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Pressekonferenz Wohnstudie 2019Zukunft des Wohnens: Ist Wohnen noch leistbar?
25. September 2019
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Gerhard Fabisch Vorstandsvorsitzender Steiermärkische Sparkasse
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Studiendesign
Aufgabenstellung
Wie leistbar ist Wohnen in Österreich?
In diesem Bericht Fokus auf die Steiermark
Methode
Online Interviews, n=1.800, disproportionale Erhebung n=200 pro Bundesland
Zielgruppe
Repräsentativ für die österreichische bzw. steirische Bevölkerung zwischen 16 und 69 Jahren
Feldarbeitszeitraum
6. bis 19. Juni 2019
Marktforschungsinstitut: INTEGRAL
3
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Resümee
Ähnlich wie auf Österreichebene sind sich die Steirerinnen und Steirer einig: Die Mieten steigen stärker als das Einkommen (92% Zustimmung)
Insbesondere jüngere Befragte stimmen dem zu
Im Rückblick meinen 8 von 10 Steirerinnen und Steirern (84 %), 1980 wäre Wohnen sehr oder eher gut leistbar gewesen. Hingegen finden nur noch 13 % der Befragten, Wohnen sei heutzutage eher gut leistbar, 8 % meinen, es sei überhaupt nicht leistbar. Für die Zukunft ist man noch skeptischer: 37 % denken, im Jahr 2030 wird das Wohnen überhaupt nicht mehr leistbar sein, ähnlich wie auf Österreichebene
Im Schnitt wird ein Preis von rund 5,40 €/m² als leistbar eingestuft, rund 30 Cent weniger als im österreichischen Schnitt
4
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Seite 5
V . a . j ü nger e B e f r a g t e i n d e r S t e i e r ma r k f i n den , d a s s d i e M i e t en s t ä r k e r a l s d a s
E i n kom men s t e i ge n
9 von 10 Steirerinnen und Steirer sind
der Meinung, die Mieten steigen stärker
als das Einkommen%
92
91
93
98
91
89
94
86
96
90
92
92
TOTAL
MÄNNER
FRAUEN
16-29 JAHRE
30-49 JAHRE
50-69 JAHRE
OHNE MATURA
MIT MATURA
BIS 2000 EURO
ÜBER 2000 EURO
JA
NEIN
K i n d e r i m H a u s h a l t
Frage 1: Sowohl Einkommen als auch Mieten steigen kontinuierlich an. Sind Sie der Meinung, ***?
H H - N e t t o e i n k o m m e n
90%
92%
9%
7%
1%
1%
Österreich
Steiermark
die Mieten steigen stäker als das Einkommen
Mieten und Einkommen steigen in etwa gleich stark an
die Mieten steigen weniger stark als das Einkommen
Basis: Alle Befragten, n=1.800; Steiermark, n=200
5
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Seite 6
Während in der Rückschau 84% der Steirerinnen und Steirer finden, 1980 war Wohnen
sehr/eher gut leistbar, finden heutzutage nur noch 13% Wohnen eher leistbar
37 % der Steirerinnen und Steirer befürchten, dass 2030 Wohnen überhaupt nicht mehr leistbar sein wird, v.a. Personen mit geringem EK
Frage 2: Die Kosten für Wohnen verändern sich im Laufe der Jahre. Wie leistbar***?
28%
2
56%
13%
8%
13%
30%
14%
3
49%
39%
8%
37%
war das Wohnen, Ihrer Meinung nach im Jahr 1980
ist es heute
wird das Wohnen wohl im Jahr 2030 sein
1 5SEHR GUT LEISTBAR ÜBERHAUPT NICHT LEISTBAR
Mittelwert
H H - N e t t o - E K < € 2 . 0 0 0 : 5 0 %
3,5
4,0
Österreich 29% 54% 15% 1/0
Österreich
2 5 18% 40% 36%
2 7 38% 47% 6%
3,5
4,0
1,91,9
Österreich
ÖSTMK
Basis: Alle Befragten, n=1.800; Steiermark, n=2006
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Seite 7
Durchschnittlich werden in der Steiermark ungefähr 5,40 €/m² als leistbar
angesehen, marginal weniger als im Schnitt
12
24
48
16
0 0
Unter 3 €/m² 3-4 €/m² 5-7 €/m² 8-10 €/m² 11-15 €/m² Über 15 €/m²
Frage 6: Was verstehen Sie unter leistbarer Miete?
Ø Steiermark ~ 5,40 €/m²
Ø Österreich ~ 5,70 €/m²
STMK
Basis: Alle Befragten, n=1.800; Steiermark, n=2007
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Teures Wohnen: 4 Fakten
Preise für Baugründe steigen.
Technische Ausstattung wird umfangreicher zB. Heizungs-,
Klima-, Solaranlagen.
Bevölkerung wächst v.a. in den Ballungsräumen.
Gebaut wurde va. im freifinanzierten Bereich und zu wenig im
geförderten Segment.
Einkommen steigen nicht im selben Ausmaß wie die Mieten und
Wohnungspreise steigende Belastung durch Wohnkosten.
8
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Miet- und Immobilienpreisentwicklung vs. Lohnentwicklung
2007-2018
9
100
110
120
130
140
150
160
170
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Immobilienpreise laufen dem Einkommen davon
Einkommen Mieten Immobilienpreise
Quelle: EZB, EU-
Kommission
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Roland JagersbacherGeschäftsführer s REAL Steiermark
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Studiendesign
Wohnumfrage s REAL und wohnnet
Befragung: 21. Februar bis 21. Juli 2019
Teilnehmende: 5.084 Personen
43% männlich, 57% weiblich
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Was ist der Grund für Ihre Immobiliensuche?
26% Eigentum
statt Miete
2% Vertrag ausgelaufen
24% Derzeitige
Wohnung ist zu klein
11% Finanzielle Gründe
7% Erste eigene Wohnung
4% Derzeitige Wohnung ist zu groß
14% Ortswechsel
13% Persönliche Umstände
(Scheidung, Todesfälle etc.)
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Welche Art von Immobilie suchen Sie?
EIGENTUM MIETE
HAUS
32%
Grundstück
Haus zum Kauf
Eigentumswohnung
29%
12%
Mietwohnung
Haus zur Miete
20%
7%
73% 27%
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Geldanlage / Wertsteigerung
Eigenheim
Vererben
Vorsorge für das Alter
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, was
ist der Hauptgrund dafür?
11%
68%
4%
16%
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Wenn Sie eine Immobilie mieten möchten, was ist der
Hauptgrund dafür? Jene 27 % nennen folgende Gründe
dafür:
mangelnde finanzielle
Möglichkeiten
aktuelle
Lebensphase
36% Aktuelle
Lebensphase
32% Mangelnde
finanzielle Möglichkeiten
32% Flexibilität/
Freiheit
Beispiel: Graz als Studentenstadt
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0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Luftqualität
Energieeffizienz der Immobilie
Ruhige Lage
Wie wichtig sind Ihnen folgende Faktoren, wenn Sie sich
für Ihr neues Zuhause entscheiden:
sehr wichtignicht wichtig
+ 3%
+ 4%
+ 3%
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0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Garten
Terrasse oder Balkon
Raumaufteilung
Fläche/Größe
Wie wichtig sind Ihnen folgende Faktoren, wenn Sie sich
für Ihr neues Zuhause entscheiden:
sehr wichtignicht wichtig
+ 1%
+/- 0%
+ 3%
+/- 0%
- 6%
- 4%
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René Vertnikwohn² Center Graz Steiermärkische Sparkasse
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Finanzierung von privatem Wohnraum
Erstansprechstelle: Betreuer in Filiale/ Regionalzentrum: Ermittlung Finanzierungszweck, Klärung Zeithorizont, Überleitung zu Wohnbauberater (WBB)
Online Angebot: Wohnkreditrechner der Steiermärkischen Sparkasse
Terminvereinbarung mit WBB: erfolgt über Betreuer oder direkt mit
WBB Ermittlung des Gesamtbedarfs für das Vorhaben
Klärung der vorhandenen finanziellen Mittel (wann steht wieviel zur Verfügung)
Ermittlung des langfristigen Finanzierungsbedarfs sowie einer ev. Zwischenfinanzierung
Abklärung möglicher Förderungen
Darstellung der möglichen Finanzierungsvarianten, Laufzeit, Rückzahlungsbeginn, etc.
Ermittlung einer aktuellen Haushaltsrechnung (HHR)
Ausarbeitung von Alternativen bei negativer HHR, zu geringen Eigenmitteln, etc.
Offene und ehrliche Kommunikation hinsichtlich Umsetzung des Finanzierungswunsches
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Darstellung der Leistbarkeit für den Ankauf einer Eigentumswohnung
Beispiel 1: Hohe Eigenmittel bei einer Familie mit 1 Kind
Einkommen Mann € 2.400,00
Einkommen Frau € 1.500,00
Familienbeihilfe für 1 Kind
Kaufpreis ETW € 300.000,00
Kaufnebenkosten € 30.000,00
Gesamtkosten € 330.000,00
Eigenmittel € 230.000,00
Ausfinanzierung € 100.000,00
Rate monatlich (LZ: 25 J.) € 425,00 (Ermittlung der monatlichen Rate über den Wohnkreditrechner)
20
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Auswirkung auf die Haushaltsrechnung der Familie
Haushaltsrechnung mit deutlichem Überschuss nach Finanzierung.
Rate für Wohnkredit macht knapp mehr als 10 % vom Haushaltseinkommen aus.
Einnahmen der Familie € 4.070,00 mtl.
Ausgaben der Familie € 1.795,00 mtl.
Neue Rate für Wohnkredit € 425,00 mtl.
Frei verfügbarer Betrag
nach Finanzierung € 1.850,00
Pauschalwerte: zB.
Lebenshaltungskosten
Individuelle Werte: zB.
Leasingraten
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Darstellung der Leistbarkeit für den Ankauf einer Eigentumswohnung
Beispiel 2: Niedrige Eigenmittel bei einer Familie mit 1 Kind
Einkommen Mann € 1.800,00
Einkommen Frau € 1.130,00
Familienbeihilfe für 1 Kind
Kaufpreis ETW € 300.000,00
Kaufnebenkosten € 30.000,00
Gesamtkosten € 330.000,00
Eigenmittel € 30.000,00
Ausfinanzierung € 300.000,00
Rate monatlich (LZ: 25 J.) € 1.270,00 (Ermittlung der monatlichen Rate über den Wohnkreditrechner)
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Auswirkung auf die Haushaltsrechnung der Familie
Haushaltsrechnung ist zwar positiv, aber ohne Spielraum für Mehrausgaben.
Rate für den Wohnkredit macht 40 % vom Haushaltseinkommen aus.
Einnahmen der Familie € 3.100,00 mtl.
Ausgaben der Familie € 1.795,00 mtl.
Neue Rate für Wohnkredit € 1.270,00 mtl.
Frei verfügbarer Betrag
nach Finanzierung € 35,00
23
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Veronika Hofrichter-RitterHofrichter-Ritter Architekten ZT GmbH
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Nachhaltig planen, bauen, wohnen
Qualität zahlt sich aus!
25
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Durchschnittliche Wohnnutzfläche/ Person in Österreich
1971: 23,1 m² / Person heute: 44m² / Person
Durchschnittliche Wohnungsgröße
1971: 69,3 m 1985: 85,2m² 2013: 100,3 m²
Ursachen für gestiegene WohnkostenFläche/Person und Wohnungsgröße
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Der Grundstückspreis wird anteilig auf den Mietpreis bzw. auf den
Kaufpreis/m² einer Wohnung umgelegt.
Große Unterschiede je nach Lage: zentral, Peripherie, Land.
Bestimmt durch Stadtplanung, Raumplanung, Politik und den Markt.
27
Ursachen für gestiegene WohnkostenGestiegene Grundstückskosten – je nach Lage
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Energieeffizienz
Wärmeschutz
Wärmebrückenfreiheit und Luftdichtheit der Gebäudehülle
Schutz gegen sommerliche Überwärmung
Gebäudeheizung
Wärmeverteilsysteme
Schallschutz
Brandschutz und Fluchtwege
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Ursachen für gestiegene Wohnkostenhöhere Kosten für Errichtung und Betrieb durch gesetzliche Vorgaben
(Steiermärkisches Baugesetz – OIB-Richtlinien)
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EnergieausweisDokument, über das alle diese Parameter definiert und bestätigt
werden.
NiedrigstenergiegebäudeAb 31. Dezember 2020 müssen alle Gebäude in Österreich als
Niedrigstenergiegebäude errichtet werden!
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Entwicklung maximaler Heizwärmebedarf
30
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Niedrigenergiehaus
Heizwärmebedarf < 50 kWh/m²a
Niedrigstenergiehaus
Heizwärmebedarf < 25 kWh/m²a
Passivhaus
Heizwärmebedarf < 10 kWh/m²a
Der Begriff Passivhaus wurde ursprünglich vom Passivhaus-Institut Darmstatt definiert und weist in der ursprünglichen Definition einen
Heizwärmebedarf (= Energiekennzahl) von maximal 15 kWh/m²a auf. Es wird also nicht ein bestimmter Baustandard definiert, sondern ein
thermischer Standard, den das Haus erfüllen muss. Die Idee dahinter war, dass bei so einem geringen Wärmebedarf kein konventionelles
Heizsystem mehr nötig ist, sondern die benötigte Restwärme über die Lüftung zugeführt werden kann. Durch den Verzicht auf das Heizsystem
können die Mehrkosten bei der Dämmung hereingespielt werden.
Nullenergiehaus
ist ein Energiestandard für Gebäude, welcher erreicht ist, wenn der externe Energiebezug des Gebäudes als Bilanz über einen Zeitraum von
einem Jahr durch den auf der Liegenschaft des Gebäudes umgesetzten, eigenen Energiegewinn (z. B. durch Solaranlagen etc.) aufgewogen
ist.
Plusenergiehaus
ein Haus, in dem im Jahresmittel mehr erneuerbare Energie gewonnen wird, als zum Betrieb gebraucht wird. Allerdings wird die graue Energie,
die zum Bau des Gebäudes benötigt wird, bei der Energiebilanz nicht berücksichtigt. Ebenfalls wird der Energieaufwand für den Verkehr der
Bewohner (insbesondere mit Autos) unter Umständen nicht mitgezählt. Es ist aber natürlich möglich, Elektroautos mit Hilfe
zusätzlicher Photovoltaik zu betreiben.
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Wie baue ich kostenbewusst und nachhaltig?
1. Ich baue nur was wirklich sein muss:
Muss es Neubau sein, kann es Umbau, Zubau, Sanierung sein?
Aspekt Flächenverbrauch
Aspekt Baumbestand
Aspekt Nachbarschaft etc.
2. Ich baue nur so groß, wie ich es wirklich brauche:
Aspekt Lebensphase
Sich verändernde Bedürfnisse
Aspekt Erhaltungsaufwand
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Wie baue ich kostenbewusst und nachhaltig?
3. Ich beziehe meine individuellen Bedürfnisse ein (Nutzerverhalten)
Raumtemperatur
Lüftungsverhalten
Was bedeutet für mich Behaglichkeit?
Konsequenzen einer Lageentscheidung hinsichtlich Mobilität
(z.B. Pendeln bis zur Pensionierung, fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgern
etc..)
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Bespiel für keinen neuen Flächenverbrauch, optimierte Planung,
reduzierte Fläche und höchste Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
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Notwendige Planungsfaktoren, die alle Einfluss auf die
Nachhaltigkeit und Kosten eines Gebäudes haben
Standort
Lage
Orientierung/ Ausrichtung
Kompaktheit
Funktionskonzept/ Grundriss
Hülle/ Öffnungsgrad
Materialität
Baukünstlerische Aspekte
Erhaltungserfordernisse/ -kosten
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Schlüssiges, nachhaltiges Gesamtkonzept
durch gute Planung
Hinsichtlich Nachhaltigkeit und Wertsicherung werden die
maßgeblichsten Weichen ganz vorne im Planungsprozess gestellt
– hier werden auch die größten Fehler gemacht mit nicht
abschätzbaren Folgewirkungen bzw. Folgekosten.
Qualität in Planung und Umsetzung zahlt sich aus.
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Förderungen
der Stadt Graz
des Landes Steiermark
des Bundes
für die Verbesserung des energetischen Standards von Bestandsgebäuden oder auch
einzelner Wohnungen
für Heizungsumstellungen
für den Austausch von Bauteilen
für alternative Systeme zur Warmwassererzeugung
für PV-Anlagen
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