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Ergebnisse Investorenumfrage 2015 Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
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Methodik
Aufbau und Methodik der Befragung
• Ausgangslage: Das Niedrigzinsumfeld treibt immer mehr institutionelle Investoren in die deutschen Wohn-
immobilienmärkte. Dabei stehen vor allem die Metropolen im Fokus – mit Folgen: Die Preise bzw. die
Multiplikatoren von Grundstücken, Bestands- und Neubauimmobilien sind in den vergangenen Monaten
aufgrund der hohen Nachfrage extrem gestiegen.
• Fragestellungen: Wie wirken sich diese Entwicklungen auf die Investitionstätigkeiten bei institutionellen
Investoren aus? (Fragen zu Investitionstätigkeit, Volumen, regionaler Verteilung, Renditevorgaben,
Mietpreisbremse, Nutzungsarten und Exit-Strategien)
• Form der Umfrage: Online-Befragung
• Zeitraum: 31. Juli 2015 – 31. August 2015
• Anzahl der Fragen: 19
• Anzahl der verschickten Fragebögen: 6.300
• Anzahl der Teilnehmer: 214
• Rücklauf in %: 3,4
3
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Profil der Befragten
Zu welcher institutionellen Investorengattung gehört das Unternehmen, das Sie vertreten?
• Mit 25 % gehören die meisten befragten Investoren zu deutschen Family Offices und Stiftungen.
• 19 % gehören zu der Gruppe der Institutionellen Anleger.
• 7 % sind Depot-A-Manager von deutschen Banken und Sparkassen.
4
N = 123
Umfrage erreicht Institutionelle Anleger, Semiprofessionelle Anleger und Depot-A-Manager
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Profil der Befragten
Wie hoch ist der Anteil folgender Nutzungsarten am gesamten Immobilienportfolio Ihres Unternehmens?
• Mit ca. 40 % dominieren Wohnimmobilien die
Portfolios der Investoren.
• Zweithöchster Anteil mit knapp 30 % entfällt auf
Büroimmobilien.
• Hotel- und Logistikimmobilien erreichen einen Anteil
von 4 % bzw. 5 % am durchschnittlichen
Immobilienportfolio.
5
N = 160
Wohnimmobilien ist die beliebteste Assetklasse am deutschen Markt für
Immobilieninvestments
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Profil der Befragten
Wir investieren hauptsächlich in …
• Knapp 50 % der Befragten investieren
hauptsächlich in Einzelobjekte.
• Mit 22 % stellen Investitionen ausschließlich in
Portfolios die Minderheit dar.
6
N = 110
Ein Großteil der Anleger investiert aktuell in Einzelobjekten auf dem Wohnimmobilienmarkt
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
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Finanzierungsumfeld
Welchen Einfluss hat die aktuelle Zinslandschaft (Niedrigzins) auf Ihre Investitionsentscheidung?
• Für knapp 40 % der Befragten hat das aktuelle niedrige Zinsniveau keinen Einfluss auf ihre
Investitionsentscheidungen.
• 10 % der Investoren sind bereit, aufgrund der günstigen Zinslandschaft höhere Risiken einzugehen.
• Knapp ein Fünftel wendet sich neuen Assetklassen zu.
8
N = 117
Zinsniveau ist aktuell keine wesentliche Grundlage für Investitionsentscheidungen
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Finanzierungsumfeld
Bis zu welcher LTV-Höhe (Loan-to-Value) finanzieren Sie die Wohnimmobilieninvestitionen?
• Mit einem LTV zwischen 41 % und 60 % finanzieren
rund 40 % der Befragten die Wohnimmobilien.
• Leicht weniger als 40 % der Befragten finanzieren
Wohnimmobilien über einen Bankkredit in der Höhe von
61 % bis 80 % des Wertes des finanzierten Objekts.
• Nur 2 % der Befragten finanzieren ihre Investitionen mit
einem LTV von über 100 % (ohne Eigenkapital).
9
N = 66
Wohnimmobilieninvestoren halten eine eher sichere Balance zwischen
Eigenkapitalfinanzierung und Bankdarlehen
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Finanzierungsumfeld
Wie bewerten Sie die Finanzierungsbereitschaft der Banken im Vergleich zum Finanzierungsumfeld vor der
Finanzkrise?
• Für 47 % der Befragten ist die Finanzierungs-
bereitschaft etwas bis deutlich besser geworden.
• Knapp 30 % der Investoren bewerten die
Finanzierungsbereitschaft der Banken genauso
wie vor der Finanzkrise.
• Nur 8 % finden sie deutlich schlechter.
10
N = 93
Finanzierungsbereitschaft der Banken wird von den Wohnimmobilieninvestoren positiv
beurteilt
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
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Mieten und Kaufpreise
Mit welchen Mietsteigerungen (bei Wohnimmobilien) rechnen Sie in Ihrem eigenen Business-Case?
Zeitraum: 12-18 Monate
• Die höchsten Mietsteigerungen werden in A-Standorten erwartet - durchschnittlich 3,4 %.
• In B-Standorten werden durchschnittlich 2,9 % erwartet.
• Die Erwartungen an die Mietentwicklung in C-Standorten oszillieren um 1,6%.
12
N = 61
Höchste Mietsteigerungen in Top-Lagen erwartet
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Mieten und Kaufpreise
Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien im Jahr 2015 in Abhängigkeit von
ihrer Lage ein?
• 66 % der Befragten schätzen, dass die Wohnimmobilienkaufpreise in A-Standorten kurzfristig steigen werden.
• Die Mehrzahl der Investoren (63 %) erwartet aber auch Preissteigerungen in B-Standorten.
• Für C-Standorte hingegen wird vor allem ein stabiles Preisniveau im Jahr 2015 erwartet.
13
N = 103
Stabile Kaufpreise in C-Standorten – weitere Preissteigerungen in A-und B-Standorten
erwartet
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategien
5. Zusammenfassung
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Investitionsstrategie
Welche Pläne hat Ihr Unternehmen in Bezug auf den Wohnimmobilienbestand im Portfolio in den nächsten
18 Monaten?
• Die überwiegende Mehrheit der Befragten (53 %)
plant, den Wohnimmobilienbestand im Portfolio
zu erhöhen.
• Nur 8 % entscheiden sich, den Anteil zu
reduzieren.
15
N = 131
Knapp 90 % der Befragten wollen Wohnimmobilien im Portfolio erhöhen oder den Anteil
beibehalten
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Investitionsstrategie
Welche Summe wollen Sie in den nächsten 18 Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren?
• 63% der Befragten wollen bis zu 100 Mio. Euro in
Wohnimmobilien investieren
• 18% planen, bis zu 500 Mio. Euro anzulegen
• Auf einen Anteil von 12% kommen diejenigen
Investoren, die ihr Engagement nicht ausweiten
16
N = 73
63 Prozent der Befragten wollen in den kommenden 18 Monaten bis zu 100 Mio. Euro in
Wohnimmobilien investieren
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Investitionsstrategie
In welchen Regionen/Städten Deutschlands wollen Sie in den nächsten 18 Monaten Wohnimmobilien kaufen?
• 36 % planen, Wohnimmobilien in den so genannten B-Städten mit regionaler Bedeutung zu kaufen.
• Mit nur einem Prozentpunkt weniger entscheiden sich fast genauso viele befragte Unternehmen für
Investitionen in den Top-7 Städten.
• Auf dem dritten Platz rangieren
C-Städte (23 %).
• Ländliche Regionen spielen keine
Rolle als Investitionsstandort.
17
N = 107
Top-7 Städte genauso attraktiv für Investoren wie B-Standorte
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Investitionsstrategie
Welche Wohnformen kommen für Sie dabei in Frage?
• Die meisten Investoren (31 %) würden in Wohnungen im mittleren Preissegment investieren.
• Jeweils 14 % der Befragten entscheiden sich für Investitionen im oberen bzw. unteren Preissegment.
• Pflegeheime und Studentenapartments sind zudem im Fokus der Investoren (8 % bzw. 11 %).
18
N = 121
Investoren fragen breites Spektrum an Wohnungsinvestments nach
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Investitionsstrategie
Welche Renditevorgaben müssen Sie bei direkten und indirekten Wohnimmobilieninvestitionen erzielen?
• Knapp 80 % der Befragten rechnen mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 % (indirekte Investitionen).
Auf dieselbe Renditenspanne deuten nur rund 60 % der direkten Investoren hin.
• 7 % der indirekten Investoren müssen hohe Renditevorgaben zwischen 7,5 % und 10 % erzielen, während
sogar 12 % der direkten Investoren diese Spanne erreichen müssen.
• Nur 5 % der indirekten und 14 % der direkten Investoren haben die niedrigste Renditevorgabe von unter 3 %.
19
N = 72
Mehrheit der Investoren strebt eine Rendite zwischen 3,5 und 5 Prozent an
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Investitionsstrategie
Wie wird sich die Umsetzung der Mietpreisbremse in einigen Wohnungsmärkten auf Ihre
Investitionsstrategie auswirken?
• Laut 70 % der Befragten hat die Umsetzung der Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre
Investitionsstrategien.
• 13% planen, weniger in Wohnimmobilien
zu investieren, während 11% sogar
mehr investieren wollen.
20
N = 106
Die Umsetzung der Mietpreisbremse wird die Investitionsentscheidungen nicht beeinflussen
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Investitionsstrategie
Welcher aktuelle große Trend (wie z. B. Nachhaltigkeit, Niedrigzinsumfeld, politische Krisen etc.) wird Ihre
Investitionsstrategie in den nächsten 18 Monaten stark beeinflussen? (Mehrfachnennungen möglich)
• Laut 32 % der Befragten ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre
Investitionsstrategien.
• 13 % bzw. 11 % der Investoren halten Nachhaltigkeit bzw. die demographische Entwicklung für relevant.
• Nur 6 % nennen die Konjunktur als entscheidend, 4% halten die Regulierung des Marktes
für relativ wichtig.
21
N = 121
Zinsentwicklung im Fokus der Investoren
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Investitionsstrategie
Welche Exit-Strategien kommen in Bezug auf Ihr Wohnimmobilienportfolio für Sie in den nächsten 18
Monaten in Frage?
• Die Mehrheit der Investoren (34 %) plant kein Exit.
• 40 % der Befragten rechnen mit Exits in Form von Direktverkauf von Single Asset (23 %) oder den
Direktverkauf von Portfolios (17 %).
• Mit nur 12 % spielen Exit-Strategien wie die Einbringung in indirekte Vehikel wie Spezial-AIFs,
Publikums-AIFs oder Immobilien-AGs eine
untergeordnete Rolle.
22
N = 144
Ein Drittel der Investoren plant keinen Exit bei Wohnimmobilien
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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
1. Fragestellung und Profil der Befragten
2. Finanzierungsumfeld
3. Mieten und Kaufpreise
4. Investitionsstrategie
5. Zusammenfassung
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Zusammenfassung
• 53 % der Umfrageteilnehmer planen, ihren Wohnimmobilienanteil im Portfolio zu erhöhen.
• 45 % der Befragten planen, in Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu investieren.
• Mit jeweils ca. 35 % sind Wohnimmobilien in A- und B-Standorten gleich nachgefragt.
• Die Befragten erwarten in den nächsten Monaten die höchsten Mietsteigerungen in A-Standorten (3,4 %).
• Die überwiegende Mehrheit der Befragten rechnet mit einem Renditeniveau von 3,5 % bis 5 %.
• Die Mehrheit der Investoren erwartet zukünftig stabile Kaufpreise in C-Standorten sowie weitere
Preissteigerungen an A- und B-Standorten.
• Rund 40 % der Befragten finanzieren Wohnimmobilien mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Fremd-
und Eigenkapital (LTV-Höhe zwischen 41% und 60%).
• 47 % bewerten die Finanzierungsbereitschaft der Banken besser oder etwas besser als vor der Finanzkrise.
• Für 70 % der Befragten hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre Investitionsstrategien.
• Für ein Drittel ist die künftige Zinsentwicklung der wichtigste Einflussfaktor für ihre Investitionsstrategien.
• Rund 35 % der Investoren planen keinen Exit bei Wohnimmobilien.
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Executive Summary
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Kai Wolfram Geschäftsführender Gesellschafter
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