Optische Mängelbewertungenvon Fassaden
alsecco Forum 2005Im Dialog mit der Wohnungswirtschaft
Hinweis für die PDF-Datei:Die Qualität der Bilder ist teilweise eingeschränkt!
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 2
Der Begriff
Optikgriech. optike „Lehre vom Sichtbaren“optikos „zum Sehen gehörig“zu opsis „das Sehen“ (Quelle: wikipedia)
Die Lehre vom Licht
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 3
Bewertungsfragen
Optik …… ist Emotion… ist Schönheit und Wertigkeit… kann eine Gleichstellung zur Funktion haben… verändert sich positiv/negativ
PatinaVerschmutzungGebrauch
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 4
Schadensverursacher
Auszug aus Bauschadensbericht 2002
Prozentuale Verteilung der Verursachung und der Verschuldner von Bauschäden (Dannecker, Meinhardt, 2001)
Materialfehler4,3%
Höhere Gewalt2,7%
Natürlicher Verschleiß4,4%
Verschulden durch Dritte1,5%
Bauüberwachungsmängel18,1% Ausführungsmängel
43,6%
Planungsmängel20,4%
Nutzungsfehler5,0%
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 5
Bewertungsfragen – Technik
Optische Mängel können technische Mängel bedeutenSchmutzabläufer = PlanungsmängelPlanebenheit = AusführungsmängelFarbabweichungen = ProduktionsmängelRisse = Feuchteeintrag/Wärmeverluste
Frostschäden/Setzungen usw.
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 6
Planung – Ausführung: Praxisbeispiele
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 7
Planung – Ausführung
Mangel ?
RückseiteVorderfront
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 8
Planung – Ausführung: Anschlüsse Fenster
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 9
Planung – Ausführung: „Luftdichtigkeit“
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 10
Planung – Ausführung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 11
Planung – Ausführung
Hinweise aus Leitfaden zum Einbau von Fenstern, Fassaden und Haustüren
RAL–GütegemeinschaftenFrankfurt/Main
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 12
Planung – Ausführung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 13
Planung – Ausführung
UK oder Dämmstoffhalter?
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 14
Planung – Ausführung
Fensteranschluss Dämmstoffhalter „im Angebot“
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 15
Ausführung
Starke Reinigungs-spuren nach dem Ausrüsten
Empfehlung:Montage der Bekleidung von Oben nach Unten bei gleichzeitiger Demontage der Rüstung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 16
(Positive?) Veränderungen durch Bewitterung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 17
Optik/Umfeld/Sicherheit
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 18
Optik/Umfeld/Sicherheit
Alte Asbestzementfassade – Bj. 1976
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 19
Optik/Umfeld/Sicherheit
Asbestzementfassaden sind nach TRGS 519 zu behandeln.Sachkundenachweis erforderlichKein Wiedereinbaustatthaft
Nietverbindung ausgebrochen
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 20
Betrachtungsabstand
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 21
Betrachtungsabstand – Detailansichten
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 22
Betrachtungsabstand – Detailansichten
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 23
Betrachtungsabstand – WDVS-Fassade
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 24
Betrachtungsabstand – Natursteinfassade
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 25
Übliche Betrachtungsabstände: Wand
Detailsab 1,0 m
Farbspiel/Texturab 4,0 m
Bezug zu Kanten, Öffnungen, Planebenheit
Mindestabstand 6,0 m
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 26
Betrachtungsabstände: Dach(kanten)
Betrachtung Dach nicht möglich (3-4 m)
Ganzheitliche Betrachtung je nach Gebäudehöhe ab 8 m
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 27
Optische Gesamtbewertung: Kriterien
„Gebrauchsüblicher Betrachtungsabstand“Lesen, TV, Häuser, Landschaften …
Weitere FaktorenTageszeit – Licht/Schatten/ReflexionWitterung – Regen/Tau/RaureifUmwelt – Stäube/Pollen/AlgenUmfeld – Ensemble
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 28
Vorgehensweise Optik
Bewertungsmatrix nach AIBau*Gewicht des optischen Erscheinungsbildes
* Prof. Oswald Aachen
OptischeMinderung
sehr wichtig wichtig unbedeutend unwichtig
auffällig
gut sichtbar Nachbesserung
sichtbar
kaum sichtbar Bagatelle
Minderung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 29
Vorgehensweise Optik/Technik
Matrix zur Bewertung von Mängeln auf Basis einer Prozentskalagem. Oswald, „Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden“
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 30
Bewertung von Aussenputzen
Die Optik hat 30% Anteil
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 31
Merkmale zur optischen Zielerfüllung von Außenputzen
Abriebfestigkeit ++Wasseraufnahme +Kantenausbildung ++Rissigkeit ++Ebenheit +++Struktur +++Farbe +++Objektlage/Bedeutung des Objektes +++
+++ = sehr wichtig ++ = wichtig + = geringe Bedeutung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 32
Phase 1 – Liegt ein optischer Mangel vor?
1. Feststellung IST-Zustand2. Feststellung SOLL-Zustand
Einzelvereinbarungen/Musterflächen/Verträge/Vergleichsobjekte
3. Allgemein anerkannte Regeln der Technik überprüfen
4. Negative Abweichung SOLL/IST5. Ende bzw. Bewertung Abweichung
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 33
Phase 2 – Bewertung des optischen Mangels
1. Bestimmung des Grades der BeeinträchtigungÜblicher Betrachtungsabstand / Übliche Lichtverhältnisse
2. Bestimmung der Größe des beeinträchtigten Bereiches
3. Ist der Mangel hinnehmbar? (gem. Matrix)4. Wenn nein Nachbesserung5. Wenn ja Prüfung ob Bagatelle oder
angemessenen Minderwertermitteln
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 34
Ebenheitstoleranzen geregelt nach DIN 18202
Tabelle 3 – Grenzwerte Ebenheitsabweichungen
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 35
Rechenbeispiel 1 – Minderung
Optische Mängel: Veralgung und Abzeichnen der Dämmstoffhalter
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 36
Rechenbeispiel 1 - Minderung
Ermittlung der Größe des beeinträchtigten Bereiches
Verschmutzungenund Veralgungen
Dämmstoffhalter
Aufmaß oderArchitektenzeichnungen
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 37
Rechenbeispiel 1 - Minderung
1. Raster einziehen nach Erfordernis
2. Auszählen/Messen
3. Schäden zur Fassade in Prozenz
4. Wichtung nach Matrix
Fläche: 16,0 x 6,50 m = 104 m²
Beeinträchtigung über 80% (a)
Gut einsehbar Wichtung 100% (b)
Optischer Wertanteil 60% (c)
Preis inkl. Nebenkosten 75,00 €/m²
Minderwert: F x a x b x c x €/m²
104 x 0,8 x 1,0 x 0,6 x 75,00 = 3.744 €
Wertanteil Optik Putz 48% !
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 38
Rechenbeispiel 2 - Minderung
Fläche ca. 10 x 8,5 m = 85,00 m²
Mangel 6 Felder von 9 = 66% (a)
Gut einsehbar Geltung 80% (b)
Optischer Wertanteil 40% (c)
Preis inkl. 65,00€/m²
85 x 0,66 x 0,8 x 0,4 x 65,00 =1.167,00 €
Wertanteil ca. 21%
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 39
Streitigkeiten Sichtmauerwerk
Vorbeugen ist besser …
Eindeutige BeschreibungNur eine Produktionsstätte/ Charge
Planung von Öffnungen½ steinigen Verband vorziehenDefinition Fugenfarbe/VerfugungMusterwände erstellen mind. 5 m²Verzicht auf AnstricheStoßfugen 1 cm (Regel)Lagerfugen 1,2 cm (Regel)
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 40
Problematik Risse
Rissbildungen könnenlastabhängig und lastunabhängig sein
UrsachenforschungStatikSetzungenDurchbiegungenVolumenveränderungenBehinderungen
Bestimmung: Neuriss / Altriss / Veränderungen
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 41
Optische sichtbare Risse ab 0,1 mm
Unschädliche Risse Putz (Beton)Rissweiten unter 0,2 mm (0,4 mm)
Rissweitenbestimmung sinnvoll im Winter
Einzelriss durch
Zwängung
Netzartig in der OberflächeMeist durch Mörtel mit zu hohem Wassergehalt / Verdursten
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 42
Literatur/Normen
DIN 18202 Toleranzen im HochbauVisuelle Beurteilung von lackierten Oberflächenauf Aluminium(Verband der Fenster- und Fassadenhersteller e.V. VFF)
AIBau Aachen – Prof. Dr.-Ing. Rainer OswaldArge Ziegeldach e.V. – ZiegeloberflächenRAL-Gütegemeinschaften Fenster und HaustürenVOB Teil C DIN 18345 WDVS Ausgabe Jan. 2005VOB Teil C DIN 18351 Fassadenarbeiten Dez. 2002Stoff-/Herstellernormen und Richtlinien des Handwerks
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 43
Objekte
… über Geschmack lässt sich (nicht) streiten
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 44
Objekte
Graffiti gegen Graffiti„Farbabweichungen“
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 45
Zusammenfassung
Nicht die Optik eines Hauses bestimmt dessen Wert, sondern die Qualität seiner Bausubstanz …
Optische Mängelbewertung von Fassaden • 46
Zusammenfassung
… aber die Optik entscheidetüber das Wohlempfinden seiner Nutzer!
Vielen Dankfür Ihre Aufmerksamkeit
Dipl.-Ing. Gaston LemméBausachverständiger / Dozent
Am Waldrand 1014557 Wilhelmshorst
Tel. und Fax (03 32 05) 6 31 [email protected]