Master Forum TourismusStrategien der Hotelfinanzierung
Werner Doetsch
Die Angst desBankers vor derHotelfinanzierun
g
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Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
tel
ImmobilieHotel-betrieb
Ist eine Hotelfinanzierung eine Unternehmens-oder eine Immobilienfinanzierung?
Ho
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Der zentrale Konflikt bei Hotelfinanzierungen
tel
ImmobilieHotel-betrieb
z.B. Bewertung
DCF
Welchen Teil des Cashflows wird von der Immobilieund welcher Teil vom Betrieb „geschuldet“?
Ho
*) Discounted Cashflow
*)
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Eine Immobilienfinanzierung unterscheidet sich von einer Betriebsfinanzierung!
Hotel
ImmobilieHotel-betrieb
• langfristig • kurzfristig• sicher • riskant
• günstiger Zins • hoher Zins
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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel
ImmobilienInvestor
Hotel-betrieb
Finanzierung
Immobilie
Hohe Pachten wirkten hier „werttreibend“
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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel
ImmobilienInvestor
Hotel-betrieb
Finanzierung
Immobilie
Einrichtungen
Die einmalige Chance, Mobilienmit Hypotheken zu finanzieren
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Die „Wanderbewegungen“ der Investitionskosten
Hotel
ImmobilienInvestor
Hotel-betrieb
Finanzierung
Immobilie
Einrichtungen
„Pre“-OpeningFinanzierung von Anfangsverlusten
über Hypotheken
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Theorie&
Praxis
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Risikoverteilung
Standardabweichung
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Risikoverteilung - „Expected / Unexpected Loss“ Expected
Loss
Unexpected Loss
„risk adjusted pricing“
Basis für das
Eigenkapital der Bank
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KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“
Wie ermitteln wir ihn?
1.Theoretische Basis
2.Praktische Tools
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des Kreditpreisesbenötigen wir also den „Expected Loss“.
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KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“
EL = PD x LGD
Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default
Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes
Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“
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Kreditrisikomodelle
G(PD)1-R
R1-RRWA=LGD x N + x G (0,999) x (1+b x (M-2,5)) x 12,5 x EAD
Der Schlüssel zu „Structured Finance“
EL = PD x LGD
Expected Loss = Probability of Default x Loss Given Default
Erwarteter Verlust = Ausfallwahrscheinlichkeit x Schwere des Verlustes
Zum Beispiel die Formel des weltweit gültigen (vorgeschriebenen) Modells „Basel II“
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PD = Benotung von Risiken = Rating
AAAAAABBBBBBCCC
Hinter denRating-Noten
stehenAusfall-
wahrscheinlichkeiten
z.B.AAA = 0,004 %
beiStandard & Poors
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Der Weg zum strukturierten Denken
Verwertungserlös für ein
Objekt z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
LGD = Loss Given Default
0 % 100 %
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Der Weg zum strukturierten Denken
Verwertungserlös für ein
Objekt z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
LGD = Loss Given Default
0 % 100 %
LGD = 100 %
Senior Loan EKMezzanine
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Der Weg zum strukturierten Denken
Verwertungserlös für ein
Objekt z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
LGD = Loss Given Default
0 % 100 %
LGD = 0 %
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Der Weg zum strukturierten Denken
Verwertungserlös für ein
Objekt z.B. 75 %
Finanzierungsstruktur
LGD = Loss Given Default
0 % 100 %
LGD = 50 %
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KreditportfolioAAA AA A BBBBBFirstLoss
Projekt- / ObjektfinanzierungSenior LoanJuniorLoan
Mezza-nine Equity
sequenziellen Verlustallokation
Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“
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KreditportfolioAAA AA A BBBBBFirstLoss
Projekt- / ObjektfinanzierungSenior LoanJuniorLoan
Mezza-nine Equity
Nach dem Structured Finance-Prinzip werden Forderungen risikoadjustiert „tranchiert“
HotelfinanzierungGrundstück Baukosten FF&E Pre-Opening
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Zurück zum „Expected Loss“:Expected
Loss
Beispiel: Kreditportfolio-Volumen = € 100 MioPD = 3 %LGD = 50 % Expected Loss = € 1,5 Mio
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KreditrisikomodelleDer Schlüssel zu „Structured Finance“
Wie ermitteln wir ihn?
1.Theoretische Basis
2.Praktische Tools
Für eine Kreditentscheidung und die Berechnung des KreditpreisesBenötigen wir also den „Expected Loss“.
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PDWahr-
scheinlichkeitdes
Ausfalls
LGDSchwere
desAusfalls
x
Über DSCR und LTV zu PD und LGD
LTV
ValueLoanNOI Debt Service
DSCR
(Rangstelle)
= EL
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Strukturierungsprozess über DSCR
GesamtinvestitionskostenPachtNOI
Zins
Tilgung
DSCR = 1,0Debt Service Coverage Ratio
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Strukturierungsprozess über DSCR
GesamtinvestitionskostenNOI
Zins
Tilgung
z.B. DSCR 1,20
20 % Risikopolster
(Bruttomiete/Pacht – BWK)
(Zins + Tilgung)
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Ermittlung eines Senior Loans über DSCR
Finanzierungsstruktur
Beispiel:
Ermittlung der Höhe desSenior Loans
Brutto-Mieteinnahmen2.750.000 - Bewirtschaftungs-
Kosten (z.B. 15 %)412.500
DSCR 1,30
…ergibt einen maximal möglichen Kapitaldienst von1.798.077
2.750.000 – 412.500 = 2.337.500 / 1,30 = 1.798.077
Zinsen 5 %
1.798.077 x 100
Tilgung 2 %
(5 + 2)25.687.000
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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Pachtvertrag
Jahr: 1 2 3 4 5
Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Pacht: 1.950 1.950 1.950 1.950 1.950NOI 102 92 294 505 725
Rechnung Immobilieninvestor:
NOI 1.657 1.657 1.657 1.657 1.657 Kapitaldienst: 1.275 1.275 1.275 1.275 1.275NOI nach DS 382 382 382 382 382
DSCR: 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30
DSCR 1,30:1.950.000 – 15 %
=1.657.500 / 1,30 =
1.275.000
1.275.000 x 100(5 + 2)
= 18.215.000(Kreditsumme)
Beispielbei DSCR 1,25, 10 % BWK, um 1,0 % verminderten Zins
und auf 1,5 % gesenkter Tilgung:1.950.000 – 10 % = 1.755.000,- / 1,25 =
1.404.000 x 100(4 + 1,5)
= 25.527.272
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Hotelfinanzierung / Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Managementvertrag ohne Garantien
Jahr: 1 2 3 4 5
Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Fees: 304 329 355 382 410Saldo: 1.544 1.712 1.889 2.073 2.266Kalk.Rückl. 250 250 250 250 250Saldo 1.294 1.462 1.639 1.823 2.016 Kapitaldienst: 1.404 1.404 1.404 1.404 1.404NOI: 110 58 235 419 612
DSCR: 0,92 1,04 1,17 1,30 1,44
Kreditsummenbei DSCR 1,25
aus Saldo1.294 =
18.822.0001.462 =
21.265.0001.639 =
23.840.0001.823 =
26.516.000
Lösungen für den nichtrisikostrategischen DSCR:•Kreditkürzung •Rücklagenkonto•Cash-Trap-Covenant•Sonstige Covenants
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Hotelfinanzierung Ausschlaggebend: Cashflow + Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)
Beispiel Staffelpachtvertrag
Jahr: 1 2 3 4 5
Umsatz: 6.600 7.040 7.480 7.920 8.360 Kosten: 4.752 4.998 5.236 5.465 5.685GOP: 1.848 2.042 2.244 2.455 2.675Pacht: 1.560 1.755 1.950 2.106 2.106NOI 288 287 294 349 569
Rechnung Immobilieninvestor:
NOI vor DS: 1.350 1.545 1.740 1.896 1.896 Kapitaldienst: 1.516 1.516 1.516 1.516 1.516NOI nach DS: 166 29 224 380 380
DSCR: 89 102 115 125 125
DSCR 1,20:2.106.000 - 10 %
/ 1,25 =1.516.320
1.516.320 x 100(4 + 1,5)
= 27.569.000(Kreditsumme)
Lösung wie auf Foliezuvor
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Werner DoetschManaging Director
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