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IPMS – Chance oder Ballast?

RICS Fachgespräch in Zug am 18.05.2015 Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 1/19


Anwendung des internationalen Standards zur Flächenermittlung und seine

Auswirkungen auf den deutschsprachigen Immobilienmarkt

Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief

Hochschule Mainz, Fachrichtung Architektur, Fachgebiet Management und Ökonomie

stellvertr. Leiter im Arbeitskreis Flächendefinitionen der GIF

Mitglied im IPMS Standard Setting Committee

Mitglied im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 277

Obmann im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 18205 (Bedarfsplanung)

[email protected]



Agenda

1. Einleitung

2. Mitglieder der Coalition

3. Zeitplan

4. Vergleich bestehender Standards

5. Flächensystematik IPMS Office

6. Messregeln

7. Zusammenfassung



1. Einleitung - warum ein (weiterer) neuer Standard?

- die Notwendigkeit einer einheitlichen Mietflächenerfassung ist international unumstritten

- die Mietfläche ist die Grundlage der Wertermittlung und der Renditebetrachtung

Ziel:

- Transparenz und Vergleichbarkeit von Flächen für alle Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft

- Vereinheitlichung der Flächensystematiken und der Messregeln

- allgemein anerkannter Standard zur Dokumentation der Flächenberechnungen

Herausforderungen:

- bestehende nationale Standards und deren Modifikationen

- unterschiedliches Verständnis bei der Definition von Begriffen und deren Zuordnung

- methodisches Vorgehen bei der Entwicklung der Flächensystematik



2. Mitglieder der Koalition (58)

•American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) •Appraisal Institute (AI) •Asia Pacific Real Estate Association (APREA) •Asian Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV) •Asociación Española de Geometras Expertos •Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) •Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) •Asociación Professional de Sociedades de Valoración (ATASA) •ASTM International •Australian Property Institute (API) •British Property Federation (BPF) •Building Owners and Managers Association, Canada (BOMA Canada) •Building Owners and Managers Association, China (BOMA China) •Building Owners and Managers Association International (BOMA International) •Building Owners and Managers Association, Japan (BOMA Japan) •China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA) •Chongqing Real Estate Association •Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE) •Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) •CoreNet Global •Council of European Geodetic Surveyors (CLGE) •Counselors of Real Estate (CRE) •Cyprus Architects Association (CAA) •Cyprus Association of Civil Engineers (CYACE) •Cyprus Federation of the Building Contractors Associations (OSEOK) •European Council of Real Estate Professions (CEPI) •Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (GIF) •Ghana Institution of Surveyors (GhIS) •Hungarian Real Estate Developers Association (IFK)

•HypZert GmbH •INREV •Institute of Real Estate Management (IREM) •International Association of Assessing Officers (IAAO) •International Consortium of Real Estate Associations (ICREA) •International Facility Management Association (IFMA) •International Federation of Surveyors (FIG) •International Monetary Fund (IMF) •International Real Estate Federation (FIABCI) •International Union of Property Owners (UIPI) •International Union of Tenants (IUT) •Italian Real Estate Industry Association (ASSOIMMOBILIARE) •Japan Association of Real Estate Appraisers (JAREA) •Japan Association of Real Estate Counselors (JAREC) •National Society of Professional Surveyors (NSPS) •Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers (NIESV) •NP “Cadastral engineers” •Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE) •Property Council of Australia (PCA) •Property Council of New Zealand (PCNZ) •Real Estate Syndicate of Lebanon (REAL) •Real Property Association of Canada (REALpac) •Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) •Seocovi SP (SECOVI) •Society of Chartered Surveyors of Ireland (SCSI) •South African Property Owners Association (SAPOA) •Technical Chamber of Cyprus (ETEK) •The Appraisal Foundation (TAF) •Union Nationale des Economistes de la Construction (UNTEC)



3. Zeitplan

Mai 2013 Konstituierende Sitzung der Coalition

Juli 2013 Bildung des Standard Setting Committee (SSC)

Sept. 2013 Erster Entwurf für IPMS Offices

Dez. 2013 Fertigstellung des Gelbdrucks IPMS Offices

April 2014 Ende der Konsultationsphase

Mai 2014 Überarbeitungsphase IPMS Offices

Nov. 2014 Veröffentlichung IPMS Offices und erster Entwurf für IPMS Residential

Juli 2015 Fertigstellung des Gelbdrucks für IPMS Residential

Sept. 2015 Ende der Konsultationsphase

Dez. 2015 Veröffentlichung IPMS Residential

Juni 2016 Veröffentlichung IPMS Industrial

Dez. 2016 Veröffentlichung IPMS Retail



4. Vergleich bestehender Standards für IPMS Offices (alphabetische Reihenfolge):

- Code of Measuring Practice (RICS)- EN 15221-6 – Area and Space Measurement in Facility Management- IPD Space Code – Measuring the Space Performances of Buildings- ISO/FDIS 9836 – Definition and Calculation of Area and Space Indicators- Measurement Code For the Floor Area Of Buildings (CGLE)- Method For Measuring Floor Areas in Buildings (SAPOA)- Method of Measuring Lettable Area - Commercial (PCA)- NEN 2580 – Areas and Volumes in Buildings- RA-C – Standard for Calculating the Rental Area of Commercial Space (GIF)- Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings (ANSI-BOMA)- Uniform Method of Measurement of Buildings

Standards/Codes in China, Japan und Malaysia wurden nicht im Detail betrachtet, da sie auf der Grundlage anderer o. g. Standards beruhen



5. Flächensystematik

5.1 IPMS 1 : “Die durch die äußere Begrenzung der

Außenwand umschlossene Fläche“

schließt ein:- alle allseitig umschlossenen Flächen, aber auch Loggien,

Balkone, Dachterrassen und Laubengänge

schließt aus:

- Lufträume, Lichtschächte, außen liegende Fluchttreppen, falls

nicht integraler Bestandteil der Konstruktion

- entspricht der Summe aus Geschossfläche (GF) und Außen-

geschossfläche (AGF) nach SIA 416 bzw. Bruttogrundfläche

(BGF) nach DIN 277 und ist vergleichbar mit: Building Exterior

Gross Area, Construction Area, External area, Gross Floor Area,

Gross External Area etc.



Folgende Flächen sind nicht Teil von IPMS 1,

sollten aber separat ausgewiesen werden :

- Terrassen auf Geländeniveau

- Parkplatzflächen

- technische Anlagen außerhalb des Gebäudes

Vergleich IPMS 1 – SIA 416 (DIN 277):

Gemeinsamkeiten:

- Lufträume werden nicht als Fläche gerechnet

- untergeordnete Bauteile werden ignoriert

- Differenzierung GF und AGF (BGFa/b/c)

Unterschiede:

- AGF ist keine eigene Flächenkomponente



5.2 IPMS Office Area 2

“Die durch die maßgebliche innere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche“

schließt ein:- Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente

schließt aus:- Atriumflächen in höheren Ebenen

Vergleichbar mit Gross Internal Area, Gross Measured Area, Internal Floor Area, Intra Muros Area, Internal Area

Unterschiede zur SIA d 0165 / SIA 416 (DIN 277):

Flächengerüst und Messregeln !



A – Vertical Penetrations

B – Structural Elements

C – Technical Services

D – Hygiene Areas

E – Circulation Areas

F – Amenities

G – Workspace

H – Other internal Areas

5.3 Komponenten von IPMS 2

z. B. Treppen, Liftschächte und Leitungsschächte

z. B. Konstruktive Wände, Stützen, Windaussteifungen

z. B. Maschinenräume, Kontrollräume für technische Einrichtungen

z. B. Toiletten, Putzräume, Dusch- und Umkleideräume

alle horizontalen Verkehrsflächen wie Flure, Eingangshallen u. dgl.

z. B. Cafeterien, Kindertagesstätten, Fitnessräume, Gebetsräume

Arbeitsbereich, d. h. alle zugänglichen Flächen der Büronutzung

z. B. innen liegende Parkplätze, Lagerräume



Konstruktionsfläche tragend (KFT)

nich

t ver

m. F

läch

e

VMF

GF+A

GF (B

GF)

Funktionsfläche (FF)

Verkehrsfläche (VF)

IPM

S 2

IPM

S 1

Outer perimeter wall

A Vertical penetration

B Structural Elements

C Technical Services

D Hygiene Areas

E Circulation Areas

F Amenities

G workspace

H other areas

vertikal

horizontal

5.4 Konversion IPMS: Office Buildings – SIA d 0165

SIA d 0165IPMS

Nutzfläche (NF) + Konstruktionsfläche nichttragend (KFN)



Konstruktionsgrund-fläche (KGF)

MF/

-0

MF/

G

BGF

Technische Funktionsfläche (TF)


IPM

S 2

IPM

S 1





D Hygiene Areas

E Circulation Areas

F Amenities

G workspace

H other areas

vertical

horizontal

5.5 Konversion IPMS: Office Buildings – MF/G

MF/GIPMS

Nutzfläche (NF)



Konstruktions-fläche tragend (KFT)

nich

t ver

m. F

läch

e

IPM

S 2GF

+ G

FA



Nutzfläche (NF) + Konstruktionsfläche nichtragend (KFN)VM

F

IPM

S 1





D Hygiene Areas

E Circulation Areas

F Amenities

G workspace

H other areas

vertikal

horizontal

vertikal

horizontal

außen

innen

SIA d 0165 IPMS

5.6 Konversion SIA d 0165 – IPMS: Office Buildings



Konstruktions-fläche (KF)

MF/

G- 0

IPM

S 2BG

F



Nutzfläche (NF)

MF/

G

IPM

S 1





D Hygiene Areas

E Circulation Areas

F Amenities

G workspace

H other areas

vertikal

horizontal

vertikal

horizontal

außen

innen

MF/G IPMS

5.7 Konversion MF/G – IPMS: Office Buildings



5.8 IPMS 3

“Summe aller zugänglichen Flächen eines Mieters ohne die Standardeinrichtungen eines Gebäudes“

schließt ein:- Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente- Interne Verkehrsflächen

schließt aus:- Standardeinrichtungen eines Gebäudes wie z. B. Toiletten- anlagen, gemeinsame Flure, Aufzüge etc.

- keine direkte Verbindung zur NF gemäß SIA d 0165/DIN 277- Verbindung zu VMF und ZF gemäß SIA d 0165- Verbindung zur exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen nach MF/G



6. Messregeln

6.1 Internal Dominant Face(Maßgebliche innere Raumbegrenzung)

Die innere fertig bearbeitete Oberfläche, die mindestens 50 % der Oberfläche jedes vertikalen Abschnitts einschließt, die eine innere Umfassung bildet.

Unterschied zur SIA 416 / DIN 277:

- anwenderfreundliche Messregel- Differenz zur SIA 416 bzw. SIA d 0165 muss ausgewiesen werden



6.2 Limited use area

- Fensternischen (Differenz zur Internal dominant face)

- Flächen mit Einschränkungen in der Höhe

- . . . .

Gemeinsamkeiten mit MF/G:

- alle Besonderheiten im Gebäude werden erfasst

< 1,50 m

außen

innen



7. Zusammenfassung

- IPMS ist eine Chance

- IPMS bildet die Grundlage für einen belastbaren Vergleich von Flächenwerten

- IPMS erfordert die teilweise die Ausweisung von zusätzlichen Flächenanteilen

- IPMS führt nicht zu einer Veränderung des Immobilienwertes

- IPMS vereinfacht bestehende Messregeln

- IPMS ist ein Projekt im Werden



Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !

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