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Tagung Stuttgart, 17.10.2013, Reisner Georg, Seite 1

Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung

Kommunale Grundstücksvergabe -

wie ist die Grundstücksvergabe geregelt und legitimiert?

Beispiel: München – ehem. Funkkaserne

Georg Reisner, Verwaltungsdirektor, Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung-HA III/1

Tagung Stuttgart, 17.10.2013



Die 4 Eckpunkte

1. Eigene Flächenkontingente für Baugemeinschaften

2. Verkauf der Grundstücke ausschließlich zum Verkehrswert

3. Auf Baugemeinschaften zugeschnittene Ausschreibungsverfahren

4. Unabhängige Beratungsstelle für Baugemeinschaften (und Genossenschaften)


Erfolgreiche Baugemeinschaften: Kommunaler Rahmen – private Entwicklung“

Eigene Flächenkontingente für Baugemeinschaften

● Grundlage: Stadtratsbeschluss vom 22.09.2010

● Flächen nur für Baugemeinschaften (bzw. Genossenschaften) und möglichst „passgenau“(Größe, Wohnbauarten „70 + 30“, Erschließung)

● Flächenanteil: für beide Zielgruppen zusammen: 20 – 40 % der Wohnbauflächen in den großen städtischen Siedlungsgebieten (z.B. ehemalige Kasernen)


Funkkaserne – Flächen für Baugemeinschaften

Insg. 1.600 Wohneinheiten

Baugemeinschaften

WA 8 Mitte (4.600 qm GF)WA 8 Ost (5.500 qm GF)WA 9 Mitte (2.800 qm GF)WA 9 Ost (3.400 qm GF)WA 17 (6.900 qm GF)insgesamt: 23.200 qm GF= 17 % der Gesamt-GFca. 230 WE

Genossenschaften

3 Baufelder mit insgesamt 26.700 m² GF= 19 % der Gesamt-GFca. 267 WE


Ansprechpartner – Kontaktstelle Genossenschaften/Baugruppen

Verkauf der Grundstücke ausschließlich zum Verkehrswert

● Grundlage: Stadtratsbeschluss vom 24.07.2013

● „Wohnen in München V“ (01.02.2012) sahnoch Bestgebotsverfahren vor (= Preisgebot + Konzept zählen)

● Keine Option; Verkauf direkt an BG-Mitglieder


Funkkaserne – Kaufpreise und Bewerbungen

Baugemeinschaften

ca. 170 WE freifinanziert Kaufpreis: 1.400 – 1.500 €/qm GF

ca. 60 WE gefördert nach München Modell (375 – 675 €/qm GF)

WA 8 Mitte (11 Angebote)WA 8 Ost (11 Angebote)WA 9 Mitte (15 Angebote)WA 9 Ost (15 Angebote)WA 17 (5 Angebote)

Bewerbung auf mehrereBaufelder zulässig – aber max. Zuschlag für 1 Baufeld


Ausschreibung von Flächen für Baugemeinschaften

Auf Baugemeinschaften zugeschnittene Ausschreibungsverfahren

Grundlage: „Wohnen in München V“ (01.02.2012)Stadtrat beschließt über Auswahlkriterien

2-stufiges Verfahren:1. Stufe: niederschwellige Anforderungen

Zuschlag oder

2. Stufe beschränkt auf Bewerber 1. Stufe; Konzeptausschreibung


Ausschreibung : 1. Stufe

Beispiel „Funkkaserne“ 1. Stufe

Anerkennung zwingender Vergabekriterien

● Kaufpreis (Festpreis = Verkehrswert, da SEM)

● KfW-Effizienzhaus 70

● Anschluss an Fernwärme

● Ökologischer Kriterienkatalog

● Gestaltungsleitfaden „Funkkaserne München“

● Verbindliche Wohnungsgrößen im geförderten Wohnungsbau gem. WFB 2012

● Bereitschaft zur Mitwirkung an Maßnahmen zur Quartiersvernetzung



Beispiel Auswahlkriterien „Funkkaserne“ 2. Stufe

1. Wohnungspolitische Kriterien max. 30 Punkte a) Anteil für München Modell-Eigentum bis 15 %; > 15 %; > 25 % (max. 30 %) 0 / 5 / 15 Punkte b) Sparsamer Wohnflächenverbrauch Anteil der freifinanzierten WE, die die Wohnflächen nach WFB einhalten (bis 75 %, > 75 %, 100 %) 0 / 5 / 15 Punkte

2. Energetische & Ökologische Kriterien max. 50 Punkte a) Energie KfW-Effizienzhaus 70 / 55 / 40 0 / 15 / 30 Punkte zusätzlich nichtnegative Primärenergiebilanz 10 Punkte b) Ökologie Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen > 20 % 5 Punkte des Kostenvolumens Grau- und Regenwassernutzung bis 5 Punkte bauliche Maßnahmen für Gebäudebrüter



Beispiel Auswahlkriterien „Funkkaserne“ 2. Stufe

3. Angebote zur Quartiersvernetzung max. 10 Punkte Räumlichkeiten und/oder Angebote, die für die Nachbarschaft nutzbar sind und damit der sozialen und/oder kulturellen Quartiersentwicklung dienen (mind. 10 Jahre Bindung)

4. Gruppenbezogene Kriterien max. 10 Punkte a) Baugemeinschaft hat bereits mind. 20 % Mitglieder und hat sich vertraglich als GbR zusammengeschlossen bis 3 Punkte b) Die begleitenden Architekten, Projektsteuerer und/ oder Moderatoren können Referenzen aus dem Bereich „Gemeinschaftliches Bauen“ vorlegen bis 4 Punkte c) Finanzierungsbestätigung einer Bank / eines Kredit- institutes liegt bereits vor bis 3 Punkte


Zeitschiene

Zeitschiene Funkkaserne

● Ausschreibungsbeschluss mit Kriterien (11. Juli 2012)

↓ 7 Wochen

● Ausschreibung 1. Stufe↓ 7 Wochen (Bewerbung, Auswertung)

● Findungsgespräch + Ausschreibung 2. Stufe ↓ 8 Wochen (Bewerbung)

● Bewerbungsschluß ↓ 19 Wochen (Auswertung, Rückfragen,

interne Gremien, Ratsvorlage)

● Auswahlbeschluss (08.05.2013)


Auswertung der Ausschreibung

Erkenntnisse / Ergebnisse aus der Ausschreibung

● mehr Konkurrenz als Kooperation

● alle Angebote mit hohen (= teueren) Standards insb. bei Energie und Ökologie

● Folge: „weiche Kriterien“ werden entscheidend (Quartiersentwicklung, Organisation)

● Auswertung schwierig und zeitaufwändig

● Angebote z.T. unvollständig (z.B. Vollmachten)

● Zuschlag zwischen 83 (WA 17) und 96 Punkten (WA 8 Ost)


Eine unabhängige Beratungsstelle für Baugemeinschaften (und Genossen-schaften) wird eingerichtet

● Grundlage: „Wohnen in München V“(01.02.2012)

● nach Hamburger Vorbild - aber außerhalb der Verwaltung angesiedelt

Ansprechpartner – Kontaktstelle Genossenschaften/Baugruppen



Bilanz + Ausblick

1. Bisher 32 Projekte mit ca. 700 WE, davon in 2013 bisher ca. 250 WE vergeben

2. Größe der Projekte: 4 bis ca. 70 WE

3. Risiken: Grundstückspreise (Nachbewertung)

4. Ausblick: 2013/14 stehen Flächen für ca. weitere 500 WE zur Ausschreibung an

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