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KordtRechtsanwälte
Veränderung am Bau -Pflichten des Verwalters
Klaus EichhornRechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
RA/FA MuW Klaus Eichhorn
Veränderung am Bau 21.11.2011 VNWI Bielefeld
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Klaus Eichhorn
•Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht•Dozent •EBZ, Bochum •RDM Essen•VNWI•Inhouse-Seminare•Fachautor•WE verwalten (Haufe)•NaWEGator•NZM
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Ablauf des Vortrages
Bedeutung des Themas Vorsorgemaßnahmen Ungeplante/geplante Veränderungen Differenzierung der Maßnahmen Vorgehensweise/Formalien Hinweispflichten Beschlusskompetenzen Auftragserteilung/Vertragsabschluss Bauüberwachung/Abnahme Vorschläge für ORGA-Beschlüsse
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Bedeutung des Themas
Verwalter =Sachwalter des Immobilienvermögens Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums § 27 I Nr.2,3 WEG OLG Frankfurt, U.v.26.11.2003 – 21 U 38/03 Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht zur
ordentlichen Verwaltung. OLG Karlsruhe U.vom 23.12.2008 – 14 U 107/07; OLG München, B. v. 24.10.2005 – 34 Wx 082/05).
Gebäudeunterhaltspflicht § 836,838 BGB = mit der Verwalterbestellung genauso verantwortlich
und haftbar wie der Gebäudeeigentümer BGH U.v. 23.03.1993 – VI ZR 176/92
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Vorsorge-maßnahmen
Begehung der Anlage mindestens 2 x pro Jahr (Frühjahr, Winter) Regelmäßiger Dachcheck am besten vor dem Wintereinbruch, bei starker Beanspruchung
ggf. auch im Frühling, je nach Bauart u. Standort (2 bis 5 Jahre) Beachtung bestehender Gewährleistungsfristen ab der Abnahme der Anlage bzw. weiterer Arbeiten Instandsetzungsplan für alle Bereiche angenommene Lebensdauer Angemessene Rücklagenbildung § 21 V 4 WEG weiter Ermessensspielraum der WEG zur Höhe u. Zeit BGH, U v. 01.04.11, Az. V ZR 96/10 ausreichende Dokumentation der Tätigkeit
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Fall 1
In einer Gemeinschaft wird für künftig anstehende Reparaturen eine Prioritätenliste für die Sanierung der Bausubstanz geführt. 2005 stellte ein Gutachten weitere Mängel zum Schallschutz fest. Der Antrag eines WE zur Behebung dieser Mängel wird nicht beschlossen, weil zunächst die Altmängel behoben werden sollen. Hiergegen wendet sich der Kläger.
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Lösung zu Fall 1
Beschließt eine Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Sanierung der Bausubstanz eine Prioritätenliste zu erstellen und diese abzuarbeiten, so entspricht dies nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Prioritätenliste bei neueren Erkenntnissen überprüft und angepasst wird.
OLG Hamburg B.v.07.10.2009 – 2 Wx 58/09
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KordtRechtsanwälteUngeplante Veränderungen IWitterung/Beschädigungen
Witterung (Herbststurm, Schnee)Beschädigungen (z.B.Vandalismus)
Pflichten des Verwalters Begehung der Anlage Feststellung der Schäden Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs Einholung von Alternativangeboten Information der Eigentümer Information Dritter (Versicherung, Behörden) Herbeiführung von Beschlüssen
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KordtRechtsanwälteUngeplante Veränderungen IIGesetze/Auflagen
Änderungen der Gesetze (z.B. TrinkwasserVO)Auflagen der Behörden
Pflichten des Verwalters Information über geplante Gesetze und Auflagen Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung) Ggf. erforderliche Umsetzung Information der Eigentümer Herbeiführung von Beschlüssen
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Fall 2
Die Stellplätze der Tiefgarage waren mit Metallgittern abgetrennt und durch Metalltor verschließbar, in der Baugenehmigung so aber nicht vorgesehen. In einigen Stellplatzboxen wurden brennbare Stoffe gelagert. Die Ordnungsbehörde sandte eine Ordnungsverfügung mit der Androhung eines Zwangsgeldes an den Verwalter. Er sollte bei der WEG durchsetzen, dass die Metalltore dauerhaft geöffnet sind und keine brennbaren Gegenstände mehr in den Boxen gelagert werden. Der Verwalter reicht Klage beim Verwaltungsgericht ein, weil die Verfügung gegen die einzelnen Wohnungseigentümer hätte gerichtet werden müssen.
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Lösung zu Fall 2
1. Die Ordnungsbehörde kann den Verwalter verpflichten, dafür zu sorgen, dass die Metalltore in der Tiefgarage ständig geöffnet sind. Er ist zur Betreuung des Gemeinschaftseigen- tums verpflichtet und kann hierfür als Störer in Anspruch genommen werden.
2. Dagegen ist er nicht verpflichtet, aus den Boxen unzulässig gelagerte Materialien zu entfernen. Bei den Stellplätzen handelt es sich um Sondereigentum, für das nicht der Verwalter sondern nur die Wohnungseigentümer handlungsbefugt sind.
OVG Nordrhein-Westfalen, B. v. 28.01.11 - 2 B 1495/10 -
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KordtRechtsanwälteUngeplante Veränderungen IIIeigenmächtige Maßnahmen Dritter
Bauliche Maßnahmen Dritter (Sondereigentümer, Nachbarn etc.)
Pflichten des Verwalters Information über tatsächlichen Zustand Prüfung der Rechtslage (ggf. mit Unterstützung) Ggf. erforderliche Umsetzung Information der Eigentümer Information Dritter (Versicherung, Behörden) Herbeiführung von Beschlüssen
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Fall 3
Nach Beschädigung und Entwendung seiner Fahrzeuge trennt S seine Stellplätze durch Gitterelemente und Rolltor vom Rest der Gemeinschaftsgarage ab. Die WEG lehnt eine Genehmigung dieser Maßnahmen auf der Eigentümerversammlung vom 19.06.2007 ab und beschließt, ihn „
zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und
zu verpflichten".
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Lösung zu Fall 3
Die Eigentümerversammlung kann über Fragen des Gebrauchs (WEG § 15), der Verwaltung (WEG § 21) und der Instandhaltung/ Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (WEG § 22) mit Mehrheit befinden.
Sie ist jedoch nicht berechtigt, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Pflichten aufzuerlegen. Die Mehrheit kann nur beschließen, ob diese Ansprüche geltend gemacht werden.
BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -
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Fall 4
WE der Dachgeschosswohnung hat Sondernutzungsrecht am Dachboden. Er unterteilt Dachraum mit Trennwänden. Sein Rechtsnachfolger ergänzt den Bauzustand und baut zu Wohnzwecken aus, ohne die Zustimmung des anderen WE zu haben. Er muss den von ihm vorgenommenen Ausbau entfernen.
Der andere WE will nun auch die Entfernung der
vom Voreigentümer errichteten Trennwände erreichen, die der andere WE dulden soll.
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Lösung zu Fall 4
Der Rechtsnachfolger kann nicht als Handlungsstörer auf Rückbau baulicher Veränderungen eines früheren Eigentümers
wohl aber als Zustandsstörer auf Duldung ihrer Beseitigung in Anspruch genommen werden.
OLG Düsseldorf B. 09.04.2008 – I-3 WX 3/08
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Geplante VeränderungenBauliche Maßnahmen
Instandhaltung Erhaltung des ursprünglichen Zustands der AnlageInstandsetzung Beseitigung von Abnutzung, Alterung, BeschädigungModernisierende InstandsetzungReparatur nach dem aktuellen Stand der TechnikModernisierungAnpassung des Gemeinschaftseigentums an Stand
der TechnikBauliche Veränderungüber die ordnungsgemäße Instandhaltung hinaus
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Grundlage § 22 Abs. 1 WEG
„Bauliche Veränderungen und Aufwendungen,
die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen
können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das
in § 14 Nr.1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
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Prüfungsschema
Instandsetzung/Instandhaltung ?§ 21 V Nr.2 WEG
Ja Mehrheitsbeschluss § 21 III WEG
Nein
Modernisierung?§ 22 II WEG
Ja Doppelt qualifizierte Mehrheit
§ 22 II 1 WEG
Nein
Bauliche Veränderung
§ 22 I WEG
Ja „Allstimmigkeit“ aller nachteilig
Betroffenen§ 22 I 1,2 WEG
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Instandhaltung
• Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands der Wohnungseigentumsanlage
• Maßnahmen zur Beseitigung normaler und gebrauchsbedingter Abnutzungen
• Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung • Beispiel• Wartungsmaßnahmen an Elektro- und
Sanitäranlagen• Pflege- und Reinigungsmaßnahmen• Kleinreparaturen
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Instandsetzung
• Erhaltung des bestehenden Zustands der Wohnanlage
• Beseitigung von Schäden, die auf der Abnutzung, Alterung, oder aber auch der Einwirkung Dritter beruhen
• Schaden muss nicht bereits eingetreten aber auf Grund des technischen Zustandes jederzeit eintreten können
Beispiel• Reparatur der defekten Antennenanlage
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Fall 5
Die TE der Gemeinschaft weist sämtliche Fenster und Wandverglasungen der Wohnung dem Sondereigentum zu. Weiter überträgt die TE „ die Behebung von Schäden an Flächen des SE ( z.B. Tür- und Fensterflächen einschließlich Tür- und Fensterrahmen) die an das GE angrenzen“, ohne Rücksicht auf die Ursache auf den jeweiligen SE. E meint die Kosten müssten von der WEG getragen werden. Gegen die Ablehnung legt er Klage ein.
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Lösung zu Fall 5
1. Die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum kann durch Vereinbarung auch dem einzelnen Sondereigentümer übertragen werden.
2. Dies gilt insbesondere, wenn solche Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, die sich innerhalb des Sondereigentums befinden oder dieses räumlich abschließen.
OLG Karlsruhe, B. v. 07.07.2010 - 11 WX 115/08
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Modernisierende Instandsetzung
• Auch im Rahmen der Instandsetzung nicht zwingend Beschränkung auf den bisherigen alten technischen Standard
• Defekte, veraltetet oder unzureichende Einrichtungen werden nicht durch gleichartige sondern durch technisch neuere bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt.
• Bei mehreren gleich erfolgversprechenden Maßnahmen hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum, OLG Düsseldorf B.v. 26.04.2000, 3 Wx 81/00
Beispiel Umstellung der Heizung von Öl auf Gas, wenn die Erneuerung
der Anlage ohnehin erforderlich ist KG B. v. 27.056.1994 – 24 W 7640/93
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Fall 6
In einer Wohnung bildet sich Schimmel, der auf Mängeln in der Fassade beruht. Ein Gutachter ermittelt für eine
Dämmung der Giebelseite € 17.000 Dämmung der kompletten Hausfassade € 34.900
Die Versammlung beschließt die Dämmung der kompletten Hausfassade. Kläger meint eine Volldämmung sei nicht erforderlich und ficht an, da der Beschluss nicht ordnungsmäßig sei.
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Lösung zu Fall 6
1. Die Volldämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung.
2. Bei einer modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen).
OLG Frankfurt B. v. 15.11.2010 – 20 W 138/08
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Fall 7
WEG beschließt mit doppelter Mehrheit, die Heizung inklusive der Steigleitungen wegen ihres Alters zu erneuern. Weiter beschließt sie die Erneuerung der Heizkörper und der zugehörigen Anschlussleitungen.
In der TE steht, dass die Anschlussleitungen ab dem Abzweig und die Heizkörper im Sondereigentum stehen.
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Lösung zu Fall 7
1. Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im GE. Ihre altersbedingte Erneuerung ist als modernisierende Instandhaltung nach § 22 III, 21 III,IV WEG möglich.
2. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem SE durch TE oder Vereinbarung zugeordnet werden.
BGH, U.v.08.07.2011 – V ZR 176/10
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Modernisierung § 22 Abs.2 WEG
Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1,• die der Modernisierung entsprechend § 559 BGB oder der
Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen,
• die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern• und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig
beeinträchtigenkönnen abweichend von Absatz 1 • durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs.2• und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden
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Begriff der Modernisierung
Weite Auslegung im WEG- Recht: Verbesserungen, die im Mietrecht nur dem Vermieter
nutzen, sind auch positiv für den WE Beschlusskompetenzen erweitert, um den WE auch
ohne Bedarf zu ermöglichen, den Verkehrswert zu beeinflussen
Ausreichend eine Maßnahme, die aus Sicht eines WE eine sinnvolle Neuerung darstellt und voraus- sichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen
BGH, U.v.18.02.2011 – V ZR 82/10
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Änderung der Eigenart der Wohnanlage
Charakteristisches Aussehen des Gebäudes- Haus im Jugendstil, Plattenbau- Flachdach statt Satteldach
Typische Nutzung der Anlage - Studentenwohnheim- Betreutes Wohnen
Nutzungseigenart- Grünfläche- Wohnungen statt Speicher zum Abstellen
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unbillige Beeinträchtigung einzelner WE gegenüber anderen
Nicht jede Beeinträchtigung ist von Bedeutung- Nicht soweit zwangsläufig mit Modernisierung
verbundene ÄnderungUnbillige Beeinträchtigung- Nutzungseinschränkung von mehr als 10%- Risiko der Mietminderung- Optisch (z.B. Verschattung)- Kosten im Einzelfall- Immissionen im Einzelfall
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Fall 8
WEG beschließt mit doppelter Mehrheit die nachträgliche Errichtung von Außenbalkonen im rückwärtigen Innenhof der Anlage. Die Beteiligung der WE steht zur Disposition. Eine der vermieteten Wohnungen kann durch deren Lage an die Anlage nicht angeschlossen werden. Eine weitere Wohnung soll auf Wunsch des WE ausgespart bleiben. Dieser ficht den Beschluss an, weil er nicht einstimmig beschlossen wurde.
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Lösung zu Fall 8
1. Der Anbau von Balkonen ist eine Modernisierung im Sinne von §§ 22 II 1 WEG iVm 559 I BGB.
2. Nachträgliche Anbauten sind eine Veränderung der Eigenart der Anlage u. bedürfen der Einstimmigkeit.
3. Eine Nutzungseinschränkung von mehr als 10% der GE-Fläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr.1 WEG.
4. Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Kriterium bei §§ 14 Nr.1, 22 Abs.2 WEG
LG Lüneburg U.v.31.05.2011 – 9 S 75/10 –
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KordtRechtsanwälteInstandsetzungs
bedarfNachrangig?
Instandsetzungsbedarf
Nachrangig?
Instandsetzungsbedarf
Wesentlich?
Instandsetzungsbedarf
Wesentlich ?
Modernisierung§ 22 II WEG ?
Modernisierung§ 22 II WEG ?
Modernisierende Instandsetzung § 22 III WEG ?
Modernisierende Instandsetzung § 22 III WEG ?
Nein ja ja Nein
Bauliche Veränderung
Modernisierung Modernisierende Instandsetzung
Bauliche Veränderung
„Allstimmigkeit“ aller nachteilig
Betroffenen§ 22 I 1,2 WEG
Doppelte Mehrheit
§ 22 II 1 WEG
Mehrheitsbeschluss
§ 21 III WEG
„Allstimmigkeit“ aller nachteilig
Betroffenen§ 22 I 1,2 WEG
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Vorgehensweise
Ermittlung des Bedarfs bzw. der Anforderung zur Instandsetzung/Modernisierung etc.
Abwägung der möglichen Maßnahmen Einholung von alternativen Kostenanschlägen Information der Eigentümergemeinschaft Informations- und Bedenkenhinweise Herbeiführung von Beschlüssen OLG Köln, B. v. 17.04.2000 – 16 Wx 13/00 - Umsetzung der Beschlüsse
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Fall 9
Der Verwalter stellte fest, dass in einen Keller der Wohneigentumsanlage Wasser eintrat. Tonrohre im Fundament waren beschädigt und die Isolierung des Kellers unzureichend. Wegen der Gefahr einer Fundamentunterspülung erteilte er den Auftrag zu umfassenden Sanierungsarbeiten. Die vorgelegte Rechnung von 17.000 € beglich er aus Mitteln der WEG. Diese meinte, dass er den Auftrag nicht ohne ihre vorherige Entscheidung erteilen durfte. Deshalb klagte sie Schadensersatz ein.
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Lösung zu Fall 9
Ein Verwalter darf einen Vertrag für die WEG ohne Ermächtigung nur abschließen, wenn die Maßnahme zur Erhaltung gemeinschaftlichen Eigentums so eilbedürftig ist, dass er vorher keine Eigentümerversammlung einberufen kann. Ohne Notgeschäftsführung muss die WEG zuvor einen Beschluss fassen. Setzt sich ein Verwalter über die Beschlusskompetenz der WEG hinweg, verletzt er seine Pflichten und muss der Gemeinschaft den gesamten daraus entstandenen Schaden ersetzen. Hier musste der Verwalter nicht sofort eine umfassende Sanierung in Auftrag geben. Er hätte den Schaden provisorisch beheben können und über alles Weitere die WEG entscheiden lassen OLG Hamm, Beschluss v. 19.07.11, Az. 15 Wx 120/10
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Informations- Hinweis- und Prüfungspflichten
Information über den Sachstand- Stand der SanierungsmaßnahmeErläuterung, warum ein Beschluss erforderlich ist- Erforderlichkeit einer SonderumlageHinweise bei tatsächlicher o. rechtlicher Bedeutung- technisch kompliziert- Erheblicher Kostenaufwand- Besondere MehrheitserfordernisseBedenkenhinweis- Unbestimmter oder rechtswidriger Beschluss- Hinweis auf mögliche Folge (eV oder SE)Prüfung bei der Beschlussverkündung
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Gegenstand Maßnahme Kosten-verteilung
Instandsetzung und Instandhaltung §§ 21 V Nr.2, 22 III
Einfache Mehrheit -¾ aller WE + - 50% + 1 der MEA
Modernisierende Instandsetzung § 22 III
Einfache Mehrheit -¾ aller WE + - 50% + 1 der MEA
Modernisierung und Anpassung an die Technik § 22 II
-¾ aller WE +- 50% + 1 der MEA
-¾ aller WE + - 50% + 1 der MEA
Bauliche Veränderungund Aufwendungen§ 22 I
Ja-Stimmen sämtl. WE,die über § 14 WEG hinaus benachteiligt sind
-¾ aller WE + - 50% + 1 der MEA
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Fall 10
Einstimmiger Beschluss vom 29.09.2009:
Bausachverständiger des TÜV wird über die Mängel am Balkon u. an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Firma S wird mit Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben.
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Lösung zu Fall 10
Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre, widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
OLG Düsseldorf, B. v. 23.09.2008 – I-3 Wx 272/07
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Auftragserteilung Abschluss eines Bauvertrages
Rechtsdienstleistung § 2 I RDG jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald
sie eine rechtliche Prüfung im Einzelfall erfordert.Mitwirkung beim Vertragsabschluss als Rechtsdienstleistung?nein - Presseerklärung Bundesministerium Justizja - Finzel KommRDG, § 2/12
Rechtsdienstleistung erlaubt mit (§ 5 II RDG): 1. Testamentsvollstreckung2. Haus- und Wohnungsverwaltung3. Fördermittelberatung
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Vertragsabschluss
Pflicht des Verwalters bei der Gestaltung von Vertragsklauseln die
Formulierung zu wählen, die für den Eigentümer die größtmögliche Sicherheit bietet.
KG Berlin, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06LG Berlin, Urteil vom 29.02.2008 – 53 S 145/07AG Lichtenberg, Urteil vom 17.04.2008 – 12 C 283/07
Kriterium 1. Umfang und Dauer der Baumaßnahme2. Auswahl der Vertragsart (BGB,VOB, etc.)3. Eigene Kenntnis und Risikofreude4. Sondervergütung
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Fall 11
Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft:
Die Rohre des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums sollen gemeinsam saniert werden.
Vorher Hinweise des Verwalters auf Bedenken und Anfechtungsrisiko
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Lösung zu Fall 11
1. Verwalter hat es zugelassen, dass ein offensichtlich rechtswidriger Beschluss gefasst worden ist.
2. Hinweis auf die mögliche Anfechtung reicht nicht aus.
3. Hinweis auf die Folgen (Kosten für die Wohnungseigentümer und Verzögerung der Durchführung des Beschlusses) erforderlich.
4. Verwalter trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten LG Köln, Beschluss vom 10.03.2008 – 29 T 159/07
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Beschlussvorschlag Teil 1Modernisierung Rohrleitung des GE
1. Die WE nehmen zur Kenntnis, dass die gesamten Rohrleitungen der Anlage so sanierungsbedürftig sind, dass absehbar Schäden und eine Überprüfung der Versicherungsbedingungen zu erwarten sind.
2. Die WEG beschließt, das Rohrleitungssystem des GE entsprechend dem Angebot der FA …. vom… zu sanieren.
3. Der Verwalter wird ermächtigt, hierzu im Namen der WEG mit der Fa…. einen Vertrag abzuschließen.
4. Sonderumlage
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Beschlussvorschlag Teil 2Modernisierung Rohrleitung des SE
1. Die WE werden wegen der Hinweise aus Teil 1 aufgefordert, die in ihrem SE liegenden Teile der Rohrleitungen bis zum…. so instand zu setzen, dass die Auflagen der Versicherung vom… erfüllt werden.
2. Kommt ein SE dieser Aufforderung innerhalb der Frist nicht nach, wird der Verwalter ermächtigt, den SE im Namen der WE mit Anwalt gerichtlich und kostenpflichtig zur Durchführung der Maßnahme in Anspruch zu nehmen.
3. Ergibt sich aus der unterlassenen Sanierung ein Schadensersatzanspruch, wird der Verwalter ermächtigt, diesen gegen den SE durchzusetzen.
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Bauleitung /Bauüberwachung
Aufgabe/BedeutungÜberwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit- Baugenehmigung/Zustimmung- Ausführungsplänen/Leistungsbeschreibungen- Koordinierung der Beteiligten bei Objektüberwachung- Führung v. Zeitplan/Bautagebuch - Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen- Abnahme der BauleistungKriterium 1. Umfang und Dauer der Baumaßnahme2. Eigene Fachkenntnis und Risikofreude3. Vergütung des Architekten § 15 HOAI4. Sondervergütung des Verwalters
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Abnahme der Bauleistung
Bedeutung Entgegennahme der Werkleistung/Billigung als vertragsgerechtEinklagbare Hauptpflicht des Bestellers § 640 BGBRechtsfolgen • Erfüllungswirkung (§ 631 I BGB Konkretisierung auf Werk)• Fälligkeit der Vergütung § 641 I BGB • Umkehr der Beweislast• Verlust von Rechten (Vorbehalt von Mängeln/Vertragsstrafen)• Übergang Vergütungs-/Leistungsgefahr• Verjährung von Mängelrechten §§ 634a, 13 Nr.4 VOB/B
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Fall 12
Bauträger setzt seinen ehemaligen Bauleiter zum Verwalter ein. Bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums nimmt er ihm bekannte Mängel nicht in das Abnahmeprotokoll auf. Stattdessen schreibt er in der Eigenschaft als Bauleiter die Handwerker an und fordert zur Mängelbeseitigung auf. Unter anderem deswegen wird er fristlos abberufen.
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Lösung zu Fall 12
Ein Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigen- tümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen.
AG Augsburg U. v.23.02.2011 – 30 C 2739/08
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Geborene Mängelrechte
Geborene ErwerberrechteBGH U.v.12.04.2007 – VII ZR 236/05
Großer Schadenersatz Rücktritt vom Vertrag
Differenzierung: Rückabwicklung des Vertrages über das Sondereigentum
Keine Überschneidung mit Gemeinschaftsinteressen
Geborene Rechte der WEGBGH U.v.12.04.2007 – VII ZR 236/05
Kleiner Schadensersatz Minderung
Differenzierung:Natürliche Zuständigkeit der WEG
Gemeinschaftsbezug der Mängelrechte
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Ansichziehen der WEGvon Mängelrechten
Weitere Mängelrechte der Erwerber (bei Billigung der WEG)BGH U.v.12.04.2007 – VII ZR 236/05
Nacherfüllung Selbstvornahme
Rechte stehen grundsätzlich dem Erwerber zuGeltendmachung möglich solange von WEG gebilligt
Beschlusskompetenz der Gemeinschaft Ausschließliche Befugnis der WEG zur Geltendmachung der
Ansprüche gegenüber dem Veräußerer Mehrheitsbeschluss
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Fall 13
Bauträger V übernimmt die erste Verwaltung der WEG. Eigentümer E rügt einen Mangel an seinem Balkon, den V beseitigen lässt. Nach Ablauf der Verjährungsfrist stellt sich heraus, dass alle Balkone mangelhaft errichtet sind. WEG verlangt von V als Bauträger Schadensersatz, da er die Balkone nicht rechtzeitig auf Baumängel überprüft hat und Ansprüche gegen sich selber geltend gemacht hat.
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Lösung zu Fall 13
Besondere Sorgfalt schuldet der WEG-Verwalter bei der Prüfung eines Neubaus auf etwaige Baumängel,
- wenn er einen Mangel feststellt, der ein Serienmangel sein kann,
- wenn er das Bauwerk als Bauträger selbst errichtet hat.
OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 79/08
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Befugnis des Verwalters zur Abnahme des GE
Abnahme des Gemeinschaftseigentums= geborene Wahrnehmungspflicht der WEG § 10 VI 3 WEG Wenzel in Bärmann/Pick/Merle, WEG 10.Auflage § 10 Rdn.57 ff.= Beschlusskompetenz der Gemeinschaft= Befugnis des Verwalters zur Abnahme für die WEG kein Bestandteil laufender Verwaltung Befugnis des Verwalters nach Ermächtigung durch die
WEG gemäß § 27 Abs.3 Nr.7 WEG
Arten der Abnahme Tatsächliche §§ 640 BGB, 12 VOB/BFörmliche = durch Erklärung, gegebenenfalls Protokoll Stillschweigende = durch InbesitznahmeFiktive § 12 Abs.5 VOB/B
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Beschlussvorschlag
Abnahme
Der Verwalter wird ermächtigt, für die WEG ……..die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber dem Bauunternehmen ……………..zu erklären.
Der Abnahmetermin soll ausreichend vorher (mindestens drei Wochen) allen Eigentümern schriftlich bekannt gegeben werden.
Der Verwalter soll namens der WEG ….. einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bauschäden beauftragen, die Abnahmeverhandlung mit dem Bauunternehmen fachtechnisch zu begleiten und ein Abnahmeprotokoll für die Gemeinschaft zu erstellen. Nach Vorlage des Abnahmeprotokolls ist dieses allen Eigentümern unverzüglich zu übersenden.
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Fall 14
A teilt Haus aus dem Jahr 1890 in WE auf und verkauft bis auf 4 Wohnungen sämtliche Einheiten. Hierbei übernahm sie Verpflichtungen zur Renovierung des Treppenhauses und zur Beseitigung von Wasserschäden. Durch Wassereinbrüche kam es weiter zu Schäden am Gemeinschaftseigentum. Die WEG beschloss die Gewährleistungsrechte der Eigentümer, durch die WEG geltend zu machen. A ficht den Beschluss an.
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Lösung zu Fall 14
Die Eigentümerversammlung kann dem teilrechtsfähigen Verband auch solche Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche im eigenen Namen übertragen, die nur einem Wohnungseigentümer zustehen.
BGH U.v.15.01.2010 – V ZR 80/09 -
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KordtRechtsanwälteCheckliste des Verwalters
Begehung der Anlage/Dachcheck? Bestehende Gewährleistungsfristen beachtet? Instandsetzungsplan für alle Bereiche erstellt? Angemessene Rücklage gebildet? ausreichende Dokumentation erstellt? Konkrete Maßnahmen geboten/abgewogen? Instandsetzungs/Modernisierungsbedarf ermittelt? Einholung von alternativen Kostenanschlägen? Informations- und Bedenkenhinweise erteilt? ordnungsgemäße Beschlüsse herbeigeführt? Beschlüsse umgesetzt (Auftrag, Überwachung, Abnahme)?
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Fragen kostet nichts…..
…. allenfalls die Antwort
Klaus EichhornKordtRechtsanwälteGirardetstraße 2-3845131 EssenTel. 0201-872 620Fax [email protected]
www.kordt-law.de
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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit