Professor Horst Cerjak, 19.12.20051
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
1 VU
Wintersemester 2010/2011
Vortragender Dipl.-Ing. Andreas Fürst
Professor Horst Cerjak, 19.12.20052
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
Formen der Wertermittlung
• Verkehrswert
• Beleihungswert
• Substanzwert
• Versicherungswert
Professor Horst Cerjak, 19.12.20053
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)Verpflichtung zur Anwendung nur im gerichtlichen Verfahren und im Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, z.B im Enteignungsverfahren
Bewertungsgrundsatz
• Verkehrswert = Preis, der bei Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann
• besondere Vorliebe = ideelle Wertzumessungen haben außer Betracht zu bleiben
Professor Horst Cerjak, 19.12.20054
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes
• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren
Professor Horst Cerjak, 19.12.20055
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Vergleichswertverfahren
Wert der Liegenschaft wird durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften ermittelt
Abweichende Eigenschaften (Nutzungsdauer, Lage, etc.)
Geänderte Marktverhältnisse
=> Zu- und Abschläge nach Maßgabe des Einflusses
Vergleich mit Kaufpreisen in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag
=> Abweichungen mit Zu- und Abschlägen bewertet
Professor Horst Cerjak, 19.12.20056
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Ertragswertverfahren
Grundlage : bei Immobilien mit nachhaltig erzielbaren Erträge (Vermietung, Verpachtung);
Liegenschaftsreinertrag wird vermindert um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes und der auf die bauliche Anlage entfallende Jahresreinertrag wird mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Anwendung: Büro- und Handelsimmobilien, Miet- und Geschäftsgrundstücke
Professor Horst Cerjak, 19.12.20057
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
LiegenschaftsbewertungErtragswertverfahren
Professor Horst Cerjak, 19.12.20058
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
LiegenschaftsbewertungErtragswertverfahren
Professor Horst Cerjak, 19.12.20059
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Ertragswertverfahren
Verzinsung des Bodenwertes:- Ermittlung des Bodenwertes im Vergleichswertverfahren
Verzinsung des Bodenwertes = Bodenwert*Kapitalisierungszinssatz100
Zinssatz: - Bei unbebauten Grundstücken Zinssatz eher geringer als bei Gebäuden- Bei bebauten Grundstücken wird derselbe Zinssatz wie für das Gebäude
angewendet
Liegenschaftsbewertung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200510
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Ertragswertverfahren
Vervielfältiger :- Jährlicher Reinertrag wird mit der Rate einer jährlich nachschüssig zu
zahlenden Zeitrente gleichgesetzt
Vervielfältiger richtet sich nach- Kapitalisierungszinsatz- Restnutzungsdauer des Gebäudes
qu = 1 + p/100 p =
Kapitalisierungszinssatzn = Restnutzungsdauer
Liegenschaftsbewertung
)1(*
1
ququ
quV
n
n
Professor Horst Cerjak, 19.12.200511
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Ertragswertverfahren
Kapitalisierungszinssatz :- Drückt Rendite aus, die Anleger für eingesetztes Kapital erwartet- Auswahlkriterium ist das Risiko, welchem der Ertrag aus dem Realbesitz
unterworfen ist
Grundsatz: - geringes Risiko -> niedrige Verzinsung - großes Risiko -> hohe Verzinsung
- Ableitung aus dem Kapitalmarktzinssatz Sekundärmarktrendite
- Geldwertanpassungsabschlag+ Allgemeines Risiko + geringe Mobilität der Investition
= Kapitalisierungszinssatz
Liegenschaftsbewertung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200512
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Grundlage = Bodenwert, Bauwert (Herstellkosten) und Wert sonstiger Bestandteile
Bodenwert= Vergleichswert von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften
Bauwert = Summe der Werte aller baulichen Anlagen; Ausgangspunkt sind Herstellungskosten am Bewertungsstichtag;
Abzuziehen sind die technische und wirtschaftliche Wertminderung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200513
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Ermittlung: Summieren des Bodenwertes
(Vergleichswert) mit dem Bauwert Berechnung von Bruttogeschoßfläche/Rauminhalt
x zeitlich angepasste (indexierte) Normalherstellungskosten+ Baunebenkosten= Herstellungswert (Neuwert) baulicher Anlagen./. technische Wertminderung (Alter, Schäden, Mängel)= Gebäudezeitwert+ Zeitwert der Außenanlagen+ Zeitwert sonstiger Einrichtungen/Anlagen+ eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände./. eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände= Wert baulicher Anlagen insgesamt+ Bodenwert im bebauten Zustand= Verkehrswert als Sachwert+ eventuell Zuschläge wegen Rechten./. eventuell Abschläge wegen Belastungen= Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200514
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Liegenschaftsbewertung
SachwertverfahrenHerstellungskosten:
Ermittlung mit Richtpreisen:
- Erfahrungswerte von Herstellungskosten hinsichtlich Objektart- Bauweisen (Reihen-, Gruppenbauweise, ein- oder mehrgeschossig) und Bauart (Konstruktion und verwendete Baustoffe) sowie Ausstattung- Region der bewerteten Liegenschaft- Käuferinteresse (Ust.)- Baupreisindex
Objektart Bezugseinheit
Wohn-, Geschäfts-, Büro- und gewerblich genutzte Bauten
m² Netto-Grundfläche oder m³ Brutto-Rauminhalt
Eigentumswohnungen m² Wohnnutzfläche
Industriegebäude, Hallen m² Brutto-Grundfläche
Professor Horst Cerjak, 19.12.200515
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Technische Lebensdauer
- Qualität des Baumaterials
- Obergrenze bestimmt durch Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile
Wirtschaftliche Nutzungsdauer: - Zeitspanne, in der Gebäude zu den herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen
entsprechend seiner Zweckbestimmung allgemein nutzbar ist
Verkürzung möglich durch- nicht entsprechen moderner Bedürfnissen- zeitbedingte bzw. persönliche Baugestaltung- technische und wirtschaftliche Entwicklung von Branchen
Professor Horst Cerjak, 19.12.200516
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Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Übliche Gesamtnutzungsdauer
Gebäudeart Übliche Gesamt-nutzungsdauer
Einfamilienhäuser in normaler Bauausführung 80 Jahre
Büro- und Verwaltungsgebäude 50-80 Jahre
Geschäftshäuser, Kaufhäuser je nach Standort 40-60 Jahre
Supermärkte 20-40 Jahre
Werk- und Lagerhallen, Fabrikgebäude 30-50 Jahre
Betriebsgebäude für besondere Industriezweige 10-30 Jahre
Tankstellen 10-20 Jahre
Professor Horst Cerjak, 19.12.200517
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Verlängerung der Restnutzungsdauer - durch Erneuerung des Gebäudes in dessen wichtigsten Bestandteilen
- Ermittlung eines fiktiven Baujahres
Bewertungsjahr 2009
Übliche Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre
Baujahr des Gebäudes 1940
Verlängerung der Restnutzungsdauer d. Modernisierung 50 Jahre
=> Fiktives Baujahr 1990
Fiktives Alter des Gebäudes 19 Jahre
Restnutzungsdauer (80-19) 61 Jahre
Professor Horst Cerjak, 19.12.200518
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
SachwertverfahrenBerechnung der Alterswertminderung
- Lineare Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit aufwändiger Ausstattung)
W=A/D*100 (in %)
- Progressive Wertminderung (W) nach ROSS (bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis normaler Ausstattung)
W=0,5*(A²/D²+A/D)*100 (in %)
- parabolische Wertminderung (W) wegen Alters (Anwendung bei Gebäuden mit geringwertiger Ausstattung)
W=A²/D²*100 (in %)
A ……. Alter des Gebäudes in Jahren
D ……. Übliche Gesamtnutzungsdauer in Jahren
Professor Horst Cerjak, 19.12.200519
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Sachwertverfahren
Bauwert der Außenanlagen
=> Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern, Schwimmbecken, Tennisplätze
- Durchschnittliche Kosten in Prozent der Herstellungskosten
- einfache Anlagen 2-4 %
- durchschnittliche Anlagen 5-7 %- aufwändige Anlagen 8-12%
Professor Horst Cerjak, 19.12.200520
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Liegenschaftsbewertung
Discounted Cash-Flow VerfahrenBerechnung basiert auf zukünftigen Free Cash Flow des Unternehmens und den Zinserwartungen eines Inverstors
Vorteil: ermöglicht Abschätzung des Unternehmenswertes auch bei jungen Unternehmen
=> Berücksichtigung zukünftiger Zahlungsströme
Professor Horst Cerjak, 19.12.200521
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Sachwertermittlung
Zustandsnote nach Heideck
Note1,00 0,00%1,50 0,32%2,00 2,49%2,50 8,09%3,00 18,17%3,50 33,09%4,00 52,49%4,50 75,32%5,00 100,00% abbruchreif, wertlos
Abminderungswert Beschreibung
neuwertig, mängelfrei
normal erhalten, nur übliche Erhaltungsaufwendungen
(deutlich) reparaturbedürftig (instandsetzungsbedürftig)
umfangreiche Instandsetzung erforderlich
Professor Horst Cerjak, 19.12.200522
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
SachwertermittlungZustandsnote nach Heideck
Note1,00 0,00%1,50 0,32%2,00 2,49%2,50 8,09%3,00 18,17%3,50 33,09%4,00 52,49%4,50 75,32%5,00 100,00% abbruchreif, wertlos
Abminderungswert Beschreibung
neuwertig, mängelfrei
normal erhalten, nur übliche Erhaltungsaufwendungen
(deutlich) reparaturbedürftig (instandsetzungsbedürftig)
umfangreiche Instandsetzung erforderlich
Nutzungsdauer
Nutzungsdauer nach normalem Verfahren:
gew. ND 30 Jahreerbaut 1987Bewertung 2004Best.dauer 17 JahreRND 13 Jahre
Sanierung: durch Verjüngungsprinzip Verlängerung derRND um 10-15 Jahre!Ansatz: Bewertungsstichtag + 10 Jahre
RND 13 Jahrezusätzl. RND 10 JahreΣ 23 Jahre
Hochwasserthema
Beseitigungskosten p.A. 3.500,00€ Zinssatz 6%Kosten 43.062,00€
Professor Horst Cerjak, 19.12.200523
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Sachwertermittlung
Projekt: Lebensmitteleinzelhandel
Sachwert
Bodenwert m² € / m² €5.301 à 100 530.100
Bauwert
HerstellwertVerkauf 600 m² 700 420.000Lager 275 m² 700 192.500bauliche Außenanlagen 25,00% des Bauwertes 153.125 100% asphaltiert 765.625
Wertminderung wg. Alter oder Schädenkeine Schäden in Ansatz zu bringen 0
Gebäudewert nach Alter bzw. Schäden 765.625
Alterswertminderunggew. ND 30 JahreBestandsdauer 17 JahreRestnutzungsdauer 23 Jahre rel. Alter 56,67%Restnutzungsdauer nach Ross 0,5 * (rel. Alter² + rel. Alter) * 100 = 44,39% -339.852
Restwert 55,61% (100%-44,39%)*2,49%=Zustandsnote 2,00 -> 2,49% 1,38% -10.602 -350.454
wirtschaftliche Wertminderungwirtschaftliche Wertminderung bzgl. Hochwasserthema -43.062
Gebäudewert 372.109
Sonstige Anlagen
Gestaltungsgrün Niveau angegeben 0% des Gebäudewertes 0
ZusammenfassungBodenwert 530.100 58,76% des SachwertesGebäudewert 372.109Wert der sonstigen Anlagen 0Sachwert 902.209
Marktanpassung
Lage gutInfrastruktur üblichHaustyp üblich
Marktanpassung daher 0% von Summe Boden-, Gebäude- u. Außenanlagenwert 0
Verkehrswert 902.209Verkehrswert gerundet 902.000
Rechte / Lasten
Bücherliche Lastenaußerbücherliche Lasten
17 / 30
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LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Projekt: Lebensmitteleinzelhandel
Ertragswert
Bodenwert m² € / m² €5.301 à 100 530.100
Bauwert
JahresrohertragVerkauf 600 m² 10 6.000Lager 275 m² 10 2.750Summe Rohertrag 875 m² 8.750 p.M.
105.000 p.A.je m² / M 10,00
AusgabenInstandhaltung, Instandsetzungvom Neubauwert 1,00% v. Neubauwert 765.625 -7.656Mietausfall 1,00% v. Jahresrohertrag 105.000 -1.050Verwaltung 0,50% v. Jahresrohertrag 105.000 -525Bodenverzinsung 7,50% v. Bodenwert 530.100 -39.758Summe der Ausgaben p.A. -48.989
je m² p.M. 4,67
ZusammenfassungErtrag p.A. 105.000Ausgaben p.A. -48.989Reinertrag 56.011,25
RND 23 JahreZinssatz 7,50%Vervielfältiger 10,81 9,25Ertragswert der baulichen Anlagen 605.296
weitere Ableitungenabzgl. Wertminderung infolge Mängel, Schäden, ReparaturrückstauZustandsnote 2dadurch in € -10.602
zzgl. Bodenwert 530.100
sonstige Wertbeeinflussende UmständeHochwasserthema -43.062
Ertragswert der Liegenschaft 1.081.732 120% % bez. auf SW
gerundet 1.082.000 je m² NFL= 1.236,6
Verkehrswert
Bei gegenständlicher Liegenschaft wird der Verkehrswert vorrangig vom Ertragswert bestimmt.
Der Verkehrswert wird daher:- ausschließlich vom Ertragswert bestimmt.- vom gewogenen Mittel aus Sach- und Ertragswert abgeleitet.
Ertragswert = Verkehrswert 1.081.732Verkehrswert gerundet 1.082.000 1.236,57€ / m² NFL
Rate füri=7,5%n=23BW=100RW=0nachschüssig
100 / Rate
Professor Horst Cerjak, 19.12.200525
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200526
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200527
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200528
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200529
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200530
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200531
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200532
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER
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