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TRANSCRIPT
Herzlich Willkommen zum Referat „ Aktuelle Trends im Immobilienmarkt“
WIR - Business Treff Graubünden9. November 2007
Der HEV Schweiz
HEV-Politik
Immobilienmarkt Schweiz
Wohnen – wie weiter
Schlussfolgerungen
Der HEV Schweiz
Der HEV Schweiz im Dienste seiner
über 282‘000 Mitglieder
Der HEV Schweiz
- Mitglieder
VerlagDrucksachen
Zeitung
Gesetzessamlungen
MietrechtAktuell
EDV-Programme
Homepage mit e-shop
Kurswesen
SchlüsselserviceReisenRechtsberatungAdressverwaltung
Der HEV Schweiz
- Mitglieder
- Dienstleistungs- und Kompetenzbereich
PoolingOel / StromVersicherungen
RechtsschutzErdbebenEtc.
HypothekenKreditkarten
HertzVisa/Eurocard
SonderaktionenOnline FormulareMietzinsrechnerSBC (Schw. Baumuster Centrale)
Der HEV Schweiz
- Mitglieder
- Dienstleistungs- und Kompetenzbereich
Von der Wiege bis zur Bahre – nur Steuern sind das Wahre!
Zwillingsinitiativen
Schlussfolgerungen
Der HEV Schweiz
41
53
54
57
68
70
70
78
80
81
82
0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Deutschland
Niederlande
Frankreich
Schweden
Zypern
Belgien
Italien
Norwegen
Griechenland
Irland
Spanien
35Schweiz
Wohneigentumsquote in Europa
Präferenz Wohneigentum oder Mietwohnung
"
Ganz unabhängig, ob Sie Hauseigentümer sind oder eine Mietwohnung bewohnen. Wenn Sie ganz frei wählen könnten, ohne auf Ihre finanzielle Lage Rücksicht nehmen zu müssen,Würden Sie dann lieber in Ihren eigenen vier Wänden oder in einer Mietwohnung leben?“
in % Stimmberechtigte/Hauseigentümer/HEV-Mitglieder
76
62
93 93
15
25
2 13
449
6314
Stimmberechtigte Mieter Hauseigentümer HEV-Mitglieder
keine Angabe
beide gleich
Mietwohnung
Wohneigentum
gfs.bern, Neugestaltung Eigenmietwert 2005 (N = 1004 (n=517)/1045/845)
Fazit:
Tiefe Wohneigentumsquote in der Schweiz
Wohneigentum echtes Bedürfnis der Bevölkerung
Geeignete Förderung fehlt Handlungsbedarf
Vielfalt der Abgaben für Hauseigentümer
Kausalabgaben
Bewilligungs- und Verwaltungsgebühren
Abwasserabgaben Frischwasserabgaben Kehrichtabgaben
etc.
Nicht periodischeSteuern
Grundstückgewinn-steuer
Handänderungs-steuer
Erbschafts- und Schenkungssteuer
PeriodischeSteuern
Einkommenssteuer (namentlich Eigen-mietwertbesteue-rung)
Vermögenssteuer
Liegenschafts- oder Grundsteuer
Fazit:
Starke Belastung des Wohneigentums
Zunehmende starke Belastung
Steuersubstrat = Wohneigentümer!
Handlungsbedarf
Bausparen
Bausparen HEV Schweiz
Zwingende Einführung des Bausparens in Bund und KantonenZwingende Einführung des Bausparens in Bund und Kantonen
Für den erstmaligen entgeltlichen Erwerb von selbstgenutztem Für den erstmaligen entgeltlichen Erwerb von selbstgenutztem WohneigentumWohneigentum
Befreiung der Bausparrücklagen von der Einkommens- und Vermögenssteuer Befreiung der Bausparrücklagen von der Einkommens- und Vermögenssteuer
Abzug maximal 10‘000 Franken jährlich pro Steuerpflichtiger Abzug maximal 10‘000 Franken jährlich pro Steuerpflichtiger
Abzug während einer maximalen Dauer von 10 JahrenAbzug während einer maximalen Dauer von 10 Jahren
Aufschub der Besteuerung am Ende der Bausparperiode insoweit, als innert 2 Aufschub der Besteuerung am Ende der Bausparperiode insoweit, als innert 2 Jahren selbstgenutztes Wohneigentum erworben wird.Jahren selbstgenutztes Wohneigentum erworben wird.
Fazit
Wohneigentum wird für viele realisierbar
Förderung der jungen Generation
Hohe Wertschöpfung -> Positive Nettowirkung
Erfüllt Verfassungsauftrag von 1972!! der Wohneigentumsförderung
Eigenmietwertbesteuerung
Zwillingsinitiative: Eckpunkte EMW-Besteuerung
Ab Erreichen AHV-Alter, Möglichkeit, sich dafür zu entscheiden, dass der Eigenmietwert für das am Wohnsitz dauernd selbst genutzte Wohneigentum entfällt.
Bei Entscheid des Steuerpflichtigen dafür entfällt gleichzeitig die Möglichkeit, für die dauernd selbst genutzte Liegenschaft die Schuldzinsen sowie die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abzuziehen, wobei Unterhaltskosten bis zu einem Maximalbetrag von 4'000 Franken weiterhin abgezogen werden können
Die Kosten für Massnahmen, welche dem Energiesparen, dem Umweltschutz und der Denkmalpflege dienen, können weiterhin vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden
Abgabe der Wahlerklärung jederzeit nach Erreichen des AHV-Alters
Die abgegebene Wahlerklärung ist für die Zukunft bindend
Fazit
Benachteiligung des abbezahlten Wohneigentums wird vermindert Forderung des schuldenfreien
Wohneigentums
Günstiges Wohnen im AHV-Alter (Altersvorsorge)
Zwillingsinitiativen
Grosslandschaften
Jura; 10%
Mittelland; 30%Alpen; 60%
Baubewilligungen und Baugesuche 1995 bis 2007
Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research
Baubewilligungen und Baugesuche 1995–2005
Grosse Zufriedenheit der Bevölkerung mit der Wohnsituation
Miete und Leistung "Wenn Sie sich überlegen, wie viel Miete Sie bezahlen und was Sie dafür erhalten, haben Sie das Gefühl, die bezahlte Miete ist zu hoch für die erhaltene Leistung, Miete und Leistung sind genau im richtigen Verhältnis
oder haben Sie das Gefühl, Sie erhalten mehr Leistung als Sie dafür Miete zahlen?" (Filter: Nur diejenigen, die nicht Eigentümer sind).
in % Befragte, die nicht Eigentümer sindweiss nicht/keine
Antwort1%
mehr Leistung als Miete7%
zu viel Miete für Leistung
17%
Miete und Leistung gerade richtig
75%
gfs.bern, Neugestaltung Eigenmietwert 2005 (n = 535)
Zufriedenheit Miete und Leistung
Verwalten Sie Liegenschaften, in denen das Zusammenleben der Mieter besonders problembeladen ist?
60%
37%
3%
Ja
Nein
keine Angabe
Wohnen – wie weiter
- Zusammenleben
Immobilienumfrage
Nachfrage Einfamilienhäuser
Quelle: HEV Schweiz
-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10
0102030405060708090
100
82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
%
Nachfrage Eigentumswohnungen
Quelle: HEV Schweiz
-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10
0102030405060708090
100
82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
%
Nachfrage Mehrfamilienhäuser
Quelle: HEV Schweiz
-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10
0102030405060708090
100
82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
%
Nachfrage Büro- und Geschäftshäuser
Quelle: HEV Schweiz
-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10
0102030405060708090
100
82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
%
-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10
0102030405060708090
100
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
%
Preise Einfamilienhäuser
Quelle: HEV Schweiz
Preise Eigentumswohnungen
-100-90-80-70-60-50-40-30-20-10
0102030405060708090
100
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
%
Stark steigend SteigendRückläufigStark sinkend
Reale Hauspreisentwicklung in ausgewählten Städten
Quelle: Robert J. Shiller; Wüest & Partner; Credit Suisse Economic Research
50
100
150
200
250
83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Boston London Sydney Paris Zürich Genf
Index 1. Quartal 1995 = 100
Altersstruktur prägt den Wohnungsmarkt
Wohnen – wie weiter
- Altersstruktur
Künftiges Bevölkerungswachstum
Wohnen – wie weiter
- Künftiges Bevölkerungswachstum
Fazit
Die Schweizer Bevölkerung überaltert
Der Wohnungsmarkt muss flexibler werden
0
20'000
40'000
60'000
80'000
100'000
120'000
140'000
160'000
1990 1996 1998 2000 2002
in M
io.
Fra
nke
n
Übrige Einnahmen
Steuern
Einnahmen der öffentlichen HandEinnahmen der öffentlichen Hand
Finanzlage Schweiz
- Einnahmen
Finanzlage Schweiz
- Schulden
Fazit
Die Ausgaben steigen überproportional
Weniger Gesetze wären mehr!
Bruttoverbrauch Download Excel-Datei (158.50 kb)
Quelle: Schweizerische Gesamtenergiestatistik
Energieaussichten
- Bruttoenergieverbrauch
Wind
Sonne
Wasserkraft
Biomasse
Holz
Geothermie
Umweltwärme
Erneuerbare Energien
Energieaussichten
- Erneuerbare Energien
Quelle: Schweizerische Gesamtenergiestatistik
Energieaussichten
- Endverbrauch
Endverbrauch an alternativen Energieträgern 1995-2006
0.00%
0.50%
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
4.00%
4.50%
Kohle
Holz und Holzkohle
Fernwärm e
Indus trieabfälle
Übrige erneuerbareEnergien
Preissensibler Immo-Wärmemarkt (1)
29% 32%
21%
26% 20%
20%
10%
1%
2%
2%
11%
13%
11%10%
9%
22%26%
35%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2003 2004 2005
Wärmepumpe
Elektrisch
Holz
Fernwärme
Gas
Oel
27%21%
12%
24%28%
25%
3%2%
2%
3%2%
2%
3%
3%
3%
40%44%
56%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2003 2004 2005
Wärmepumpe
Elektrisch
Holz
Fernwärme
Gas
Oel
EFH Neubau EFH Sanierung
Quelle: Immo-Monitoring WUP
Energieaussichten
- Neubau / Sanierung
Preissensibler Immo-Wärmemarkt (2)
31%27%
22%
53%
46%
44%
0%
9%
5%
5%1%
2%
1%
1%
0%
10%16%
25%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2003 2004 2005
Wärmepumpe
Elektrisch
Holz
Fernwärme
Gas
Oel
MFH Neubau MFH Sanierung
36%41%
22%
46% 38%
49%
1%3%
6%
3% 2%3%
2%3%
2%
12% 13%18%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2003 2004 2005
Wärmepumpe
Elektrisch
Holz
Fernwärme
Gas
Oel
Quelle: Immo-Monitoring WUP
Energieaussichten
- Neubau/Sanierung
Schlussfolgerungen
Wohnen wie gewohnt wird anders, wegen:
Der BevölkerungspyramideDer kleineren FamilienDer ScheidungsrateDer persönlichen AnsprücheDer BodenknappheitDer Wirtschaftslage / HypothekenSteuern und Sozialaufwendungen
Eigentum in der Schweiz behält seinen Wert, auch wenn regionale Unterschiede
bestehen(Lage / Altersvorsorge / Erbgeneration)
Schlussfolgerungen
- Schlussfolgerungen II
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Ansgar Gmür