TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENTMartin Sowinski
FM-gerechtes Planen und Bauen
Studienarbeit im FachFlächenmanagement I
bei
Prof. Dr. Kosciolowicz
vorgelegt von: Martin Sowinski Matr.-Nr. 518833
TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENTMartin Sowinski
FM-gerechtes Planen und Bauen
• Einführung• Kosten im Lebenszyklus eines
Gebäudes• Betrachtung der Nutzungsflexibilität• Betrachtung des
Informationsmanagement
• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
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TECHNISCHES GEBÄUDEMANAGEMENTMartin Sowinski
Planung
FM-gerechtes Planen und Bauen
• Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess
• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
PlanungBau-
ausführung Nutzung Rückbau
• FM-gerechte Planung heißt:– Betriebskonzept– FM-gerechte Materialauswahl– Flexible Raumnutzung– Flexible Medienversorgung
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Quelle: [1], [3], [4]
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Planung
FM-gerechtes Planen und Bauen
• Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess
• FM-gerechte Planung heißt:– Betriebskonzept– FM-gerechte Materialauswahl– Flexible Raumnutzung– Flexible Medienversorgung
• FM-gerechtes Bauen heißt:– Einsatz von Anlagen mit geringem Wartungs- und
Instandhaltungsaufwand– Produktauswahl– Konstruktionen, die FM-Prozesse unterstützen– Qualitätsbewusstes Bauen
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PlanungBau-
ausführungBau-
ausführung Nutzung Rückbau
• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
Quelle: [1], [3], [4]
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FM-gerechtes Planen und Bauen
• Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess
• FM-gerechtes Bauen heißt:– Einsatz von Anlagen mit geringem Wartungs- und
Instandhaltungsaufwand– Konstruktionen, die FM-Prozesse unterstützen– Qualitätsbewusstes Bauen
• Hauptgesichtspunkt „Nutzungsoptimierung“:– Optimieren von Prozessabläufen– Einsparpotentiale nutzen– Schwachstellenanalyse– Systemoptimierung– Nutzungszeit / Nutzerkontinuität / Nutzerverhalten
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PlanungPlanungBau-
ausführungBau-
ausführung Nutzung Nutzung Rückbau
• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
Quelle: [1], [3], [4]
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FM-gerechtes Planen und Bauen
• Betrachtung der Einzelphasen als Gesamtprozess
• Hauptgesichtspunkt „Nutzungsoptimierung“:– Optimieren von Prozessabläufen– Einsparpotentiale nutzen– Schwachstellenanalyse– Systemoptimierung– Nutzungszeit / Nutzerkontinuität / Nutzerverhalten
• FM-gerechter Rückbau heißt:– Minimierung der Rückbaukosten– Wiederverwendung von Material und Konstruktionen– Umweltgerechte Entsorgung– Aufbereitung der Rückbauflächen und -areale
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PlanungPlanungBau-
ausführungBau-
ausführung Nutzung Nutzung Rückbau Rückbau
• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
Quelle: [1], [3], [4]
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• Betrachtung des Gesamtprozesses
Nutzungskonzept
Planung
Realisierung
Rückbau
Nutzung
Mo
der
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ital
isie
run
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
Quelle: [1], [3], [4]
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FM-gerechtes Planen und Bauen
• Kosten im Lebenszyklus eines Gebäudes
• LCCImmobilie= KF + KK + KP + KR + KN + KE
• LCCImmobilie = Lifecycle Costs
• KF = Kosten der Finanzierung
• KK = Kosten in der Konzeptphase
• KP = Kosten in der Planungphase
• KR = Kosten in der Realisierungsphase
• KN = Kosten in der Nutzungsphase
• KE = Kosten in der Phase Rückbau und Entsorgung
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
Flächenmanagement IProf. Dr. Kosciolowicz
Quelle: [1], [4]
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FM-gerechtes Planen und Bauen
• Betrachtung der Lebenszykluskosten nach Investitions- und Betriebskosten
6 94
7 93
9 91
11 89
12 88
17 83
17 83
19 81
50 50
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Schulen und Kindergärten
Krankenhäuser
Hallenbäder
Sporthallen
Freibäder
Verkehrsanlagen
Produktionsgebäude
Verwaltungsgebäude
Wohnbau
Investitionskosten Betriebskosten
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [4]
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in %
Lebenszyklus
Planung
Rückbau
Nutzung
Bauausführung
Kostenentwicklung in % kumuliert
Beeinflussbarkeit in %100908070
5040302010
60
Y-A
chse
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• Betrachtung der Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten bezogen auf die Gesamtlaufzeit
in %
Lebenszyklus
Planung
Rückbau
Nutzung
Bauausführung
Kostenentwicklung in % kumuliert
Beeinflussbarkeit in %100908070
5040302010
60
Y-A
chse
in %
Lebenszyklus
Planung
Rückbau
Nutzung
Bauausführung
Kostenentwicklung in % kumuliert
Beeinflussbarkeit in %100908070
5040302010
60
Y-A
chse
Y-A
chse
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [1], [4]
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• Betrachtung der Nutzungsflexibilität
• Bei der Planung des Gebäudes sind im Rahmen der Nutzungsflexibilität die Nutzerkontinuität und das Nutzerverhalten zu berücksichtigen.
• Dabei lässt sich folgender Grundsatz ableiten:
Je größer die Nutzerkontinuität, je spezieller kann eine Immobilie ausgerichtet werden.
• Sollen Immobilien flexibel genutzt werden, müssen über die Erstnutzung hinaus Alternativkonzepte für spätere Nutzungen aufgestellt werden.
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [1], [3], [4]
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• Nutzungsflexibilität am Beispiel einer Büroetage in Bezug auf die Flächennutzung
• Bei dieser Büroimmobilie wurde verstärkt darauf geachtet, die Flächen flexibel gestalten zu können.
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Nutzungsflexibilität in Bezug auf das TGM:
– Zuordnung des technischen Inventars– Zuordnung der Sensortechnik– Austausch und Anpassung von Anlagen oder
Anlagenteilen
• Nutzungsflexibilität in Bezug auf die Bautechnik:
– Wahl des Tragwerks– Vorhalten von Ausbaureserven– Deckengestaltung
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [1]
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• Betrachtung des Informationsmanagement
– Mit Informationsmanagement ist die Nutzung von zentralen Systemen gemeint, in denen Daten über den Lebenszyklus einer Immobilie gesammelt werden.
– Folgende Systeme können dabei zum Einsatz kommen:
• Virtuelle Projekträume (VPR)
• Internetbasierende Dokumentenverwaltungen (IDV)
• Projektmanagementsystem auf ERP-Basis (PMS)
• CAFM-Systeme (CAFM)
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [1], [2]
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• Informationsmanagement im Lebenszyklus
Pla
nung
R
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•Bauherr•Projektentwickler•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)
•Bauherr•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)•GÜ o. GU mit denLeistungserstellern (NU)
•Bauherr•Betreiber u. Dienstleister•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)
•Bauherr•Projektentwickler•Planer(Bautechnik, TGA, Architektur)•Leistungserbringer
VP
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GLT
/ O
ffice
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AF
M
GLT
/ O
ffice
/ C
AF
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S
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FM
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [1], [2]
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• Informationsmanagement im Lebenszyklus
VPR VPR
GLT / Office / CAFM
GLT / Office / CAFM
IDV / PMS
CAFMIn
form
atio
nsm
enge
Lebenszyklus
Planung
Rückbau
Nutzung
Bauausführung
Prozess mit Datenverlust
Y-A
chse
Informationsverlust
Y-A
chse
Info
rmat
ions
men
ge
Lebenszyklus
Planung
Rückbau
Nutzung
Bauausführung
Prozess mit Datenverlust
Datendurchgängiger Prozess
Y-A
chse
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [1], [2]
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• Kostenaufteilung für die CAFM-Einführung in der Betriebsphase
Datenerfassung74%
Customizing5%
Schulung2%
Consulting3%
Software12%
Hardware4%
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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Quelle: [2]
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• Optimierung des Informationsmanagements durch Standardisierung
– Definition des Informationsumfangs• Welche Informationen werden aus den Phasen
Planung und Realisierung für den Betrieb benötigt?
– Informationsbündelung• Für Informationen wird definiert wie und wo sie
gesammelt werden.
– Informationszuweisung• Wer kann wann auf welche Informationen zugreifen.
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Hilfsmittel von AutoCAD®
– Verwendung von Blöcken
– Exportfunktion zu Attributen von Blöcken mit Hilfe von Textschablonen zur externen Aufbereitung
– Verbindung von Blöcken und anderen Zeichnungselementen mit Datensätzen aus externen Datenbanken
– Dies bietet die Möglichkeit grafische und alpha-numerische Daten in der Zeichnung zu speichern. Somit können Informationen zentralisiert werden.
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Hilfsmittel von AutoCAD®
Text mit Informationen
Block mit Attributen
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Hilfsmittel von AutoCAD®
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Einsatz von Tabellenkalkulation als Hilfsmittel
– Ist eine spätere Datenübernahme geplant, muss die Form der Tabelle genau definiert sein.
– Wenn Tabellen aus dem Originalprogramm verwendet werden, ist es schwierig Eingaben auf Plausibilität zu prüfen.
– Bei Verwendung von Sonderzeichen oder Steuerelementen (eingefügter Return) kommt es beim Import zu Problemen.
– Relationen müssen eventuell aufgebaut werden.
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Einsatz von Tabellenkalkulation als Hilfsmittel
– Einige Regeln für die Verwendung von Instrumenten, wie Excel® oder Open Calculator®
• Beachtung der Spalten und Zeilenkonventionen von Datenbanken
• Keine Verwendung von manuellen Returns
• Keine zusätzliche Spaltung oder Vereinigung von einzelnen Zellen
• Keine Sonderzeichen
• Keine Trennzeichen, wie z.B. Semikolon, verwenden
• Nur eine Information pro Datenfeld (Beachtung der Normalisierungsregeln)
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Einsatz von Schnittstellen
Oracle® Database
SSP SelfServicePortal
FaMe Open Import Connector
GLT-Rechner
FaMe Printer Interpreter
Dokumentenverwaltung
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Zusammenfassung
– Eine erfolgreiche FM-gerechte Planung beginnt in der Konzeptionsphase.
– FM-gerechtes Bauen erfolgt unter der Beachtung der Betriebskosten für die eingesetzten Bauelemente, Konstruktionen und Materialien.
– Bei der FM-Betrachtung sind unter anderem folgende Kernpunkte zu Beachten:
• Kostenentwicklung während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie
• Verfolgung einer möglichst großen Nutzungsflexibilisierung zur Gewährleistung einer möglichst großen Vermarktungsflexibilität
• Einführung eines durchgängigen Informationsmanagements zur Vermeidung von Informationsverlust
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• Einführung
• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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• Literaturverzeichnis(1) IFMA® - International Facility Management Association,
Richtlinie FM-Gerechte Planung und Realisierung
(2) May:IT im Facility Management richtig einsetzen1. Auflage, Springer-Verlag, 2002ISBN 3-540-04759-X
(3) Nävy:Facility Management3. Auflage, Springer-Verlag, 2003ISBN 3-540-4416-70
(4) Rhomberg:Mehr PPP-Perspektiven durch Lebenszyklus –Betrachtung von BauprojektenUnternehmenspräsentation der „Rhomberg Bau GmbH“Stand 2006
(5) Sorsch, Kiesewetter:Berücksichtigung von Facility Management – Aspekten während der ProjektentwicklungUniversität Leipzig – ImmobilienmanagementStand 2004
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• Kosten- betrachtung
• Betrachtung der Nutzungs- flexibilität
• Betrachtung des Informations- management
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