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INHALT
Grußwort ___________________________________________________________________ 2
Zehn Immobilienstandorte aus drei Bundesländern ____________________________ 3
Standorte im Überblick ________________________________________________ 5
Demograische Implikationen __________________________________________ 6
Handel – Marktsituation und Prognose _________________________________ 8
Büro – Marktsituation und Prognose ____________________________________ 15
Wohnimmobilien – Marktsituation und Prognose _______________________ 20
Investment – Anfangsrenditen und Mehrfamilienhaus-
Vervielfacher im Überblick _____________________________________________ 25
Hessische Immobilienstandorte ______________________________________________ 26
Bundesland Hessen ___________________________________________________ 26
Top-Standort Frankfurt ________________________________________________ 27
Darmstadt ____________________________________________________________ 32
Fulda _________________________________________________________________ 37
Gießen _______________________________________________________________ 41
Kassel ________________________________________________________________ 45
Wiesbaden ___________________________________________________________ 49
Rheinland-Pfälzische Immobilienstandorte ____________________________________ 53
Bundesland Rheinland-Pfalz ___________________________________________ 53
Kaiserslautern ________________________________________________________ 54
Mainz ________________________________________________________________ 58
Trier __________________________________________________________________ 63
Das Saarland als Immobilienstandort _________________________________________ 67
Bundesland Saarland __________________________________________________ 67
Saarbrücken __________________________________________________________ 68
Immobilienmarktdaten im Überblick __________________________________________ 72
Impressum _________________________________________________________________ 74
Disclaimer __________________________________________________________________ 74
Anschriften der DG HYP/VR WERT ____________________________________________ 75
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
GRUSSWORT
Sehr geehrte damen und Herren,
seit einigen jahren untersuchen wir regelmäßig die Immobilienmärkte, auf denen wir aktiv
sind, und veröffentlichen die ergebnisse in marktberichten. diese richten sich an Inves-
toren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen finanzGruppe, die Volksbanken
und raiffeisenbanken, mit denen wir gemeinsam den markt bearbeiten. zu regionalen
Standorten sind die für eine Immobilienentscheidung wichtigen marktdaten häuig schwer
verfügbar. deshalb wollen wir mit der vorliegenden Studie zu einer höheren transparenz
beitragen. mit diesem bericht analysieren wir zum zweiten mal die Segmente einzelhandel,
büro und Wohnen an zehn Immobilienstandorten in Hessen, rheinland-Pfalz und dem
Saarland. zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die entwicklung der Standorte im
Wesentlichen den bundesweiten trends in den einzelnen marktsegmenten folgt.
der top-Standort frankfurt und die neun regionalen oberzentren weisen eine hetero-
gene entwicklung auf, die den unterschiedlichen Charakteren der Städte rechnung trägt.
einem eher ruhigen Geschehen der kleineren büromärkte fulda, kaiserslautern, trier und
Gießen stehen lebhaftere aktivitäten in den größeren Städten kassel und Saarbrücken
gegenüber, gefolgt von den drei oberzentren im rhein-main-Gebiet darmstadt, mainz
und Wiesbaden, deren nähe zu frankfurt sich bei der mietentwicklung als vorteilhaft er-
weist. Im Segment einzelhandel proitieren die märkte einiger Standorte von wachsenden
einwohnerzahlen, an anderen kann ein lorierender tourismus die kaufkraftschwäche ab-
mildern. eines haben aber nahezu alle analysierten Städte gemein: die Spitzenmieten im
einzelhandel dürften im laufenden jahr wie an vielen deutschen Standorten stagnieren.
unterschiede bei der miethöhe und der Wachstumsdynamik zeigen sich auch auf den
Wohnungsmärkten. Während fulda, Gießen, kaiserslautern, kassel und Saarbrücken
unterdurchschnittliche Werte bei der maximalen erstbezugsmiete aufweisen, entwickelt
sich diese in den oberzentren darmstadt, mainz, trier und Wiesbaden sowie in frankfurt
auf spürbar höherem niveau.
Im rahmen unserer fachthemenreihe ergänzt die vorliegende Publikation unsere jeweils
im frühjahr und Herbst erscheinenden berichte „regionale Immobilienzentren“ und den
„Immobilienmarkt deutschland“. Seit einigen jahren analysieren wir zudem zweimal jähr-
lich die gewerblichen Immobilienmärkte in einzelnen bundesländern.
alle bislang veröffentlichten marktberichte der dG HYP stehen Ihnen auf unserer Website
unter www.dghyp.de/unternehmen/markt-research zum download zur Verfügung oder
können bei uns angefordert werden.
mit freundlichen Grüßen
Ralf Streckfuss
Leiter Immobilienzentrum Frankfurt
DG HYP
juni 2017
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ZEHN IMMOBILIENSTANDORTE AUS DREI BUNDESLÄNDERN
Mit dem vorliegenden Marktbericht analysieren wir zum zweiten Mal nach 2013 gewerbliche Immobilienstandorte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland. Dabei betrachten wir in zehn Städten die Immobiliensegmente Handel, Büro und Wohnen. Neben dem Top-Standort Frankfurt sind im Marktbericht die Oberzentren Darmstadt, Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Kassel, Mainz, Saarbrücken, Trier und Wiesbaden enthalten. Die Einwohnerzahl reicht von knapp 70.000 Menschen in Fulda bis zur zehnmal so großen Metropole Frankfurt. Mit dem führenden deutschen Finanz-platz sowie Darmstadt, Mainz und Wiesbaden sind in dem Bericht vier Städte aus dem wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet enthalten. Die traditionsreichen Industriestand-orte Kaiserlautern, Kassel und Saarbrücken sind dagegen noch stärker vom Struktur-wandel geprägt. Bei Gießen, Mainz und Trier wiederum handelt es sich um Dienstleis-tungszentren mit dem Schwerpunkt Verwaltung und großen Universitäten. Wiesbaden, die nach Frankfurt zweitgrößte Stadt im Marktbericht, ist als hessische Landeshauptstadt von Verwaltungsfunktionen und Dienstleistungen geprägt, verfügt aber nicht über eine große Universität.
» Die Eckwerte der einzelnen Immobilienmärkte verdeutlichen den unterschiedli-chen Charakter der Standorte. So steht dem Büromarkt Fulda mit 400.000 Quadratmetern Bürofläche Frankfurt mit über 10 Millionen Quadratmetern gegenüber. Die Bürospitzenmiete beginnt mit einstelligen Euro-beträgen je Quadratmeter und reicht bis zu fast 36 Euro in Frankfurt, dem teuers-ten deutschen Bürostandort.
» Auch im Einzelhandel zeigen sich große Unterschiede. Während die dicht beieinander liegenden Shopping-Standorte Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Wiesbaden relativ niedrige Zentralitätswerte aufweisen, dafür aber über eine hohe Kaufkraft verfügen, ist es in Fulda, Gießen, Kaiserslautern und Trier genau andersherum: Die Kaufkraft liegt hier deutlich unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts. Dafür erreichen die Standorte hohe Zentralitätswerte, die teilweise zu den höchsten in Deutschland zählen. Die Spitzenmieten reichen von rund 50 Euro je Quadratmeter in Fulda bis hin zu 300 Euro in Frankfurt.
» Die untersuchten Wohnungsmärkte bieten einige Überraschungen. Denn während die Erwartung zutrifft, dass im boomenden Rhein-Main-Gebiet mit vielen gut bezahlten Jobs auch hohe Mieten verlangt werden, trifft die Vorstellung vom günstigen Wohnen abseits der Ballungsräume nicht überall zu. So ist es im auf-strebenden Trier am Rand von Eifel und Hunsrück inzwischen ebenso teuer wie in den Städten an Rhein und Main. Über relativ hohe Mieten kann man aber auch im nicht einmal 100.000 Einwohner großen Gießen klagen.
» Die Unterschiede in Standortgröße, Wirtschaftsleistung, Einwohnerentwicklung und dem auseinanderklaffenden Mietniveau bieten Investoren vielfältige Perspek-tiven. So beginnt die Skala der anfänglichen Nettorenditen für Büro und Handel in Frankfurt mit einer 3 vor dem Komma, während in den kleinen Oberzentren fast 7 Prozent erzielt werden können. Die Kaufpreis-/Mietrelationen für Mehrfamilien-häuser weisen ebenfalls eine große Bandbreite auf. Während im vergangenen Jahr in Frankfurt im Durchschnitt 22 Jahresmieten gezahlt wurden, waren es in Saarbrücken mit 13 nur etwa halb so viele. Geeint werden aber alle Standorte vom durchweg fallenden Renditetrend.
Die Seiten 6 und 7 beschreiben kurz demografische Trends mit Immobilienmarktrele-vanz. Ab Seite 8 sind die Segmente Handel, Büro und Wohnen dargestellt sowie darüber hinaus auf Seite 25 die jeweiligen Renditen. Die Bundesländer und die einzelnen Standorte werden ab Seite 26 beschrieben, während Seite 72 noch einmal einen tabellarischen Marktüberblick enthält.
Zehn Immobilienstandorte aus Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland mit unterschiedlichem Charakter
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Standorte im Überblick
Das Schaubild zeigt die Lage der unterschiedlichen zehn Standorte - sechs befinden sich in Hessen, drei in Rheinland-Pfalz. Hinzu kommt noch die saarländische Landeshauptstadt Saarbrücken. Insgesamt leben in den Städten etwa 2 Millionen Menschen. Das entspricht einem Fünftel der Bevölkerung der drei Bundesländer.
ANALYSIERTE IMMOBILIENSTANDORTE IM MARKTBERICHT
Quelle: DZ BANK Research STANDORTDATEN (2016)
Regionen / Städte Einwohner Haus- halte
Verfügb. Einkommen
Arbeits-losenquote
BIP pro Kopf Erwerbstätige
Einzelhan-delsfläche
Büro-flä-che
Wohnungs-be-stand
in Tau-send
von 2006-2016 in %
in Tau-send
mtl. in Euro in % in Euro
in Tau- send
von 2006- 2016 in %
in Tausend m²
in Tausend m²
in Tausend Wohnungen
Hessen
Frankfurt 736 16,0 408 1.737 6,3 93.735 684 12,5 1.519 10.286 382
Darmstadt 154 12,1 84 1.811 6,1 70.761 133 10,4 383 1.603 81
Fulda 67 5,5 30 1.607 3,1 36.677 127 *) 12,6 *) 203 382 33
Gießen 85 14,9 41 1.672 6,4 33.430 135 *) 7,8 *) 272 584 44
Kassel 196 3,6 105 1.582 9,1 49.955 155 12,9 497 1.147 105
Wiesbaden 277 3,9 147 1.876 7,5 60.838 184 5,7 704 2.208 143
Rheinland-Pfalz
Kaiserslautern 98 2,2 53 1.595 9,8 44.083 68 4,8 430 494 56
Mainz 209 7,3 113 1.805 6,5 57.099 158 13,3 499 1.592 108
Trier 110 10,3 63 1.744 5,7 42.094 80 4,1 415 521 56
Saarland
Saarbrücken 179 0,4 96 1.636 10,0 46.235 206 **) -0,6 **) 400 1.313 101
Städte ohne Frankfurt 1.375 5,8 732 1.721 7,4 54.236 1.246 7,6 3.803 9.844 728
Alle Städte 2.111 9,2 1.140 1.727 7,0 68.007 1.930 9,3 5.322 20.130 1.109
Regional-12 4.837 7,4 2.742 1.869 7,8 56.109 3.309 9,6 10.269 30.334 2.604
Top-7 9.771 9,6 5.749 2.082 8,1 64.973 6.582 14,6 16.733 79.643 5.215
Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
Quelle: BulwienGesa, Feri BIP = Bruttoinlandsprodukt *) Landkreis **) Regionalverband
Saar-brücken
Mainz
Trier
Kaiserslautern
Rheinland-Pfalz
Saarland
Fulda
Wies-baden
Gießen
Kassel
Frankfurtam Main
Darm-stadt
Hessen
10 Standorte: 6 aus Hessen, 3 aus Rheinland-Pfalz plus Saarbrücken
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Insofern sind auch die langfristigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt kaum vor-herzusagen. Zudem sind Immobilien generell stärker als andere Güter von demografischen Trends betroffen, weil sich Lage, Größe und Struktur der Objekte nicht oder nur mit hohem Aufwand an den Bedarf anpassen lassen. Demografische Veränderungen stellen deshalb für Immobilieninvestitionen grundsätzlich ein Risiko dar. Erschwerend kommt hinzu, dass sich generelle demografische Trends nicht ohne weiteres auch auf jeden Immobilienstandort übertragen lassen, wodurch die Prognose von demografischen Effekten bezogen auf einzelne Standorte noch zusätz-lich erschwert wird. Dazu ein Beispiel: Die Einwohnerentwicklung und damit die Im-mobiliennachfrage der vier im Marktbericht enthaltenen Universitätsstädte Gießen, Kaiserslautern, Saarbrücken und Trier ist im vergangenen Vierteljahrhundert völlig un-terschiedlich verlaufen. Daraus resultierend haben Wohnungsbau, Immobilienpreise und Wohnungsmieten einen anderen Verlauf genommen. Hätte sich das so vorhersa-gen lassen?
Aber trotz der Schwierigkeiten, die demografischen Veränderungen halbwegs zutref-fend zu prognostizieren, sollten sie nicht außer Acht gelassen werden. Denn die Ef-fekte werden erheblichen Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnraum, Büros und Ein-zelhandelsflächen haben. Einige mögliche Auswirkungen sind nachfolgend aufgeführt.
» Wohnen: Durch die sinkende Personenzahl je Haushalt nimmt die Wohnungs-nachfrage bei einer wachsenden Bevölkerung überproportional zu; bei sinkender Einwohnerzahl wird der Nachfragerückgang gedämpft. Kleine Haushalte haben allerdings einen höheren Flächenbedarf und entsprechend höhere Wohn-kosten pro Kopf, wodurch die Erschwinglichkeit belastet wird. Außerdem werden für die ältere Bevölkerung deutlich mehr seniorengerechte Wohnungen benötigt.
» Büro: Die Büronachfrage könnte sinken, wenn ab 2020 die geburtenstarken Ba-byboomer-Jahrgänge in den Ruhestand übertreten. Darüber hinaus könnte die Digitalisierung das Homeoffice attraktiver werden lassen.
» Handel: Die wachsende Einwohnerzahl in vielen Städten wirkt sich hier positiv auf die Einzelhandelsnachfrage aus, während sie in schrumpfenden ländlichen Regionen abnimmt. Der größere Seniorenanteil an der Bevölkerung könnte zu einer Schwächung der Kaufkraft führen, weil das Einkommen im Ruhestand sinkt und der Anteil der Wohnkosten wächst. Die abnehmende Mobilität der Senioren könnte sich zudem negativ auf die Kundenfrequenz auswirken, insbe-sondere bei großflächigen Einzugsgebieten. Darüber hinaus wird das E-Commerce-Angebot größer, weil mehr Warenbereiche erfasst werden und die Lieferzeit – Stichwort „same day delivery“ oder sogar „one hour delivery“ – kürzer wird.
Immobilien sind von demografischen Trends stärker betroffen
Trotz der damit verbundenen Schwierigkeiten sollten Szenarios zu demografischen Einflüssen beachtet werden
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auf den teilweise hohen Studentenanteil an der Bevölkerung zurückzuführen ist. Dagegen liegen die anderen vier betrachteten Standorte – Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Wiesbaden – bei der Kaufkraft deutlich oberhalb des Durchschnitts.
HANDEL: DIE NIEDRIGE KAUFKRAFT EINIGER STANDORTE WIRD … … VON EINER HOHEN ZENTRALITÄT ABGEFEDERT
Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa
Von der günstigen Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt können nicht alle Standorte gleichermaßen profitieren. Zum Teil reicht das Wachstum der Erwerbstätigenzahl bei weitem nicht an den 10-prozentigen Zuwachs heran, der in Deutschland insgesamt von 2006 bis 2016 erzielt wurde. Am schlechtesten schnitt Saarbrücken mit einer stagnierenden Beschäftigungsentwicklung ab. Die konsumfördernde Wirkung einer kräftig wachsenden Beschäftigung sowie einer rückläufigen Arbeitslosigkeit blieb aus. Die Erwerbslosenquote ist heute an allen Standorten zwar niedriger als noch vor zehn Jahren; allerdings ist das Bild durchwachsen: So weisen Kassel, Kaiserslautern und Saarbrücken hohe Arbeitslosenquoten auf. Zudem sank die Arbeitslosenquote der beiden letztgenannten Städte nicht durchgängig, während in Kassel – hier war der Wert 2006 am höchsten – ein kontinuierlicher Rückgang beobachtet werden konnte. Aber auch in Darmstadt, Fulda, Mainz und Wiesbaden sanken die Arbeitslosenquoten in den letzten Jahren kaum, allerdings ist hier das Niveau viel niedriger.
AN EINIGEN STANDORTEN WÄCHST DIE BESCHÄFTIGUNG KAUM, IN SAARBRÜCKEN STAGNIERT SIE SOGAR
NICHT AN ALLEN STANDORTEN KANN DIE ARBEITSLOSENQUOTE SINKEN
Quelle: Feri Quelle: BulwienGesa
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Gießen Trier Kai-sers-
lautern
Saar-brücken
Kassel Fulda Darm-stadt
Mainz Wies-baden
Frank-furt
Kaufkraft Deutschland-Durchschnitt
Kaufkraftindex
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200
Frank-furt
Wies-baden
Mainz Darm-stadt
Kassel Saar-brücken
Kai-sers-
lautern
Gießen Fulda Trier
Zentralität Deutschland-Durchschnitt
Zentralitätsindex
-1
45
6
8
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12 13 13 13
Saar-brücken
Trier Kai-sers-
lautern
Wies-baden
Gießen Darm-stadt
Frank-furt
Fulda Kassel Mainz
Entwicklung der Erwerbstätigenzahl von 2006 bis 2016 in %
0
2
4
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Fulda Trier Darm-stadt
Frank-furt
Gießen Mainz Wies-baden
Kassel Kai-sers-
lautern
Saar-brücken
2006 2008 2010 2012 2014 2016
Jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote in %
Kaum Hilfe für den Konsum: Der Aufwind am Arbeitsmarkt hat nicht alle betrachteten Standorte erfasst
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Für die Konsumnachfrage vor Ort spielt, wie schon erwähnt, die Entwicklung der Bevölkerung und des Fremdenverkehrs eine wichtige Rolle. Bei beiden Einfluss- größen zeigen sich jedoch immense Unterschiede. Während die Einwohnerzahl in Saarbrücken und Kaiserslautern in den vergangenen zehn Jahren stagnierte, konnte sie in Trier, Darmstadt, Gießen und Frankfurt mit zweistelligen Wachstumsraten zulegen und dort für entsprechend wachsende Einzelhandelsumsätze sorgen.
Eine hohe Besucherzahl wirkt sich ebenfalls positiv auf den Einzelhandel aus. Dieser Einfluss ist vor allem dann günstig, wenn damit eine regionale Kaufkraftschwäche zu-mindest abgemildert werden kann. Gießen, Kaiserlautern und Saarbrücken können, anders als die Tourismus-Hochburgen Fulda und Trier, davon aber kaum profieren. Während die Gästezahl in Trier nicht weiter zulegen konnte, ist die Anzahl der Über-nachtungen in Fulda kräftig gestiegen. In Darmstadt, Kassel, Mainz und Wiesbaden weisen die Übernachtungen durchschnittliche Werte auf, die zudem fast gleichauf liegen. Das mit Abstand stärkste Besucheraufkommen wird dank Städtetouristen, Geschäftsreisenden und Messebesuchern in Frankfurt verzeichnet.
DIE ZUM TEIL KRÄFTIG WACHSENDE WOHNBEVÖLKERUNG VERHILFT DEM HANDEL ZU NEUEN KÄUFERN
DER FREMDENVERKEHR KANN DEN HANDEL NICHT AN ALLEN STANDORTEN WIRKUNGSVOLL UNTERSTÜTZEN
Quelle: Feri Quelle: BulwienGesa
Wir erwarten für das laufende Jahr eine im Wesentlichen stabile Spitzenmiete an den betrachteten Standorten. Nur noch vereinzelt dürfte es zu einem weiteren Anstieg kommen. Zwar sind die gesamtwirtschaftlichen Bedingungen nach wie vor günstig, aber dennoch nicht mehr ganz so gut wie in den beiden vergangenen Jahren. Insbe-sondere die zurückgekehrte Inflation schmälert wieder den Einkommenszuwachs der privaten Haushalte. Hinzu kommen noch das in den letzten Jahren schon erheblich gestiegene Niveau der Einzelhandelsmieten und die zunehmenden Belastungen durch den wachsenden E-Commerce.
0 24 4
6
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1516
Saar-brücken
Kai-sers-
lautern
Kassel Wies-baden
Fulda Mainz Trier Darm-stadt
Gießen Frank-furt
Einwohnerentwicklung von 2006 bis 2016 in %
1.651 2.666 3.0144.238 4.318 4.343 4.565
6.7058.308
11.84214
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3525
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Gießen Kai-sers-
lautern
Saar-brücken
Mainz Darm-stadt
Wies-baden
Kassel Trier Fulda Frank-furt
Übernachtungen auf 1.000 Einwohner Zuwachs von 2005 bis 2015 in %
Nicht alle Standorte profitieren von der Urbanisierung
Ein florierender Fremdenverkehr kann die Kaufkraftschwäche eines Standortes zumindest abmildern
Prognose: 2017 dürfte die Spitzenmiete im Einzelhandel weitgehend stagnieren
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PROGNOSE HANDEL
2015 2016 2017e
Hessen
Frankfurt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 300 (3,4) 300 (0,0) 300 (0,0)
Darmstadt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 100 (0,0) 98 (-2,0) 99 (1,0)
Fulda Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 53 (6,0) 52 (-1,9) 52 (0,0)
Gießen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 85 (4,9) 85 (0,0) 85 (0,0)
Kassel Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 97 (2,1) 95 (-2,1) 95 (0,0)
Wiesbaden Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 135 (3,8) 135 (0,0) 135 (0,0)
Rheinland-Pfalz
Kaiserslautern Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 75 (-3,8) 74 (-1,3) 74 (0,0)
Mainz Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 114 (0,0) 114 (0,0) 114 (0,0)
Trier Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 103 (3,0) 105 (1,9) 106 (1,5)
Saarland
Saarbrücken Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 85 (-2,3) 85 (0,0) 85 (0,0)
Durchschnitt ohne Frankfurt Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 100 (1,2) 100 (-0,3) 100 (0,3)
Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research
Büro - Marktsituation und Prognose
Die international bedeutsamen Krisenherde sind zahlreicher geworden: Die Band-breite reicht von den gewaltsamen Auseinandersetzungen in der Ukraine und Syrien über wirtschaftliche Risiken durch Protektionismus, den sich der amerikanische Präsident Donald Trump vorstellt, oder den Brexit bis hin zu den bürgerkriegs- ähnlichen Zuständen im ölreichen Venezuela und den Machtproben des nord- koreanischen Regimes. Sichtbar negative Auswirkungen auf den Wirtschaftsstandort Deutschland sind bislang allerdings ausgeblieben. Ganz spurlos bleiben die damit verbundenen Risiken aber auch nicht. Das zeigen die Indikatoren zum Geschäftsklima und zur konjunkturellen Entwicklung: Während die Lagekomponenten der Umfragen seit geraumer Zeit jeweils hohe Werte erreichen, fallen die Erwartungen ebenfalls seit längerem deutlich skeptischer aus.
DAS VOM IFO INSTITUT ERMITTELTE GESCHÄFTSKLIMA HAT SICH ZU-LETZT SICHTLICH VERBESSERT
DIE KONJUNKTURELLEN ERWARTUNGEN DER VOM ZEW BEFRAGTEN FINANZMARKTEXPERTEN HABEN SICH AUFGEHELLT
Quelle: IFO Institut Quelle: ZEW
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2000
2001
2002
2003
2004
2005
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2017
Erwartungen ifo Geschäftsklima Lage
Indizes 2005 = 100, saisonbereinigt
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2017
Konjunkturelle Erwartungen Konjunkturelle Lage
Die Vielzahl internationaler Krisenherde hat die gute Stimmung der Unternehmen bislang kaum getrübt
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Das relativ träge Wohnungsangebot hat auf die gestiegene Nachfrage nach städti-schem Wohnraum zunächst jedoch kaum reagiert. Erst seit wenigen Jahren hat der Wohnungsbau spürbar angezogen. Weil neben der wachsenden Einwohnerzahl auch noch die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt abnimmt, stieg die Zahl der pri-vaten Haushalte – und damit auch der Wohnungsbedarf – überproportional. In Metro-polen wie Frankfurt ist die Leerstandsreserve am Wohnungsmarkt bereits vollständig abgebaut. Aber auch in kräftig wachsenden Städten wie Darmstadt, Mainz oder Trier ist der Wohnungsmarkt angespannt.
Die Einwohnerentwicklung und damit die Lage am jeweiligen Wohnungsmarkt sind in den einzelnen Städten allerdings höchst unterschiedlich. Denn während einige Städte kräftig gewachsen sind, stagnierte die Bevölkerung in Kaiserslautern und Kassel; in Saarbrücken ist sie sogar spürbar geschrumpft. Inzwischen haben alle zehn Städte auf Einwohnerwachstum umgeschaltet, sodass praktisch überall von einem steigen-den Wohnungsbedarf auszugehen ist.
DIE BANDBREITE IM WOHNUNGSBAU REICHT VON EINER BIS ZU SECHS WOHNUNGEN JE 1.000 EINWOHNER
Quelle: BulwienGesa
Die unterschiedlich ausgeprägte Einwohnerentwicklung spiegelt sich naturgemäß im Ausmaß des Wohnungsbaus wieder. Während in der zurückliegenden Dekade in Saarbrücken im Durchschnitt pro Jahr nur etwa eine Wohnung je 1.000 Einwohner fertiggestellt wurde, waren es in Darmstadt und Frankfurt etwa viermal so viele. Ein bedarfsdeckendes Ausmaß hat der Wohnungsbau aber trotz der relativ hohen Fertig-stellungszahlen damit noch nicht erreicht. Das zeigen die auf der folgenden Seite dargestellten Erstbezugsmieten: Denn die drei Standorte in diesem Marktbericht mit den höchsten Wohnbauaktivitäten – Darmstadt, Frankfurt und Mainz – weisen zugleich das höchste Mietniveau auf. Zudem entstehen Neubauwohnungen oft im gehobenen Marktsegment, sodass Angebot und Nachfrage gerade für günstigen Wohnraum weit auseinanderklaffen.
Aber auch an Standorten mit einer nur verhaltenen Einwohnerentwicklung wie Kaiser-lautern oder Saarbrücken kann das Wohnungsangebot unzureichend sein. Hier dürf-ten aber weniger günstige Wohnungen mit einfachem Standard fehlen, sondern viel-mehr attraktive, zeitgemäße Wohnungen. Dafür sind zwei Faktoren verantwortlich: Erstens ist über einen längeren Zeitraum kaum neuer Wohnraum entstanden, sodass der Bestand allmählich überaltert. Und zweitens konzentrieren sich die ohnehin gering ausgeprägten Wohnbauaktivitäten oft auf Ein- und Zweitfamilienhäuser. Dagegen wurden kaum Geschosswohnungen gebaut, weil der Neubau von Wohnungen ange-sichts niedriger Erstbezugsmieten wenig attraktiv ist.
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1
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4
5
6
Saar-brücken
Kassel Wies-baden
Kaisers-lautern
Regional-12
Städteohne
Frankfurt
Gesamt-19 Top-7 Fulda Trier Gießen Mainz Darm-stadt
Frank-furt
2004/2005 2006/2007 2008/2009 2010/2011 2012/2013 2014/2015 Durchschnitt 2004-2015
Fertiggestellte Wohneinheiten je 1.000 Einwohner
Das Wohnungsangebot reagiert auf den steigenden Wohnungsbedarf nur träge
Inzwischen wächst die Einwohnerzahl in allen betrachteten Städten
Der Wohnungsbau zieht fast überall an, das Niveau weist aber große Unterschiede auf
An Standorten mit wenig Neubau mangelt es oft an attraktiven Wohnungen
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Die beiden Städte weisen mit ihrer in den zurückliegenden Jahren spürbar gewachse-nen Einwohnerzahl zudem den stärksten Mietanstieg binnen zehn Jahren im Rahmen dieses Marktberichts auf. Ein kräftiger Mietanstieg von mehr als 40 Prozent war aber auch in Frankfurt, Kassel und Mainz zu verzeichnen. Deutlich moderater haben sich dagegen die Wohnungsmieten in Kaiserslautern, Saarbrücken, Darmstadt und Wies-baden entwickelt. Während in den beiden erstgenannten Städten vor allem die gedämpfte Einwohnerentwicklung für den langsameren Mietanstieg ursächlich sein dürfte, scheint in Darmstadt und Wiesbaden das schon höhere Ausgansniveau für den geringeren prozentualen Mietanstieg verantwortlich zu sein.
KRÄFTIGER ANSTIEG DER WOHNUNGSMIETEN HÄLT AN DER WOHNUNGSBAU IST IN SCHWUNG GEKOMMEN
Quelle: BulwienGesa Quelle: Feri
Von 2012 bis 2014 hat sich der durchschnittliche Anstieg der Wohnungsmieten etwas verlangsamt, zog danach aber wieder an. Preistreiber waren bislang eine hohe Wohnungsnachfrage bei einem zu knappen Angebot. Diese Faktoren dürften auch im laufenden Jahr für ein weiter steigendes Mietniveau sorgen. Wir gehen allerdings davon aus, dass die Anstiegsdynamik etwas nachlässt. Erstens sind die Mieten bereits kräftig gestiegen, wodurch gerade an den schon teuren Standorten der Kreis der Haushalte, die die hohen Mieten zahlen können, kleiner wird. Und zweitens hat der Wohnungsbau Fahrt aufgenommen. Mit einem wachsenden Wohnungsangebot dürfte es schwieriger werden, weiterhin kräftig steigende Mieten durchzusetzen.
Wir gehen davon aus, dass der Anstieg der Erstbezugsmieten im laufenden Jahr im Durchschnitt 2 bis 3 Prozent erreicht.
-10-8-6-4-202468
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1996 2000 2004 2008 2012 2016
Städte ohne Frankfurt Regional-12Frankfurt Top-7
Durchschnittliche Erstbezugsmiete ggü. Vorjahr in %
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3.000
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6.000
7.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Städte ohne Frankfurt Frankfurt
Fertiggestellte Wohneinheiten je 1.000 Einwohner
In Darmstadt und Wiesbaden sind die Mieten relativ hoch, sie steigen aber nur moderat
Prognose 2017: Mietdynamik dürfte etwas nachlassen
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
28
Handelsimmobilien in Frankfurt
SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSUMSATZ IN EURO JE QUADRATMETER
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri
Frankfurt ist einer der stärksten Standorte im deutschen Einzelhandel. Der Einzugs-bereich im florierenden Rhein-Main-Gebiet umfasst rund 2,3 Millionen Menschen, die über eine hohe Kaufkraft verfügen. Dazu kommen steigende Zahlen für Einwohner, Erwerbstätige und Besucher. Für weiteres Potenzial könnten Londoner Banker und ihre Familien aufgrund des „Brexit“ sorgen. Bei den jährlichen Übernachtungen liegt die Stadt mit 8,7 Millionen auf dem vierten Platz in Deutschland. Die Attraktivität bewirkt ein stetiges Interesse an innerstädtischen Verkaufsflächen, sodass neu geschaffene Flächen wie das 2013 in Messenähe eröffnete Skyline Plaza vom Markt geräuschlos absorbiert werden. Die Kundenfrequenz lässt hier allerdings noch zu wünschen übrig. Sättigungstendenzen zeigen sich auch bei der Spitzenmiete, die 2016 nicht weiter zulegen konnte, nachdem sie im Vorjahr auf 300 Euro je Quadrat-meter geklettert war. Damit hat Frankfurt seinen Platz als zweitteuerster deutscher Shopping-Standort nach München an Berlin verloren. An der Konsumlage Zeil wird derzeit kräftig gebaut: Da ist erstens der Neubau „UpperZeil“ auf dem Areal der abgerissenen Zeilgalerie. Ab 2018 kann der benachbarte Kaufhof oberhalb des Erdgeschosses seine Verkaufsfläche um fast 11.000 Quadratmeter ausbauen. Bau-projekt Nummer zwei ist die Neugestaltung des erst 2009 eröffneten Einkaufszentrums MyZeil, das mit einem neuen Restaurantbereich und einem exklusiven Programmkino aufgewertet werden soll. Außerhalb der City soll im laufenden Jahr das am östlichen Stadtrand gelegene Hessen-Center moderner werden und um 14.000 Quadratmeter Verkaufsfläche wachsen. Während das Flächenangebot zulegt, dürfte das Wachstum der Spitzenmiete mit dem erreichten Niveau erst einmal ausgereizt sein.
HANDELSIMMOBILIEN PROGNOSE
2014 2015 2016 2017e
Nachfrage
Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.693 1.717 1.737 1.748
Arbeitslosenquote in % 7,3 6,8 6,3 6,1
Einzelhandelsumsatz in Mio. Euro/in % ggü. VJ 5.084 / 4,8 5.278 / 3,8 5.459 / 3,4 5.587 / 2,3
Einzelhandelsumsatz in Euro/m² Verkaufsfläche 3.395 3.513 3.594 3.655
Angebot
Handelsfläche in Tausend m² 1.498 1.503 1.519 1.529
Handelsfläche in % ggü. VJ 0,5 0,3 1,1 0,6
Miete Einzelhandel
Top- / Seitenlage in Euro/m² 290 / 18,0 300 / 18,0 300 / 17,5 300 / 17,5
Top- / Seitenlage in % ggü. VJ 3,6 / 0,0 3,4 / 0,0 0,0 / -2,8 0,0 / 0,0
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research VJ = Vorjahr
0
40
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2002 2005 2008 2011 2014 2017e
Frankfurt Top-7 Regional-12
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5.000
2002 2005 2008 2011 2014 2017eFrankfurt Top-7 Regional-12
Frankfurt wächst und zieht Retailer wie Investoren gleichermaßen an
Das Wachstum der Spitzenmiete ist erst einmal ausgereizt
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
29
Wohnimmobilien in Frankfurt
Noch in den 1990er Jahren haben sich viele, die in Frankfurt arbeiteten, für den gediegenen Speckgürtel der Metropole als Wohnort entschieden. Doch die Präferenzen haben sich verschoben: Die kleinen Städte im Vordertaunus sind zwar nach wie vor gefragt. Daneben ist aber das Interesse an einer Wohnung direkt in Frankfurt viel größer geworden. Das gilt auch für Familien, die Frankfurt früher oft gemieden haben. Deshalb kommt zur Suche am leer gefegten Wohnungsmarkt oft noch die Erkenntnis hinzu, dass Betreuungs- und Schulplätze für die Kinder ebenso rar sind wie attraktive Wohnungen in den begehrten Stadtteilen wie Nordend oder Sachsenhausen. Während es bei Betreuungsplätzen aber vor allem an der Verfügbar-keit mangelt, sind Wohnungssuchende zudem noch mit enorm gestiegen Wohnungs-kosten konfrontiert. Denn dem Einwohnerplus von 100.000 Menschen in zehn Jahren stehen in dieser Zeit lediglich etwa 32.000 fertiggestellte Wohnungen gegenüber, die in Frankfurt zudem oft von Singles bewohnt werden.
Aufgrund der großen Nachfrage und dem – trotz recht kräftiger Neubauaktivitäten – knappen Wohnungsangebot ist die durchschnittliche Erstbezugsmiete im vergange-nen Jahr auf 14,80 Euro je Quadratmeter geklettert; im Spitzensegment des Marktes wurden 21 Euro verlangt. Damit liegt Frankfurt nach München auf dem zweiten Platz der höchsten Wohnungsmieten in Deutschland. Das Mietplus über zehn Jahre liegt mit rund 50 Prozent jeweils etwa gleichauf. Viele Wohnungen sind in den vergangenen Jahren in den neuen Stadtvierteln Riedberg und im Europaviertel entstanden. Zudem wurden viele nicht mehr marktgängige Bürogebäude umgewidmet. Hier sind öfters auch kleine Apartments entstanden, die auf Pendler zugeschnitten sind. Zudem steigt die Zahl der Wohnhochhäuser, wenngleich die Wohnungen darin zumeist im hoch-preisigen Segment angesiedelt sind. Die Stadt Frankfurt schätzt, dass sie noch über Flächenreserven für 30.000 Wohnungen verfügt. Jedoch ist fraglich, ob – und in welchem Zeitrahmen – der Wohnungsbau dort tatsächlich realisiert werden kann. Denn oft regt sich bei größeren Bauvorhaben umgehend Protest, etwa seitens der dort bereits lebenden Anwohner. Trotz der Bemühungen zur Ausweitung des Woh-nungsbaus dürfte die Angebotssituation aufgrund des großen Wohnungsbedarfs angespannt bleiben. Wir gehen allerdings davon aus, dass das schon sehr hohe Miet-niveau den weiteren Mietanstieg dämpft. Deshalb erwarten wir für das laufende Jahr beim Erstbezug ein moderateres Mietplus im Bereich von 2,5 bis 3,5 Prozent.
WOHNIMMOBILIEN PROGNOSE
2014 2015 2016 2017e
Nachfrage
Einwohner in Tausend 709 725 736 745
Haushalte in % gg. Vorjahr 2,4 1,7 1,4 1,1
Arbeitslosenquote in % 7,3 / 6,8 / 6,3 / 6,1 /
Angebot
Wohnungsbestand in Tausend 373 377 382 386
Wohnungsbestand in % gg. Vorjahr 1,1 1,1 1,1 1,2
Fertigstellungen je 1000 Einw. Anzahl 6,2 6,0 0,0 0,0
Miete Wohnen Neubau
Maximum / Durchschnitt in Euro/qm 19,2 / 13,1 20,0 / 13,5 21,0 / 14,8 21,6 / 15,3
Maximum / Durchschnitt in % gg. Vorjahr 3,8 / 2,7 4,2 / 3,1 5,0 / 9,6 2,6 / 3,4
Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research VJ = Vorjahr
Frankfurts Wohnungsmarkt ist durch das starke Wachstum der Einwohnerzahl leergefegt
Frankfurt ist nach München der zweitteuerste Wohnungsmarkt in Deutschland
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Wohnimmobilien in Frankfurt
ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE IN EURO JE QUADRATMETER ERSTBEZUG SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER
WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
02468
10121416182022
2002 2005 2008 2011 2014 2017e
Frankfurt Top-7 Regional-12
02468
10121416182022
2002 2005 2008 2011 2014 2017e
Frankfurt Top-7 Regional-12
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2000 2003 2006 2009 2012 2015
Frankfurt Top-7 Regional-12
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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Wohnungsbestand in Tausend Haushalte in Tausend
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
35
Kennzahlen zum Darmstädter Immobilienmarkt 2014 2015 2016 2017e
Wirtschaftliche Lage
Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 150,3 / 1,2 152,3 / 1,3 153,7 / 0,9 154,9 / 0,8
BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 67.586 / 3,6 69.373 / 2,6 70.761 / 2,0 71.733 / 1,4
Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.747 / 1,9 1.780 / 1,9 1.811 / 1,9 1.827 / 1,9
Arbeitslosenquote in % 6,7 6,4 6,1 5,9
Einzelhandel
Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 100 / 0,0 100 / 0,0 98 / -2,0 99 / 1,0
Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 380 / 2,5 382 / 2,5 383 / 2,5 385 / 2,5
Büro
Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 13,0 / 0,0 13,0 / 0,0 13,1 / 0,8 13,3 / 1,5
Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 49,1 / 0,9 49,7 / 1,2 50,8 / 2,2 51,6 / 1,6
Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 1.584,9 / 4,4 1.586,5 / 4,5 1.602,5 / 4,6 1.610,0 / 4,5
Wohnen
Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,7 / 1,6 13,0 / 2,4 13,5 / 3,8 13,9 / 2,6
Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 10,1 / 1,0 10,8 / 6,9 11,5 / 6,5 11,8 / 2,6
Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 4,1 5,5
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
Einzelhandel in Darmstadt
EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDEL SPITZENMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT
EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN EINZELHANDELSUMSATZ JE VERKAUFSFLÄCHE IN EURO
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Wohnimmobilien in Darmstadt
ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE IN EURO JE QUADRATMETER ERSTBEZUG SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER
WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
Büroimmobilien in Darmstadt
BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research
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2002 2005 2008 2011 2014 2017e
Darmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2000 2003 2006 2009 2012 2015Darmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Wohnungsbestand in Tausend Haushalte in Tausend
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
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2002 2005 2008 2011 2014 2017eDarmstadt Städte ohne Frankfurt Regional-12
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Gewerbeimmobilien in Kassel
Kassel ist der führende Shopping-Standort in Nordhessen. Die Konkurrenz durch be-nachbarte Städte ist minimal. Der nächstgelegene Einzelhandelsstandort mit einem vergleichbaren Angebot ist das nordwestlich gelegene 50 Kilometer entfernte Göttin-gen. Die Lage und der gute Angebots-Mix kommen in einer hohen Zentralitätskenn-ziffer von fast 150 Punkten zum Tragen. Zum Shoppen bietet die Kasseler City viele Filialisten und Fachgeschäfte im Bereich der 1A-Lage Obere Königstraße und Königs-platz. Ergänzt wird das innerstädtische Angebot durch die drei Einkaufszentren City-Point, Königs-Galerie und Kurfürsten Galerie. Darüber hinaus verfügt Kassel mit dem schon 1968 eröffneten und jüngst erweiterten „dez“ noch über ein peripheres Einkaufs-zentrum. Unterstützt wird die Kaufkraft von der steigenden Besucherzahl in Kassel. Limitiert wird die Nachfrage jedoch durch die unterdurchschnittliche Kaufkraft in Nord-hessen; Kassel selbst erreicht eine Kaufkraftkennziffer von 93 Punkten. Das dürfte dazu beitragen, dass es die Spitzenmiete – sie liegt aktuell bei 95 Euro je Quadrat-meter – des bei Retailern gefragten Standorts seit 1997 nicht mehr in den dreistelligen Bereich geschafft hat. Mehr dürfte es im laufenden Jahr allein schon deshalb nicht werden, weil die bauliche Umgestaltung der Oberen Königstraße für Beeinträchtigungen sorgen wird. 2019 sollen die Baumaßnahmen in der Innenstadt abgeschlossen sein. Auf längere Sicht hat der Shopping-Standort Kassel durch die dann optisch attraktivere Einkaufsmeile und den wirtschaftlichen Aufwind aber noch Potenzial nach oben.
Die noch bis vor wenigen Jahren leicht rückläufige beziehungsweise stagnierende Ein-wohnerentwicklung hat in Verbindung mit dem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld die Wohnungsnachfrage geschwächt und zu niedrigen Wohnungsmieten geführt. Zudem sind die Wohnbauaktivitäten fast zum Erliegen gekommen, worunter das Angebot an zeitgemäßen Wohnungen leidet. Im Zuge der wirtschaftlichen Belebung sowie der wie-der wachsenden Bevölkerung ziehen sowohl der Wohnungsbedarf als auch das Miet-niveau an. So konnten die Erstbezugsmieten binnen fünf Jahren um gut 20 Prozent zulegen. Dennoch sind die Mieten immer noch sehr günstig. Im vergangenen Jahr lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei lediglich 7,40 Euro je Quadratmeter. Inzwischen steigen die Fertigstellungszahlen für neue Wohnungen: In größerer Zahl sollen Wohnungen auf dem Gelände der Martini-Brauerei und der Jägerkaserne entstehen. Perspektivisch rechnet die Stadt in den nächsten Jahren mit einem Neubauvolumen von fast 5.000 Wohnungen. Wir erwarten, dass die Mieten in Kassel weiter anziehen. Das steigende Wohnungsangebot und ein eher niedriges Einkommensniveau limitieren aber das Ausmaß des Mietanstiegs.
Kassels Bürobedarf rekrutiert sich aus der Nachfrage der öffentlichen Verwaltung sowie den kaufmännischen Bereichen der ansässigen Unternehmen. Insgesamt ist die Bürofläche des industriell geprägten Standorts mit 1,15 Millionen Quadratmetern eher klein. Durch den wirtschaftlichen Aufschwung steigt der Büroflächenbedarf. Neue Büroflächen entstehen aber eher verhalten, sodass die Leerstandsquote von fast 8 Prozent im Jahr 2005 auf aktuell unter 5 Prozent sinken konnte. Zeitgleich legte die Spitzenmiete bis 2016 kräftig auf nicht ganz 11 Euro je Quadratmeter zu. Sie ist aller-dings deutlich niedriger als in den beiden hessischen Großstädten Darmstadt und Wiesbaden mit mehr als 13 beziehungsweise mehr als 14 Euro je Quadratmeter. Noch größer ist der Abstand zu den beiden Städten im Rhein-Main-Gebiet beim Flächen-umsatz, der dort relativ zur Bürofläche etwa doppelt so hoch ausfällt. Im zehnjährigen Mittel werden in Kassel pro Jahr etwa 16.000 Quadratmeter vermietet. Höhere Werte ergeben sich durch Großabschlüsse, wie zum Beispiel im Jahr 2014 die Anmietung von über 12.000 Quadratmetern für das Kasseler Regierungspräsidium. Wir gehen davon aus, dass sich die bisherige Entwicklung mit einem leichten Mietplus sowie einem sukzessiven Leerstandsabbau in diesem Jahr fortsetzt.
Handel: Führender Shopping- Standort in Nordhessen mit einem attraktiven Angebots-Mix
Wohnen: Die positive Entwicklung der Stadt sorgt für steigende Mieten und einen anziehenden Wohnbau
Büro: Eigenbedarf und ein ruhiges Marktgeschehen prägt den Kasseler Büromarkt
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Wiesbaden
Die am westlichen Rand des Rhein-Main-Gebiets gelegene hessische Landeshaupt-stadt ist mit fast 280.000 Einwohnern nach Frankfurt die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes. Auf der gegenüberliegenden Rheinseite befindet sich die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz. Die Kurstadt besitzt ein attraktives Stadtbild mit einer Vielzahl historischer Gebäude, die zum Großteil nach 1850 und vor allem in der Kaiserzeit entstanden sind. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist über die Autobahnen A3 und A66 günstig. Der Bahnanschluss ist jedoch mit nur wenigen täglich verkehrenden ICEs nicht optimal. Ein Pluspunkt ist dagegen die schnelle Erreichbarkeit des Frankfurter Flughafens. Für den Immobilienstandort Wiesbaden spielen die ansässige Landesregierung sowie diverse Bundesbehörden wie das Statische Bundesamt oder das Bundeskriminalamt eine gewichtige Rolle. Darüber hin-aus befindet sich hier das Europa-Hauptquartier der US-Streitkräfte. An den Hoch-schulen der Stadt sind 9.000 Studenten eingeschrieben. Über eine große Universität wie Mainz verfügt Wiesbaden aber nicht. Als Unternehmensstandort ist die Stadt stark von Dienstleistungen geprägt; vor allem Unternehmensberatungen und Versicherun-gen wie DBV-Winterthur oder R+V haben hier ihren Sitz. Andere bedeutende Unter-nehmen sind die Aareal Bank, Dyckerhoff Zement, die Sektkellerei Henkell und der Gabelstaplerhersteller Kion – ehemals Linde. Die Arbeitslosenquote ist für das Rhein-Main-Gebiet mit 7,2 Prozent im April 2017 recht hoch; in Darmstadt, Frankfurt und Mainz sind die Werte ein gutes Stück niedriger. Auch hinsichtlich der Einwohnerent-wicklung weist Wiesbaden mit einem Plus von 4 Prozent binnen zehn Jahren im Vergleich mit diesen drei Städten ein vergleichsweise langsames Wachstum auf.
DIE EINWOHNERZAHL WÄCHST LEICHT UNTERDURCHSCHNITTLICH TOURISMUS HAT FÜR DIE KURSTADT EINE RECHT HOHE BEDEUTUNG
DIE ARBEITSLOSIGKEIT IST HÖHER ALS IM RHEIN-MAIN-GEBIET DER BESCHÄFTIGUNGSANSTIEG ERFOLGTE ETWAS VERHALTENER
Quelle: Feri, BulwienGesa
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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Wiesbaden Städte ohne Frankfurt Regional-12
Einwohnerzahl 2000 = 100
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4.500
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2000 2003 2006 2009 2012 2015Wiesbaden Städte ohne Frankfurt
Übernachtungen je 1.000 Einwohner
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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Wiesbaden Städte ohne Frankfurt Regional-12
Arbeitslosenquote in %
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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016Wiesbaden Städte ohne Frankfurt Regional-12
Zahl der Erwerbstätigen 2000 = 100
Die zweitgrößte Stadt in Hessen ist zugleich Landeshauptstadt
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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RHEINLAND-PFÄLZISCHE IMMOBILIENSTANDORTE
Bundesland Rheinland-Pfalz
Das westlich von Hessen gelegene Rheinland-Pfalz erreicht mit vier Millionen Einwoh-nern den siebten Platz unter den 16 deutschen Bundesländern. Die größte Stadt ist die Landeshauptstadt Mainz mit 210.000 Einwohnern vor den drei Großstädten Ludwigshafen, Trier und Koblenz. Knapp unterhalb der Marke von 100.000 Einwoh-nern folgt Kaiserslautern. Ludwigshafen zählt mit BASF zwar zu den weltweit bedeu-tendsten Chemiestandorten, spielt aber am Immobilienmarkt kaum eine Rolle. Zu groß ist die Konkurrenz von Heidelberg und Mannheim. Mit weiteren ausgewiesenen Wirtschaftsregionen kann Rheinland-Pfalz nicht aufwarten, allenfalls Mainz kann als bedeutender Medienstandort glänzen. Dafür sind die rheinland-pfälzischen Städte neben ihrer Verwaltungsfunktion oft als Wissenschafts- und Forschungszentren gut aufgestellt. Außerdem haben der Tourismus wie auch der Agrarbereich mit den inter-national bekannten Weinlagen an Mosel und Rhein für das eher strukturschwache Bundesland eine größere Bedeutung. Die Wirtschaftsleistung je Einwohner erreicht lediglich 90 Prozent des Bundesdurchschnitts. Gemessen an den „starken“ Flächen-ländern Baden-Württemberg, Bayern und Hessen sind es jeweils weniger als 80 Prozent. Dafür ist die Arbeitslosigkeit vergleichsweise niedrig. Die von öffentlicher Seite vorangetriebenen Großprojekte Nürburgring und Flughafen Hahn zur Stärkung besonders strukturschwacher Gebiete in Hunsrück und Eifel haben das Bundesland viel Geld gekostet, nicht aber die gewünschte wirtschaftliche Belebung gebracht.
EINWOHNERENTWICKLUNG ENTWICKLUNG DER WIRTSCHAFTSLEISTUNG JE EINWOHNER
Quelle: Feri Quelle: Statistisches Bundesamt
EINKOMMENSENTWICKLUNG ARBEITSMARKTENTWICKLUNG
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: Statistisches Bundesamt
9092949698
100102104106108110
1996
1997
1998
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Rheinland-Pfalz Hessen Saarland Deutschland
Einwohnerzahl 1996 = 100
18.000
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26.000
30.000
34.000
38.000
42.000
46.000
1996
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2009
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2011
2012
2013
2014
2015
2016
Rheinland-Pfalz Hessen Saarland Deutschland
Bruttoinlandsprodukt pro Kopf in jeweiligen Preisen in Euro
24.000
26.000
28.000
30.000
32.000
34.000
36.000
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2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Rheinland-Pfalz Hessen Saarland Deutschland
Bruttolöhne je Arbeitnehmer in Euro
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Rheinland-Pfalz Hessen Saarland Deutschland
Arbeitslosenquote in %
Das mit 4 Millionen Einwohnern siebtgrößte Bundesland hat wirtschaftlich noch Aufholpotenzial
Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Kennzahlen zum Trierer Immobilienmarkt 2014 2015 2016 2017e
Wirtschaftliche Lage
Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 107,5 / 1,1 109,3 / 1,7 110,3 / 0,9 110,9 / 0,5
BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 40.720 / 1,5 41.380 / 1,6 42.094 / 1,7 42.666 / 1,4
Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.672 / 2,3 1.710 / 2,3 1.744 / 2,3 1.766 / 2,3
Arbeitslosenquote in % 5,6 5,4 5,7 5,5
Einzelhandel
Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 100 / 0,0 103 / 3,0 105 / 1,9 107 / 1,5
Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 416 / 3,9 415 / 3,8 415 / 3,8 418 / 3,8
Büro
Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 10,5 / 5,0 10,5 / 0,0 10,6 / 1,0 10,7 / 1,0
Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 18,1 / 1,2 18,3 / 1,1 18,5 / 1,0 18,7 / 1,1
Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 518,6 / 3,9 518,8 / 3,7 520,5 / 3,3 523,0 / 3,2
Wohnen
Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,5 / 13,6 13,0 / 4,0 14,0 / 7,7 14,4 / 2,9
Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 10,0 / 4,2 10,5 / 5,0 11,0 / 4,8 11,3 / 3,0
Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 5,7 3,3
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
Einzelhandel in Trier
EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDEL SPITZENMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT
EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN EINZELHANDELSUMSATZ JE M² VERKAUFSFLÄCHE IN EURO
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
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Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017
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Wohnimmobilien in Trier
ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE IN EURO JE QUADRATMETER ERSTBEZUG SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER
WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND
Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research
Büroimmobilien in Trier
BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT
Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research
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Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland | 2017