grundstücksmarktbericht 2011 - boris bayern · gutachterausschuss der stadt kempten (allgäu)...

Grundstücksmarktbericht 2011

St. Lorenz Basilika

Gutachterausschuss für Grundstückswerte

im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu)

Der Immobilienmarkt

in Kempten (Allgäu)

Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) Grundstücksmarktbericht 2011

Impressum Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte der

kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu)

Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu) Telefon: 0831/2525-367 Fax: 0831/2525-455 E-Mail: [email protected] Internet: www.kempten.de www.boris-bayern.de Vertrieb Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gebühr 35,00 EUR Berichtszeitraum 2008 - 2011 Bildnachweis Tourist Information Kempten Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck nur mit schriftlicher Genehmi-gung, auszugsweise nur mit vollständiger Quellenangabe und bei Übersendung eines Be-legexemplars an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) gestattet.


Seite 1

Vorwort der Vorsitzenden des Gutachterausschusses Im Stadtgebiet Kempten (Allgäu) wurden im Jahre 2011 bei Kauf bzw. Verkauf von Immobilien rund 220 Millionen Euro umgesetzt, im Jahre 2010 betrug der Gesamtumsatz rund 158 Millionen Euro. Der Immobilienmarkt ist damit ein wichtiger Wirtschaftsbereich, der in vielfältiger Weise Auswirkungen zeigt. Wohnimmobilien haben in den letzten Jahren in Deutschland einen Bedeutungsgewinn erfahren und die Transaktionszahlen anziehen lassen. Dieser Trend ist auch für Kempten (Allgäu) spürbar. Gegenüber dem Jahr 2009 konnte im Jahr 2011 ein Umsatzzuwachs von über 100 Millionen Euro auf 220 Millionen Euro, eine Verdoppelung des Flächenum-satzes und ein Anstieg von fast 20% der Urkundenanzahl verzeichnet werden. Die deutschen Immobilienmärkte werden als stabiler Investitionsmarkt eingeschätzt. Vor allem die Wohnimmobilienmärkte haben die Finanzkrise 2008/2009 unerwartet gut über-standen. Laut Immobilienmarktbericht für Deutschland 2011 dominieren in Süddeutsch-land aufstrebende Regionen mit erhöhten Wohnungsnachfragen und teilweise Angebots-engpässen. Für Kempten (Allgäu) lässt sich diese Entwicklung bestätigen. Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht die Stadt Kempten (Allgäu) zum zweiten Mal nach 2009 umfassend und strukturiert Daten aus der Kaufpreissamm-lung. Mit diesem Bericht macht der Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu) hilf-reiche Informationen zugänglich und leistet damit im Sinne des Gesetzgebers einen wich-tigen Beitrag zu mehr Transparenz des Grundstücksverkehrs. Gegenüber privaten Marktanalysen zeichnen sich die Daten des Gutachterausschusses insbesondere dadurch aus, dass ihm alle in seinem Zuständigkeitsbereich tatsächlich ge-zahlten Kaufpreise und sonstigen Daten unmittelbar aus der Kaufpreissammlung zur Ver-fügung stehen. Mit dem Grundstücksmarktbericht werden die umfangreichen Markt-kenntnisse des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle allen fachlich Interes-sierten und damit einer breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Erstmals wurde für den Bereich Kempten (Allgäu) der Liegenschaftszinssatz für einzelne Gebäudetypen ermittelt, die Ergebnisse sind in diesem Grundstücksmarktbericht enthal-ten. Darüber hinaus sind Zusammenstellungen von Stellplatzverkäufen und Häusermie-ten neuer Bestandteil des Grundstückmarktberichtes. Das Ziel der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Kempten (Allgäu) ist es, trotz eines engen finanziellen und personellen Rahmens die Daten der Kaufpreissamm-lung immer detaillierter auszuwerten und die vom Gesetzgeber bestimmten Aufgaben auf einem hohen Niveau zu erfüllen. Der Mitarbeiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Frau Rauch, danke ich für den engagierten Einsatz bei der Erarbeitung dieses Grundstücksmarktberichtes.


Seite 2

Inhaltsverzeichnis

Der Gutachterausschuss 3

Geschäftsstelle 3 Mitglieder 5 Daten zur Stadt Kempten (Allgäu) 6 Inhalt und Methodisches 9 Grundstücksmarkt 2011 10 Fallzahlen 11 Urkunden nach Objektgruppen 12 Geldumsatz 13 Flächenumsatz 14 Unbebaute Grundstücke 15 Definition der Teilmärkte 16 Fallzahlen 17 Flächenumsatz 17 Geldumsatz 17 Durchschnittswerte 18 Bebaute Grundstücke 19 Definition derTeilmärkte 20 Fallzahlen 21 Flächenumsatz 21 Geldumsatz 21 Erst- und Wiederverkäufe Einfamilienhäuser freistehend 23, 24 Zweifamilienhäuser 23, 25 Doppelhaushälften 26 Reihenhäuser 28 Reihenendhäuser 30 Mehrfamilienhäuser 32 Wohn- und Geschäftshäuser 33

Wohnungs- und Teileigentum 36 Definition der Teilmärkte 37 Fallzahlen 38 Geldumsatz 38 Wohnungseigentum 39 Erstverkäufe Erstverkäufe 2008 39 Erstverkäufe 2009 39 Erstverkäufe 2010 40 Erstverkäufe 2011 41 Wiederverkäufe Wiederverkäufe 2008 42 Wiederverkäufe 2009 46 Wiederverkäufe 2010 50 Wiederverkäufe 2011 53 Teileigentum 58 Garagen, Stellplätze, Tiefgaragenstellplätze 58 Liegenschaftszinssatz 59 Definition 60 Ergebnisse 62 Mietpreise 65 Wohnungsmieten 66 Häusermieten 69 Bodenrichtwerte 70 Definiton des Bodenrichtwertes 71 Anlagen 73

Objekte im klassischen Gewerbegebiet 35 Antrag Verkehrswertgutachten 73 Fragebögen Gutachterausschuss 75


Seite 3

Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte wurden durch das Bundesbaugesetz 1960 geschaffen. Die Gutachterausschüsse sollen nach dem Willen des Gesetzgebers unter anderem die Funktionsfähigkeit des Grundstücksmarktes verbessern und Trans-parenz gewährleisten. Der Auftrag, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaf-fen, soll durch Bodenrichtwerte und Marktberichte erfüllt werden. Die gesetzlichen Grundlagen für den Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle sind die §§ 192 bis 199 des Baugesetzbuches (BauGB), die Wertermittlungsverord-nung (WertV) bzw. ab 01.07.2010 die Immobilienwertermittlungsverordnung (Im-moWertV) und die Gutachterausschussverordnung für das Land Bayern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Kol-legialorgan, das selbstständig, unabhängig, neutral und weisungsfrei arbeitet. Neben der Vorsitzenden, dem Ersatzvorsitzenden und Vertreter des Finanzamtes gehören ihm ehrenamtliche Sachverständige für Immobilienbewertung an. Die Mitglieder des Gut-achterausschusses müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein. Der Gutachterausschuss bedient sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben einer Ge-schäftsstelle, die nach Weisung der Vorsitzenden die Geschäfte des Gutachteraus-schusses führt. Die Geschäftsstelle ist organisatorisch beim Bauverwaltungs- und Bau-ordnungsamt eingerichtet. Aufgaben des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Die wesentliche Informationsgrundlage für die Tätigkeit des Gutachterausschusses ist die Kaufpreissammlung, die aus einer Sammlung von Grundstücksverkäufen und einer Auswertung von Einzeldaten besteht. „Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand ver-pflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden…“ (§ 195 Abs. 1 BauGB) Neben dem Kaufpreis werden jedoch noch zusätzliche Angaben benötigt um eine bes-sere Auswertung des Vertrages für die Kaufpreissammlung vornehmen zu können. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verschickt daher zu jedem Kaufvertrag über bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum entsprechende Fragebögen (Anlage 2 und Anlage 3). Insbesondere ist die Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr des Ge-bäudes und eine eventuelle Vermietung und entsprechend verlangter Mietpreis von Bedeutung.

Fragebogenrücklauf

Jahr bebaute Grundstücke

Stückzahl Versand und

Rücklauf

Wohnungs- und Teileigentum

Stückzahl Versand und

Rücklauf

2007 72,6 %

204 148

78,7 %

347 273

2008 77,5 %

182 141

74,6 %

402 300

2009 77,0 %

170 131

82,6 %

465 384

2010

64,4 % 192 124

59,2% 468 277

2011 54,4 % 158 86

59,8 % 443 265


Seite 4

Die Kaufpreissammlung unterliegt sehr strengen datenschutzrechtlichen Vorschriften. Soweit es für eine Wertermittlung erforderlich ist und ein berechtigtes Interesse nachge-wiesen wird, wird eine gebührenpflichtige Auskunft aus der Kaufpreissammlung erteilt. Solche Auskünfte erhalten Personen, die mit der Wertermittlung von Grundstücken befasst sind, z. B. öffentlich bestellte und vereidigte, zertifizierte und sonstige qualifizier-te Sachverständige sowie Behörden. Ein Nachweis eines konkreten Bewertungsauftrages ist der Geschäftsstelle vorzulegen. Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung sowie ergänzend erhobener Daten und Infor-mationen werden in regelmäßigen Abständen Bodenrichtwerte ermittelt und veröffent-lich. „ Aus den Daten der Kaufpreissammlung sind durch den Gutachterausschuss turnusmä-ßig – gemäß § 12 Gutachterausschussverordnung jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl – durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichti-gung des unterschiedlichen Entwicklungsstandes, mindestens jedoch für erschließungs-beitrags-pflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln…“ (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB) In dieser Sitzung des Gutachterausschusses werden die Daten aus der Kaufpreissamm-lung durch alle ehrenamtliche Gutachter ausgewertet, analysiert und diskutiert. Daraus resultierend werden Bodenrichtwerte ermittelt und angepasst. Die Bodenrichtwerte wurden mit Sitzung vom 16.05.2011 zum Stichtag 31.12.2010 ermittelt. Die Geschäftsstelle erteilt für jedermann gegen Gebühr (EUR 25) Bodenrichtwertauskünf-te (schriftlich und telefonisch). Alternativ sind Bodenrichtwertauskünfte (Einzelauskunft für EUR 25 oder Dauerauskunftsberechtigung für EUR 150 für die Dauer von 2 Jahren) im Internet über das Bodenrichtwertinformationssystem der bayerischen Gutachteraus-schüsse www.boris-bayern.de möglich. Hierbei kann auch ein Ausschnitt aus der Boden-richtwertkarte und Erläuterungen dazu ausgedruckt werden. Die durch die Geschäftstelle ermittelten Daten und Informationen, die für die Allgemein-heit von Interesse oder für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlich sind, werden im vorliegenden Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Auf Antrag werden Verkehrswertgutachten (Anlage 1) von unbebauten und bebauten Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum und Erbbaurechten erstellt. Antragsberech-tigt sind Eigentümer, ihnen gleichgestellte Berechtigte wie Erbbauberechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstückes von Bedeutung ist, sowie Gerichte und Behörden. „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenhei-ten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre…“ (§ 194 BauGB).


Seite 5

Mitglieder des Gutachterausschusses der Stadt Kempten (Allgäu)

Vorsitzende Monika Beltinger Ersatzvorsitzender Dieter Nikasch stellvertretender Vorsitzender Peter Riegg (bis 30.11.2012) stellvertretende Vorsitzende Dr. Franziska Renner Ehrenamtliche Gutachterin Stefanie Baiz Ehrenamtlicher Gutachter Wolfgang Bauer Ehrenamtlicher Gutachter Anton Glöggler Ehrenamtliche Gutachterin Angela Kennerknecht Ehrenamtlicher Gutachter Thomas Kneringer Ehrenamtlicher Gutachter Alexander Ostendorf Ehrenamtliche Gutachterin Ursula Prestel-Höß Ehrenamtlicher Gutachter Wolfgang Simon Vertreter des Finanzamtes (ausschließlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte) Helmut Erdinger Leiter der Geschäftsstelle Robert Peter Mitarbeiterin der Geschäftsstelle Sandra Rauch Stand: Juni 2012

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sitzungen

des Gutachter-ausschusses

6

7

10

6

6

10

12

Gutachten

11

11

14

6

8

12

13

Kurzgutachten

keine Auswertung vorhanden

12

22


Seite 6

Daten zur Stadt Kempten (Allgäu)

Die Metropole des Allgäus ist mit ca. 65.000 Einwohner und einem Einzugsbereich von über 500.000 Menschen, die Stadt der Begegnungen. Die Stadt an der Iller bietet ein vielfältiges Angebot als Tagesausflugsziel, zum Städteur-laub oder „Immer hier wohnen“. Geschäftig und gleichzeitig gemütlich, so kann man die Stadt Kempten (Allgäu) beschrei-ben. Sie verbindet harmonisch Wirtschaft, Industrie, Bildung, Kultur und Geselligkeit, und sie legt Wert auf Freizeit und Erholung. So laden die grünen Oasen der Stadt, wie auch die stadtnahen Erholungsgebiete, zum Verweilen ein. Kempten (Allgäu) ist mit über 200.000m² Verkaufsfläche die Einkaufsstadt im Allgäu. Der Wirtschaftsstandort Kempten (Allgäu) kann auf eine große Vielfalt und überregionale Bedeutung verweisen, er wird geprägt durch eine ausgewogene mittelständische Struktur mit leistungsfähigen Unternehmen. Einwohnerzahl 65.462 Stand zum 31.12.2011 (Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung)

Größe 63,29 km² Höhenlage 646m – 915m über NN (Rathausplatz 665m) Breitengrad 47˚44´00“ Längengrad 10˚19´02“ (Rathaus) Arbeitslosenquote 3,2 % Stand: Jahresdurchschnitt 2011 Kempten 3,0 % Stand: 30.06.2012 (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Nürnberg)

Kaufkraft Index pro Einwohner 105,7 Deutschland 100,0 Stand: Durchschnitt 2011 Quelle: Bayer. Landesamt f. Statistik u. Datenverarbeitung, München)

Steuerhebesätze: Gewerbesteuer 387 v. H. Grundsteuer A (= land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) 250 v. H. Grundsteuer B (= sonstige Grundstücke) 380 v. H. Berufspendler von und nach Kempten Einpendler 20.267 Auspendler 9.130 Stand: 30.06.2011 (Quelle: Bundesagentur für Arbeit Nürnberg)


Seite 7

Flächenverteilung im Stadtgebiet Kempten (Allgäu) (Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, München, Stand: 31.12.2010)

Fürstäbtliche Residenz

55,20%

18,80%

3,50%0,20%2,20%

10,40%

9,00% 0,70%

Landwirtschaftsfläche Gebäude- und Freifläche Erholungsfläche

Betriebsfläche Wasser Wald

Verkehrsfläche Sonstige Nutzung


Seite 8

Flächennutzungsplan der Stadt Kempten (Allgäu)

Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Flächen für Landwirtschaft Gemeinbedarfsflächen Wasserflächen Flächen für Versorgungsanlagen Sonderbauflächen Flächen für Wald Gewerbliche Flächen


Seite 9

Inhalt des Grundstücksmarktberichtes und Methodisches

Dieser Bericht hat das Ziel, die aktuelle Marktsituation mit ihren verschiedenen Teil-märkten den Sachverständigen, aber auch allen anderen am Grundstücksmarkt Interessierten und Beteiligten darzulegen. Der vorliegende Bericht ist zur allgemei-nen Marktorientierung gedacht und soll den Immobilienmarkt transparent machen. Zur Veranschaulichung werden die aktuellen Daten mit den Ergebnissen zurücklie-gender Jahre verknüpft, um eventuelle Zusammenhänge zwischen den diversen Marktstrukturen erkennbar werden zu lassen. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt wird im Wesentlichen von Angebot und Nach-frage bestimmt, wobei die Entwicklung der Bau- und Bodenpreise, der Hypotheken-zinsen und der gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie das örtliche Mietniveau Ein-fluss nehmen. Die angegebenen Preise, Preisentwicklungen und Werte stellen die Verhältnisse dar, wie sie für den jeweiligen Teilmarkt charakteristisch sind. Spezielle Lageverhältnisse und die tatsächliche Situation im Einzelfall (Größe, Zustand und Ausstattung der Lie-genschaft) sowie vertragliche Rahmenbedingungen können in vielen Fällen nicht be-rücksichtigt werden. Der Nutzer des Grundstücksmarktberichtes muss sich daher stets bewusst sein, dass die angegebenen Preise und Werte auf ein zu beurteilendes Grundstück nur übertra-gen werden können, wenn es mit den wertbestimmenden Eigenschaften der Objekte des Teilmarktes übereinstimmt. Ansonsten sind Zu- und Abschläge vorzunehmen, die unter Umständen so erheblich sein können, dass die so gefundenen Daten nicht unwesentlich von den durchschnittlichen Werten abweichen. Die statistisch ermittelten Ergebnisse können Grundlage und Hilfsmittel für Ver-kehrswertermittlungen sein, jedoch können sie eine sachverständige, gutachterliche Beurteilung im Einzelfall nicht ersetzen.


Seite 10

Grundstücksmarkt

Hofgarten mit Residenz und St. Lorenz Basilika

Fallzahlen 11 Urkunden nach Objektgruppen 12 Geldumsatz 13 Flächenumsatz 14


Seite 11

Fallzahlen

Jahr Anzahl 2005 759 2006 822 2007 757 2008 798 2009 853 2010 946 2011 1.060

0

200

400

600

800

1000

1200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

An

zah

l

Jahre

HINWEIS: Die aufgeführten Fallzahlen umfassen alle Verträge, die die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Bearbeitung erhält. Darunter fallen Kauf- und Tauschgeschäfte, Schenkungs-, Überlassungs- und Übergabeverträge, Versteigerungen und Kauf von Erbbaurechten.


Seite 12

Urkunden nach Objektgruppen

Jahr unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke


2005 93 258 408 2006 76 249 497 2007 77 250 430 2008 97 238 463 2009 81 203 569 2010 118 247 581 2011 96 270 694

96

270694

Urkundenverteilung 2011

unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

An

zah

l

Jahre



Seite 13

Geldumsatz in EUR

Jahr insgesamt unbebaute

Grundstücke bebaute

Grundstücke Wohnungs- und

Teileigentum

2005 128.495.044 10.668.818 71.370.668 46.455.558 2006 166.993.594 3.839.141 113.726.259 49.428.194 2007 181.510.423 6.607.507 127.721.930 47.180.986 2008 129.927.090 10.514.849 79.076.532 40.292.759 2009 118.551.042 7.324.049 60.436.857 50.790.136 2010 158.446.499 14.505.019 86.557.159 57.384.321 2011 222.764.559 9.987.340 139.389.357 73.387.862

Geldumsatzverteilung 2011in Mio.


10

0

20.000.000

40.000.000

60.000.000

80.000.000

100.000.000

120.000.000

140.000.000

160.000.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Eu

ro

Jahre


139,4

73,4


Seite 14

Flächenumsatz in m²

Jahr insgesamt unbebaute Grundstücke

bebaute Grundstücke

2005 1.355.892 326.665 1.029.227 2006 983.398 78.695 904.703 2007 876.777 291.554 585.223 2008 1.868.602 458.005 1.410.597 2009 550.779 427.778 123.001 2010 1.116.454 455.306 661.148 2011 1.047.226 491.834 555.392

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

m²

Jahre

bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke


Seite 15

Unbebaute Grundstücke

Blick über Kempten

Definition der Teilmärkte 16 Fallzahlen 17 Flächenumsatz 17 Geldumsatz 17 Durchschnittswerte 18


Seite 16

Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke nach Teilmärkten Die Auswertung des Marktes der unbebauten Grundstücke erfolgt nach den aufgelisteten Teilmärkten. Für die Einordnung der Kauffälle in eine bestimmte Kategorie ist die Qualität maßgeblich, die preisbestimmend ist. Diese Grundstückskategorie enthält Kaufpreise mit folgenden wertrelevanten Merkmalen:

• Wohnbauflächen Baureife Grundstücke, für individuelle Bauweise, meistens für Bebauung mit Ein-familienhäusern, Zweifamilienhäusern oder kleineren Mehrfamilienhäusern

• Gewerbeflächen

Baureife gewerbliche Bauflächen Typisch für dieses Marktsegment sind Grundstücke in den klassischen Gewerbe-gebieten (produzierendes Gewerbe)

• Straßenverkehrsflächen

• Splitter- und Arrondierungsflächen

Selbständige, nicht bebaubare Teilflächen, die zusammen mit einem angrenzenden Grundstück dessen bauliche Ausnutzbarkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern

• Flächen für die Forstwirtschaft

• Landwirtschaftsflächen Flächen, die für Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung verwendet werden

• Grünland Dauergrasfläche (Wiese, Streuwiese, Hutung)


Fallzahlen

Flächenumsatz in m²

Jahr gesamt Wohnbau- flächen

Gewerbe- flächen

Straßen- verkehrs-

fläche

Splitter- und Arrondier- ungsfläche

Forst- wirtschaft

Land- wirtschaft

Grünland

2007 188.088 21.048 23.559 7.650 3.205 12.892 119.734 0

2008 103.679 21.216 47.815 2.424 11.858 0 3.994 16.372

2009 124.441 18.251 24.777 0 1.790 14.424 65.199 0

2010 212.174 27.647 9.418 783 2.948 8.167 163.211 0

2011 176.575 25.979 32.199 241 17.678 958 64.994 34.526

Geldumsatz in EUR


Gewerbe- flächen

Straßen- verkehrs-

fläche


Forst- wirtschaft

Land- wirtschaft

Grünland

2007 5.991.764 4.125.359 1.232.185 236.990 128.607 19.948 248.675 0

2008 9.279.689 4.243.793 3.628.884 39.355 208.796 0 3.674 1.155.186

2009 5.223.532 2.736.698 1.863.299 0 162.725 71.150 389.660 0

2010 8.038.479 6.791.107 720.412 11.745 185.558 22.300 307.357 0

2011 7.534.246 4.991.365 1.253.842 2.410 885.463 1.916 309.915 89.335


Gewerbe- flächen

Straßen- verkehrs-

fläche


Forst- wirtschaft

Land- wirtschaft

Grünland

2007 49 14 4 4 16 3 8 0

2008 66 10 6 4 39 0 1 6

2009 65 18 6 0 34 4 3 0

2010 76 41 5 1 20 2 7 0

2011 77 28 4 1 30 1 10 3

Seite

17


Seite 18

Durchschnittswerte

Jahr Wohnbau-flächen

Gewerbe-flächen

Forst- wirtschaft

Land- wirtschaft

2007 196 EUR/m² 52,30 EUR/m² 1,55 EUR/m² 2,08 EUR/m² 2008 145 EUR/m² 75,89 EUR/m² --- 0,92 EUR/m²

(1 Verkaufsfall)

2009

150 EUR/m² 75,20 EUR/m² 4,93 EUR/m² 5,98 EUR/m²

2010


2011


Die aufgeführten Durchschnittwerte resultieren aus den Werten der Seite 17 dieses Marktberichtes.

0,00 €

50,00 €

100,00 €

150,00 €

200,00 €

250,00 €

20072008

20092010

2011

Wohnbauflächen

Gewerbeflächen

Forstwirtschaft

Landwirtschaft


Seite 19

Bebaute Grundstücke

Unterirdische Erasmuskapelle am St. Mang Platz

Definition der Teilmärkte 20 Fallzahlen 21 Flächenumsatz 21 Geldumsatz 21 Erst- und Wiederverkäufe

• Einfamilienhäuser freistehend 23, 24 • Zweifamilienhäuser 23, 25 • Doppelhaushälften 26 • Reihenhäuser 28 • Reihenendhäuser 30 • Mehrfamilienhäuser 32 • Wohn- und Geschäftshäuser 33 • Gewerbeobjekte 35


Seite 20

Bebaute Grundstücke

Bebaute Grundstücke nach Teilmärkten

Der Teilmarkt der bebauten Grundstücke wird in folgende Objektarten unterteilt und analysiert:

• Ein- und Zweifamilienhäuser, freistehend • Reihenhäuser • Reihenendhäuser • Doppelhaushälften • Mehrfamilienhäuser (ausschließlich Wohnnutzung ab 3 Wohneinheiten) • Wohn- und Geschäftshäuser (exakte Festlegung des Gewerbeanteils findet nicht statt) • Gewerbeobjekte (produzierendes Gewerbe im klassischen Gewerbegebiet) • Sonstige bebaute Grundstücke (Bürogebäude, Verwaltungsgebäude, Lagerhäuser, Hotels, Einkaufszentrum, Hallen usw.)

Die wichtigsten Kriterien für die Höhe des Kaufpreises sind das jeweilige Baujahr/Alter des Gebäudes und die jeweilige Grundstücksgröße. Darüber hinaus können die Kaufpreise u. a. durch die konkrete Lage im Stadtgebiet, die Wohnfläche, die Bauart, Ausstattung, durch-geführte Modernisierungen, den Instandhaltungszustand, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und auch durch persönliche Vorlieben (Lieberhaber-Objekte) beeinflusst sein. Die Kaufpreisübersichten können ein Verkehrswertgutachten für den Einzelfall nicht erset-zen. Aus Mangel an entsprechenden Daten, findet eine präzise Aufgliederung nach Baujahren nicht statt. Die angegebenen Werte entsprechen Mittelwerten und Preisspannen aus der Kaufpreissammlung, der tatsächlich getätigten Verkäufe. Um Vergleiche ziehen zu können, werden die Verkaufszahlen aus dem Jahre 2007 bis 2010 angegeben.

HINWEIS: Die Tausch-, Übergabe-, Schenkung- und Überlassung- sowie Erbbaurechtsver-träge sind nicht in der Endanalyse der bebauten Grundstücke enthalten. Es wurden nur Verkaufsfälle zur Endanalyse verwendet, deren Käufer einen Fragebogen erhalten und beantwortet haben.


Fallzahlen gesamt

Flächenumsatz in m² gesamt

Jahr gesamt Einfamilien-häuser

Zwei- familien- häuser

Doppel- haus-

hälften

Reihen-häuser

Reihen- end-

häuser

Mehr-familien-häuser

Wohn- u. Geschäfts-

häuser

gewerblich genutzte Häuser

sonstige

2007 585.223 21.124 4.660 5.131 30.771 10.959 26.420 76.521 97.464 312.173

2008 1.410.597 21.668 9.278 7.563 38.608 5.444 21.511 100.074 121.145 1.085.305

2009 123.001 31.304 3.289 10.026 12.887 6.554 8.376 4.469 3.868 42.228

2010 661.148 20.490 7.412 13.558 15.372 8.237 25.023 10.619 52.166 508.271

2011 555.392 38.513 2.129 19.298 11.062 8.888 22.341 10.315 131.312 311.534

Geldumsatz in EUR gesamt


Zwei-familien- häuser

Doppel-haus- hälften

Reihen-häuser

Reihen- end-

häuser

Mehr-familien- häuser


häuser


sonstige

2007 250 27 8 14 49 16 34 21 12 69

2008 238 27 14 17 46 18 20 30 15 51

2009 203 40 5 26 46 23 33 17 9 28

2010 247 28 8 30 71 28 27 14 12 42

2011 270 48 3 48 48 28 27 14 12 42


Zwei- familien- häuser


Reihen-häuser

Reihen- end-

häuser

Mehr-familien- häuser


häuser


sonstige

2007 127.721.930 6.306.248 1.758.500 2.847.080 10.459.934 3.286.050 10.254.985 26.917.088 11.401.000 54.491.045

2008 79.076.532 7.553.100 2.761.500 3.934.976 9.889.745 3.636.400 7.030.431 17.090.355 15.600.000 11.580.025

2009 60.436.857 11.504.584 1.159.500 5.540.400 9.710.529 3.934.516 7.987.200 3.860.951 880.000 15.859.177

2010 86.607.159 6.692.740 2.101.250 6.085.247 14.921.364 4.566.111 9.529.950 7.225.500 14.657.101 20.827.896

2011 139.389.417 16.801.740 684.360 11.751.306 10.785.544 6.068.985 15.647.250 12.716.498 27.454.500 37.479.234

Seite

21


Fallzahlen abzüglich der Tausch, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen

Flächenumsatz in m² abzüglich der Tausch, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsver-käufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen

Geldumsatz in EUR abzüglich der Tausch, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsver-käufe, Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen




Reihen-häuser

Reihen- end-

häuser

Mehrfamilien- häuser


häuser


2007 108 14 6 10 29 10 17 16 6

2008 100 11 6 10 33 8 8 13 11

2009 102 24 4 18 26 13 8 5 4

2010 122 11 8 13 49 15 12 7 9

2011 94 14 2 28 20 9 8 6 10




Reihen-häuser

Reihen- end-

häuser



häuser


2007 123.351 11.038 2.601 3.215 22.386 7.433 15.217 38.263 23.198

2008 120.968 8.433 3.784 3.598 12.473 3.146 16.670 13.283 59.581

2009 53.379 20.441 2.285 7.225 7.432 3.930 4.620 3.760 3.686

2010 101.432 12.040 7.412 3.603 9.839 4.591 7.551 4.230 52.166

2011 165.465 11.559 1.542 10.316 4.601 2.437 4.209 2.639 128.162




Reihen-häuser

Reihen- end-

häuser



häuser


2007 50.873.057 3.267.348 1.244.000 2.107.350 7.468.021 2.140.250 5.953.000 21.622.088 7.071.000

2008 37.056.295 3.008.000 1.268.000 2.598.999 7.219.705 1.455.600 4.776.431 6.229.560 10.500.000

2009 30.945.262 7.356.334 734.500 3.822.500 5.310.427 3.084.350 6.937.200 2.819.951 880.000

2010 43.634.919 3.398.640 2.101.250 2.552.727 9.860.251 3.093.000 4.713.950 3.258.000 14.357.101

2011 51.591.113 5.472.540 546.300 6.774.888 4.687.500 2.292.885 1.633.000 2.977.500 27.206.500

Seite

22


Seite 23

Freistehende Einfamilienhäuser Erstverkäufe

Erstverkäufe 2008 keine auswertbaren Daten vorhanden

Erstverkäufe 2009 Anzahl durchschnittlicher

Preis in EUR Preis-

spanne in EUR

durch-schnittliche Wohnfläche

Spanne Wohnfläche

Grundstücks- größe

Baujahr

2

188.607

60.000

- 317.214

133m²

120m²

- 146m²

621m²

- 927m²

2009

Erstverkäufe 2010

keine auswertbaren Daten vorhanden


Zweifamilienhäuser Erstverkäufe


Erstverkäufe 2009

Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

1

175.000

---

154m²

---

783m²

2009

Erstverkäufe 2010




Seite 24

Freistehende Einfamilienhäuser Wiederverkäufe

Wiederverkäufe im Jahr 2008


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

11

267.614

26.000

- 463.500

147m²

70m²

- 190m²

353m²

- 1.783m²

1900

- 1984



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

22

308.778

26.000

- 783.900

177m²

100m²

- 411m²

113m²

- 2.863m²

1890

- 2003

Wiederverkäufe im Jahr 2010 Anzahl durchschnittlicher

Preis in EUR Preisspanne

in EUR durch-

schnittliche Wohnfläche

Spanne Wohnfläche


Baujahr

11

308.967

130.000

- 491.000

155m²

160m²

- 240m²

491m²

- 2.731m²

1920

- 2002



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

14

389.039

131.900

- 807.000

174m²

100m²

- 255m²

321m²

- 1.544m²

1925

- 2000

Preisentwicklung Wiederverkäufe

freistehende Einfamilienhäuser

223.368 €

267.614 €

308.778 €

308.967 €

389.039 €

0

200.000

400.000

600.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 25

Zweifamilienhäuser Wiederverkäufe



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

6

197.428

110.000

– 354.000

171m²

124m²

- 250m²

120m²

- 900m²

1930

– 1965



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

3

174.333

133.000

- 205.000

127m²

108m²

- 154m²

287m²

- 798m²

1956

- 2008



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

8

262.656

90.000

- 425.000

165m²

73m²

- 240m²

300m²

- 2.188m²

1937

- 1971



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

2

273.150

240.000

- 306.300

200m²

200m²

657m²

- 884m²

1976

- 1986


Zweifamilienhäuser

207.333 €

197.428 €

174.333 €

262.656 € 273.150 €

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 26

Doppelhaushälften Erstverkäufe

Erstverkäufe 2008

Anzahl durchschnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

2

230.574

230.500

- 230.649

121m²

115m²

- 126m²

179m²

- 281m²

2008

Erstverkäufe 2009


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

1

330.000

---

125m²

---

303m²

2009

Erstverkäufe 2010


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

4

368.707

238.270

- 317.757

116m²

115m²

- 118m²

265m²

- 338m²

2010

Erstverkäufe 2011


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

10

276.339

215.000

- 392.500

130m²

100m²

- 180m²

191m²

- 404m²

2011

Preisentwicklung Erstverkäufe

Doppelhaushälften

250.017 €

230.574 €

330.000 €368.707 €

276.339 €

0

100.000

200.000

300.000

400.000

2007 2008 2009 2010 2010


Seite 27

Doppelhaushälften Wiederverkäufe



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

8

225.313

158.000

- 270.000

135m²

103m²

- 180m²

209 m²

- 485m²

1973

- 2002



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

17

197.271

95.000

- 283.500

139m²

100m²

- 185m²

259m²

- 635m²

1922

- 2004



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

9

160.367

75.000

- 246.000

106m²

68m²

- 150m²

152m²

- 455m²

1920

- 2006



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

18

220.588

102.000

- 374.000

133m²

85m²

- 211m²

187m²

- 685m²

1920

- 2001


Doppelhaushälften

169.643 €225.313 €

197.271 €

160.367 €

220.588 €

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 28

Reihenhäuser Erstverkäufe

Erstverkäufe 2008


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

4

200.564

181.490

– 229.000

120m²

115m²

- 129m²

180m²

- 215m²

2008

Erstverkäufe 2009


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

4

228.182

210.900

- 239.900

120m²

118m²

- 127m²

176m²

- 315m²

2009

Erstverkäufe 2010


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

25

269.420

196.000

- 341.000

118m²

109m²

- 130m²

166m²

- 311m²

2010

Erstverkäufe 2011


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

4

233.875

220.800

- 242.900

118m²

115m²

- 127m²

143m²

- 213m²

2011


Reihenhäuser

275.127 € 200.564 €

228.182 €

269.420 €

233.875 €

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 29

Reihenhäuser

Wiederverkäufe



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

29

225.671

60.000

- 575.000

139m²

73m²

- 260m²

112m²

- 1.479m²

1900

- 2003



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

22

188.588

92.350

- 286.000

119m²

65m²

- 170m²

93m²

- 725m²

1932

- 2006



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

24

186.327

95.000

- 274.900

112m²

65m²

- 152m²

140m²

- 327m²

1999

- 2009



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

16

219.854

150.000

- 331.000

126m²

97m²

- 170m²

141m²

- 344m²

1952

- 2005


Reihenhäuser

243.234 €

225.671 €

188.588 €

186.327 € 219.854 €

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 30

Reihenendhäuser Erstverkäufe

Erstverkäufe 2008


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

2

222.250

211.500

- 233.500

139m²

138m²

- 140m²

189m²

- 190m²

2008

Erstverkäufe 2009


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

4

252.450

243.900

- 266.000

134m²

118m²

- 152m²

187m²

- 346m²

2009

Erstverkäufe 2010


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

5

252.700

242.700

- 264.150

120m²

112m²

- 132m²

183m²

- 345m²

2010

Erstverkäufe 2011


Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

5

280.517

244.800

- 349.500

113m²

109m²

- 116m²

183m²

- 286m²

2011


Reihenendhäuser

231.721 €

222.250 €

252.450 €

252.700 € 280.517 €

0

100.000

200.000

300.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 31

Reihenendhäuser Wiederverkäufe



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

6

168.267

100.000

- 235.000

113m²

67m²

- 145m²

82m²

- 1.514m²

1950

- 2007



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

9

218.811

161.800

- 267.600

129m²

105m²

- 168m²

213m²

- 402m²

1968

- 2008



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

10

182.950

112.000

- 250.000

116m²

85m²

- 140m²

167m²

- 576m²

1954

- 2000



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

4

222.575

175.000

- 280.000

147m²

95m²

- 262m²

227m²

- 464m²

1968

- 1995


Reihenendhäuser

153.667 €

168.267 €218.811 €

182.950 €

222.575 €

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 32

Mehrfamilienhäuser Zu dieser Gruppe gehören alle mit reinen Wohngebäuden bebauten Grundstücke mit Ge-bäuden ab drei Wohneinheiten. Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar.

Mehrfamilienhäuser Erstverkäufe

Erstverkäufe 2008


Erstverkäufe 2009 Anzahl durch-

schnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

2

1.963.650

1.908.960

- 2.018.340

1.702m²

765m²

- 937m²

---

2009

Erstverkäufe 2010

Anzahl durch-schnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

1

500.000

992m²

1.319m²

2010

Erstverkäufe 2011


Mehrfamilienhäuser Wiederverkäufe



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche

Grund- stücks- größe

Baujahr

8

592.115

150.000

- 2.020.488

1.037m²

140m²

- 3.595m²

318m²

- 6.702m²

1891

- 1968



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche

Grund- stücks- größe

Baujahr

6

440.302

225.000

- 889.000

424m²

180m²

- 962m²

460m²

- 1.390m²

1890

- 1990


Seite 33



in EUR durch-


Spanne Wohnfläche


Baujahr

11

248.895

55.000

- 531.700

394m²

210m²

- 1.000m²

270m²

- 840m²

1900

- 1972



Preisspanne in EUR


Spanne Wohnfläche


Baujahr

8

204.125

110.000

- 295.000

266m²

170m²

- 506m²

178m²

- 1.153m²

1750

- 1962

Keine grafische Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung,

da Objekte nicht vergleichbar sind.

Wohn- und Geschäftshäuser Erstverkäufe

Zu dieser Gruppe gehören alle Grundstücke, die mit Gebäuden bebaut sind, die eine ge-mischte Nutzung haben (Wohnnutzung und Gewerbeeinheiten). Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar.


Erstverkäufe 2009




Preisspanne in EUR

durch-schnittliche

Wohn-/ Nutzfläche

Spanne Wohn-/

Nutzfläche


Baujahr

1

500.000

---

992m²

---

1.319m²

2010



Preisspanne in EUR

durch-schnittliche

Wohn-/ Nutzfläche

Spanne Wohn-/

Nutzfläche


Baujahr

3

992.500

195.000

- 2.200.000

294m²

---

---

2011


Seite 34

Wohn- und Geschäftshäuser Wiederverkäufe


Anzahl

durch-schnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR

durch-schnittliche

Wohn-/ Nutzfläche

Spanne Wohn-/

Nutzfläche


Baujahr

13

478.812

115.000

- 2.250.000

324m²

155m²

- 704m²

206m²

- 5.017m²

1650

- 1988


Anzahl

durchschnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR

durch-schnittliche

Wohn-/ Nutzfläche

Spanne Wohn-/

Nutzfläche

Grund-stücks- größe

Baujahr

5

558.290

150.000

- 1.425.000

553m²

200m²

- 1.376m²

268m²

- 1.715m²

1600

- 1968


Anzahl durch-schnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR

durch-schnittliche

Wohn-/ Nutzfläche

Spanne Wohn-/

Nutzfläche


Baujahr

6

543.000

113.000

- 1.190.000

621m²

130m²

- 960m²

120m²

- 1.377m²

1800

- 1986


Anzahl durch-


Preisspanne in EUR

durch-schnittliche

Wohn-/ Nutzfläche

Spanne Wohn-/

Nutzfläche


Baujahr

3

992.500

195.000

- 2.200.000

294m²

80m²

- 508m²

338m²

- 1.628m²

1930

- 1966

Keine grafische Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung, da Objekte nicht vergleichbar sind


Seite 35

Gewerblich genutzte Objekte im klassichen Gewerbegebiet

Zu dieser Gruppe gehören alle Grundstücke, die mit Gebäuden bebaut sind, die dem pro-duzierenden Gewerbe zugeordnet sind. Die Objekte sind sehr unterschiedlich und in der Regel nicht miteinander vergleichbar.


Erstverkäufe 2009



Erstverkäufe 2011



Anzahl durchschnittlicher


in EUR durch-

schnittliche Nutzfläche

Spanne Nutzfläche


Baujahr

11

898.736

75.000

- 2.533.500

---

---

1.063m²

- 11.004m²

1953

- 1992


Anzahl

durchschnittlicher Preis in EUR

Preisspanne in EUR

durch-schnittliche Nutzfläche

Spanne Nutzfläche


Baujahr

4

219.300

80.000

- 500.000

---

---

373m²

- 1.664m²

---


Anzahl


Preisspanne in EUR


Spanne Nutzfläche


Baujahr

9

1.628.567

70.000

- 7.500.000

---

---

378m²

- 19.846m²

---


Anzahl


Preisspanne in EUR


Spanne Nutzfläche


Baujahr

10

2.720.650

780.000

- 8.238.000

---

---

2.342m²

- 24.839m²

---

Keine grafische Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung, da die Objekte nicht vergleichbar sind.


Seite 36


Orangerie im Hofgarten

Definition der Teilmärkte 37 Fallzahlen 38 Geldumsatz 38 Wohnungseigentum

• Erstverkäufe 39 • Wiederverkäufe 42

Teileigentum Garagen, Stellplätze, Tiefgaragenstellplätze 58


Seite 37


Wohnungseigentum nach Teilmärkten

Beim Wohnungseigentum ist das Kaufpreismaterial einer weiteren Aufteilung unterzogen worden.

• Unter Erstverkäufen versteht man die erstmalige Veräußerung von Eigen-tumswohnungen

• Wiederverkäufe beinhalten ausschließlich jede weitere Veräußerung

Die aufgeführten Marktpreise beinhalten den Wert für das Sondereigentum an der Woh-nung und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum einschließlich Grund und Boden. Nicht enthalten sind Werte für Garagen, Stellplätze und Tiefgarageneinstellplätze. Die Höhe der Kaufpreise werden u. a. durch das Baujahr/Alter, Wohnungsgröße, Zahl der Wohneinheiten im Gebäude, Lage, Bauart, Ausstattung, Modernisierung und das Verhält-nis von Angebot und Nachfrage oder persönliche Vorlieben beeinflusst. Die Ausstattungsstandards definieren sich im Einzelnen wie folgt:

• einfach Fenster: Holz, Einfachverglasung; Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, Ölfarbanstrich, tlw. gefliest; Bodenbeläge: Holzdielen, Linoleum, PVC; Heizung: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser; Elektroinstallation: je Raum 1 Lichtauslass und 1 - 2 Steckdosen

• mittel

Fenster: Kunststoff/Holz, Rolläden, Isolierverglasung; Sanitär: 1 Bad mit Bade-wanne und/oder Dusche und/oder Gäste-WC, Installation unter Putz, gefliest; Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen; Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallati-on: je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3 Steckdosen

• gehoben

Fenster: Kunststoff/Aluminium, Rolläden, Isolierverglasung und/oder Sprossen-fenster; Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformatigen Flie-sen; Bodenbeläge: Parkett, Fliesen; Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkör-pern und/oder Fußbodenheizung; Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtaus-lässe und Steckdosen; informationstechnische Anlagen

• stark gehoben Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rolläden, Schall-schutzverglasung; Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformati-gen Fliesen; Bodenbeläge: Parkett, Naturstein; Heizung: Zentralheizung, Fußbo-denheizung, Klimaanlage; Elektroinstallation: aufwändige Installation, Sicher-heitseinrichtungen

HINWEIS: Die Tausch-, Übergabe-, Schenkung- und Überlassung- sowie Erbbaurechts-verträge sind nicht in der Endanalyse der bebauten Grundstücke enthalten. Es wurden nur Verkaufsfälle zur Endanalyse verwendet, deren Käufer einen Fragebogen erhalten und beantwortet haben.


Seite 38

Fallzahlen und Geldumsatz

Fallzahlen gesamt

Jahr gesamt Erstverkäufe Wiederverkäufe

2007 430 39 391

2008 463 35 428

2009 569 57 512

2010 581 74 507

2011 694 65 629

Geldumsatz in EUR gesamt


2007 47.180.986 6.270.027 40.910.959

2008 40.292.759 6.938.535 33.354.224

2009 50.790.136 11.278.261 39.511.875

2010 57.384.321 14.689.532 42.694.789

2011 73.387.862 13.840.819 59.547.043

Fallzahlen abzüglich der Tausch-, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe und Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen


2007 237 23 214

2008 264 24 240

2009 313 45 268

2010 248 44 204

2011 315 58 257

Geldumsatz abzüglich der Tausch-, Schenkungs- und Überlassungsurkunden, Verwandtschaftsverkäufe, Erbbaurechtsverkäufe und Nichtbeantwortung der verschickten Fragebögen


2007 26.325.796 5.279.327 21.046.469

2008 25.460.959 5.093.710 20.367.249

2009 34.781.905 9.042.661 25.739.244

2010 28.998.678 9.820.720 19.177.958

2011 41.693.501 12.744.319 28.949.182


Seite 39

Wohnungseigentum

Erstverkäufe im Jahr 2008

Ausstattungsstandard einfach keine auswertbaren Daten vorhanden

Ausstattungsstandard mittel Wohnfläche durchschnittlicher

EUR/m² Preisspanne

EUR/m² Preisspanne

in EUR bis 35m² --- --- ---

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.499 2.339 – 2.659 142.200 – 145.000 81m² - 100m² 2.229 1 Verkaufsfall 223.000

ab 101m² --- --- ---

Ausstattungsstandard gehoben Wohnfläche durchschnittlicher

EUR/m²

Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.375 2.364 – 2.386 114.000 – 139.700 61m² - 80m² 2.541 2.163 – 2.960 173.000 – 204.950 81m² - 100m² 2.400 2.009 – 2.947 174.350 – 252.000

ab 101m² 2.555 2.047 – 3.294 319.000 – 336.000

Ausstattungsstandard stark gehoben keine auswertbaren Daten vorhanden

Wohnungseigentum



Ausstattungsstandard mittel

Wohnfläche durchschnittlicher EUR/m²

Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.462 2.091 – 2.762 115.000 – 154.200 61m² - 80m² 2.373 1 Verkaufsfall 149.500 81m² - 100m² 2.529 1 Verkaufsfall 210.000

ab 101m² --- --- ---


Seite 40

Ausstattungsstandard gehoben


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.467 2.031 – 2.771 97.500 – 155.000 61m² - 80m² 2.503 2.127 -2.803 142.000 – 204.300 81m² - 100m² 2.514 2.135 – 2.882 193.000 – 263.700

ab 101m² 2.123 1.852 – 2.587 200.000 – 480.500

Ausstattungsstandard stark gehoben Wohnfläche durchschnittlicher

EUR/m²

Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.705 2.642 – 2.768 161.500 – 179.000 81m² - 100m² --- --- ---

ab 101m² --- --- ---

Wohnungseigentum


Ausstattungsstandard einfach


Ausstattungsstandard mittel Wohnfläche durchschnittlicher

EUR/m²

Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.820 2.528 – 3.108 105.000 -165.800 61m² - 80m² 2.622 2.407 – 2.954 148.300 – 178.300 81m² - 100m² --- --- ---

ab 101m² --- --- ---


EUR/m² Preisspanne

EUR/m² Preisspanne

in EUR bis 35m² --- --- ---

35m² - 60m² 3.018 2.880 – 3.156 158.400 – 188.300 61m² - 80m² 2.647 2.138 – 3.106 139.000 – 197.000 81m² - 100m² 2.624 2.118 – 3.174 180.000 – 269.500

ab 101m² 2.712 1.967 – 3.100 204.600 – 434.000

Ausstattungsstandard stark gehoben Wohnfläche durchschnittlicher

EUR/m² Preisspanne

EUR/m² Preisspanne

in EUR bis 35m² --- --- ---

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m² 2.857 2.278 – 3.437 216.400 – 299.000

ab 101m² --- --- ---


Seite 41

Wohnungseigentum



Ausstattungsstandard mittel


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.887 2.134 – 3.323 117.441 – 174.900 61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m² 2.392 1.986 – 2.982 189.900 – 249.900

ab 101m² --- --- ---


EUR/m²

Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

bis 35m² --- --- --- 35m² - 60m² 2.936 2.732 – 3.156 140.000 – 173.900 61m² - 80m² 2.625 2.068 – 3.446 149.000 – 230.000 81m² - 100m² 2.571 1.882 – 3.821 157.700 – 366.350

ab 101m² 2.757 2.376 – 3.305 309.900 – 423.900

Ausstattungsstandard stark gehoben keine auswertbaren Daten vorhanden

Preisentwicklung des EUR/m² bei Erstverkäufen

ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße und Ausstattung

2.466 €/m²

2.390 €/m²

2.426 €/m² 2.720 €/m²2.684 €/m²

2.200

2.400

2.600

2.800

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 42

Wohnungseigentum


Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard „einfach“

Wohnfläche durchschnittlicher Preis pro m²

Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 838 1 Verkaufsfall 67.000

81m² - 100m²

731 1 Verkaufsfall 62.100

ab 101m² 1.269 1 Verkaufsfall 165.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 883 1 Verkaufsfall 23.500

1950 -

1970

35m² - 60m² 806 431 – 1.040 25.000 – 53.000 61m² - 80m² 946 786 – 1.000 55.000 – 72.000

81m² - 100m²

883 805 - 964 70.000 – 81.000

ab 101m² --- --- --- Wohnfläche durchschnittlicher

Preis pro m² Preisspanne

EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 976 425 – 1.624 8.500 – 50.664

1971 -

1980

35m² - 60m² 814 493 – 1.211 21.700 – 69.000 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

1.186 1 Verkaufsfall 105.000

ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1981 -

1990

35m² - 60m² 727 1 Verkaufsfall 40.000 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1991 -

2000

35m² - 60m² 1.365 1 Verkaufsfall 67.000 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---

Baujahre 2001 – 2007 keine auswertbaren Daten vorhanden


Seite 43

Wohnungseigentum

Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard „mittel“


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.048 1 Verkaufsfall 32.500

vor 1949

35m² - 60m² 700 545 – 991 27.000 – 57.000 61m² - 80m² 999 860 – 1.139 61.000 – 90.000

81m² - 100m²

950 890 – 1.000 73.000 – 93.000

ab 101m² 974 811 – 1.209 99.200 – 147.500


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.122 809 – 1.435 24.900 – 27.500

1950 -

1970

35m² - 60m² 1.089 610 – 1.731 36.000 – 90.000 61m² - 80m² 932 357 – 1.197 40.000 – 86.500

81m² - 100m²

1.126 1.028 – 1.274 86.000 – 120.000

ab 101m² 643 1 Verkaufsfall 67.500 Wohnfläche durchschnittlicher


EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.138 758 – 1.900 24.000 – 45.000

1971 -

1980

35m² - 60m² 857 523 – 1.455 23.000 – 72.750 61m² - 80m² 1.127 789 – 1.493 60.500 – 115.000

81m² - 100m²

1.214 588 – 1.717 50.000 – 125.000

ab 101m² 1.341 1.112 – 1.470 120.000 – 170.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahre

bis 35m² 1.203 848 – 1.558 28.000 – 40.500

1981 -

1990

35m² - 60m² 1.082 758 – 1.482 32.500 – 66.700 61m² - 80m² 1.320 1.081 – 1.785 67.000 – 116.000

81m² - 100m²

1.237 949 – 1.735 79.000 – 151.000

ab 101m² 1.205 755 – 1.551 83.000 – 183.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 907 857 - 957 19.700 – 22.000

1991 -

2000

35m² - 60m² 1.447 967 – 1.778 50.000 – 95.000 61m² - 80m² 1.605 1.200 – 1.941 81.000 – 132.000

81m² - 100m²

1.621 1.229 – 2.167 102.000 – 195.000

ab 101m² 906 342 – 1.471 39.000 – 150.000


Seite 44


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 2001

- 2007

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.560 1 Verkaufsfall 95.000

81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---

Wohnungseigentum

Wiederverkäufe 2008 Ausstattungsstandard „gehoben“


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949


81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1950 -

1970

35m² - 60m² 1.564 1.278 – 1.851 69.000 – 90.700 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---



EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1971 -

1980


81m² - 100m²

1.083 950 – 1.216 77.900 – 107.000

ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1981 -

1990

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---



Seite 45


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr


1991 -

2000

35m² - 60m² 1.916 1.574 – 2.298 85.000 – 115.000 61m² - 80m² 1.931 1.214 – 2.508 85.000 – 165.000

81m² - 100m²

1.850 1.591 – 2.108 148.000 – 175.000



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

2001 -

2007


81m² - 100m²



Wohnungseigentum

Wiederverkäufe im Jahr 2008 Ausstattungsstandard „stark gehoben“


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² 2.877 2.865 – 2.890 139.000 – 159.000

Baujahr 1950 - 1970 keine auswertbaren Daten vorhanden

Baujahr 1971 – 1980 keine auswertbaren Daten vorhanden



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1991 -

2000

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² 1.996 1.856 – 2.136 193.000 – 598.000

Baujahre 2001 – 2007 keine auswertbaren Daten vorhanden


Seite 46

Wohnungseigentum




Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949

35m² - 60m² 833 1 Verkaufsfall 50.000 61m² - 80m² 1.551 1.328 – 1.773 89.000 – 113.000

81m² - 100m²


ab 101m² 655 1 Verkaufsfall 76.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1950 -

1970

35m² - 60m² 733 479 – 1.003 22.500 – 55.000 61m² - 80m² 882 857 – 962 50.000 – 75.000

81m² - 100m²

1.095 1.084 – 1.105 90.000 – 105.000

ab 101m² 1.286 1 Verkaufsfall 135.000 Wohnfläche durchschnittlicher


EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.457 586 – 3.276 13.500 – 95.000

1971 -

1980

35m² - 60m² 1.176 1 Verkaufsfall 55.000 61m² - 80m² 987 811 – 1.187 60.000 – 77.200

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1981 -

1990


81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- --- Wohnfläche durchschnittlicher


EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1991 -

2000

35m² - 60m² 1.167 1 Verkaufsfall 56.000 61m² - 80m² 1.414 1 Verkaufsfall 90.500

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---



Seite 47

Wohnungseigentum


Wohnfläche durchschnittlicher


EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949

35m² - 60m² 986 447 – 1.349 18.000 – 62.000 61m² - 80m² 1.217 993 – 1.435 69.500 – 94.600

81m² - 100m²

1.522 1.216 – 1.700 118.000 – 163.400

ab 101m² 1.412 1.280 – 1.544 185.500 – 193.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 883 783 – 1.018 23.500 – 34.000

1950 -

1970

35m² - 60m² 1.175 556 – 1.765 20.000 – 98.000 61m² - 80m² 971 629 – 1-438 41.500 – 115.000

81m² - 100m²

1.107 814 – 1.467 68.900 – 132.000



EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.198 667 – 3.143 29.000 – 88.000

1971 -

1980

35m² - 60m² 1.111 650 – 1.510 26.000 – 74.000 61m² - 80m² 1.109 829 – 1.626 52.700 – 125.000

81m² - 100m²

1.223 914 – 1.411 85.000 – 141.000

ab 101m² 1.086 610 – 1.438 75.000 – 230.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.190 1.094 – 1.286 32.500 – 45.000

1981 -

1990

35m² - 60m² 1.257 738 – 1.811 27.500 – 87.500 61m² - 80m² 1.359 937 – 1.636 59.000 – 115.000

81m² - 100m²

1.188 420 – 1952 34.000 – 164.000

ab 101m² 1.423 1.330 – 1.516 149.000 – 163.000 Wohnfläche durchschnittlicher


EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.569 933 – 2.485 28.000 – 82.000

1991 -

2000

35m² - 60m² 1.616 1.077 – 3.094 42.000 – 131.500 61m² - 80m² 1.629 1.188 – 1.959 82.000 – 151.000

81m² - 100m²

1.535 1.217 – 2.407 101.000 – 195.000

ab 101m² --- --- ---


Seite 48


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR Baujahr


2001 -

2008

35m² - 60m² 1.351 1 Verkaufsfall 77.000 61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m²

2.034 1.708 – 2.360 139.500 – 210.000


Wohnungseigentum

Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard „gehoben“


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949


81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1950 -

1970

35m² - 60m² 1.118 842 – 1.600 40.000 – 88.000 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²




EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---*

1971 -

1980

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr


1981 -

1990

35m² - 60m² 1.660 1 Verkaufsfall 88.000 61m² - 80m² 1.590 1.386 – 1.692 97.000 – 132.000

81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---


Seite 49


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

1991 -

2000

35m² - 60m² 1.672 1.260 – 2.104 63.000 – 122.000 61m² - 80m² 1.683 1.270 – 2.508 80.000 – 165.000

81m² - 100m²

1.581 1.353 – 1.778 113.500 – 160.000

ab 101m² 1.828 1.768 - 1879 193.500 – 210.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

2001 -

2008

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.692 1 Verkaufsfall 110.000 81m² - 100m²

2.071 1.635 – 2.500 138.000 – 220.000

ab 101m² 1.993 1.657 – 2-279 207.500 – 497.000

Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2009 Ausstattungsstandard „stark gehoben“



EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---







Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahre

bis 35m² --- --- ---

2001 -

2008

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.975 1 Verkaufsfall 170.000 81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---


Seite 50

Wohnungseigentum




Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949 35m² - 60m² 679 1 Verkaufsfall 32.600 61m² - 80m² 1.058 500 – 1.420 32.000 – 99.000

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1950

- 1970

35m² - 60m² 778 400 – 1.214 16.000 – 68.000 61m² - 80m² 733 1 Verkaufsfall 48.000

81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.015 759 – 1.214 22.000 – 31.000 1971

- 1980

35m² - 60m² 872 806 – 916 29.000 – 38.000 61m² - 80m² 949 1 Verkaufsfall 75.000

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.550 1 Verkaufsfall 46.500 1981

- 1990


81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---




Seite 51

Wohnungseigentum



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.531 464 – 2.826 13.000 - 65.000

vor 1949 35m² - 60m² 1.145 795 – 1.706 35.000 - 87.000 61m² - 80m² 986 763 – 1.098 54.200 – 85.000

81m² - 100m²

1.175 862 – 1.451 75.000 – 142.000

ab 101m² --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 776 1 Verkaufsfall 22.500 1950

- 1970

35m² - 60m² 916 362 – 1.347 21.000 – 66.000 61m² - 80m² 1.094 650 – 1.547 44.000 – 108.000

81m² - 100m²


ab 101m² 1.155 1.150 – 1.161 123.000 – 137.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 920 604 – 1.176 14.500 – 35.500 1971

- 1980

35m² - 60m² 1.120 693 – 1.705 30.500 – 99.500 61m² - 80m² 1.211 974 – 1.486 62.000 – 103.000

81m² - 100m²

1.324 1.000 – 1.611 83.000 – 153.000

ab 101m² 893 565 – 1.222 70.000 – 132.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1981

- 1990

35m² - 60m² 1.293 860 – 1.724 49.000 – 100.000 61m² - 80m² 1.375 1.098 – 1.554 67.000 – 110.000

81m² - 100m²

1.387 1.261 -1.601 107.500 – 142.500



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.464 1.337 – 1.633 38.500 – 49.000 1991

- 2000

35m² - 60m² 1.627 1.245 – 2.085 58.500 – 98.000 61m² - 80m² 1.647 1.449 – 1.929 110.000 – 150.000

81m² - 100m²

1.609 1.429 – 1.954 138600 – 170.000

ab 101m² 1.302 1.094 – 1.708 130.000 – 181.000



Seite 52

Wohnungseigentum



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949 35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 2.006 1.256 – 2.756 98.000 – 194.000

81m² - 100m²


ab 101m² 1.659 636 – 2.682 70.000 – 364.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1950

- 1970


81m² - 100m²

1.663 1.175 – 2.150 94.000 – 215.000



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1971

- 1980


81m² - 100m²


ab 101m² 1.190 780 – 1.600 110.000 – 208.000 Wohnfläche durchschnittlicher


EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1981

- 1990


81m² - 100m²

1.536 1.176 – 1.887 103.500 – 179.000



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr


- 2000


81m² - 100m²




Seite 53


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

2001 -

2009


81m² - 100m²

2.042

1.694 – 2.390

144.000 – 239.000

ab 101m² --- --- ---

Wohnungseigentum



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949 35m² - 60m² 2.864 1 Verkaufsfall 170.000 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---






Wohnungseigentum




Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949 35m² - 60m² 672 622 – 714 28.000 – 40.000 61m² - 80m² --- --- ---

81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---


Seite 54



EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr


- 1970


81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 797 625 – 1.106 14.500 – 36.500 1971

- 1980

35m² - 60m² 951 1 Verkaufsfall 38.500 61m² - 80m² 1.016 1 Verkaufsfall 64.500

81m² - 100m²


ab 101m² --- --- ---




Wohnungseigentum Wiederverkäufe im Jahr 2011 Ausstattungsstandard „mittel“



EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr


vor 1949 35m² - 60m² 1.171 1.092 – 1.225 49.000 – 61.000 61m² - 80m² 1.108 776 – 1.624 52.000 – 109.862

81m² - 100m²

1.447 1.316 – 1.669 124.820 – 138.000

ab 101m² 1.183 940 – 1.425 101.500 – 191.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.552 1.179 – 2.559 22.500 – 85.500 1950

- 1970

35m² - 60m² 994 400 – 1.719 20.000 – 90.000 61m² - 80m² 1.203 701 – 1.810 47.000 – 125.000

81m² - 100m²

1.268 804 – 1.878 67.000 – 134.000



Seite 55


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.106 804 – 1.265 22.500 – 38.500 1971

- 1980

35m² - 60m² 1.131 583 – 1.646 24.500 – 94.000 61m² - 80m² 1.073 459 – 1.616 34.000 – 118.000

81m² - 100m²

1.326 852 – 1.690 75.000 – 146.000

ab 101m² 1.640 1.486 – 1.794 163.500 – 185.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1981

- 1990

35m² - 60m² 1.277 989 – 1.600 44.500 – 71.200 61m² - 80m² 1.298 1.019 – 1.767 79.500 – 132.500

81m² - 100m²

1.526 1.444 – 1.629 130.000 – 145.000



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² 1.330 931 – 1.786 27.500 – 57.500 1991

- 2000

35m² - 60m² 1.799 1.311 – 2.267 59.000 – 136.000 61m² - 80m² 1.548 800 – 2.242 52.000 – 143.500

81m² - 100m²

1.683 1.272 – 2.549 110.000 – 246.500



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

2001 -

2010

35m² - 60m² 2.093 1.840 – 2.273 86.500 – 130.000

61m² - 80m² --- --- --- 81m² - 100m²



Wohnungseigentum



Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- ---

vor 1949 35m² - 60m² 1.999 1.282 – 2.901 64.000 – 155.800 61m² - 80m² 2.655 2.015 – 3.028 135.000 – 230.000

81m² - 100m²

2.644 2.138 – 3.139 185.000 – 280.600

ab 101m² 2.408 1.051 – 3.292 129.500 – 408.400


Seite 56


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1950

- 1970

35m² - 60m² --- --- --- 61m² - 80m² 1.818 1.262 – 2.374 77.000 – 144.800

81m² - 100m²

2.418 2.171 – 2.799 187.900 – 260.600

ab 101m² 2.739 2.496 – 3.047 260.500 – 405.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1971

- 1980


81m² - 100m²

--- --- ---



EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1981

- 1990


81m² - 100m²




Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1991

- 2000

35m² - 60m² 1.890 1.091 – 2.295 60.000 – 125.000 61m² - 80m² 1.694 1.362 – 2.243 85.140 – 152.500

81m² - 100m²


ab 101m² 1.869 1.532 – 2.292 180.000 – 298.000


Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 2001

- 2010

35m² - 60m² 2.137 1 Verkaufsfall 102.000 61m² - 80m² 2.397 2.269 – 2.525 147.500 –

154.000 81m² - 100m²


ab 101m²


Seite 57

Wohnungseigentum


Baujahr vor 1949 keine auswertbaren Daten vorhanden





Preisspanne EUR/m²

Preisspanne in EUR

Baujahr

bis 35m² --- --- --- 1991

- 2000


81m² - 100m²

--- --- ---

ab 101m² --- --- ---

Preisentwicklung EUR/m² Wiederverkäufe ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße und Ausstattung

1.258 €/m²1.233 €/m²

1.310 €/m²

1.262 €/m²

1.505 €/m²

0

500

1.000

1.500

2.000

2007 2008 2009 2010 2011


Seite 58

Teileigentum

Garagen, Stellplätze und Tiefgaragenstellplätze Pkw-Stellplätze werden in der Regel zusammen mit Wohnungs- und Teileigentum verkauft. Die nachfolgend aufgeführten Preise wurden aus gesonderten Einzelverkäufen (Erst- und Wiederverkäufe) ermittelt.

Verkaufsjahr 2010

durchschnittlicher Kaufpreis pro Stellplatz

in EUR

Preisspanne in EUR

Anzahl

oberirdischer Stellplatz

Einzelgarage

Tiefgaragenstellplatz

3.100

10.000

8.380

200 – 5.900 6.500 – 14.500 2.300 – 15.000

4 7 7

Verkaufsjahr 2011

durchschnittlicher Kaufpreis pro Stellplatz

in EUR

Preisspanne in EUR

Anzahl


Einzelgarage


5.625

11.327

10.533

2.450 – 11.800 7.700 – 16.000 3.500 – 16.900

14

52

38


Seite 59

Liegenschaftszinssatz

Archäologischer Park Cambodunum Gallrömischer Tempelbezirk

Definition des Liegenschaftszinssatzes 60 Ergebnisse 62


Seite 60

Definition des Liegenschaftszinssatzes Der Liegenschaftszinssatz ist in § 14 ImmoWertV definiert: „(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grund-lage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebau-te und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.“ Das heißt, die Liegenschaftszinssätze sind aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke durch Umkehrung der Ertragswertformel zu ermitteln. Die Liegenschaftszinssätze wurden mit folgender Formel interativ (Annäherung durch wiederholte Anwendung desselben Rechen-verfahrens) berechnet:

p = KP

RE -

1

1

−

−

nq

qx

KP

BWKP −

wobei: p = Liegenschaftszinssatz / 100 (erste Näherung: p0 = RE / KP) q = 1 + p n = Restnutzungsdauer des Gebäudes RE = Reinertrag KP = Kaufpreis BW = Bodenwert Für die sachgerechte Anwendung der abgeleiteten Liegenschaftszinssätze ist es von ent-scheidender Bedeutung, die Modellparameter zu kennen, die bei der Ableitung der Liegen-schaftszinssätze verwendet wurden. Die einzelnen Parameter definieren sich wie folgt: Reinertrag Der Reinertrag (RE) ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaf-tungskosten Rohertrag Als Rohertrag wurde der jeweils auf Nachhaltigkeit geprüfte tatsächliche Jahresrohertrag (Nettokaltmieten) verwendet. Erforderlichenfalls wurde eine Korrektur des tatsächlichen jährlichen Rohertrags vorgenommen. Bewirtschaftungskosten Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässi-ge Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Hierzu zählen Verwal-tungskosten, Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis. Die für die Bewirtschaftungskosten angesetzten Parameter werden bei den entsprechenden Objektgruppen dargestellt.


Seite 61

Kaufpreis Angesetzt wurde der jeweils tatsächliche Kaufpreis (KP) ohne Mehrwertsteuer, ohne eines evtl. gegebenen Kaufpreisanteils für Inventar o.ä. und abzüglich des Wertes ei-ner evtl. vorhandenen Baurechtsreserve, zuzüglich evtl. Wertminderungen (z.B. wert-mindernde Belastungen in Abt. II des Grundbuchs), plus/ minus Sonderwerte wie z.B. anzusetzender Over- oder Underrent sowie zzgl. der Kosten zur Beseitigung eines ggf. vorhandenen Instandhaltungs- oder Reparaturstaus, die zur Sicherung des Reinertrags notwendig aufgewendet werden müssen. Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde unter Berücksichtigung des Baujahres, der objektbezogenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und eventuellen Moderni-sierungen und/ oder Umbauten sowie des Gesamtzustands ermittelt. Bei neueren Ge-bäuden wurde in der Regel die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer minus Baualter als Restnutzungsdauer angesetzt. Bei Altbauten wurde, je nach Objektzustand, eine Restnutzungsdauer zwischen 25 und 45 Jahren unterstellt. Die Mindestrestnutzungs-dauer wurde auf 25 Jahre festgesetzt. Die jeweils zu Grunde gelegte durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer wird bei den entsprechenden Objektgruppen dargestellt. Bodenwert Für den Bodenwertansatz wurden Bodenrichtwerte sowohl zeitlich als auch hinsichtlich der tatsächlichen Geschossflächenzahl und Grundstücksfläche angepasst. Die Anpas-sung hinsichtlich baulichem Nutzungsmaß (GFZ) erfolgte analog WertR 06, Anlage 11. Vergleichswerte wurden nur dann herangezogen, wenn der Bodenrichtwert objektspe-zifisch nicht geeignet war. Rohertragsvervielfältiger (Vielfaches des Jahresrohertrages) Das Vielfache des Jahresrohertrages stellt ein häufig angewandtes Hilfsmittel beim Er-werb von Renditeobjekten zur grob überschlägigen Abschätzung des Verkehrswertes dar. Die zur Ableitung angewandten Modellparameter definieren sich analog vorange-gangenen Erläuterungen.


Seite 62

Die nachfolgend dargestellten Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger basieren auf den Auswertungen von

Kaufverträgen der Verkaufsjahre 2006 bis 2010

Der Liegenschaftszinssatz vermittelt eine grundlegende Aussage über die Rentabilität einer Geldanlage in Immobilien. Die meisten Anleger machen ihre Investition vor allem von der zu erwartenden Rendite der Kapitalanlage abhängig. Wesentlich für die Verwendung des Liegenschaftszinssatzes ist das ihm zu Grunde liegende Modell, d.h. seine Verwendung führt nur dann zu einem richtigen Ergebnis, wenn die Grund-lagen des zu bewertenden Objekts mit den Grundlagen für die Ermittlung des Liegen-schaftszinssatzes übereinstimmen. Unter Verwendung der Formel zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (Seite 60) wurden aus den Verkaufsjahren 2006 – 2010 insgesamt 71 verwendbare Verkaufsfälle herangezogen und ausgewertet. Die Höhe der Mieten (Nettokaltmieten) wurde aus vom Gutachterausschuss versandten und augrund der Auskunftspflicht nach §197 BauGB ausgefüllten und zurückgesandten Fragebö-gen entnommen oder aus Vergleichsobjekten abgeleitet. Ein- und Zweifamilienhäuser Es wurden ausschließlich vermietete Wohnhäuser ohne gewerbliche Einheiten aus der Kategorie Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Einfamilienhäuser, Einfamilien-häuser mit Einliegerwohnung sowie Zweifamilienhäuser betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde:

Verwaltungskosten: 3 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre

Liegenschaftszinssatz % Ein- und Zweifamilien-

häuser

Rohertragsvervielfältiger Ein- und

Zweifamilienhäuser

Anz.

Ø RND BWK Mittelwert

Standard-abweichung

Mittelwert

Standard-abweichung

29 68 Jah-re

14 bis 26 % Ø 18 %

3,2 +/- 0,5 23,2 +/- 2,6


Seite 63

Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 7 Wohneinheiten Es wurden reine Mehrfamilienwohnhäuser, ohne gewerblichen Anteil, mit 3 bis 7 Wohn-einheiten betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre

Liegenschaftszinssatz % Mehrfamilienhäuser

3 bis 7 WE

Rohertragsvervielfältiger Mehrfamilienhäuser

3 bis 7 WE

Anz.

Ø RND

BWK Mittelwert

Standard-abweichung

Mittelwert

Standard-abweichung

12 35 Jahre

22 bis 42 % Ø 27,5 %

4,1 +/- 1,1 14,8 +/- 2,4

Mehrfamilienhäuser mit 8 und mehr Wohneinheiten Es wurden reine Mehrfamilienwohnhäuser, ohne gewerblichen Anteil, mit 8 und mehr Wohneinheiten betrachtet. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde: Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre

Liegenschaftszinssatz % Mehrfamilienhäuser

≥ 8 WE

Rohertragsvervielfältiger Mehrfamilienhäuser

≥ 8 WE

Anz.


Standard-abweichung

Mittel-wert

Standard-abweichung

7 43 Jah-re

20 bis 32 % Ø 28 %

6,9 +/- 1,2 10,3 +/- 2,2


Seite 64

Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil bis zu 50 % Es wurden Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % am Rohertrag betrachtet. Der Geschäftsanteil kann Büros, Praxen, Läden, Gastronomie sowie Werkstätten und Lagerflächen umfassen. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde:

Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 2 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Wohnflächen auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II.

BV; Gewerbliche Flächen je nach Nutzungsart und Gebäude-alter zwischen 4,00 €/m² bis 10,00 €/m² Nutzfläche

Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre

Liegenschaftszinssatz % Wohn- und Geschäftshäu-

ser gewerbl. Anteil ≤ 50 %

Rohertragsvervielfältiger Wohn- und

Geschäftshäuser gewerbl. Anteil ≤ 50 %

Anz.


Standard-abweichung

Mittelwert

Standard-abweichung

15 37 Jah-re

20 bis 35 % Ø 26 %

5,1 +/- 1,6 13,1 +/- 2,7

Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil von mehr als 50 % Es wurden Wohn- und Geschäftshäuser mit einem gewerblichen Anteil von 50 bis 90 % am Rohertrag betrachtet. Der Geschäftsanteil kann Büros, Praxen, Läden, Gastronomie sowie Werkstätten und Lagerflächen umfassen. Der Analyse lagen folgende Modellparameter zugrunde:

Verwaltungskosten: 5 % des Jahresrohertrages Mietausfallwagnis: 3 % des Jahresrohertrages Instandhaltungskosten: Wohnflächen auf Grundlage § 28 Abs. 2 und Abs. 5 II.

BV; Gewerbliche Flächen je nach Nutzungsart und Gebäude-alter zwischen 4,00 €/m² bis 10,00 €/m² Nutzfläche

Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre

Liegenschaftszinssatz % Wohn- und Geschäfts-

häuser gewerbl. Anteil > 50 %

Rohertragsvervielfältiger Wohn- und

Geschäftshäuser gewerbl. Anteil > 50 %

Anz.


Standard-abweichung

Mittelwert

Standard-abweichung

8 40 Jah-re

12,5 bis 28 % Ø 20 %

6,6 +/- 1,2 11,5 +/- 1,5

Gewerbeobjekte

Für die Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen für Gewerbeobjekte liegt noch keine ausreichende Anzahl an für die Liegenschaftszinsermittlung geeigneten Kauffällen vor.


Seite 65

Mietpreise

Illertor

Wohnungsmieten 66

Häusermieten 69


Seite 66

Mietpreise

In Kempten (Allgäu) gibt es keinen offiziellen Mietspiegel. Die Geschäftsstelle erhält aber Angaben durch die Fragebögen, die Aufschluss über die Mietpreisentwicklung geben. Die aufgeführten Ergebnisse stammen aus den Angaben der Fragebögen Die angegebenen Mieten beziehen sich auf die Kaltmiete pro m² ohne Betriebskosten. Eine Unterscheidung nach Baujahren, Ausstattung und Lage konnte nicht vorgenommen werden, da zu wenig Daten der jeweiligen Kategorie zur Verfügung gestanden haben. Zur Beurteilung der Durchschnittsmieten wurden die Spannen und die Anzahl der ausgewerteten Mieten angegeben. Es wird keine Unterscheidung zwischen Erst- und Weitervermietung vorgenommen. Diese Übersicht ersetzt keinen Mietspiegel. Sie soll lediglich einen Überblick über die Mietenentwicklungen aufzeigen.

Wohnungsmieten

2008 Wohnfläche durch-

schnittlicher Preis pro m² in

EUR

Preisspanne in EUR

durchschnittliche Wohnfläche (Spanne)

Anzahl

bis 35m²

7,78

6,43 – 11,50

26,93m²

(21,88m² - 34m²)

7

35m² - 60m²

6,42

3,77 – 10,22

47,36m²

(36m² - 60m²)

19

61m² - 80m²

6,23

2,56 – 10,10

68,55m²

(61m² - 80m²)

22

81m²

- 100m²

5,92

4,04 – 7,65

90,69m²

(85m² - 99m²)

7

ab 101m²

---

---

---

---


Seite 67



EUR

Preisspanne in EUR


Anzahl

bis 35m²

8,04

5,88 – 10,83

29,72

(24m² - 34m²)

14

35m² - 60m²

6,08

2,86 – 8,30

48,72m²

(35m² - 60m²)

39

61m² - 80m²

6,11

3,29 – 8,36

69,85m²

(61m² - 80m²)

32

81m²

- 100m²

6,49

3,78 – 8,42

89,88m²

(81m² - 100m²)

21

ab 101m²

6,55

2,11 – 9,36

115,94m²

(102m² - 150m²)

9



EUR

Preisspanne in EUR


Anzahl

bis 35m²

7,18

5,33 – 9,09

29,55m²

(23m² - 33.7m²)

18

35m² - 60m²

6,28

3,67 – 10,00

49,68m²

(35m² - 60m²)

36

61m² - 80m²

5,81

3,86 – 7,20

72,34m²

(61m² - 80m²)

26

81m²

- 100m²

5,66

3,91 – 8,37

91,58m²

(81m² - 100m²)

13

ab 101m²

6,18

3,55 – 7,50

135,33m²

(110m² - 156m²)

3


Seite 68



EUR

Preisspanne in EUR


Anzahl

bis 35m²

7,68

5,71 – 9,84

28,83m²

(21m² - 33m²)

14

35m² - 60m²

6,43

3,92 – 9,43

49,3m²

(36m² - 60m²)

44

61m² - 80m²

6,18

3,55 – 10,45

69,96m²

(61m² - 80m²)

31

81m²

- 100m²

5,70

4,44 – 7,38

92,30m²

(82m² - 99,07m²)

11

ab 101m²

7,40

4,17 – 9,70

128,50m²

(103m² - 120m²)

4

0,00 €

1,00 €

2,00 €

3,00 €

4,00 €

5,00 €

6,00 €

7,00 €

8,00 €

9,00 €

bis 35m² 35m² -60m²

61m² -80m²

81m² -100m²

ab 101m²

EUR/m²

Wohnungsgröße

Mietpreisentwicklung Wohnungen

2007 durchschnittlicher Preis pro m²2008 durchschnittlicher Preis pro m²2009 durchschnittlicher Preis pro m²2010 durchschnittlicher Preis pro m²2011 durchschnittlicher Preis pro m²


Seite 69

Häusermieten (Einfamilienhäuser freistehend, Reihenhäuser)

Jahr durchschnittlicher

Preis pro m² in EUR

Preisspanne in EUR


Anzahl

2008

4,86

4,10 – 5,74

141m²

(115m² - 163m²)

3

2009

6,16

5,00 – 7,00

172m²

(118m² - 411m²)

7

2010

5,66

2,15 – 7,63

118m²

(90m² - 150m²)

16

2011

6,09

4,64 – 7,00

143m²

(100m² - 211m²)

8

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

5,5

6

6,5

2008 2009 2010 2011

4,86

6,16

5,66

6,09

Mietpreisentwicklung Häuser

durchschnittliche Miete EUR/m²


Seite 70

Bodenrichtwerte

Burghalde

Definition des Bodenrichtwertes 71


Seite 71

Bodenrichtwerte Eine der wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Boden-richtwerten. Gemäß § 196 BauGB sind aufgrund der Kaufpreissammlung für jedes Stadtgebiet durch-schnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Ent-wicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder er-schließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenricht-werte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte können aus diesem Grunde nicht bedenkenlos für Wertermittlungen bebauter Grundstücke angewendet werden. Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutz-barkeit, Wohn- und Verkehrslage, Bodenbe-schaffenheit, Altlasten, Erschließungs-zustand, Grundstücksform, wertbezogene Rechte, bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung, so dass aus ihnen keine Rechtsansprü-che abgeleitet werden können.

Die Bodenrichtwerte sind für den Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) grund-sätzlich inklusive Erschließung ermittelt worden. Einige Richtwerte sind ohne Erschlie-ßung bzw. inklusive teilweiser Erschließung Die Ausgleichsmaßnahmen werden entweder von den Eigentümern der Baugrundstücke selbst, oder von der Stadt Kempten (Allgäu) unter Kostenerstattung nach §§ 135 a ff BauGB durchgeführt. Die Ausgleichsbeiträge sind nicht in den Bodenrichtwerten enthalten.

Das der jeweiligen Bodenrichtwertzone zugehörige, fiktive Bodenrichtwertgrundstück wird durch die Darstellung des Bodenrichtwertes hinsichtlich der Nutzung und der Geschoss-flächenzahl typisiert beschrieben. Die dem Bodenrichtwert zugeordnete Geschossflächenzahl (GFZ) ist nicht identisch mit der GFZ nach BauNVO 1968, sondern orientiert sich an der tatsächlichen Nutzung inner-halb des Richtwertgebietes, bzw. an der baulichen Ausnutzung, die im gewöhnlichen Ge-schäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Ausgangsmaterial für die Bodenrichtwertermittlung sind die Daten der Kaufpreissamm-lung. Für diejenigen Bodenrichtwertzonen, für die keine oder nicht genügend Vergleichs-preise vorliegen, wurden Vergleichspreise aus vergleichbaren Gebieten herangezogen und an die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse des Bewertungsgebietes angepasst. Aus den vorliegenden Vergleichspreisen wurden Bodenrichtwerte für baureifes Land (Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Flächen, Sonderbauflächen, Ge-meinbedarfsflächen), Rohbauland und Bauerwartungsland ermittelt. Unterschiede des einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, Wartezeit bis zur Baureife, spezielle Lage, Art und Maß der bauli-chen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt (insbesondere Grundstücks-tiefe und -größe) können Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert be-wirken. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachter-ausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.


Seite 72

Im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) sind eine Reihe von Sanierungsgebieten i.S.v. §§ 136 ff. (im umfassenden Verfahren bzw. vereinfachten Verfahren) BauGB förm-lich festgelegt. Die diesbezüglich ausgewiesenen Bodenrichtwerte sind mit SAN gekenn-zeichnet. Bodenwertbeeinflussende Relevanz entwickeln lediglich die im umfassenden Verfahren (§§ 152 ff. BauGB) festgelegten Gebiete, da hier nach Anfangs- bzw. Endwerten zu unterscheiden ist. Bei den mit SAN/A gekennzeichneten Bodenrichtwerten handelt es sich um den jeweiligen Anfangswert vor Beginn der Sanierung. Die übrigen mit SAN gekennzeichneten Bodenrichtwerte berücksichtigen, auch in Gebieten, die im umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt werden, nicht die Unterscheidung von Anfangs- und Endwerten.

Die Innenstadt wird aufgrund der großen Lageunterschiede nur als grober Anhaltspunkt in Richtwertzonen aufgeteilt. Gerade innerhalb der Innenstadtbodenrichtwertzonen können wegen der stark unterschiedlichen Geschäftslagen Abweichungen vom Bodenrichtwert entstehen.Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen bei zonalen Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.

Schreibweise der Bodenrichtwerte

103/a/1 Nr. der Bodenrichtwertzone 2075 €/m2 Bodenrichtwert pro Quadratmeter M – GFZ 4,0 Art der Nutzung - Geschossflächenzahl Erläuterung zur Schreibweise:

230 €/m² = Richtwert inklusive Erschließung 230 €*/m² = Richtwert inklusive teilweiser Erschließung 230 €**/m² = Richtwert ohne Erschließung R = Rohbauland B = Baureifes Land E = Bauerwartungsland W = Wohnbauflächen G = Gewerbliche Flächen M = Gemischte Bauflächen S = Sonderbauflächen GB = Gemeinbedarfsflächen SAN = Sanierungsgebiet SAN/A = Sanierungsgebiet/Anfangswert (ohne Erschließung) GFZ = Geschossflächenzahl (z.B. GFZ 0,5 = Geschoss- fläche beträgt 50 % der Grundstücksfläche) Die Bodenrichtwerte sind lt. Urheberrechtsgesetz (UrhG) und Gesetz über den unlauteren Wettbewerb (UWG) geschützt. Die Erstellung von Auszügen aus der Bodenrichtwertkarte, bzw. der Vertrieb und die Weitergabe von Bodenrichtwerten sind dem herausgebenden Gutachterausschuss vorbehalten. Vervielfältigungen (kopiert, digitalisiert und EDV-gespeichert) sind ausschließlich für den eigenen Bedarf gestattet. Die Weitergabe an Dritte ist nicht erlaubt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erteilt für jedermann gegen Gebühr (EUR 25) Bodenrichtwertauskünfte (schriftlich und telefonisch), ein Beispiel ist in der Anlage 1 zu finden. Alternativ sind Bodenrichtwertauskünfte (Einzelauskunft für EUR 25 oder Daueraus-kunftsberechtigung für EUR 150 für die Dauer von 2 Jahren) im Internet über das Boden-richtwertinformationssystem der bayerischen Gutachterausschüsse www.boris-bayern.de möglich.


Seite 73

Anlage 1 Antragstellerin/Antragsteller Vorname, Name/Firma __________________________________ Straße, Hs.Nr. __________________________________ PLZ, Ort __________________________________ Telefon (tagsüber) Fax: ____________ Stadt Kempten (Allgäu) Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Kempten (Allgäu) Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu) www.kempten.de Fax. (08 31) 25 25 –455 Tel. (08 31) 25 25 -367 e-mail: [email protected] internet: www.kempten.de Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (§193 BauGB) Lage des Bewertungsobjektes Straße, HsNr. Gemarkung, Flurstück Nr. Beantragt wird die Erstellung eines Gutachtens über den Verkehrswert

des gesamten Anwesens (Boden und bauliche Anlagen)

des Sondereigentums (z. B. Eigentumswohnung)

Aufteilungsplan-Nr. _______ Stockwerk: ______ Grundbuch – Band/Blatt:

__________

des Grundstücks (nur Bodenwert)

des folgenden Rechtes am Grundstück:

Sonstiges: Eigentümer des Bewertungsobjektes Die Einverständniserklärung der Eigentümerin/des Eigentümers: ist beigefügt wird nachgereicht Wertermittlungsstichtag

aktueller Stichtag folgender Stichtag: Zweck der Wertermittlung


Seite 74

Für die Erstellung des Gutachtens werden Gebühren und Auslagen gemäß GutachterausschussV zuzüglich Mehrwertsteuer erhoben. Der/Die Antragsteller/-in verpflichtet sich, die anfallenden Gebühren und Auslagen zu übernehmen. Ort, Datum Unterschrift Antragsberechtigung Antragsberechtigt sind vor allem

• Eigentümer – auch Miteigentümer • Erbbauberechtigte • Inhaber von Rechten am Grundstück – z. B. Nießbrauchberechtigte • Pflichtteilsberechtigte • Gerichte/Behörden unter bestimmten Voraussetzungen

Der Eigentümer / die Eigentümerin des Grundstücks erhält gemäß §193 Abs. 5 BauGB eine Ab-schrift des Gutachtens. Bearbeitungszeit Mit einer Bearbeitungszeit von ca. 3 Monaten ist in der Regel zu rechnen. Gebühren Die Gebühren für bebaute Grundstücke richten sich nach der Höhe des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes (z. B. beträgt die Gebühr bei einem Verkehrswert von 300.000 EUR ca. 1.600 EUR). Für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken sowie in Fällen, in denen nur der Bodenwert eines bebauten Grundstücks zu ermitteln ist, wird jeweils die Hälfte der Gebühr für be-baute Grundstücke, mindestens aber 400 EUR berechnet. Sind in einem Gutachten für ein Wertermittlungsobjekt mehrere Werte zu ermitteln, so wird der Gebührenrechnung die Summe aus dem höchsten ermittelten Wert und je einem Viertel aller wei-teren ermittelten Werte zu Grunde gelegt. Neben den Gebühren werden Auslagen für den Lageplan, die Erstellung notwendiger Unterlagen, Portogebühren, Reisekosten und die Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Im Falle einer Rücknahme des Antrages entstehen Gebühren nach § 16 Abs. 6 Gutachteraus-schussV, mindestens jedoch 50 EUR. Schuldner der Gebühren und Auslagen Schuldner der Gebühren und Auslagen ist in der Regel der/die Antragsteller/-in oder derjenige, der die Gebühren und Auslagen dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt. Bei mehreren Antragstellern bitten wir um Angabe eines Schuldners.


Seite 75

Anlage 2

Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu)

Fragebogen zum Kaufvertrag eines bebauten Grundstückes

Zutreffendes bitte ankreuzen bzw. ausfüllen ……………………………………..

1. Angaben über das Gebäude/Grundstück

Gebäudeart Einfamilienhaus Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Doppelhaushälfte Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhaus mit teilw. gewerbl. Nutzung Zweifamilienhaus Büro-/Geschäftshaus Garagen Reihenmittelhaus Reihenendhaus

Gebäudekonstruktion massiv gemauert Fertighaus Sonstiges: …………………………………………………………………..

Baujahr: ……………………………

Modernisierung: …………………………… 2. Anzahl der Geschosse ……………………… (Erdgeschoss und Obergeschoss, ohne Keller, ohne Dachgeschoss):

Unterkellert? ja nein teilweise, ca. …………. m² Tiefgarage? ja nein Dachgeschoss ausgebaut ja nein teilweise, ca. …… m²


Seite 76

Seite 2

3. Anzahl der im Haus befindlichen Wohnungen: …………………..

und / oder Gewerbeeinheiten: …………………..

4. Wohn- und / oder Gewerbefläche insgesamt Wohnfläche (ohne Keller/Speicher): ……………. m² Gewerbefläche (z.B. Laden, Praxis, Büro): ………….. m² Umbauter Raum (falls bekannt): ……………. m³ 5. Nutzung des Objektes

eigengenutzt vermietet teilvermietet Gästevermietung, Ferienwohnung Besteht Mietpreisbindung (sozialer Wohnungsbau) nein ja, bis wann? …………………. erzielte Monatsmiete ohne Nebenkosten (Nettokaltmiete): ……………………… EUR/m² gegebenenfalls genauere Aufschlüsselung: ……………………………………………………………………………… 6. Ausstattung des Gebäudes

Wie würden Sie Ihr Haus einordnen? (es sind auch zwei Kreuze möglich) einfach Fassade: einfaches Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich, keine Außendämmung, Fenster: Holz, Einfachverglasung, Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, tlw. gefliest, Bodenbeläge: Holzdielen, Filz, Linoleum, PVC, Heizung: Einzelöfen, Boiler für Warmwasser, elektrische Speicherheizung (Nachtspeicherofen), Elektroinstallation: pro Raum 1-2 Steckdosen, 1 Lichtauslass, Installationen größten- teils auf Putz mittel Fassade: Mauerwerk mit Wärmedämmputz/Wärmedämmverbundsystem ggf. Sicht- mauerwerk mit Fugenglattstrich, Fenster: Kunststoff/Holz, Rollläden, Isolierverglasung, Sanitär: 1 Bad mit Badewanne und/oder Dusche und/oder Gäste-WC, Installation unter Putz, gefliest, Bodenbeläge: Teppich, Fliesen, Linoleum (höherwertig), Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: pro Raum 2-3 Steckdosen, 1-2 Lichtauslässe, Installationen unter Putz gehoben Fassade: Verblendmauerwerk, ggf. Metallbekleidung, hoher Wärmedämmstandard, Fenster: Aluminium/Holz, Rollläden, Isolier-Wärmeverglasung, Sanitär: 1-2 Bäder, Gäste- WC, gefliest, Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung, Elektroinstallation: pro Raum mehrere Steckdosen, mehrere Lichtauslässe stark gehoben Fassade: Naturstein, Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, Elektro- rollläden, Isolier-Wärmeverglasung, Sanitär: mehrere großzügige Bäder, Whirlpool, Gäste- WC, Top-Ausstattung, gefliest, Bodenbeläge: Parkett, Naturstein, hochwertige groß- formatige Fliesen, Heizung: Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlage, Solaranlage, Elektroinstallation: aufwändige Installationen, Sicherheitseinrichtungen Besondere Ausstattung: ……………………………………………………………………………………………………….. (Kamin/Kachelofen, Sauna/Schwimmbad, Aufzug/Müllschlucker, etc.) Beschreibung Ausstattung, falls Gewerbe: …………………………………………………………………………….


Seite 77

Seite 3

7. Garagen/Stellplätze

ja nein selbst genutzt vermietet Mieteinnahmen in EUR/Monat ………….

Anzahl Netto-Miete monatlich je Einheit

Garagenplatz


Carport


Duplex-Stellplatz

8. Mitveräußertes Inventar (Einbaumöbel, Markise etc.)

Gegenstand: ……………………………………………………….. Wert ca. ………………………. EUR Im Kaufpreise enthalten: ja nein 9. Sonstige Merkmale, die den Kaufpreis beeinflussen (Verwandtschaftsverhältnisse, persönliche Verkaufsumstände, Liebhaberobjekt, Baumängel, Immissionen, Lasten, Wohn- oder andere Rechte etc.) ………………………………………………………………………………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Fragebogen auszu-füllen! Bitte ausgefüllt zurück an: Stadt Kempten (Allgäu) Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu)


Seite 78

Anlage 3

Gutachterausschuss der Stadt Kempten (Allgäu)

Fragebogen zur Eigentumswohnung

Wir bitten Sie, Ihre Angaben auf den Zeitpunkt des Erwerbs zu beziehen.

1. Angaben über das Gebäude

Gebäudeart Einfamilienhaus Wohn- und Geschäftshaus (= tlw. gewerbliche

Mehrfamilienhaus Nutzung) Sonstiges (genaue Angabe)

………………………………………………………………………………………………..

Baujahr des Gebäudes: …………………

Umbau/Modernisierung ja wenn ja, wann? nein ………………

2. Angaben über die Wohnung Lage der Wohnung: ………………………………. Orientierung: …………………………………. (z. B. EG, I. OG, …) (z. B. Süd, Südwest, …)

Gesamtwohnfläche: ……………… m² Balkon/Terrasse: ………………… m² (ohne Balkon/Terrasse) Anzahl der Zimmer: …………….. Anzahl der Wohnungen im Gebäude: ………………… Anzahl der Geschosse: ……………………… (Erdgeschoss u. Obergeschoss, ohne Keller, ohne Dachgeschoss)

Ist die Wohnung vermietet? ja nein Wenn ja, Höhe der Kaltmiete: …………………..EUR/Monat

3. Nebenräume/Garagen/Stellplätze Welche Nebenräume wurden mitverkauft? Kellerraum Abstellraum außerhalb der Wohnung

Wurde ein/e TG-Stellplatz/Garage/Stellplatz mitverkauft? Wenn ja, wie hoch ist der alleinige Kaufpreis für den Stellplatz/die Garage? (Der Gesamtkaufpreis der Eigentumswohnung mit Stellplatz liegt uns vor!)

TG-Stellplatz Garage Kaufpreis: …………………….. EUR Kaufpreis: …………………………… EUR Stellplatz im Freien ohne Stellplatz/Garage etc. Kaufpreis: …………………….. EUR


Seite 79

Seite 2

4. Sondernutzungsrechte/Benutzungsrechte Sind sonstige Sondernutzungsrechte/Benutzungsrechte vorhanden? (z. B. Gartennutzung, Schwimmbadnutzung etc.)

ja nein welche? …………………………………………………………………………………………………… 5. Ausstattung der Eigentumswohnung

Wie würden Sie Ihre Eigentumswohnung einordnen? einfach (Fenster: Holz, Einfachverglasung, Sanitär: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz, Ölfarbanstrich, tlw. gefliest, Bodenbeläge: Holzdielen, Linoleum, PVC, Heizung: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser, Elektroinstallation: je Raum 1 Lichtauslass und 1 - 2 Steckdosen) mittel (Fenster: Kunststoff/Holz, Rollläden, Isolierverglasung, Sanitär: 1 Bad mit Bade wanne und/oder Dusche und/oder Gäste-WC, Installation unter Putz, gefliest, Bodenbeläge: Teppich, PVC, Fliesen, Heizung: Zentralheizung, Elektroinstallation: je Raum 1 – 2 Lichtauslässe und 2 – 3 Steckdosen) gehoben (Fenster: Kunststoff/Aluminium, Rollläden, Isolierverglasung und/oder Sprossen fenster, Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformatigen Fliesen, Bodenbeläge: Parkett, Fliesen, Heizung: Zentralheizung mit Flachheizkörpern und/oder Fußboden-heizung, Elektroinstallation: je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, informationstechnische Anlagen stark gehoben (Fenster: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rollläden, Schall schutzverglasung, Sanitär: großzügiges Bad, Gäste-WC, gefliest mit großformati gen Fliesen, Bodenbeläge: Parkett, Naturstein, Heizung: Zentralheizung, Fuß- bodenheizung, Klimaanlage, Elektroinstallation: aufwändige Installation, Sicher- heitseinrichtungen) Besondere Ausstattung: ……………………………………………………………………………………………………….. (z. B. Kachelofen etc.) ……………………………………………………………………………………………………….. 6. Besonderheiten des Kaufs (z. B. Verwandtschaft, persönliche Verkaufsumstände, Lasten, Baumängel, Belastung mit Rechten etc.)

Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Fragebogen auszu-füllen! Bitte ausgefüllt zurück an: Stadt Kempten (Allgäu) Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Kronenstraße 16 87435 Kempten (Allgäu)


Fußgängerzone Rathausstraße

grundstücksmarktbericht 2011 - boris bayern · gutachterausschuss der stadt kempten (allgäu)...

Documents