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ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · [email protected]
Planungsbericht nach Art. 47 RPV
Die Planung besteht aus:
Teilrevision der Ortsplanung: • Teiländerung Zonenplan • Teiländerung Bau- und Zonen-
reglement
Bebauungsplan: Verbindliche Unterlagen:
• Situationsplan 1:500 • Schnittplan 1:500 • Sonderbauvorschriften
Wegleitende Unterlagen: • Richtprojekt Architektur • Richtprojekt Umgebung 1:200 • Lärm- und Schallschutznachweis
Orientierende Unterlagen: • Planungsbericht • Mitwirkungsbericht
29. Mai 2019
ÖFFENTLICHE AUFLAGE
Stadt Sempach
Bebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»
Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004 Luzern 041 241 05 32
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Südansicht,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 SempachRudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1 Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03 Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 3_Geissbühler\S16042 Richtprojekt_Version21.pln
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Impressum
Planungsbehörde:Stadt Sempach, Stadtstrasse 8, 6204 Sempach
Grundeigentümer:Ruedi Sidler, Luzernerstrasse 13, 6204 Sempach
Auftragnehmer:ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 BernTelefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81www.ecoptima.ch, [email protected]
Bearbeitung:Thomas Achermann, MSc ETH in Raumentwick-lung und InfrastruktursystemeHansjakob Wettstein, Raumplaner FH, MAS ETH, SIA
Abbildung Titelseite: Richtprojekt Architektur, Überbauung Seefeld (Visualisierung durch Leuenberger Architekten AG)
Sempach/BP Seefeld 06276/4_Resultate/4_Planungs-bericht/06276 PB 190529 AL/ta
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
ecoptima
Inhalt
1. Ausgangslage 51.1 Situation 51.2 Vorhaben 61.3 Stand der Ortsplanung Sempach 6
2. Aufgabenstellung 72.1 Neue kantonale Rahmenbedingungen 72.2 Teilrevision der Ortsplanung 8
3. Projekt Überbauung «Seefeld» 83.1 Projekterarbeitung 83.2 Konzept 9
4. Anpassung der Ortsplanung 124.1 Erläuterung der Anpassungen 124.2 Zonenplananpassungen 134.3 Anpassungen im Bau- und Zonenreglement 144.4 Bebauungsplan 15
5. Prüfung der raum- und umweltrelevanten Belange 175.1 Verkehr 175.2 Denkmalschutz 175.3 Wald 225.4 Lärmschutz 235.5 Schutz vor Naturgefahren 235.6 Boden: Altlasten 235.7 Weitere Belange 24
6. Auswirkungen der Teilrevision 246.1 Kapazität des neuen Zonenplans 246.2 Ortsbauliche Eingliederung 256.3 Eingliederung in das räumliche Entwicklungskonzept (REK) 266.4 Mehrwertabgabe 27
7. Verfahren 287.1 Übersicht Verfahren, Terminplan 287.2 Mitwirkung 297.3 Vorabklärung 297.4 Überarbeitung des Richtprojekts 307.5 2. Mitwirkung 307.6 Vorprüfung 30
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
5 ecoptima
1. Ausgangslage
1.1 Situation
Im Gebiet Seefeld befinden sich auf dem Grundstück Nr. 707 die Seefeld Garage sowie zwei Wohnbauten. Das Grundstück liegt an der Luzerner-strasse, südlich des Schulhauses Felsenegg, unterhalb der Rebhalde. Es bildet den Perimeter der vorliegenden Planung.
±Geoinformation
Luftbild SeefeldAusdruck www.geoportal.lu.ch
1:2000
© 2017 Geoinformation Kanton Luzern. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen.Verbindlich sind einzig die von der zuständigen Stelle abgegebenen Pläne. Massstabsabweichungen in der Karte sind möglich.Pixelkarten PK 25, 50 und 100: © swisstopo (DV033409).
22.1.2018
KAN T
O N LUZERN
Raum und Wirtschaft (rawi)
Abb. 1 Lage (Quelle: Geoportal Kanton Luzern)
Die Parzelle Nr. 707 verfügt über eine Grundstückfläche von 4'359 m², wovon 868 m² im Wald, 198 m² in der Grünzone und 12 m² in der Zone für öffentliche Zwecke liegen. Die übrige, anrechenbare Grundstückfläche beträgt 3'281 m2 und befindet sich in der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2) mit einer Ausnützungsziffer von höchstens 0.50,
davon für Wohnen höchstens 0.35.
Abb. 2 Ausschnitt aus dem Zonenplan Sempach
Empfindlichkeitsstufen
II III
467
440
450
448
615
633
1092
624
440
1091
449
448
448
446
444
1110
1224
1225
1250 86
86
434
495
546
545
447
1244 86
643
600
601582
599
575
1221
1076
437
629 631
617617
633
440
443
633
442
623
633
502
504879
878
86
86
1265
1264
1263
1259
1249
518
1246
1222
1177
11761175
1261
1094
1262
1260
1248
439
614
1045
1247
542
579
1304
572
824636
86516
978
977
976
972
935
974
1114
973
934
933
1133
943942
1223
975
880
970
1084
971
877990
876
1127
11281180873
941
940
875
874
635
1088
814
818
815969
1072
1042
425
968
1185
816817
959
1186
1308
563
872
556560
952
995
505
532
493 521
240
457
520
594
507
88
8992
534
1170
552
551
661
496
241884
893
229
494
1303
242
501
919
230
230
691
424
1299
922
488530
422
937
497
500
1241
1095
1096
1242
1240
12391238
707
784783
785
166
166
888 887
86
480
421
479
86 85
466
484
84
923
1300
1048
807
806
490
491
1097
492
506
566
565
603
528
527
423
537
786526
529
525
555
554553
510
604418
616
701700
699
740
742741
739
702
620
574
621
618
619
626
586
659
418
585
651
660
645
658997
538541 965
419
577536
612
557
543637
8382
79
81
473
462597
514
455
454
1229
463
540
523
737
598
1053
414
1054
1052
489
1230
379
1192
1191
1190
471
413
1197 1202
1201
12001196
11951199
145511
144251
117
118130
469
468 453
483
154
141142139
159
155
165
158157
146153
140138135
156
147
129128125124
119121120
115
122
116111
136
131123
134133132
110109108
107106
87
1171456
608
549
550
1178
90
1031
113112
114
104105
102103
100101
9796 379594
93
2 3
152160150
163162161
148151149
595
70
7271
232655449
48
6766
6862
60
50
64
53
59
736
75
535
73
74
926
1311
61
131063
55
69
21
43
4142
46474544
3940
38
515233
29
2726
28
12
1011
25
16
13
15
14
1918
20
9224
8
4
460
2321029
920
2321
782
231
515925
693
692853
854
731732
900
734
843842
841
733 228
2271033
464
1032
782
1162
756
845
1163
847846848927
1220781
1164117411651166
928929
11671168
9309601077
844
836
836839838
840961987988989
836
219
7648278
596
23
22
24
570
378452
377
1227
1226301
517
1135
1134
223 222
503
593
777
461
221
774
773
772 768
1228 1188
1189
376
509
1145
1144
375
373
1169
1158
1194
1193
1187
1198
738
11431136
1137
1254
374
11391138
644
775
776
770
771
769
858 865
949357
359 950
1112
767
859889
864863
822835
831
962
998
885
11491061
10601059
832221
782862
1115
10621063
115211191120
1067
10461066
1068
836
9571058
1057
10641065
963
743
1113
766833 834
871
805
861
1117
1116
11211122
1069
1142
1047
1043 1044
1118
992
857
1172 220
1056
964
587
234
474
499
233
459
192
1004
470
194
191
1007
185
237
235
893
498
625
236
558
196
936
1079
476
239
201
1007
195 198
1003
188
1005
1002
238
202
1006
1075
1237
175
1008
753
687
203
1306
229
688
689
675
703704676
1089
678
677
810
690
706
1179
679680
667
665
666 225
584
1007
605
178
1298627
628
177
522
205
606
578
206
531
513
1074
181
172
180
179
1234
1233
174
1252
1251
1236
750
176
729730
694
728
745746
681 752
747
751
744
668
226
472
669
788
533 1151
1034
209
1156 1157 210
749
215
207
1235245
208
262
263
243
207
244
248
576
246
250
249
435
436
433
617
436
428
436
433
429
431
430
429
583
426
1243427
571
611
1286
642
662
1287
1288
548
650
754
406
607
641
10171018915
917916
613804
918
984
1155986
1154 899
708
1307823
979
913
101310141016
1015
914
909
697
6981078
561
867
866
647 825
562868
695
696
8691150
944
1019
912
539906
902
882
883
1083
1093
985
881
907
890
894
904
8971090
892895
891
945
727802
803
799
1001
800
8011253
649
898
870
953
760761762
1219
798921
797794
954
821
763 764819
765
955
726
901
796
795
792
791
793
719723
789
720
721
790
722
710759
908
905
758716
10991082
715
1100
748
717757
725718
896
1101 1126
655
7141278
7131279
11021272
1257
1280
711
1281
12741275
1273
12661267
1257
1258
406
406
609
610
1282
1276
1277
1268
12691270
1271
404
404
637
1312
417592
663
634
648
855
664
640
966
967
630
637
924
1131
1055
415
1130
1051
568
1050
1049
569
83
547
12071212
120612111210
1205
1204
1209809
4111000
1103
1086
1085
1026
508
389
637
410
416
939 407
389
380
1203
1208
544
11401141
1105
12131214
1173
1125369
301
11061107
808
1108
1147
358
1148
3631146
1124
346
1217
1216
1218991
1123
356 1035
351
354
355
348
1285 335
809
11091007
389
353352
956951
1184
343
385
782
993
11811182
1183
1070
1007
310
309
656
403
402
390
1012
946393
391
1010
958 639
405
401
401
637
1020
1309
564
813
1293
564
1255
637
1215
1292
1294
1129
1301
1302
1021 1295
850
1022
1297
1296
829
849 828
827
401
400
826
994
851
932
852 1297
399
1291
830
1025
403
654
1007
1021
653
391
394451
3981007
524
396
1011
395
1009
215
211
302
211
266
519
261
208
264
258
260
259
257
305
294
811
267
294
1038
307
812
292
1039
291
285
293
287
286
288
268
269
755
270
282
271
283
284
279
250
250
256
253
1080
1081
254
252
255
581
580
946
289
295
280
278
281
1313
946
300
272
277
638
298
297
938
275
296
273
946
1315
216
274
Stockmatt
Sempachersee
Längerain
ARA
Seeland
Seeland
Seesatz
Seesatz
Seeland
Feldmatt
Feldmatt
Meierhöfli
SeematteMeierhof
Seeland
Seevogtei
Haldematt
NeumüliRäbhalde
Seefeld
Felsenegg
Tormatt
Grüenhalde
Sagi
Seeallee
Grändel
Pfarrkirche
Dreiangel
Büelmatt
Büelgass
OberstadtStadtweier
Weiermatt
Schürmatt
Seematte
Lache
Fischweid
Seemätteli
Seehof
Zihlweid
Neuhof
Hänggel
Seematte
Kirchbühl
Seematte
Zil
Chilchbüelerfeld
Schauisee
Wygart
Lebern
Sennhof
Underfluck
Fluck
Chrüzacher
Hundgälle
Seesatz
Seesatz
Feld
Feld
Benziwinkelhoger
Friedheim
Moretal
Feld
Sonnhof
Sonnhof
Alti Grenzstross
Chammerweid
Benziwinkel
Mattweid
Felsenegg
Hültschere
Friedheim
Ebersmoos
Inner Schibler
Röschmatte
Bünte
Honrich
Usser Schibler
Usser Schibler
Wissemoos
Dachsellere
Allmendwald
Wolfsgrueb
Allmend
Allmend
Chuchi
Chuchi
Zivilschutz
Stockmatt
Schwarzlache
Steinibüelweiher
Schwarzlache
Schwarzlache
Längmoos
Steinibüel
Mülital
Widemoos
Steiacher
Nüberech
Nüberechwäldli
Mussi
Mussi
Under Galee
Mülital
NüberechtobelFuchsschwanz
Rorigwäldli
Rorig
Horlache
Seesatz
Rotb
acht
obel
Stockwäldli
Stock
Heubrunne
Galee
Galee
Schlachthof
Donnerhafe
Schnabelweid Widercheer
Schlacht
Ober Schlacht
Rotbach
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67
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65
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A8
A7
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21a
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21
32
A2,A3
A1A4
A5
1 : 8000Gefahrenkarte mit Gefahrenzonen
N
Erholungszone A9:Genehmigung durchden Regierungsratausgesetzt
Städtchenzone (Stz)
Bauzonen
2-geschossige Wohnzone a (W2-a)
2-geschossige Wohnzone b (W2-b)
3-geschossige Wohnzone a (W3-a)
3-geschossige Wohnzone b (W3-b)
2-geschossige Wohn- und Arbeitszone (WAr2)
3- geschossige Wohn- und Arbeitszone a (WAr3-a)
3-geschossige Wohn- und Arbeitszone b (WAr3-b)
Arbeitszone (Ar)
Sonderbauzone für Erwerbsgartenbau (SB Ga)
Zone für öffentliche Zwecke (ÖZ)
Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF)(Seeland / Golfplatz)
Sonderbauzond Stadtweiherzone A / B (SB St)
Weilerzone Kirchbühl (We)
Grünzone A (Gr-A)
Erholungszone A / B (EZ)
Deponiezone Mussi (De)
NichtbauzonenLandwirtschaftszone (Lw)
Naturschutzzone (Ns)
Übriges Gebiet B (ÜG-B)
Übriges Gebiet C / Wald (ÜG-C)(Kantonale Verordnung zum Schutzdes Sempachersees und seiner Ufer)
Etappierung der Bauzonen
Bauzone 2. Etappe (schraffiert)
Überlagerte Zonen und ObjekteGrünzone C (Gr-C)
Schutzzone Archäologie ( Sz Arch)
Baulinie
Statische Waldfeststellung
Gestaltungsplanpflicht
Randbepflanzung
Hecke und Uferbepflanzung
Einzelbaum
Naturobjekt
Kulturobjekt
Schilfbestand
Orientierender Planinhalt
Wald
offenes Gewässer
Unterirdische Wasserläufe
Grundwasserschutzzone
Denkmalobjekt
Gefahrenzonen
Gefahrenzone Steinschlag Gefahrenstufe 2 (G-St2)
Gefahrenzone Wassergefahren Gefahrenstufe 2 (G-Wa2)
Gefahrenzone Wassergefahren Gefahrenstufe 3 (G-Wa3)
Perimeter Gefahrenkarte
0 100 200 30050 m
S
Bereich Vor der Gemeinde-versammlungbeschlossen am:
Genehmigung durchden Regierungsratmit RRB Nr.
Post 11. Dezember 2007 27. Mai 2008 mit RRE Nr. 593
Ceresa 15. Dezember 2008 03. März 2009 mit RRE Nr. 206
Allmend 14. September 2009 12. März 2010 mit RRE Nr. 271
Gesamtrevision 31. Mai 2007 16. Oktober 2007 mit RRE Nr. 1250
Seesatz 29. November 2010 11. Januar 2011 mit RRE Nr. 24
Grastrocknungs-anlage
28. November 2011 10. Februar 2012 mit RRE Nr. 181
Zonenplan
1 : 5000
Stadt Sempach
Plan-Nummer: (890.65) 1.1773-01 GIS-Datei: semp_nupLU_ori.gws Datum: 08.04.2017/amo
planteam Planteam S AGRaumentwicklung Städtebau Geoinformation www.planteam.ch
Wohn- / Arbeitszone Seesatz (WArS)
Uferbestockung bestehend
G
Bebauungsplanpflicht
2. Dezember 2013
Spezielle Wohnzone Martinshöhe (W-S)
Änderung Parzellen242, 501 und 1303
7. Juni 2016 23. August 2016 mit RRE Nr. 863
Martinshöhe undSeeallee
18. März 2014 mit RRE Nr. 297
Friedau 18. Mai 2015 18. August 2015 mit RRE Nr. 974
Änderung Seefeld 30. November 2016 10. Januar 2017 mit RRE Nr. 42
Grünzone B (Gr-B)
ÄnderungDeponie Neuhüsli
30. November 2015 17. Februar 2017 mit RRE Nr. 226
Wohn- und Arbeitszone Fridau (WAr-F)
Deponiezone Neuhüsli (DZ-N)
N
8. April 2017
Schutzzone Schlachtfeld (Sw Sch)
0 100 200 300 40050 m
S G
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
6 ecoptima
1.2 Vorhaben
Im Gebiet Seefeld soll das Areal der ehemaligen Sidler Seefeld Garage ver-dichtet werden. Das Areal ist heute unternutzt. Die vormals drei Parzellen (Nr. 421, 707 und 937) wurden zusammengefasst. Über die neu geschaffe-ne Parzelle Nr. 707 soll eine einheitlich gestaltete Überbauung mit höherer Bebauungsdichte realisiert werden können.
1.3 Stand der Ortsplanung Sempach
1.3.1 Räumliches Entwicklungskonzept (REK) 2017
Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung wurde ein Räumliches Entwicklungskonzept (REK) der Stadt Sempach erarbeitet und am 25. Ja-nuar 2018 vom Stadtrat beschlosssen. Es bezeichnet die mittelfristige bis langfristige Siedlungsentwicklung und die freizuhaltenden Grünräume im Siedlungsgebiet. Das REK dient bei der Revision der Planungsinstrumente als massgebende Grundlage.
1.3.2 Revision der Planungsinstrumente
In einer zweiten Phase der Ortsplanungsrevision wird die Bau- und Zo-nenordnung revidiert. Das Bau- und Zonenreglement (BZR) wird aufgrund des neuen Planungs- und Baugesetzes (PBG), der neuen Planungs- und Bauverordnung (PBV) und des Muster-BZR des Kantons ein grundlegend neues Gesicht erhalten. Die zweite Phase der Ortsplanungsrevision läuft seit Ende 2017 und wird voraussichtlich im Jahr 2020 abgeschlossen. Noch bis zum Start der zweiten Phase der Ortsplanungsrevision trat der Stadt-rat auf einzelne Begehren von Änderungen der Planungsinstrumente im Rahmen von Teilrevisionen der Ortsplanung ein.
Zur Zeit sind die folgenden Teilrevisionen der Ortsplanung und Bebauungs-pläne in Bearbeitung:
– Seefeld – Feld - Hubelstrasse
An der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2017 wurden die beiden Be-bauungspläne beschlossen:
– Feldmatt/Feld – Weihermatte
Diese bestimmen die Bau- und Zonenordnung in den genannten Gebieten näher und weichen in Teilen davon ab.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
7 ecoptima
1.3.3 Vorgezogene Teilrevision «Feld - Hubelstrasse»
Mit der Teilrevision der Ortsplanung «Feld - Hubelstrasse» wird ein Zonen-typ für Wohn- und Mischnutzungen geschaffen, in dem die «massgeschnei-derte» Umsetzung von Bebauungskonzepten ermöglicht wird. Die Teilre-vision wurde vom 19. November bis 18. Dezember 2018 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Der Erlass durch die Gemeindeversammlung ist am 17. Juni 2019 vorgesehen.
Der neue Zonentyp wurde so ausgestaltet, dass er den Zielen und Stoss-richtungen des REK Sempach entspricht und allenfalls im Rahmen der späteren Anpassung der Bau- und Zonenordnung weiterentwickelt werden kann.
2. Aufgabenstellung
2.1 Neue kantonale Rahmenbedingungen
Der kantonale Richtplan Luzern wurde im Jahr 2015 teilrevidiert und vom Bundesrat am 22. Juni 2016 genehmigt. Zentrale Änderungen und Neue-rung sind in den Richtplankapiteln «Raumordnungspolitische Zielsetzun-gen», «Raumstrukutren», «Siedlung», «Mobilität», «Landschaft» und «Ener-gie» enthalten.
Sempach ist gemäss kantonalem Richtplan der Gemeindekategorie «A: Gemeinde auf der Hauptentwicklungsachse» zugeordnet. Anzustreben ist in Gemeinden auf der Hauptentwicklungsachse «eine vielseitige, räumlich konzentrierte Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung mit hoher Nutzungs-dichte unter Rücksichtnahme auf intakte Landschaften».
Der Richtplan nennt für die A-Gemeinden folgende Entwicklungsprioritä-ten und Handlungsschwerpunkte (Koordinationsaufgabe R1-5):
– Ortskerne stärken – urbane Qualitäten in Zentrumslagen schaffen – Gebiete mit hoher Dichte an zentralen, gut erschlossenen Lagen entwi-
ckeln – kantonale Entwicklungsschwerpunkte und regionale Arbeitsplatzgebiete
umsetzen
Gemäss kantonalem Richtplan ist in allen Gemeinden eine kompakte und dichte Siedlungsentwicklung respektive -erneuerung mit hohen Qualitäten anzustreben (S2-3).
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
8 ecoptima
2.2 Teilrevision der Ortsplanung
Das Areal soll abweichend von der Grundordnung mit höheren Bauten und einem höheren Wohnanteil überbaut werden können. Die Gewerbenutzung soll sich auf das Erdgeschoss beschränken. Dies entspricht den raumpla-nerischen Absichten der Stadt Sempach wie sie im REK dargestellt ist (vgl. Abb. unten).
Abb. 3
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1. Priorität
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Nutzungen: Entwicklungspotenziale
ecoptima ag
Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Nutzungen (Ist-Zustand, generalisiert)
Bauzonenreserven (Ist-Zustand)
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Kernzone
Öffentliche Zwecke
Grünzone
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Siedlungsbegrenzungslinien
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Wohnen / Mischnutzung / Arbeiten
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Mischnutzung / Kernnutzung
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Wohnen
Potenzieller Standort für bedürfnisgerechtes Wohnen
Potenzieller Standort Dreifachturnhalle (Option gemäss
Richtplan Seeland)
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Zone für öffentliche
Zwecke
*
Strategisches Arbeitsgebiet Honrich (Richtplan Kanton Luzern)
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Nutzungen: Entwicklungspotenziale
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Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Nutzungen (Ist-Zustand, generalisiert)
Bauzonenreserven (Ist-Zustand)
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete
Wohnen
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Mischnutzung
Kernzone
Öffentliche Zwecke
Grünzone
Wohnen
Arbeiten
Mischnutzung
Siedlungsbegrenzungslinien
Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete
Wohnen / Mischnutzung / Arbeiten
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Potenzielle Umstrukturierungsgebiete
Mischnutzung / Kernnutzung
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Wohnen
Potenzieller Standort für bedürfnisgerechtes Wohnen
Potenzieller Standort Dreifachturnhalle (Option gemäss
Richtplan Seeland)
Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Zone für öffentliche
Zwecke
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Strategisches Arbeitsgebiet Honrich (Richtplan Kanton Luzern)
Entwicklungspotenziale, REK Sempach 2017: Seefeld (b)
Mit dem Bestreben das Gebiet qualitativ zu verdichten, ist ein Bebau-ungsplan vorgesehen. Die kantonale Praxis und Rechtsprechung lässt Verdichtungen gestützt auf Bebauungspläne bis 20 % zu. Darüberliegende Verdichtungen sind im Zonenplan zu regeln. Infolgedessen wird zudem die Schaffung einer Spezialzone vorgesehen, welche bei bedeutenden Innenentwicklungsprojekten angewendet werden kann. Grundlage dazu bildet das neue REK Sempach. Die Parzelle Nr. 707 soll neu in die Spezielle Wohn- und Mischzone (WM-S) umgezont werden, damit an diesem zentra-len, gut erschlossenen Standort die erwünschte Entwicklung nach Innen erreicht werden kann.
3. Projekt Überbauung «Seefeld»
3.1 Projekterarbeitung
Der Eigentümer der Parzelle Nr. 707 ist Ruedi Sidler, Luzernerstrase 13, 6204 Sempach. Er ist Auftraggeber des Bebauungskonzepts, welches erar-beitet wurde durch:
– Leuenberger Architekten AG, Sursee – Goldrand GmbH, Zürich (Landschaftsarchitekt)
-
Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
9 ecoptima
Das Bebauungskonzept wurde mit den Projektverfassern an sechs Work-shops, welche zwischen April und Dezember 2017 stattfanden, weiterent-wickelt. Aufgrund der Mitwirkungseingaben und der Diskussionen an der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2018 über die Entwicklungsprojekte der Stadt ist das Projekt auf Empfehlung des Stadtrats nochmals überar-beitet und weiterentwickelt worden (vgl. Ziff. 7.4). Dazu fanden zwischen Mai und Dezember 2018 vier weitere Besprechungen mit dem Begleitgre-mium statt.
Das Beurteilungsgremium war aus folgenden Personen zusammengesetzt:
Moderation: – Hansueli Remund, Vorsitz
Vertreter Stadt Sempach: – Mary Sidler Stalder, Bauvorsteherin – Bruno Häfliger, Bereichsleiter Raum und Infrastruktur – Patrick Ambauen, Vertreter Altstadtkommission
Vertreter Grundeigentümer – Martin Schürch, Berater Grundeigentümer
Unabhängige Fachpersonen: – Daniel Scheuner, Lütolf und Scheuner Architekten – Christoph Fahrni, Fahrni Landschaftsarchitekten – Han van de Wetering, Atelier für Städtebau – Hansjakob Wettstein, ecoptima ag
Vertreter Natur- und Landschaftsschutz: – Christoph Marchal, Pro Sempachersee
3.2 Konzept
Die städtebauliche Setzung ermöglicht einen natürlichen Terrainverlauf der Hang- und Spornsituation und schafft Durchblicke vom See bis zur Hangkante (Feldweg). Die drei Baukörper bilden den Auftakt der Bebauung entlang der Luzernerstrasse. Die Punktbauten nehmen die Struktur des Quartieres auf und vermitteln in die bestehenden Bautiefen des Quartiers. Die Platzierung der Baukörper erfolgt mit bewusst versetzten Gebäude-fluchten, um den natürlichen Verlauf des Zwischenraums hervorzuheben. Diese Freiraumqualität ist auch gegenüber dem Schulhausneubau im Nor-den wahrnehmbar. Das Schulhaus wird als Baute im Hang und die Wohn-bauten werden als Strassenbegleiter betont.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
10 ecoptima
Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004 Luzern 041 241 05 32
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Ansicht West, 1:200Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 SempachRudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1 Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03 Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 3_Geissbühler\S16042 Richtprojekt_Version21.pln
516.30 / +10.55
505.75 / ±0.00506.00 / +0.25
520.10 / +14.35
519.60 / +13.85
Abb. 4 Bebauungskonzept Seefeld, Ansicht West (Quelle: Leuenberger Architekten AG)
Städtebau Die präzise Platzierung der Baukörper wirkt, wie bei der Gestaltung der Topografie, auch auf den Strassenraum ein. Die Häuser A und B rücken näher an die Strasse und setzen auch in der vertikalen Ausdehnung ein Zeichen. Das Haus B schafft mit einer reduzierten Höhe den Übergang zum gebauten Quartier. Das Haus C in der zweiten Bautiefe vermittelt zwi-schen dem ersten Haus und der Hangbebauung entlang des Feldweges. Die Dachlandschaft als ‘fünfte Fassade’ ist an diesem Ort vom Feldweg her gut einsehbar, weshalb deren Gestaltung besondere Aufmerksamkeit geschenkt wird.
Strassenraum Die Hauptstrasse wird begleitet durch ein verbreitertes Trottoir. Dieser Strassenraum dient einerseits der Erschliessung (Zufahrt, Fuss- und Velo-weg), andererseits ermöglicht er den gewerblichen Sockelnutzungen die nötige Präsenz an der Strasse. Der Raum zwischen Strasse und Haus wird durch einen gefassten und repräsentativen Vorgarten gefiltert oder greift im Bereich der Zufahrt direkt bis an die Hauskante.
Erschliessung Die Häuser A und B sind mit der bewussten Nähe zur Strasse direkt auf die Luzernerstrasse adressiert. Das Haus C wird über die Rebhaltenstrasse erschlossen.
Die motorisierte Erschliessung für Bewohner und Besucher erfolgt un-mittelbar beim Haus A und markiert den Übergang von der mit Bauten begleiteten Strasse zur Spornsituation. Für den motorisierten Verkehr wird in einer unterirdischen Einstellhalle das nötige Parkierangebot geschaffen. Die Besucher parkieren oberirdisch direkt bei der Zufahrt.
Für Fahrräder werden bei den Hauszugängen Aussenparkplätze und unter-irdische, ebenerdig zugängliche und abgeschlossene Einstellmöglichkeiten angeboten.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
11 ecoptima
Für die Entsorgung stehen verschiedene Optionen offen (überbauungs-intern als konventionelle Containerlösung oder quartierübergreifend als Untergrundcontainer).
Freiraum Innerhalb der Bebauung ist der Aussenraum für die Bewohner frei zugäng-lich. Die natürlich fliessende Topografie und der Übergang zum Wald wird durch einen Gemeinschaftsplatz erlebbar gemacht. Der Platz wird durch Fusswege mit den Häusern verbunden. Durch die gegenüber der Strasse leicht erhöhte und zurückversetzte Lage hat dieser Aussenraum eine hohe Aufenthaltsqualität. Der Wald und der Aufenthaltsbereich sowie wie Zwi-schenräume werden fliessend gestaltet und bepflanzt. Der ursprünglich wohl vorhandene Charakter einer «Hainlandschaft», welcher beim Schul-hausneubau geschaffen wurde, soll weitergeführt werden.
Nutzung Die entlang der Luzernerstrasse angeordneten Nutzflächen im Zugangsge-schoss der Häuser A und B bieten 4 Dienstleistungsbetrieben ein spezi-fisches Angebot. Mit flexiblen Zonierungsmöglichkeiten sowie direktem Strassenbezug bietet das Sockelgeschoss differenzierte Raumqualitäten für unterschiedliche Nutzerbedürfnisse
Das Sockelgeschoss wird mit gänzlich in die Hangsituation integrierten, unterirdisch angeordneten Nebenräumen und Einstellhallenplätzen er-gänzt.
In den Geschossen über der Zugangsebene zeigen die Baukörper ein aus-gewogenes Wohnungsangebot, strukturiert als Ein- oder Zweispänner. Die 13 Wohnungen mit 3.5-5.5 Zimmern und bieten zwischen rund 100-150 m² Wohnfläche. Die Wohnungsgrundrisse werden in der weiteren Projektbe-arbeitung entwickelt. Die – sich aus der Fassadengestaltung ergebenden – verspringenden Loggien bereichern die Grundrissvielfalt. Die obersten Wohngeschosse profitieren zusätzlich von überhöhten Wohnbereichen.
Architektonischer AusdruckDas Bebauungsareal steht an der Ausfallstrasse von der historischen Altstadt von Sempach Richtung Süden (Sempach Station) und weist damit einen starken Bezug zum Seeufer auf. Zudem liegt es am Hangfuss eines markanten weil relativ steilen und mit Bäumen bestandenen Geländeüber-ganges.
Vor dem atmosphärischen Hintergrund wird ein feingliedriges und plas-tisch stark akzentuiertes Erscheinungsbild abgeleitet. Für den Ort und die Aufgabe wohl am zielführendsten wäre eine Umsetzung in Holz. Dies ist aber in der anstehenden Ausarbeitung eines Bauprojekes zu entwickeln. Die Gestaltung der Bauten soll aber auch eine Differenzierung gegenüber der Architektur der Schulhauserweiterung aufzeigen, d.h. im Grundsatz ist die Massstäblichkeit kleinteiliger zu halten und auch bei der finalen Farb-gebung ist eine zu direkte Anlehnung zu vermeiden.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
12 ecoptima
4. Anpassung der Ortsplanung
4.1 Erläuterung der Anpassungen
Neue Spezielle Wohn- und MischzoneDer grösste Teil der Parzelle Nr. 707 wird in die Spezielle Wohn- und Mischzone (WM-S) mit Bebauungsplanpflicht umgezont. Dieser Zonentyp ist noch nicht rechtskräftig, sondern wird mit der laufenden Teilrevision der Ortsplanung «Feld - Hubelstrasse» erst geschaffen.
Mit der Speziellen Wohn- und Mischzone (Art. 24c BZR) wird ein neuer Zonentyp für gemischt genutzte Gebiete geschaffen. In der neuen Zone werden die generellen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die zuläs-sigen Nutzungsarten, allgemein formuliert.
Einführung der Pflicht zur Erarbeitung von GesamtkonzeptenVoraussetzung für das Bauen in der Speziellen Wohn- und Mischzone ist ein Bebauungs- oder Gestaltungsplan, der sich auf ein Gesamtkonzept stützt. Damit soll die erforderliche Qualität gesichert werden. Dem Stadt-rat wird dadurch ermöglicht zuerst Art und Mass der angestrebten Über-bauung zu bestimmen (Nutzung, Dichte, Struktur, Erschliessung, Freiräume etc.) in einem volumenbezogenen Konzept und sichert diese anschlie-ssend mittels einer spezifisch aufs Konzept zugeschnittenen speziellen Bauzone.
Mit dem Sondernutzungsplan kann keine weitere Erhöhung über das in der Spezialzone definierte Nutzungsmass hinaus gewährt werden. Das in der Speziellen Wohn- und Mischzone festgelegte Nutzungsmass gilt abschliessend.
Die Stimmberechtigten beschliessen die neue Zone im Wissen um die angestrebte Quartierentwicklung.
Solche Gesamtkonzepte sollen neu für alle Einzonungen sowie Umzonun-gen, die eine innere Verdichtung zum Zweck haben, vorgegeben werden. Gerade solche Projekte erfordern eine besondere Planung, da sie sich in der Regel innerhalb eines bereits bebauten Quartiers befinden und damit auf die Umgebung entsprechend Rücksicht zu nehmen ist und den Aussenräumen besondere Beachtungen zugeteilt werden muss. Um die nötige Qualität zu erlangen, kann der Stadtrat bei Bedarf mehrere Entwür-fe verlangen.
Gebietsspezifische FestlegungenDie besonderen, auf einzelne Gebiete bezogenen Anforderungen (Dichte, Höhe/Geschossigkeit, Empfindlichkeitsstufen) werden pro Gebiet einzeln im Anhang 5 des BZR festgelegt.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
13 ecoptima
Verhältnis zur anstehenden Gesamtrevision der OrtsplanungDie ergänzten BZR-Inhalte richten sich nach den älteren Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), die bis zur gemeinde-weisen Inkraftsetzung der neuen Bestimmungen durch den Regierungsrat weiter gelten (Anhang zum PBG). Mit der Gesamtrevision der Ortsplanung wird die Stadt Sempach ihr Bau- und Zonenreglement an das neue PBG anpassen: An Stelle der Ausnützungsziffer (AZ) wird die Überbauungsziffer (ÜZ) treten. Die Höhe eines Gebäudes wird sich neu über die Gesamt- und Fassadenhöhe definieren; die bisherige Firsthöhe und die Vorgaben zur Anzahl Geschosse werden wegfallen.
Die Bestimmungen zu den Speziellen Wohn- und Mischzonen werden wie alle übrigen Reglementsartikel im Zuge der Gesamtrevision an die neuen PBG-Vorgaben anzupassen sein. Für die Spezielle Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2) ist eine Überbauungsziffer von 0.29 zu erwarten. Die Gesamthöhe (ohne technische Aufbauten) wird sich weiterhin an einer Höhenkote von max. 520.10 m.ü.M. orientieren. Das Mass entspricht der Dachkote des Baubereichs C.
4.2 Zonenplananpassungen
(siehe beiliegenden Teilzonenplan Seefeld)
Der innerhalb der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2) liegende Bereich der Parzelle Nr. 707 wird in die Spezielle Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2), umgezont. Zudem wird auf der benachbarten Parzelle Nr. 484 ein Teilbereich von der Zone für öffentliche Zwecke in die WM-S 2 umgezont.
Räbhalde
Seefeld
Neum
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554
553
537
419
536
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784
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785 525
555
707 740
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741
543
612
577
742
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1238
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1240
1241
1242 Feldweg
Luzernerstrasse
Felsenegg
Rebhalde
Neum
ühle
2
10.0
8.2
2.2
9.4
2.1
Teiländerung Zonenplan1:1000
Die Teilrevision der Ortsplanungbesteht aus:• Teiländerung Zonenplan • Teiländerung Bau- und Zonen-
reglement
Orientierende Unterlagen:• Planungsbericht
Verbindlicher Planinhalt
ÖFFENTLICHE AUFLAGE
Stadt Sempach
Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · [email protected]
Vom Regierungsrat mit
Entscheid Nr. … vom ………………genehmigt
Datum
Unterschrift
1. Mitwirkung vom 05.03.2018 - 03.04.2018
2. Mitwirkung vom 11.02.2019 - 18.03.2019
Öffentliche Auflage vom 03.06.2019 - 02.07.2019
Durch die Gemeindever-
sammlung beschlossen am ...
Der Stadtpräsident Die Stadtschreiberin
F. Schwegler C. Achermann
15. Mai 2019sempach op revision/4/5/5658_ZP_190508_kv/kw
Spezielle Mischzone mit Zonenbezeichnung
Bebauungsplanpflicht
N
2
Orientierend:
Wald
Gewässer
Abb. 5 Rechtskräftiger Zonenplan Sempach, Ausschnitt Seefeld
Abb. 6 Zonenplananpassung.
Über die Umzonungsfläche wird eine Bebauungsplanpflicht festgelegt.
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4.3 Anpassungen im Bau- und Zonenreglement
(siehe beiliegende Änderung des Bau- und Zonenreglements)
Im Bau- und Zonenreglement wird der Anhang 5 ergänzt. Änderungen im Rahmen der Teilrevision «Feld - Hubelstrasse» sind orientierend blau dar-gestellt, jene im Rahmen der Teilrevision «Seefeld» rot:
Art. 6 Zoneneinteilung
Bauzonen a) Spezielle Wohn- und Mischzonen WM-S
Art. 24c Spezielle Wohn- und Mischzonen (WM-S)
1 In den Speziellen Wohn- und Mischzonen darf nur im Rahmen eines Ge-staltungs- oder Bebauungsplans gebaut werden, der sich auf ein Gesamt-konzept stützt.
2 Der Stadtrat legt die Vorgaben für Gesamtkonzepte bezüglich Erschlie-ssung, Baudichte, Bebauungsstruktur, Nutzungen, Berücksichtigung von Naturobjekten, Bepflanzung, Freiraumgestaltung etc. fest. Die Gesamtkon-zepte stellen eine generell verbindliche Grundlage für die Erarbeitung der Bebauungs- oder Gestaltungspläne dar.
3 Die Bebauungs- und Gestaltungspläne innerhalb der speziellen Wohn- oder Mischzone regeln insbesondere:
– die Anordnung und maximale Abmessung der Baukörper, – die Erschliessung, – die Aussenräume
4 Für die einzelnen Zonengebiete gelten die Planungs- und Bauvorschrif-ten gemäss Anhang 5.
Anhang 5 Spezielle Wohn- und Mischzonen
Spezielle Mischzonen
Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld»
Zweck – Realisierung einer verdichteten, gut in die Umgebung eingegliederten
Überbauung mit Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen.
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Art der Nutzung – Wohnen – nicht oder nur mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe.
Mass der Nutzung – höchstens 4 Vollgeschosse – AZ= 0.67, davon für Wohnen höchstens 0.60 – Dieses Nutzungsmass darf im Rahmen des Bebauungsplans nicht er-
höht werden. – Höhenkote: max. 520.1 m.ü.M. (ausgenommen technische Aufbauten)
Lärmempfindlichkeitsstufe – ES III
Zusatzbestimmungen – Die Sicherung des vom Stadtrat am 23. Mai 2019 beschlossenen Bebau-
ungskonzepts «Seefeld» erfolgt über einen Bebauungsplan. – Geringfügige Abweichungen von diesem Konzept sind zulässig, wesent-
liche Abweichungen sind hingegen nur auf der Grundlage eines neuen oder überarbeiteten Konzepts von mindestens gleicher Qualität mög-lich.
– Die Neubauten sind durch eine sorgfältige Situierung, Höhenentwick-lung und Gestaltung auf das Orts- und Landschaftsbild abzustimmen.
– Der Gestaltung der Aussenfläche ist besondere Beachtung zu schenken.
4.4 Bebauungsplan
Die Bestvariante aus dem qualitätssichernden, begleiteten Verfahren stellt das Gesamtkonzept gemäss Art. 24c BZR dar und ist die Grundlage für den Bebaungsplan. Das Gesamtkonzept wird gleichzeitig mit den Änderungen im Zonenplan, im Bau- und Zonenreglement und dem Bebauungsplan ori-entierend öffentlich aufgelegt.
Der Bebauungsplan besteht aus folgenden verbindlichen Bestandteilen:
– Situationsplan, 1:500 – Schnittplan, 1:500 – Sonderbauvorschriften
Der Bebauungsplan hat zum Zweck, die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Bebauungskonzepts zu schaf-fen. Die Festlegungen im Bebauungsplan und den Sonderbauvorschriften definieren denn auch die wesentlichen Elemente des Bebauungskonzepts. Das Richtprojekt Architektur, das Richtprojekt Umgebung (Plan Mst. 1:200) sowie der Lärm- und Schallschutznachweis sind wegleitender Bestandteil des Bebauuungsplans.
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Nachfolgend werden die wichtigsten Elemente kurz erläutert:
Artikel Erläuterung
Geltungsbereich Art. 2 Der Geltungsbereich umfasst die neu geschaffene Spezielle
Mischzone (vgl. Ziff. 3.2) sowie die innerhalb der Parzelle Nr.
707 liegende Grünzone.
Baubereiche Art. 6 Es werden drei Baubereiche für Hochbauten mit unterschied-
lichen Höhen festgelegt. Die Grösse der Baubereiche sind
nur unwesentlich grösser als die im Richtprojekt enthaltenen
Hochbauten. Des Weiteren ist ein Baubereich für die Ein-
stellhalle vorgesehen. Mit Pflichtbaulinien wird die Lage zur
Luzernerstrasse hin klar definiert.
Kleinbauten werden nur in beschränktem Mass, Anbauten
werden gar nicht zulässig sein. Dadurch soll eine Minderung
der Architektur durch nachträgliche bauliche Ergänzungen
vermieden werden.
Einstellhalle Art. 11 Die Einstellhalle wird von aussen kaum wahrnehmbar sein
obwohl sie an gewissen Stellen mehr als 1 m über das mass-
gebende Terrain hinausragt und daher nicht mehr als Unter-
niveaubaute gemäss § 125 PBG gilt. Daher wird ein eigener
Baubereich mit Höhenkote definiert.
Bei einer künftigen BZR-Revision wird § 13a PBV für Einstell-
hallen anwendbar, wonach die anrechenbare Gebäudefläche
für Einstellhallen durch eine entsprechende Erhöhung der ÜZ
ausgeglichen wird.
Baugestaltung Art. 12 - 14 Die Bestimmungen dienen der Sicherstellung, dass die Gestal-
tung der Überbauung mindestens die Qualität des Richtpro-
jekts aufweist. Wichtige Punkte bilden dabei die Fassaden-
gestaltung sowie die Dachgestaltung. Die Dachlandschaft
als ‘fünfte Fassade’ ist an diesem Ort vom Feldweg her gut
einsehbar, weshalb deren Gestaltung besondere Aufmerksam-
keit geschenkt wird.
Aussenraumgestal-
tung
Art. 15 - 19 Die Bestimmungen dienen der Sicherstellung, dass die Gestal-
tung der Umgebung die wichtigsten Elemente des Richtpro-
jekts aufnimmt. Die Funktion und Gestaltung der verschiede-
nen Elemente wird definiert.
Erschliessung und
Parkierung
Art. 20 - 26 Die wesentlichen Elemente der Erschliessung und Parkierung
werden festgelegt. Die erforderliche Anzahl Autoabstellplät-
ze wird basierend auf dem Parkplatzreglement festgelegt.
Geregelt wird die Lage der Parkplätze. Ergänzend werden die
Vorgaben für die Veloabstellplätze konkretisiert.
Umwelt Art. 28 - 30 Die Bestimmungen zum Lärmschutz basieren auf dem
Lärm- und Schallschutznachweis der Planteam GHS AG vom
12.12.2017.
Des Weiteren werden erhöhte Anforderungen an den Energie-
standard gestellt.
Die Entwässerung hat dem geltenden Recht und den Normen
zu entsprechen.
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5. Prüfung der raum- und umweltrelevanten Belange
5.1 Verkehr
Die Bebauung Seefeld sieht gemäss Richtprojekt 13 Wohnungen und vier unabhängige Gewerbeeinheiten vor. Den Bewohnern und Arbeitenden ste-hen 17 Parkfelder in der Einstellhalle zur Verfügung, was einem Parkplatz pro Wohnung bzw. pro Gewerbeeinheit entspricht.
Hinzu kommen 6 oberirdische Besucher-/ Kundenparkplätze und ein be-hindertengerechter Parkplatz an der Rebhalde. Das gesamte Areal ist frei von motorisiertem Verkehr, mit Ausnahme der Besucherparkplätze und der Zufahrt zur Autoeinstellhalle.
Eine Abschätzung des künftigen Verkehrsaufkommens kann basierend auf dem Parkplatzangebot vorgenommen werden. Dabei wird angenommen, dass effektiv die projektierten 23 Abstellplätze geschaffen werden und pro Parkplatz 3.5 Fahrten pro Tag erzeugt werden. Dies ergibt ein Verkehrsauf-kommen von rund 81 Fahrten pro Tag (Zu- und Wegfahrten).
Das Verkehrsaufkommen wird als vertretbar erachtet. Es sind keine ne-gativen Auswirkungen auf das bestehende Strassennetz zu erwarten. Die Tagesverteilung der Fahrten wurde nicht näher betrachtet.
5.2 Denkmalschutz
5.2.1 ISOS-Inhalte
Die Stadt Sempach verfügt über ein Ortsbild von nationaler Bedeutung gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Das Areal Seefeld ist Teil der Umgebungszone III (vgl. Abb. 7). Im Kom-mentar zur Umgebungszone III wird dieses Gebiet wie folgt kommentiert: «Interessante Durchblicke auf die alten Stadtteile».
Aufnahmekategorie: a: «Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen» und Aufnahmekategorie b: «Empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut».
Erhaltungsziel a: «Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Frei-fläche. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten sind zu bewahren, störende Veränderungen zu beseitigen.»
Bedeutung gemäss ISOS: Die Umgebungszone III hat «eine gewisse Be-deutung», wobei über die räumliche Qualität und die architektonisch-his-torische Qualität der Umgebungszone III keine Aussagen gemacht werden.
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SempachGemeinde Sempach, Amt Sursee, Kanton Luzern Aufnahmeplan 1: 5000
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Abb. 7 ISOS – Kleinstadt/Flecken Sempach Gebiete: 1 Altstadt 2 Wohnhäuser und einzelne Gewerbebauten, E. 19./A. 20. Jh. Baugruppen: 0.1 Vorstadtbereich beim Luzernertor, lockere Bebauung mit öffentlichen Gebäuden, 19./20. Jh. 0.2 Büelgass, schmales Strässchen mit wenigen Bauten beim Friedhof, 19./20. Jh. 0.4 Seeseitige Stadterweiterung, Festhalle, Wohn- und Gewerbebauten, 19./20. Jh. Umgebungszonen und -richtungen: I Ufergürtel, flaches Wiesland vor der Altstadt, Schrebergärten und Parkanlage II Kleines Wohnquartier mit Alterswohnheim, vorwiegend 2. H. 20. Jh. III Schulareal auf Hügelkuppe, entlang Ausfallstrasse vereinzelt ältere Wohn- und Gewerbebauten IV Ehem. Pflanzgärten der Altstadt, teilweise mit Wohn- und Ökonomiebauten über-stellt, 19./20. Jh. V See- und Röschmatte, Agrarland VI Ein- und Mehrfamilienhäuser auf leicht ansteigendem Gelände, vorwiegend 3. D. 20. Jh. Einzelelement: 0.0.31 Wohn- und Gewerbebauten, 19.Jh., davor neues Werkstattgebäude mit Autoab-stellplätzen.
Erläuterungen zu den ISOS-InhaltenDie Umgebungszone III wurde aufgrund der Kategorien a und b ins Inven-tar aufgenommen:
– Aufnahmekategorie a: «Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unver-baut oder überbaut mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit
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der Umgebung entsprechen». Dieses Kriterium kann sich nur auf die alten Schulgebäude oder das Objekt 0.0.31 beziehen. Alle weiteren Bauten haben keine ursprünglichen Wurzeln und sind z.T. sogar störend (Autogewerbe).
– Aufnahmekategorie b: «Empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut».
Diese generellen, für alle Umgebungszonen geltenden Ausdrücke müssen jetzt für die spezifischen örtlichen Verhältnisse interpretiert und spezifi-ziert werden: Hilfreich ist dabei die Umgebungsbeschreibung im ISOS: «In den (ausser der Seeseite) übrigen direkt an die alten (Stadt-)Quartiere angrenzenden Umgebungen stehen heute fast durchwegs Bauten. (...) Aus den gröss-tenteils von Schulbauten beanspruchten Umgebung im Süden (U-Zo III) bestehen interessante Durchblicke auf die alten Stadtteile».
Der Ausdruck «empfindlicher Teil des Ortsbildes» bezieht sich auf den der Altstadt zugewandten Teil des Schulgeländes (Durchblicke) und nicht auf das Seefeld-Areal, das keinen optischen Bezug zur Altstadt aufweist.
Diese «Durchblicke» wurden im Rahmen der Schulbauerweiterung berück-sichtigt; die Neubauten konzentrieren sich und lassen die Durchblicke so weit wie möglich bestehen.
Zusammenfassend sind folgende Inhalte der ISOS-Aussagen für das Gebiet Seefeld massgebend:
– Interessante Durchblicke auf die Altstadt (bezieht sich ausschliesslich auf das Schulareal)
– Erhalten von Freiflächen (für Seefeld relevant: Grünzonen und Wald im Hanggebiet)
– Erhaltenswertes Gebäude 0.0.31 erhalten (für Seefeld relevant: Wohn-haus)
– Störende Veränderungen beseitigen (für Seefeld relevant: Autogarage und offene befestigte Parkplätze).
Städtebauliche Ziele für die Entwicklung SeefeldDie städtebauliche Entwicklung wird im REK dargestellt und erläutert (sie-he Kap. 6.3). Die wichtigsten Aussagen aus dem REK für die Entwicklung des Areals Seefeld sind die folgenden:
– Aufwertung und Stärkung des Siedlungsraums entlang der Kantonsstra-sse: Die Luzernstrasse ist eine der beiden parallel zum See verlaufen-den Zufahrtsachsen zum Städtli. Der Bereich zwischen See und Sied-lungsraum ist sehr attraktiv. Die begleitenden Bauten entlang dieser Achse sollen eine hohe architektonische Qualität aufweisen.
– Die Überbauung Seefeld schliesst die Bebauung entlang der Luzernstra-sse ab.
– Die Überbauung Seefeld – Feld (untere Ebene) wird durch eine starke Grünzäsur entlang des Feldwegs von der Bebauung auf der oberen Ebene (Felsenegg – Mattweid) getrennt. Diese Grünzäsur beginnt beim
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Schulareal, führt über ein Waldstück beim Seefeld und wird durch eine dominante Hochstamm-Hecke weitergeführt. Diese Grünzäsur ist zu erhalten und zu stärken.
5.2.2 ISOS-konforme Umsetzung der REK-Entwicklungsziele
Begleitetes ProjektverfahrenDie Bebauung des Seefeld-Areals ist anspruchsvoll. Die verschiedenen Anforderungen aus ISOS (Schutzanliegen) und REK (Qualitätsanforderun-gen an die Stadtentwicklung) sollen in einem begleiteten Projektverfahren sichergestellt und in einem Sondernutzungsplan gesichert werden.
Die Ergebnisse des Projektverfahrens liegen in einem Richtprojekt Archi-tektur und in einem Richtprojekt Umgebung vor.
Die Qualitäten des Projekts werden durch einen Bebauungsplan mit Son-derbauvorschriften gesichert.
Bauinventar, erhaltenswertes Gebäude 0.0.31 gemäss ISOS
Das Wohnhaus (Gebäude Nr. 365) wird im kantonalen Bauinventar (BILU) der Stadt Sempach (2015) als erhaltenswert eingestuft. Es handelt sich um ein spätklassizistisches Wohnhaus in klarer kubischer Bauweise. Die Bausubstanz, das äussere Erscheinungsbild und die Materialisierung sind weitgehend erhalten.
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Materialisierung,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach
Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachBIM Server: LEUENSRV89 - BIMcloud Basic für ARCHICAD 21/00 Studien/S16042 Bebauungsplan Seefeld
Abb. 8 Wohnhaus, Gebäude Nr. 365 (Foto: Leuenberger Architekten AG)
Das Wohnhaus wurde im Entwurf des Bauinventars als «schützenswert» bewertet.
Stadtrat und Eigentümerschaft haben eine Überprüfung dieser Bewer-tung verlangt. Aufgrund einer Begehung und mit Entscheid vom 23. Juni 2015 hat die kantonale Denkmalpflege diese Bewertung revidiert und das Wohnhaus als «erhaltenswert» eingestuft.
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision und der Formulierung des REK hat der Stadtrat eine Interessenabwägung vorgenommen und folgendes be-schlossen:
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– Aufgrund der zentrumsnahen Lage erfüllt das Grundstück Seefeld eine wichtige Funktion zur Umsetzung des REK und ist Teil dieser städtebau-lichen Aufgabe.
– Aufgrund der relativ zentralen Lage des Wohnhauses auf dem Grund-stück würden wünschbare Entwicklungsmöglichkeiten im Falle eines Erhalts stark eingeschränkt.
– Daher hat sich der Stadtrat Sempach – auch gestützt auf die Rückstu-fung des Objekts von schutzwürdig zu erhaltenswürdig – für die Ent-wicklung gemäss REK entschieden.
Erhaltung der Freiflächen und GrünzäsurenDie hangbegleitende Grünzäsur vom begrünten Geländesporn auf dem Schulgelände über die Hangpartien im Areal Seefeld bis zu den markan-ten «Hochstamm-Hecken» entlang des Feldwegs trennt die «unteren und oberen» Wohngebiete entlang des Feldwegs. Sie hat in Bezug zur Altstadt keine Bedeutung, ist aber für die Gliederung des Siedlungsraums von gro-sser Wichtigkeit.
Wald und stark bepflanzte Grünzonen entlang des Feldweges sollen die in-tensiv bepflanzten Freiflächen auf dem Schulareal fortsetzen und – soweit wie möglich – die heutigen Lücken Richtung Hochstamm-Hecke entlang des Feldwegs schliessen.
Das bebaubare Gebiet wird auf die tieferen Grundstücklagen beschränkt, damit die Grünzäsur optisch wirksam bleibt.
5.2.3 Ergebnisse aus dem städtebaulichen Prozess
Das Richtprojekt im Bebauungsplan setzt die Ansprüche des ISOS wie folgt um:
– Die Baukuben nehmen mit 2 – 3 Vollgeschossen die Höhen der angren-zenden Zone auf, ohne einen eigenen Schwerpunkt zu bilden. Diese Höhen stellen sicher, dass die hangseitige Wald- und Heckenbepflan-zung die Bebauung Seefeld deutlich überragt und optisch als Grünzäsur markant in Erscheinung tritt.
– Auch die Volumina der Neubauten nehmen Bezug auf die angrenzen-de Bebauung; drei Einzelbauten sind so gesetzt, dass der hangseitige Grünraum Richtung See durchfliesst und seine raumgliedernde Funktion wirksam erfüllen kann.
– Die Bebauung entlang der Kantonsstrasse wird optisch durch das neue Schulgebäude abgeschlossen. Hier endet die hangparallele Grünzäsur, die zwischen Schulgebäude und Überbauung Seefeld markant bis zur Kantonsstrasse vordringt.
Die Topografie bei der Grünzäsur hangseitig der Bebauung Seefeld wird weitgehend dem ursprünglichen Zustand angepasst. Die Umgebungsge-staltung zielt auf einen fliessenden Übergang zwischen dem Waldbestand und der neuen Baum- und Sträucherpflanzung auf dem Areal ab.
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5.2.4 Abschliessende Beurteilung
Das Richtprojekt weist eine hohe Qualität des Neubauprojekts nach; die Qualitäten sind in den Sonderbauvorschriften gesichert. Gesamthaft leis-tet das Ensemble einen wichtigen Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung der seeseitigen Erscheinung des Siedlungsraums vor dem Städtli im Sinne des REK und trägt damit auch zur Aufwertung des Gesamtbildes von Sem-pach bei. Störende Nutzungen (Autostellplätze, Gewerbegebäude) werden beseitigt.
Die Grünzäsur entlang der Hangkante wird ausgeprägter und wirkungsvol-ler erhalten als bei den südlich angrenzenden bestehenden Bebauungen. Zwischen Schule und Seefeld fliessen die Grünelemente breiträumig zur Strasse, zwischen den Bauten wird sie durch Hochstammbepflanzungen nochmals spürbar (siehe Bebauungsplan).
Aufgrund des Mitwirkungsverfahrens wurde das Gesamtkonzept über-arbeitet und die Qualitäten des Projekts verstärkt. Die Kritik der Denk-malpflege aus dem Vorprüfungsverfahren wurde in die Überarbeitung einbezogen, die Baukörper spürbar redimensioniert und die Umgebungs-gestaltung und Bepflanzung im Interesse der Grünzäsur verstärkt.
5.3 Wald
Auf dem Grundstück Nr. 707 befindet sich Wald, welcher anlässlich der Waldfeststellung im Jahr 1995 rechtmässig festgestellt wurde. Der stati-sche Waldrand wurde dabei gegenüber der Bauzone ausgewiesen.
Das Richtprojekt sieht eine markante Unterschreitung des ordentlichen Waldabstandes von 20 m auf bis zu 7 m vor. Für Bauten und Anlagen un-terhalb der Minimalabstände gemäss § 136 Abs. 3 PBG von 15 m bedarf es einer Bewilligung der zuständigen Dienststelle lawa. Am 13.12.2017 fand diesbezüglich eine Besprechung mit Herrn Piet Luethi, Fachbereichsleiter Walderhaltung der Dienststelle lawa, Bruno Häfliger als Vertreter der Stadt Sempach und den Leuenberger Architekten statt. Dabei wurde die Sonder-bewilligung in Aussicht gestellt.
Zu begründen ist dies mit dem vorgesehenen Pflegeeingriff in den Wald. Dieser wird künftig als hainartiger Niederwald gestaltet. Dadurch kann die Gefährdung durch umstürzende Bäume reduziert werden. Eine entspre-chende Regelung in den Sonderbauvorschriften ist nicht möglich, da sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans auf die Bauzone beschränkt.
Weiter ist festzuhalten, dass die Zugänglichkeit für Unterhaltsarbeiten weiterhin über das Schulhausareal gewährleistet bleibt. Da bereits das bestehende Wohnhaus den Waldabstand deutlich unterschreitet, wird die Situation insgesamt nicht verschlechtert. Die verdichtete Bauweise liegt zudem im öffentlichen Interesse.
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Die definierten Baubereiche im Bebauungsplan gelten als Baulinien im Sinne von § 136 PBG.
5.4 Lärmschutz
Das Areal liegt in der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2), wel-che der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) zugeteilt ist. In der neuen Speziel-len Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2) soll ebenfalls der Immissionsgrenzwert ES III massgebend sein.
Der Lärm- und Schallschutznachweis wurde im Dezember 2017 durch das Planungsbüro Planteam GHS AG erbracht (siehe Beilage). Die Überarbei-tung des Richtprojekts ist darin nicht berücksichtigt.
Aufgrund der relativ geringen Verschiebungen der Baubereiche wird davon ausgegangen, dass die Aussagen des Lärm- und Schallschutznachweises vom Dezember 2017 auf das neue Richtprojekt übertragen werden kön-nen. Demnach können die Immissionsgrenzwerte für Betriebsräume sowie für Wohnräume des Hauses C eingehalten werden. Bei den Häusern A und B können die massgebenden Immissionsgrenzwerte für Wohnräume tags und nachts nicht bei allen Fenstern eingehalten werden. Für diese Fenster wird ein Gesuch um Zustimmung gemäss Art. 31 LSV gestellt. Begründet wird die bauliche / gestalterische Massnahme zum Lärmschutz durch den Sachverhalt, dass die betroffenen Räume jeweils über Zweitfenster ge-lüftet werden können, bei denen der massgebende Immissionsgrenzwert eingehalten werden kann.
Unter der Voraussetzung der Gewährung der Zustimmung durch die kan-tonale Vollzugsbehörde sind die Anforderungen von Umweltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung erfüllt.
5.5 Schutz vor Naturgefahren
Gemäss der Gefahrenkarte besteht keine Gefährdung vor Naturgefahren.
5.6 Boden: Altlasten
Gemäss dem Kataster der belasteten Standorte besteht ein belasteter Standort, verursacht durch den Betrieb der Seefeld-Garage.
Der Standort ist im Sinne der Verordnung über die Sanierung von belaste-ten Standorten zu untersuchen und die Sanierungsbedürftigkeit zu klären. Die übergeordnete Gesetzgebung regelt den Sachverhalt abschliessend, so dass auf diesbezügliche Bestimmungen in den Sonderbauvorschriften verzichtet wird.
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5.7 Weitere Belange
Es werden keine weiteren Belange wie Landwirtschaft, Gewässer etc. tan-giert.
6. Auswirkungen der Teilrevision
6.1 Kapazität des neuen Zonenplans
Im Vergleich zum rechtskräftigen Zonenplan wird die Ausnützungsziffer erhöht. Es sind folgende Auswirkungen auf die Zonenplankapazität zu erwarten:
Zone AZ Geschosse m2 m2/E E AP/ha AP
Bisher WAr2 0.50 2 3281 220 15 50 16.5
Neu WM-S 2 0.67 4 3281 84 39 27 8.7
Die Einwohnerkapazität «bisher» wird basierend auf den theoretisch maxi-mal realisierbaren Wohnfläche (AZ = 0.35), der mittleren Wohnungsgrösse (160 m²) und der erwarteten Wohnungsbelegung (2.1 Pers/Whg) gemäss LUBAT für die WAr2 ermittelt.
Die Anzahl möglicher Arbeitsplätze resultiert aus der verbleibenden AZ für Gewerbenutzung (AZ: 0.50 - 0.35 = 0.15) und dem theoretischen Flächen-bedarf für Gewerbe (Annahme 30 m²/Arbeitsplatz).
Theoretisch ist mit der bisherigen Zonierung mit 15 Einwohnern und 16.5 Arbeitsplätzen auf der Parzelle zu rechnen.
Die Einwohnerkapazität «neu» wurde aufgrund der geplanten Anzahl Woh-nungen gemäss dem Bebauungsplan berechnet:
– Geplant sind insgesamt 13 Wohnungen in unterschiedlicher Grösse von 3.5 bis 5.5 Zimmern.
– Für die Wohnungen mit 3.5- oder mehr Zimmern wird eine durch-schnittliche Belegung von 3.0 Einwohnern pro Wohnung angenommen.(Annahme ergibt 39 Einwohner «neu»)
Die Beschäftigtenkapazität «neu» wurde anhand der geplanten Gewerbefläche (ca. 260 m² aGF) und einem Flächenbedarf von 30 m² pro Arbeitsplatz für kundenorientierte Dienstleistungsbetriebe ermittelt.
Die geplante Überbauung weist unter diesen Annahmen eine theoretische Kapazität für ungefähr 40 Einwohner und 9 Arbeitsplätze auf. Die Zonenka-pazität bezüglich Einwohnern ist also – der zentralen Lage des Areals an-gemessen – deutlich dichter als bisher. Die Kapazität für Beschäftigte wird hingegen reduziert, da ein geringerer Gewerbeanteil realisiert werden soll.
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Die Teilrevision «Seefeld» setzt mit der Siedlungsentwicklung nach innen sowie der angestrebten Verdichtung den Auftrag aus dem teilrevidierten kantonalen Richtplan (Kap. 2.1) um. Der im kantonalen Richtplan vorgege-bene Dichtewert von 185 m2/E (R1-5: Medianwert für A-Gemeinden) sowie dem gemäss LUBAT heutigen Wert von Sempach mit 144 m2/E (Stand 2017) wird mit einer Dichte von 84 m2/E mit der Teilrevision Seefeld übertroffen. Damit wird ein bedeutender Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen erreicht.
6.2 Ortsbauliche Eingliederung
Mit der Ausscheidung der Speziellen Mischzone bleibt die Ordnung der Nutzungen beibehalten. Das Nutzungsmass wird im Sinne einer Siedlungs-entwicklung nach innen deutlich erhöht. Mit der Abstufung der Höhen der einzelnen Baukörper und deren Anordnung wird auf die angrenzende Bebauungsstruktur Rücksicht genommen.
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Konzeptidee,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach
Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachBIM Server: LEUENSRV89 - BIMcloud Basic für ARCHICAD 21/00 Studien/S16042 Bebauungsplan Seefeld
Abb. 9 Modell der Überbauung Seefeld (Quelle: Leuenberger Architekten AG)
Das Haus A wird bewusst höher geplant, um die Bebauung entlang der Lu-zernerstrasse markant abzuschliessen. Das Haus B schafft den Übergang
zur Räbhalde, indem die Höhe gegenüber dem Haus A abgestuft wird.
Die Umgebungsgestaltung gewährleistet einen sanften Übergang hin zum Wald, welcher entlang der Hangflanke bis ins Schulareal weiterführt. Die ursprüngliche Topografie wird weitgehend erhalten oder gar wiederherge-stellt.
Genauer untersucht wurde aufgrund der kritischen Äusserungen im Rah-men der Mitwirkung der Sichtbezug vom Feldweg zum Sempachersee.
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Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004 Luzern 041 241 05 32
2 12m
16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG
Schnitt Seesicht, 1:400Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach
Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1 Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03 Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 2\S16042 Richtprojekt_Architektur 2.pln
3.5
03
.00
3.2
0
3.0
03
.00
3.2
0
509.25 / +3.50
512.25 / +6.50
516.30 / +10.55
505.75 / ±0.00 505.75 / ±0.00
506.40 / +0.65
Gewerbe Haus B
Keller
Einstellhalle
Gewerbe Haus C
510.00 / +4.25
513.00 / +7.25
516.00 / +10.25
520.10 / +14.35
Augenhöhe 1.60m
Abb. 10 Schnitt Seesicht ab dem Feldweg (Quelle: Leuenberger Architekten AG)
Wie die Visualisierung zeigt, schränkt die Überbauung die Sicht ab dem Feldweg auf den Sempachersee und sein Ufer geringfügig ein. Die Uferli-nie sowie die Uferbestockung sind weiterhin grösstenteils erkennbar.
Abb. 11 Visualisierung der Überbauung Seefeld ab dem Feldweg (Quelle: Leuenberger Architekten AG)
6.3 Eingliederung in das räumliche Entwicklungskonzept (REK)
Mit der Ausarbeitung eines räumlichen Entwicklungskonzepts (REK) im Rahmen der Ortsplanungsrevision hat die Stadt Sempach potenzielle Er-neuerungs-, Verdichtungs-, und Umstrukturierungsgebiete festgelegt. Zur Sicherung eines vielseitigen Wohnangebots strebt die Stadt eine differen-zierte Quartierentwicklung an. Aufgrund der ortsbaulichen und landschaft-lichen Lage wurden im REK sowohl dichtere, urbanere Quartierstrukturen als auch durchgrünte, ländliche Strukturen definiert.
Das Areal Seefeld ist aus Sicht der Gemeinde geeignet für eine Umstruktu-rierung und Verdichtung, so wie es auch im kantonalen Richtplan verlangt wird. Im REK wird das Areal der Kategorie Mischquartier zugeteilt. Zudem ist eine Korridorentwicklung vorgesehen. Diese beabsichtigt, die Bauten entlang der Luzernerstrasse zusätzlich zu verdichten und eine Adressbil-dung zur Strasse hin zu schaffen.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
27 ecoptima
Abb. 12
Räumliches Leitbild 20451:5‘000
Ecoptima AGVan de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Wichtiges Gebäude
Gebäude, bestehend / in Planung, im Bau
Geschütztes, erhaltenswertes Gebäude oder Ensemble
Markante, raumbildende Fassade
Kleinstädtisches Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Teilkonzept Siedlung
Entwicklung zu klären
Korridorentwicklung: Zusätzliche Verdichtung, Adressbildung zur Strasse, z.T. aktives Erdgeschoss
Grünes Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
KernzoneStädtli, bestehend / Erweiterung Weiler Kirchbühl
Arbeitsplatzquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Zone für öffentliche Zwecke:Neue Einzonung Pflegen und ergänzen
Mischquartier: NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
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Räumliches Leitbild 20451:5‘000
Ecoptima AGVan de Wetering Atelier für Städtebau GmbH
25.01.2018
Stadt Sempach
0 500 m
Wichtiges Gebäude
Gebäude, bestehend / in Planung, im Bau
Geschütztes, erhaltenswertes Gebäude oder Ensemble
Markante, raumbildende Fassade
Kleinstädtisches Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Teilkonzept Siedlung
Entwicklung zu klären
Korridorentwicklung: Zusätzliche Verdichtung, Adressbildung zur Strasse, z.T. aktives Erdgeschoss
Grünes Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
KernzoneStädtli, bestehend / Erweiterung Weiler Kirchbühl
Arbeitsplatzquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
Zone für öffentliche Zwecke:Neue Einzonung Pflegen und ergänzen
Mischquartier: NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen
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S t a d t w e i h e r
Teilkonzept Siedlung, REK Sempach 2017
In Mischquartieren und entlang der beiden Haupteinfallsachsen soll eine verstärkte urbane Verdichtung stattfinden. Hier ist den Strassenräumen im Sinne von Stadträumen Beachtung zu schenken.
6.4 Mehrwertabgabe
Seit 1. Januar 2018 unterliegen im Kanton Luzern sowohl Einzonungen als auch Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungs-planpflicht und der Erlass oder die Änderung von Bebauungsplänen einer Mehrwertabgabepflicht von 20 Prozent. Massgebend für den Mehrwert ist die Differenz zwischen dem heutigen und dem zukünftig realisierbaren Nutzungspotenzial. Die Ermittlung des Mehrwerts erfolgt nach anerkann-ten Methoden, wie sie namentlich aus dem Enteignungsrecht bekannt sind (sachverständige Person / Expertise).
Die Gemeinde kann anstelle der Veranlagung einer Mehrwertabgabe mit den Grundeigentümern einen öffentlich-rechtlichen Vertrag abschliessen, was in diesem Fall gemacht wurde. Die Mehrwertabgabe ist in der Verein-barung der Gemeinde Sempach mit dem Grundeigentümer vom 3. Oktober 2016 mit einem Satz von 15 % festgelegt worden.
Des Weiteren wurde in der Vereinbarung der Beitrag für den ökologischen Ausgleich definiert (Fr. 5/m²). Dieser wird für neu eingezontes oder im Rahmen der Nachverdichtung aufgezontes Land entrichtet.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
28 ecoptima
7. Verfahren
7.1 Übersicht Verfahren, Terminplan
Der Stadtrat beabsichtigt, den Bebauungsplan inkl. der Teilrevision der Ortsplanung im Herbst 2019 an der Gemeindeversammlung beschliessen zu lassen.
Aus dieser Zielsetzung ergeben sich untenstehende Termine.
Datum Schritt
Januar 2017 Erarbeitung der Planungsinstrumente
22. Februar 2018 Stadtrat beschliesst Freigabe zur Mitwirkung und Vorprü-
fung
5. März – 3. April 2018 Mitwirkungsauflage
27. Feb. – 31. Juli 2018 Vorabklärung bei der Dienststelle rawi
Sept. – Dez. 2018 Überarbeitung des Richtprojekts
Januar 2019 Überarbeitung der Planungsinstrumente
24. Januar 2019 Stadtrat beschliesst Freigabe zur 2. Mitwirkung und Vorprü-
fung
11. Febr. – 18. März
2019
2. Mitwirkungsauflage
20. Februar 2019 Öffentliche Informationsveranstaltung
Februar – April 2019 Kantonale Vorprüfung
bis Ende April 2019 Ausarbeitung des Richtprojekts Architektur
Mai 2019 2. Überarbeitung der Planungsinstrumente;
Erarbeiten der Botschaft zur öffentlichen Auflage
29. Mai 2019 Stadtrat genehmigt Mitwirkungsbericht und beschliesst
Freigabe zur öffentlichen Auflage
3. Juni – 2. Juli
2019
Öffentliche Auflage (30 Tage)
Juli – Sept. 2019 Einsprachenverhandlungen (bei Bedarf)
- Option 2. Auflage (Verzögerung um ca. 3 Monate)
September 2019 Erarbeiten der Botschaft für die Gemeindeversammlung
17. Oktober 2019 Stadtrat verabschiedet Botschaft für die Gemeindever-
sammlung
26. November 2019 Gemeindeversammlung
anschliessend Genehmigung durch Regierungsrat (ca. 2 bis 3 Monate)
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
29 ecoptima
7.2 Mitwirkung
Der Bebauungsplan wurde vom 5. März bis am 3. April 2018 zur öffentli-chen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konnten alle Interessier-ten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Stadt einreichen.
Während dieser Zeitspanne sind insgesamt acht schriftliche Eingaben ein-gereicht worden. Nebst dem Innerschweizer Heimatschutz IHS haben sich sieben Privatpersonen zum Vorhaben geäussert.
7.3 Vorabklärung
Im Rahmen einer Vorabklärung hat die Dienststelle Raum und Wirtschaft (rawi) den Bebauungsplan auf dessen Rechtmässigkeit geprüft. Das rawi erachtet die Ergänzungen der Bau- und Zonenordnung als recht- und zweckmässig. Diese erlauben eine gut abgestimmte, massgeschneiderte bauliche Weiterentwicklung im Rahmen der Innenentwicklung. Mit der Um-zonung in die «Spezielle Mischzone» wird am zentralen, gut erschlosse-nen Standort die erwünschte bauliche Verdichtung erzielt. Das Vorgehen, Zonenplananpassung und Bebauungsplan gleichzeitig den Stimmberech-tigten vorzulegen, schafft die erforderliche Transparenz für die Umzonung.
Aus der Auswertung des Vorprüfungsbericht ergeben sich geringfügige Anpassungen im Bebauungsplan (Sonderbauvorschriften bzw. Situations-plan):
– die Waldfläche wird vom Perimeter des Bebauungsplans herausgenom-men,
– die Dachkote bezieht sich auf den höchsten Punkt des Gebäudes statt auf die Oberkante der Dachfläche,
– die Begrünung soll mit «mehrheitlich einheimischen» Pflanzen erfolgen.
Das Richtprojekt Architektur kommt der Aufforderung der Vorabklärung nach, den Parkplatzbedarf basierend auf der VSS-Norm SN 640 281 (2013) zu ermitteln (1 Parkplatz pro Wohnung, vgl. Ziff. 5.1). Der Stadtrat hat hingegen am 24. Januar 2019 entschieden, die bisherige Regelung von 1.5 Parkplätzen pro Wohnung zu streichen und den Bedarf nach Parkplatzreg-lement (mind. 2 Parkplätze pro Wohnung) festzulegen. Das Richtprojekt ist in der weiteren Bearbeitung diesbezüglich noch anzupassen.
Auf die Festlegung eines Bereichs für Sonderbauwerke der Siedlungsent-wässerung (Versickerungs- und Retensionsanlagen etc.) wird verzichtet. Die Siedlungsentwässerung wird Bestandteil des Baubewilligungsverfah-ren sein.
Darüber hinaus werden im Planungsbericht die Anträge betreffend Orts-bildschutz und Denkmalpflege berücksichtigt. Auf weitere redaktionelle Änderungen in den Unterlagen wird hier nicht detailliert eingegangen.
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7.4 Überarbeitung des Richtprojekts
Aufgrund der Mitwirkung und der Diskussionen an der Gemeindever-sammlung vom 6. Juni 2018 über die Entwicklungsprojekte der Stadt ist das Projekt «Seefeld» auf Empfehlung des Stadtrats nochmals überarbeitet und weiterentwickelt worden. Begleitet wurde die Projektüberarbeitung von demselben Gremium wie in der vorangegangenen Planungsphase. In den Bereichen Bauvolumen und -standorte, der Umgebungsgestaltung und der Erschliessung resp. Zugänglichkeit der Bauten hat die Überarbeitung soweit zu einem zufriedenstellenden, guten Ergebnis geführt.
Parallel zur 2. Mitwirkung / Vorprüfung wurde die Gestaltung der Fassaden und der Grundrisse unter Beibezug des Architekten Dieter Geissbühler überarbeitet. In dieser Phase wurden zudem noch Änderungen an der Umgebungsgestaltung vorgenommen (Verzicht auf Baumreihe, neue An-ordnung der Besucherparkplätze u.a.). Diese Änderungen beruhen auf den aktuellen Erkenntnissen aus der Erarbeitung des Masterplans Luzerner-strasse und den Verhandlungen mit den Nachbarn bezüglich der Erschlie-ssung via Rebhalde.
7.5 2. Mitwirkung
Der überarbeitete Bebauungsplan wurde vom 11. Februar bis am 18. März 2019 zur 2. öffentlichen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konn-ten wiederum alle Interessierten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Stadt einreichen.
Während dieser Zeitspanne sind nochmals sechs schriftliche Eingaben eingereicht worden. Mehrheitlich waren es dieselben Mitwirkenden wie bei der ersten Auflage. Die Projektüberarbeitung wurde mehrheitlich positiv beurteilt. Aufgrund der Mitwirkungseingaben wurden keine Anpas-sungen am Bebauungsplan bzw. Richtprojekt mehr vorgenommen. Eine vollständige Auswertung wurde im Mitwirkungsbericht (siehe Beilage) gemacht.
7.6 Vorprüfung
Das Bau,- Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) hat den Bebau-ungsplan inkl. der Teilrevision der Ortsplanung im Rahmen der Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit geprüft und im Vorprüfungsbericht vom 2. Mai 2019 das Ergebnis zusammengestellt.
Das BUWD erachtet den Bebauungsplan Seefeld und die zugehörige Ände-rungen am Zonenplan und am Bau- und Zonenreglement insgesamt als gut und weitgehend vollständig erarbeitet sowie als recht- und zweckmässig. Unter Beachtung der angeführten Änderungsanträge kann eine Genehmi-gung in Aussicht gestellt werden.
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Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht
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Die Änderungsanträge gemäss dem Vorprüfungsbericht werden wie folgt berücksichtigt:
Thema Antrag Stellungnahme
Teilzonenplan Im Plan ist die Umzonungsfläche ungenau
mit dem Wald abgegrenzt. Der Plan ist zu
korrigieren.
Der Plan wird korrigiert.
Art. 9 SBV,
Solaranlagen
Die Regelung, dass Solaranlagen die ma-
ximalen Dachkote nicht überragen dürfen,
wird als sehr streng erachtet.
Wird zur Kenntnis genommen
Art. 23 SBV,
Autoabstellplätze
Die Zahl der Parkplätze ist nach VSS-
Norm und nicht nach dem kommunalen
Parkplatzreglemet zu bestimmen.
Der Stadtrat hat seinen abweichenden
Entscheid aufgehoben.
Schnittplan Die Darstellung der Baubereiche als
Schnitte ist unüblich. Stattdessen soll nur
eine Höhenlinie mit der zulässigen Dach-
kote dargestellt werden.
Der Schnittplan wird angepasst.
Baulinien Allenfalls bestehen auf der Parzelle Nr.
707 Baulinien, deren Aufhebung sinnvoll
wären.
Der Gemeinde sind weder kommuna-
le noch kantonale Baulinien auf dem
Grundstück bekannt.
Siedlungsentwäs-
serung
Im Bebauungsplan sind die notwendi-
gen Sonderbauwerke für die Siedlungs-
entwässerung als verbindlicher Inhalt
festzulegen.
Aus terminlichen Gründen ist es nicht
mehr möglich, die Siedlungsentwässe-
rung im Bebauungsplan zu regeln und
die Sonderbauwerke auszuweisen.
Ortsbildschutz und
Denkmalpflege
Die Aspekte des ISOS müssen geklärt
und sachgerecht in der weiteren Planung
berücksichtigt werden.
Die Interessenabwägung betreffend
Erhalt oder Abriss des gemäss Bauinven-
tar erhaltenswerten Gebäudes ist besser
darzulegen.
Der Planungsbericht wird diesbezüglich
präzisiert.
Die weiteren Empfehlungen und Hinweise werden zur Kenntnis genom-men.