StockwerkeigentumundMiteigentum–eineschwierige
Partnerscha6!?FachkammerStockwerkeigentum
Herbstanlass3.November2016
AgendaI
I. EinleitungII. BesImmungendesMiteigentumsunddesStockwerkeigentumsIII. WichIgsteFormendesMiteigentumsbeim
StockwerkeigentumA.AmStockwerkanteilB.DasAnmerkungsgrundstück
AgendaII
IV. Bewirtscha6ungA.MiteigentumamStockwerkanteil
B.AnmerkungsgrundstückV. ZweineuereUrteile
A.BGE141III357B.Bger5A_898/2015(wirdveröffentlicht)
VI.Folgerungen
SpruchI
AbsInenzlersindLeute,dievomVerzichten
nichtgenugbekommenkönnen…
OboWaalkes
TeilI
Einleitung
ProblemaIk
• Liver:MiteigentumistderStammundStockwerkeigentumsinddieÄste
• DiesebeidenInsItuIonendesPrivatrechtssindsomitorganischverbunden
• ABER:Miteigentum≠Stockwerkeigentum
ProblemederPraxis
• Stockwerkeigentumfürsichalleinbereitskomplex
• DasMiteinanderStockwerkeigentum/Miteigentummachtesnichteinfacher
• WirdinderPraxiso6unterschätzt(Strukturen!)
Zielsetzungen
• ZusammenspielundAbhängigkeitenaufzeigen
• SensibilitätundKenntnisstandverbessern
• ABER:nichtmöglichalleProblemezulösenundzubeantworten
TeilII
BesImmungendesMiteigentumsunddesStockwerkeigentums
SpruchII
Vegetarierlebennichtlänger,
siesehennurälteraus
OboWaalkes
GegenseiIgeAnwendbarkeit?• MiteigentumisthauptsächlichinArt.646ff.ZGBgeregelt
• StockwerkeigentumisthauptsächlichinArt.712aff.ZGBgeregelt
• DaStockwerkeigentumbesondersausgestaltetesMiteigentumist,stelltsichfolgendeFrage:sindalldieseBesImmungenaufbeideInsItuIonenanwendbar?
MiteigentumbeiStockwerkeigentumI
• DieBesImmungendesMiteigentumssindaufStockwerkeigentumanwendbar,soweitArt.712aff.ZGBkeinebesonderenBesFmmungenenthalten!
• ImEinzelnenaufStockwerkeigentumanwendbar:– Art.646Abs.3ZGB:sieheaberArt.681bff.ZGBimVergleichmitArt.712cZGB
– Art.647Abs.2ZGB:uneinschränkbareRechte!
MiteigentumbeiStockwerkeigentumII– Art.647aZGB:gewöhnlicheVerwaltungs-handlungenfallskeinVerwalter!
– Art.647bZGB:Nutzungsänderungnuraufgemeinscha6licheTeile?
– Art.647c–647eZGB:baulicheMassnahmennuraufgemeinscha6licheTeile(Art.712aZGBfürInnenausbauundUnterhaltSonderrecht!)
– Art.648Abs.1ZGB:Benützungnuraufgemeinscha6licheTeile,beidenenkeineSondernutzungbesteht(sonstArt.712aZGB!)
MiteigentumbeiStockwerkeigentumIII
– Art.648Abs.2ZGB:Verfügungnurteilweise(Art.712fZGBgehtfürdieAuflösungvor…)
– Art.648Abs.3ZGB:EinschränkungBelastungStammgrundstück
– Art.649Abs.2ZGB:Rückgrifffürzuvielbezahltegemeinscha6licheKostenundLasten
– Art.649aZGB:GeltungGemeinscha6sordnung– Art.649b–cZGB:AusschlussausderStockwerk-eigentümergemeinscha6
MiteigentumbeiStockwerkeigentumIV
• Feststellung:vieleBesFmmungendesMiteigentumssindaufStockwerkeigentumanwendbar
• ManmussjedochsehrsorgfälIgüberprüfenwasanwendbaristundinwelchemUmfang:KeinAutomaFsmus!
StockwerkeigentumbeiMiteigentum?
• KeineRechtsfähigkeitderGemeinschaO(≠Art.712lZGB):diesekannalsoalssolchekeineProzesseführenundnichtbeklagtwerden!ImmerdieeinzelnenPersonen…
• AnfechtungsklagegegenBeschlüsse?Art.712mAbs.2ZGBistnichtdieRechtsgrund-lage.DennochvonBundesgerichtakzepIert…
• Regel:KeineAnwendbarkeit….ProblemedaMangelanRegelungenbeimMiteigentum!!!
TeilIII
WichIgsteFormendesMiteigentumsbeimStockwerkeigentum
A.
AmStockwerkanteil
SpruchIII
MeistenslebtmanüberseineVerhältnisse,wennmanwelchehat
OboWaalkes
Ehegaben
• HäufigsteFormdesMiteigentumsbeimStockwerkeigentumamWohnraum
• InderRegelMiteigentümerjezurHäl6e
• Achtung:AndereFormenmöglichundzulässig…
EinstellhalleI• FürAutoeinstellhallen(o6unterirdisch)könnenverschiedeneLösungengefundenwerden(gemeinscha6licherTeilmitSondernutzung,mitDienstbarkeitenusw.)
• MankanndieAutoeinstellhalleauchalsStockwerkanteilausscheidenundMiteigentumdaranbegründen
• Auchhier,verschiedeneFormen:– UnselbständigesMiteigentum:VerknüpfungmitdenStockwerkeigentumsanteilen
– SelbständigesMiteigentum(mitDribeigentümern)
EinstellhalleII• Ausgestaltung:– GesetzlichesVorkaufsrechtgelöschtoderaufgehoben(sieheauchArt.655aAbs.2ZGB)?
– EinParkplatz=einAnteilodermehrereParkplätze=einAnteil(ausschliesslichesBenützungsrechtgemässArt.647Abs.1bisZGB)
– ZuteilungParkplatzdurchReglement,ausnahms-weisedurchDienstbarkeit
Weitere
• Hauswartswohnung:Ausnahme…• Timesharing:– Biszu50MiteigentümeramStockwerkanteil– VerteilungvonFerienwochen…– RechtlichnichtunproblemaIsch…
• Wellness,Schwimmbadusw.:Z.BbeieinerGesamtanlagemitHotelundWohnungen(bewirtscha6etdurchdasHotel…)
B.
DasAnmerkungsgrundstück
SpruchIV
InVielemgleichtdasSchweineinemanderenunbehaartenSäugeIer,welchessichauchdarinspezialisierthat,Scheissezubauenunddanach
genüsslichdarinzubaden…
FreieÜbersetzung:PierreDesproges,französischerHumorist
UnselbständigesMiteigentumI
• ZweiGrundstückewerdenmiteinanderverknüp6:EsgibteinherrschendesundeinbeherrschtesGrundstück(dassogenannteAnmerkungsgrundstück)
• Sehro6kommtesvor(z.B.fürStrassen,Wege,Spielplätzeusw.),dassmehrereGrundstückeeineinzelnesGrundstückmitgemeinschaOlichenAnlagenbeherrschen
• AusnahmsweisekannStockwerkanteil=beherrschtesGrundstücksein…
UnselbständigesMiteigentumII• IneinemsolchenFallsprichtmanvonunselbständigemMiteigentum
• WennnamentlicheinStockwerkeigentumalsherrschendesGrundstückeinessolchenAnmerkungsgrundstückimGrundbucheingetragenwird,verknüp6manquasiandersrumStockwerkeigentummitMiteigentum
StammgrundstückalsherrschendesGrundstückI
• WenndieVerbindungzumAnmerkungsgrundstückbereitsvorBegründungdesStockwerkeigentumsbesteht,dannistundbleibto6dasStammgrundstückalsherrschendesGrundstückeingetragen
StammgrundstückalsherrschendesGrundstückII
• DieEintragungkannjedochauchdanachexplizitzugunstendesStammgrundstückserfolgen:– Art.648Abs.3ZGBimPrinzipkeinHindernis– ABERinderRegelmüssenalleStockwerkeigen-tümereinverstandensein(Art.648Abs.2ZGB)
StockwerkanteilalsherrschendesGrundstück• DieStockwerkanteilekönnenjedochaucheinzelnalsherrschendeGrundstückeinsGrundbucheingetragenwerden
• Risiko:sehrhoheAnzahlherrschenderGrundstückeundüberproporFonaleVertretungderStockwerkeigentümergegenübervonEinzeleigentümerneinesQuarIersinderVersammlungderMiteigen-tümerdesAnmerkungsgrundstücks
«Unteranmerkungsgrundstück»
• EinAnmerkungsgrundstückkannseinerseitsalsherrschendesGrundstückeinesanderenGrundstücksimGrundbucheingetragensein
• WenndieAnmerkungsgrundstückebeiderEbenenimMiteigentumsind,danngibtesnebenderVerknüpfungStockwerkeigentumMiteigentumnocheineVerknüpfungMiteigentumMiteigentum
TeilIV
Bewirtscha6ung
A.
MiteigentumamStockwerkanteil
SpruchVGesternhabenwirinunsererZeitunginfolge
eineskleinentechnischenFehlersfälschlicherweisetödlichePilzealsgeniessbarabgebildet.UnsereüberlebendenLeserwerden
denFehlervonselbstkorrigierthaben…
FreieÜbersetzung:PierreDesproges,französischerHumorist
TeilnahmeanderVersammlung• AnderStockwerkeigentümerversammlungkönnengrundsätzlichalleMiteigentümerdesStockwerkanteilsteilnehmen,soweitdasReglementkeineEinschränkungenthält
• SiegeltenalskorrektvertretenwennnureinerodermehrereMiteigentümeranwesendsind
• InderRegelkannmanvomeinzelnenMiteigentümerkeineVollmachtverlangen!
BeschlussfassungI
• BeiderBeschlussfassunginderVersammlungsindzweiEbenenstriktezutrennen:
– EntscheidbetreffendStockwerkanteilimMiteigentum(z.B.neueBeleuchtungoderMalerarbeiteninderAutoeinstellhalle)
– EntscheidbetreffendStockwerkeigentum(z.B.Sanierungdergemeinscha6lichenDeckederEinstellhalle)
BeschlussfassungII• ImerstenFallbeschliesstdieMiteigentümer-gemeinscha6amStockwerkanteilimzweitendieStockwerkeigentümergemeinscha6
• DerVerwaltermussdieseEbenenauseinanderhaltenunddenrichIgenBeschlussträgerentscheidenlassen
BeschlussfassungIII• SelbstwennalleStockwerkeigentümermitdenMiteigentümeridenIschsind,dürfendieWertquotenanteilenichtverdichtetwerden
• Beispiel:– Wohnung130/1000,Garagenplatzumgerechnet2/1000
– ≠Totalà132/1000fürdenStockwerkeigentümer• AnteilderAutoeinstellhalleimMiteigentumhatimmereineseparate(Kopf-)SFmme,dieseparatberechnetwirdselbstwenndieselben(Stockwerk-)Eigentümerbetroffensind…
«interne»Versammlung?
• TheoreIsch:dieMiteigentümergemeinscha6solltevorhereineVersammlungabhaltenunddannentscheiden,wiesieinderStockwerk-eigentümerversammlungabsImmenwill
• Art.712oAbs.1ZGB:fürdieVersammlungbesImmendieMiteigentümereinenVertreter,dereineKopfsFmmefürsieausübt
• Wirdo6vernachlässigt…
«interne»Kosten/Entscheide• Die«internenEntscheide»derMiteigentümeraneinemStockwerkanteilerfolgenausschlies-slichnachArt.646ff.ZGBundnacheinemallfälligenMiteigentümerreglement(≠ReglementStockwerkeigentum…)
• GewisseKostenmüssen«intern»getragenwerden(z.B.ErsatzBeleuchtung)unddürfennichtindieBuchhaltungderStockwerk-eigentümergemeinscha6verbuchtwerden
• Wirdo6vernachlässigt…
BeachtungderStruktur…• StockwerkanteilundStockwerkeigentumsindjeseparateRechtsobjekte
• WenndieRechtsformeinesMiteigentumsaneinemStockwerkanteilgewähltwird,hatdiesstrukturelleKonsequenzen
• DieSelbständigkeitdesStockwerkanteils(selbstimMiteigentum)mussstetsbeachtetwerden
B.
DasAnmerkungsgrundstück
SpruchVI
EsistbesserzuschweigenundalsSpinnerzu
gelten,alszusprechenunddiesbezüglichkeinenZweifelmehroffenzulassen…
FreieÜbersetzung:PierreDesproges,
französischerHumorist
BeimStammgrundstückI• WirddasStammgrundstückalsherrschendesimGrundbuchaufgeführt,sinddennochmateriellrechtlichdieStockwerkeigentümer=Miteigentümer…(RechtsstrukturdesMiteigentums)
• FormalgesehenwirdjedochdieStockwerk-eigentümergemeinschaOdieMiteigentümerinderVersammlungdesAnmerkungsgrund-stücksvertreten
BeimStammgrundstückII• LogischeKonsequenzunterVorbehaltReglement:– dasStockwerkeigentumhatnureineKopfsFmme– musseinenVertreterbesImmen(inderRegelVerwalter)
– solltedieEntscheidedesAnmerkungsgrundstücksinderStockwerkeigentümerversammlungvorbesprechen/entscheiden
– KostenderVerwaltungdesAnmerkungsgrund-stücksfliessenindieRechnungderStockwerk-eigentümergemeinschaO
BeimStammgrundstückIII
• ProblemaIsch:VerfügungshandlungenüberdasAnmerkungsgrundstück…AlleStockwerkeigentümermüsseneinverstandensein?!?!
BeimStockwerkanteil
• JederStockwerkeigentümerverfügtübereineSFmme
• ErmussseinenKostenanteilselbsttragen(fliesstnichtindieGemeinscha6srechnung)
• KanndurchdenVerwalternurübereinenseparatenAu6ragvertretenwerden…
Beim«Unteranmerkungsgrundstück»• DieVertretungdesAnmerkungsgrundstücksinderVersammlungdesUnteranmerkungs-grundstücksmussdurchdieVersammlungdesAnmerkungsgrundstücksbeschlossenwerden
• DieKostendesUnteranmerkungsgrundstücksfliessenanteilsmässigindieBuchhaltungdesAnmerkungsgrundstücks
• Komplexitätsehrhoch...
TeilV
ZweineuereUrteile
A.
BGE141III357
SpruchVII
EinOccasionswagenisteinFahrzeug,beiwelchem
alleTeileLärmmachen,ausserdieHupe.
FreieÜbersetzungPierreDac,französischerHumorist
Sachverhalt• ZweisondernutzungsberechIgteEigentümerverlangenvonderGemeinscha6,dassdieseeinenBelagaufderDachterrasseverlegtundbezahlt(gegenwärIgnurKies…)
• Siemeinen:SoistdasDachunbrauchbar,alsohandeltessichumnotwendigeMassnahmenArt.647cZGB);Mehrheitnichteinverstanden!
• DieKlägerwendensichandenRichter(AnwendungvonArt.647Abs.2Ziff.1ZGB)
Entscheid
• BGsagtnein,diebaulichenMassnahmensindfürdieGemeinscha6wedernotwendignochnützlich
• WennnurParFkularinteressendereinzelnenStockwerkeigentümerbetroffensind,handeltessichallgemeinumluxuriösebaulicheMassnahmen
Beurteilung• KommentarimJusleber:nichteinverstanden!• EsgibtsolcheFälle,beiwelchendieNotwendigkeitbesteht
• Art.647cff.ZGBmüssenanalogAnwendungfinden
• Ziel:Vermeiden,dassQuerulantenallesverhindernkönnen
• Art.647cff.ZGBbeachtendieInteressendernicht-bauwilligengenügend
B.
BGER5A_898/2015(Veröffentlichungvorgesehen)
SpruchVIII
Manchmalistesbesser,nichtzuwissen,wasmansagt,alszusagen,wasmannichtweiss…
FreieÜbersetzungPierreDac,
französischerHumorist
Sachverhalt
• EineDienstbarkeitistzugunstendesStamm-grundstückseingetragen(max.BaumhöhebeimNachbarn=5Meter)
• Gemeinscha6klagtdenbelastetenEigen-tümerein
• Dieserwehrtsich:DieGemeinschaOseinichtakFvlegiFmiert!
EntscheidI• Gemeinscha6istnichteingetragen,sondernStammgrundstück
• Umzuhandeln,mussdieGemeinscha6sowohldieRechtsfähigkeitalsauchdieAkIvlegiImierunghaben
• Dashängtdavonab,obvorliegendderProzessindieVerwaltungstäFgkeitfällt
EntscheidII• Hier:DieDienstbarkeithateinefinanzielleAuswirkung(Einhaltung=vermögenswirksamfürdasgesamteStockwerkeigentum)
• ZurVerwaltungstäIgkeitgehörtauchderSchutzdesObjektwertes
• SelbstwenndieGemeinscha6alsoformellnichtberechIgtist,kannsievorliegenddieBeachtungderDienstbarkeiteinfordern
Beurteilung• Urteilzubegrüssen,daüberspitzterFormalismusbekämp6wirdundunnöIgeStreitgenossenscha6envermiedenwerden
• Achtung:EntscheidistnichtvonallgemeinerTragweite(jederEinzelfallistzuüberprüfen)
• Verwaltermussüberlegen,obderInhaltderDienstbarkeitindieVerwaltungstäIgkeitfällt…
TeilVI
Folgerungen
SpruchIX
DieZukun6istnichtsanderesalsdieVergangenheitinVorbereitung…
FreieÜbersetzungPierreDac,
französischerHumorist
Komplexität• Verwaltermerkentäglich,dassdasStockwerk-eigentumeinekomplexeMaterieist(fachlichundemoIonal…)
• WirdStockwerkeigentummitMiteigentumverbunden,steigertsichdieKomplexität
• Nochkomplexerwirdes,wennnochzusätz-licheAbhängigkeitengeschaffenwerden(z.B.Unteranmerkungsgrundstück…)
Au6ragdesVerwalters…• DerVerwaltermuss:– dieStrukturdesStockwerkeigentumskennen– ermussdarausdiekorrektenSchlüsseziehen– diesemüssendannzudenrichFgenFormenderVerwaltungführen(insbesonderebeiBeschluss-fassungundKostenverteilung)
• Risiko:AnsonstenMöglichkeitvonnichIgenoderanfechtbarenBeschlüssen
Delegeferenda?• GesetzgeberischerHandlungsbedarf?
• BeimStockwerkeigentumallgemein:ja!
• Hiersehrschwierig!WichIgerwäre,dieStruktureneinfachzuhalten…
• Deshalb:VerwaltermussbeiderBegründungeinWortmitredenkönnen…
DankefürdieAufmerksamkeit…
NochFragen?