im Auftrag des Ministeriums für Bauen und Verkehr Nordrhein-Westfalen
Reiner Daams, Ministerium für Bauen und Verkehr NRWbis Dezember 2007 Leiter des Referats Wohnungsmärkte/Forschungskoordination
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen 2005 bis 2025
Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Gliederung:
I. Haushalteentwicklung in den Städten und Kreisen in NRW
I. Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser
I. Teilmarkt Geschosswohnungen
I. Versorgung mit seniorengerechtem Wohnraum
I. Gesamtbetrachtung
I. Herausbildung von Regionen mit unterschiedlichen
Wohnungsmarktprofilen
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
9,0%
12,7%
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Die Zahl der Haushalte wächst – die Größe der Haushalte schrumpft.
Summe aller Haushalte
4- und mehr Personenhaushalte
3-Personenhaushalte
2-Personenhaushalte
1-Personenhaushalte
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Entwicklung der Haushalte und Haushaltstypen in NRW 2005 - 2025 in %
Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu, der Wohnungsmarkt wächst – aber nicht überall!
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %
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Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
< - 10 %
< - 5 %
< 0 %
< + 5 %
≥ + 5 %
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu, der Wohnungsmarkt wächst – aber nicht überall!
voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %
Unterschiedliche Altersgruppen schaffen Wohnungsnachfrage in unterschiedlichen Teilmärkten.
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Eduard Pestel Institut für
Systemforschung e.V.
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5 - 6
0 - 1
Alter
060120180
Männer in 1.000
0 60 120 180
Frauen in 1.000
2015
Keine eigene Wohnungsnachfrage
Haushaltsbildung Nachfrage richtet sich auf kleine
Mietwohnungen
Nachfrage richtet sich auf Ein- und
Zweifamilienhäuser (Eigentumsbildung) sowie auf große Mietwohnungen
Keine relevante Veränderung der Wohnsituation
Wachsende Bedeutung der Rückkehr in die Städte (Service-Wohnen, zentral
gelegene Eigentumswohnungen)
Umzug zu den Kindern/in betreutes Wohnen
2025
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
I. Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH)
Die durchschnittliche jährliche Gesamtnachfrage schrumpft gegenüber der letzten Dekade deutlich.
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Entwicklung der Gesamtnachfrage nach EZFH ø 2006 – 2025 im Verhältnis zum ø 1996 - 2005 in %
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< - 10 %
< - 20 %
< - 30%
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW,
Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Entwicklung der Gesamtnachfrage nach EZFH ø 2006 - 2025 im Verhältnis zum ø 1996 - 2005 in %
Die durchschnittliche jährliche Gesamtnachfrage schrumpft gegenüber der letzten Dekade deutlich.
Das jährliche Bestandsangebot von Ein- und Zweifamilienhäusern steigt überall, aber nicht überall gleich.
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Entwicklung des Bestandsangebots von EZFH in den Kreisen und kreisfreien Städten 2005 - 2025 in %
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< 25 %
< 50 %
< 75 %
< 100 %
≥ 100 %
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW,
Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Das jährliche Bestandsangebot von Ein- und Zweifamilienhäusern steigt überall, aber nicht überall gleich.
voraussichtliche Entwicklung des Bestandsangebots von EZFH in den Kreisen und kreisfreien Städten 2005 - 2025 in %
Konsequenzen für Neubau und Bestand von Ein- und Zweifamilienhäusern
Das Bestandsangebot übersteigt in NRW ab etwa 2013 die Gesamtnachfrage.
Der vermarktbare Neubau wird mehr als halbiert und beschränkt sich auf die Haushalte, die trotz z. T. erheblicher Preisnachteile auf jeden Fall selbst bauen wollen (ca. 20 % der Gesamtnachfrage).
In einigen Regionen kommt es zu deutlichen Wertverlusten bis hin zu gravierenden Vermarktungsproblemen bei Bestandsimmobilien. Dieser Trend ist heute schon in einigen Regionen spürbar.
Quelle und Darstellung: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.
2010 2015 2020 20250
20
40
60
80Wohnungen (in 1.000)
Gesamtnachfrage EZFH
maximale Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen EZFH
Angebot an gebrauchten EZFH (Bestandsangebot)
vermarktbarer Neubau EZFH
Mindestnachfrage nach neuen EZFH (20% der Gesamtnachfrage)
bei aktuellem Preisniveau nicht vermarktbaresBestandsangebot EZFH
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
I. Teilmarkt Geschosswohnungen
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgehen.
voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit bei Geschosswohnungen im Durchschnitt der Jahre 2006 – 2025 im Vergleich zur Bautätigkeit von MFH im Durchschnitt der letzten 3 Jahre in %
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Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW,
Referat IV B 5
< - 35 %
< - 30 %
< - 25 %
< - 20 %
< - 15 %
Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgehen.
voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit bei Geschosswohnungen im Durchschnitt der Jahre 2006 –
2025 im Vergleich zur Bautätigkeit von MFH im Durchschnitt der letzten 3 Jahre in %
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Die Disparitäten im Teilmarkt Geschosswohnungen nehmen weiter deutlich zu.
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Entwicklung von Anspannung und Entspannung im Teilmarkt Geschosswohnungen bis 2025 (Verhältnis von Wohnungsüberhang bzw. -defizit 2025 / Zahl der Haushalte in Geschosswohnungen 2025 in %)
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Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Geschosswohnungsmarkt mit stark wachsender Anspannung (> 5 %)
Geschosswohnungsmarkt mit wachsender Anspannung (> 0 %)
Geschosswohnungsmarkt mit wachsender Entspannung (< 0 %)
Geschosswohnungsmarkt mit stark wachsender Entspannung (< - 5 %)
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Die Disparitäten im Teilmarkt Geschosswohnungen nehmen weiter deutlich zu.
Entwicklung von Anspannung und Entspannung im Teilmarkt Geschosswohnungen bis 2025
(Verhältnis von Wohnungsüberhang bzw. -defizit 2025 / Zahl der Haushalte in Geschosswohnungen 2025 in %)
Die über 65-Jährigen bilden zunehmend das Potential für die Nachfrage nach altengerechtem Wohnraum.
Rückkehrer ziehen aus ihren Ein- und Zweifamilienhäusern aus und schaffen damit ein weiter erhöhtes Bestandsangebot (bei zurückgehender Nachfrage, s. 1.).
Gesucht wird die zentral gelegene altersgerechte Wohnung, Servicewohnen wird interessant.
In welchem Umfang diese Bewegung „zurück in die Städte“ (Stichwort: Re-Urbanisierung) tatsächlich stattfindet, ist umstritten und muss noch genauer untersucht werden.
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
I. Versorgung mit seniorengerechtem Wohnraum
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Die Zahl der über 65-Jährigen steigt deutlich an, aber nicht überall gleich.
voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %
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Die Zahl der über 65-Jährigen steigt deutlich, aber nicht überall gleich.
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %
Demografischer Wandel und Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
voraussichtliche Entwicklung der über 80-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %
Die Zahl der über 80-Jährigen steigt deutlich an, aber nicht überall gleich.G
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≥ + 100 %
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %
Die Zahl der über 80-Jährigen steigt deutlich, aber nicht überall gleich.
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
keine Probleme
geringe Probleme
mittlere Probleme
starke Probleme
altengerechte Geschosswohnungen fehlen ganz besonders in den wachsenden Kreisen
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.
Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Konsequenzen für die voraussichtliche Versorgungslage mit altengerechten Wohnungen 2025
I. Gesamtbetrachtung
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Die Disparitäten auf den Wohnungsmärkten nehmen insgesamt deutlich zu.
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Entwicklung der Anspannung und Entspannung auf den Wohnungsmärkten(Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl der Haushalte im Jahr 2025)
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Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Wohnungsmarkt mit stark wachsender Anspannung (> 5%)
Wohnungsmarkt mit wachsender Anspannung (> 0 %)
Wohnungsmarkt mit wachsender Entspannung (< 0 %)
Wohnungsmarkt mit stark wachsender Entspannung (< - 5 %)
Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.
Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5
Die Disparitäten auf den Wohnungsmärkten nehmen insgesamt deutlich zu.
Entwicklung der Anspannung und Entspannung auf den Wohnungsmärkten
(Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl der Haushalte im Jahr 2025)
Auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte Nordrhein-Westfalens lassen sich 4 unterschiedliche Wohnungsmarkttypen mit jeweils spezifischen Problemlagen und Handlungsoptionen beschreiben:
stagnierende und schrumpfende Kreise mit Wohnungsüberhängen
wachsende Kreise mit Wohnungsdefiziten
stagnierende bis schrumpfende Städte mit Wohnungsüberhängen
wachsende Städte mit Wohnungsdefiziten
I. Herausbildung von Regionen mit unterschiedlichen Wohnungsmarktprofilen
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
besondere Problemlagen:
deutliche Wertverluste bei Ein- und Zweifamilienhäusern, an peripheren Standorten bis hin zur Unverkäuflichkeit
Abwanderung von Familien
wohnungspolitische Handlungsoptionen:
Konzentration des Wohnungsbaus auf die Innenentwicklung, Stärkung der Dorf- und Stadtkerne
integrierte kommunale Handlungskonzepte Ausbau der regionalen Zusammenarbeit
stagnierende bis schrumpfende Kreise mit Wohnungsüberhängen
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
besondere Problemlagen:
fehlender altengerechter Wohnraum kaum Wohnungsangebote in Verbindung
mit wohnungsbezogener Serviceinfrastruktur bis hin zu ambulanter Pflege
fehlendes Bauland für diese Angebote
wohnungspolitische Handlungsoptionen:
Abkehr von der z. T. einseitig auf Ein- und Zweifamilienhäuser ausgerichteten Planungspolitik
Verstärkung des altengerechten Geschosswohnungsbaus barrierefreie Modernisierung des Bestandsangebots besondere Unterstützung von Projekten in den Bereichen Servicewohnen
und betreutes Wohnen (Neubau und Bestand) aktive Baulandpolitik (auch hier: Priorität für die Innenentwicklung)
wachsende Kreise mit Wohnungsdefiziten
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
besondere Problemlagen:
wachsende Wohnungsleerstände verstärkte Segregationstendenzen geringe Eigentumsbildung Abwanderung von Familien / Mittelstand
wohnungspolitische Handlungsoptionen:
Verbindung von Wohnungsneubau mit Abriss bzw. Rückbau von nicht zukunftsfähigen Wohnungsbeständen
qualitative Aufwertung von Quartieren / Wohnumfeldverbesserung integrierte Stadtentwicklung, Stärkung der Innenstädte Unterstützung der Eigentumsbildung
stagnierende bis schrumpfende Städte mit Wohnungsüberhängen
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
besondere Problemlagen:
fehlender Wohnraum für Haushalte mit geringem bis durchschnittlichem Einkommen
fehlendes Bauland
hohe Baulandpreise
geringe Eigentumsbildung
wohnungspolitische Handlungsoptionen:
Verstärkung / Anpassung der sozialen Wohnraumförderung
aktive kommunale Baulandpolitik / Aktivierung von Brachflächen
stärkere Unterstützung der Eigentumsbildung
wachsende Städte mit Wohnungsdefiziten
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Weitere Informationen:
1. Im Internet unter http://www.mbv.nrw.de/Service/Downloads/Wohnen/Gutachten_zur_Ver__nderung_der_ Wohnungsnachfrage/PESTEL_GUTACHTEN_2006.pdf
1. Bei
Reiner Daams
Ministerium für Bauen und Verkehr NRW
Leiter Referat IV B 2
Wohnungsbauförderungsanstalt, Darlehensverwaltung
Jürgensplatz 1
40219 Düsseldorf
T. (0211) 3843.4234
F. (0211) 3843 73.4234
Mobil: (0172) 298 40 09
E-Mail: [email protected]
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.
Vielen Dank für Eure Aufmerksamkeit!
Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.