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Wie ungenau ist genau genug? –
Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der
Verbraucher
Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag am 27./28.4.2009von Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied
wohnen im eigentum e.V.
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G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V.
Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen
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Gliederung 1. Häufigkeit des Einsatz von Baubeschreibungen
2. Bedeutung von Baubeschreibungen
3. Baubeschreibungen zitiert
4. Baubeschreibungen unter der Lupe – einzeln Prüfergebnisse vorgestellt
5. Schlußfolg.: Baubeschreibungen im Vergleich
6. Probleme / Defizite
7. Forderungen der Verbraucherorganisationen
8. Muster-Bau(teil)beschreibungen vorstellen
9. Frage beantworten: Wie ungenau ist genau genug?
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Wie genau ist genau genug?
Vortragstitel aus Verbraucherperspektive
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Baubeschreibungen im Einsatz
• 50-60 % aller Neubau-EFH werden von Bauträgern errichtet
• 20-30% sind Fertighäuser vom Generalübernehmer
• 5 – 10% sind Architektenhäuser
= 90 % aller EFH und DH und alle Eigentumswohnungen werden auf Basis von Baubeschreibungen verkauft
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Bedeutung der Baubeschr
• Der Liefer- und Leistungsumfang für bestimmte Typenhäuser wird vom Bauträger bzw. Generalübernehmer schriftlich fixiert.
• Auf dieser Grundlage wird ein Festpreis genannt.
• individuelle Kundenwünsche werden ergänzt • dann Vertragsbestandteil und rechtsverbindlich.
- Die sogenannte Bemusterung erfolgt idR erst nach Vertragsabschluss
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Grundlagen
• Es gibt keine verbindlichen Vorgaben an Baubeschreibungen. Was ein Bauträger wie und in welchem Umfang darstellt, liegt in seinem Ermessen.
• Die Baubeschreibung muss von den bautechnisch unkundigen Baukunden selbständig und eigenverantwortlich geprüft und verhandelt werden.
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Angaben in Baubeschreibungensollen / müssen • Qualitäten und Standards benennen, • wesentliche Angaben zum Gebäude enthalten, • Materialien und Größenangaben enthalten• sind in der Regel bauteilbezogen (z.B. Dach,
Außenwand), teilweise raumbezogen (Badausstattung) ausgeführt.
= Kreuzung aus Werbeprospekt und Leistungsbeschreibung
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Baubeschreibungen - ZitateBeispiele zu Gebäudeangaben
• „Wohn- / Nutzfläche nach DIN ca. 132,52 m²“• „Wärmeschutz entspricht der
Energieeinsparverordnung“• „Schallschutz nach DIN“
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Baubeschreibungen – Zitate –Beispiel Außenwand 1
„Das Außenmauerwerk besteht aus hochwertigen 30 cm Ytong-Planblocksteinen, die im Dünnbettverfahren geklebt werden. Jedes …-Massiv-Haus ist selbstverständlich auch als 3-Liter-Haus gegen Aufpreis erhältlich.“
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Zitate - Beispiel Außenwand 2
Der Schichtenaufbau der Außenwand wird bemaßt graphisch dargestellt, Materialien benannt und erläutert. Außerdem wird angegeben:
– „Wärmedämmung: U-Wert 0,15 W/m²K und
– Schallschutz: 50 dB– Brandschutz: F90-B von
außen“
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Zitate Beispiel Dachkonstruktion
„Der Dachstuhl wird als Pfettendach, Nadelholz Güteklasse II mit Sparren- und Kehlbalken, erstellt. Alle tragenden Holzteile erhalten eine umweltfreundliche Schutzimprägnierung. Bei ausgebautem Dachgeschoss erhalten sämtliche Dachschrägen und Decken eine Mineralwolledämmung (entsprechend der EnEV 2002) sowie eine Auskleidung mit Rigipsplatten.“
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Zitate - Beispiel Wärmeerzeuger
• „Eingebaut wird ein schadstoffarmes Gaswandheizgerät mit Brennwerttechnik. Die Regelung des Heizgerätes erfolgt witterungsgeführt und stellt den Brenner stufenlos auf den Wärmebedarf ein.“
• „Es kommt eine technisch ausgereifte Brennwerttherme der Firma Viessmann –Typ Vitodens 200 – zum Einsatz, welche vollautomatisch, umweltfreundlich und energiesparend ist. Das Brennwertgerät ist mit einem MatriX-Compact-Edelstahlbrenner ausgestattet.“
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Baubeschr – Prüfungsergebnissevon wohnen im eigentum e.V.
Es fehlen Angaben zu (=Mehrkosten?)• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen bis
Hausanschluss oder Verteilerkasten• Beseitigungskosten Baumüll, Bodenaushub• Außenrolläden an Dach- und Giebelfenstern• Keller-Betontreppe ohne Treppengeländer• Kamin ohne Schornstein• Kellerlichtschächte ohne Kellerfenster• Röhrenspan-Innentüren (Vollröhrenspan oder
Röhrenspanstreifen???)• Schallschutz-Angaben fehlen
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Baubeschr – Prüfungsergebnisse
Energetische Defizite• Energieausweise werden nicht vorgelegt• Verweis auf veraltete WSchVO• Blower-Door-Test nur im Dachgeschoss• KfW-40 oder -60 – Häuser ohne
dreifachverglaste Fenster• Für Fenster wird fast nur der Ug-Wert
angegeben• Fehlende Perimeterdämmung unter Bodenplatte
oder für Kelleraußenwänden
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Baubeschr – Prüfungsergebnisse
Energetische Defizite: • Energieverbrauch 30% unter EnEV, aber
Beschreibung passt nicht• Dimensionierung der Außenhülle nicht auf
Sonderwunsch Wärmepumpe abgestimmt• Fehlender schallisolierter Raum für
Wärmepumpe
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Baubeschr im Vergleich
• Angaben ungenau und unvollständig• Angaben nicht eindeutig• Unterschiedliche Kenngrößen und Fachtermini• Qualitätsstandards werden nicht benannt• Qualitätsunterschiede werden nicht deutlich• Auslegungsspielraum groß• Im Festpreis nicht enthaltene Leistungen werden
nicht aufgeführt= Baubeschreibungen nicht vergleichbar= Kein Preis- und Leistungsvergleich möglich
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Probleme / Defizite
• Unerwartete Mehrkosten für Baukunden• Missverständnisse bzgl. Qualitätsstandards• Unklarheit bzgl. der Standards• Schlechte Verhandlungsposition für Verbraucher• Anforderungen vieler Verbraucher bzgl der
Umwelt- und/oder Gesundheitsverträglichkeit werden nicht berücksichtigt
• Mängelrügen aufgrund des unklaren Leistungsumfangs
• Gerichtliche Auseinandersetzungen wegen „nicht zugesicherter Eigenschaften“
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Forderungen der Verbraucherorganisationen
• Vereinheitlichung der Angaben• Vollständigkeit der Unterlagen, z.B. Aushändigung des
Energieausweises vor Vertragsabschluss • Vollständigkeit und Eindeutigkeit der Angaben• Angabe von Kenngrößen, damit Fachleute prüfen
können• Konkrete Angaben, damit Leistungskontrolle möglich• Mehr Transparenz, mehr Aufklärung• Preis- und Leistungsvergleich ermöglichen
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Ratgeber für Verbraucher
Checklisten von wohnen im eigentum e.V. siehe
http://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/fertighaus_check_baubeschr.pdf
http://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/bautraegerhs_check_baubeschr.pdf
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Muster-Baubeschreibung
Checkliste, Formular und Ratgeber
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… zu Angaben zum Bauteil Dach
(aus Muster-Baubeschreibung der VZn):• Dachdeckung (Material, Hersteller, Farbe)• Dachkonstruktion • Unterdach / Unterspannbahn• Dachdämmung (Konstruktion, Material, Dicke,
WLG)• Dampfbremse (Material, Anschluss an andere
Bauteile)• Innenverkleidung (Material, Dicke, E-Klasse)• Dachzubehör
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… zu Angaben zum Wärmeerzeuger
(aus Muster-Baubeschreibung der VZn) • Heizkessel (Hersteller, Modell,
Nennleistungsbereich, Jahresnutzungsgrad)• Stehend, wandhängend• Aufstellraum
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Mindestanforderungen
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Der Kompromiss?
Oswald, R. u.a.:
Bauteil-
beschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung
siehe www.aibau.de
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24Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen
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Wie ungenau ist genau genug?
Solange es •keine „Haustests“ gibt,•keine von unabhängiger Seite vorgegebenen, eindeutigen Qualitäten vereinbart werden (z.B. RAL, PPI, IFT), die möglichst auch noch vor Ort kontrolliert werden -
muss eine detaillierte, genaue und konkreteBaubeschreibung vor Vertragsabschluss vorgelegt und vom Baukunden möglichst mit fachkundiger Hilfe überprüft werden.
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25Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen
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Wie ungenau ist genau genug?
Begründung:
• Der Teufel steckt bekanntlich im Detail• Vielfalt der Defizite – siehe Prüfergebnisse • Zur Vermeidung von versteckten Mehrkosten.• um nicht im Nachhinein klären zu müssen, was
vertraglich vereinbart war.
Denn …
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Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser und Vorbeugen am
besten.
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