchalleinedieNachfragenachWohnraumnichtbefriedigtwerden.
DieIdeenvonHuber,RaiffeisenundSchultze-DelitzschunddieErfahrungenausanderenStädtenwareninden1890erJahrenauchinUlmangekommen.DerdamaligeOberbürgermeisterHeinrichvonWagnerregtedaherauchfürUlmdieGründungeinerWohnungsgenossen-schaftan.Am2.Mai1896gründetesichderSpar-undBauverein.DieStadtUlmunterstütztedieneugegrün-deteGenossenschaftdurchdenVerkaufvongünsti-gemBauland.Bereits1897entstandeninderArsenal-straßedieerstenbeidenMietwohnungsbautenmitinsgesamt19Wohnungen.DieMietebetrugzwischen16und25ReichsmarkproWohnung,dasentsprachungefähr25%desNettoverdienstesderMieter.
DieFinanzierungderNeubauvorhabenerfolgtedurchKrediteundSpareinlagen.DieUlmerGewerbebank,VorgängerinderheutigenUlmerVolksbank,vergab1898einenerstenKreditandiejungeGenossenschaft,einweitererKrediterfolgtedurchdieUlmerHospital-stiftung,diebereits1901Mitgliedderulmerheimstättewurde.
AufdiesergesundenfinanziellenBasiskonntemitdemBauderHäuserimheutigenDichterviertelbegonnenwerden.
IndenfolgendenJahrengründetensichnebendemSpar-undBauvereinnochweitereGenossenschafteninUlm,1901derBau-undSparvereinBlauflesch,1904dieUlmerBaugenossenschaft,1919dieHeimstätten-kolonieund1925dieUlmerWohnungsbau.
JededieserGenossenschaftenhatteeineigenstän-digesMitgliederprofil,Arbeiter,Handwerker,BeamteundOffizierewarenihreGründungsmitglieder.AbgrenzungwardurchausgewünschtundzeigtesichauchindenGebäudearten,diediejungenGenossen-schaftenrealisierten.
BisEndederdreißigerJahreentwickeltensichdieGenossenschaftenparallel,1939kameszuersten–nichtzuletztauswirtschaftlichenGründennotwendi-gen–Fusionen.1940wurdenaufpolitischenDruckhinalleUlmerBaugenossenschafteninderUlmerHeimstätteeGmbHzusammengeführt.ZudiesemZeitpunkthattedieGenossenschaft1.806Mitgliederundverfügteüber1.176EigenheimeundWohnungen.
DerzweiteWeltkrieghinterließinUlmverheerendeSpuren,auchdieulmerheimstättewarbetroffen:ZweiDritteldesWohnungsbestandeswarenzerstörtoderstarkbeschädigt.IneinergroßengemeinsamenAnstrengungwurdederWohnungsbestandwiederaufgebautoderinstandgesetzt.Bereits1955,zehnJahrenachEndedesKrieges,verfügtedieheimstätteüber1.578Wohnungen,35%mehralszuBeginndesKrieges.DieserzusätzlicheWohnrauminUlmwardringenderforderlich,lebtendochnochüber10.000FlüchtlingeinderStadt.AuchindenkommendenJahr-zehntenstandendieEntwicklungdesEigenbestandesunddieVersorgungderMitgliedermitWohnraumimFokusderEntwicklungderGenossenschaft.
Heimat, der Titel unseres Geschäftsberichts 2015. Heimat geben, unsere zentrale Aufgabe seit 120 Jahren.
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heimathafen
DieSituationaufdemUlmerWohnungsmarkthatsichindenletztenJahrenwiederdeutlichverschärft.UlmistheutedasZentrumeinerwachsendenWirtschafts-region.Zuwanderung,demografischundmateriellbedingterFlächenmehrverbrauch,diehistorischnied-rigeZinssituationundderRunaufdasalsalternativlosgeltendeBetongold,verursachenDruckaufdenImmobilienmarkt.DiesführtzueinerVerknappungdesbezahlbarenWohnraums.
DieReaktionenvonPolitikundVerwaltungaufBundes-,Landes-undlokalerEbeneüberraschennicht;regulativeEingriffeindenMarktsolleneinerseitsAnreizesetzen,andererseitsaufKosten-undMietpreis-entwicklungdämpfendwirken.DieErgebnissesindeherernüchternd.DerAbschlussberichtderBaukosten-senkungskommissionenthältkeinebisherunbekann-tenMöglichkeiten,Bauengünstigerzugestalten.DieMietpreisbremsekanndieMietentwicklungindenBallungszentrendochnichtbremsen,wieeinemkürz-licherschienenBerichtderFAZzuentnehmenwar.ErfolgreicheristdieRückbesinnungaufdieWohn-raumförderung,geradeinBaden-WürttemberglangeeinStiefkindderLandespolitik.DasProgrammsetztaufattraktiveFinanzierungskonditionen,wirdaberbeieineranhaltendenNiedrigzinsphaseanseinewirt-schaftlichenGrenzenkommen.
DieulmerheimstättereagiertaufdieaktuelleSituationamUlmerWohnungsmarkt.EinBlickinunsereFirmen-historiehilftunsdabei.AusschlaggebendfürdieGrün-dungdesSpar-undBauvereinswar1896dieErkenntnisderGründungsmitglieder,dasssieihreSituationnurverbessernkönnen,wennsieselbstaktivwerden.InderGeschichtederGenossenschaftgabesimmerwiederZeiten,indenenbesondereHerausforderungenzubewältigenwaren:InderGründungszeit,nachdenbeidenWeltkriegen,inderBewältigungderWohnungs-notinderNachkriegszeit.
AuchheutelässtsichWohnungsmangelnichtdurchzusätzlicheRegularienbeseitigen,sondernnurdurchBauen.WirwerdendahereinenSchwerpunktaufdenNeubauvonGenossenschaftswohnungenlegenunddabeiinsbesondereunserAngebotangefördertemWohnraumausbauen.AuchdiefreifinanziertenWohnungenwerdenzuMietenimRahmendesUlmerMietspiegelsangeboten.
UnserZielbleibtauchkünftig,miteinerausgewogenenMietpreisgestaltungunserenMitgliedernzuermög-lichen,Wohnraumzuangemessenen,bezahlbarenPreisenanzumieten.DamitunsereMitgliederauchheute–wievor120Jahren–inunserenWohnungenihreHeimatfinden.
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Unternehmensdaten und Verwaltungsorgane der ulmer heimstätte eG
Gründung2.Mai1896
SitzSöflingerStraße72,89077Ulm
GenossenschaftsregisterNr.35desAmtsgerichtsUlm
DieBeteiligunganderGenossenschaftstehtjedemfrei.JedesMitgliedistverpflichtet,mindestenseinenGeschäftsanteilmit160¤zuübernehmen.EshaftetmitdiesemGeschäftsanteil.
VorstandMichaelLottHauptamtlichesVorstandsmitglied
ChristophNeisHauptamtlichesVorstandsmitglied
AufsichtsratWolfgangKeßelVorsitzender
LutzDittmarGünterGuthanRalfJungingerWilliRötterMonikaSchaffer
Mitgliedschaften
vbwVerbandbaden-württembergischerWohnungs-undImmobilienunternehmene.V.Stuttgart
GdW–BundesverbanddeutscherWohnungs-undImmobilienunternehmene.V.Berlin
ArbeitgeberverbandderWohnungswirtschafte.V.Düsseldorf
DESWOSDeutscheEntwicklungshilfefürsozialesWohnungs-undSiedlungswesene.V.Köln
MarketinginitiativederWohnungsbaugenossen-schaftenDeutschlande.V.Berlin
MehrgenerationenwohnenUlm-Weste.V.Ulm
Vertreter
DieAmtszeitder2015gewähltenVertreterbegannmitdemAbschlussderVertreterversammlungüberdasGeschäftsjahr2014am22.06.2015.VertreterderulmerheimstätteeGsind:
GüntherBartikowski,EdmundBernatzki,HerbertBleile,RaimundBoers,JürgenBraig,JürgenBurdack,DuranaliDabanli,BernhardDambacher,SilviaDaur-Tsaktanis,RalphEggle,PhilippEisenlauer,WolfgangFischer,TobiasFreudenmann,PaulGebhardt,MonikaGrolms,IrisGrötzinger,JürgenGruhler,MartinGrünitz,StefanGürtler,GerhardGutzer,WernerHahner,HanneloreHardy,BrunhildeHaunstetter,FranzHäussler,ChristaHeinl,GeorgHofelich,HelmutKalupa,KarlKiefer,IngeborgKlein,Dr.KurtKöhler,ChristinaKöpf,MonikaKraft,ManfredMack,ThomasMalartschek,OliverMayr,KlausMiller,JörgNagel,UlrikePapenberg,SabinaPlebst,MatthiasSchartmann,BernhardSchenk,VeraSchenk-Ott,RolandSchmid,WalterSchonger,MoritzSeepe,ClaudiaSperfeld,ElviraStolz,CarstenStraub,ChristophTeske,KarlTröster,MarcelUlm,JensWalther,SuseWassermann,MartinaWeiler,ManfredWeller,UtaWidenmann,JürgenWintergerst
Daten & Fakten
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DieMitgliederbildendasFundamentderulmerheim-stätte.SiesindAnteilseignerundNutznießerderGenossenschaft.DabeiistdieHöhederBeteiligungdeseinzelnenMitgliedsunerheblich,alleMitgliedereinerGenossenschafthabendiegleichenRechteundPflichten.DasisteinbesonderesAlleinstellungsmerk-malderGenossenschaftengegenüberallenanderenUnternehmensformen.
ZumJahresende2015hattedieulmerheimstätte5.641Mitglieder.ObwohldieNachfragenachderMitgliedschaftaufGrunddesangespanntenWoh-nungsmarktesunveränderthochist,hatsichdieZahlderMitgliedergegenüberdemVorjahrnurmoderatum37Mitgliedererhöht.
UmeinMissverhältniszwischenwohnungssuchendenundwohnendenMitgliedernzuverhindern,istdieMitgliedschaftandenAbschlusseinesMietvertragesgekoppelt.EineAusnahmestellenunseresparendenMitgliederdar,hiersindauchweiterhinNeuaufnahmenmöglich.
AufgrundderattraktivenVerzinsungderGeschäfts-anteileunddersicherenGeldanlagesinddieGe-schäftsguthabenüberproportionalum202.400€auf5.241.314€angestiegen.UmeinerKapitalver-schiebungindieGeschäftsguthabenvorzubeugen,istdieAnzahlderzuzeichnendenGeschäftsanteiledaheraufdiemaximaleAnzahlderAnteilezurAn-mietungeinerWohnungderulmerheimstättebegrenzt.DadurchbleibtdergenossenschaftlicheGleichbehandlungsgrundsatzgewährleistet.
DieGenossenschaftalsgroßerWohnungsgeberinUlmbliebauchimGeschäftsjahr2015unverändertfüralleBevölkerungsschichtenundAltersklasseninteressant.
DasDurchschnittsalterallerMitgliederistleichtauf52Jahregestiegen,dasderneuenMitgliederhatsichauf34Jahrereduziert.DamitbleibtdieAltersstrukturderulmerheimstätteausgewogen.TrotzdemsindesvorallenDingendieälterenMitglieder,diederulmerheimstättebereitsübervieleJahredieTreuehalten,50-oder60-jährigeMitgliedschaftensindkeineAusnahmebeiderulmerheimstätte.Diedemografi-scheEntwicklungunsererGesellschafthattrotzderausgewogenenAltersstrukturdieulmerheimstättelängsterreicht.DaheristdiebereitsvorJahrengetroffeneEntscheidung,ausschließlichbarrierefreieWohnungenzubaueneinwichtigerBaustein,dieZukunftsfähigkeitderGenossenschaftzusichern.ImMärz2015fandenNeuwahlenzurVertreterversamm-lungstatt.DieVertreterversammlungistdasobersteOrganderGenossenschaftundbestehtinderneuenWahlperiodeaus57Mitgliedern.Satzungsgemäßistaufje100MitgliedereinVertreterzuwählen.Ins-gesamthattensich83Kandidatenumdie57Mandatebeworben.AnderWahlhabensich1.218Mitgliederbeteiligt.DieWahlbeteiligunglagbei21,7%.DieAmts-zeitderneugewähltenVertreterbeginntmitdemEndederVertreterversammlungüberdasJahr2015am22.06.2015.
DieKommunikationmitdenMitgliedernistderVer-waltungeinbesonderesAnliegen.DieMitgliederzeit-schriftzuhause,derInternetauftrittunddieFacebook-SeitederulmerheimstättesindwichtigeKommunikati-onsplattformen,dieimGeschäftsjahraufGrundlageeinesneuenUnternehmensdesignsüberarbeitetwurden.VonbesondererBedeutungfürdieMieterderulmerheimstättesinddieimVorfeldvonModernisie-rungsmaßnahmenangebotenenInformationsveran-staltungen.DanebensindauchGeburtstageundJubiläenguteMöglichkeitenderpersönlichenKontakt-aufnahme.
Mitglieder
Die Gleichbehandlung aller Mitglieder ist ein besonderes Alleinstellungsmerkmal derGenossenschaften gegenüber allen anderen Unternehmensformen.
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DieZusammenarbeitmitderAWOUlmhatsichindiesemUmfeldbewährtundsichertKompetenzen,überwelchedieulmerheimstättealsWohnungsunter-nehmennichtselbstverfügt.
AusderZusammenarbeitmitderAWOistaucheinEhrenamtsprojektentstanden,dasunserenMitgliederneinePlattformfürehrenamtlichesEngagementbietet.InteressierteMitgliederkönnenimRahmendesEhrenamtsprojektsderSozialberatungsstelleälterenundbedürftigenMitgliedernhelfen.Siekönnenz.B.durcheinenBesuchsdienstältereMitgliederregel-mäßigbetreuenoderderenAlltagmitkleinenHilfenerleichtern.
NebendiesenniederschwelligenAngebotenistdieheimstätteinverschiedenenStadtquartiereninderQuartierssozialarbeitengagiert,seiesinStadtteiltreffsoderimRahmenvonMehrgenerationenprojekten.DieseProjektehabeneinewichtigestabilisierendeFunktionfürdenStadtteil.AuchinZukunftwirddieZusammenarbeitmitexternenPartnerneinwesent-lichesMerkmalderMitgliederförderungderulmerheimstättesein.
Mitgliederzahlen zum31.12.
5.300
5.400
5.500
5.600
’11 ’12 ’13 ’14 ’15
heimspiel
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GesamtwirtschaftlicheEntwicklung
DiedeutscheWirtschaftbefindetsichineinemver-haltenenAufschwung.DaspreisbereinigteBrutto-inlandsprodukt(BIP)warimJahresdurchschnitt2015um1,7%höheralsimVorjahr.GestütztwurdediesesWachstumvomprivatenKonsum,dieserprofitiertevonderspürbarenAusweitungderBeschäftigungunddensteigendenReallöhnen.
DasweltwirtschaftlicheUmfeldhatsichimLaufedesvergangenenJahresetwaseingetrübt,insbesondereRusslandundBrasilienerlebeneinestärkereRezessionundChinasWachstumsratenhabensichspürbarver-ringert.DagegenistdiewirtschaftlicheEntwicklungindenUSAundGroßbritannienaufkräftigenWachs-tumskurszurückgekehrt.AngesichtsdiesergemischtenexternenImpulsedürftediedeutscheKonjunkturaufgrundderstarkenBinnennachfrage2016nuretwasstärkerwachsen.DievonführendenWirtschafts-undForschungsinstitutenprognostiziertenRatenbewegensichzwischen1,5und1,8%.
DieInflationbliebauchimVorjahraufeinemaußer-ordentlichniedrigenNiveau.DerPreisanstiegderVerbraucherpreisebetruglediglich0,3%.MaßgeblichhierfüristderstarkeRückgangderEnergiepreise.ImLaufedesJahres2016dürftedieTeuerunglangsamwiederanziehen.Maßgeblichdafürist,dassderVer-braucherpreisauftriebwiederstärkerdurchdenwirt-schaftlichenKostenanstiegbestimmtwird.
ImvergangenJahrhabendieErwerbstätigkeitunddieZuwanderungdenhöchstenWertseitderWieder-vereinigungerreicht.Erstmalsgabesmehrals43MillionenErwerbstätige.DiesbedeuteteinenAnstiegvon329.000Personen(0,8%)gegenüberdemVorjahr.Damitsetztesichderseit10JahrenanhaltendeAuf-wärtstrendfort.EinegesteigerteErwerbsbeteiligungderinländischenBevölkerungsowiedieZuwanderungausländischerArbeitskräfteglichendabeinegativedemografischeEffekteaus.
Immobilien-undBauwirtschaft
DievolkswirtschaftlichenRahmenbedingungenfürdenWohnungsbauwarenundsindpositiv.DieZinsenfürBaugeldbefindensichaufeinemäußerstniedrigenNiveau,gleichzeitigsinddieRenditenfürAnlagealter-nativengering.DieArbeitsmarkt-undEinkommens-aussichtensindpositiv.DiehoheNettozuwanderungsteigertdieNachfragenachWohnraumzusätzlichdeutlich.DennochhabensichdieBauinvestitionenimvergangenJahreherschwachentwickelt(+0,2%).WährenddieInvestitionenimNichtwohngebäudeum1,9%sanken,entwickeltesichderWohnungsbaugegendenGesamttrendderBauinvestitionenundlegteum1,5%zu.AlleIndikatorendeutenderzeitdaraufhin,dassderAufwärtstrend2016deutlichkräftigerfortgesetztwird.InsgesamtistdieNachfragenachqualitativhöherwertigemWohnraumgemäßderBeschäftigungs-undEinkommenssituationweiterhinhoch.HinzukommteinBedarfankostengünstigenWohnungenaufgrundderZuwanderung.AllerdingsistdieKapazitätsauslastungamBauhoch,wasdenPreis-auftriebbegünstigtunddamitdieBautätigkeitdämpft.AngesichtsderinsgesamtgünstigenRahmenbedingun-gendürftendieWohnungsbauinvestitionenindiesemJahrumca.2,7%zunehmen.
ImJahr2015sindnachAngabendesStatistischenBundesamtesGenehmigungenfür309.000neueWoh-nungenerteiltworden,diesentsprichteinerSteige-rungvon8,4%gegenüberdemVorjahr.DerMietwoh-nungsbauwuchswieindenVorjahrenamschnellsten(+15,7%).Mitrund65.000neugenehmigtenWohn-einheitensindfast9.000MietwohnungenmehralsimVorjahrgeplant.ImGeschosswohnungsbauwurdeninsgesamt135.000WohnungenaufdenWegge-bracht.ImJahr2016dürftesichdieWohnungsbau-tätigkeitweiterbeleben,sodassdieZahlderneugenehmigtenWohnungenmitrund330.000deutlichsteigt.DieserZuwachsdürfteweiterhinschwerpunkt-mäßigvoneinerAusweitungdesMietwohnungsbausgetragenwerden.
Bericht des Vorstands
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DieZahlderFertigstellungenläuftdenBaugenehmi-gungenseiteinigenJahrenaufdeutlichniedrigemNiveauhinterher.Sodürften2015nacherstenSchät-zungen265.000WohnungenneuaufdenMarktgekommensein.AuchimlaufendenJahrdürftedieZahlderFertigstellungdie300.000erMarkenochnichtüberschreiten.InDeutschlandmüsstenindenkommenden5Jahrenallerdingsjährlich400.000Wohnungengebautwerden.DiesgehtauseineraktuellenStudiedesPestelInstituts(Hannover)hervor.EinGrunddafürsinddierasantwachsendenFlücht-lingszahlen.EbensoaberderbestehendeNachholbe-darf,derstarkeZuzugindieStädteunddieZuwande-rungausderEU.
DieserbundesweiteTrendwarderGrunddafür,dassdasLeibnizInstitutfürökologischeRahmenentwick-lungdieWohnungsbedarfsprognosefürBaden-Würt-tembergdeutlicherhöhthat.DieStudiegehtvoneinemjährlichenNachfragepotenzialnachWohnungs-bauinBaden-Württembergvon61.900Wohnungenaus.DieseEinschätzungteiltdieArbeitsgemeinschaftBaden-WürttembergischerBausparkassen,dieineineraktuellenAnalysevoneinemBedarfvonca.60.000WohnungenproJahrausgeht.DemstehenindenvergangenenJahrendeutlichgeringereFertigstellungs-zahlenimLandgegenüber.SeitdemJahr2002bewegensichdiejährlichenFertigstellungszahlenzwischen21.717und34.301.DerWohnungsbedarfwirdimWesentlichendurchdieZuwanderungnachBaden-WürttembergunddiegestiegenenAnforderun-genanWohnraumhervorgerufen.ZusätzlichwirddieserEffektdurcheineerhöhteZuwanderungsten-denzindieBallungsregionenverstärkt.
FürdasStadtgebietUlmgibteskeineneuerestatisti-schePrognose.FrühereBetrachtungengingenvoneinemBedarfvonca.300WohnungenproJahraus.DiesedamaligenPrognosensindaberüberholt.DieStadtUlmhatentgegendieserPrognosengroßeWanderungsgewinneausdemUmland.AußerdemkommenmomentanvieleFlüchtlingenachUlm.Derzeitsindesca.1.500.DieSchutzquotederasylberechtigenundanderer,dienichtabgeschobenwerdenkönnen,beträgtca.40%.DieseFaktorenführendazu,dasseineZahlvon700neuenWohnungenproJahreherdemaktuellenBedarfentspricht.Mitdiesemseit
JahrengestiegenenBedarfszuwachshältdieBautätig-keitbeiweitemnichtSchritt.DieBaufertigstellungenindenJahren2002bis2014lagenzwischen144und498proJahr.DieKluftzwischenBedarfundAngebothateinengroßenRückstauproduziert.HierausfolgenSchwierigkeitenfüreinheimischeHaushalte,Wohnun-genzufinden,diesiesichleistenkönnen.DieseHaus-haltekonkurrierenmitZuwanderern,dieebenfallsgünstigenWohnraumsuchen.IndenkommendenJahrenmussinUlmdeshalbzusätzlicherWohnraumentstehen.Dieserdarfjedochnichtnurimhöherpreisi-genSegmentliegen.DieHaushaltemitmittleremundniedrigeremEinkommenstehenimWettbewerbmitjungenErwachsenen,bessergestelltenWohnungssu-chenden,diemehrbezahlenkönnenundeinensolventengutenEindruckmachen.DiesführtzueinerVerdrängungvonSchlechter-undMittelverdienendenausbestimmtenStadtteilen.
UmdiesemProblemHerrzuwerden,hilftnurderNeubauvonbezahlbaremWohnbaubzw.dieModer-nisierungdesBestandeszuakzeptablenMietkondi-tionen.
DieulmerheimstättewirdalleverfügbarenMitteleinsetzen,umdiesemBedarfgerechtzuwerden.Siewird,sofernwirtschaftlichvertretbar,MitteldesLandeswohnraumförderprogrammesinAnspruchnehmenunddamitsozialgebundenenWohnraumschaffen.DabeiwerdensichdieWohnungsmietendieserWohnungenimmerimRahmendesUlmerMietspiegelshalten.BeiNeubauvorhabenwirdange-strebt,25%sozialgebundeneWohnungenzureali-sieren.
Zahl der Baugenehmigungen
*Hochrechnung150.000
175.000
200.000
225.000
250.000
Deutschland
’11 ’12 ’13 ’14 ’15*
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Investitionen
DieWohnungsbeständesinddasKapitalderulmerheimstätte.IhreWerterhaltungundErgänzungisteinevordringlicheAufgabederGenossenschaft.
AuchimGeschäftsjahr2015hatdieulmerheimstätteinerheblichemUmfanginvestiert,umdieGebäudeundWohnungeninstandzuhaltenoderaktuellenStan-dardsanzupassen.ArtundUmfangderInvestitionenreichenvondereinfachenInstandhaltungsmaßnahmebiszurkomplettenSanierung.DieGrundlageallerInvestitionenbildetdiejährlichfortgeschriebenePort-folioanalyse,aufderenBasisdieHandlungsstrategienfürdieBestandsgebäudeentwickeltwerden.DasdarausentwickelteInvestitionsprogrammwirdinderjährlichenKlausurtagungvonAufsichtsratundVor-standgemeinsambeschlossen.
NebendengeplantenInvestitionenerforderndiekleinenInstandhaltungsarbeitenundEinzelmaßnah-meninVerbindungmiteinemMieterwechselnichtnurinderBearbeitungerheblicheRessourcen,sondernhabenauchfinanzielleinenwesentlichenAnteilamInvestitionsprogrammderulmerheimstätte.InsgesamtwurdenindiesemBereichimGeschäftsjahr2015rund1,5Mio.€verbaut.
EinSchwerpunktderModernisierungsprojekteliegtinderErgänzungundErneuerungderHaustechnik.DefizitegibtesimBereichderBeheizungderWohnun-genundinderQualitätderSanitärbereiche.Dasbe-reits2010beschlosseneSonderprogrammzurNach-rüstungvonZentralheizungenimBestandwurdeimWesentlichenabgeschlossenund2014umdenAus-tauschvonEinrohrheizungenergänzt.
Seit2014wirddieUmsetzungdesBäderprogrammesrealisiert.Insgesamthandeltessichum600Bäder,diebisMittedesnächstenJahrzehntserneuertwerdensollen.EinBausteinausdiesemProgrammistderimGeschäftsjahr2015durchgeführteAustauschderBäderindenGebäudenMarner-Walk-Straße5+7.
NebenderErneuerungderHaustechnikspieltdieenergetischeOptimierungderBeständeeinezentraleRollebeiderumfassendenModernisierungderBe-standsgebäude.ImGeschäftsjahrwurdemitderMaßnahmeImGrund58einbereits2014mitdemNachbargebäudebegonnenesModernisierungsprojektabgeschlossen.Zielwarneben,derenergetischenOptimierungderGebäudehülleundderHaustechnikzueinemEffizienzhaus100,dieBäderzuerneuern.EinTeilderBäderimErdgeschosswurdebarrierefreiumgebaut.DerEinbaubarrierefreierBäderinErdge-schosswohnungensollinHinblickaufdiedemogra-fischeEntwicklungkünftigauchinanderenModerni-sierungsmaßnahmenrealisiertwerden.
MitdenModernisierungsarbeitenvon37WohnungeninderWohnanlageinderFranz-Wiedemeier-Straßewurde2015begonnen.ImerstenvonzweiBauab-schnittenwurden2015dieHeizanlage,dieBäderunddieFenstererneuert.ImlaufendenJahrwerdenineinemzweitenAbschnittFassadeundDachenergetischoptimiert.
DieModernisierungderBeständeinderBiberacherStraßewarauchimGeschäftsjahrdiegrößteEinzelmaß-nahme.Dieulmerheimstättebesitztdortinsgesamt166Wohnungen.Dasbereits2011entwickelteModer-nisierungskonzeptsiehteineRealisierunginfünfBau-abschnittenvorundwirdseitherkonsequentumge-setzt.
ImGeschäftsjahrwurdedervierteundvorletzteBauabschnittmitderModernisierungderGebäudeBiberacherStraße28–32fertiggestellt.AußerdemwurdendiePlanungenzurNeugestaltungderAußen-anlageabgeschlossen.AufBasisderindreiWorkshopsgemeinsammitdenMieternerarbeitetenPlanungs-ansätzewurdeeinPlanungskonzeptentwickelt,daseinegroßzügigeSpielzonestattderbisherdortbefindlichenStellplätzebeinhaltet.DadiebisherigeTiefgaragewirtschaftlichnichtzusanierenwar,isteinneuesParkhauszentralerBausteindesKonzeptes.DerAbbruchderBestandsgarageerfolgteimFrühjahr2016,mitdenArbeitenanderneuenGaragewurdeimAprilbegonnen.NebenderInstandhaltungundModernisierungistderNeubauunverzichtbarerBe-standteilderInvestitionspolitikderulmerheimstätte.
InvestitioneninMio.¤
Instandhaltung/Modernisierung
NeubauMietwohnungen0
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’11 ’12 ’13 ’14 ’15
NurdurchNeubaukönnenaktuelleStandardsherge-stelltunddamiteinzukunftssichererWohnungsmixgarantiertwerden.
ImGeschäftsjahr2015wurden43WohnungeninzentralerLagederWeststadtaufdemGeländederehemaligenNüblinghallefertiggestelltundbezogen.EinViertelderWohnungenwurdemitMittelndesLandeswohnraumförderungsprogrammsgefördertundstehtdamitBeziehernuntererundmittlererEinkommenzurVerfügung.
BereitsEndeder1990erJahrehatsichdieheimstättemitderNeubebauungderParlerstraßeinderWeststadtbeschäftigt.RealisiertwurdenseitherzweiBauabschnit-te,dazugehörtauchderNeubauder2001bezogenenGeschäftsstelle.Mitte2014wurdendiePlanungenwiederaufgenommen.DasdurcheineMehrfachbeauf-tragungausgewählteBebauungskonzeptergänztdie2001und2005erstelltenGebäudeundsiehteineBebauungmit29barrierefreienMietwohnungenvor.IndasProjektwerdenauchwiederzweiWohnungenfürMenschenmitBehinderungenintegriert.NachdemAbbruchderBestandsgebäudewurdeimviertenQuartal2015mitdemBauderWohnanlagebegonnen.
GemeinsammitderUlmerWohnungs-undSiedlungs-gesellschaftwirddieulmerheimstättedasderzeitalsParkplatzgenutzteGrundstückBachstraße/Wichern-straßeinderOststadtmitbezahlbarenMietwohnungenbebauen.DieProjektpartnerschaftmitdemstädti-schenWohnungsunternehmenhatsichinderVergan-genheitbewährt,stehendochbeideUnternehmenfürbezahlbarenWohnrauminguterQualität.InsgesamtsollenindemSchwambergerHofbenanntenWohn-quartier64barrierefreieWohnungenmitca.4.800m²WohnflächeimEnergiestandard„KfW-Effizienzhaus55“realisiertwerden,davon24WohnungenfürdenBestandderulmerheimstätte.AlleWohnungenblei-benimBestandderbeidenWohnungsunternehmenundwerdenvermietet.AuchindiesemProjektwirdeinTeilderWohnungenmitMittelndesLandeswohnraum-förderungsprogrammesgefördertundstehtdaheralssozialgebundenerWohnraumdenBeziehernuntererundmittlererEinkommenzurVerfügung.DerBaube-ginnistfürdiezweiteJahreshälfte2016vorgesehen.
ParallelzudiesenProjektenbeschäftigtsichdieulmerheimstättemitderEntwicklungweitererModernisie-rungs-undNeubauprojekte.MitWohnwertverbesse-rungendurchModernisierungundderErgänzungderBeständesichertdieulmerheimstätteihrenMitglie-dernauchinZukunftattraktivenundbezahlbarenWohnraum.
Eigenbestand
Dieulmerheimstättebewirtschaftet2.414Wohnun-genmiteinerFlächevon161.474m².Hinzukommen22Gewerbeeinheitenmit3.933m².
DieNachfragenachMietwohnungenistinUlmunver-änderthoch.DerfluktuationsbedingteLeerstandkonntedaherweiterhinaufeinemniedrigenNiveauvon0,48%gehaltenwerden.SofernfreiwerdendeWohnungenübereineguteAusstattungundLageverfügen,könnendieseinderRegelnahtlosweitervermietetwerden.
UmMietschuldenaufeinemniedrigenNiveauzuhalten,isteinstraffesForderungsmanagementnotwendig.Persönlichoderberuflichbedingt,steckeneinigeunsererMieterinfinanziellenSchwierigkeitenundkommendaherihrenZahlungsverpflichtungennichtimmervertragsgemäßnach.DaherkönnenMietausfällenichtausgeschlossenwerden.In2015musstenins-gesamt15.023,32€alsuneinbringlichabgeschriebenwerden.InfolgedesintensivenMahnwesenskonntendieRückständeetwasreduziertwerden.SiebetrugenimBerichtsjahr51.148,70€(201459.652,22€).ImVer-gleichbewegensichdieRückständeinSummeaufeinembranchenüblichenNiveau.
DieKündigungennahmenmit222in2015gegenüber248imJahr2014leichtab.DieFluktuationsratebetrugdamit9,14%.UrsächlichfürdieHöhederFluktuationistzumeinendieModernisierungstätigkeitderulmerheimstätte,zumandereneinehoheMobilitätsbereit-schaftundsichveränderndeLebensumstände.DurchdieZusammenarbeitmitderArbeiterwohlfahrtsollgesichertwerden,dassdieMitgliederderulmerheim-stättemöglichstlangeindervertrautenUmgebunglebenkönnen.MitfortschreitendemAlteristjedocheinUmzugoftunausweichlich.
EsistunveränderteinTrendzukleinerenHaushaltenzubeobachten.DarüberhinausistfürvieleunsererMieteraufgrundnurgeringwachsenderEinkommenoderRentenvorallemdieBezahlbarkeitdesWohnraumswichtig.Soweitgewünscht,werdenältereMieterbeiderSuchenacheinerkleinerenfürsiebezahlbarenWoh-nungunterstützt.BeiderEntwicklungvonNeubauvor-habenwirddarüberhinausgroßesAugenmerkaufdiePlanungvonkleinenZwei-bisDrei-Zimmer-Wohnungengelegt.Diesehabenoptimierte,funktionaleGrundrisse,diedurchihregeringeQuadratmeterzahldieBezahl-barkeitderWohnungauchimAltersichernsollen.
AußerdemwerdenVier-Zimmer-Wohnungengeplant,dieesjungenFamilienermöglichen,ihrenWohnortinUlmzubehalten.
14
Quartiersarbeit
GuteNachbarschaftzwischendenMieternverbessertdieWohnzufriedenheitundstärktdenZusammenhaltimQuartier.Umdieszufördern,hatdieulmerheim-stätteinzwischendreiNachbarschaftstreffsmitunterschiedlichenPartnerninitiiert.DerDichterviertel-treffwestlichdesBahnhofswirdzusammenmitderAGWestundderUlmerWohnungs-undSiedlungs-gesellschaftbetrieben.DenGemeinschaftsraumimMehrgenerationenwohnhausinderSöflingerStraße163betreibtderMehrgenerationenvereinUlm-Weststadte.V..Die„LebensräumefürJungundAlt“amEselsbergimRuländerweg2werdendurchdieGemeinwesenarbeitderStiftungLiebenauinProjekt-partnerschaftmitderStadtUlmundderulmerheimstätteermöglicht.MitdiesenTreffpunktenwirddieKommunikationzwischendenBewohnernver-bessertundeineguteNachbarschaftgefördert.
WEG-Verwaltung
ImJahr2015befandensichinderWEG-Verwaltung14Wohnungseigentumsanlagenmit252Wohnungen,neunReihenhäuser,fünfGewerbeeinheitenund253Stellplätze.AußerdemwurdenzweiseparateGaragen-anlagenmit81Stellplätzenbetreut.DieWEG-Ver-sammlungenverliefenimBerichtsjahrweitgehendreibungslos.DieulmerheimstättewirdsichausdemGeschäftsfeldderWEG-Verwaltungzurückziehen.DieWEG-VerwaltungerfolgtdeshalbseitJuli2012nichtmehrimHausederheimstätte,sondernwirdüberdieAufbauWohnungsverwaltungGmbHimWegederGeschäftsbesorgungdurchgeführt.
heimzahlen
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derEZB-Inflationszielwertvonknapp2,0%erstmittel-fristigerreichtwird.AllerdingsmusstendieSparerdurchdiegeldpolitischenMaßnahmenderEZBweitersinkendeZinsenfürGeldanlagenhinnehmen.Trotz-demhatsichdieSparquotederprivatenHaushalteinDeutschlandimerstenHalbjahr2015auf9,6%erhöht,aufdasJahr2015gesehenrechnetderBundesverbandderDeutschenVolks-undRaiffeisenbanken(BVR)miteinerSparquotevon9,5%.NachAnsichtdesBVRstelltderleichteAnstiegderSparquoteaberkeineTrendwendedar.VielmehrseiderAnstiegaufdenenormenRückgangderEnergie-undTreibstoffkostenzurückzuführen.
DieAlternative,inandereAnlageformenauszuweichen,nutztendiedeutschenSparernuringeringemMaße,konservativeSparerüberhauptnicht;GeldanlagensollenausihrerSichtsichersein.DieseVorliebefürsichereAnlagenverbindetauchvieleMitgliederundSparerderulmerheimstätte.DeshalbschätzensiedieSpareinrichtungalsMöglichkeitderGeldanlagebeiihrerWohnungsgenossenschaft,dieausschließlichindieörtlichenBeständeinvestiert.ImGegensatzzuVollkreditinstitutenlebtdieWohnungsgenossenschaftnichtvonrisikoreichenFinanz-undKreditgeschäften,sondernvondauerhaftenundgesichertenMieterträ-gen.ZudemsinddieGeldanlagenüberdasImmobilien-vermögenabgesichert.
DieKundenderulmerheimstätteverfolgendieEntwick-lungdesZinsniveausstetigundsindgutinformiert.DieZinssätzeorientierensichamlokalenUlmerMarkt,insbesondereandenKonditionenderGenossenschafts-banken.Eswirdbewusstdaraufverzichtet,sichmitüberregionalenGeschäfts-undInternetbankenzuver-gleichen.
AufGrundderbesonderenSituationalsWohnungs-baugenossenschaftistesmöglich,trotzdesinsgesamtniedrigenmarktüblichenZinsniveaus,denSparernderulmerheimstätteeineguteVerzinsungzubieten.DieDurchschnittsverzinsungderSpareinlagenderulmerheimstättelagimGeschäftsjahr2015bei1,37%.Diesistnurmöglich,dadieSparmitteleinenwichtigenBausteinfürdieFinanzierungunsererNeubau-undModernisierungsmaßnahmendarstellen.
DerVorstandrechnetdaherauchfürdaslaufendeGeschäftsjahrmiteinermoderatenEntwicklungdesEinlagenbestandes.
Sparabteilung
StabilitätundKontinuitätderSpareinrichtungsicherndenMehrwertfürdieGenossenschaftundderenMitglieder.
WohnungsgenossenschaftenmitSpareinrichtungsindsowohlimBankenumfeldalsauchinderWohnungs-wirtschafteineBesonderheit.TrotzunbestrittenerVorteilefürdieMitgliederbindungundFinanzierungverfügeninDeutschlandnur47Wohnungsunterneh-menübereineSpareinrichtung.DieGründehierfürliegenvorallemindenstetigzunehmendengesetzli-chenAnforderungen,dieandieZulassungunddenBetriebeinerSpareinrichtunggeknüpftsind.
DieEntwicklungderSpareinrichtungderulmerheim-stättehatauchdiesesJahrdieErwartungenerfüllt.DerEinlagenbestandzum31.12.2015betrug39.593.867€undlagdamitum181.112€überdemVorjahreswertvom31.12.2014.
DieZielederSpareinrichtungorientierensichandenEntwicklungenderGeldmärkteundwurdenimGe-schäftsjahraufGrundderanhaltendenNiedrigzinsphasevonmoderatemWachstuminRichtungderBestands-haltungkorrigiert.DiesesZielkonnteerreichtwerden,dieSpareinrichtungwarauch2015einfesterBestand-teilderUnternehmensfinanzierung.
DieniedrigeInflationimEuroraum,diedamitverbun-deneAngstvorzugeringemWirtschaftswachstumunddergriechischenFinanzkrisesorgtenimBerichts-zeitraumdafür,dassdieEntwicklungandenGeld-undKapitalmärktenvonUnsicherheitengeprägtblieb.UmeinerDeflationentgegenzuwirkenunddieKreditvergabeanzuregen,beschlossdieEuropäischeZentralbank(EZB)imJanuar2015eineReihevongeldpolitischenMaßnahmenmitdemZiel,dieInfla-tionsrateimEuroraumwiederüber2%zuentwickeln.DieeuropäischeZentralbankhältdabeianihrerultralockerenGeldpolitikfest.BereitsseitSeptember2014beträgtderLeitzinsunverändertnur0,05%.ZusätzlichhatdieEZBimJanuar2015einumfang-reichesProgrammzumAnkaufvonStaatsanleihenbeschlossen.Zielistes,auchweiterhindieBankenzurAusgabefrischerKreditezuanimieren.InVerbindungmitdeneingeleitetenStrukturreformensolldadurchEuropasstagnierendeWirtschaftangeschobenwerden.
DurchdieeingeleitetenMaßnahmenkonntesichdasWachstuminderEurozoneaufniedrigemNiveaustabilisieren.EineZinswendeistderzeitnochnichtinSicht.DieEZBerwartet,dassangesichtsderandau-erndenEuro-StärkeundderniedrigenRohstoffpreise SpareinlageninMio.¤
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’11 ’12 ’13 ’14 ’15
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WirtschaftlicheLageundAusblick
DieBilanzsummeistimJahr2015auf115.176.097,57€(Vorjahr110.031.551,24€)angestiegen.DiesesBilanzsummenwachstumistinersterLinieaufdieInvestitionstätigkeitderulmerheimstätteindieModernisierungunddenNeubauzurückzuführen.DasSachanlagevermögenbetrugimVorjahr96.671.818,74€undbeläuftsichnunmehrauf102.910.916,41€.
UmdasBilanzsummenwachstumzufinanzieren,wurdenneueVerbindlichkeiteninHöhevon6.224.500,00€vonKreditinstitutenaufgenommen.DemstehenTilgungenundSondertilgungenvongesamt3.868.868,62€gegenüber.DieVerbindlich-keitengegenüberKreditinstitutenhabensichauf35.177.097,60€(Vorjahr32.784.544,91€)erhöht.
DieSpareinlagensindzum31.12.2015gegenüberdemVorjahrum108.748,73€auf39.671.902,87€(Vorjahr39.563.154,14€)angewachsen.
DerJahresüberschussimJahr2015isthöheralsgeplantundbeträgt1.613.201,31€.NachdemWirt-schaftsplanwird2016miteinemJahresüberschussinHöhevonca.1.200T€gerechnet.
DieLiquiditätslagedesUnternehmensistgeordnet.DieLiquiditätserfordernissewerdendurchmonatlicheMeldungenandieBundesanstaltfürFinanzdienstleis-tungsaufsichtnachgewiesen.DieimLaufedesJahres2016anstehendenInvestitionsmaßnahmensindfinanziellabgesichert.
UnserenMitarbeiterinnenundMitarbeiternsagenwirDanke,siehabenunsdiesenwirtschaftlichenErfolgermöglicht.WirbedankenunsbeidenMitgliederndesAufsichtsratsfürdasehrenamtlicheEngagementinderGenossenschaftundfürdasVerständnisundVertrau-en,dassieunsentgegengebrachthaben.AußerdemdankenwirallenFreundenundPartnernderulmerheimstätte,dieunsereArbeitunterstützthaben;inner-halbderGenossenschaftallenehrenamtlichtätigenMitgliedernundaußerhalbunserenGeschäftspartnerninderBauwirtschaft,beidenBankenundBehörden.
HervorhebenmöchtenwirunsereguteZusammen-arbeitmitunserenPartnerninderQuartiersarbeit.DiessindderMehrgenerationenwohnvereinUlm-West-stadte.V.,dieAGWeste.V.unddieStiftungLiebenau.InderFörderungderNachbarschaftinunserenQuar-tierensehenwireinewichtigeAufgabefürdieZukunft.
BesondererDankgiltauchunserenPartnernbeiderStadtUlm,dieunsereProjekteunterstützenundermöglichen.
WirfreuenunsaufdieZusammenarbeitmitunserenPartnernbeidenanstehendenProjekten.GemeinsamwerdenwirauchindiesemJahrunsereZieleerreichen.
19
20
Bericht des Aufsichtsrats
DerAufsichtsrathatsichvomVorstandüberdiewirt-schaftlicheLageberichtenlassenundsichintensivmitallenfürdasUnternehmenrelevantenFragenderPlanung,derGeschäftsentwicklungunddesRisiko-managementsbefasst.AllenachGesetz,SatzungundGeschäftsordnungdesAufsichtsrateszurPrüfungundZustimmungvorgelegtenBeschlüssewurdengefasst.
ImGeschäftsjahr2015fandeninsgesamtsechsgemeinsameSitzungenvonAufsichtsratundVorstandstatt,daruntereineSitzungimRahmenderKlausur-tagungimNovember2015inBiberach.GegenstandderSitzungenwareninsbesonderederJahresab-schluss,dieMehrjahres-,Wirtschafts-undFinanzpla-nung,dieQuartalsberichtesowiedasInvestitionspro-gramm.DarüberhinaushatsichderAufsichtsratbeieinerBesichtigungdesNeubausimNüblingwegundeinesWohngebietsamKuhbergselbsteinBildüberaktuellePlanungs-undBaustandardsgemacht.
IndasGeschäftsjahr2015fälltauchdieWahlzurVer-treterversammlung,alshöchstemOrganderGenos-senschaft.DerWahlvorstandhatinmehrerenSitzun-gendieWahlvorbereitet,gewähltwurdeAnfangMärz2015.DieAmtszeitderneugewähltenVertreterbegannmitdemAblaufderVertreterversammlungimJuni2015.DerAufsichtsratdankteinderVertreter-versammlungallenbisherimAmtbefindlichenVer-treternfürihrEngagementfürdieGenossenschaftundihrVertraueninAufsichtsratundVorstand.DenneugewähltenVertreterngratuliertederAufsichtsratzuihrerWahl.
AußerhalbderVertreterversammlungdientderjährlicheVertreterinformationsabendimFrühjahrderInformationderVertreterüberdieGeschäftspolitikderulmerheimstätte.DieserAbendbietetzudemdieMöglichkeitdesintensivenAustauschszwischendenGremien.DerVertreterinformationsabendhatsichdaheralsfesterBestandteilderKommunikationskultur
Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2015 umfassend mit der Geschäftspolitik der ulmer heimstätte befasst. Er hat sich in den gemeinsamen Sitzungen, in einer Klausurtagung und vor Ort ein Bild von der Lage der Genossenschaft gemacht.
zwischendenGremienetabliert.DendiesjährigenInformationsabendnutztenAufsichtsratundVorstand,umdieVertreterinihrAmteinzuführen.
DerAufsichtsratistseinersatzungsgemäßenAufgabederFörderungundÜberwachungderGeschäftsfüh-rungauchimGeschäftsjahr2015invollemUmfangnachgekommen.
DerJahresabschluss2015wurdedurchdenVerbandbaden-württembergischerWohnungsunternehmengeprüftunduneingeschränktbestätigt.GemeinsammitVorstandundPrüfernwurdenderaufgestellteJahresabschluss,derLageberichtsowiederVorschlagzurVerwendungdesBilanzgewinnsumfassendbe-handelt.DerAufsichtsratstimmtdemJahresabschluss2015einstimmigzu.ErempfiehltderVertreterversamm-lung,denJahresabschluss2015unddenVorschlagzurGewinnverwendungentsprechendzubeschließenunddenVorstandzuentlasten.
GemäßderSatzungderulmerheimstätteendenindiesemJahrdieAmtszeitenvonGünterGuthanundWilliRötter.BeideHerrenstellensichzurWiederwahl.
DieZusammenarbeitmitdemVorstanderfolgtevertrauensvollundkonstruktiv.DerAufsichtsratdanktdemVorstandundallenMitarbeiternderGenossen-schaftfürihreMotivationundLeistungsbereitschaft.DaswiederumguteJahresergebnisspiegeltdasvertrauensvolleMiteinanderallerBeteiligtenundderKompetenzderGremienundMitarbeiterwieder.
Ulm,April2016
WolfgangKeßelVorsitzenderdesAufsichtsrates
AKTIVSEITE
ANLAGEVERMÖGEN IMMATERIELLE VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
SACHANLAGENGrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitWohnbautenGrundstückeundgrundstücksgleicheRechtemitGeschäfts-undanderenBauten
TechnischeAnlagenundMaschinen
AndereAnlagen,Betriebs-undGeschäftsausstattungAnlagenimBauBauvorbereitungskosten
FINANZANLAGENAnteileanverbundenenUnternehmenBeteiligungenAndereFinanzanlagen ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT
UMLAUFVERMÖGEN
ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKEUND ANDERE VORRÄTEUnfertigeLeistungenAndereVorräte
FORDERUNGEN UND SONSTIGEVERMÖGENSGEGENSTÄNDEForderungenausVermietungForderungenausanderenLieferungenundLeistungenForderungengegenverbundeneUnternehmenSonstigeVermögensgegenstände
WERTPAPIERE
FLÜSSIGE MITTEL UND BAUSPARGUTHABENKassenbestandundGuthabenbeiKreditinstituten
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTENAndereRechnungsabgrenzungsposten
BILANZSUMME
GESCHÄFTSJAHR
33.996,60‡
102.910.916,41‡
167.027,25‡
103.111.940,26 ‡
3.599.208,03‡
127.120,28‡
4.383.704,86‡
3.951.625,14‡
2.499,00‡
115.176.097,57 ‡
VORJAHR
17.185,19‡
83.186.661,73‡
4.774.098,30‡
1.410.376,69‡
176.147,50‡6.667.108,12‡
457.426,40‡
25.000,00‡139.527,25‡
2.660,00‡
96.856.191,18 ‡
3.526.449,60‡94.987,40‡
59.652,22‡
26.494,01‡13.555,53‡
394.253,95‡
5.000.192,00‡
4.059.775,35‡
00‡
110.031.551,24 ‡
95.343.538,04‡
4.501.499,21‡
1.319.041,26‡
174.018,75‡973.987,26‡598.831,89‡
25.000,00‡139.527,25‡
2.500,00‡
3.553.752,55‡
45.455,48‡
51.148,70‡
5.793,63‡0,00‡
70.177,95‡
Bilanzzum31.12.2015
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PASSIVSEITE
EIGENKAPITAL
GESCHÄFTSGUTHABENdermitAblaufdesGeschäftsjahresausgeschiedenenMitgliederderverbleibendenMitgliederausgekündigtenGeschäftsanteilenRückständigefälligeEinzahlungenaufGeschäftsanteile:1.595,91‡,Vorjahr1.885,16‡
KAPITALRÜCKLAGE
ERGEBNISRÜCKLAGENGesetzlicheRücklagedavonausJahresüberschussGeschäftsjahreingestellt:€161.400,00‡,Vorjahr254.300,00‡
BauerneuerungsrücklagedavonausJahresüberschussGeschäftsjahreingestellt:1.000.000,00‡,Vorjahr1.600.000,00‡
AndereErgebnisrücklagendavonausJahresüberschussGeschäftsjahreingestellt:260.000,00‡,Vorjahr500.000,00‡
BILANZGEWINNGewinnvortragJahresüberschussEinstellungeninErgebnisrücklagen
EIGENKAPITAL INSGESAMT
RÜCKSTELLUNGENRückstellungenfürPensionenundähnlicheVerpflichtungenSteuerrückstellungenRückstellungenfürBauinstandhaltungSonstigeRückstellungen
VERBINDLICHKEITENVerbindlichkeitengegenüberKreditinstitutenVerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebernSpareinlagenErhalteneAnzahlungenVerbindlichkeitenausVermietungVerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungenVerbindlichkeitengegenüberverbundenenUnternehmenSonstigeVerbindlichkeitendavonausSteuern:28.477,56‡,Vorjahr23.726,97‡davonimRahmend.soz.Sicherh.:1.814,20‡,Vorjahr2.504,47‡
BILANZSUMME
GESCHÄFTSJAHR
5.450.724,09‡
161.328,18‡
26.216.985,67‡
247.346,89‡
32.076.384,83 ‡
2.344.283,04‡
80.755.429,70‡
115.176.097,57 ‡
VORJAHR
204.760,02‡5.038.914,84‡
13.600,00‡
155.128,18‡
2.772.883,87‡
16.364.625,13‡
5.658.076,67‡
60.775,98‡2.542.328,39‡2.354.300,00‡
30.456.793,08 ‡
270.427,00‡120.475,84‡150.000,00‡
1.287.407,23‡
32.784.544,91‡428.225,27‡
39.563.154,14‡4.423.999,43‡
57.967,64‡385.870,12‡
0,00‡102.686,58‡
110.031.551,24 ‡
197.280,00‡5.242.404,09‡
11.040,00‡
2.934.283,87‡
17.364.625,13‡
5.918.076,67‡
55.495,58‡1.613.251,31‡1.421.400,00‡
270.676,00‡160.557,34‡150.000,00‡
1.763.049,70‡
35.177.097,60‡420.572,68‡
39.671.902,87‡4.682.213,99‡
59.282,66‡636.822,83‡
1.145,73‡106.391,34‡
23
GESCHÄFTSJAHR
16.011.672,96‡
27.302,95‡
0,00‡442.814,43‡
6.086.243,04‡
10.395.547,30 ‡
2.052.673,93‡
3.806.221,59‡1.511.489,58‡
145.102,59‡1.120.293,67‡
2.049.971,12 ‡
87.308,76‡349.411,05‡
1.613.251,31 ‡
55.495,58 ‡
1.421.400,00‡
247.346,89 ‡
VORJAHR
15.418.373,44‡78.041,83‡
314.128,62‡
83.397,91‡48.904,55‡
709.086,51‡
6.327.609,83‡13.350,02‡
91.868,43‡
10.219.104,58 ‡
1.577.438,03‡
424.269,76‡
3.433.969,71‡690.232,55‡
30,60‡186.983,77‡
9.002,52‡1.300.833,87‡
2.970.372,51 ‡
82.725,34‡345.318,78‡
2.542.328,39 ‡
60.775,98 ‡
2.354.300,00‡
248.804,37 ‡
15.517.774,02‡61.202,38‡
432.696,56‡
6.004.812,95‡0,00‡
81.430,09‡
1.646.444,22‡
406.229,71‡
47,10‡174.932,49‡
28.877,00‡
UMSATZERLÖSE ausderHausbewirtschaftungausBetreuungstätigkeitausanderenLieferungenundLeistungen
ErhöhungdesBestandesanzumVerkaufbestimmtenGrundstückenmitfertigenundunfertigenBautensowieunfertigenLeistungenAndereaktivierteEigenleistungenSonstigebetrieblicheErträge
AUFWENDUNGEN FÜR BEZOGENE LIEFERUNGENUND LEISTUNGENAufwendungenfürHausbewirtschaftungAufwendungenfürVerkaufsgrundstückeAufwendungenfürandereLieferungenundLeistungen
ROHERGEBNIS
PERSONALAUFWANDLöhneundGehälterSozialeAbgabenundAufwendungenfürAltersversorgungundUnterstützungdavonfürAltersversorgung:85.109,10€,Vorjahr108.642,49€
AbschreibungenaufimmaterielleVermögensgegenständedesAnlagevermögensundSachanlagenSonstigebetrieblicheAufwendungen
ErträgeausanderenWertpapierenundAusleihungendesFinanzanlagevermögensSonstigeZinsenundähnlicheErträgeAbschreibungenaufFinanzanlagenundaufWertpapieredesUmlaufvermögensZinsenundähnlicheAufwendungen
ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
SteuernvomEinkommenundErtragSonstigeSteuern
JAHRESÜBERSCHUSSGEWINNVORTRAG
EinstellungenausdemJahresüberschussinErgebnisrücklagen
BILANZGEWINN
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Gewinn-undVerlustrechnungfürdieZeitvom01.01.bis31.12.2015
A. ALLGEMEINE ANGABEN
1. DieGliederungderBilanzundderGewinn-undVerlustrechnungrichtetsichnachdemvorgeschriebenenFormblatt fürWohnungsunternehmen.FürdieGewinn-undVerlustrechnungwurdedasGesamtkostenverfahrengewählt.2. UnsereGenossenschaftisteinemittelgroßeGenossenschaftgem.§267HGB.3. VondengrößenabhängigenErleichterungennach§288HGBwurdeGebrauchgemacht.
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
BeiderAufstellungderBilanzundderGewinn-undVerlustrechnungwurdenfolgendeBilanzierungs-undBewertungs-methodenangewandt:
Bewertungsmethoden:DieVermögensgegenständedesAnlagevermögenssindzudenAnschaffungs-undHerstell-ungskosten,vermindertumdieplanmäßigenundaußerplanmäßigenAbschreibungenbilanziert.
FolgendeAbschreibungssätzewerdenangewandt:DieAbschreibungderWohn-undsonstigenGebäudeerfolgtaufdieRestnutzungsdauer.Dabeiistsichergestellt,dassbeiVollmodernisierungdieRestnutzungsdauerlängstens30Jahrebeträgt.
DieRestnutzungsdauerentsprichtnachfolgendenAbschreibungssätzen:Wohngebäude 2%SonstigeGebäude: Tiefgaragen 2%bzw.5% Betriebs-undGeschäftsausstattung 7bis33%Ladenzeile 4% ImmaterielleVermögensgegenstände 33%Geschäftsstelle 4% TechnischeAnlagenundMaschinen 5%bzw.auf20Jahre Nutzungsdauer
WirtschaftsgütermitNettoanschaffungskostenzwischen150€und1.000€wurdenbiszumJahr2012ineinemjahrgangsbezogenenSammelpostenerfasstundwerdenlinearüber5Jahreabgeschrieben.SeitdemJahr2013werdenWirtschaftsgütermitNettoanschaffungskostenbis410,00€grundsätzlichsofortabgeschrieben.DasUmlaufvermögenwurdezuAnschaffungs-oderHerstellungskostenbewertet.
ZumniedrigerenbeizulegendenWertwurdenangesetzt:ForderungenausVermietung Einzel-undPauschalwertberichtigungWertpapiere NiedrigereKurswerte
DieRückstellungenfürPensionenundähnlicheVerpflichtungenwurdengemäßSachverständigengutachtennachdemmodifiziertenTeilwertverfahrenunterBerücksichtigungvonzukünftigenEntgelt-undRentenanpassungener-rechnet.DieBewertungerfolgtenachversicherungsmathematischenGrundsätzenunterAnwendungderRicht-tafelnvonProf.K.Heubeck(2005G)unddemvonderDeutschenBundesbanknachMaßgabederRückstellungsab-zinsungsverordnungvom18.11.2009ermitteltenAbzinsungssatzvon4,0%RentensteigerungenwurdeninHöhevon1%p.a.,dieFluktuationswahrscheinlichkeitwurdemit0%p.a.berücksichtigt.
DienachdemHGBinderbiszum28.05.2009geltendenFassunggebildetenRückstellungenfürBauinstandhaltung(Bilanzierungswahlrecht)wurdenzumUmstellungszeitpunkt01.01.2010gem.Art. 67Abs.3S.1EGHGBbeibehal-ten.Verbrauchbzw.AuflösungderRückstellungenwerdenunterdemPosten„SonstigebetrieblicheErträge“ausgewiesen.
DieBildungderRückstellungenerfolgteinHöhedesvoraussichtlichnotwendigenErfüllungsbetrages.DieerwartetenkünftigenPreis-undKostensteigerungenwurdenbeiderBewertungberücksichtigt.SonstigeRück-stellungenmiteinerRestlaufzeitvonmehralseinemJahrwurdenmitdenvonderBundesbankveröffentlichtenAbzinsungssätzenabgezinst.
DieVerbindlichkeitensindzuihremErfüllungsbetragbewertet.
25
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
I. BILANZ1. EntwicklungdesAnlagevermögens
2.InderPosition„UnfertigeLeistungen“sind3.553.752,55€(Vorjahr3.526.449,60€) nochnichtabgerechneteBetriebs-undHeizkostenenthalten.
3.Inden„SonstigenRückstellungen“sindfolgendeRückstellungenmiteinemnichtunerheblichenUmfangenthalten:
Gewährleistung 79.856,86€ Prüfungskosten 34.500,00€ Bonussparen 227.431,97€ UnterlasseneInstandhaltung 443.500,00€ AusstehendeRechnungen 858.950,00€
* UmbuchungausBauvorbereitungskostenundAnlagenimBau** UmbuchungausBauvorbereitungskostenundaufAnlagenimBau*** UmbuchungaufWohnbautenundAnlagenimBau
ABSCHREIBUNGEN DES
GESCHÄFTSJAHRES
12.365,29 ‡
3.362.558,15 ‡
272.599,09 ‡
91.335,43 ‡
67.363,63 ‡
3.793.856,30 ‡
0,00 ‡
3.806.221,59 ‡
IMMATERIELLE VERMÖGENS- GEGENSTÄNDE SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und Ge- schäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungs- kosten
FINANZANLAGEN
Anteile an verbun-denen Unternehmen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT
BUCHWERT ZUM
31.12.2015
33.996,60 ‡
95.343.538,04 ‡
4.501.499,21 ‡
1.319.041,26 ‡
174.018,75 ‡
973.987,26 ‡
598.831,89 ‡
102.910.916,41 ‡
25.000,00 ‡
139.527,25 ‡
2.500,00 ‡
167.027,25 ‡
103.111.940,26 ‡
ABSCHREI- BUNGEN
(KUMULIERTE)
263.180,06 ‡
61.503.915,11 ‡
4.100.722,72 ‡
265.349,99 ‡
587.310,74 ‡
66.457.298,56 ‡
0,00 ‡
66.720.478,62 ‡
ZUSCHREI-BUNGEN
0,00 ‡
0,00 ‡
0,00 ‡
ABGÄNGE
9.934,66 ‡
238.314,98‡
0,51 ‡
111.353,85 ‡
349.669,34 ‡
160,00 ‡
160,00 ‡
359.764,00 ‡
UMBUCHUNGEN
9.959.268,39 ‡
-9.211.394,46 ‡
-747.873,93 ‡
0,00 ‡
0,00 ‡
0,00 ‡
ZUGÄNGE
29.176,70 ‡
5.560.166,07 ‡
65.234,88 ‡
3.518.273,60 ‡
889.279,42 ‡
10.032.953,97 ‡
0,00 ‡
10.062.130,67 ‡
ANSCHAFFUNGS-/HERSTELLUNGS-
KOSTEN
277.934,62 ‡
141.566.333,67 ‡
8.602.221,93 ‡
1.584.391,76 ‡
807.448,46 ‡
6.667.108,12 ‡
457.426,40 ‡
159.684.930,34 ‡
25.000,00 ‡
139.527,25 ‡
2.660,00 ‡
167.187,25 ‡
160.130.052,21 ‡
DES GESCHÄFTSJAHRES (+/-)
*
***
**
26
Anhang
4. VondenVerbindlichkeitenhabeneineRestlaufzeitbiszueinemJahr
VerbindlichkeitengegenüberKreditinstitutenVerbindlichkeitengegenüberanderenKreditgebernErhalteneAnzahlungenVerbindlichkeitenausVermietungVerbindlichkeitenausLieferungenundLeistungenVerbindlichkeitenverbundeneUnternehmenSonstigeVerbindlichkeitenGesamtbetragVerbindlichkeiten
SpareinlagenmitvereinbarterKündigungsfristvon3MonatenZinsabgrenzungSpareinlagenmitvereinbarterKündigungsfristvonmehrals3MonatenGesamtbetragSpareinlagen
GESAMTSUMME
GESCHÄFTSJAHR
2.755.909,15‡9.770,03‡
4.682.213,99‡59.282,66‡
636.822,83‡1.145,73‡
106.391,34‡8.251.535,73 ‡
12.513.598,59‡78.036,07‡
27.080.268,21‡39.671.902,87 ‡
47.923.438,60 ‡
VORJAHR
2.902.818,12‡8.874,87‡
4.423.999,43‡57.967,64‡
385.870,12‡0,00‡
102.686,58‡7.882.216,76 ‡
10.015.037,05‡150.398,68‡
29.397.718,41‡39.563.154,20 ‡
47.445.370,96 ‡
5. DieFristigkeitenderVerbindlichkeitensowiediezurSicherheitgewährtenPfandrechteo.ä.Rechtestellensichwiefolgtdar:
DAVONRESTLAUFZEIT
GESICHERT
35.177.097,60 ‡(32.784.544,91 ‡)
420.572,68 ‡(428.225,27 ‡)
35.597.670,28 ‡(33.212.770,18 ‡)
ÜBER 5 JAHRE
21.032.872,11 ‡(14.408.245,24 ‡)
376.256,22 ‡(385.970,53 ‡)
21.409.128,33 ‡(14.794.215,77 ‡)
1 BIS 5 JAHRE
11.388.316,34 ‡(15.473.481,55 ‡)
34.546,43 ‡(33.379,87 ‡)
11.422.862,77 ‡(15.506.861,42 ‡)
INSGESAMT
35.177.097,60 ‡ (32.784.544,91 ‡)
420.572,68 ‡(428.225,27 ‡)
4.682.213,99 ‡(4.423.999,43 ‡)
59.282,66 ‡(57.967,64 ‡)
636.822,83 ‡(385.870,12 ‡)
1.145,73 ‡(0,00 ‡)
106.391,34 ‡(102.686,58 ‡)
41.083.526,83 ‡(38.183.293,95 ‡)
12.513.598,59 ‡
27.080.268,21 ‡
78.036,07 ‡
39.671.902,87 ‡
80.755.429,70 ‡
UNTER 1 JAHR
2.755.909,15 ‡(2.902.818,12 ‡)
9.770,03 ‡(8.874,87 ‡)
4.682.213,99 ‡ *(4.423.999,43 ‡)
59.282,66 ‡(57.967,64 ‡)
636.822,83 ‡(385.870,12 ‡)
1.145,73 ‡(0,00 ‡)
106.391,34 ‡(102.686,58 ‡)
8.251.535,73 ‡(7.882.216,76 ‡)
VERBINDLICHKEITEN
(Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um die Vorjahreszahlen)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenenUnternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
GESAMTBETRAG
Spareinlagen mit vereinbarterKündigungsfrist von 3 Monaten
Spareinlagen mit vereinbarterKündigungsfrist von mehr als 3 Monaten
Zinsabgrenzung
GESAMTSUMME
ART DER
SICHERUNG
GPRGPR
GPRGPR
*stehtzurVerrechnungan
GPR=Grundpfandrecht
27
28
13.708,94€
15.445,28€52.380,00€66.066,99€
270.075,00€8.355,62€9.117,54€
31.980,22€
10.047,82€15.025,32€5.904,89€
1.325T€5.461T€1.268T€
133T€8.187T€
II. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
1. AusderAbzinsungvonRückstellungenergabensichfolgende
Zinsaufwendungen
2.IndenPostenderGewinn-undVerlustrechnungsind–soweitnichtvorstehenderläutert–folgendewesentlichenperiodenfremdeErträgeundAufwendungenenthalten:
UMSATZERLÖSE AUS ANDEREN LIEFERUNGEN UND LEISTUNGENStromlieferungenfrühereJahre
SONSTIGE BETRIEBLICHE ERTRÄGEErlöseausderAuflösungvonRückstellungenErträgeausZuschreibungenWertpapiereVersicherungsentschädigungenTilgungszuschussErträgeausAnlagenabgängenErträgeausfrüherenJahren
AUFWENDUNGEN FÜR HAUSBEWIRTSCHAFTUNGSonstigeBetriebskosten(nichtumlagefähig)frühereJahre
SONSTIGE BETRIEBLICHE AUFWENDUNGENAufwendungenfrühererJahreAbschreibungenaufMietforderungenAbschreibungenaufsonstigeVermögensgegenstände
VORJAHR19.174,77€
GESCHÄFTSJAHR12.326,75€
D. SONSTIGE ANGABEN1. EingesetzteFinanzinstrumente:
ZINSSWAP-VEREINBARUNGZurAbsicherungvonZinsänderungsrisikenundzurZinskostenoptimierungwurdeeinZinssicherungsgeschäftabgeschlossen.DabeihandeltessichumeinenZinsswap(Bezugsgrößenominal1,3Mio.€;Kurswert-247,4T€;Microhedging).DerSwapbegannam30.11.2013undhateineLaufzeitbis2023.DerMarktwertwurdenachderBarwertmethodeermittelt.
2.Esbestehenfolgende,nichtinderBilanzausgewiesenefinanziellenVerpflichtungen,diefürdieBeurteilungder FinanzlagevonBedeutungsind: ImRahmenderMietverwaltungfürdie„Hospitalstiftung“werdenzumBilanzstichtag 5.055,47€treuhänderischverwaltet. ZurAbwicklungdesBauvorhabensSchwambergerHofderWohnenUlmIGbRwerden zumBilanzstichtag52,57€treuhänderischverwaltet. ImRahmenderMitgliedschaftinderSelbsthilfeeinrichtungzurSicherungvonSpareinlagenbei WohnungsgenossenschaftenwurdeeinZahlungsversprechen(Garantiebetrag)um19.413,79€ erhöht,insgesamtbeträgtes255.105,00€.
SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN AUS LAUFENDEN BAUVORHABENParkhausBiberacherStraße28–32,IV.BA Parlerstraße11–15Franz-Wiedemeier-Straße107–113Lochäckerweg15Gesamt
Anhang
29
VOLLBESCHÄFTIGTE
115344
27
TEILZEITBESCHÄFTIGTE
31001
5
3. DieZahlderimGeschäftsjahrdurchschnittlichbeschäftigtenArbeitnehmerbetrug:
KaufmännischeMitarbeiterTechnischeMitarbeiterAuszubildendeMitarbeiterimRegiebetriebHausmeister,etc.
4. DieGenossenschafthaftetalsGesellschafterderBauherrengemeinschaft „WileyGbRUlmerHeimstätteundAufbaueG“.
EineInanspruchnahmeausdieserHaftungistbiszurBilanzaufstellungnichterfolgt.
Ander„WileyGbRUlmerHeimstätteundAufbauUlmeG“istdieGenossenschaftzu25%beteiligt, dervorliegendeJahresabschlussfürdasJahr2015ergibteinenJahresüberschussvon322.130,83€und eineBilanzsummevon984.173,95€.
DieGenossenschaftistzu100%anderulmerheimstätteServiceGesellschaftmbHbeteiligt.DasStammkapital beträgt25.000,00€,dasEigenkapitalzum31.12.2015,98.388,25.€.DerJahresabschlusszum31.12.2015schließt miteinemJahresüberschussvon33.808,92€undeinerBilanzsummevon100.126,84€.
5. MITGLIEDERBEWEGUNG Anfang2015 5.604 Zugang2015 276 Abgang2015 239 Ende2015 5.641 DieGeschäftsguthabenderverbleibendenMitgliederhabensichimLaufedesGeschäftsjahresum203.489,25€vermehrt.
6.NAME UND ANSCHRIFT DES ZUSTÄNDIGEN PRÜFUNGSVERBANDES vbwVerbandbaden-württembergischerWohnungs-undImmobilienunternehmene.V., Herdweg52/54,70174Stuttgart
7.VonderSchutzklauseldes§286Abs.4HGBwirdGebrauchgemacht.
8.MITGLIEDER DES VORSTANDES MichaelLott,Rechtsassessor ChristophNeis,Dipl.-Ing.Architekt
9.MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATES WolfgangKeßel,Vorsitzender LutzDittmar GünterGuthan RalfJunginger WilliRötter MonikaSchaffer
Ulm,den28.01.2016 DerVorstand
WirhabendenJahresabschluss–bestehendausBilanz,Gewinn-undVerlustrechnungsowieAnhang–unterEinbeziehungderBuchführungunddenLageberichtderulmerheimstätteeG,Ulm,fürdasGeschäftsjahrvom1.Januarbis31.Dezember2015geprüft.DieBuch-führungunddieAufstellungvonJahresabschlussundLageberichtnachdendeutschenhandelsrechtlichenVorschriftenunddenergänzendenBestimmungenderSatzungliegeninderVerantwortungdergesetzlichenVertreterderGenossenschaft.UnsereAufgabeistes,aufderGrundlagedervonunsdurchgeführtenPrüfungeineBeurteilungüberdenJahresabschlussunterEin-beziehungderBuchführungundüberdenLageberichtabzugeben.
WirhabenunsereJahresabschlussprüfungnach§317HGBunterBeachtungdervomInstitutderWirtschafts-prüfer(IDW)festgestelltendeutschenGrundsätzeordnungsmäßigerAbschlussprüfungvorgenommen.DanachistdiePrüfungsozuplanenunddurchzufüh-ren,dassUnrichtigkeitenundVerstöße,diesichaufdieDarstellungdesdurchdenJahresabschlussunterBeach-tungderGrundsätzeordnungsmäßigerBuchführungunddurchdenLageberichtvermitteltenBildesderVermögens-,Finanz-undErtragslagewesentlichaus-wirken,mithinreichenderSicherheiterkanntwerden.
BeiderFestlegungderPrüfungshandlungenwerdendieKenntnisseüberdieGeschäftstätigkeitundüberdaswirtschaftlicheundrechtlicheUmfeldderGenossen-schaftsowiedieErwartungenübermöglicheFehlerberücksichtigt.ImRahmenderPrüfungwerdendieWirksamkeitdesrechnungslegungsbezogeneninternenKontrollsystemssowieNachweisefürdieAngabeninBuchführung,JahresabschlussundLageberichtüber-wiegendaufderBasisvonStichprobenbeurteilt.
DiePrüfungumfasstdieBeurteilungderangewandtenBilanzierungsgrundsätzeundderwesentlichenEin-schätzungendergesetzlichenVertretersowiedieWürdigungderGesamtdarstellungdesJahresabschlus-sesunddesLageberichts.WirsindderAuffassung,dassunserePrüfungeinehinreichendsichereGrundlagefürunsereBeurteilungbildet.
UnserePrüfunghatzukeinenEinwendungengeführt.
NachunsererBeurteilungaufgrundderbeiderPrüfunggewonnenenErkenntnisseentsprichtderJahresab-schlussdengesetzlichenVorschriftenunddenergän-zendenBestimmungenderSatzungundvermitteltunterBeachtungderGrundsätzeordnungsmäßigerBuchführungeindentatsächlichenVerhältnissenent-sprechendesBildderVermögens-,Finanz-undErtrags-lagederGenossenschaft.DerLageberichtstehtimEinklangmitdemJahresabschluss,vermitteltinsgesamteinzutreffendesBildvonderLagederGenossenschaftundstelltdieChancenundRisikenderzukünftigenEntwicklungzutreffenddar.
Stuttgart,19.Februar2016
vbwVerbandbaden-württembergischerWohnungs-undImmobilienunternehmene.V.
gez. gez.
Schwärzle VogelWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
30
Bestätigungsvermerk
Impressum
Herausgeber© ulmer heimstätte eG Mai 2016
Zahlen BaugenehmigungenStatistisches BundesamtStatistisches Landesamt Badem-Württemberg
Gestaltung und Illustrationen© Bertsche + Spiegel, Ulm
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