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FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 1

UmlegungGeschäftsstelle Kreis Borken

neues

Bauland

wird

geschaffen


Überblick

Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Wer führt Umlegungsverfahren durch? Wer ist an der Umlegung beteiligt? Grundsätze der Umlegung Bewertung der Grundstücke Welche Vorteile bietet die Umlegung? Verfahrensablauf


Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Aktueller Zustand:

überwiegend landwirtschaftliche Nutzung




die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)





Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich





Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich

Abhilfe schafft eine Bodenordnung durch Umlegung


Umlegung bedeutet ...

... alte Grenzen aufzuheben




... und neue Grenzen sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet)


Wer führt die Umlegung durch?

Gemeinde Raesfeld



... oder die Gemeinde Heek ...



... oder die Stadt Ahaus.



Der Rat ordnet die Umlegung an.Der Rat wählt den

Umlegungsausschuss.

ist weisungsunabhängig und entscheidungsbefugt

besteht aus fünf Mitgliedern (3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder)

die Geschäftsstelle ist beim Kreis Borken eingerichtet

Der Umlegungsausschuss:



Geschäftsstelle desUmlegungsausschusses

beim Kreis Borken

Ansprechpartner füralle Beteiligten

Erörterungsgesprächemit den Beteiligten

Führung derVerwaltungsgeschäfte

Vorbereitung der Entscheidungen


Wer ist beteiligt?

Grundstücks-eigentümer

Rechtsinhabernach Grundbuch,

z.B. Bank mit Grund-schuld, Person mit

Wohnrecht

Gemeinde,Bedarfs- und

Erschließungsträger

Rechtsinhaberaußerhalb des

Grundbuchsz.B. Pächter, Mieter


Grundsätze der Umlegung

Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland

Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen (Straßen, Ausgleichsflächen...) werden von allen Eigentümern zu gleichen Anteilen aufgebracht

Landzuteilung erfolgt im Verhältnis der Werte wie vor der Umlegung (z.B. Eigentümer hat vor Umlegung 8% des Wertes des Gesamtgebietes, nach Umlegung erhält er 8% des gesamten Baulandwertes)

Zuteilung erfolgt möglichst in gleicher Lage


Grundsätze der Umlegung Der Bodenwert vor Umlegung wird ermittelt und beschlossen

z.B. 30,00

EUR/m²

z.B. 30,00

EUR/m²z.B. 2.000 m² 60.000 EURX =

- Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland -

Der Wert der einzelnen Einwurfsgrundstücke wird ermittelt (Einwurfswert)

Mindestens in dieser Höhe erhält der oder die Beteilige Baugrundstücke



vom Gesamtgebiet (Umlegungsmasse) werden die geplanten Straßen, Ausgleichsflächen... abgezogen und der Gemeinde zugeteilt

die verbleibende Fläche - das Bauland – erhaltendie Beteiligten (Verteilungsmasse)

die Verteilungsmasse wird nach dem Verhältnis der Einwurfswerte vor der Umlegung verteilt

- Straßen, öffentliche Grünflächen usw. werden zu gleichen Teilen aufgebracht -



Berechnung des Gesamtwertes der Flächen vor der Umlegung

30 EUR/m² x100.000 m²

3.000.000 EUR=

45 EUR/m² x70.000 m² 3.150.000 EUR=

30 EUR/m² x2.000 m²

60.000 EUR=

45 EUR/m² x??? m² 63.000 EUR=

+ 5%

- Verhältnis der Grundstückswerte vor der Umlegung -

Berechnung des Baulandwertes nach der Umlegung(Wertsteigerung!)

Wert eines Einwurfsgrundstücks (Einwurfswert) Anspruch auf Zuteilung (Sollanspruch)

+ 5%

Beispiel


Grundsätze der Umlegung- Zusammenfassung der finanziellen Grundsätze -

60.000 EUR

63.000 EUR

Anspruch auf mindestens wertgleiche Zuteilung

Anspruch auf weitere Zuteilungbis maximal zum Sollanspruch

Wert der zugeteilten Flächen = Zuteilungswert

Die Differenz zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert erhalten oder zahlen Sie, im Bsp.: Zahlung von

45,00 EUR/m²1.375 m² 61.875 EURX =

1.875 EUR

Beispiel


Grundsätze der Umlegung- Beispielberechnung -

Zuteilungswert:

wertgleicher Anspruch:

Einwurfswert:

Sollanspruch:

tatsächliche Zuteilung:

Ausgleichsleistung:

60.000 EUR=2.000 m² x 30 EUR/m²

1.333 m²=60.000 EUR : 45 EUR/m²

61.875 EUR=1.375 m² x 45 EUR/m²

1.375 m²

1. 875 EUR=61.875 EUR – 60.000 EUR

1.400 m²63.000 EUR : 45 EUR/m² =

=60.000 EUR x 1,05 63.000 EUR

Beispiel


Wie kommt die Bewertung zustande?

Beschluss desUmlegungsausschusses

Zuteilungswerte fürfertiges Bauland

Einwurfswerte fürRohbauland

abgeleitet aus vergleichbaren

Bodenrichtwerten / Vergleichspreisen für Bauland, z.B. 45 EUR

abgeleitet durch Abzug der geldlichen Vorteile, die die Umlegung bringt / aus Ver-gleichspreisen, z.B. 30 EUR


Wie kommt die Bewertung zustande? Einwurfswert für Rohbauland = Baulandpreis

minus geldliche Vorteile, die die Umlegung bringt (Umlegungsvorteil):

- Ausgleichsflächenvorteil

- Straßenlandvorteil

- Abzinsung wegen zeitlicher Verkürzung und früherer Aufschließung

- eingesparte Kosten(Grundbuch, Vermessung,

Notar)


Welche Vorteile bietet die Umlegung? Bildung von nach Lage, Form und Größe

bebaubaren Grundstücken Gleichbehandlung aller Beteiligten frühzeitige Bebauungsmöglichkeit Umlegungsstelle = „neutrale“ Stelle, da sie

nicht an Weisungen der Gemeinde gebunden ist keine Enteignung sondern Tauschverfahren wenig Aufwand für Eigentümer, da komplette

Abwicklung durch Geschäftsstelle (Anträge, Grundbucheintragungen, ...)


VerfahrensablaufPlanung

AufstellungB-Plan

Anordnung (Rat)

Umlegungsbeschluss durch

Umlegungsausschuss

Bestandskarte undBestandsverzeichnis

Sperre

U-Vermerk

Beschluss Verteilungs-maßstab und Werte

B-Planrechtskräftig

Erörterungsgespräche

Vermessung und Ausarbeitung

Aufstellung desUmlegungsplans

§ 76-Regelung

VorzeitigeBesitzeinweis.

musskann

Eintritt Unanfechtbarkeit,gleichbedeutend mit

Inkrafttreten

Berichtigung deröffentlichen Bücher

Vollziehung desUmlegungsplans

Erschließung

Baubeginn

kann

Einleitung

Durchführung

Abschluss

Umsetzung

Gemeinde

U-Ausschuss und

GeschäftsstelleAnhörung der Eigentümer


EinleitungPlanungsabsichten

Aufstellungsbeschlussfür Bebauungsplan

Umlegungsanordnung (Rat)

Umlegungsbeschluss(Umlegungsausschuss UA)

ortsübliche Bekanntmachung des Beschlusses im Amtsblatt oder

in der Tageszeitung

Bestandskarte und Bestands-Verzeichnis erstellen

öffentliche Auslegung im Rathaus, zuvor öffentliche Bekanntmachung über

Ort und Dauer der Auslegung

Verfügungs- und Veränderungssperre

Eintrag desUmlegungsvermerks in

Grundbuch und Kataster

Anhörung der Eigentümer


DurchführungAufstellungsbeschluss

für Bebauungsplan

Beschluss des UAüber Verteilungsmaßstab und

Festsetzung der Einwurfs- und Zuteilungswerte

Bebauungsplanrechtsverbindlich

Erörterungsgesprächemit allen Beteiligten

Vermessungdes Umlegungsgebietes und

Ausarbeitung der Vermessungssachen durch den Fachbereich

Geoinformation und Liegenschaftskatasterdes Kreises Borken

Freiwillige Vorwegregelunggem. § 76 BauGB

für einzelne Grundstücke

Vorzeitige Besitzeinweisung der Stadt/Gemeinde in die Verkehrs- und Grünflächen

muss

kann

kann


AbschlussVermessung und

Ausarbeitung

Aufstellung des Umlegungsplans(Beschluss des UA)

Einsichtnahme ist möglichZustellung an alle Beteiligten

ortsübl. Bekanntmachung des Beschlusses

Eintritt der UnanfechtbarkeitOrtsübliche Bekanntmachung

des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit

bedeutet Inkrafttreten


UmsetzungInkrafttreten

Berichtigung der öffentl. BücherGrundbuch und

Liegenschaftskataster

Vollziehung des Umlegungsplans- Verschaffung der Besitz- und Nutzungsrechte- Finanzielle Abwicklung durch Stadt/Gemeinde

Erschließung des Baugebietesdurch Stadt/Gemeinde

(sofern nicht vorzeitig erfolgt)

Baubeginn


Noch Fragen?

Wir helfen Ihnen gerne weiter!


Ansprechpartner

GeschäftsführerJochen HansensTel. 02861/822443Zimmer 2443 (Etage 4B)E-Mail: [email protected]

Geschäftsstelle beim Kreis BorkenFachbereich Geoinformation und LiegenschaftskatasterBurloer Straße 8246325 Borken Fax:02861/821143

Stadt Ahaus, Stadt Gescher, Gemeinde Heek undGemeinde RaesfeldGeorg FeldmannTel. 02861/822437Zimmer 2437 (Etage 4B)E-Mail: [email protected]

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