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Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht?
Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen?Mögliche Folgen der Abschaffung der
Lex Koller
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Geltungsbereich (1/2)
• Dem KAG unterstellt sind:– Kollektive Kapitalanlagen und alle Personen, die diese
verwalten oder aufbewahren (Art. 2 Abs. 1)– Ausländische kollektive Kapitalanlagen, für die in oder von
der Schweiz aus öffentlich geworben werden (Art. 2 Abs. 4)
• Nicht unterstellt sind:– Operative Gesellschaften, die eine unternehmerische
Tätigkeit ausüben– Holdinggesellschaften
– börsenkotierte Gesellschaften in der Schweiz
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Geltungsbereich (2/2)
– Investmentgesellschaften für qualifizierte Investoren, d.h. sofern:
• Ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligt sein dürfen;
• Die Aktien auf Namen lauten; und• Jährlicher Nachweis einer anerkannten Revisionsstelle
über Einhaltung dieser Voraussetzungen.
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Übersicht Geltungsbereich
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Kollektive Kapitalanlagen
• Vermögen, die von Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden.
• Offene kollektive Kapitalanlagen– Unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum
Nettoinventarwert
• Geschlossene kollektive Kapitalanlagen– Kein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum
Nettoinventarwert
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Qualifizierte Anleger
• Art. 10 b KAG: Begriff des „qualifizierten Anlegers“:
– als „qualifizierte Anleger“ gelten vor allem Institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen
sowie
– vermögende Privatpersonen (Schwellenwert:Finanzanlagen über CHF 2 Mio. Höhe und Inhaltkontrovers diskutiert)
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KAG im Bereich der ImmobilienErweiterung des Kreises von Investitionsvehikeln
– Immobiliengesellschaft– Immobilien-Anlagestiftung– Vertragliche Immobilienfonds (KAG)– Immobilien-SICAV (KAG)– Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK)– “Immobilien-SICAF (KAG)“
Interesse und Nutzung dieser neuen Investitonsvehikel, insbesondere durch qualifizierte Anleger.
Möglichkeit von Erleichterungen durch die EBK, soweit nur qualifizierte Anleger vorhanden sind.
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Vertraglicher Immobilienfonds (1/7)
• Überblick und Struktur– Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) zwischen Anlegern und
Fondleitung und Depotbank
– Verwaltung durch die Fondsleitung (zwingend, Art. 30 KAG); Delegation im Rahmen von Art. 31 KAG möglich
– Fondsleitung = AG mit Hauptzweck „Ausübung des Fondsgeschäfts“
– Durch Zeichnung von Fondsanteilen erwirbt Anleger gegenüber Fondsleitung einen Anspruch auf Beteiligung am Vermögen und Ertrag des Anlagefonds.
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Vertraglicher Immobilienfonds (2/7)
Kollektivanlagevertrag
Bewilligung durch EBK
Bewilligung durch EBK
Fondsleitung Depotbank
Anleger
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Vertraglicher Immobilienfonds (3/7)
• Mitwirkungsrechte– Kein vertragliches Mitwirkungsrechte der Anleger
– Reine Fremdverwaltung
– Sehr hohes Niveau des Anlegerschutzes
• Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil– Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV)
– Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage
– Mindestens 10 Objekte
– Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens
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Vertraglicher Immobilienfonds (4/7)
• Bezugsrecht– Vorrecht der bisherigen Anleger
– Verwässerungsschutz
– Möglichkeit der Befreiung vom Bezugsrecht bei qualifizierten Anlegern
• Rückgabemöglichkeiten der Anleger– 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66
Abs. 2 KAG)
– Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG)
– Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung
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Vertraglicher Immobilienfonds (5/7)
• Bewertung des Anlagevermögens– Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und
Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV)
– Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG)
– Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten
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Vertraglicher Immobilienfonds (6/7)
• Neuerungen im KAG– Vereinfachungen betr. Prospekt und Reglement– Zulässige Anlagen
• Ausländische Immobilien
• Immobilienfonds, REITs + kotierte Immob-ges. max 25%
• Immobilienzertifikate
• Baurechtsgdstke max. 20%
• Hypothekarische Belastung max. 50% vom Verkehrswert
• Derivative Finanzinstrumente zu Hedgingzwecken
– Müssen zwei Jahre nach der Lancierung erfüllt sein• Fristerstreckung möglich
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Vertraglicher Immobilienfonds (7/7)
• Neuerungen im KAG– auszugebende Anteile– Schätzungsexperten– Sacheinlagen
• Besteuerung– Thesaurierungsfonds– same business, same rules– KGK– SICAF– Koll. Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz
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KGK (1/6)
• Überblick (Art. 98 – 109 KAG)– Subsidiäre Anwendung des Obligationenrechts (Art. 99
KAG)
• Struktur– Aussenverhältnis:
• Keine juristische Person
• handlungsfähig, prozessfähig und betreibungsfähig (Art. 99 KAG)
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KGK (2/6)
– Innenverhältnis: • Gesamthandschaft unter den Gesellschaftern
• Komplementär– Unbeschränkt haftend– Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz– Nur in einer einzigen KGK Komplementär– Geschäftsführung und Vertretung gegen Aussen
• Kommanditär– Qualifizierte Investoren– Mindestens 5 Kommanditäre spätestens ein Jahr nach
Lancierung– Haftung nur bis zur Kommanditsumme
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Portfolio
KGK-Struktur
General PartnerAG
Investment Adviser
Promotoren Kommanditäre
KGK (3/6)
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KGK (4/6)
• Entstehung – 1 Kommanditär / 1 Komplementär
– Bewilligung durch die Aufsichtsbehörde
– Konstitutive Wirkung des HR-Eintrages
– Gesellschaftervertrag und Wahlannahmeerklärung der Revisionsstelle
• Beendigung– Durch Gesellschafterbeschluss (Grundsatz: Einstimmig)
– Gründen im Gesetz und Gesellschaftsvertrag (Konkurs, Gesellschaftszweck, Ablauf der Zeit etc.)
– Durch Verfügung der Aufsichtsbehörde
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KGK (5/6)
• Mitwirkungsrechte der Kommanditäre– Zur Geschäftsführung weder verpflichtet noch berechtigt
– Kein Widerspruch gegen Geschäftsführungshandlungen innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs
– Keine Übertragung der Geschäftsführung möglich (Fremdverwaltung)
• Risikoverteilung/Fremdkapitalanteil– Anlagen in Risikokapital, Bau- und Immobilienprojekte oder
alternative Anlagen
– Umstritten: Investments in fertiggestellte Renditeobjekte
– Keine Risikoverteilungsvorschriften (ein Bauprojekt möglich)
– Keine Fremdkapitalanteilsvorschriften
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KGK (6/6)
• Bezugsrecht– Keine aufsichtsrechtliche Regelung
• Rückgabemöglichkeit der Anleger– Grundsatz: Keine Rückgabemöglichkeit (Closed-End-Struktur)
– Dauer zwischen 8 bis 12 Jahre
• Bewertung des Anlagevermögens– Verkehrswert
– Bewertung gemäss Art. 88 ff. KAG
• Transparenz– Kein Anlagereglement
– Richtlinien sind Teil des Gesellschaftsvertrages und Prospekt
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SICAV (1/7)• Struktur
– AG angelehnte juristische Person (OR nur subsidiär anwendbar, wenn ausdrücklich bestimmt)
– Drei Organe:• Generalversammlung• Verwaltungsrat• Revisionsstelle (von der EBK anerkannt)
– Aktienkategorien:• Anlegeraktien • Unternehmeraktien
– Gesamtvermögen:• Teilvermögen der Unternehmeraktionäre• Mehrere Teilvermögen der Anlegeraktionäre
– Selbstverwaltete oder fremdverwaltete SICAV
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SICAV
Unternehmer-aktionär
Anlegeraktionär A
Fondsleitung
Keine Delegation der Administration(gewisse administrative Aufgaben dürfen jedoch delegiert werden)
Depotbank
Anlegeraktionär B
Selbstverwaltete SICAV
Gläubiger Teilvermögen 2
Gläubiger Teilvermögen 3
Gläubiger Teilvermögen 1
Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A
Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B
Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR
VR
VR
SICAV (2/7)
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SICAV
Unternehmer-aktionär
Anleger-aktionär A
Fondsleitung
Delegation der Administration(und Weiter-
delegation des Asset-
Managements an einen
Vermögens-verwalter)
Depotbank
Anleger-aktionär B
Gläubiger Teilvermögen 2
Gläubiger Teilvermögen 3
Gläubiger Teilvermögen 1
Fremdverwaltete SICAV
Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A
Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B
Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär
VR
VR
VR
SICAV (3/7)
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SICAV (4/7)• Mitwirkungsrechte der Anleger
– Anlegeraktionäre• Anspruch auf jederzeitige Rückgabe der Aktien zum
Nettoinventarwert
• Auskunftsrecht
• Zwangsverkauf
• Rückerstattungsklage
– Stimmrecht an GV (pro Aktie 1 Stimme)– Gleiche Mitgliedschaftsrechte, Stimmrechte und
Kontrollrechte der Anleger- und Unternehmeraktionäre
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SICAV (5/7)
• Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil– Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV)
– Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage
– Mindestens 10 Objekte
– Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens
• Bezugsrecht– Bezugsrecht der bisherigen Anleger
– Verwässerungsschutz
– Befreiung vom Bezugsrecht durch EBK bei ausschliesslich qualifizierten Anleger
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SICAV (6/7)
• Rückgabemöglichkeiten der Anleger– 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66
Abs. 2 KAG)
– Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG)
– Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung
• Bewertung des Anlagevermögens– Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und
Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV)
– Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG)
– Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten
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SICAV (7/7)
• Transparenz– Prospektpflicht und Pflicht zur Veröffentlichung eines vereinfachten
Prospekts
– Abgabe bzw. Veröffentlichung erfolgt kostenlos
– Veröffentlichung des Jahres- und des Halbjahresberichts
– Subsidiäre Anwendung des OR betreffend Kontrollrechte der Aktionäre
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SICAF (1/2)
• Struktur– Aktiengesellschaft i.S. des OR
– Ausschliesslicher Zweck: kollektive Kapitalanlage
– Aktionärskreis offen (d.h. nicht nur qualifizierte Anleger)
– Nicht in der Schweiz kotiert
– Subsidiäre Anwendbarkeit des OR
– Namenaktien zwingend vorgeschrieben
– Statuten und Anlagereglement
– Aufsichtsbehörde EBK (Bewilligung, Genehmigung, Überwachung, Erlass notwendiger Massnahmen)
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SICAF (2/2)
• Entstehung und Beendigung– Keine spezifischen Bestimmungen, d.h. sinngemäss OR
• Mitwirkungsrechte der Aktionäre– Keine spezifischen Rechte, Vorschriften und Rechte gemäss OR
• Anlagen / Anlagepolitik / Risikoverteilung– Regelung in den Statuten und im Anlageregelement– Schätzung notwendig bei Immobilien (Art. 65KAG)
• Bezugsrecht– Keine spezifische Regelung, d.h. sinngemäss OR
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Chancen dieser Immobilien-anlagevehikel
• Geeignetes Investitionsvehikel für qualifizierte Anleger, insbesondere– wenn die EBK die Immobilien-Investitionsvehikel von
bestimmten Vorschriften ganz oder teilweise befreit
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Folgen der Aufhebung der Lex Koller auf Immobilienanlagevehikel
• Ausgangslage und geltendes Recht– Börsenkotierte Immobiliengesellschaften– SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren
beherrscht werden– Investition in Wohneigentum bewilligungspflichtig
• Aufhebung der Lex Koller– Investition in Wohneigentum für sämtliche SICAV, KGK und
SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden, möglich
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Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit
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Alexander Vogel Dr. iur. Rechtsanwalt, LL.M.
Practice Group Corporate Finance/Real Estate
Position Partner/Head Corporate Finance
Born 1964
Education University St. Gallen (lic. iur./Dr.iur.), Northwestern Universtiy School of Law (LL.M.)
Languages German, English, French
Forchstrasse 452Postfach 1432
8032 Zürich
[email protected].: +41 44 396 91 91