Download - Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer, Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe
Studium zum Betriebswirt (VWA),Wahlfach Grundlagen der ImmobilienwirtschaftGrundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag
Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer,Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe09. November 2005
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Inhaltsverzeichnis1. „Hauskauf“ Grundstücksbegriff/ Bestandteile/ Zubehör2. Grundbuch
3. Formelles Grundbuchrecht 1. Zuständigkeit 2. Form 3. Aufbau 4. Grundbucheintragungsverfahren 5. Einsicht 6. öffentlicher Glaube 4. Materielles Grundbuchrecht 1. Eigentum
2. Rechte Dritter 3. Grundpfandrechte
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Inhaltsverzeichnis 2
5. Grundstückskauf (Vertrag) 1. Allgemeines 2. Form 3. Gegenstand 4. Kaufpreis 5. Mängelhaftung
6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
7. Kosten und Steuern
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1. „Hauskauf“ – Begriff ist juristisch ungenau
Grundsatz: § 93 BGB
Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird (= wesentlicher Bestandteil), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.
z.B. Haus = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 BGB,teilt dessen rechtliches Schicksal
Ausnahme: WEG, Erbbaurecht
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Keine Bestandteile des Grundstücks sind
Scheinbestandteile (§ 95 BGB)= Sachen, die zu vorübergehendem Zweck mit dem Grundstück verbunden sind/ in ein Gebäude eingefügt sind z.B. Wohncontainer, Baugerüst
Zubehör (§ 97 BGB)= bewegliche Sachen, die nach ihrer wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück/ Gebäude dienen und in einem räumlichen Verhältnis stehen; bleibt rechtlich selbstständig; gilt im Zweifel als mit verkauft, wenn die Hauptsache veräußert wird (§ 926 BGB) z.B. Mülltonnen, im Tank befindlicher Heizölvorrat
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Fenster = wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, § 94 Abs. 2 BGB
Gebäude = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 Abs. 1 BGB
Pflanzen = wesentlicher Bestandteil , § 94 Abs. 1 BGB
Mülltonnen = Zubehör, § 97 Abs. 1 BGB
Grundsatz: § 93 BGB: wesentliche Bestandteile (Trennung ohne Zerstörung/ Veränderung nicht möglich) → einheitliches Rechtsschicksal (aber WEG, ErbbauRVO)
§ 97 BGB: Zubehör → „Zweifelsregelung“ §§ 311 c ,926 BGB
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„Grundstück“
Begriff im Gesetz nicht definiert; Rechts- und Wirtschaftsverkehrunterscheiden verschiedene Grundstücksbegriffe
im natürlichen Sinnabgegrenzter Teil der Erdoberfläche
im vermessungstechnischen Sinnein oder mehrere Grundstücke im natürlichen Sinn, die in der Katasterkarte(Flurkarte) unter einer besonderen Flurstücksnummer verzeichnet sind;= „Flurstück“/ „Parzelle“
im wirtschaftlichen SinnBodenflächen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden (z.B. Art. 4 I BayBO)
im Sinne des Grundbuchrechts und des Privatrechts unabhängig von der Nutzungsart einoder mehrere Flurstücke (= Grundstücke im vermessungstechnischenSinn), die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht sind (§ 2 II, § 3 I GBO)
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2. GrundbuchBestands- Eigentums- verhältnisse an Grund und Boden sind durch Belastungs- öffentliche Bücher (Grundbücher) auszuweisen
Grundbuchrecht
Formellesu.a. Grundbuchordnung (GBO)
Verordnung zur Durchführung der GBO (GBV)
Materielles v.a. §§ 873 ff BGB
→ Einrichtung des Grundbuchs→ Organisation der Grundbuchämter→ Grundbucheinsichtrecht→Verfahren in Grundbuchsachen
→ Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte: Voraussetzung für den Erwerb, für Belastungen, Änderungen und Aufhebung der Rechte; auch Sondergesetze: Erbbau RVO, WEG
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3. Formelles Grundbuchrecht
3.1 Zuständigkeit (§ 1 I GBO)
Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Diese sindAbteilungen der Amtsgerichte. Örtlich zuständig sind Grundbuchämter jeweilsfür die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Funktional zuständig: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1h RPflG, §§ 4 I, 9 RPflG); diesewerden von den Urkundsbeamten der Geschäftstelle unterstützt.
3.2 Form
früher zunächst in festen Bänden seit 1961 sog. „Loseblattgrundbuch“, § 2 GBV durch RegisterverfahrensbeschleunigungsG vom 20.12.93:
Rechtsgrundlage für die flächendeckende Einführung des EDV-Grundbuchs („maschinell geführtes Grundbuch“)
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3.3 Aufbau
3.3.1 Grundsatz:
Realfoliensystem, § 3 I S1 GBO:jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt
Ausnahme:sog. Personalfolium, § 4 I GBO: mehrere Grundstücke einer Personim Bereich desselben Grundbuchamtes können auf einemgemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengefasst werden
weitere Besonderheit: Wohnungs- und Teileigentumsblätter
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3.3.2 Jedes Grundbuchblatt besteht aus
Titelblatt Bestandsverzeichnis den Abteilungen I, II, III
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3.3.3 Titelblatt (= Aufschrift, Deckblatt)
bezeichnet das Amtsgericht,den Grundbuchbezirk, die Nummern des Bandes und des Blattes
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3.3.4 Bestandsverzeichnis
führt mit fortlaufender Nummerierung Grundstücke und ihren Beschrieb gemäßLiegenschaftskataster auf; Gemarkung, Flurstück-nummer, Lage, Nutzung und Größe werden ausgewiesen;zusätzlich können auch Ver-merke über mit dem Grund-stück verbundene Rechte(z.B. Wegerecht), die demjeweiligen Eigentümer aneinem anderen Grundstückzustehen, eingetragen werden
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3.3.5 Abteilung I
dient der Eintragung des Eigentümers; bei mehreren Eigentümern wird die Art der gemeinschaftlichen Berechtigung aufgeführt (z.B. Erbengemeinschaft;Miteigentum nach § 1008 BGB unterAngabe des jeweiligen Miteigentumsanteils); mit eingetragen wird die Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Erbschein, Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren)
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3.3.6 Abteilung II
enthält alle eintragungs-fähigen Lasten und Beschrän-kungen des Grundstücks (z.B. Vorkaufsrechte, Grund-dienstbarkeiten, Nießbrauchs-rechte, Erbbaurechte, etc.)mit Ausnahme der Grund-pfandrechte (→ Abt. III); enthält die das Eigentum oder die sonstigen Belastungen betreffenden Vormerkungen und Widersprüche
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3.3.7 Abteilung III
dient der Eintragung der Grundpfandrechte d.h. derHypotheken, Grundschulden,Rentenschulden, sowie der sich auf diese Grundpfand-rechte beziehenderVormerkungen, Wider-sprüche, Veränderungen
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3.3.8 Grundakten
In den Grundakten werden die Urkunden aufbewahrt, auf die sich eine Eintragung gründet oder auf die sie Bezug nimmt (z.B. Kaufverträge, Hypothekenbestellungsurkunden, etc.)
→ ergänzen das Grundbuch
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3.4 Grundbucheintragungsverfahren
3.4.1 Eintragungsantrag
grdstzl. erforderlich ( § 13 I S1 GBO) formfrei (§ 13 III GBO) bedingungsfeindlich (§ 16 I GBO) antragsberechtigt = jeder, dessen Recht von der Eintragung
betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll, (§ 13 I S2 GBO)
Der Zeitpunkt des Eingangs des Antrages beim Grundbuchamt ist von dem zuständigen Beamten auf dem Antrag so genau wie möglich zu bezeichnen (Tag, Stunde, Minute); nach ihm richtet sich die Reihenfolge der Bearbeitung und damit oft der Rang der Eintragung (§ 45 GBO).
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3.4.2 Eintragungsbewilligung
Eine Eintragung darf nur erfolgen, wenn sie von dem bewilligt wird, dessen Rechtsstellung durch die Eintragung beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (§ 19 GBO), z.B. bei Eigentumsübertragung der bisherige Eigentümer
ist durch öffentliche Urkunde oder zumindest in öffentlich beglaubigter Form zu erklären (§ 29 GBO)
wird in der Praxis i.d.R. mit dem Eintragungsantrag verbunden und schon im notariellen Kaufvertrag erklärt: „Die Parteien bewilligen und beantragen…“
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3.4.3 Voreintragung des Betroffenen
Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO)
maßgeblicher Zeitpunkt: Vornahme der neuen Eintragung (es reicht aus, wenn Eintragung des Betroffenen zeitgleich mit der neuen Eintragung erfolgt, z.B. Eintragung des neuen Eigentümers eines Grundstücks und Eintragung einer Hypothek)
Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung: Voreintragung des Erben ist nicht erforderlich, wenn die Erbenstellung in grundbuchmäßiger Form (grdstzl. nur: Erbschein, § 35 GBO) nachgewiesen wird und er das Recht aufheben oder übertragen möchte (§ 40 GBO)
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3.4.4 Behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, § 22 GrEStG = Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegen stehen.
Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, § 28 I S. 2 BauGB, = Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts der Gemeinde - i.d.R. durch eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde (der „Belegenheitsgemeinde“ steht nach § 24 I BauGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu bei allen Verkäufen von Grundstücken, Grundstücksteilen, Eigentumsanteilen an Grundstücken - nicht jedoch bei Verkäufen von Wohnungs-/ Teileigentum, Erbbaurechten)
bei Minderjährigen/ Betreuten: Genehmigung Vormundschafts-gericht etc.
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3.5 Einsicht in das Grundbuch
Zur Einsicht berechtigt ist nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) z.B. Erwerbsinteressent im Rahmen konkreter Kaufvertragsverhandlungen.
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3.6 Öffentlicher Glaube/ Widerspruch/ Grundbuchberichtigung
gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen
Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht wird, für
die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht= „öffentlicher Glaube“
→ ist der Erwerber eines Grundstücks gutgläubig (redlich), kennt er die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht und ist auch kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen,
erlangt er Eigentum, auch wenn das Grundstück dem im Grundbuch eingetragenen Veräußerer nicht gehörte
erlangt er das Grundstück lastenfrei, auch wenn eine Hypothek nur versehentlich im Grundbuch gelöscht worden ist. (vgl. § 892 BGB; gilt nicht z.B. bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung)
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ist das Grundbuch unrichtig, besteht die Möglichkeit der Grundbuchberichtigung (auf Antrag, ausnahmsweise auch von Amts wegen), § 894 BGB
Grundbuchberichtigung kann sich (wegen Beschaffung der erforderlichen Unterlagen) länger hinziehen
→ gegen die Richtigkeit des Grundbuches kann ein Widerspruch eingetragen werden (§ 899 BGB) → beseitigt den öffentlichen Glauben des Grundbuches; die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs wird ausgeschlossen
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4. Materielles Grundbuchrecht/ Rechte am Grundstück
Eigentum Rechte Dritter Grundpfandrechte
GrundbuchAbt. I
GrundbuchAbt. II
GrundbuchAbt. III
AlleineigentumMiteigentumGesamthandseigentum
VorkaufsrechtWiederkaufsrechtDienstbarkeitZahllastErbbaurecht
HypothekGrundschuldRentenschuld
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4.1 Eigentum am Grundstück
Eigentum ist die unmittelbare rechtliche Herrschaft über eine Sache. „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen“ (§ 903 BGB)
(nicht zu verwechseln mit Besitz: „tatsächliche Gewalt über die Sache“, § 854 BGB)
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Alleineigentum
Gemeinschaftliches Eigentum
Nur eine einzige Person ist Eigentümer
Miteigentum Gesamthandseigentum
Mehreren steht ein best. Bruchteil als selbstständiges dingl. Recht zu
z.B. Eheleuten zu je ½Wohnungseigentümern
Mehreren stehen Anteile zu, die zugunsten der
Gesamtheit gebunden sindz.B. ungeteilte Erben-
gemeinschaft
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4.2 Rechte Dritter
4.2.1 Vorkaufsrecht
gesetzliches (z.B. gemeindliches, vgl. oben 3.4.4: Negativzeugnis) vertragliches (§ 1094 I BGB)
der Vorkaufsberechtigte kann im Fall des Grundstücksverkaufs durch den Eigentümer von diesem die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern
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Vorkaufsrecht
dingliches §§ 1094 ff BGB schuldrechtliches §§ 463 ff BGB
- entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch (Abt. II)- verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks- kann für mehrere/ alle Verkaufsfälle bestellt werden
- verpflichtet nur den Besteller gegenüber dem Vorkaufsberechtigten- kann grdstzl. nicht für mehrere Verkaufsfälle bestellt werden
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4.2.2 Wiederkaufsrecht
Recht des Verkäufers, das Kaufobjekt unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen
geeignetes Mittel, den Käufer in der Verwendung des Kaufobjekts zu binden, z.B. Bebauung innerhalb von X Jahren
4.2.3 Dienstbarkeiten
dingliche Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem Berechtigten die Befugnis geben, das Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen
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Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeit(§ 1018 ff. BGB)
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
(§ 1090 ff. BGB)
Nießbrauch(§ 1030 ff. BGB)
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4.2.3.1 Grunddienstbarkeit
berechtigt ist der jeweilige möglicher Inhalt verpflichtet ist der jeweilige
Eigentümer des Eigentümer des
Benutzungz.B. Wegerecht, Leitungsrecht
Unterlassungz.B. von Gewerbeausübung,Bebauung
Duldungz.B. bestimmter Bauwerke,zu nah stehender Bäume
herrschenden Grundstücks
dienenden Grundstücks
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Grunddienstbarkeit =
wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§§ 94, 96 BGB) kann nur mitdiesem übertragen werden
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4.2.3.2 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit
dienenden Grundstücks
Berechtigt ist eine bestimmte Person
Verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des
möglicher Inhalt wie Grunddienstbarkeit
„höchstpersönlich“, d.h. nicht übertragbar/ unvererblich (§ 1092 BGB)
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Besondere Arten der beschränkt persönlichenDienstbarkeit:
Wohnungsrecht = Befugnis, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB)
Sonderform: Dauerwohn- , Dauernutzungsrecht = Befugnis, eine bestimmte Wohnung bzw. bestimmte, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (z.B. Praxisräume, Garage) in einem auf dem Grund-stück errichteten Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§§ 31 ff WEG); vererblich und veräußerlich; kann vermietet/ verpachtet werden
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4.2.3.3 Nießbrauch
ist dem Wesen nach eine persönliche Dienstbarkeit gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen
des Gegenstands (§ 1030 BGB) Nießbraucher hat die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der
Sache zu erhalten und ordnungsgemäß zu wirtschaften muss „übliche“ Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten
vornehmen trägt die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten wirtschaftliche Bedeutung liegt u.a. auf familienrechtlichem und
erbrechtlichem Gebiet, z.B. Grundstückseigentümer setzt Kinder zu Erben ein und bestellt zugunsten seiner Mutter einen Nießbrauch
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4.2.3.4 Reallast (§§ 1105 ff BGB)
belastetes Grundstück
Grundstücks
Berechtigt kann sein eine bestimmte
Person
oder
der jeweilige Eigentümer eines
Inhalt:
Wiederkehrende Leistungen aus dem
Grundstück
Sachleistung
z.B. Lieferungen von Bodenbestandteilen
Geldleistung
z.B. Unterhaltsrente/Kaufpreisrente
Dienstleistung
z.B. Instandhaltung einer Anlage, eines Weges
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4.2.3.5 Erbbaurecht
das veräußerliche/ vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauVO)
Eigentümer des Grundstücks und des Erbbaurechts können verschiedene Personen sein
Durchbrechung von §§ 93, 94 BGB (Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks teilt dessen rechtliches Schicksal)
muss im Grundbuch, Abt. II, an 1. Rangstelle eingetragen werden (§ 10 ErbbauVO)
eigenes Grundbuchblatt „Erbbaugrundbuch“
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4.3 Grundpfandrechte
Die Besicherung von Krediten, insbesondere im Rahmen der Immobilienfinanzierung, wird fast ausschließlich durch die Verpfändung des Grundstücks im Wege der Eintragung von Grund-pfandrechten vorgenommen.
Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück für die Erfüllung einer Forderung
Der Gläubiger kann zur Befriedigung der Forderung das Grundstück (im Wege der Zwangsvollstreckung) verwerten
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Hypothek§§ 1113 ff BGB
Grundschuld§§ 1191 ff BGB
Rentenschuld§§ 1199 ff BGB
Grundstück haftet für eine einmalige Kapitalzahlung
Arten
Gründstück haftet für regelmäßig wiederkehrende
Beträge
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4.3.1 Hypothek
ist vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig („Akzessorietät“ ), ist mit ihr auf Gedeih und Verderb verbunden, d.h.
schuldrechtlicher Anspruch aus Vereinbarung, z.B. Darlehen
+ Abhängigkeit
dinglicher Anspruch aus Hypothek
Forderung/ Hypothek nur gemeinsam übertragbar; mit Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner wird die Hypothek kraft Gesetzes Eigentümergrundschuld
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Arten
Briefhypothek
Hypothekenbrief Übertragung durch
schriftliche Forderungsabtretung und Übergabe des Briefes
Buchhypothek
Eintragung ins Grundbuch Abtretung ist ins Grundbuch
einzutragen Besonderheit:
„Sicherungshypothek“ (§ 1184 BGB), d.h. öffentlicher Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf das Bestehen der Forderung; Bestehen der Forderung und ihre Höhe ist vom Gläubiger nachzuweisen; gutgläubiger Erwerb nicht möglich
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4.3.2 Grundschuld
setzt im Gegensatz zur Hypothek nicht das Bestehen einer Forderung voraus
Grundschuld/ Forderung können einzeln übertragen werdendinglicher Anspruch aus Grundschuld
Verknüpfung durch Sicherungsabredeschuldrechtlicher Anspruch aus Vertrag (z.B. Kreditgeschäft)
Arten: Brief-/ Buchgrundschuld (siehe Hypothek) kann nach Tilgung der Forderung in „Eigentümergrundschuld“
umgewandelt werden steht in der Kreditsicherungspraxis im Vordergrund (Hypothek wird
entgegen ihrer Stellung im Gesetz und ihrer Dominanz im allgemeinen Sprachgebrauch nur noch in Sonderfällen verwendet)
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5. Grundstückskaufvertrag
5.1 Allgemeines
Grundstückskaufvertrag = schuldrechtliches Verpflichtungs-geschäft § 433 BGB
Verpflichtung: Kaufpreiszahlung
Verpflichtung: Eigentumsverschaffungund Übergabe
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Für Eigentumsübergang ist zusätzlich erforderlich =
Auflassung und Eintragung ins Grundbuch
Auflassung
= dingliche Einigung, §§ 873, 925 BGB d.h. Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit vor Notar
ist zusätzlich zum Kaufvertrag (schuldrechtlichesVerpflichtungsgeschäft) erforderlich („Abstraktionsprinzip“)
Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt ist Voraussetzung für Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch
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Folgen der Trennung:
trotz Kaufvertrag ist Verkäufer noch Eigentümer und kann mit dem Grundstück nach Belieben verfahren
mit Eigentumsübergang kann abgewartet werden, bis der Käufer seine Verpflichtung (Kaufpreiszahlung) erfüllt hat
I. d. R wird Auflassung zugleich mitdem schuldrechtlichen Vertrag erklärtund beurkundet.
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5.2 Form des Grundstückskaufvertrages
notarielle Beurkundung ( §§ 311 b,128 BGB) Zweck:
Warnfunktion: vor unüberlegten und übereilten Grundstücksgeschäften
bewahren
Schutzfunktion: sachkundige Beratung und Belehrung des Notars sichern
Richtigkeitsgewähr: sicherstellen, dass der Wille der Beteiligten richtig, vollständig
und rechtswirksam niedergelegt wird
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Beweissicherungsfunktion: amtliche Verwahrung
Formmangel: Kaufvertrag ist nichtig
Heilungsmöglichkeit: durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch
Beurkundungszwang besteht auch für Nebenabreden und für wesentliche nachträgliche Abänderungen!
Die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages ist bis zur Eintragung der Eigentumsänderung formfrei möglich.
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5.3 Kaufgegenstand
das Grundstück ist so genau wie möglich zu bezeichnen (Grundbuch, Grundbuchblatt, Flurnummer) Verwechslungsgefahr vermeiden
Bei einem noch zu vermessenden Grundstück sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze, die als Anlage zur Urkunde genommen werden kann, erfolgen. Die nach GBO erforderliche grundbuchrechtliche Bezeichnung kann dann nachgeholt werden (so genannte Identitätserklärung).
Gegenstand des Grundstückskaufvertrages sind kraft Gesetzes die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks (vgl. oben Ziffer 2, § 94 BGB) d.h. Gebäude mit z.B. Türen, Heizkörpern, Waschbecken.
Im Zweifelsfall ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft, z.B. Heizölvorrat im Tank (§ 311c BGB), andere Regelung ist möglich und ggf. sinnvoll, um Abgrenzungsprobleme zu vermeiden.
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5.4 Kaufpreis
5.4.1 Allgemeines
ist genau festzulegen
ist richtig aufzuführen (sonst: notarieller Kaufvertrag ist nichtig; Heilungsmöglichkeit)
Fälligkeitszeitpunkt ist zu vereinbaren
Zahlungsverzug
→ Verzugszinsen gem. § 288 I BGB→ andere Regelung möglich, Risiko: unwirksam gem. §§ 305 ff BGB
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Regelung zur Sicherstellung der Interessen von Verkäufer/ Käufer
→ Verkäufer: keine Eigentumsumschreibung ohne Sicherstellung der anschließenden Kaufpreiszahlung
→ Käufer: keine Kaufpreiszahlung ohne Sicherstellung der anschließenden Eigentumsübertragung
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5.4.2 Sicherstellung des Verkäufers durch:
Vollstreckungs-unterwerfung
(Bank)Bürgschaft
Notarander- konto
Rücktrittsvorbehalt und Rückauflassungs-
vormerkung
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5.4.3 Sicherstellung des Käufers durch:
Eintragung einer Auflas-sungsvormerkung an rang-sicherer Stelle im Grundbuch (Abt. II)
Schutz gegen
1. Verfügung des Verkäufers
2. Verfügung von dessen Gläubigern im Wege der Zwangsvollstreckung
Die Freistellung des Kaufobjektes von nicht übernommenen Belastungen
Vorliegen und Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen
Zahlung auf Notaranderkonto
Vorlage eines Negativzeug-nisses (gesetzliche Vorkaufs-rechte nach BauGB)
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5.4.4 Sonderfall Bauträgervertrag:
Ein Unternehmen baut z.B. ein Eigenheim im eigenen Namen und für eigene Rechnung und verkauft/übereignet das fertige Objekt, samt Grundstück dem Käufer.
Der Bauträger darf Gelder des Käufers erst annehmen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1-2 MaBV):
Makler- und Bauträgerverordnung
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Bedingungen
Baugenehmigung ist erteilt,
Kaufvertrag ist rechtswirksam,
Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer
wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet ist: die Freigabe aus dieser Belastung muss gesichert sein.
Fälligkeit des Kaufpreises in Raten entsprechend dem Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV).
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5.5 Mängelhaftung
Verkäufer hat dem Käufer die Sache sach- und rechtsmängelfrei zu verschaffen, § 433 Abs. 1 BGB
Rechtsmangel → Def. § 435 BGB
Eine Sache ist frei von Rechts-mängeln,
wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.
Sachmangel → Def. § 434 BGB
Eine Sache ist frei von Sach-mängeln,
1. wenn Sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann.
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Käufer kann (§ 437 BGB)
Nacherfüllung verlangen (§ 439 BGB); wenn diese scheitert: vom Vertrag zurücktreten (§ 440 BGB) oder Minderung des
Kaufpreises verlangen (§ 441 BGB) Schadensersatz verlangen (§ 440 BGB, §§ 280 ff BGB)
Sachmangel z.B.
Hausschwamm
Heizungsanlage defekt
Dach undicht
Rechtsmangel z.B.
bestehendes Mietverhältnis
Wegerecht/ Leitungsrecht Dritter
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Ausnahme:
Käufer kennt den Mangel bei Vertragsschluss Käufer kennt den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit nicht vertragl. Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung
(Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung ist unwirksam, wenn Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie (§ 443 BGB) übernommen hat)
Verjährung der Mängelansprüche
Bei Bauträgervertrag bzw. Grundstückskaufvertrag (bebaut) grundsätzlich 5 Jahre ab Abnahme bzw. Übergabe (§ 634 a I Nr. 2 BGB bzw. § 438 I Nr. 2 BGB)
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6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr
Übergabe des Grundstückes § 446 BGB
= Besitz, § 854 BGB tatsächliche Sachherrschaft
Nutzen§ 100 BGB z.B. Mieteinnahmen
Lasten§ 103 BGB z.B. Grundsteuern, Abwassergebühren
Gefahr= Risiko der zufälligen Ver-schlechterung / Zerstörung
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Besitzübergang
≠ Eigentumsübergang, der häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt eintritt
hat Bedeutung für Afa/ Sonderausgaben: maßgeblich ist das Erlangender wirtschaftlichen Verfügungsmacht.
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7. Kosten und Steuerni.d.R., trägt
Käufer Verkäufer
Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, § 448 BGB Kosten der Genehmigung und Erklärungen, die für Wirksamkeit des Kaufvertrages (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtaus- übung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind Kosten der Auflassung, § 448 BGB Kosten der Eintragung, § 448 BGB Kosten für Bestellung von Grundschulden/ Hypotheken zur Kaufpreisfinanzierung Grunderwerbssteuer (=3,5% des Kaufpreises, § 11 GrEStG)
Kosten für Vermessung Kosten für Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt
An weiteren Kosten können anfallen: Maklerprovision, öffentliche und private Erschließungskosten bei unbebauten Grundstücken.
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !!
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69Cartoons für Juristen, Claus Kühnhold & Thomas Plaßmann, Lappan Verlag
70Cartoons für Juristen, Claus Kühnhold & Thomas Plaßmann, Lappan Verlag