Download - Werte von Immobilien
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 1
Werte von Immobilien
Referat in drei TeilenAlfred BaumgartnerReferat in drei Teilen
Alfred Baumgartner
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 2
Werte von Immobilien
1. im Allgemeinen
2. im Speziellen3. an Beispielen
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 3
Werte von Immobilien im Allgemeinen
Kosten (effektiv)• Bauland (absolut)• Baukosten, Gebühren
und NK
Preise (objektiv)• Kosten • Risiken, Provisionen
und NK
Wert (subjektiv)• Substanz• Lage / Nutzen / Erträge• Markt
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 4
Werte von Immobilien im Allgemeinen
Verkehrswert• Bundesgerichtlich
e Umschreibung
Zwischen- und Hilfswerte
• Landwert• Realwert• Mietwert• Ertragswert• Mischwert• etc.
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 5
Werte von Immobilien im Allgemeinen
BGE 103 IA 103„Als Verkehrswert gilt
der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden.“
BGE 128 I 240„[…] gilt als
Verkehrswert der objektive Marktwert einer Liegenschaft, d.h. jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist.“
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 6
Werte von Immobilien im Allgemeinen
Keine Verkehrswerte sind:
• Belehnungswerte• Bankenverkehrswerte• Versicherungswerte• Fiskalische Werte• Liquidationswerte• Fortführungswerte• Liebhaberwerte (-
preise)
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 7
Werte von Immobilien im Allgemeinen
Der landwirtschaftliche Ertragswert ist kein Verkehrswert!
Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) vom 4. Oktober 1993
Schätzungsauftrag Obergericht
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 8
Werte von Immobilien im Allgemeinen
Altersentwertung• Wirtschaftliche
(Qualität und Standard)
• Technische(Alterung, Abnützung und Vernachlässigung)
• Minderwerte(Schäden)
Kapitalisierungssatz• Basiszinssatz
(Eigen- und Fremdkapital)
• Zuschläge(Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Rück-stellungen und Mietzinsrisiko)
• Korrekturen(ausserordentliche wirtschaftliche Vor- oder Nachteile)
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 9
Werte von Immobilien im Allgemeinen
Schätzungsobjekte• Land• Wohnbauten• Geschäfts- und
Gewerbebauten• Öffentliche Bauten• Industrielle Bauten
und Anlagen• Spezialobjekte
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Werte von Immobilien im Allgemeinen
Schätzungsmethoden
• Statistische Methoden
• Ertragswertmethoden• Sachwertmethoden• Mischwertmethode• Lageklassenmethode
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Werte von Immobilien im Speziellen
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Werte von Immobilien im Speziellen
• Landwert(absolut oder relativ)
• Neuwert• Altersentwertung• Zeitwert• Abbruchreife• Abbruchobjekt
• Ertragswert• DCF-Wert• Statistische Werte
• Versicherungswerte
• Versicherungsdeckungen
• Abgrenzungen
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Werte von Immobilien im Speziellen
absoluter Landwert
• unüberbaut• 880 m²• 500.00 Fr./m²• 440’000.00 Fr.
• überbaut• abz. Abbruch- und
Entsorgungskosten
relativer Landwert • lageabhängige
Relation zum Miet-, Gebäude- oder Gesamtwert
Lageklassenmethode:
• Standort, Nutzung, Wohnlage, Erschliessung und Marktverhältnisse
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Werte von Immobilien im Speziellen
NeuwertBKP 2 Gebäude
• Wohnhaus• Garage• Lagergebäude
BKP 4 UmgebungBKP 5 Nebenkosten
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Werte von Immobilien im Speziellen
Altersentwertung (technische Entwertung)
BKP 2 GLD RND WA
Rohbau 1 120 85 15
Rohbau 2 60 45 15
Installationen 35 20 15
Ausbau 25 10 15
60
Altersentwertung linear 15 12.5%
Altersentwertung Tabelle SIV
7.0%
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 16
Werte von Immobilien im Speziellen
DIAGRAMM ALTERSENTWERTUNG
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Wirtschaftliches Alter des Gebäudes in Jahren (Wohnhaus)
Alt
ers
en
twe
rtu
ng
in P
roze
nte
n
guter Unterhalt
normaler Unterhalt
mangelhafter Unterhalt
nach Ross
nach Hägi
nach SIV
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 17
Werte von Immobilien im Speziellen
Altersentwertung bis 50%
• Berechnungsmethoden SIV und SVKG/SEK/SVIT
• Paritätische Lebensdauertabelle
• aber Achtung:
Abbruchreife ab ca. 50%
Abbruchobjekt ab ca. 75%
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 18
Werte von Immobilien im Speziellen
Zeitwert• Neuwert• abzüglich
Altersentwertung• Zeitwert
Relativer Landwert• Wird mit der
Lageklassenmethode ermittelt (vom Neuwert)
Realwert• Zeitwert zuzüglich
relativer Landwert ergibt der Realwert zum Bewertungszeitpunkt
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 19
Werte von Immobilien im Speziellen
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 20
Werte von Immobilien im Speziellen
Methode / Wert Ertragswert
Barwert DCF-Wert
Zeithorizont unendlich RND 10 Jahre / RND
Mietertrag fest fest variabel
Mietzinsrisiko fest fest variabel
Mietzinsanpassungen
keine keine indexiert
Kapitalkosten fest fest variabel
Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten
fest fest fest
Rückstellungen fest fest dynamisch
Erneuerungen keine planmässig
dynamisch
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 21
Werte von Immobilien im Speziellen
Hedonische MethodeSumme aus den
bewerteten Eigenschaftsmerkmalen!
• Liegenschaft, Lage und Zeitpunkt
• objektive und subjektive Eigenschaften
• bis zu 50 Variablen• statistische Datenbank• ETW und EFH, neu auch MFH
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Werte von Immobilien im Speziellen
Versicherungswerte AGV
• Einschätzung nach SIA 116(Gebäude, Umgebung, zusätzliche Aufräumungskosten und Gebäudewasserversicherung)
• Neuwert / Zeitwert 35%(Altersentwertung in Absprache mit Eigentümer festlegen)
http://www.ag.ch/sar/output/default.htm?/sar/output/673-353.htm
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 23
Werte von Immobilien im Speziellen
Versicherungsdeckung GVB
• GVB Standard• GVB Plus• GVB Top
• GVB Plus Top
http://www.gvb.ch/gvb/de/versichern/zusatzversicherung.html
Abgrenzung GVZ
AbgrenzungsrichtlinieGebäude- und Fahrhabe-Versicherung
http://www.gvz.ch/versicherung/Abgrenzung/tabid/310/language/de-CH/Default.aspx
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 24
Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel
Wohnhaus mit Anbau
• Baujahr 2005
Einfamilienhaus mit Garage• Baujahr 1960
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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel
EFH mit Garage 1960
WH mit Anbau 2005
Grundstückfläche
440 m² 440 m²
Zone / AZ W2 / 0.4 W2 /0.4
Geschosse UG, EG, OG UG, EG, OG
BGF 130 m² 160 m²
AZ realisiert 0.29 0.36
Nutzfläche 115 m² 140 m²
Hauptgebäude 530 m³ 750 m³
Nebengebäude 100 m³ 150 m³
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 26
Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel
EFH mit Garage 1960
WH mit Anbau 2005
Hauptgebäude 500.00 Fr./m³ 700.00 Fr./m³
Nebengebäude 250.00 Fr./m³ 300.00 Fr./m³
Altersentwertung
30% 5%
Umgebung 50.00 Fr./m² 100.00 Fr./m²
Nebenkosten 7% 7%
Lageklasse 25% / 75% 25% / 75%
Mietwert 1‘800.00 Fr./Monat
2‘700.00 Fr./Monat
Kapitalisierungssatz
5.00% 4.5%
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Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel
EFH mit Garage 1960
WH mit Anbau 2005
Hauptgebäude 265‘000.00 525‘000.00
Nebengebäude 25‘000.00 45‘000.00
Umgebung und NK
39‘000.00 75‘000.00
Neuwert 329‘000.00 645‘000.00
Altersentwertung
-99‘000.00 -35‘000.00
Zeitwert 230’000.00 610‘000.00
Relativer Landwert
110‘000.00 215‘000.00
Realwert 340’000.00 835‘000.00
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 28
Werte von Immobilien am fiktiven Beispiel
EFH mit Garage 1960
WH mit Anbau 2005
Mietwert 21‘600.00 32‘400.00
Kapitalisierungssatz
5.00% 4.50%
Ertragswert 432‘000.00 720‘000.00
4 x Realwert 340‘000.00 835‘000.00
1 x Ertragswert 432‘000.00 720’000.00
Mischwert 358‘400.00 812‘000.00
Verkehrswert 360’000.00 810‘000.00
![Page 29: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/29.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
• Gebäudeplatz und Umgelände
• Wohn- und Geschäftshaus, Garage, Lagergebäude
• Baujahr 1994• Verkehrswertschätzu
ng für den Verkauf• Mischwertmethode• Nutzungsreserve
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 31: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/31.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 32: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/32.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 33: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/33.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 34: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/34.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 35: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/35.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 36: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/36.jpg)
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Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
![Page 37: Werte von Immobilien](https://reader034.vdokument.com/reader034/viewer/2022051117/56815a08550346895dc755f4/html5/thumbnails/37.jpg)
12. März 2010 baumgartner netzwerk 37
Werte von Immobilien am konkreten Beispiel
• Schätzungsauftrag• Auftragsanalyse• Besichtigung,
Beurteilung, qualitative Wertung
• Berechnungen• Erstellung
Schätzungsgutachten
• Abgabe und Erläuterung
Die Berechnungsblätter
• Excel-Tabelle
Die Verkehrswertschätzung
• Word-Dokument (PDF)
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12. März 2010 baumgartner netzwerk 38
Werte von Immobilien
Besten Dank für Ihr Interesse