inhaltsverzeichnis - bilder.buecher.de · inhaltsverzeichnis ..... ix teil a grundlagen 1 einfhrung...
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{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 9
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII
Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IX
Teil A Grundlagen
1 Einf�hrung in die Verkehrswertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.2 Verschiedene Werte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.3 Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.3.1 Definition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.3.2 Was ist unter dem Begriff »Verkehrswert« zu verstehen? . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.3.3 Verkehrswert und Marktwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.4 Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.4.1 Welche Verfahren gibt es? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.4.2 Verfahrenswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.4.3 Wo finden sich die Verfahrensvorschriften? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.4.4 Weitere Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.5 Weitere Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2 Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.2 Der Begriff des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.3 Verfahren zur Ermittlung des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2.4 Unmittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.4.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.4.2 Umrechnungskoeffizienten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2.4.3 Ungewçhnliche oder persçnliche Verh�ltnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2.4.4 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.4.5 Zugang zur Kaufpreissammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2.4.6 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2.5 Mittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
2.5.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
2.5.2 Bodenrichtwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.5.3 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.5.4 Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
IX
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3 Vergleichswert f�r bebaute Grundst�cke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.2 Unmittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.2.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.2.2 Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3.2.3 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.3 Mittelbares Vergleichswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.3.1 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.3.2 Ertragsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
3.3.3 Geb�udefaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
3.3.4 Anwendung von Vergleichsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.4 Verwandtschaft zur Bodenwertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
3.5 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
4 Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
4.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
4.2 Charakteristische Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
4.3 Die grunds�tzliche Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
4.3.1 �berschussrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
4.3.2 Abzug der Bodenwertverzinsung und Geb�udereinertrag . . . . . . . . . . . . . . . 41
4.3.3 Geb�udeertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
4.3.4 Addition des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.4 Begrifflichkeiten und Zusammenh�nge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.4.1 Zur Vereinheitlichung der Begriffswelt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.4.2 �bersicht zum Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
4.5 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
4.6 Auf dem Weg zum Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
4.7 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
5 Sachwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5.2 Der Grundgedanke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5.2.1 Verkauf eines Einfamilienhauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5.2.2 Sicht des Verk�ufers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5.2.3 Sicht des Interessenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
5.2.4 Objektivierung der Kaufpreisvorstellungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
5.2.5 Marktanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
5.2.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
5.3 Herstellungskosten der baulichen Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
5.3.1 Herstellungskosten der Geb�ude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
5.3.2 Herstellungskosten der besonderen Betriebseinrichtungen . . . . . . . . . . . . . 61
5.3.3 Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
5.3.4 Baunebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
5.4 Korrektur wegen des Geb�udealters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
5.4.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
5.4.2 Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
5.4.3 Ermittlung der Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Inhaltsverzeichnis
X
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5.4.4 Berechnung der Korrektur wegen des Geb�udealters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
5.4.5 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
5.5 Korrektur wegen Baum�ngeln und Bausch�den . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.5.1 Definition von Baum�ngeln und Bausch�den . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.5.2 Ber�cksichtigung in der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5.6 Korrektur wegen sonstiger Umst�nde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
5.7 Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
5.8 Auf dem Weg zum Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
5.8.1 Warum Marktanpassung? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
5.8.2 Informationen �ber die Marktanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
5.8.3 Fehlende Marktanpassungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
5.8.4 Zusammenfassung des Beispiels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
5.9 Anmerkungen zur Sachwertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
5.10 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
5.11 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Teil B Vertiefung
6 Bewertungsrelevante Zeitpunkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.2 Zeitpunkte als Anker in der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.2.1 Wertermittlungsstichtag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.2.2 Qualit�tsstichtag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
6.2.3 Ende der Recherchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
6.2.4 Datum der Gutachtenerstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.2.5 Stichtage der Vergleichswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.3 Beziehungen der Zeitpunkte zueinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.3.1 Standardfall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.3.2 Verlagerungen in die Vergangenheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
6.3.3 Verlagerung in die Zukunft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
6.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
6.5 Die Wertermittlungsverfahren als Projektionen auf einen Stichtag . . . . . 94
6.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
7 Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
7.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
7.2 Entwicklungszustand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
7.2.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
7.2.2 Reine Fl�chen der Land- und Forstwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
7.2.3 Besondere Fl�chen der Land- und Forstwirtschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
7.2.4 Bauerwartungsland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
7.2.5 Rohbauland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
7.2.6 Baureifes Land . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
7.2.7 Wertverh�ltnisse zwischen den einzelnen Entwicklungszustandsstufen . 99
7.3 Art und Maß der baulichen Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
7.3.1 Art der baulichen Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
7.3.2 Maß der baulichen Nutzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Inhaltsverzeichnis
XI
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7.4 Beschaffenheit des Grundst�cks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
7.5 Erschließung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
7.5.1 Die »drei Ebenen der Erschließung« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
7.5.2 Erschließung gem�ß Baugesetzbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
7.5.3 Umgebungsinfrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
7.6 Kritik an den Bodenrichtwerten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
7.7 �ffentliche Fl�chen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
7.7.1 Begriffsbestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
7.7.2 Wertermittlungsgrunds�tze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
7.7.3 Zuk�nftige çffentliche Fl�chen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
7.7.4 Differenzwertmethode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
7.7.5 Verschiebetheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
7.7.6 Gegenw�rtige çffentliche Fl�chen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
7.8 Residualwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
7.8.1 Schl�sselfrage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
7.8.2 Bausteine des Verfahrens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
7.8.3 Zur Illustration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
7.8.4 Stabilit�t des Residuums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
7.8.5 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
7.9 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
8 Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
8.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
8.2 Die drei Vergleichskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
8.2.1 Generelle Problemverlagerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
8.2.2 Boden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
8.2.3 Bauliche Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
8.2.4 Marktsituationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
8.2.5 Ergebnis und Konsequenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
8.3 Heilung mangelnder Vergleichbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
8.3.1 Ungewçhnliche oder persçnliche Verh�ltnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
8.3.2 Objektivit�tskriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
8.4 Analogieschluss als universelles Wertermittlungsprinzip . . . . . . . . . . . . . . . 138
8.4.1 Empirische Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
8.4.2 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
8.5 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
9 Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
9.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
9.2 Wesentliche vertiefende Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
9.2.1 Die beiden Zahlungsreihen im Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
9.2.2 Nachhaltigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
9.2.3 Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
9.2.4 Wertkorrekturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
9.2.5 Nicht rentierlicher Boden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
9.2.6 Vorderland und Hinterland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
9.2.7 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Inhaltsverzeichnis
XII
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 13
9.2.8 �bersichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
9.3 Zwei besondere Einflussfaktoren
auf den Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
9.3.1 Der Einfluss der Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
9.3.2 Der Einfluss des Liegenschaftszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
9.4 Die beiden Ertragswertformeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
9.4.1 Formel nach Wertermittlungsverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
9.4.2 Vereinfachte Formel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
9.4.3 Identit�t beider Formeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
9.4.4 Vor- und Nachteile beider Formeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
9.4.5 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
9.4.6 Zur »Bodenwertd�mpfung« im Ertragswertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
9.5 Verk�rzte Ertragswertformeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
9.5.1 Verk�rzte Formel bei »langer« Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
9.5.2 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
9.5.3 Verk�rzte Formel bei unendlicher Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
9.5.4 Ertragswertermittlung bei unendlicher Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . 160
9.6 Liquidationswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
9.6.1 Fallgestaltungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
9.6.2 Die allgemeine Liquidationswertformel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
9.6.3 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
9.6.4 Freilegung im Ertragswert und im Liquidationswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
9.7 Rohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
9.7.1 Vergleichsmiete und Rohertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
9.7.2 Definition und Eigenschaften des Rohertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
9.7.3 Ableitung von Vergleichsmieten zur Rohertragsermittlung . . . . . . . . . . . . . . 172
9.8 Bewirtschaftungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
9.8.1 Grunds�tzliche Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
9.8.2 Abschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
9.8.3 Verwaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
9.8.4 Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
9.8.5 Instandhaltungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
9.8.6 Mietausfallwagnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
9.9 Liegenschaftszinssatz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
9.9.1 Einfluss auf den Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
9.9.2 Aufgaben des Liegenschaftszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
9.9.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
9.9.4 Bandbreiten und deren Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
9.9.5 Pflicht der Gutachteraussch�sse zur Ableitung des Liegenschafts-
zinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
9.9.6 Eine weit verbreitete sprachliche Unsitte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
9.10 Anzuwendende Liegenschaftszinss�tze in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
9.10.1 Quellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
9.10.2 Liegenschaftszinss�tze aus bundesweiten Erhebungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
9.10.3 Ableitung nach Hausmann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
9.10.4 Ableitung des abschließenden Ergebnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
9.10.5 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
Inhaltsverzeichnis
XIII
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 24.09.2007 S. 14
9.11 Inflationsneutralit�t im Ertragswertmodell . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
9.11.1 Ausgangspunkt: Die Ertragswertformel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
9.11.2 Bedeutung der Inflationsneutralit�t im Ertragswertmodell . . . . . . . . . . . . . . 215
9.11.3 Wertermittlungsrelevanz des Diskontierungszinssatzes . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
9.11.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
9.12 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
10 Sachwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
10.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
10.2 Brutto-Grundfl�che . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
10.3 Anpassungsfaktoren f�r Mehrfamilienwohnh�user . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
10.4 D�mpfung des Bodenwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
10.4.1 Bodenwert des unbebauten Grundst�cks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
10.4.2 D�mpfung des Bodenwerts aufgrund einer vorhandenen Bebauung . . . 223
10.4.3 Bebauung, die nicht der zul�ssigen Nutzbarkeit entspricht . . . . . . . . . . . . . . 224
10.4.4 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
10.5 Sonderfall: Erheblicher Instandhaltungsr�ckstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
10.6 Gerichtsurteil zur Marktanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
10.7 Kritik am Sachwertverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
10.7.1 Literaturkritik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
10.7.2 Der methodische Fehler hinsichtlich der Korrektur wegen Alters . . . . . . . . 233
10.7.3 Weitere Fehlerquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
10.7.4 Steigerung der Genauigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
10.8 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
11 Das abschließende Urteil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
11.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
11.2 Grundlegende Merkmale des Verkehrswerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
11.3 Wesentliche Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
11.3.1 Gebot zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . 240
11.3.2 Gebot zur Anwendung der Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
11.3.3 Pflicht zur Ber�cksichtigung der Marktsituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
11.3.4 Pflicht zur W�rdigung der Aussagef�higkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
11.3.5 Begr�ndungspflicht der Verfahrenswahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
11.3.6 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
11.3.7 Aggregationsverbot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
11.4 Schl�sselfragen hinsichtlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
11.4.1 . . . des Wertermittlungsgegenstands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
11.4.2 . . . der Wertermittlungsaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
11.5 Pr�missen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
11.5.1 Nutzungskonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
11.5.2 Angebots- bzw. Nachfragemangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
11.5.3 M�ngel und Sch�den . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
11.5.4 Bodenqualit�t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
11.5.5 Unternehmensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
11.5.6 Ausschluss von Rechten und Lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
11.6 Exaktheit des abschließenden Urteils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
Inhaltsverzeichnis
XIV
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 15
11.7 Nachdenkliches zum Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
11.7.1 Ausgangssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
11.7.2 Ziel der Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
11.7.3 Nutzungskonzeption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
11.7.4 Lçsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
11.7.5 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
11.8 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
12 Mathematische und statistische Basis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
12.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
12.2 Elementare Arithmetik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
12.2.1 Zahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
12.2.2 Terminologie und Regeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
12.2.3 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
12.2.4 Ungleichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
12.3 Zinsrechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
12.3.1 Aufzinsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
12.3.2 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
12.3.3 Abzinsung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
12.3.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
12.4 Rentenrechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
12.4.1 Rentenarten, Zeitachse und Ultimoprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
12.4.2 Anfangswert einer Zeitrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
12.4.3 Der Vervielf�ltiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
12.4.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
12.4.5 Endwert einer Zeitrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
12.4.6 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
12.4.7 Ewige Rente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
12.4.8 Annuit�ten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
12.5 Merkblatt zu den finanzmathematischen Formeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
12.6 Indexrechnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
12.6.1 Umrechnung von Preisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
12.6.2 Indexaktualisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
12.6.3 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
12.7 Schreibweisen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298
12.7.1 Summen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298
12.7.2 Produkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
12.7.3 Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
12.7.4 Rechnen in Tabellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
12.7.5 Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
12.8 Einf�hrender Fall zur deskriptiven Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
12.9 Begriffe in der deskriptiven Statistik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
12.9.1 Merkmalstr�ger, Merkmal und Merkmalsauspr�gungen . . . . . . . . . . . . . . . . 303
12.9.2 Merkmalswerte und Urliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
12.9.3 Sortieren und Klassieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
12.9.4 H�ufigkeitstabelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
12.10 Histogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
Inhaltsverzeichnis
XV
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12.10.1 Breite der Klassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
12.10.2 Hçhe der Klassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
12.10.3 Zur Darstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
12.11 Mittelwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
12.11.1 Einfache Mittelwerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
12.11.2 Gewogenes (gewichtetes) arithmetisches Mittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
12.11.3 Mittelwert einer H�ufigkeitsverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307
12.11.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
12.11.5 Median (Zentralwert) einer H�ufigkeitsverteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
12.12 Streuungsmaße . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
12.12.1 Spannweite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
12.12.2 Mittlere absolute Abweichung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
12.12.3 Varianz und Standardabweichung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
12.13 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
12.14 Hilfreiche Exkurse f�r die Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
12.14.1 Logisches Denken und Schließen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
12.14.2 Maßeinheiten in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
12.14.3 Rçmische Zahlzeichen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
13 Ausgew�hlte besondere Instrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
13.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
13.2 Sensitivit�tsanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
13.3 Erwartungswertanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
13.3.1 Verfahren und Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
13.3.2 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336
13.4 Entscheidungsbaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336
13.4.1 Ein illustrierendes Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
13.4.2 St�rken des Entscheidungsbaums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
13.5 Erwartungswerte und Entscheidungsbaum
in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
13.5.1 Fallstruktur und Darstellung im Entscheidungsbaum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
13.5.2 Eingangsdaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
13.5.3 Erwartungswertanalyse und Ergebnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
13.5.4 Sensitivit�tsanalyse als Stabilit�tstest
des Ergebnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
13.6 Discounted Cash-Flow (Kapitalwertmethode) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
13.6.1 Ein illustrierendes Beispiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
13.6.2 Allgemeine Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
13.6.3 Der interne Zins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
13.6.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
13.6.5 Discounted Cash Flow als verallgemeinertes Ertragswertmodell . . . . . . . . 352
13.6.6 �ber die so genannten »Internationalen Verfahren« . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
13.7 Renditeanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
13.7.1 Origin�rer und derivativer Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
13.7.2 Investive Wertschçpfung und prognostizierter Ertragswert . . . . . . . . . . . . . 356
13.7.3 Kalkulationsmodelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
13.7.4 Kennzahlen zum Vorteilhaftigkeitsvergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
Inhaltsverzeichnis
XVI
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 17
13.7.5 Wirksamkeitsdauer < Restnutzungsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
13.7.6 Zusammenfassung und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
13.7.7 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
13.8 Investmentmethoden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
13.8.1 Zur Marktmiete vermietet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
13.8.2 Unter Marktmiete vermietet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
13.8.3 �ber Marktmiete vermietet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368
13.8.4 Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371
13.9 Immobilienrating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
13.9.1 Rating als universelles Vergleichsinstrument (Zielbaummethode) . . . . . . 372
13.9.2 Basel II und Immobilienrating . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374
13.9.3 Beispiel f�r ein Ratingsystem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375
13.9.4 Immobilienrating und Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
13.10 Ber�cksichtigung qualitativer Wertmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
13.11 Plausibilit�ten und Analogien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380
13.12 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380
14 Wertermittlungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
14.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
14.2 BauGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
14.2.1 Schwerpunkte des Wertermittlungsrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
14.2.2 Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
14.2.3 Gutachterausschusswesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384
14.2.4 Erm�chtigung f�r Rechtsverordnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
14.3 WertV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
14.3.1 Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
14.3.2 Aufbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
14.3.3 Anwendungsbereich und Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
14.3.4 Erforderliche Daten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
14.3.5 Wertermittlungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
14.3.6 Erg�nzende Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394
14.4 Weitere Normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
14.4.1 WertR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
14.4.2 Entsch�digungsrichtlinien Landwirtschaft
(LandR 78) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
14.4.3 Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
14.4.4 DIN-Normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
14.5 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
Teil C T�tigkeit als Sachverst�ndiger
15 Sachverst�ndigenwesen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402
15.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402
15.2 Was ist ein Sachverst�ndiger? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402
15.3 Grundlagen der Sachverst�ndigent�tigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
15.3.1 Besondere Sachkunde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
15.3.2 Objektivit�t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
Inhaltsverzeichnis
XVII
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 18
15.3.3 Unabh�ngigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
15.3.4 Erkennen von Grenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
15.3.5 F�higkeiten als �bersetzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408
15.3.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409
15.4 Sachverst�ndige f�r Grundst�ckswertermittlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
15.4.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 410
15.4.2 Freie Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
15.4.3 Verbandsangehçrige Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
15.4.4 Chartered Surveyors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413
15.4.5 Gutachteraussch�sse f�r Grundst�ckswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415
15.4.6 Angestellte Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
15.4.7 Der »richtige« Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
15.5 �ffentlich bestellte und vereidigte
Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419
15.5.1 Zweck der çffentlichen Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419
15.5.2 Gesetzliche Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420
15.5.3 Verfahrensweg zur çffentlichen Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420
15.5.4 Pflichten und Rechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424
15.6 Zertifizierte Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
15.6.1 Aufbau des Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426
15.6.2 Vor- und Nachteile des Systems . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
15.6.3 Anerkennung der Zertifizierung durch die Kammern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
15.6.4 Unterschiede Zertifizierung/çffentliche Bestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432
15.7 Zusammenarbeit mehrerer Sachverst�ndiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432
15.7.1 Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432
15.7.2 Formen der Zusammenarbeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433
15.7.3 Die Partnerschaftsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434
15.7.4 Grundlagen der Zusammenarbeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435
15.7.5 Besonderheiten f�r çffentlich bestellte Sachverst�ndige . . . . . . . . . . . . . . . . 435
15.7.6 Hilfskr�fte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
15.7.7 Das virtuelle Sachverst�ndigenb�ro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437
15.8 Ausstattung eines Sachverst�ndigenb�ros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438
15.8.1 Personal-Computer (PC) und Vernetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438
15.8.2 Tabellenkalkulationsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439
15.8.3 Textverarbeitungsprogramm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439
15.8.4 Fertige Programmsysteme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440
15.8.5 Internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441
15.9 Hinweise zur fundierten Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442
15.9.1 Zur autodidaktischen Ausbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442
15.9.2 Umfang einer Pr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
15.9.3 Auswahlkriterien f�r einen Lehrgang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445
15.10 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446
16 Recherche der Zustandsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448
16.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448
16.2 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448
16.2.1 Die drei Schritte der Gutachtenerstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448
Inhaltsverzeichnis
XVIII
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 19
16.2.2 Stellenwert der Recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
16.2.3 Zeitaufwand f�r die Recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450
16.2.4 Ausgangspunkt der Recherche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
16.2.5 Der Recherchezeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453
16.2.6 Sorgfaltspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455
16.2.7 Zustandsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
16.3 Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458
16.3.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458
16.3.2 Wo wird das Grundbuch gef�hrt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
16.3.3 Ordnungsmerkmale des Grundbuchs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
16.3.4 Aufschrift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
16.3.5 Bestandsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460
16.3.6 Erste Abteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462
16.3.7 Zweite Abteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 462
16.3.8 Dritte Abteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
16.3.9 Ung�ltige Eintragungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
16.3.10 Eintragungsbewilligung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
16.3.11 Grundakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464
16.3.12 Einsicht in das Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465
16.3.13 Was ist zu tun, wenn das Grundbuch nicht eingesehen werden kann? . . 466
16.3.14 Welche Informationen stehen nicht im Grundbuch? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
16.3.15 Zusammenfassende Tabelle zum Grundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
16.4 Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468
16.4.1 Grundbuch des belasteten Grundst�cks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468
16.4.2 Erbbaugrundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468
16.4.3 Erbbaurechtsvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468
16.4.4 Zusammenfassung zum Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470
16.5 Wohnungs- und Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470
16.5.1 Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470
16.5.2 Teilungserkl�rung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471
16.5.3 Aufteilungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471
16.5.4 Protokolle der Eigent�merversammlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
16.5.5 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
16.5.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
16.6 Nachbarrechtliche Beschr�nkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473
16.7 Weitere privatrechtliche Lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474
16.8 Liegenschaftskataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474
16.8.1 Flurkarte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475
16.8.2 Buchwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475
16.8.3 F�hrung des Liegenschaftskatasters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476
16.9 Bauplanungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476
16.9.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476
16.9.2 Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477
16.9.3 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479
16.9.4 Außenbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
16.9.5 Fl�chennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482
16.9.6 Vorhaben bezogener Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483
Inhaltsverzeichnis
XIX
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 20
16.9.7 St�dtebauliche Sanierungssatzung und
Entwicklungssatzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483
16.9.8 Erhaltungssatzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483
16.9.9 Zweckentfremdungsgenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484
16.10 Fehlende Baugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485
16.10.1 Bedarf der nicht genehmigte Zustand �berhaupt einer Genehmigung? . 485
16.10.2 Wird der Mangel der fehlenden Baugenehmigung im Nachhinein ge-
heilt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486
16.10.3 Zusammenfassung zur Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486
16.10.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487
16.11 Baulasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488
16.12 Abgabenrechtlicher Zustand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490
16.12.1 Bewertungsrelevante Abgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490
16.12.2 Erschließungsbeitr�ge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490
16.12.3 Kanalanschlussbeitr�ge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491
16.12.4 Kostenerstattungsbetr�ge nach dem Bundesnaturschutzgesetz . . . . . . . . . 491
16.12.5 Ablçsebeitr�ge f�r Stellplatzverpflichtungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492
16.12.6 Ausgleichsbetr�ge in Sanierungsgebieten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492
16.13 Altlasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493
16.13.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493
16.13.2 Ortstermin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494
16.13.3 Analyse der Vornutzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494
16.13.4 Altlastenkataster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495
16.13.5 Weitere Erkenntnisquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495
16.14 Baugrundverh�ltnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495
16.15 Wohn- und Nutzfl�che . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496
16.15.1 Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496
16.15.2 Vom Auftraggeber angegebene Zahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497
16.15.3 M�ssen eigene Berechnungen durchgef�hrt werden? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498
16.15.4 Vorschriften zur Ermittlung der Wohn-
und Nutzfl�che . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498
16.16 Lage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499
16.16.1 Makrolage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499
16.16.2 Mikrolage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501
16.16.3 Lagekriterien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510
16.17 Prim�re und sekund�re Informationsquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510
16.18 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511
17 Inhalt und Aufbau von Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512
17.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512
17.2 Nachvollziehbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513
17.2.1 Roter Faden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513
17.2.2 Begr�ndungspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514
17.2.3 Feststellungen und Annahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517
17.2.4 Ermessensspielraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520
17.2.5 Gerichtsurteil zur gebotenen Nachvollziehbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522
17.3 Allgemein verst�ndlich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523
Inhaltsverzeichnis
XX
{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 21
17.3.1 Einfache Sprache verwenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524
17.3.2 Visualisieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525
17.3.3 Zusammenfassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532
17.4 Abgabe eines Werturteils . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533
17.4.1 Beurteilungen als Kern des Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533
17.4.2 Der Weg zur Urteilsfindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534
17.4.3 Urteilssicherheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535
17.5 Aufbau eines Wertgutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536
17.5.1 Grundlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537
17.5.2 Zustandsmerkmale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 541
17.5.3 Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 542
17.6 Arten von Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547
17.6.1 Schriftlich erstattete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547
17.6.2 M�ndlich erstattete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547
17.6.3 Kurzgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548
17.6.4 Privatgutachten und Gerichtsgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 549
17.6.5 Schiedsgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550
17.6.6 �bergeordnete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551
17.6.7 Verbindlichkeit von Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551
17.7 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552
18 Revision einer Wertermittlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553
18.1 �berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553
18.2 �bergeordnete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554
18.2.1 Fallgestaltungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554
18.2.2 Varianten in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 555
18.2.3 �bergeordnete Gutachten in Bezug zueinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557
18.2.4 Das Rechercheproblem des �bergeordneten
Gutachters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558
18.3 Die systematische dreistufige Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560
18.3.1 Vorpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560
18.3.2 Hauptpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560
18.3.3 Anfertigung des �bergeordneten Gutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561
18.4 Vorpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563
18.4.1 Selbstpr�fung des �bergeordneten Gutachters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563
18.4.2 Qualifikation des Vorgutachters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 563
18.4.3 Qualit�t des Vorgutachtens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 568
18.4.4 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573
18.5 Hauptpr�fung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573
18.5.1 Grunds�tzliche Fragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574
18.5.2 Checkliste zum Bodenwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574
18.5.3 Checkliste zum Vergleichswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 575
18.5.4 Checkliste zum Ertragswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576
18.5.5 Checkliste zum Sachwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 576
18.5.6 Checkliste zum abschließenden Verkehrswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577
18.5.7 Selbstkontrollaufgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578
18.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 579
Inhaltsverzeichnis
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{luchterh_neu}20070265_Sommer-kroell/Titelei.3D 03.09.2007 S. 22
Teil D T�tigkeit als Sachverst�ndiger
19 Beispielgutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580
19.1 Einfamilienhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580
19.2 Mehrfamilienhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 599
19.3 Eigentumswohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624
19.4 B�rogeb�ude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 642
20 Tabellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666
20.1 Aufzinsungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666
20.2 Abzinsungsfaktoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 668
20.3 Vervielf�ltiger (Rentenbarwertfaktoren) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 670
20.4 Abschreibungsdivisoren (Rentenendwertfaktoren) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 672
21 Rechtsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674
21.1 Wertermittlungverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674
21.2 Baugesetzbuch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 690
22 Ausgew�hlte Quellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695
22.1 B�cher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695
22.2 Loseblattwerke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697
22.3 Zeitschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697
22.4 Informationsdienste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697
23 Lçsungshinweise zu den Selbstkontrollaufgaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 698
24 Stichwortverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729
Inhaltsverzeichnis
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