herausforderung weg-jahresabrechnung stand 27092012 2

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Herausforderung

WEG-Jahresabrechnung

Astrid Schultheis ffentlich bestellte und vereidigte

Sachverstndige fr Wohnungseigentumsverwaltung

Astrid Schultheis | ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr Wohnungseigentumsverwaltung |

20. Deutscher Verwaltertag am 27./ 28. September 2012 in Berlin

20. Deutscher Verwaltertag

27./ 28. September 2012 in Berlin

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Herausforderung WEG-Jahresabrechnung

Rckblick



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Rckblickend ist die als Erdbeben im WEG- Abrechnungswesen bezeichnete Entscheidung des Bundesgerichtshof vom

4. Dezember 2009 V ZR 44/09 mit dem Ergebnis, dass

Tatschliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentmer auf die

Instandhaltungsrcklage in der Jahresgesamt- und einzelabrechnung weder

als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen sind

und

in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrcklage, die in die

Abrechnung aufzunehmen ist, die tatschlichen Zahlungen der

Wohnungseigentmer auf die Rcklage als Einnahmen darzustellen und

zustzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben sind



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eine konsequente Weiterentwicklung der BGH-Recht-

sprechung der vorangegangenen Jahre.

immer noch eine Herausforderung fr die Buchhaltungs-

praxis bei der Ermittlung der zweckgebundenen Zahlungen

auf die Instandhaltungsrckstellung und erforderte eine

erhebliche Anpassung der Darstellung der Abrechnung.



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Zwei Jahre spter ist festzustellen, dass die Entscheidung

nicht hilft, mehr Transparenz und Verstndlichkeit in der Jahresabrechnung

zu erreichen.

Verwalter mssen seit dem nicht nur das Sollvermgen als Ausgangspunkt

der Vermgensbetrachtung nachhalten (Sollvermgen = Summe aller beschlossenen Zufhrungen und Entnahmen zur Instandhaltungs-

rckstellung, frher hufig als Rcklage bezeichnet)



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sondern auch die zweckgebundenen Mittel (Summe aller tatschlichen Zahlungen auf die

Instandhaltungsrckstellung) feststellen und als Instandhaltungsrckstellung darstellen.



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Die Darstellung der zweckgebundenen Mittel war bis zur BGH- Entscheidung V ZR 44/09 nicht blich, die

zweckgebundenen Mittel wurden nicht ermittelt.

Klargestellt wurde, dass die Zweckbindung mit Eingang der Beitrge zur Instandhaltungsrckstellung auf einem der

Konten der Gemeinschaft eintritt, und nicht erst mit der

Umbuchung auf eine (Termingeld) Rcklagenkonto.



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Fr die WEG-Jahresabrechnung ergaben sich aus der

Entscheidung Fragen zur Darstellung:

der Zufhrung zur Instandhaltungsrckstellung



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der tatschlichen Zahlungen der zweckgebundenen Beitragsleistungen sowie die Rckstnde auf Beitrge zur

Instandhaltungsrckstellung



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der vorhandene Liquiditt und Fehlbetrge zu dem Vermgen, welches laut der WEG-Beschlsse vorhanden sein sollte



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Die Entscheidung gab darberhinaus Ansto, die Darstellung der

WEG-Jahresabrechnung grundlegender zu berdenken und

Antworten auf Fragen zu finden, die schon lange auf eine eindeutige

Beantwortung warteten:

1. Wie sieht eine Gesamtjahresabrechnung aus und gibt es einen

Unterschied zur Einzelabrechnung?

2. Muss die Jahresabrechnung eine einfache Einnahmen-

Ausgabenrechnung sein?

3. Ermittelt die Jahresabrechnung den Abrechnungssaldo (Kosten

des Jahres abzgl. IST-Wohngeldzahlungen) oder die

Abrechnungsspitze (Kosten des Jahres abzgl. Vorauszahlung

gem. Wirtschaftsplan)?

Astrid Schultheis | ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr Wohnungseigentumsverwaltung | 20. Deutscher Verwaltertag am 27./ 28. September 2012 in Berlin

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4. Sind Abgrenzungen bei Verbrauchskostenabrechnungen

erforderlich und erlaubt, obwohl sie dem Einnahmen-/Ausgaben-

Prinzip widersprechen?

5. Wie sollten Hausgeldrckstnde dargestellt werden, damit die

Wohnungseigentmer mit der Jahresabrechnung Auskunft ber die

noch geschuldeten Zahlungen von Miteigentmern erhalten und die

Vermgenssituation der WEG nachvollziehen knnen?

6. Ist ein Vermgensstatus erforderlich?



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Gesetzessystematik



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Darstellung der Gesetzessystematik

28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) Der Verwalter hat jeweils fr ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan

aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthlt:

1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung

des gemeinschaftlichen Eigentums;

2. die anteilmige Verpflichtung der Wohnungseigentmer zur Lasten-

und Kostentragung;

3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentmer zu der in 21 Abs. 5

Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrckstellung.

(2) Die Wohnungseigentmer sind verpflichtet, nach Abruf durch den

Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende

Vorschsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung

aufzustellen.



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16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentmer gebhrt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil

der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach

dem gem 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhltnis

der Miteigentumsanteile.

(2) Jeder Wohnungseigentmer ist den anderen Wohnungs-

eigentmern gegenber verpflichtet, die Lasten des

gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der

Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines

gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums

nach dem Verhltnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu

tragen.



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259 Umfang der Rechenschaftspflicht

(1) Wer verpflichtet ist, ber eine mit Einnahmen oder Ausgaben

verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem

Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der

Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen

und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.



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BGH-Rechtsprechung



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BGH-Rechtsprechung zum Finanzierungssystem der WEG

Bereits 1987 entschied der Bundesgerichtshof:

Fr Verbindlichkeiten der Wohnungseigentmer

untereinander, die in der anteilmigen Verpflichtung zum

Tragen von Lasten und Kosten ( 16 II WEG) wurzeln,

haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch

dann, wenn es sich um Nachforderungen aus

Abrechnungen fr frhere Jahre handelt, sofern der

Beschlu der Wohnungseigentmergemeinschaft, durch

den die Nachforderungen begrndet wurden ( 28 V

WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefat worden

ist.

BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87



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1995 folgte:

Der ausgeschiedene Wohnungseigentmer haftet auch

nach einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen

Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentmern

weiter aus dem Wirtschaftsplan fr die

Wohngeldvorschsse, welche whrend des Zeitraumes,

als er Wohnungseigentmer war, fllig geworden sind. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 (V ZB 16/95)



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Entstehung der Abrechnungsspitze

Nur hinsichtlich des Teils des nach der Einzelabrechnung

auf den jeweiligen Wohnungseigentmer entfallenden

Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan

beschlossenen Vorschsse bersteigt, begrndet der

Beschluss ber die Jahresabrechnung einen neuen

(originren) Anspruchsgrund.

BGH, Beschluss vom 30.11.1995 (V ZB 16/95)



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1999 besttigt:

Nur fr den nach der Einzelabrechnung auf den

jeweiligen Wohnungseigentmer entfallenden Betrag, der

die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschsse

bersteigt, wird originr eine Schuld begrndet.

BGH, Beschluss vom 23.9.1999, VZ B 17/99



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und weiter.. BGH, Beschluss vom 23.9.1999, VZ B 17/99

die Ausweisung der Beitragsrckstnde in der

Einzelabrechnung als eine Schuld des Wohnungseigentmers

dient daher nur der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.



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Mit der Entscheidung vom 2. Dezember 2011 V ZR 113/11

besttigt der Bundesgerichtshof:

Verpflichtungen fr Verbindlichkeiten entstehen per

Beschluss nur fr den eingetragenen Eigentmer.

Die Verpflichtung der Eigentmer im Innenverhltnis erfolgt

nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern

erst durch den Beschluss. Daraus folgt zugleich, dass ein

solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur fr und gegen die bei

Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentmer, nicht

aber fr deren Rechtsvorgnger begrnden kann, denn sonst

lge insoweit ein - unzulssiger - Gesamtakt zu Lasten

Dritter vor.

BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 V ZR 113/11



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und wiederholt die Ansicht aus der Entscheidung vom 23.09.1999, wonach die Abrechnung fr die Wohnung bestimmt ist, und stellt unter der Randziffer 8 der Entscheidung vom 2. Dezember 2011 - V ZR 113/11 - klar:

Die Beschlsse der Wohnungseigentmer ber die

Jahresabrechnungen 2004 und 2005 begrnden, auch soweit

die Einzelabrechnungen an die Voreigentmerin adressiert

sind, eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten.



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Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Mrz 2012 V ZR 147/11

Leitsatz:

Die Wohnungseigentmer sind nicht berechtigt, bereits

entstandene, aber noch nicht erfllte Zahlungsverpflichtungen

eines Wohnungseigentmers mit Stimmenmehrheit erneut zu

beschlieen und so neu zu begrnden.

Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender

Beschlusskompetenz nichtig.



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Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Mrz 2012 V ZR 147/11

Aus den Grnden, Randziffer 6:

Beitragsrckstnde sind gem. 28 Abs. 3 WEG kein zulssiger

Bestandteil einer Jahresabrechnung. Diese ist auf die

Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter

Bercksichtigung der von den Eigentmern geleisteten

Vorschssen beschrnkt.

Keine Beschlusskompetenz mit der Jahresabrechnung ber

Hausgeldrckstnde zu beschlieen und diese damit neu zu

begrnden.



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Verjhrung von Hausgeldrckstnden

Eine erneute Beschlussfassung ber Rckstnde 2007 im

Rahmen der Jahresabrechnung bedeutete deshalb die

Neubegrndung einer bestehenden Schuld der Beklagten durch

Mehrheitsbeschluss. Hierzu fehlt den Wohnungseigentmern

die Kompetenz.

Wre es anders, knnten die Wohnungseigentmer durch

Aufnahme aller rckstndigen Beitrge in die jeweils aktuelle

Jahresabrechnung die Vorschriften ber die Verjhrung durch

Mehrheitsbeschluss faktisch auer Kraft setzen.

BGH, Urteil vom 9. Mrz 2012 V ZR 147/11



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Auch die Entscheidung des Bundesgerichthofs vom 1.6.2012 V ZR 171/11 beschftigte sich mit dem Thema Verjhrung von Wohngeldvorschssen:

Leitsatz:

Die dreijhrige Verjhrungsfrist fr Ansprche auf Zahlung von

Wohngeldvorschssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die

Vorschsse fllig sind. Der Beschluss ber die Jahresabrechnung fhrt nicht zu

einem Neubeginn der Verjhrung.

Konsequenz fr Verwalter und Eigentmer:

Zgige Bearbeitung des Mahnwesens und konsequente Verfolgung

von Hausgeldrckstnden.




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Dagegen fr Verwalter und Eigentmer beruhigend:

BGH, Urteil vom 11.5.2012 - V ZR 193/11

Leitsatz:

Liegen keine besonderen Umstnde vor, fhrt die fehlerhafte

Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass

Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftsplne insgesamt fr

ungltig zu erklren sind.



BGH-Rechtsprechung zur WEG-Jahresabrechnung

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BGH, Urteil vom 17.02.2012 - V ZR 251/10 -

Der Fall:

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentmergemein-

schaft. Auf der Eigentmerversammlung vom 7. Juli 2009 wurde die

Abrechnung fr das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss

genehmigt.

Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Abrechnung nicht

die Kosten fr die im Jahr 2008 tatschlich bezogene

Fernwrmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen

(Abschlge), die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet

worden sind. Die Klger haben beantragt, die Beschlsse, soweit die

Gesamt- und Einzelabrechnungen fr die Heiz- und Warmwasserkosten

genehmigt wurden, fr ungltig zu erklren.




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Ein weiteres Erdbeben in der Welt des WEG-Abrechnungswesen?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs V ZR 251/10 vom

17.02.2012 besttigt die bisherige Rechtsprechung und berrascht

dennoch!

Leitstze:

Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten fr die

Wohnungseigentmergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder

eines Beschlusses ber ihre Geltung bedarf es nicht.

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum

geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von

Brennstoff stehen, aufzunehmen. Fr die Verteilung in den Einzel-

abrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum

tatschlich verbrauchten Brennstoffs mageblich. Der Unterschiedsbetrag ist

in der Abrechnung verstndlich zu erlutern.




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Ein Versto gegen die Heizkostenverordnung liegt jedoch nur vor, soweit die

Einzelabrechnungen betroffen sind, nicht dagegen im Hinblick auf die

Gesamtabrechnung.

Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist daher bereits dann Genge getan,

wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen

eine verbrauchsabhngige Abrechnung vorgenommen wird.

Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht

unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die

in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer

verstndlichen Erluterung versehen ist. An welcher konkreten Stelle der

Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erluterung erfolgt (vgl. etwa

Casser/Schultheis, ZMR-Sonderheft, Januar 2011, 1 [7 ff.] sowie ZMR 2011, 85

ff., Anm: Musterabrechnung des VNWI) bleibt dem Verwalter berlassen.

Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verstndlich und nachvollziehbar ist.




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Der Bundesgerichtshof unterscheidet damit die Gesamtabrechnung

von der Einzelabrechnung

und verstrkt die Ansicht aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs

vom 23.9.1999 - VZ B 17/99 :

In der Jahresabrechnung werden dann die im Geschftsjahr tatschlich

erzielten Gesamteinnahmen und die geleisteten Gesamtausgaben

gegenbergestellt und in der Einzelabrechnung nach dem geltenden

Schlssel auf die einzelnen Wohnungseigentmer verteilt.




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Die Aufspaltung der Jahresabrechnung in eine smtliche Einnahmen-

und Ausgaben ausweisende Gesamtabrechnung und in eine der

Kostenverteilung dienende Einzelabrechnung wird damit

hchstrichterlich besttigt.

Mit Aufbrechen der sklavischen Abhngigkeit zwischen Gesamt- und

Einzelabrechnung ergibt sich auch eine Lsung fr andere

verbrauchsabhngig abzurechnende Kostenarten.

Beispiel




35 Astrid Schultheis | ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr Wohnungseigentumsverwaltung |


Gesamtabrechnung


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Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verstndlich zu erlutern, so endet der Leitsatz des BGH-Urteils V ZR 251/10 aber im Urteil folgen zwei Stze, die berraschen:

Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder fr die angeschafften,

aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthlt die Heizkosten-

verordnung keine Regelung.

Diese Kosten sind daher zunchst nach dem allgemeinen, in 16 Abs. 2

WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kosten-

verteilungsschlssel zu verteilen.

Konsequent weiter gedacht und einfach umsetzbar?






Umlage von nicht verbrauchten Energiekosten gem 16 Abs. 2 WEG, nach

dem allgemeinen Verteilungsschlssel:

1: Im ersten Jahr ist die Verteilung liquidittsneutral. Im Folgejahr fhrt die Verteilung zu einem Liquidittsberschuss, der als liquide Masse im Vermgen der

Wohnungseigentmergemeinschaft verbleiben oder im Verhltnis des allgemeinen

Verteilungsschlssels ausgeschttet werden kann, so Drasdo, NZM 2010,681.




zu 1: in diesem Jahr ist die Verteilung neutral

A : Ein Teil der Einnahme, der aus der Vorjahresabrechnung tatschlich gezahlter,

aber nicht verbrauchter Abschlge fr Fernwrmeenergie entsteht, ist eine

zustzlich entstandene Liquiditt.

Muss diese Einnahme konsequenter Weise nicht gleich wieder verteilt werden?




zu 1: in diesem Jahr ist die Verteilung neutral

2 und 3 : Die Verteilung dieser Ausgaben, welche im Vorjahreszeitraum

abgerechnet wurden, wrden im Folgejahr ebenfalls zu einer unbestimmte liquiden

Masse fhren.

Macht das Sinn?


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Handhabung einer zufllig entstehenden liquide Masse und

sich daraus ergebenen Fragen:

Entstehung durch Beschluss ber die Jahresabrechnung?

Wie wird eine zufllig entstandene liquide Masse bezeichnet und in den Folgejahren verstndlich in der

Jahresabrechnung dargestellt?

Wie und wann wird diese liquide Masse wieder ausgeschttet? Bedarf es dafr einen Beschluss?

Dient sie automatisch der Zwischenfinanzierung von Liquidittsengpssen, z.B. bei Unterdeckung des

Wirtschaftsplanes und kann/soll sie dafr dienen?

Eine Antwort darauf blieben die Befrworter der Direktumlage von

Ausgaben, die aus der Einzelabrechnung (Verteilungsabrechnung)

abzugrenzen zu sind, bisher schuldig.




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Umlage gem 16 Abs. 2 WEG von nicht verbrauchten Energiekosten:



Erhhung der

Abrechnungsspitze


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Eine Praxis der direkten Umlage fhrt in den Folgejahren durch

Liquidittsausschttungen oder die faktische Bildung nicht beschlossener, sondern zufllig entstehender liquider Massen, zu systemwidrigen Korrekturen und nur einer scheinbaren

Systemgerechtigkeit.

Der Extremfall

2010 leinkauf 5000,--/ Verteilung 2.500,-- Verbrauch in EinzelA 2.500,-- nach MEA in EinzelA

2011 kein leinkauf/ Verteilung 2.500,-- Verbrauch in EinzelA




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Die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung wird

beeintrchtigt!

Durch die Aufnahme gem der Heizkostenverordnung zwingend

abzugrenzender Positionen in die Einzelabrechnung (z.B. Umlage

des einkauften lbestands) werden die Vorteile der Trennung von

Gesamtabrechnung als Rechnungslegung und Einzelabrechnung

als Verteilungsrechnung wieder beseitigt.




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Worin liegt der Reiz der Direktumlage?

Die Direktumlage von verausgabten Mitteln, fr noch nicht

verbrauchte Kosten, dient der Liquidittsbeschaffung, da auf den

ersten Blick es sonst schlicht an der Deckung von gettigten

Ausgaben fehlt und nur durch Rckgriff auf vorhandene

Vermgenswerte (i.d.R. die Instandhaltungsrckstellung) die

systembedingte Liquidittslcke geschlossen wird.

Doch muss die Finanzierung aller unter die Heizkostenverordnung

fallenden Ausgaben sich ebenso in das Abrechnungs- und

Finanzierungssystem der WEG einfgen wie andere Einnahmen

und Ausgaben.



Finanzierungssystem der WEG

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Doch nicht nur die Finanzierung von vorfinanzierten

Heizkosten fhrt zu Liquidittsengpssen




Quelle: Schulungsunterlagen von Dr. Karl-Heinz Sthling

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Mgliche Lsung fr systembedingte Finanzierungslcken?

Der BGH hat das Finanzierungssystem der WEG bereits 1988 (BGH,

Beschluss vom 21.4.1988 V ZB 10/87) in seiner die Flligkeitstheorie

begrndenden Entscheidung ausfhrlich beschrieben:

Mit guten Grnden sieht das Wohnungseigentumsgesetz auch insoweit

davon ab, jede einzelne Verwaltungsschuld von Rechts wegen sogleich

auf die einzelnen Wohnungseigentmer umzulegen, stattdessen bietet es

mit den Vorschriften ber den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (

28 WEG) ein anpassungsfhiges Instrumentarium von Vorschuss- und

Nachforderungen sowie sonstigen Manahmen an.

Der Gemeinschaft der Eigentmer bleibt z.B. die Entscheidung

vorbehalten, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden

etwa Sonderumlagen erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf

vorhandene, wenngleich fr andere Zwecke gebildete Rcklagen

zurckgegriffen werden soll.




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Schlussfolgerung:

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt ausreichend Spielraum,

systembedingte Liquidittsengpsse, wie z.B. Wirtschafts-

planberschreitungen und temporr erhhten Liquidittsbedarf, per

Beschluss zu regeln und dafr zu Verfgung stehende

Rckstellungen umzuwidmen oder alternativ Liquidittsrckstellungen

zu bilden.




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Warum ein Vermgenstatus?

Er dient der Kontrolle der Schlssigkeit der Jahresabrechnung.

Forderungen, insbesondere Hausgeldforderungen, auch aus Vorjahren, sowie Verbindlichkeiten werden darin ausgewiesen.

Er weist die liquiden Geldmittel im Verhltnis zum Sollvermgen (= Summe der beschlossenen Rckstellungen) aus.



Vermgensstatus

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Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermgensstatus z.B. einen

lbestand ausweist

Vermgensstatus

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oder durch eine Direktumlage der Kosten des leinkaufs sich die

Abrechnungsspitze erhht.

Dies stellt fr die Herstellung von Transparenz im Nachweis des

Vermgens einer WEG keinen Unterschied dar!

Vermgensstatus

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Zusammenfassung:

Frage 1: Wie sieht eine Gesamtabrechnung aus und gibt es

einen Unterschied zur Einzelabrechnung?

Antwort: Die WEG- Jahresabrechnung besteht aus mehreren

Teilen, aus einer Gesamtabrechnung zur Erfllung der

Verpflichtung der Rechnungslegung und aus der

Einzelabrechnung als Verteilungsrechnung unter den

Eigentmern.

Frage 2: Muss die WEG- Jahresabrechnung eine einfache

Einnahmen- /Ausgabenrechnung sein?

Antwort: In dem Teil Gesamtabrechnung ist sie eine einfache

Einnahmen- /Ausgabenrechnung, Abgrenzungen sind

hier nicht zulssig.




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Frage 3: Ermittelt die Jahresabrechnung den Abrechnungssaldo

(Kosten des Jahres abzgl. IST-Wohngeldzahlungen) oder

die Abrechnungsspitze (Kosten des Jahres abzgl.

Vorauszahlung gem. Wirtschaftsplan)?

Antwort: Die Jahresabrechnung ermittelt in der

Einzelabrechnung die Abrechnungsspitze (Kosten des

Jahres abzgl. Vorauszahlung gem. Wirtschaftsplan) und

nicht den Abrechnungssaldo (Kosten des Jahres abzgl.

IST-Wohngeldzahlungen), andernfalls wrde dies zu einer

Neubegrndung von beschlossenen Forderungen aus

dem Wirtschaftsplan fhren.




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Frage 4: Sind Abgrenzungen bei Verbrauchsabrechnungen

erforderlich und erlaubt, obwohl sie dem

Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip widersprechen?

Antwort: In der Einzelabrechnung fordert die zwingende

Anwendung der HeizkostenV die Abgrenzung von

nicht verbrauchten Heizkosten bzw. Nachzahlungen frs

Abrechnungsjahr im Folgejahr.

Auch fr andere verbrauchsabhngige Kosten, z.B.

Wasser/ Abwasser, ist die Abrechnung der tatschlich

verbrauchten Kosten gefordert (fhrt damit zwingend zu

Abgrenzungspositionen) soweit Zhler vorhanden sind

und dies beschlossen bzw. vereinbart ist.




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Frage 5: Wie sollten Hausgeldrckstnde dargestellt werden, damit

die Wohnungseigentmer mit der Jahresabrechnung

Auskunft ber die noch geschuldeten Zahlungen von

Miteigentmern erhalten und die Vermgenssituation der

WEG nachvollziehen knnen?

Antwort: Die Jahresabrechnung sollte neben der Gesamtab-

rechnung und der Einzelabrechnung auch eine

bersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen

und den detaillierten Ausweis der Rckstnde

beinhalten.




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Frage 6: Ist ein Vermgensstatus erforderlich?

Antwort: Mit Erstellung eines Vermgensstatus ist die

Schlssigkeit der Jahresabrechnung zu berprfen.

Nur er weist die liquiden Geldmittel im Verhltnis zum

Sollvermgen (= Summe der beschlossenen

Rckstellungen) aus.




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Vielen Dank fr Ihre

Aufmerksamkeit!




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