Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für InvestorenOnline-Pressekonferenz: 15. Februar 2017 – 10.00 Uhr
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Die Teilnehmer:
Annika SteinerLeitung ResearchWüest PartnerDeutschland
Martin Eberhardt FRICSGeschäftsführerBouwfonds IMDeutschland
Nicholas BrinckmannGeschäftsführerHANSAINVEST Real Assets
Adam SwirskiHead of Resi 4 Rent Griffin Real Estate
Thema: Starke Performance seit 10 Jahren – Wie entwickeln sich die Büro – und Wohn-immobilienmärkte?
Thema: Wohninvestments in Polen –Vergleich mit Westeuropa
Thema:Büroinvestments in Polen – Perspektive eines internationalen Immobilien Asset Managers
Thema: Trends im Wohnungsbau in Polen
Maciej MüldnerFinancial DirectorSkanska Property Poland
Thema: Trends beim Bau von Bürogebäuden in Polen
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Bildquelle: https://www.weltkarte.com/europa/polen/landkarte-polen.htm
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38 Millionen Einwohner auf einer Fläche von 312.679 km2
Besteht aus 16 Provinzen
Hauptstadt Warschau
Mitglied der europäischen Union seit dem 1. Mai 2004
Stabiles Wirtschaftswachstum seit vielen Jahren - BIP 2015 um 3,5% gewachsen
Aktuelle innenpolitische Lage birgt Risiken – Standard and Poors und Moody‘s haben ihre Ratings bereits nach unten korrigiert
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Polen – Ein kurzer Überblick
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Die Zahl der Haushalte wird bis 2030 ansteigen und anschließend wieder auf das Niveau von 2011 sinken (gemäß aktueller Prognose des zentralen statistischen Büros)
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Haushaltsentwicklung nach Provinzen 2016-2050
Quelle: central statistical office
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Ausblick Bevölkerungsentwicklung Polen
Hinsichtlich der Entwicklung in den einzelnen Provinzen zeigt sich deutlich, dass lediglich die Provinzen mit den großen Städten (Warschau, Krakau, Danzig und Posen) positive Haushaltsentwicklungen bis 2050 erwarten können
in Tsd.
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2011 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
in Mio.
Entwicklung der Anzahl Haushalte in Polen
städtische Gebiete Ländliche Gebiete
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Bestand: 14,1 Millionen Wohnungen
Leerstand: keiner, es fehlen circa 3 Millionen Wohnungen
Großer Bedarf an modernem Wohnraum 112.000 Wohnungen wurden in den ersten 3 Quartalen 2016 errichtet, davon knapp die Hälfte zum Verkauf oder Vermietung
77% im Eigentum von Privatpersonen
„Home for the young“ Programm (MdM) der Regierung fördert den Erwerb von Wohneigentum von jungen Polen
Vermietungsmarkt bisher sehr klein und eher unprofessionell da vor allem Privatpersonen tätig sind, rechtlich sehr unsicher für den Mieter
Quelle: central statistical office
77%
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6%
1%
Eigentümer Wohnungsbestand Polen 2015
Privatperson Genossenschaften Kommunal Andere
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Polens Wohnungsmarkt 1/2
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Warschau weist die höchsten Kauf-und Mietpreise auf
Die Mieten haben sich seit dem letzten Jahr (März 2015 bis März 2016) in allen Größensegmenten und Städten deutlich positiv entwickelt (Tri-City mit der geringsten und höchsten Steigerung - +5% für Wohnungen zwischen 60-90qm bis hin zu +14% für Wohnungen zwischen 38-60qm)
Renditen variieren zwischen 5,0% und 8,5%
Quellen: REAS
3.830
3.061 2.960 2.820
2.040
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Warschau Krakau Breslau Tri-City Posen
Durchschnittliche Kaufpreise zwischen 2009-2015 in EUR/qm
0,02,04,06,08,0
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Warschau Krakau Breslau Tri-City Posen
Durchschnittliche Angebotsmieten März 2016 in EUR/qm
0-38qm 38-60qm 60-90qm
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Polens Wohnungsmarkt 2/2
Quelle:Otodom.pl
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In 2014 wurde in Polen der erste Investmentfonds für Mietwohnungen von der Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) mit staatlicher Unterstützung initiiert (September 2016 – 589 Wohnungen zur Vermietung und weitere 983 Wohnungen im Bau)
Der Fonds investiert in Wohnungen auf Marktmietniveau
Erstmals unbefristete Mietverträge und ein professioneller Umgang mit den Mietern –mehr Rechtssicherheit für beide Seiten
Juli 2016 – Catella Real Estate AG erwirbt 72 Wohnungen im Zlota 44 Tower in Warschau im Luxus-Segment
Juli 2016 – Bouwfonds Investment Management erwirbt 193 Wohnungen im Rahmen eines Forward-Deals in Warschaus CBD
Besonderheit in Polen: aufgrund der Geschichte gibt es keine größeren zusammenhängenden Bestände von einem Eigentümer
In Polen sind demnach vor allem Neubau- bzw. Projektentwicklungen als Wohninvestments möglich
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Polens Wohninvestmentmarkt
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Regionale Büro-Märkte: Warschau, Krakau, Breslau, Danzig, Kattowitz, Posen und Łódź
Vielseitige Investoren: Investment- Manager, Asset-Manager, Projektentwickler
Zunehmendes Interesse internationaler Investoren (u.a. Deutschland, Südafrika, USA, Großbritannien)
Quelle: Knight Frank
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1,2
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2011 2012 2013 2014 2015 2016(Q1 - Q3)
Transaktionsvolumen Büroimmobilien in Mrd. EUR
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Polens Büroinvestmentmarkt
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Mieten teils rückläufig, Gewährung von Incentives und mietfreien Zeiten (zum Teil bis einem Jahr)
Risikopotential im Leerstand (Größtenteils ältere Gebäude)
Neubautätigkeit trotzdem hoch - in Warschau 380.000 qm neue Flächen (Q1 – Q3 2016), weitere Flächen im Bau, in Krakau ca. 100.000 m2 neue Flächen und Breslau ca. 60.000 m2
Fakten zum polnischen Büroinvestmentmarkt (Stand 2016)
Bürofläche in m2
Leerstand Spitzenmietein Euro
Spitzenrendite
Warschau 5.000.000 15,40% 24,00 5,00%
Krakau 840.000 6,00% 15,00 6,50%
Breslau 760.000 10,00% 15,50 6,50%
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Polens Büroinvestmentmarkt
Quelle: Wüest Partner Deutschland
Niedrigster Wohnungsbestand in der EU (363 Wohnungen pro 1.000 Einwohner, 25 % unter EU-Durchschnitt mit 486,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner)
Durchschnittlich werden nur 3 - 4 Wohnungen je 1.000 Einwohner pro Jahr fertiggestellt
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Polens Wohnungsmarkt: Hohes Wachstumspotential
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Über 55 % des Wohnungsbestandes sind Plattenbauten aus der Zeit des Sozialismus und damit nicht mehr bedarfsgerecht.
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Polens Wohnungsmarkt: Hohes Wachstumspotential
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Vorkriegszeit(Before 1944)
20%
FrüherSozialismus(1945-1970)
24%Später
Sozialismus(1971-1988)
32%
Früher Post-Sozialismus(1989-2002)
11%
Moderne(from 2003)
13%
WOHNUNGSTYPEN NACH BAUZEIT
Quelle: REAS estimates based on CSO data
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Starkes BIP-Wachstum mit Wachstumspotential für die kommenden Jahre
Junge Polen sind weniger als die vorherigen Generationen daran interessiert sich an Eigentum zu binden. In den Jahren von 2007 bis 2012 hat sich die Mobilität dieser Generation verdreifacht und bildet damit den höchsten Wert in der EU.
Steigende Attraktivität polnischer Metropolen durch verbesserte Infrastruktur
Polen ist in den BPO- und SSC-Standorten mit einer wachsenden Zahl von Direktinvestitionen, insbesondere in diesen Segmenten zu einem starken europäischen Akteur geworden.
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Markttrends
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Mietrenditen in Warschau im Vergleich zu europäischen Städten, 2014
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Attraktive Renditen
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Quelle: REAS based on Global Property Guide.
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0)Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Investitionen an vielversprechenden Standorten (Warschau, Krakau, Breslau, Tricity, Posen, Lodz)
Ansprechende Wohnungen mit modernem Property-Management
Erste Fertigstellung in Q4 2018
Ziel der nächsten 5 – 6 Jahre ist ein Bestand von 5.000-7.000 Wohnungen
Griffin Management-Team mit lokalen und internationalen Erfahrungswerten
Starke, global ausgerichtete Investoren wie Oaktree und Pimco
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Griffin’s Resi 4 Rent Projekt-Highlights:
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Für Bouwfonds ist Polen noch kein Kerninvestitionsland
Markt gewinnt im Rahmen der paneuropäischen Investitionsstrategie an Bedeutung als
Beimischung
In den Kernmärkten Deutschland, Niederlande, Frankreich und Skandinavien sind die
Preise stark gestiegen Daher Ausweichen auf neue Märkte
Der Wohninvestmentmarkt ist noch sehr klein:
2016 flossen rund 150 Mio. Euro von ausländischen Investoren in polnische
Wohnimmobilien
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Polen: Für Bouwfonds ein interessanter Markt mit Zukunft
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Angebot an Wohnobjekten für ausländische Investoren hat sich verbessert
Unsere Partner sind überwiegende Chartered Surveyors (RICS)
Projektentwickler, von denen wir kaufen, müssen einen Track Record vorweisen
können
Mietwohnungsregulierung ist kein Hindernis Regulierung etwa auf dem Niveau von
Deutschland und Frankreich
Währungssicherung: Wohnmietverträge laufen in Zloty, der Eigenkapitalanteil wird
abgesichert, das Fremdkapital wird in Zloty aufgenommen
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Unsere Erfahrung: Markt hat sich professionalisiert
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Exemplarische Länderallokation für den geplanten Bouwfonds Europaen Real Estate
Funds II (BERF II)
Deutschland (20 – 40 %)
Niederlande & Frankreich (20 – 40 %)
Großbritannien, Dänemark & Polen (0 – 30 %)
Italien & Spanien (0 – 30 %)
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Polen in einem europäischen Wohnimmobilienfonds
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
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Bouwfonds-Analyse: Grünes Licht für Investitionen in Polen
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
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Bouwfonds: Erstes Wohninvestment im Sommer 2016 in Warschau
Projektentwicklung ‚Pereca Street’ im Warschauer Stadtzentrum / Rand des CBD
Apartmentgebäude mit 193 Wohneinheiten
Projektentwickler und Verkäufer ist Matexi Polska,
Tochter des belgischen Matexi-Gruppe
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Polnische Büroimmobilien haben in den vergangenen Jahren westeuropäische
Standards erreicht
Als europaweit investierter Immobilien Asset Manager mit Assets under Management
von rund 4 Mrd. Euro strebt HANSAINVEST nach einer weiteren Diversifizierung des
Portfolios
Positive Auswirkungen des BREXIT auf Warschau (Banken verlagern Back-Office-
Kapazitäten nach Polen)
Nach dem ersten Ankauf in Warschau „Atrium 2“ beobachten wir den Markt weiterhin
sehr aufmerksam. Ein zweites Objekt haben wir uns bereits gesichert.
Polen – Aus einer europäischen Büro-Investment-Strategie nicht mehr wegzudenken
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren 20
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Polen – Bei der Markttransparenz auf einer Stufe mit Deutschland, Österreich, der Schweiz, Dänemark, Belgien u.a.
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren 21
Quelle: Jones Lang LaSalle
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Büromarkt Warschau – Mieten auf einem Niveau, das vielen westeuropäischen Märkten entspricht
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren 22
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Quelle: Jones Lang LaSalle
Büromarkt Warschau – Spitzenrenditen im europäischen Vergleich hoch,Kaufpreise mit rund 5.500 Euro / qm eher niedrig
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren 23
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Bildquelle: Skanska
Beispiel für eine Prime-Office-Immobilie in Warschau
• Neu erbaute Tophy-Immobilie im Central Business
District
• 20.000 qm Mietfläche
• Kaufpreis 88 Mio. Euro
• Erstklassige Mieter, darunter DLA Piper, Credit Suisse
und Bravura (Software-Unternehmen) vermietet
• Verkäufer: Skanska Porperty Poland
• Green-Building-Zertifikat: LEED-Platin
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren 24
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Bildquelle: Jones Lang LaSalle
Flexible Grundrisse als wichtige Voraussetzung für Wiedervermietbarkeit
Februar 17 Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren 25
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Der polnische Büroimmobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren rasant entwickelt.
Allerdings gibt es immer noch Nachholbedarf: Warschau, der größte Büroimmobilienmarkt
Polens, hat einen Flächenbestand von 5. Mio. Quadratmetern. Stockholm ist
einwohnermäßig kleiner, hat aber einen Bestand von 10 Mio. Quadratmetern
Trend zu Shared Service Centers und Business Process Outsourcing ist immer noch stark
(viele Junge Leute in Polen, die europäischen Sprachen sprechen, wenig Timelag)
Märkte, in denen Skanska aktiv ist : Warschau, Krakau, Breslau, Danzig, Posen, Lodz,
Kattowitz
Skanska ist an 7 von 20 polnischen Büroimmobilienstandorten präsent
Immer stärkere Entwicklung regionaler Märkte (außerhalb von Warszawa) – die Firmen
siedeln gerne ihre Geschäftsaktivitäten in Polen an
Büromarkt Polen: Rasante Entwicklung, aber immer noch Nachholbedarf
Februar 17 26Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Der Flächeneffizienz und Energieeffizienz haben stark an Bedeutung gewonnen
Digitalisierung: Digitale Steuerung der Gebäudetechnik, Park-Apps etc breiten sich
stark aus
Anforderungen der Mieter an das Design sind stark gestiegen
Das Büro ist zu einem wichtigen Bestandteil des Kampfes um Talente geworden – es
wird nicht nur als ein Arbeitsplatz, sondern auch als Visitenkarte der gesamten
Organisation gesehen
Die Mieter achten stark auf den Komfort der Mitarbeiter und lassen immer öfter die
Büroräume zertifizieren (np. LEED CI)
Februar 17 27
Büromarkt Polen: Mieter wollen moderne Büros
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Skanska vermietet schwerpunktmäßig an nationale und internationale, mittlere und
große Unternehmen aus allen Branchen
Euro-Mietverträge sind usus. Wechselkursrisiko trägt der Mieter. Aber: Viele
Unternehmen verkaufen ihre Produkte in Euro und haben auch Euro-Einnahmen
(bspw. ausgelagerte Geschäftseinheiten von internationalen Großunternehmen)
Auch die Projektentwicklung erfolgt oft Großteils in Euro: Die Finanzierung ist in Euro,
der Verkauf ist (oft) in Euro und die Vermietung erfolgt ebenfalls in Euro
Finanzierungskonditionen für Projektentwickler sind günstig: Starker Wettbewerb der
Banken untereinander bei Euro-Finanzierungen
Die Gruppe Skanska finanziert alle Bauträgerprojekte intern – wir sind nicht von einer
externen Finanzierung abhängigFebruar 17 28
Büromarkt Polen: Mietverträge in den Metropolen oft in Euro
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Seit zehn Jahren beobachten wir folgende ausländische Käufer:
Schwedische, deutsche, französische, amerikanische, niederländische und
österreichische Investoren.
Seit zwei Jahren: Neue Investoren aus den arabischen Ländern, aus Südafrika und
(selten) aus China.
Polnische Investoren spielen aktuell auf dem Immobilienmarkt eine eher
untergeordnete Rolle
Die Investoren suchen nach hochqualitativen, zertifizierten Büroräumen mit attraktiven
Mietverträgen – der polnische Markt liefert solche Projekte
Februar 17 29Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Büromarkt Polen: Seit zwei Jahren kommen außereuropäische Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Von großer Bedeutung für internationale Mieter
Beim Verkauf an internationale Investoren unverzichtbar
Skanska Property Poland realisiert ausschließlich im System LEED zertifizierte Projekte
auf höchstem Niveau : Gold und Platinum
Dank der allgemeinen Umweltzertifizierung werden die derzeit in Polen gebauten
Bürogebäude qualitativ mit ähnlichen Projekten in Deutschland und Großbritannien
vergleichbar sein
Februar 17 30
Büromarkt Polen: Nachhaltigkeitszertifikate unerlässlich
Immobilienmarkt Polen - Chancen und Risiken für Investoren
Immobilienmarkt PolenChancen und Risiken für Investoren
Kontakt: RUECKERCONSULT GmbH – Wallstraße 16 – 10179 BerlinSusanne Franz, [email protected] – T.: +49 (0) 30 2844987-64 – www.rueckerconsult.de
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!