Ein Unternehmen derLandeshauptstadt München

Konzerngeschäftsbericht 2010

Konzerngeschäftsbericht 2010GEWOFAG Holding GmbHKirchseeoner Straße 3, 81669 München

Inhaltsverzeichnis

Vorwort der Geschäftsführung 6

Bericht des Aufsichtsrats 8

Leitbild des GEWOFAG-Konzerns 14

Schwerpunkte 2010 18

Neue Strukturen – erfolgreicher Konzern 19

Vereinte Kräfte für den Wohnungsneubau 22

Modernisieren im großen Stil 24

Energie-Offensive der GEWOFAG 26

Quartiersentwicklung der GEWOFAG 28

Übersicht Quartiersentwicklungen 34

Bundespreis „Soziale Stadt 2010“ 36

Konzernlagebericht 40

Konzernabschluss 71

Konzernbilanz 72

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 74

Konzernanhang 75

Entwicklung des Konzern-Anlagevermögens 90

Konzern-Verbindlichkeitenspiegel 92

Konzern-Kapitalflussrechnung 93

Konzern-Eigenkapitalspiegel 94

Bestätigungsvermerk 96

Beteiligungsverhältnisse 97

Jahresabschluss GEWOFAG Holding GmbH 99

Bilanz 100

Gewinn- und Verlustrechnung 102

Impressum 104

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Mit dem Jahr 2010 hat für die GEWOFAG eine neue Zeitrechnung begonnen. Die veränderte Konzernstruktur mit der GEWOFAG Holding GmbH als Muttergesell-schaft schafft mehr Transparenz und hilft dabei, Synergien zu heben. Die neue Struktur ist die Grundlage für eine auf unser neues Leitbild und unsere strategi-schen Ziele ausgerichtete Organisation. Mit dem Leitbild, das für den gesamten Konzern Gültigkeit hat, haben wir unser gewachsenes Selbstverständnis mit der angestrebten Unternehmenskultur verbunden (Seite 14).

Auch im Jahr 2010 hat der GEWOFAG-Konzern für die Landeshauptstadt München ein sehr gutes Ergebnis erzielt, auf das wir stolz sind. Das zeigt, dass wir unserem Ziel, soziale und ökologische Verantwortung mit wirtschaftlichem Erfolg zu verbin-den, einen deutlichen Schritt näher gekommen sind.

Vorwort der Geschäftsführung

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Einen Schwerpunkt hat die GEWOFAG 2010 im Bereich Neubau gesetzt. Über 570 Wohnungen und eine Kindertagesstätte hat der Konzern neu gebaut. Damit hat die GEWOFAG die Vorgaben der Stadt für das vergangene Jahr 2010, nämlich 210 Neubauwohnungen zu errichten, deutlich übertroffen.

Mit dem Thema Quartiersentwicklung, das 2010 bereits eine wichtige Rolle gespielt hat, übernimmt die GEWOFAG soziale und ökologische Verantwortung. Für die Quartiersentwicklung rund um den Piusplatz in Ramersdorf und Berg am Laim hat die GEWOFAG den Bundespreis „Soziale Stadt 2010“ erhalten. Mit einer weiteren Quartiersentwicklung hat die GEWOFAG Ende 2010 in Ramersdorf-Mitte unter dem Motto „Familien zurück in die Stadt“ begonnen. Für die geplante Quartiersentwick-lung in Sendling hat die GEWOFAG einen Realisierungswettbewerb ausgelobt. Das Vorhaben ist eines von zehn Modellprojekten, das der Freistaat Bayern im Rahmen des Programms „IQ – Innerstädtische Wohnquartiere“ fördert. Die geplanten Quar-tiersentwicklungen, die energetische Maßnahmen ebenso wie die Verbesserung der Infrastruktur und die Anpassung an die sozialen Bedürfnisse der Bewohner umfas-sen, sind Teil eines umfangreichen Programms. Mehr dazu lesen Sie auf Seite 28.

Soziale Verantwortung übernimmt die GEWOFAG auch mit ihrem Projekt „Wohnen im Viertel“. Am Walchenseeplatz in Giesing haben wir die Arbeiten am dritten Stützpunkt von „Wohnen im Viertel“ bereits abgeschlossen.

Im vierten Quartal 2010 ging WinAll 2, das Projekt zur Neuorganisation der Techni-schen Werkstätten und Gärtnerbetriebe, zu Ende. In bewährter Weise haben Mitar-beitende und Führungskräfte selbst eine neue Organisation erarbeitet, die zu mehr Effizienz und Kundenorientierung führt.

An dieser Stelle danke ich allen Mitarbeitenden des GEWOFAG-Konzerns für die geleistete Arbeit und die Anstrengungen im vergangenen Jahr. Gemeinsam haben wir viel bewirkt und eine gute Ausgangsposition für die Herausforderungen der kommenden Jahre geschaffen.

Gordona SommerGeschäftsführerin GEWOFAG Holding GmbH

Vorwort der Geschäftsführung

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Beric

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Aufsichtsrats

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Vorsitzender des Aufsichtsrats Christian Ude, Oberbürgermeister von München

Bericht des Aufsichtsratsder GEWOFAG Holding GmbHDer Aufsichtsrat hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr eingehend und zeitnah mit der Lage und der Entwicklung des Konzerns und dessen Perspektiven befasst. Die Geschäftsführung wurde bei der Leitung des Unternehmens, der Ausrichtung der künftigen Geschäftspolitik sowie anderen grundsätzlichen Fragen durch den Aufsichtsrat begleitet. Besondere Aufmerksamkeit wurde auf die Implementierung der neuen Konzernstruktur gelegt.

Zusammenarbeit mit der Geschäftsführung

Der Aufsichtsrat hat sich anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der Geschäftsführung über den Gang der Geschäfte, die Entwicklungen der Konzern-gesellschaft, über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik informiert. Die Berichterstattung der Geschäftsführung umfasste alle wichtigen Informationen über die Geschäftsentwicklung des Unternehmens und die Lage des Konzerns. Dies schloss neben der Unternehmensplanung und der strategischen Weiterentwicklung insbesondere auch die Eigenkapitalausstattung, Rentabilität und Liquiditätsausstattung aller Gesellschaften der Unternehmens-gruppe mit ein.

Der Aufsichtsrat hat während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nach Gesetz und Satzung des Unternehmens obliegenden Aufgaben und Pflichten wahrgenommen, die Geschäftsführung überwacht und beraten.

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Die Geschäftsführung unterrichtete den Aufsichtsrat durch vierteljährliche Berichte über den Gang der Geschäfte, insbesondere den Umsatz und die Lage der Gesell-schaft.

Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von Bedeu-tung waren, zeitnah eingebunden. So wurde der Aufsichtsrat auch zwischen den Sitzungen über Projekte und Vorhaben informiert, die für die Gesellschaft eilbedürf-tig waren.

Sitzungen des Aufsichtsrats

In seinen zwei ordentlichen Sitzungen, am 24.06.2010 und am 23.11.2010, hat sich der Aufsichtsrat unter anderem ausführlich über sämtliche genehmigungspflichti-gen und sonstigen wesentlichen Angelegenheiten im Konzern unterrichten lassen. Für die Umstellung der Geschäftsführerverträge (hier Aufhebungsverträge bei der GEWOFAG Wohnen GmbH) zum 31.12.2010 wurde vom Aufsichtsratsvorsitzen-den am 27.05.2010 aufgrund der Dringlichkeit der Angelegenheit ein Eilbeschluss herbeigeführt. Dieser wurde in der Aufsichtsratssitzung am 24.06.2010 bekannt gegeben.

Darüber hinaus wurden im Berichtsjahr zwei außerordentliche Sitzungen abgehal-ten, in denen sich der Aufsichtsrat gesondert mit wesentlichen Angelegenheiten beschäftigt hat. Die erste außerordentliche Sitzung fand am 23.07.2010 statt und hatte die Abberufung der kaufmännischen Geschäftsführerin, Frau Maria Knauer, zum Gegenstand. Die zweite außerordentliche Sitzung fand am 21.12.2010 statt und befasste sich mit Anforderungen und der Beauftragung zur Erarbeitung eines Compliance-Managementsystems für den GEWOFAG-Konzern.

Außerdem fasste der Aufsichtsrat zwei Beschlüsse im so genannten Umlaufverfah-ren, einmal zur Genehmigung der Entsendung von Herrn Mühlbauer in den Auf-sichtsrat der Heimag Holding AG und zum zweiten zur Erweiterung der bestehen-den Prokuren der Herren Mühlbauer und Reiser. Die Umlaufverfahren wurden zum 23.09.2010 respektive zum 18.10.2010 abgeschlossen.

Mit Wirkung zum 19.10.2010 ist Frau Brigitte Meier durch die entsendende Gesell-schafterin aus dem Aufsichtsrat der Gesellschaft abberufen worden. Gleichzeitig hat die Gesellschafterin von ihrem Entsenderecht gemäß § 10 Abs. 2 des Gesell-schaftsvertrags Gebrauch gemacht und Herrn Andreas Lotte ebenfalls mit Wirkung zum 19.10.2010 für Frau Brigitte Meier entsandt.

Der Vergabeausschuss des Aufsichtsrats wurde mit Beschluss in der Sitzung vom 24.06.2010 mit drei Mitgliedern neu eingerichtet. Er trat in einer Sitzung am 20.09.2010 zusammen und hat sich mit der Genehmigung von Bauleistungen befasst und die entsprechenden Beschlüsse gefasst.

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Bericht des Aufsichtsrats

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Risikomanagement und Revision

Das Risikomanagementsystem im GEWOFAG-Konzern wurde auch im Berichtsjahr 2010 weiterentwickelt. Die Tochtergesellschaften sind beziehungsweise werden sukzessive in das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns integriert.

Der Aufsichtsrat ließ sich regelmäßig über die Erkenntnisse der Geschäftsführung aus dem Risikomanagementsystem unterrichten und war jederzeit über die Risikosi-tuation der GEWOFAG informiert. Er hat sich anhand der Berichte davon überzeugt, dass das vorgestellte Risikomanagementsystem den betrieblichen Anforderungen genügt.

Der Abschlussprüfer hat die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems so-wie dessen Eignung zur Analyse der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft bestätigt.

Die interne Revision hat im Berichtsjahr Prüfungen entsprechend einem Prüfungs-plan durchgeführt. Dem Aufsichtsrat wird über die Ergebnisse regelmäßig berichtet, die ausführlichen Berichte können eingesehen werden.

Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses

Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahres- und Konzernabschluss 2010 wurde von der durch den Aufsichtsrat als Abschlussprüfer beauftragte KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte sowohl für die GEWOFAG Holding GmbH als auch für den Konzernabschluss einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats haben den Jahres- und Konzernabschluss zum 31.12.2010 mit Lageberichten und Anhängen erhalten und eingehend geprüft. Sie waren Gegenstand der Sitzung des Aufsichtsrates am 07.06.2011, an der auch der Abschlussprüfer zur Beantwortung von Fragen zur Verfügung stand.

Der Aufsichtsrat schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung durch die KPMG an und erhebt nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung gegen den Jahres- und Konzernabschluss vom 31.12.2010 mit den Lageberichten keine Einwendungen. Er billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss und schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung zur Ver-wendung des Ergebnisses an.

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Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresabschluss 2010 festzustellen und den Jahresüberschuss der GEWOFAG Holding GmbH von EUR 1.487.148,19 wie folgt zu verwenden:

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitgliedern des Betriebsrates sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOFAG für ihren persönlichen Einsatz und die geleistete Arbeit.

München, im Juni 2011

Der AufsichtsratChristian Ude, OberbürgermeisterVorsitzender

EUR

Jahresüberschuss 1.487.148,19Verlustausgleich aus Vorjahr 42.503,05Vorabausschüttung im August 2010als Ersatz für nicht vorgesehene Ausschüttung aus 2009 923.250,00Vortrag auf neue Rechnung 521.395,14

Bericht des Aufsichtsrats

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Leitbild

des

GEWOFAG-Konzerns

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Wir verstehen soziales Handeln und wirt-schaftlichen Erfolg als Einheit: Wir erwirt-schaften das Geld, das wir für unser sozia-les Engagement brauchen. Investitionen in soziale Projekte nützen dem Unternehmen wirtschaftlich auf lange Sicht und sichern den sozialen Frieden in unserer Stadt.

Wir werten soziale, ökologische und wirtschaftliche Aufgaben als gleichberech-tigt. Wir trauen uns zu, von Fall zu Fall zu entscheiden, was im Vordergrund steht.

Wir übernehmen soziale Verantwortung, indem wir bezahlbaren Wohnraum für alle MünchnerInnen schaffen und anbieten, besonders für Menschen, die auf dem freien Markt keine Chance haben. Wir sehen zuerst den Menschen, dann die Mieteinnahmen.

Wir sind wirtschaftlich, weil wir unterneh-merisch denken. Wir arbeiten kostenbe-wusst und verbessern unsere Organisation und unsere Arbeits abläufe ständig. Mit den uns anvertrauten Mitteln gehen wir verant-wortungsvoll um.

Wir handeln ökologisch verantwortlich, indem wir schonend mit Ressourcen um gehen – beim Bauen, in der Bestands-bewirtschaftung und im betrieblichen Alltag.

Wir verbinden soziale und ökologische Verantwortung mit wirtschaftlichem Erfolg

Seit Beginn des Jahres 2010 hat der GEWOFAG-Konzern ein Leitbild. Über 100 Mitarbeitende des Konzerns haben daran mitgearbeitet. Das Leitbild ver-bindet das gewachsene Selbst verständnis mit einer angestrebten Unternehmens-kultur. Es gibt dem GEWOFAG-Konzern Orientierung und leitet die Mitarbeiten-den und Führungskräfte bei der täglichen Arbeit. Darüber hinaus ist das Leitbild das gemeinsame Fundament für die Zusammenarbeit zwischen den Gesellschaf-ten im Konzern.

GEWOFAG-Konzerns

Leitbild

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Wir tragen aktiv zur Gestaltung und Prägung des Münchner Stadtbilds bei. Wir bauen nachhaltig, qualitativ hochwertig und ästhetisch ansprechend.

Wir bauen für Menschen und berücksichti-gen dabei unterschiedliche Lebensformen – wie sie heute sind und wie sie sich in der Zukunft entwickeln werden. Technisch sind wir auf dem Stand der Zeit.

Wir bauen ökologisch und energiesparend und haben dabei sowohl die Betriebskos-ten als auch die Klimabilanz unserer Stadt im Auge. Dazu erproben und entwickeln wir Neues.

Wir planen und bauen nach klaren Zielen und Abläufen. Dazu gehört auch, dass wir Mitarbei terInnen und MieterInnen beteiligen.

Wir gehen fair und wertschätzend mit GeschäftspartnerInnen und MieterInnen um, um langfristig erfolgreich zusammenzuarbeiten.

Wir nehmen unsere MieterInnen ernst und gehen freundlich und respektvoll mit ihnen um. Für uns sind alle MieterInnen gleich.

Wir sorgen für gute Erreichbarkeit und halten Zusagen ein.

Wir sind gut ausgebildet, um unsere fachlichen und sozialen Aufgaben zu erfüllen. Wir handeln flexibel und eigen-verantwortlich.

Wir pflegen den persönlichen Kontakt und gehen auf die unterschiedlichen Bedürfnis-se der MieterInnen ein.

Wir nehmen Beschwerden und Konflikte ernst und finden gemeinsam Lösungen.

Wir bauen für Menschen und mit Menschen

MieterInnen sind KundInnen und erhalten best - möglichen Service

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Wir wollen Vielfalt und ermöglichen sie. Wir schaffen ein Umfeld, in dem Menschen jedes Alters, unterschied licher Kulturen und Lebens formen sich begegnen und gut miteinander leben können.

Wir setzen Regeln, die das gute Zusammen-leben ermöglichen. An diese Regeln halten wir uns selbst.

Wir erleichtern neuen MieterInnen den Start, indem wir sie informieren und nachbarschaft liche Kontakte ermöglichen.

Wir fördern und unterstützen Menschen, die Nachbarschaften pflegen und sich für die Mietergemeinschaft und ihr Quartier engagieren.

Wir schaffen die Grundlagen für gute Nachbarschaften. Dabei spielen die Haus-meisterInnen vor Ort eine wichtige Rolle.

Wir sind stolz darauf, im GEWOFAG-Kon-zern zu arbeiten, weil wir einen sozialen Auftrag für die Stadt München erfüllen und gleichzeitig wirtschaftlich sind. Wir handeln eigenverantwortlich und so, dass es dem Unternehmen nützt.

Wir gehen respektvoll und wertschätzend miteinander um. Wir informieren und kommunizieren offen.

Wir arbeiten gut und wir arbeiten gut zusammen. Wir verfolgen gemeinsame Ziele und qualifizieren uns ständig weiter.

Wir sehen Fehler als Chance, uns zu verbessern. Konstruktive Kritik dient uns als Ansporn.

Führen heißt ermöglichen.

Wir fördern gute Nachbarschaften

Wir leisten unser Bestes zum Nutzen des Unternehmens und der Stadt München

Leitbild

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2010

Schw

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Im Geschäftsjahr 2010 hat der GEWOFAG-Konzern mit einem Umsatzerlös von 252,3 Mio. Euro und einem Bilanzgewinn von 36,4 Mio. Euro ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Dieser positive Jahresabschluss geht einher mit tiefgreifenden Verände-rungen im Konzern. Zum 1. Januar 2010 wurde die GEWOFAG ein 100%-Tochter-unternehmen der Landeshauptstadt München. In der GEWOFAG Holding GmbH als übergeordneter Dachgesellschaft sind zentrale Aufgaben der Steuerung, der Verwal-tung und der Finanzen gebündelt. Im Zuge der Neuausrichtung hat die bisherige Konzernmutter, die GEWOFAG Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG München, ihre Rechtsform gewechselt und firmiert nun unter GEWOFAG Wohnen GmbH als Tochtergesellschaft der neuen Holding. Das operative Geschäft übernehmen neben der GEWOFAG Wohnen GmbH vier weitere Tochtergesellschaften. Der Übergang aller Mitarbeitenden in die jeweiligen neuen Gesellschaften fand mit Wirkung zum 1. Juli 2010 statt.

Die veränderte Konzernstruktur mit der GEWOFAG Holding GmbH als Mutterge-sellschaft stellt sicher, dass der Konzern seinen Auftrag für die Landeshauptstadt München erfüllen kann, zum Beispiel indem er nun Grundstücke direkt von der Stadt erwerben und damit auch in Zukunft die geforderte Anzahl an Wohnungen neu errichten kann. Die neue Struktur hat zudem Synergien geschaffen und so die Leistungsfähigkeit des Konzerns gesteigert. Sie ist die Grundlage für eine auf die Unternehmensziele und die Vision des GEWOFAG-Konzerns ausgerichtete Organi-sation. Die Handlungskompetenzen der Beschäftigten sind durch Konzern- bzw. Unternehmensregelungen definiert, Funktionsbeschreibungen für die Mitarbeiten-den sind erstellt. Zusätzlich hat die GEWOFAG ein Prozessmanagement aufgesetzt und alle Kernprozesse definiert. Im vergangenen Jahr wurden zudem für die neue Konzerstruktur Unternehmens- und Konzernregelungen festgelegt.

Governance und Compliance schaffen Rechtssicherheit

Rechtliche Grundlagen wie das deutsche Aktiengesetz und das GmbH-Gesetz verpflichten Unternehmen und ihre Aufsichtsorgane, gesetzliche Regelungen im Unternehmen einzuhalten. Auf diese Weise wird zum Beispiel das Haftungsrisiko ausgeschlossen, das sich für Geschäftsführungen aus einem potenziellen Organi-sationsverschulden ableitet. Die Maßnahmen, die die Umsetzung der rechtlichen Anforderungen gewährleisten, nennt man Compliance. Der Bereich Governance, der das Steuerungs- und Regelungssystem im GEWOFAG-Konzern allgemein vorgibt, und der ihm untergeordnete Bereich Compliance leisten daher einen wichtigen Bei-trag für das rechtlich und ethisch einwandfreie Handeln der GEWOFAG und schaf-fen Rechtssicherheit für alle Mitarbeitenden und Führungskräfte. Auf die Einhaltung dieser Grundsätze achtet das Unternehmen auch bei Geschäftspartnern, Auftrag-nehmern und Lieferanten.

Neue Strukturen – erfolgreicher Konzern

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Bereits im Jahr 2008 hat die GEWOFAG die Stabsstellen Innenrevision, Qualitäts-management und Compliance eingerichtet. Im vergangenen Jahr 2010 legte die GEWOFAG auf der Grundlage von definierten Prozessen die erforderlichen Unter-nehmens- und Konzernregelungen fest. Zudem hat der Konzern die Anti-Korrup-tionsregelung in Kraft gesetzt. Ein Schwerpunkt lag auch auf der Erarbeitung von weiteren Compliance-Regelungen und der Ausarbeitung eines vertieften Schulungs- und Kontrollkonzeptes.

Damit übertrifft die GEWOFAG sogar die von der Landeshauptstadt München geforderten Standards und nimmt innerhalb der städtischen Unternehmen eine Vorreiterrolle ein. Die GEWOFAG stellt sich auch dem bundesweiten Vergleich und strebt im Jahr 2011 die Zertifizierung nach IDW 980, dem Standard der deutschen Wirtschaftsprüfer, an.

Zu den geplanten Compliance-Maßnahmen für die nächsten Jahre gehören jährliche Schulungen für alle Mitarbeitenden und die Prüfung aller Compliance-Maßnahmen im Rahmen eines externen Audits.

Standards

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Anti-Korruption und Risikomanagement

Der GEWOFAG-Konzern duldet keine Korruption. Im vergangenen Jahr trat die Anti-Korruptionsregelung in Kraft. Der Bereich Compliance hat alle Mitarbeiten-den bezüglich dieser Regelung geschult. Darüber hinaus hat die GEWOFAG alle Geschäftspartner aufgefordert, einen Ethik-Kodex zu unterschreiben und sich im Sinne der Anti-Korruption zu verhalten, zum Beispiel indem sie Mitarbeitenden des Konzerns keine Geschenke machen. Ab Juni 2011 steht ein externer Ombudsmann als unabhängiger Ansprechpartner für alle Mitarbeitenden und Führungskräfte zur Verfügung, die den Verdacht einer Korruption äußern wollen. Auch Mieterinnen und Mieter, Lieferanten und Auftragnehmer können dem Ombudsmann Hinweise geben.

Ein weiterer wichtiger Bereich ist das Risikomanagement, das die GEWOFAG im ver-gangenen Geschäftsjahr weiterentwickelt und an die veränderte Konzernstruktur angepasst hat. Dazu gehörten zum Beispiel Umstellungen im Bereich Controlling und im Risikofrühwarnsystem des Konzerns sowie die Implementierung in allen Tochtergesellschaften. Das Risikomanagementsystem unterstützt die Geschäftsfüh-rung darin, Risiken zu vermeiden, die den Bestand des Unternehmens gefährden, und Entwicklungschancen rechtzeitig zu erkennen. In den kommenden Jahren optimiert die GEWOFAG das Risikomanagementsystem weiter und dehnt es auf den gesamten Konzern aus.

Schwerpunkte 2010

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In München herrscht akuter Wohnungsmangel, weil die ohnehin hohe Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt und insgesamt nicht genügend Wohnungen fertig ge-stellt werden. Der GEWOFAG-Konzern hat daher im Jahr 2010 alle Kräfte eingesetzt und 573 Wohnungen sowie eine Kindertagesstätte in München neu gebaut.

Die GEWOFAG selbst hat 350 davon errichtet, die zum Konzern gehörende HEIMAG 223. Von den im Jahr 2010 fertig gestellten Wohnungen sind 502 Mietwohnungen, die restlichen 71 sind Eigentumswohnungen. Die GEWOFAG hat damit die Vorgaben der Stadt für das vergangene Jahr 2010, 210 Neubauwohnungen zu errichten, deut-lich übertroffen. Die meisten Wohnungen befinden sich in der Messestadt Riem. Die übrigen entstanden in Waldperlach, Berg am Laim, Gern, Lochhausen und Ramers-dorf, wo auch eine Kindertagesstätte ihre Räume beziehen konnte.

Vereinte Kräfte für den Wohnungsneubau

Riem

251

Neu -hausen/

Gern71 Berg am

Laim51

Loch- hausen86

Wald-perlach86

Ramers-dorf28

Neubauwohnungen der GEWOFAG und der HEIMAG

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„Mit dem Neubau von über 570 Wohnungen 2010 hat die GEWOFAG einen entscheidenden Beitrag geleistet, den hohen Bedarf an Wohnraum und bezahlbaren Mietwohnungen in München zu decken“, sagt Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk, Stadtbaurätin der Landeshaupt-stadt München. „Die Landeshauptstadt kann zwar Bau-recht schaffen und Baugenehmigungen erteilen, aber die tatsächlichen Fertigstellungszahlen privater Bau-träger und Investoren nicht beeinflussen.“ Die Neubau-tätigkeit der kommunalen Wohnungsunternehmen ist deshalb eine wichtige Säule, um die anspruchsvollen Ziele des wohnungspolitischen Handlungsprogramms der Stadt „Wohnen in München“ zu erreichen.

Schwerpunkte 2010

Neubau573 Wohnungen be

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Neben dem Neubau lag ein weiterer Schwerpunkt der GEWOFAG 2010 im Bereich Modernisierung. Die GEWOFAG hat im vergangenen Jahr Großmodernisierungspro-jekte mit einem Investitionsvolumen von über 24 Mio. Euro umgesetzt und dabei insgesamt 266 Wohneinheiten modernisiert. Dazu gehören zum Beispiel 190 Woh-nungen im zweiten Bauabschnitt der so genannten Apostelblöcke in Neuhausen. Der dritte Bauabschnitt folgt 2011. Die Wohnungen wurden zwischen 1928 und 1931 gebaut und gehören zu einer der fünf Gründersiedlungen der GEWOFAG. Die Siedlung steht unter Ensembleschutz.

Im Gegensatz dazu zielt die energetische Modernisierung von Wohneinheiten auf die Verbesserung des Energiestandards ab und geht damit weit über eine reine Mo-dernisierung hinaus. Im April 2010 hat die GEWOFAG ein auf zehn Jahre angelegtes Programm zur energetischen Sanierung von mehr als 5.000 Wohnungen im gesam-ten Stadtgebiet Münchens gestartet, das Investitionen von insgesamt 200 Mio. Euro vorsieht. Bereits 2010 hat die GEWOFAG rund 10,5 Mio. Euro in die energeti-sche Modernisierung investiert. Begonnen wurde mit der Sanierung eines Gebäudes an der Balan- und Chiemgaustraße in Ramersdorf. Die energetische Modernisierung

Modernisieren im großen Stil

Die „Apostelblöcke“ in Neuhausen

Moder nisierung

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der Siedlung Friedenheim in München-Laim mit 270 Wohnungen, die 2010 abge-schlossen wurde, hat den „Ehrenpreis für guten Wohnungsbau, Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung“ der Landeshauptstadt München erhalten. Die Gebäude stehen zum Teil unter Denkmalschutz. Die GEWOFAG hat die vielen historischen Fassadenbilder, Erker und Figuren behutsam restauriert, die den besonderen Charme der Siedlung ausmachen.

Seit November 2010 modernisiert die GEWOFAG 380 Wohnungen in Berg am Laim. Dort werden elf Gebäude zu Energieeffizienzhäusern umgebaut. 240 Wohnungen erhalten außerdem einen Balkon und viele der Erdgeschosswohnungen einen Mie-tergarten. In diese grundlegende Aufwertung des Quartiers und der Wohnqualität investiert die GEWOFAG rund 20 Mio. Euro.

Schwerpunkte 2010

Die Siedlung Friedenheim in München-Laim

AufwertungModer nisierung

Ener

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Qualität Inve

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Angesichts zunehmender globaler Klimaerwärmung und steigender Ener-giekosten hat die GEWOFAG die ökologische Verantwortung mit in ihr Un-ternehmensleitbild aufgenommen und setzt diese aktiv in die Tat um. Die GEWOFAG übernimmt ökologische Verantwortung, indem sie schonend mit Ressourcen umgeht und CO2 einspart – beim Bauen, durch energeti-sche Modernisierung und in der Bestandsbewirtschaftung. Forschungs-projekte und Innovationen ergänzen und befördern das Engagement der GEWOFAG in diesem Bereich.

Im Jahr 2010 hat die GEWOFAG mit der energetischen Modernisierung von insgesamt mehr als 5.000 Wohnungen in den Stadtteilen Ramersdorf, Berg am Laim, Sendling, Giesing und Neuhausen begonnen, die bis 2020 abgeschlossen sein wird. Ein Großteil der Gebäude wird dabei weit über die gesetzlichen Vorgaben hinaus modernisiert und energetisch verbes-sert. Die geplanten Passivhäuser am Piusplatz in Berg am Laim, die die GEWOFAG ab 2011 errichtet, sind zwei der ersten Passivhäuser im Ge-schosswohnungsbau in München. Trotz großzügiger Fenster werden die Gebäude nur ein Zehntel der Heizwärme verbrauchen, die ein herkömmli-ches Mehrfamilienhaus im Durchschnitt benötigt.

Gemeinsam mit dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik hat die GEWOFAG 2010 das Forschungsvorhaben „Validierung energieeinsparender Kompo-nenten im Wohnungsbau“ gestartet. Dafür ermittelt die GEWOFAG bei sechs baugleichen Wohngebäuden in der Messestadt Riem den Einfluss von verschiedenen haustechnischen Standards auf den Energieverbrauch.

Die Projekte im Bereich der haustechnischen Forschung ergänzen das En-gagement der GEWOFAG in hervorragender Weise. GEWOFAG-Mitarbeiter Wilfried Ebster hat 2010 praktikable Lösungsvorschläge entwickelt, wie zu hohe Rücklauftemperaturen in Fernwärmenetzen abgesenkt wer-den können, und wurde dafür mit dem „Bundespreis für hervorragende innovatorische Leistungen für das Handwerk“ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie ausgezeichnet. Die hydraulischen Schaltungen erlauben es, die Energie des Fernwärmerücklaufs direkt für die Beheizung und die Warmwasserbereitung zu nutzen. Dadurch wird die Temperatur des Fernwärmerücklaufs abgesenkt, was sich in vielfältiger Hinsicht als nützlich erweist: Die Anforderungen von den Stadtwerken hinsichtlich niedriger Rücklauftemperaturen werden deutlich unterschritten. Das Ein-sparpotenzial beim Fernwärmegrundpreis liegt bei ca. 20 Prozent.

Energie-Offensive der GEWOFAG

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Schwerpunkte 2010

Energie

Tech

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Innovation

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Quartiers-

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Viele der 35.000 GEWOFAG-Wohnungen liegen in zusammenhängenden Siedlungen. Für fünf dieser Quartiere sind bis 2020 weitreichende Sanierungsmaß-nahmen geplant, die über die reine Modernisierung hinausreichen. Ziel ist es, die Siedlungen insgesamt erheblich attraktiver zu gestalten.

In den Stadtteilen Ramersdorf, Sendling, Frieden-heim, Neuhausen und Giesing besitzt die GEWOFAG nicht nur einzelne Häuser oder Häuserzeilen, sondern zusammenhängende Quartiere mit 600 bis zu 5.000 Wohneinheiten. Die Gründung dieser Siedlungen reicht bis in die späten 1920er-Jahre zurück, so dass sie trotz aller baulichen Erweiterungen, Renovierungen in der Vergangenheit und Instandhaltungsmaßnahmen nicht mehr in allen Belangen auf der Höhe der Zeit sind. Die Grundrisse sind nicht auf die heutigen Anforde-rungen an familien- bzw. seniorengerechtes Wohnen zugeschnitten, die Gebäude sind schlecht gedämmt, die Haustechnik ist veraltet. Als ebenfalls problema-tisch erweist sich die Infrastruktur. Es fehlt zum Teil an Räumlichkeiten für Nachbarschaftstreffs, zur Kinderbe-treuung und zur Nahversorgung.

Der Mangel an großen Wohnungen spiegelt sich in der Mieterstruktur wider, in der Alleinstehende und Paare dominieren. Die GEWOFAG nimmt im Einklang mit ihrem Unternehmensleitbild ihre soziale, wirtschaftli-che und ökologische Verantwortung wahr und schafft für die Menschen in München familien- und senioren-gerechte Wohnungen. Eine gelungene Quartiersent-wicklung schafft ein stabiles Wohnumfeld, wertet die Bestände auf und trägt dazu bei, langjährige Mieter zu binden sowie neue zu gewinnen.

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zialökologisch

Quartiersentwicklung der GEWOFAG – ein zukunfts weisendes Projekt

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Millionen

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Erfolgversprechend sind Ansätze, die die bauliche Sanierung in einen sozialen Kontext stellen. In diesem übergreifenden Konzept spielen Aspekte wie familien- und seniorengerechte Wohnungen ebenso eine Rolle wie die Baualters klasse der Wohneinheiten, ihr energetischer Zustand und der Instandhaltungs aufwand. Ein zukunftsweisender Gesamtplan vernetzt all diese Faktoren und prüft sie auf ihr wechselseitiges Zusammenspiel.

Quartiersentwicklung in diesem Sinn bedeutet also nicht, die angestammten Bewohner aus ihrem Viertel zu vertreiben, sondern die Siedlungen zukunftsfähig zu gestalten und an die Bedürfnisse der dort lebenden Menschen anzupassen. Im Einzelnen heißt das, Wohnraum für Familien und ältere Menschen zu schaffen. Um der ökologischen Verantwortung gerecht zu werden, setzt die GEWOFAG auf energieeffiziente Häuser und auf die umweltfreundliche Fernwärme, ohne wirt-schaftliche Überlegungen aus den Augen zu verlieren.

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In Ramersdorf haben die Arbeiten zur Quartiersentwicklung bereits begonnen. Sie setzen auf einen im Herbst 2009 ausgelobten Architekturwettbewerb auf, der unter dem Motto „Familien zurück in die Stadt“ stand. Ziel des Wettbewerbs war es, die einseitige Bewohnerstruktur durch die Schaffung von geeignetem Wohnraum behutsam zu verändern, neues Leben in die Innenhöfe zu bringen und die Wohn-qualität für Familien zu verbessern. Die nächsten Quartiers entwicklungen stehen ab 2012 in Sendling, Friedenheim und Neuhausen an, bevor Giesing 2014 den Abschluss bildet. Für das gesamte Programm, das bis 2020 läuft, sind 330 Mio. Euro veranschlagt.

Vor Beginn der Arbeiten steht eine Markt- und Standortanalyse, die sich auf die Mieterstruktur, den Zielgruppenbedarf und die baulichen Gegebenheiten erstreckt. Dafür werden auch Anwohner befragt. Bei der Mieterstruktur sind insbesondere der Altersdurchschnitt sowie die sozialen Verhältnisse innerhalb der einzelnen Quartie-re von Interesse. Geprüft wird auch, ob die Anlage für Mieter gärten geeignet ist, ob sich an den Häusern Außenbalkone anbringen lassen und ob sich ein familiengerech-ter Zuschnitt der Wohnungen realisieren lässt. Darüber hinaus klären wir, welche Außenanlagen sinnvoll sind und welche Flächen für die nötigen sozialen Einrichtun-gen ausgewiesen werden müssen.

Aufstock ungLebensqualität

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Vom Ergebnis der Analysen hängt ab, welche Maßnah-men im Einzelnen ergriffen werden, zum Beispiel Auf-stockung oder der Neubau von Gebäuden sowie die energetische Sanierung. Aber auch die Bewerbung um Fördermittel und die Kontaktaufnahme mit weiteren Akteuren, die bei sozialen Problemen in das Projekt in-tegriert werden können, gehören zu den Aufgaben, die die GEWOFAG im Zuge der Quartiersentwicklung über-nimmt. Wesentlich für den Erfolg ist dabei, Verände-rungen nicht gegen die Mieter, sondern in größtmög-lichem Einvernehmen mit ihnen umzusetzen. Dazu gehört es, sie bereits früh in die Planungen einzubezie-hen, ihre Ängste ernst zu nehmen und über anstehen-de Arbeiten rechtzeitig zu informieren. Wenn Umzüge notwendig sind, stellt die GEWOFAG Ersatzwohnungen zur Verfügung. Das Wohnforum, eine Tochtergesell-schaft der GEWOFAG, betreut die Mieterinnen und Mieter im Rahmen des Umzugs managements.

In Ramersdorf betrifft die Quartiersentwicklung mehr als 5.000 Wohnungen, wofür insgesamt 170 Mio. Euro vorgesehen sind. In Ramersdorf-Mitte werden die Ergebnisse des Wettbewerbs „Familien zurück in die Stadt“ umgesetzt. In Ramersdorf-Nord sind neben Ge-bäudesanierungen und einer Verbesserung des Wohn-umfelds vier neue Passivhäuser geplant. Im Quartier Sendling werden die 430 Wohnungen ab 2012 barriere-frei und familiengerecht umgestaltet sowie energe-tisch auf den neuesten Stand gebracht. Außerdem ist ein Stützpunkt „Wohnen im Viertel“ in Planung. Das Investitionsvolumen beträgt rund 27 Mio. Euro. Knapp 70 Mio. Euro sind für die 780 Wohnungen in Frieden-heim in Laim budgetiert, wobei zusätzlich der Bau eines Ärztehauses vorgesehen ist. Für die Quartiersent-wicklung der rund 1.100 Wohnungen in Neuhausen sind rund 44 Mio. Euro veranschlagt, und in das letzte Projekt – 400 Wohnungen in Giesing – investiert die GEWOFAG nochmals 19 Mio. Euro. Diese Investitionen sind sinnvoll, um auch in Zukunft eine hohe Lebens-qualität in den Vierteln sicherzustellen.

Aufstock ungLebensqualität

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rQuartiersentwicklung

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Wohnungen: rund 430 Beginn: 2012Investition: rund 27 Mio. EuroGefördert durch IQ, das Programm „Innerstädtische Wohnquartiere“ der Obersten Baubehörde

Maßnahmen:barrierefreie und familien gerechte Wohnungen, energetische Moder - ni sierung, Balkonanbau, Stützpunkt „Wohnen im Viertel“

Wohnungen: rund 780 Beginn: 2013Investition: rund 70 Mio. Euro

Maßnahmen:energetische Sanierung, Neubau, Stützpunkt „Wohnen im Viertel“, Ärztehaus

Wohnungen: rund 1.100 Beginn: 2014Investition: rund 44 Mio. Euro

Geplante Maßnahmen:energetische Modernisierung, Balkon anbau, Wohnungen für Familien, Stützpunkt „Wohnen im Viertel“

Neuhausen

Sendling

Friedenheim(Laim)

Übersicht über die geplanten Quartiersentwicklungen

35

Wohnungen: rund 5.000 Beginn: 2010 Investitionen: rund 170 Mio. Euro (bis 2020)

Maßnahmen:energetische Modernisierung, Neubau (auch von Passivhäusern), Gebäudesanierung, Wohnumfeld-verbesserung, Balkonanbauten

Wohnungen: rund 400 Beginn: 2014Investition: rund 19 Mio. Euro

Maßnahmen:energetische Modernisierung, Balkonanbau; Stützpunkt „Wohnen im Viertel“ bereits fertig gestellt

Giesing

RamersdorfBerg am Laim

Quartiersentwicklung

3636

„Typisch“, könnte man sagen, ist die GEWOFAG-Wohnsiedlung rund um den Piusplatz in Berg am Laim. Typisch für viele Münch-ner Wohnsiedlungen aus den 20er- und 30er-Jahren des letzten Jahrhunderts, die im Auftrag der Stadt damals als günstige Unterkünfte für die Münchner Bevölkerung errichtet wurden. Doch was nach dem 1. Weltkrieg die Rettung für viele Familien bedeutete, die für wenig Geld ein Dach über dem Kopf beka-men, kann den aktuellen Wohn- und Qualitätsansprüchen nicht mehr standhalten. So haben die gut 2.000 einfachen Wohnun-gen der Siedlung am Piusplatz nur ein bis zwei Zimmer und sind damit nach heutigen Maßstäben für Familien viel zu klein. Aber auch die überwiegend älteren und alleinstehenden Mieter der Siedlung haben ihre Mühe, weil Treppen und Schwellen ihnen buchstäblich im Weg stehen. So führte der veraltete bauliche Zustand trotz zwischenzeitlicher Renovierungen und der Errich-tung von Ergänzungsbauten in den 1960er-Jahren allmählich zu einer einseitigen Mieterstruktur.

Bundespreis „Soziale Stadt 2010“ für die Quartiersentwicklung am Piusplatz

Soziale Stadt 2010lebendig

Heimat

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2005 startete die GEWOFAG deshalb ein umfangreiches Programm zur Umgestal-tung des gesamten Quartiers – in enger Kooperation mit dem von der Stadt eingesetzten Quartiersmanagement und zahlreichen anderen Akteuren. Wir schaf-fen vor allem Wohnungen und Angebote für junge Familien, um eine stärkere Mischung der Mieterstruktur zu erreichen. Neben der schrittweisen baulichen und energetischen Modernisierung des Gebäudebestandes wird die GEWOFAG umfas-sende Verbesserungen des Wohnumfelds durchführen. So errichtet die GEWOFAG unter anderem neue Spiel- und Aufenthaltsbereiche, zusätzliche Wegeverbindun-gen, barrierefreie Zugänge zu den Gebäuden, Mietergärten, Fahrradständer und Sitzgelegenheiten an den Eingangsbereichen. Durch eine maßvolle Verdichtung, sprich durch den Neubau zusätzlicher moderner Wohnungen für Familien im Passiv-haus-Standard zwischen den bestehenden Gebäudezeilen, werten wir das Quartier architektonisch auf und schaffen Raum für eine ausgewogene Mischung aus jungen und alten Mietern, aus Bewohnern aller Bevölkerungs- und Einkommensschichten. Das Projekt „Wohnen im Viertel“ am Innsbrucker Ring für ältere oder hilfsbedürf-tige Menschen beinhaltet rollstuhlgerechte Wohnungen, einen ambulanten Pfle-gedienst und einen Nachbarschaftstreff. Hier kooperiert die GEWOFAG mit dem Arbeiter-Samariter-Bund (ASB). In unmittelbarer Nachbarschaft modernisieren wir im Rahmen des Förderprojekts „WAL – Wohnen in allen Lebensphasen“ der Obersten Baubehörde ein Hochhaus. Vielfältige Grundrisse im schallgeschützten Gebäude bieten Wohnraum für Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen. Parallel dazu saniert die Landeshauptstadt München die öffentlichen Grünzüge in der Siedlung. Ein Montessori-Kinderhaus und ein Mütterzentrum ergänzen das familienfreund-liche Angebot und bringen neues Leben in das Quartier.

Soziale Stadt 2010 Fam

ilien

Senioren

Wohnen im Viertel

Quartiersentwicklung

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Um die Anwohner von Beginn an in die Planungen einzubeziehen, arbeiteten wir Hand in Hand mit den Vertretern des städtischen Quartiersmanagements sowie weiteren Partnern und führten schon im Vor-feld der Baumaßnahmen umfangreiche Bürger- und Mieterbeteiligungsverfahren durch. Über verschiedene Förderprogramme flossen finanzielle Mittel von Bund, Land und Landeshauptstadt München in das Gesamt-projekt ein. Außerdem konnten wir eine Reihe beglei-tender Projekte für das Quartier anstoßen, die zu einer weiteren Gebietsaufwertung beitragen. Obwohl die Maßnahmen noch lange nicht abgeschlossen sind, gilt das Konzept der Quartiersentwicklung rund um den Piusplatz schon jetzt als vorbildlich. So vorbildlich, dass die GEWOFAG dafür den Bundespreis „Soziale Stadt 2010“ des vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. erhielt. Die Auslobung des Preises ist eine bundesweite Gemeinschaftsinitiative verschiedener Organisationen aus Politik, Wissen-schaft, Wohnungswirtschaft und Wohlfahrtspflege. Die GEWOFAG wurde als einer von zehn Projektträgern unter 178 Bewerbern aus ganz Deutschland ausge-wählt. Die Juroren begründeten die Auszeichnung bei der Preisverleihung in Berlin damit, dass dieses Projekt „mit einer umfassenden Sanierung der Siedlung und Aufwertung des Wohnumfeldes (…) in besonderem Maße auf die Herausforderungen des demografischen Wandels reagiert“. Die Jury würdigte das „besondere Engagement der GEWOFAG und das umfassende Ge-samtkonzept, das auf den Erhalt einer generationen-übergreifenden sozialen Balance im Stadtteil abzielt und dabei mit Maßnahmen zur Lärmminderung und energetischen Sanierung hohe Maßstäbe an die bau-liche Gestaltung und Umweltqualität legt“.

Für die GEWOFAG und die Stadt München ist der Preis nicht nur eine erfreuliche Bestätigung für die begonnene Umgestaltung des Wohnquartiers am Piusplatz. Er ist auch Beleg dafür, dass das kommunale Wohnungsunternehmen mit seinem Quartiersent-wicklungsprogramm für München auf dem richtigen Weg ist. Denn wie in Berg am Laim sollen bis 2020 alle großen GEWOFAG-Siedlungen in Ramersdorf, Sendling, Friedenheim, Giesing und Neuhausen umfassend modernisiert und aufgewertet werden. Dafür wird die GEWOFAG in den nächsten zehn Jahren rund 330 Mio. Euro investieren.

Leb ensraumInnenhöfe

Fam

ilien

39

Leb ensraumSchallschutz

Gär

ten

Wir danken unseren PartnernDer Preis ist nicht eine Auszeichnung für die GEWOFAG allein: Er ehrt alle, die an der Quartiersentwicklung rund um den Piusplatz beteiligt sind und waren. Unser Dank für die Mitwirkung gilt der Obersten Baubehörde des Freistaates Bayern, dem Refe-rat für Stadtplanung und Bauordnung mit Quartiersmanagement Soziale Stadt der Landeshauptstadt München, der MGS Münchner Gesellschaft für Stadtentwicklung, dem Baureferat, dem Sozialreferat, dem Referat für Bildung und Sport, der Lokalbau-kommission der Landeshauptstadt München, den Bezirksausschüssen Ramersdorf/ Perlach und Berg am Laim, den sechs beteiligten Architekturbüros und nicht zuletzt den Mieterinnen und Mietern der GEWOFAG.

Quartiersentwicklung

40

Konzernlagebericht

2010

41

GEWOFAG Holding GmbH, MünchenKonzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010

1. Rahmenbedingungen

1.1 Geschäftstätigkeit

Im Jahr 2009 haben die Gesellschafter des GEWOFAG-Konzerns zur Optimierung der Beteiligungsstruktur die gesellschaftsrechtliche Neuorganisation in Form einer Hol-dingstruktur beschlossen. Seit dem 10. Dezember 2009 ist die GEWOFAG Holding GmbH Konzernobergesellschaft der GEWOFAG Wohnen GmbH und deren Schwes-tergesellschaften. Alleinige Gesellschafterin der GEWOFAG Holding GmbH ist die Landeshauptstadt München.

Die zentralen Managementaufgaben, die Steuerung des Konzerns und die strategi-schen Funktionen sind die direkten Aufgaben der GEWOFAG Holding GmbH. Dazu gehören der Einkauf, Personal & Allgemeine Verwaltung, Finanzen, Konzernkommu-nikation, Konzernsteuerung, Innenrevision und Compliance. Die GEWOFAG Holding GmbH hat kein eigenes operatives Geschäft.

Zu den Hauptaufgaben des Konzerns gehören die Bewirtschaftung und Verwaltung der eigenen und fremden Immobilien, der Erwerb und die Bebauung von Grund-stücken, Neubautätigkeiten und IT- und Servicedienstleistungen.

Dies folgt dem satzungsgemäßen Zweck der GEWOFAG-Konzerngesellschaften, der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung von breiten Schichten der Bevölkerung. Der Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeiten liegt im Gebiet der Landeshauptstadt München.

Die Leistungserbringung, das heißt die operativen Tätigkeiten, erfolgt in den fünf Tochterunternehmen sowie in den Teilkonzernen HEIMAG und Wohnforum. An den Tochtergesellschaften GEWOFAG Gebäude Service GmbH, GEWOFAG IT Service-gesellschaft mbH, GEWOFAG Projektgesellschaft mbH, GEWOFAG Grundstücks-gesellschaft mbH, GEWOFAG Wohnen GmbH ist die GEWOFAG Holding GmbH unmittelbar beteiligt. Diese Tochtergesellschaften bilden mit der GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH und der Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG den Teilkonzern GEWOFAG. An der Heimag Holding AG und der Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH ist die GEWOFAG Holding GmbH mittelbar über die GEWOFAG Wohnen GmbH beteiligt.

Eine weitere mittelbare Minderheitsbeteiligung über die GEWOFAG Wohnen GmbH mit 6 % wird an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH gehalten.

Die konkreten Beteiligungsverhältnisse sind im folgenden Schaubild dargestellt.

GEWOFAG-Konzernstruktur

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GEWOFAG Holding GmbH

GEWOFAG Wohnen GmbH

Heimag Holding AG

Heimag München GmbH

Heimag Besitzgesellschaft mbH

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG

GEWOFAG Grundstücks-

Gesellschaft mbH

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH

GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH

GEWOFAG Gebäude Service GmbH

100 % 100 %

100 %

70 %

83 % 100 %

100 % 100 %

60 % 6 %11,9 %

100 %1)

92,325 %

100 % 100 %

GEWOFAG Dienstleistungs-gesellschaft mbH

Mietmanagement - gesellschaft der

GEWOFAG GmbH & Co. KG

Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH

Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH

Wohnforum Service GmbH

Stand: Mai 2011

1) Die GEWOFAG Wohnen GmbH hält an der Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG 100 % des Kapitals und 66,67 % der Stimmrechte.

43

Die Aufgaben der Tochterunternehmen (Teilkonzern GEWOFAG) sowie der beiden Teilkonzerne, HEIMAG und Wohnforum, werden nachfolgend dargestellt:

GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH Tätigkeitsschwerpunkte der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH sind der An-

kauf neuer Grundstücke am Münchener Grundstücksmarkt und die anschließende eigene Projektentwicklung bis zur Bebauungsreife für geförderte und freifinan-zierte Mietwohnungen, wobei die Gesellschaft hier als Bauherr auftritt.

Darüber hinaus erbringt die GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH innerhalb des Konzerns weitere Leistungen in den Geschäftsfeldern Grundstücksverkehr und Liegenschaften sowie Portfoliomanagement.

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH Die GEWOFAG Projektgesellschaft mbH erbringt im Konzernverbund Projekt-

management und Leistungen im Rahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), insbesondere bei der Durchführung von Neubaumaßnah-men im geförderten Mietwohnungsbau, im Eigentumswohnungsbau sowie bei der Umsetzung von Modernisierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aus dem Bestand des GEWOFAG-Konzerns und für Auftraggeber der öffentlichen Hand.

Die GEWOFAG beschäftigt eigene Handwerker.

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GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH Die GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH versorgt die Gesellschaften des

GEWOFAG-Konzerns mit IT-Dienstleistungen und -Lösungen. Die Gesellschaft erbringt interne Dienstleistungen und bezieht Hardware, Software, Telekommuni-kationsanlagen und externe Dienstleistungen für den GEWOFAG-Konzern. Die Kosten dafür werden an die jeweiligen Gesellschaften weiterverrechnet.

GEWOFAG Gebäude Service GmbH Die GEWOFAG Gebäude Service GmbH erbringt technische Dienstleistungen für

die Gesellschaften des GEWOFAG-Konzerns. Vorrangig fallen darunter sowohl Handwerkerleistungen in den Fachsparten Heizung, Sanitär, Elektrotechnik, Schreinerei sowie Gärtnerleistungen inklusive Baum- und Spielplatzkontrollen als auch die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten und Leistungen im Rah-men der Sicherheits- und Gesundheitskoordination. Das Unternehmen erbringt zudem Unterstützungs- und Beratungsleistungen für den GEWOFAG-Konzern.

GEWOFAG Wohnen GmbH Die GEWOFAG Wohnen GmbH verwaltet und betreut eigene und fremde Woh-

nungsbestände. Die Aktivitäten umfassen die Bewirtschaftung, die Instandhal-tung und die Modernisierung der Wohnungsbestände. Die Neubautätigkeit, die Fortführung von Kooperationen im Bereich des städtischen Wohnungsbaus sind weitere Tätigkeitsfelder. Die Gesellschaft bedient sich hierzu der Dienstleistungen ihrer Schwestergesellschaften.

Teilkonzern HEIMAG Die unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsgesellschaften der Heimag

Holding AG sind in den folgenden Geschäftsfeldern tätig: Bewirtschaftung der eigenen Wohnungen, Verwaltung fremder Immobilien, Baubetreuung, Neubau für das Anlagevermögen und Eigentumsmaßnahmen.

Die Bauabteilung der Heimag München GmbH ist mit den Bereichen Baubetreu-ung, Neubau für das Anlagevermögen sowie Eigentumsmaßnahmen in die GEWOFAG Projektgesellschaft mbH sowie die GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH übergegangen. Die Heimag München GmbH kann weiterhin als Bauherrin für Neubauten für das Anlagevermögen sowie Eigentumsmaßnahmen auftreten, wobei sie sich hierfür zur Abwicklung der beiden oben genannten GEWOFAG-Schwestergesellschaften bedienen kann.

45

46

Teilkonzern Wohnforum Der Teilkonzern Wohnforum wurde neu organisiert und in eine gemeinnützige

Gesellschaft, die Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH und eine erwerbs-wirtschaftliche Gesellschaft, die Wohnforum Service GmbH, aufgeteilt. Gegen-stand des gemeinnützigen Teils des Wohnforums ist, die von Wohnungsnot, Arbeitslosigkeit und Armut auf der kommunalen Ebene betroffenen Menschen bei der Lösung ihrer Probleme zu unterstützen. Das Wohnforum versetzt benachtei-ligte Personengruppen, insbesondere Jugendliche, psychisch Kranke und Behinder-te, Asylsuchende, Alleinerziehende, Wohnungslose, alte Menschen oder Menschen mit geringem Einkommen in die Lage, ihre Probleme auf dem Wohnungs- und Arbeitsmarkt selbstständig und selbstbewusst zu lösen. Außerdem fördert das Wohnforum die Berufsbildung, Qualifizierung und Beschäftigung von Arbeitslosen bzw. von durch Arbeitslosigkeit bedrohte Menschen.

Die Wohnforum Service GmbH als erwerbswirtschaftlicher Teil des Wohnforums erbringt Leistungen in den Bereichen soziales Management, Stadtteilmanage-ment, sozialorientierte Hausverwaltung und nutzerorientierte Architekturbera-tung für die Wohnungswirtschaft und die Landeshauptstadt München.

Treffen von LIGA (Lotsinnen und Lotsen für Integration in Gesellschaft, Arbeit und Ausbildung) im Nachbar-schaftstreff „Netzwerk am Isareck“

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1.2 Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Die Erholung der Weltwirtschaft von dem tiefen Einbruch infolge der globalen Finanzkrise ist im Jahr 2010 vorangekommen. Dem Rückgang im Jahr 2009 um 0,9 % folgte ein kräftiger Anstieg des globalen Bruttoinlandsprodukts (Summe der Bruttoinlandsprodukte aller Nationen), der sich nach Einschätzung des Instituts für Weltwirtschaft an der Universität Kiel (IfW) für das Gesamtjahr 2010 auf 4,8 % be-laufen dürfte. Allerdings hat die weltwirtschaftliche Expansion im Verlauf des Jahres 2010 erheblich an Schwung verloren.

Die konjunkturelle Erholung in Deutschland war auch am Ende des Jahres 2010 noch sehr dynamisch. Insgesamt erwartet das IfW für das Gesamtjahr 2010 einen Zuwachs der Wirtschaftsleistung von 3,7 %. Zwar bleibt die Entwicklung nach Ein-schätzung des Instituts in den beiden Folgejahren aufwärtsgerichtet, doch verliere die Expansion zunächst deutlich an Schwung. Grund hierfür sei eine Eintrübung der Exportkonjunktur, die dem Produktionsanstieg im Inland zunächst einen spürbaren Dämpfer versetzen dürfte. Die Binnennachfrage wird den Aussagen des Instituts zufolge hingegen weiterhin robust sein, ihr Zuwachs wird aber nicht stark genug sein, um das gegenwärtige Aufschwungtempo zu halten. Für das Jahr 2011 rechnet das Institut mit einem Anstieg des Bruttoinlandsproduktes von 2,3 %.

Die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt setzt sich nach Einschätzung des IfW im Prognosezeitraum fort. Für das Jahr 2011 wird eine Arbeitslosenquote von 7,1 % erwartet. Nach Angaben des IfW sind dies 300.000 erwerbstätige Personen mehr als im Jahr 2010.

Bei steigender Kapazitätsauslastung sowie allmählich anziehenden Lohnstückkosten rechnet das IfW mit einem Anstieg der Inflationsrate von 1,1 % in 2010 auf 1,6 % in 2011.

Insgesamt weist das Institut jedoch nach der sehr kräftigen Expansion in 2010 und den insgesamt recht günstigen Aussichten für die kommenden zwei Jahre darauf hin, dass die realwirtschaftlichen Krisenfolgen immer noch beträchtlich sind und sich das weltwirtschaftliche Umfeld nach wie vor in unsicherem Fahrwasser bewegt.

1.3 Entwicklung der Branche

Die Entwicklung des Immobilienmarkts in der Landeshauptstadt München darf in 2010 im Vergleich zur gesamtdeutschen Entwicklung eher untypisch betrachtet werden. Während die Bevölkerung in Deutschland rückläufig ist, wird für München ein anhaltendes Bevölkerungswachstum bis mindestens zum Jahr 2030 prognosti-ziert. Dies zieht weiterhin eine hohe Wohnungsnachfrage mit sich. Die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot an bezahlbarem Wohnraum für die Münchnerinnen und Münchner zeigen, dass der Fokus weiterhin auf den Wohnungs-neubau gesetzt werden muss.

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Hinsichtlich der Entwicklung der Erstbezugsmieten in München ist seit 2006 wieder ein Anstieg zu verzeichnen, von 2008 auf 2009 erhöhten sich die Erstbezugsmieten geradezu sprunghaft. Diese Entwicklung wurde vor allem durch die größeren Woh-nungen (höheres Angebot, Luxuswohnprojekte) verursacht, bei den mittleren Woh-nungsgrößen herrschte dagegen Preisstabilität. In 2010 hat sich dieser Sondereffekt nun korrigiert. Die Erstvermietungsmieten sind im Vergleich 2010 gegenüber 2008 nur moderat um knapp 2 % p. a. gestiegen und liegen nun bei rund EUR 13,22 pro m² pro Monat.

Da die GEWOFAG-Gesellschaften fast ausschließlich öffentlich geförderten Wohn-raum vermieten, liegen die Erstbezugsmieten mit EUR 9,00 bis EUR 9,50 pro m² pro Monat im Jahr 2010 unter den Erstbezugsmieten für München insgesamt. Dies weist den preisdämpfenden Effekt des geförderten Wohnungsbaus nach und führt zu einer Entspannung des Wohnungsmarkts.

Die Wiedervermietungsmieten sind gegenüber 2009 in München nur geringfü-gig gestiegen. Im Mittel liegen sie derzeit für München bei EUR 12,11 pro m² pro Monat und damit rund 1 % höher als 2009. Betrachtet man jedoch einen längeren Zeitraum, sind sie seit 2003 mit Werten von EUR 11,00 bis EUR 12,00 pro m² pro Monat relativ stabil geblieben.

Bei der GEWOFAG sind bei den Wiedervermietungsmieten durch das „Konzept soziale Mieten“, also der Deckelung der Mieten bei EUR 6,00 bzw. EUR 6,50 pro m² pro Monat bei entsprechenden Einkommenskategorien, der Preisgestaltung Gren-zen gesetzt. Die Wiedervermietungsmieten für öffentlich geförderte Wohnungen sind durch die Wirtschaftlichkeitsberechnungen gemäß II. Berechnungsverordnung vorgegeben.

Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung prognostiziert in der Broschüre „Wohnungsmarktbarometer“, dass für eine zunehmende Zahl von Haushalten mit geringem Einkommen die Wohnungssituation tendenziell schwieriger wird, da das Angebot im unteren Preissegment weiterhin knapp bleibt. Steigende Vormerkzah-len für geförderte Wohnungen sind ein erstes Indiz für eine solche Tendenz.

Wohnanlage an der Astrid-Lindgren-Straße/ Magdalena-Schwarz-Straße (2. BA WA 9), Messestadt Riem

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1.4 Wichtige Ereignisse und Entwicklungen im Geschäftsjahr

Im Jahr 2010 wurde die Neustrukturierung des GEWOFAG-Konzerns weitestgehend abgeschlossen. Alle operativen Funktionen wurden in verschiedenen, in 2009 neu gegründeten Tochtergesellschaften zusammengefasst. Der hiermit einhergehende Personalübergang der Mitarbeiter auf die einzelnen Gesellschaften erfolgte zum 1. Juli 2010.

Der GEWOFAG-Konzern hat Synergieeffekte realisiert und ein zentrales Finanz-management im Konzern etabliert.

Der seit Januar 2010 implementierte Bereich Governance verfolgt das Ziel, die inter-nen Prozesse rechtssicher, risikooptimiert und effizient zu gestalten. In dem Bereich angesiedelt sind Compliance, Risikomanagement, Arbeitsschutz, Qualitätssicherung und Prozessmanagement. Der Bereich Compliance hat eine Anti-Korruptionsrege-lung und ein vertieftes Schulungs- und Kontrollkonzept auf den Weg gebracht.

Die Wohnforum München, Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung hat im Geschäftsjahr die Übertragung ihres wirtschaftlichen Teilbereichs in ihre Tochtergesellschaft Lernen Am Bau gemeinnützige GmbH vollzogen. Im Zuge der Ausgliederung wurde die Lernen am Bau gemeinnützige GmbH in Wohnforum Service GmbH umbenannt. Ziel der Ausgliederung war die Konsolidierung aller nicht gemeinnützigen wirtschaftlichen Teilbereiche in der Wohnforum Service GmbH.

Alle steuerbegünstigten gemeinnützigen Tätigkeiten und die dazu erforderlichen Wirtschaftsgüter der Lernen Am Bau gemeinnützige GmbH wurden mit Wirkung zum 1. Januar 2010 auf die Wohnforum München, Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen.

In 2001 und 2002 wurden Mieteinheiten an die Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG im Wege des Erbbaurechts verkauft. Die Verwaltung der Wohnungen erfolgt derzeit durch die GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH. Für die Rückabwicklung hat die GEWOFAG Wohnen GmbH ihr Ankaufsrecht zum 31. Dezember 2011 ausgeübt.

Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr durch die GEWOFAG Wohnen GmbH weitere 3,5 % der Anteile an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH (MGS) erworben. Die Gesellschaft hält nun insgesamt 6 % an der MGS.

Die zuständigen Gremien im GEWOFAG-Konzern haben sich im Juli 2010 in ihren au-ßerordentlichen Sitzungen für die Abberufung von Frau Maria Knauer als Geschäfts-führerin der GEWOFAG Holding GmbH sowie der jeweiligen Tochtergesellschaften ausgesprochen.

50

51

2. Geschäftsverlauf

Die Bewirtschaftung der eigenen Immobilien, die Verwaltung fremder Immobilien, der Neubau, die Beteiligungsaktivitäten, Eigentumsmaßnahmen sowie Projekt- und Baumanagement bestimmten 2010 im Wesentlichen die wirtschaftliche Lage des GEWOFAG-Konzerns.

WohnungsbewirtschaftungDer GEWOFAG-Konzern ist am 31. Dezember 2010 Eigentümer von 30.521 Wohnun-gen und 349 Gewerbeeinheiten mit ca. 1,9 Mio. m2 Wohn- und Nutzfläche in Mün-chen und Umgebung. Die Wohnungsbestände umfassen freifinanzierte (ca. 59,4 % der Wohneinheiten) und öffentlich geförderte Wohnungen (ca. 40,6 % der Wohn-einheiten), wobei für die freifinanzierten bzw. aus der Sozialbindung bereits ent-fallenen Mietwohnungen das „Konzept Soziale Mietobergrenzen (KSM)“ gemäß Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom 26. Juli 2006 gilt.

Der GEWOFAG-Konzern verwaltete zum 31. Dezember 2010 insgesamt 4.486 Woh-nungen und 48 Gewerbeeinheiten für Dritte. Insgesamt werden im Konzern somit 35.007 Wohnungen und 397 Gewerbeeinheiten betreut.

Die größten Siedlungen des Teilkonzerns GEWOFAG liegen in Ramersdorf (3.752 WE), Neuhausen (3.743 WE), Berg am Laim (3.003 WE), Giesing (2.877 WE), Taufkirchen (1.828 WE), Riem (1.469 WE), Harlaching (1.261 WE) und Sendling (770 WE). Dort befinden sich zum Teil auch die Mieterzentren.

Die größten Siedlungen des Teilkonzerns HEIMAG befinden sich in den Stadt - teilen Bogenhausen (875 WE), Laim (687 WE), Berg am Laim (641 WE) und Aubing (383 WE).

Die größten Siedlungen der GEWOFAG und der HEIMAG

Giesing

2.877

Berg am Laim

3.003Ramersdorf

3.752

Neuhausen

3.743

Harlaching1.261

Riem1.469

Tauf- kirchen1.828

Bogen- hausen875

Sendling770

Laim687

Berg am Laim641

Aubing383

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Die durchschnittliche Miete im Bestand des GEWOFAG-Konzerns beläuft sich zum Stichtag 31. Dezember 2010 auf EUR 6,28 pro m² pro Monat und konnte im Ver-gleich zum Vorjahr um 3,8 % gesteigert werden.

Die Fluktuationsrate kumuliert sich über das Jahr 2010 auf 7,2 % und lag damit leicht über der Quote des Vorjahrs 2009 mit 6,8 %. Die häufigsten Gründe für die Kündigung des Mietverhältnisses, die die Mieter benannten, waren familiäre Grün-de, die Wohnungsgröße oder der Umzug in ein Pflegeheim.

Die Vermietungsquote lag bei 99 %. Dabei wurde die Leerstandsquote inklusive stra-tegischen, technischen und modernisierungsbedingten Leerstands berücksichtigt.

Die Belegung der Neubauwohnungen und der geförderten Wohnungen erfolgt über das Amt für Wohnen und Migration der Landeshauptstadt München.

Die Erst- und Wiedervermietung von München-Modell-Wohnungen ist weiterhin schwierig. Die Nachfrage nach geförderten und freifinanzierten Wohnungen ist nach wie vor steigend. Insbesondere Dreizimmerwohnungen werden benötigt. Daher geht der GEWOFAG-Konzern davon aus, dass tendenziell die Nachfrage nach preisgünstigen Mietwohnungen steigt.

GroßmodernisierungIm Jahr 2010 hat der Teilkonzern GEWOFAG Projekte im Bereich Großmoderni-sierung mit einem Investitionsvolumen von EUR 24,35 Mio. für 266 Wohneinhei-ten umgesetzt. In den Siedlungen Friedenheim in München-Laim und bei den so genannten Apostelblöcken in Neuhausen wurden die im April 2009 begonnenen Modernisierungsarbeiten mit Fertigstellung der Außenanlagen im Sommer 2010 abgeschlossen.

Visualisierung der Siedlung Ramersdorf-Mitte nach der Modernisierung (bogevischs buero)

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Der Teilkonzern GEWOFAG hat mit der energetischen Modernisierung der Gebäude Balanstraße 160 – 164 und Chiemgaustraße 137 am Mittleren Ring in Ramersdorf begonnen. Bis Dezember 2010 wurden 75 Wohnungen modernisiert und energe-tisch auf einen modernen Stand gebracht. Seit November 2010 laufen außerdem Arbeiten in Berg am Laim. Dort werden elf Häuser mit insgesamt 380 Wohneinhei-ten zwischen Berg-am-Laim-Straße, Dornbergstraße, Isareckstraße und Freisinger Straße zu so genannten Energieeffizienzhäusern umgebaut. Rund 240 Wohnungen erhalten außerdem einen Balkon und viele der Erdgeschosswohnungen einen Mie-tergarten.

Mit einer Quartiersentwicklung hat der GEWOFAG-Konzern Ende 2010 in Ramers-dorf-Mitte unter dem Motto „Familien zurück in die Stadt“ begonnen. Im ersten Bauabschnitt werden Wohnungen an der Ayinger Straße modernisiert.

Neubau von BestandsimmobilienDer GEWOFAG-Konzern hat im Berichtsjahr 573 Wohnungen sowie eine Kinder-tagesstätte in München neu gebaut. Davon hat der Teilkonzern GEWOFAG 350 Wohnungen und der Teilkonzern HEIMAG 223 Wohnungen errichtet. Von den im Jahr 2010 fertig gestellten Wohnungen sind 502 Mietwohnungen, die restlichen 71 sind Eigentumswohnungen. Die meisten Wohnungen befinden sich in der Messe-stadt Riem. Die übrigen Wohnungen entstanden in Waldperlach, Berg am Laim, Gern, Lochhausen und Ramersdorf. In Ramersdorf konnte eine Kindertagesstätte ihre Räume beziehen.

Fassade der Wohnanlage der HEIMAG an der Ingolstädter

Straße.

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FremdverwaltungDer GEWOFAG-Konzern verwaltet zum 31. Dezember 2010 insgesamt 4.486 Woh-nungen und 48 Gewerbeeinheiten für Dritte. Für die Landeshauptstadt München werden 1.023 Wohnungen und elf Gewerbeeinheiten verwaltet. Für die Stadtwerke München werden 619 Wohnungen, für externe Dritte 474 Wohnungen und elf Ge-werbeeinheiten verwaltet. Im Rahmen der WEG-Verwaltung werden 2.370 Wohnun-gen und 26 Teileigentumsgemeinschaften betreut.

Der Geschäftsbereich Fremdverwaltung zeichnet sich durch eine hohe Verweildauer der Gemeinschaften aus und hat sich im Geschäftsjahr 2010 stabil entwickelt. Die Entwicklung der Fremdverwaltung lief wie erwartet.

EigentumsmaßnahmenBei der Bauträgermaßnahme „Gern 64“ in Neuhausen-Gern konnten im Geschäfts-jahr 71 Eigentumswohnungen fertig gestellt werden. Der GEWOFAG-Konzern hat bis zum Stichtag 62 Eigentumswohnungen an ihre Käufer übergeben.

Bedeutsame finanzielle LeistungsindikatorenZu den finanziellen Leistungsindikatoren verweisen wir auf die unter Punkt 2 darge-stellte Lage des Konzerns.

Eigentumsmaßnahme „Gern 64“ in Neuhausen-Gern

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Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Wohnen im ViertelDer GEWOFAG-Konzern hat sein Angebot an seniorengerechten Wohnungen und das Projekt „Wohnen im Viertel“ weiter ausgebaut. „Wohnen im Viertel“ wurde be-reits erfolgreich am Innsbrucker Ring in Berg am Laim und in der Rotbuchenstraße in Harlaching etabliert. Es kombiniert barriere- und schwellenfreien Wohnraum mit optionalen Pflegeangeboten durch einen ambulanten Dienst, der im Notfall auch allen anderen Bewohnern der Siedlung zur Verfügung steht. Nachbarschaftstreffs, in denen sich alle Mieter des Quartiers ehrenamtlich engagieren können, beleben und tragen das Projekt. Am Walchenseeplatz in Giesing haben die Arbeiten für ei-nen weiteren Stützpunkt mit 13 barrierearmen Wohnungen bereits begonnen. Wie bereits in Harlaching fungiert die Sozialstation Berg am Laim und Trudering gGmbH als Kooperationspartner für die ambulante Pflege.

Quartiersentwicklung rund um den PiusplatzDie GEWOFAG wurde vom vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwick-lung e. V. mit dem Bundespreis „Soziale Stadt 2010“ ausgezeichnet. Rund um den Piusplatz in Ramersdorf und Berg am Laim wurden unter anderem barrierefreier und familiengerechter Wohnraum geschaffen, Gebäude saniert, die Außenanlagen verbessert und Angebote für Familien und Senioren zur Verfügung gestellt.

Neuer Stützpunkt von „Wohnen im Viertel“ am

Walchenseeplatz

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Energetische ModernisierungDrei Viertel der Wohnungen im GEWOFAG-Konzern wurden zwischen 1928 und 1982 errichtet und weisen daher vergleichsweise hohe Energieverbrauchswerte auf. Der GEWOFAG-Konzern hat daher ein Programm zur energetischen Moderni-sierung von 5.000 Wohnungen bis 2020 gestartet, das Investitionen von insgesamt EUR 200 Mio. vorsieht. Das Thema Energieeinsparung und CO2-Reduktion hat eine besonders hohe Bedeutung für den GEWOFAG-Konzern, der damit seiner ökologi-schen Verantwortung gerecht wird und zur Erreichung der Klimaschutzziele der Stadt München beiträgt.

Personalentwicklung im KonzernDer GEWOFAG-Konzern beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich 616 Mitarbei-tende, davon 208 in Teilzeit. Darüber hinaus waren im Berichtszeitraum im Mittel fünf Auszubildende beschäftigt. Die Personalkosten beliefen sich insgesamt auf EUR 31,7 Mio. Die Mitarbeiter werden fortlaufend auf allen relevanten Gebieten durch interne und externe Schulungsmaßnahmen weitergebildet, um ihre fachliche Qualifikation und ihre Kompetenzen weiter zu stärken.

Im Rahmen der Neustrukturierung wurde auch eine Stabsstelle für die Personalent-wicklung geschaffen. Ziel der Personalentwicklung ist, den künftigen Personalbedarf weitgehend betriebsintern zu decken und zu entwickeln, zum Beispiel durch geeig-nete Qualifizierungsmaßnahmen.

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3. Lage des Konzerns

3.1 Ertragslage

Das Jahresergebnis des GEWOFAG-Konzerns setzt sich wie folgt zusammen:

* Aufgrund der Erstkonsolidierung zum 31. Dezember 2009 ist die Angabe von Vergleichs werten für die Gewinn- und Verlustrechnung nur durch die Erstellung einer Pro-forma-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009 möglich.

Die Umsatzerlöse resultieren aus der Vermietung des Wohnungsbestandes sowie aus dem Verkauf von Eigentumsobjekten. Der deutliche Anstieg der Umsatzerlöse in 2010 resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken im Umlaufvermögen. Hierin erfasst sind die Erlöse aus der Bauträgermaßnahme „Gern 64“ sowie aus der Veräußerung einer Kindertagesstätte.

2010 2009*

TEUR TEUR

Umsatzerlöse 252.310 201.692Bestandsveränderungen – 13.194 20.658Andere betriebliche Eigenleistungen 2.830 1.746Sonstige betriebliche Erträge 19.174 20.871Betriebsleistung 261.120 244.967

Aufwendungen für bezogene Lieferungen/Leistungen – 117.026 – 112.866Übrige Aufwendungen – 79.678 – 77.013Steuern – 5.123 – 5.383Betriebsaufwand – 201.827 – 195.262

Betriebsergebnis 59.293 49.705

Finanzergebnis – 14.942 – 15.865Außerordentliches Ergebnis – 1.328 0Gesamtergebnis vor Ertragsteuern 43.023 33.840

Ertragsteuern – 2.297 –.453Laufende Ertragsteuern – 1.170 –.453Latente Steuern – 1.127 0

Jahresergebnis 40.726 33.387

2010 2009Durchschnittliche Miete/m² EUR 6,28 EUR 6,07Fluktuationsrate 7,2 % 6,8 %Leerstandsquote 1,2 % 0,7 %

58

Ein Zuwachs von EUR 5,0 Mio. konnte aufgrund gestiegener Mieteinkünfte ver-zeichnet werden, der aus Neubezügen und Mietanpassungen im freifinanzierten und preisgebundenen Wohnungsbestand resultiert.

Die Bestandsveränderungen betreffen vorwiegend die Bauträgermaßnahme „Gern 64“ sowie die mit den Mietern abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten.

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen entfallen EUR 1,1 Mio. auf den Verkauf von 18 Häusern bzw. Wohnungen in Poing. Die Rückstellungen für Bauinstandhal-tung wurden in Höhe von EUR 6,0 Mio. in Anspruch genommen. Weitere Effekte ergeben sich aus der Auflösung sonstiger Rückstellungen.

Die gestiegenen Aufwendungen resultieren aus Aufwendungen aus der Bauträger-maßnahme „Gern 64“ sowie werthaltigen Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Wohnungsbestand.

Die wesentlichen Positionen bei den übrigen Aufwendungen betreffen Personalkos-ten (EUR 31,7 Mio.) und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen (EUR 28,4 Mio.)

Aufgrund der Änderungen des BilMoG wurden zum 31. Dezember 2010 erstmals aktive latente Steuern erfasst. Der Steueraufwand für latente Steuern entspricht der Veränderung in Höhe von EUR 1,1 Mio. aktiver latenter Steuern im Geschäfts-jahr 2010.

Bei deutlich gestiegenen Umsatzerlösen und relativ konstanten Aufwendungen konnte der GEWOFAG-Konzern einen deutlich gestiegenen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 40,7 Mio. realisieren.

Die Ertragslage wird damit als zufriedenstellend beurteilt.

59

3.2 Vermögenslage

Die Bilanzstruktur der Gruppe stellt sich zum 31.12.2010 wie folgt dar:

Die Erhöhung des Anlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus Zugängen im Wohnungsbestand und Verkäufen von Häusern und Wohnungen in Poing sowie aus Zuschreibungen auf Wertpapiere des Anlagevermögens in Höhe von EUR 5,7 Mio. aus der Aufzinsung von Zerobonds.

Im Umlaufvermögen werden vorwiegend Grundstücksvorräte und Bauvorleistungen sowie flüssige Mittel ausgewiesen. Der Rückgang ist hauptsächlich auf Veräußerun-gen im Rahmen der Bauträgermaßnahme „Gern 64“ zurückzuführen.

31.12.2010 31.12.2009Aktiva TEUR in % TEUR in %

Anlagevermögen insgesamt 1.166.068 81,2 1.146.315 88,7Immaterielle Vermögensgegenstände 815 0,1 507 0Sachanlagen 1.025.342 71,4 1.011.642 78,3Finanzanlagen 139.911 9,7 134.166 10,4

Umlaufvermögen 200.642 14,0 144.278 11,2Zum Verkauf bestimmter Grundstücke/Vorräte 106.777 7,4 112.220 8,7Forderungen u. sonstige Vermögensgegenstände 9.622 0,7 3.882 0,3Flüssige Mittel 84.243 5,9 28.176 2,2

Rechnungsabgrenzungsposten 1.408 0,1 1.572 0,1Aktive latente Steuern 67.603 4,7 0 0,0

Bilanzsumme 1.435.721 100 1.292.165 100

31.12.2010 31.12.2009Passiva TEUR in % TEUR in %

Eigenkapital 430.551 30,0 323.898 25,1Sonderposten 698 0,0 737 0,0Rückstellungen 79.554 5,6 66.222 5,1Verbindlichkeiten 923.489 64,3 900.039 69,7

Rechnungsabgrenzungsposten 1.429 0,1 1.269 0,1

Bilanzsumme 1.435.721 100 1.292.165 100

60

Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus temporären Differen-zen im Bilanzposten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Wohnbauten“ infolge der Teilwertaufstockung nach § 13 KStG i.d.F. des StRefG 1990 für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie einer abweichenden Bewertung der „Rückstellungen“ in der Handels- und Steuerbilanz im Konzern. Der Ausweis erfolgt in der Bilanz auf der Aktivseite sowie in den Gewinnrücklagen im Eigenkapital.

Die Erhöhung der Rückstellungen ist überwiegend auf erhöhte Prozess risiken, höhere Rückstellungen für die Hausbewirtschaftung aufgrund erhöhten Moder-nisierungs bedarfs sowie Rückstellungen für Eigentumsmaßnahmen zurückzuführen. Die Rückstellung für Kosten von Eigentumsmaßnahmen betreffen im Wesentlichen noch nicht ausgezahlte Provisionen in Bezug auf die Eigentums maßnahme „Gern 64“.

Die Finanzierung der Immobilienbestände erfolgt mit Eigenkapital und langfristigen Fremdmitteln. Für eine ausführlichere Erläuterung verweisen wir auf die Ausführun-gen unter Punkt 3.3 Finanzlage.

Die Vermögenslage des GEWOFAG-Konzerns ist geordnet.

61

2010Kapitalflussrechnung TEUR

Jahresüberschuss 40.726Abschreibungen auf Anlagevermögen/Finanzanlagen 28.562Aktivierte Eigenleistungen – 2.830Aufzinsung Wertpapiere – 5.815Zunahme/Abnahme Rückstellungen 13.332Gewinne aus Anlageabgängen – 1.638Zunahme/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva 185Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva 10.367Andere nicht zahlungswirksame Aufwendungen 2.078Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 84.967 Erlöse aus Anlageabgängen 15.855Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände – 860Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen – 55.021Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlage vermögen – 1.154Cash Flow aus Investitionstätigkeit – 41.180 Auszahlungen an Gesellschafter – 923Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 44.484Auszahlungen für Tilgungen von Krediten – 31.281Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit 12.280 Veränderung des Finanzmittelbestandes 56.067Finanzmittelbestand am 01.01. 28.176Finanzmittelbestand am 31.12. 84.243

3.3 Finanzlage

Die Veränderung des Finanzmittelbestandes um EUR 56,1 Mio. setzt sich zusammen aus dem operativen Cash Flow in Höhe von EUR 85,0 Mio. abzüglich des Cash Flows aus Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 41,2 Mio. sowie den Mittelzuflüssen aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR 12,3 Mio.

Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit wird wesentlich durch Investitionen in das Sachanlagevermögen bestimmt. Hier wurde im Geschäftsjahr ein Betrag in Höhe von EUR 55,0 Mio. investiert.

Die Finanzierung des GEWOFAG-Konzerns ist auf eine langfristige Strategie ausge-richtet.

62

Den Konzerngesellschaften wurden von der BayernLB zur Investitions- und Akqui-sitionsfinanzierung ein Corporate Loan über TEUR 150.000 und eine revolvieren-de Kreditlinie über TEUR 50.000 zur variablen Inanspruchnahme zur Verfügung gestellt. Als Kreditgeber fungieren die BayernLB (Mandated Lead Arranger), die Stadtsparkasse München und weitere Konsortialbanken. Die Inanspruchnahme des Corporate Loan erfolgt auf Basis des 3-Monats-EURIBOR, die Inanspruchnahme der revolvierenden Kreditlinie erfolgt auf Basis eines Kontokorrentkredits oder des 1-Monats-EURIBOR. Als Sicherheiten dienen erstrangige Grundpfandrechte an aus-gewählten Objekten der Konzern-Gesellschaften.

Zur Unternehmensfinanzierung waren am 31. Dezember 2010 zwei Tranchen aus dem Corporate Loan der BayernLB über Nominal EUR 45,0 Mio. und EUR 10,0 Mio. gezogen.

Die Kurse der Wertpapiere des Anlagevermögens haben sich im Berichtsjahr ge-genüber dem Stichtag 2009 weiterhin positiv entwickelt. Die Wertpapiere werden grundsätzlich bis zur Endfälligkeit gehalten. Mit einer 100%igen Rückzahlung wird gerechnet. Zusätzlich sind Erträge in Höhe von EUR 5,7 Mio. aus der Aufzinsung von Zerobonds angefallen. Die Zerobonds sind Ende 2011 endfällig und dienen zum Rückkauf der Objekte aus dem Sonderfinanzierungsmodell.

Im Zusammenhang mit der Aufnahme eines festverzinslichen Schuldscheindarle-hens in 2006 in Höhe von EUR 5,0 Mio. wurde eine Zins-Settlement-Vereinbarung abgeschlossen, in der sich die GEWOFAG Wohnen GmbH verpflichtet, die Differenz zwischen der variablen Refinanzierungsrate des Vertragspartners und dem EURIBOR auszugleichen.

Als weitere Finanzierungsinstrumente setzt die Gesellschaft darüber hinaus über-wiegend langfristige Darlehen mit langfristiger Zinsbindung ein. Zu diesem Zweck wurde in 2010 mit der BayernLB unter anderem eine Fördermittellinie für energeti-sche Sanierungen in Höhe von EUR 75 Mio. abgeschlossen.

Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Aufgrund der langfristigen Finanzie-rung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwick-lung zu befürchten, zumal auch durch die Unternehmensfinanzierungslinie die Finanzierung auf absehbare Zeit gesichert ist. Mittelfristig kann nicht ausgeschlos-sen werden, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditi-onen ungünstig entwickeln könnten.

Für die langfristige Finanzierung der Anteile an der Heimag München GmbH hat die BayernLB ein Darlehen über Nominal EUR 126,1 Mio. auf 3-Monats-EURIBOR-Basis zur Verfügung gestellt. Das Zinsänderungsrisiko wird durch geeignete Zinssiche-rungsinstrumente (Payer Swaps) minimiert.

63

Visualisierung der Fassade der geplanten Wohnanlage an der Isoldenstraße (Grüntuch Ernst Architekten)

In 2010 haben weitere Gesellschaften des GEWOFAG-Konzerns mit der GEWOFAG Holding GmbH einen Cash-Pooling-Vertrag geschlossen, so dass nun alle wesentli-chen Gesellschaften des Konzerns in das Cash-Pooling eingebunden sind. Die Steue-rung des Cash-Pools erfolgt durch die GEWOFAG Holding GmbH.

Die Zahlungsfähigkeit im Konzern ist gegeben. Beeinträchtigungen für die Zukunft sind derzeit nicht erkennbar. Die Finanzverhältnisse sind geordnet.

4. Ereignisse nach Schluss des Geschäftsjahres

Um die drohende Überschuldung der Tochtergesellschaft Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH abzuwenden sowie eine positive Fortführungsprognose zu begründen, wurde der bestehende Darlehenrahmensvertrag zwischen der GEWOFAG Wohnen GmbH und der Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH auf einen Darlehenshöchstbetrag von EUR 1 Mio. mit gleichzeitiger Erklärung eines qualifizierten Rangrücktritts erhöht. Zudem hat die GEWOFAG Wohnen GmbH eine Patronatserklärung (befristet bis 31. März 2012) gegenüber der Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH abgegeben.

Es wurde darüber hinaus die Erstellung eines Sanierungskonzeptes beauftragt mit dem Ziel, das Wohnforum neu aufzustellen und eine positive Fortführung der Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH sowie ihrer Tochtergesellschaft, der Wohnforum Service GmbH, zu begründen.

Der GEWOFAG-Konzern konnte an der Isoldenstraße nördlich des Schwabinger Krankenhauses ein Grundstück erwerben, auf dem ab 2012 rund 50 Wohnungen und ein neues Stadtteilzentrum mit Läden und Gastronomie entstehen. Das Grund-stück wurde im Dezember 2010 gekauft und ist im Januar 2011 in den Besitz der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH übergegangen.

64

5. Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Das Risikomanagementsystem soll frühzeitig und vollständig aktiv Risiken iden-tifizieren und bewerten sowie deren rechtzeitige Kommunikation und adäquate Steuerung innerhalb des GEWOFAG-Konzerns sicherstellen.

Funktionalität des Chancen- und Risikomanagements

Das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns ist Bestandteil des wert-orientierten Konzernsteuerungssystems, welches durch das Controlling aus dem Risikomanagementsystem, dem Internen Kontrollsystem und dem Risikofrühwarn-system gebildet wird. Speziell durch das installierte Risikofrühwarnsystem kann der Eintritt vieler Risiken vermieden werden, weil bereits frühzeitig mit Maßnahmen zur Gegensteuerung bei auffälligen Risikoindikatoren begonnen werden kann.

Die Bewertung von Risiken erfolgt unter Berücksichtigung von Eintrittswahrschein-lichkeiten und den damit verbundenen möglichen Schadenshöhen. Für die Bewer-tung des potenziellen finanziellen Schadens stehen die gleichen stochastischen Modelle zur Verfügung, wie sie auch für die Wirtschafts- und Finanzplanung des Un-ternehmens Verwendung finden. Auf Basis historischer Volatilitäten der Zahlungs-ströme und des vom Eigentümer akzeptierten Risikos wird die maximal zulässige Abweichung von Erwartungswerten, die sich aus der aktuellen Wirtschaftsplanung des GEWOFAG-Konzerns ergeben, unternehmensweit einheitlich als Value at Risk bestimmt. Auf diese Weise wird für jeden beliebigen Zahlungsstrom eine zulässige Streuung ermittelt, die bereits im Controlling und im Risikofrühwarnsystem einer laufenden Überwachung unterliegt. Eine positive Abweichung vom Erwartungswert stellt eine Chance dar. Vom Eintritt eines Risikos kann ausgegangen werden, wenn die negative Abweichung vom Erwartungswert die zulässige Grenze übersteigt.

65

Das Eintreten eines finanziellen Schadens führt stets zu einer Verringerung des Marktwertes des Eigenkapitals der Gesellschaft. Aus diesem Grund wird im GEWOFAG-Konzern der potenzielle Schaden eines Zahlungsstromes im Verhältnis zum Eigenkapital dargestellt und im Sinne der wertorientierten Unternehmens-steuerung auch als Barwert ausgewiesen.

Im Vordergrund des Risikomanagements des GEWOFAG-Konzerns steht das Erken-nen, Vermeiden und Steuern von Risiken. Für das Unternehmen wurden hierzu die wesentlichen Risikofelder identifiziert.

Das Interne Kontrollsystem des GEWOFAG-Konzerns besteht derzeit aus einem dreistufigen, in das Prozessmanagement integrierten Risikobeobachtungssystem, dessen Prüfung genauso der Konzern-Innenrevision unterliegt wie die Überwa-chung organisatorischer Regelungen zur Beschaffung, Rechnungsabwicklung und Vertretung der Gesellschaften, einschließlich der Einhaltung von Betragsgrenzen für die jeweiligen Handlungsfelder sowie der Freigaberegelungen im EDV-System. Die Konzern-Innenrevision wird hierzu mit einem/er IKS-Prüfer/in verstärkt.

Mit der Neustrukturierung des Konzerns wird das unternehmensweit integrier-te Risikomanagementsystem prozessbegleitend implementiert. Das vorhandene Risikofrühwarnsystem dient der laufenden Steuerung aller Unternehmen und der Früherkennung von Zielwert-Abweichungen bei überwiegend finanziellen Risiken. Darin integriert werden automatisierte Prozesskontrollen mit Hilfe von ARIS (Archi-tektur integrierter Informationssysteme). Prozessübergreifende Kontrollen dienen ebenfalls der Unternehmenssteuerung. Darüber hinaus werden prozessunabhängige Kontrollen durchgeführt, deren Ziele in der Überwachung operationeller Risiken der Organisation und in der Vermeidung von Compliance-Risiken liegen. Strategische Risiken werden durch die Unternehmensziele und die Geschäftsstrategie des Unter-nehmens bestimmt.

Der GEWOFAG-Konzern wird sich fortan in der neuen Konzernstruktur mit allen Chancen und Risiken jeder einzelnen Gesellschaft auf Basis einer definierten Ri-sikostrategie regelmäßig befassen. Bestandteil dieser ist ein umfangreiches, sys-temgesteuertes, alle Unternehmensaktivitäten umfassendes Berichtssystem, das neben den monatlichen bzw. terminierten Controllingberichten durch ein quartals-mäßiges Risikoreporting ein systematisches und kontinuierliches Vorgehen für die Erreichung der Unternehmensziele und des Geschäftserfolges darstellt. Durch die System integration des Risikoreportings in die Unternehmensplanung wird die zeit-nahe Berücksichtigung von Chancen- und Risikoaspekten bei den Unternehmens-entscheidungen gewährleistet.

66

Chancen und Risiken für den GEWOFAG-Konzern

Zurzeit sind für den Konzern keine existenzgefährdenden Risiken ersichtlich, weder aus vergangenen noch aus zukünftigen Entwicklungen.

Im Geschäftsjahr 2010 hat sich der GEWOFAG-Konzern weiter auf die Geschäfts-felder Neubau und energetische Bestandssanierung konzentriert und die Akti-vitäten zur Unterstützung der Kundenbindung intensiviert. Nach Ansicht des Managements wird die Gesellschaft in ihrer jetzigen Struktur damit ihre Wettbe-werbsposition dauerhaft und nachhaltig verbessern können.

Die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarktes bedingen überwiegend Chancen. Die langfristig hohe Nachfrage nach Wohnraum, bedingt durch eine positive Bevölkerungsentwicklung, geringe Arbeitslosigkeit, hohe Kaufkraft und positive Zukunftsaussichten lassen die Marktrisiken auf ein Minimum sinken, das Risiko von Leerstand und Ertragsausfällen bei ausstattungsadäquaten Mietpreisen bleibt gering. Leerstände sind überwiegend durch Wohnungswechsel und die damit verbundenen Instandsetzungsarbeiten sowie durch vereinzelt verzögerte Ausübung von Belegungsrechten durch die Landeshauptstadt München verursacht, einen längerfristigen Leerstand gibt es bei Wohnungen nicht.

Nachdem die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf die deutsche Immobilienwirtschaft geringer waren als angenommen und der Münchner Woh-nungsmarkt lediglich mit einer vorübergehenden Stagnation der Preise reagiert hat, entwickelt sich mit dem Anziehen der Konjunktur die Chance, dass Preissteigerun-gen am Mietwohnungsmarkt durch die GEWOFAG realisiert werden können. Der GEWOFAG-Konzern nimmt an der Mietpreisentwicklung Münchens aufgrund ihres gesellschaftspolitischen Auftrags nur eingeschränkt teil.

Das umfangreiche energetische Sanierungsprogramm des GEWOFAG-Konzerns wird ebenfalls dazu beitragen, nachhaltig höhere Mieteinnahmen durch Erreichen höherer Qualitätsstandards erzielen zu können. Eine ständige Optimierung der Betriebskosten wird in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen, bietet sie doch die Chance für Erhöhungsspielräume bei den Kaltmieten. Durch die Senkung der verbrauchsabhängigen Heizkosten infolge energetischer Sanierungen können wei-tere Einsparpotenziale erschlossen werden. Die energetischen Maßnahmen werden zudem begleitet von Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes und dem Ausbau optionaler Zusatzleistungen für Betreuung und Pflege (Konzept „Wohnen im Viertel“), um den Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten.

67

Der GEWOFAG-Konzern wird, wie die Wohnungswirtschaft insgesamt, auch zu-künftig auf Gesetzesreformen reagieren müssen. Ebenso muss mit einer weiteren Verschärfung energetischer Anforderungen an den Gebäudebestand gerechnet werden. Beide Einflussfaktoren können insgesamt negativ auf die Investitionstätig-keit der Zukunft wirken. Die Initiativen zur Steigerung der Energieeffizienz übertref-fen bereits jetzt schon deutlich das zur Erfüllung der Vorgaben des Gesetzgebers erforderliche Maß.

Das Zinsänderungsrisiko ist für das Jahr 2011 als gering einzuschätzen, mittelfristig wird mit einem moderaten Zinsanstieg zu rechnen sein, auslaufende Zinsbindungen stehen kaum an.

Das Refinanzierungsrisiko ist aufgrund ausreichender bestehender Kreditlinien (Corporate Loan, Revolving Facility, Avalrahmen, Fördermittellinie) bei vorhandenen Beleihungsreserven ebenfalls als gering einzuschätzen.

Die Risiken des GEWOFAG-Konzerns sind mit organisatorischen Maßnahmen weit-gehend eingegrenzt und die Kernprozesse unterliegen einem ständigen Verbes-serungsprozess. Im Bereich der Personalentwicklung ist geplant, durch gezielte Förderung von Qualifikationen und Bindung von Leistungsträgern die Fluktuation niedrig zu halten und somit einen Qualitätsverlust zu vermeiden.

Im Geschäftsjahr 2010 war die Liquidität des Konzerns jederzeit gegeben. Ein Liqui-ditätsrisiko ist aufgrund zugesagter Kredite und vereinbarter Kreditlinien bei freien Beleihungsspielräumen und internem Cash-Pooling auch für das Geschäftsjahr 2011 nicht zu erwarten.

68

6. Ausblick

Investitionen

Die Investitionen konzentrieren sich im Wesentlichen auf die Geschäftsfelder Neu-bau, Ausbau und Instandhaltung von Wohnungen sowie die Bewirtschaftung des eigenen und fremden Wohnungsbestandes. Die Investitionsschwerpunkte liegen unverändert auf Wohnungsimmobilien in München. Der Stadtrat der Landeshaupt-stadt München hat am 6. April 2011 beschlossen, dass im Falle des Zuschlages für die Olympischen Spiele 2018 die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG Holding GmbH und GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH das Olympische Dorf mit rund 880 Wohnungen bauen werden. Die Entschei-dung des Internationalen Olympischen Komitees (IOC), wo die Olympischen Win-terspiele 2018 stattfinden werden, fällt im Juli 2011.

Zur Erhaltung der Wohnqualität und zur Steigerung der Werthaltigkeit der Immobi-lien investiert der GEWOFAG-Konzern auch weiterhin in Instandhaltung und Moder-nisierung. Es werden Dächer und Fassaden, Türen und Fenster erneuert, Wärmedäm-mungen angebracht, Balkone oder Mietergärten geschaffen sowie die Haustechnik modernisiert.

Modernisierungsmaßnahmen tragen zur Steigerung der Wohnqualität und zur Wertsteigerung der Immobilien bei. Durch das Anbringen eines Wärmedämm-systems an der Fassade oder durch den Einbau von Fenstern mit besserem Wär-medämmwert wird der spezifische Energieverbrauch in den Wohnungen älterer Gebäude verbessert. Große Bedeutung kommt dem gepflegten Umfeld in unseren Wohnanlagen zu, denn für das Wohlbefinden der Mieter und Mieterinnen ist dies, wie Umfragen zeigen, ein sehr wichtiger Faktor.

Optimierung des Kundenservice

Um Mietern und Geschäftspartnern einen besseren Service zu bieten, bringt der GEWOFAG-Konzern das Vorhaben „Telefonische Erreichbarkeit“ auf den Weg. Dazu wird ein eigenes Kundenservice-Center entstehen, das die häufigsten Fragen direkt und schnell beantworten und bearbeiten kann. Um den Nutzungsgewohnheiten der Kunden entgegenzukommen, wird das Serviceteam auch Anfragen per E-Mail und Fax sowie über Web-Anwendungen bearbeiten. Die schnelle und professionelle Bearbeitung der Kundenwünsche ist eine wichtige Serviceleistung mit dem Ziel, die Kundenzufriedenheit zu verbessern.

69

Im Juni 2011 beginnt der GEWOFAG-Konzern mit WinAll 3 den dritten Teil der un-ternehmensweiten Neuorganisation, bei dem die rund 150 Hausmeisterinnen und Hausmeister im Bereich Bestand an verbesserten Strukturen arbeiten. Der Schwer-punkt liegt auf der Wohnumfeld- und Quartiersbetreuung, um die Zufriedenheit der Mieter zu verbessern und die Schnittstellen zum GEWOFAG-Konzern und ande-ren Partnern bestmöglich zu gestalten.

Soziale Maßnahmen

Der wachsende Anteil älterer Menschen bedingt eine steigende Nachfrage nach geeignetem Wohnraum. Die GEWOFAG wird deshalb auch weiterhin den Bestand an altengerechten Wohnungen ausbauen, der auf die besonderen Bedürfnisse von älte-ren Menschen zugeschnitten ist. Das Projekt „Wohnen im Viertel“, das selbstständi-ges Wohnen in der eigenen Wohnung mit der Sicherheit eines ambulanten Dienstes vor Ort verbindet, wird in den kommenden zehn Jahren auf alle GEWOFAG-Siedlungen ausdehnt.

70

Wirtschaftliche Entwicklung

Die aktuell zu verzeichnenden Entwicklungen in den Geschäftsfeldern des Konzerns lassen, unter Berücksichtigung der Tätigkeit der Konzernunternehmen, für die Jahre 2011 und 2012 ein zufriedenstellendes Ergebnis erwarten.

Ein Schwerpunkt in den kommenden Jahren ist die Quartiersentwicklung der gro-ßen, zusammenhängenden GEWOFAG-Siedlungen. Für fünf dieser Siedlungen ist dazu ein umfangreiches Programm geplant, das bis 2020 Investitionen in Höhe von rund EUR 330 Mio. vorsieht. Im Rahmen der Quartiersentwicklung analysiert der GEWOFAG-Konzern zudem ab Mitte 2011 seine Gewerbeflächen, um die wohnort-nahe Grundversorgung oder die Ausstattung mit Kindertagesstätten und Krippen zu verbessern.

Die bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeichnenden Entwicklungen in den Geschäftsfeldern des Konzerns lassen für die Jahre 2011 und 2012 bei einem Umsatz von EUR 259 Mio. in 2011 (EUR 218 Mio. in 2012) und Aufwendungen von EUR 226 Mio. in 2011 (EUR 196 Mio. in 2012) ein Ergebnis von EUR 33 Mio. in 2011 (EUR 22 Mio. in 2012) erwarten.

Ab dem Geschäftsjahr 2012 wird ein im Vergleich zu den Geschäftsjahren 2010 und 2011 geringerer Umsatz zu verzeichnen sein. Dies ist auf die Einmaleffekte aus der Bauträgermaßnahme „Gern 64“ zurückzuführen, die im Jahr 2012 abgeschlossen sein wird.

Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwar-tungen über die voraussichtliche Entwicklung abweichen können.

München, 27. Mai 2011

Gordona Sommer

Konzern-

71

abschlussKonzern-

2010

72

GEWOFAG Holding GmbH, München

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2010 31.12.2010 31.12.2009AKTIVA EUR EUR

A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, Rechte und Lizenzen 572.392,38 325.395,00 2. Geschäfts- und Firmenwert 242.311,18 181.590,82 Summe immaterielle Vermögensgegenstände 814.703,56 506.985,82 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 973.266.364,28 909.266.431,53 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 16.270.313,77 16.055.275,04 3. Grundstücke ohne Bauten 880.408,60 5.905.508,20 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.036.050,48 4.198.310,11 5. Technische Anlagen und Maschinen 2.204.916,46 2.398.405,00 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.690.596,80 3.021.821,04 7. Anlagen im Bau 24.607.773,99 68.376.978,37 8. Bauvorbereitungskosten 1.385.795,39 2.419.042,66 Summe Sachanlagen 1.025.342.219,77 1.011.641.771,95 III. Finanzanlagen 1. Sonstige Beteiligungen 42.070,42 109.863,30 2. Wertpapiere des Anlagevermögens 139.869.216,57 134.053.968,49 3. Sonstige Ausleihungen 0,00 2.210,55 4. Andere Finanzanlagen 19,38 19,38 Summe Finanzanlagen 139.911.306,37 134.166.061,72Summe Anlagevermögen 1.166.068.229,70 1.146.314.819,49

B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke ohne Bauten 2.392.772,07 1.218.115,65 2. Bauvorbereitungskosten 34.748,85 1.177.802,27 3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 49.586.314,01 55.849.155,86 4. Grundstücke mit fertigen Bauten 899.563,22 677.358,23 5. Unfertige Leistungen 53.175.672,29 52.643.986,95 6. Andere Vorräte 688.370,12 654.027,16 Summe zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 106.777.440,56 112.220.446,12 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 1.334.846,09 1.147.404,16 2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 5.074.207,77 299.305,37 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 131.231,99 39.742,71 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 336.663,36 207.995,48 5. Sonstige Vermögensgegenstände 2.744.772,24 2.187.147,36 Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 9.621.721,45 3.881.595,08 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Postgiroguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten 84.242.965,17 28.175.932,06Summe Umlaufvermögen 200.642.127,18 144.277.973,26

C. Rechnungsabgrenzungsposten I. Geldbeschaffungskosten 1.406.833,48 1.487.774,05 II. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.150,96 84.402,71Summe Rechnungsabgrenzungsposten 1.407.984,44 1.572.176,76

D. Aktive latente Steuern 67.602.589,73 0,00

Bilanzsumme 1.435.720.931,05 1.292.164.969,51

73

31.12.2010 31.12.2009PASSIVA EUR EUR

A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 23.081.250,00 23.081.250,00 II. Kapitalrücklage 179.177.840,86 179.270.311,16 III. Gewinnrücklagen 70.294.837,22 0,00 IV. Bilanzgewinn 36.368.874,22 0,00 V. Kapital stiller Gesellschafter 92.090.328,66 95.457.234,11 VI. Minderheitenanteile 29.537.757,22 26.088.648,14Summe Eigenkapital 430.550.888,78 323.897.443,41

B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 698.092,00 737.250,00

C. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 12.823.399,00 11.349.524,00 2. Steuerrückstellungen 1.913.206,19 904.285,32 3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 32.035.775,18 38.052.926,00 4. Sonstige Rückstellungen 32.781.212,82 15.915.217,09Summe Rückstellungen 79.553.593,19 66.221.952,41

D. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 563.939.220,73 562.987.900,97 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 211.645.702,99 199.393.272,91 3. Erhaltene Anzahlungen 97.289.041,99 94.287.486,79 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 21.977.508,89 17.228.752,42 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 37.542,35 30.969,28 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7.875.962,93 11.441.595,36 7. Sonstige Verbindlichkeiten 20.724.479,50 14.669.110,66 davon aus Steuern EUR 0,00 (Vorjahr EUR 26.671,28) Summe Verbindlichkeiten 923.489.459,38 900.039.088,39

E. Rechnungsabgrenzungsposten 1.428.897,70 1.269.235,30

Bilanzsumme 1.435.720.931,05 1.292.164.969,51

2010 2009 *

EUR EUR 1. Umsatzerlöse a) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 196.153.057,71 191.186.466,03 b) Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken 54.360.362,18 9.542.780,00 c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 600.077,75 784.241,01 d) Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.196.689,03 178.657,20 252.310.186,67 201.692.144,24 2. Minderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen – 13.194.139,30 20.658.797,64 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.829.694,17 1.745.550,08 4. Sonstige betriebliche Erträge 19.173.941,79 20.870.795,56

261.119.683,33 244.967.287,52 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung – 84.573.967,47 – 83.970.701,09 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke – 32.373.984,10 – 28.785.297,36 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen – 77.583,13 – 110.364,80 – 117.025.534,70 – 112.866.363,25 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter – 23.437.201,28 – 24.009.926,37 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung – 8.283.646,55 – 8.026.021,70 davon für Altersversorgung EUR 3.370.116,26 Vorjahr EUR 3.217.580,10 – 31.720.847,83 – 32.035.948,07 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen – 28.378.984,21 – 26.265.279,26 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen – 19.578.717,90 – 18.711.292,76 – 196.704.084,64 – 189.878.883,34 64.415.598,69 55.088.404,18

9. Erträge aus Beteiligungen 511,29 515,14 10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 6.481.781,30 5.809.660,00 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.652.123,09 4.422.749,98 12. Abschreibung auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens – 183.000,00 – 1.887.374,99 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 23.893.139,94 – 24.210.778,65 – 14.941.724,26 – 15.865.228,52 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 49.473.874,43 39.223.175,66

15. Außerordentliche Aufwendungen – 1.531.493,75 0,00 16. Außerordentliche Erträge 203.464,46 0,00 17. Außerordentliches Ergebnis – 1.328.029,29 0,00

18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 1.170.676,72 – 453.475,24 19. Latente Steuern – 1.126.703,76 0,00 20. Sonstige Steuern – 5.122.827,84 – 5.382.593,5221. Jahresüberschuss 40.725.636,82 33.387.106,90

22. Vorabausschüttung LH München – 923.250,00 0,00 23. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn – 3.433.512,00 – 3.248.212,25

24. Bilanzgewinn 36.368.874,82 30.138.894,65

GEWOFAG Holding GmbH, München

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

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* Aufgrund der Erstkonsolidierung zum 31. Dezember 2009 ist die Angabe von Vergleichswerten für die Gewinn- und Verlustrechnung nur durch die Erstellung einer Pro-forma-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009 möglich. Der Vorjahresbilanz-gewinn ist aufgrund des Erstkonsolidierungszeitpunktes in der Kapitalrücklage erfasst.

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GEWOFAG Holding GmbH, MünchenKonzernanhang für das Geschäftsjahr 2010

1. Allgemeine Angaben

Die GEWOFAG Holding GmbH wurde am 10. Dezember 2009 gegründet und am 11. Dezember 2009 unter der Nummer HRB 182906 im Handelsregister des Amts-gerichts München eingetragen.

Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochter der Landeshauptstadt München.

Die Erstkonsolidierung der in den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH einbezogenen Unternehmen erfolgte zum 31. Dezember 2009 nach der Buchwert-methode.

Es bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge zwischen der GEWOFAG Holding GmbH jeweils mit folgenden Gesellschaften: der GEWOFAG Gebäude Service GmbH, der GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH, der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH sowie der GEWOFAG Projektgesellschaft mbH.

Die GEWOFAG Holding GmbH hat mit folgenden Tochtergesellschaften Cash-Pooling Vereinbarungen getroffen:

GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Gebäude Service GmbH. GEWOFAG IT Service gesellschaft mbH, GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, GEWOFAG Pro-jektgesellschaft mbH, GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH, Heimag Holding AG, Heimag München GmbH, Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG, Wohnfo-rum München Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Wohnfo-rum Service GmbH.

Im Rahmen der Cash-Pooling-Vereinbarung wird ein täglicher Ausgleich der kurz-fristigen Forderungen und Verbindlichkeiten aus externen und internen Zahlungs-vorgängen vorgenommen. Die jeweiligen Kontostände werden zu banküblichen Konditionen verzinst.

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht der GEWOFAG Holding GmbH sind nach den Bestimmungen des § 290 ff HGB aufgestellt. Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) wurden, soweit sie nicht zwin-gend vor dem 1. Januar 2010 anzuwenden waren, im Geschäftsjahr 2010 erstmalig pflichtgemäß berücksichtigt. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften wurden die Abschlüsse der Konzernunternehmen einheitlich nach den bei der GEWOFAG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. Die Vorjahreswerte wurden zu Vergleichszwecken im Bereich der Eigenkapitalpositionen angepasst.

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2. Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und Bewertungs-methoden

2.1 Konsolidierungskreis und Stichtag

In den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH zum 31. Dezember 2010 wurden die folgenden Unternehmen einbezogen:

Abschlussstichtag des Konzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist der 31. Dezember 2010.

2.2 Konsolidierungsgrundsätze

Die aus der Erstkonsolidierung zum 31. Dezember 2009 resultierenden aktivischen Unterschiedsbeträge der GEWOFAG Gebäude Service GmbH (TEUR 30), der GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH (TEUR 10), der GEWOFAG Grundstücksgesell-schaft mbH (TEUR 6) und der GEWOFAG Projektgesellschaft mbH (TEUR 6) wurden gegen die Kapitalrücklage verrechnet.

Gesellschaft Sitz Mittel- und unmittelbare Kapitalanteile einbe- zogener Unternehmen

GEWOFAG Gebäude Service GmbH München 100 %GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH München 100 %GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH München 100 %GEWOFAG Projektgesellschaft mbH München 100 %

Teilkonzern der GEWOFAG Wohnen GmbH, bestehend ausGEWOFAG Wohnen GmbH München 92,325 %GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH München 92,325 %Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG Grünwald 92,325 %Heimag Holding AG München 64,63 %Heimag München GmbH München 64,63 %Heimag Besitzgesellschaft mbH München 64,63 %Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG München 64,63 %Wohnforum München, Gemeinnützige Gesellschaft mit beschränkter Haftung München 55,4 %Wohnforum Service GmbH (vormals: Lernen am Bau gGmbH) München 55,4 %

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Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung gemäß § 303 HGB sind die gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den vollkonsolidierten Unternehmen aufgerechnet worden.

Zwischengewinne, die auf konzerninterner Leistungsverrechnung beruhen, wurden im Konzernabschluss eliminiert.

Aufwendungen und Erträge aus Lieferungen und Leistungen sowie andere Aufwen-dungen und Erträge zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unter-nehmen wurden verrechnet.

2.3 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Aufgrund der Änderungen der Bilanzierungsvorschriften durch das BilMoG wurde das Stetigkeitsprinzip teilweise durchbrochen. Vorjahreszahlen bei Bilanzposten, bei denen sich Änderungen ergeben hätten, wurden anlässlich der erstmaligen Anwen-dung des BilMoG im Geschäftsjahr 2010 gemäß Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB nicht angepasst.

Die Abschlüsse der konsolidierten Unternehmen werden einheitlich nach den ge-setzlichen Vorschriften aufgestellt.

Die Umrechnung von Geschäftsvorfällen in fremder Währung erfolgte bei den For-derungen mit dem Geldkurs am Entstehungstag bzw. mit dem niedrigeren Kurs am Abschlussstichtag sowie bei den Verbindlichkeiten mit dem Briefkurs am Entste-hungstag bzw. dem höheren Kurs am Abschlussstichtag.

Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bilanziert und über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren planmäßig linear abge-schrieben.

Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Her-stellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bilanziert. Abschreibungen auf die vor 1991 bezogenen Wohnungen wurden mit 2 % vorge-nommen. Für die zwischen 1991 und 1993 fertig gestellten Wohnungen und sieben in das Anlagevermögen übernommene Wohnungen aus einer 1996 abgeschlossenen Bauträgermaßnahme wird die degressive Abschreibung angewandt. Ab 1994 (1993 Heimag) werden die Neuzugänge wieder linear mit 2 % abgeschrieben. Soweit nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anfallen, werden diese auf die jeweilige Restnutzungsdauer verteilt.

Die Außenanlagen werden über eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, Nebenräu-me über eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen für Garagen und sonstige Gebäude werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 11 und 30 Jahren vorgenommen.

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Die Abschreibungen für technische Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsaus-stattung werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 3 und 15 Jahren vorge-nommen. Bei geringwertigen Wirtschaftsgütern, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft wurden, wird die Sofortabschreibung vorgenommen, wenn die Anschaf-fungskosten EUR 150 netto nicht überschreiten. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten netto zwischen EUR 150 und EUR 1.000 werden in einem Sammelposten ausgewiesen und über fünf Jahre abgeschrieben. Eine außerplanmä-ßige Abschreibung wurde nicht vorgenommen.

Die aktivierten Eigenleistungen umfassen eigene Architekten- und Ingenieurleis-tungen. Die Ermittlung erfolgte aufgrund von Stundenaufzeichnungen, deren Bewertung erfolgte nach jeweils eigenen Stundensätzen zu Vollkosten. Fremdkapi-talzinsen während der Bauzeit werden als Aufwand behandelt.

Die Finanzanlagen werden mit ihren Anschaffungskosten, bei voraussichtlich dau-ernder Wertminderung vermindert um Abschreibungen auf den niedrigeren beizule-genden Wert und Kapitalentnahmen, bilanziert.

Die Bewertung der in den Wertpapieren des Anlagevermögens ausgewiesenen Zerobonds erfolgte nach der internen Zinssatzmethode.

Die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips.

Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forde-rungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen sind mit dem Nennwert abzüglich Wertberichtigungen bewertet.

Die sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert abzüglich Wertbe-richtigungen bewertet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten und der Kassenbestand wurden zum Nennwert ausgewiesen.

Die Bewertung des Rechnungsabgrenzungspostens erfolgt zum Nennwert.

Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen auf temporären Differen-zen im Bilanzposten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Wohnbauten“ infolge der Teilwertaufstockung nach § 13 KStG i.d.F. des StRefG 1990 für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie einer abweichenden Bewertung der „Rückstellungen“ in der Handels- und Steuerbilanz im Konzern.

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Für die Ermittlung der latenten Steuern aufgrund von Konsolidierungsmaßnahmen wurde ein kombinierter Steuersatz von 32,975 % herangezogen, der sich aus der körperschaftsteuerlichen Tarifbelastung in Höhe von 15 % zuzüglich Solidaritätszu-schlag von 5,5 % und der Gewerbesteuer von 17,15 % zusammensetzt. Soweit auf die Konsolidierungsmaßnahmen die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung Anwen-dung findet, wurde nur ein Steuersatz von 15,825 % (Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) herangezogen.

In Ausübung des Wahlrechts aus § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wurde für den Überhang aktiver Steuerlatenzen eine latente Steuer nicht bilanziert. Hiervon ausgenommen ist die aktive latente Steuer auf Konsolidierungsmaßnahmen, da hierfür kein Wahl-recht besteht.

Für die Berechnung der Rückstellungen für personenbezogene und versorgungs-ähnliche Verpflichtungen wurden die versicherungsmathematischen Verfahren modifiziertes Teilwertverfahren (Pensionen), finanzmathematischer Barwert (Alters-teilzeit) sowie Anwartschaftsbarwertverfahren (Beihilfe und Jubiläum) angewandt. Die Abzinsung wurde mit dem von der Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz bei einer angenommenen Restlaufzeit pauschal von 15 Jahren vor-genommen. Die erwarteten Lohn-, Gehalts- und Rentensteigerungen (jeweils 2 %) werden berücksichtigt. Die zugrunde gelegte Sterbetafel ist Heubeck 2005 G.

Die Steuerrückstellungen, die Rückstellungen für Bauinstandhaltung und die sons-tigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten und Risiken in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zur Erfüllung notwendigen Betrages gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken. Bei Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden die erwarteten Preis- und Kostensteige-rungen berücksichtigt sowie eine laufzeitadäquate Abzinsung mit dem durch die Bundesbank ermittelten Zinssatz vorgenommen.

Für die Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurde vom Beibehaltungswahlrecht nach Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB Gebrauch gemacht.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

80

3. Erläuterungen zur Konzernbilanz und zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

3.1 Konzernbilanz

Die Entwicklung des in der Bilanz erfassten Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum Anhang (Anlagenspiegel) dargestellt. Die Vorjahreswerte wurden angepasst.

Im Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden im Wesentlichen selbst errichtete Gebäude gezeigt.

Im Posten Anlagen im Bau werden Anschaffungs- und Herstellungskosten von im Bau befindlichen Bauvorhaben gezeigt.

Die sonstigen Beteiligungen betrifft die MGS Münchener Gesellschaft für Stadt-erneuerung mbH mit TEUR 42. Unter den sonstigen Beteiligungen werden 6 % der Anteile an der MGS Münchener Gesellschaft für Stadterneuerung mbH ausgewie-sen. Das gezeichnete Kapital dieser Gesellschaft beträgt TEUR 511, das Eigenkapital beträgt TEUR 2.490 und der Jahresüberschuss in 2010 belief sich auf TEUR 207.

Unter den Finanzanlagen ist ein Wertpapierspezialfonds im Wert von TEUR 21.807 bilanziert. Es handelt sich hierbei um eine mit Mietern der GEWOFAG Wohnen GmbH einzelvertraglich geregelte alternative Anlageform für geleistete Mietkau-tionen im Sinne des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Anstelle der individuellen Anlage der Kaution werden Anteilsscheine an einem Spezialfonds erworben. Die Anteile an diesem Spezialfonds sind mit Treuhand- und Sicherungsvertrag vom 28. Juli 2005 an die Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen verpfändet. Bei einem Verkauf von Anteilsscheinen ist die Freigabe durch den Treuhänder erforderlich. Auf Abschrei-bungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 und 4 HGB auf den beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag (TEUR 457) wurde verzichtet, da die Wertminderung voraussichtlich nicht dauerhaft ist. Der Grund für diese Annahme liegt in der Kursentwicklung der letzten Monate, der Marktwert lag Anfang Februar über dem beizulegenden Zeit-wert am Bilanzstichtag. Beschränkungen in der Möglichkeit der täglichen Rückgabe bestehen nicht, jedoch ist die Pfandfreigabe durch den Treuhänder notwendig.

Zu den Anteilen am Spezialfonds ergeben sich folgende Angaben:

Im Posten Grundstücke ohne Bauten sind Grundstücke enthalten, die künftig bebaut und nach Fertigstellung veräußert werden.

TEUR

Anschaffungskosten: 21.807Kurswert am Bilanzstichtag: 21.350Ausschüttungen des Geschäftsjahres: 22

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Die Grundstücke mit unfertigen Bauten beinhalten im Bau befindliche Objekte zur späteren Veräußerung. Derzeit im Bau befindet sich das Projekt „Hanebergstraße“.

Im Posten Unfertige Leistungen sind mit den Mietern abzurechnende Betriebs- und Heizkosten enthalten, denen entsprechende Vorauszahlungen gegenüber stehen.

Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forde-rungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen bestehen ausschließlich gegenüber inländischen Kunden.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind zum 31. Dezember 2010 nicht vorhanden.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen ist ein Betrag in Höhe von TEUR 66 gegenüber dem Gesellschafter, der Landeshauptstadt München, ent-halten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegen das Finanzamt aus Zinsabschlagsteuer und Vorsteuerguthaben sowie antizi-pative Posten aus Zinsabgrenzung und debitorische Kreditoren enthalten. In den sonstigen Forderungen sind Vermittlungsgebühren gegenüber der VersaKom GmbH sowie Schadenersatzansprüche enthalten.

In der Kapitalrücklage sind die Unterschiedsbeträge aus der Erstkonsolidierung enthalten, vergleiche hierzu die Ausführungen in Abschnitt 2.2.

Die Gewinnrücklagen betreffen andere Gewinnrücklagen. In den Gewinnrücklagen wurden erfolgsneutral die erstmalig angesetzten latenten Steuern (EUR 68,7 Mio.) aus Konsolidierungssachverhalten sowie der Unterschiedsbetrag, der sich der In-anspruchnahme des Wahlrechtes des Art. 67 Abs. 1 EGHGB aus der Neubewertung von langfristigen Rückstellungen nach BilMoG (EUR 1,6 Mio.) ergeben hat, einge-stellt.

Die Rückstellungen für Pensionen werden für Anwartschaften und laufende Leis-tungen gebildet. Der Wertansatz in Höhe von EUR 12,8 Mio. ist versicherungsma-thematisch errechnet worden und enthält Ansprüche für bereits ausgeschiedene Mitarbeiter in Höhe von EUR 4,7 Mio. Eine Erhöhung in Höhe von TEUR 374 resul-tiert aus Aufzinsungen.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von EUR 1,9 Mio. betreffen für das Geschäftsjahr 2010 die laufende Körperschaftssteuer.

Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung werden seit 2009 für langfristig geplan-te Instandhaltungsmaßnahmen in Anspruch genommen, in 2010 mit EUR 6,0 Mio.

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Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Rückstellung für Kosten der Hausbewirtschaftung beinhaltet im Wesentlichen Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen, die bis zum Bilanzstichtag bereits erbracht sind, jedoch noch nicht in Rechnung gestellt wurden.

Die Rückstellung für Beihilfeverpflichtungen betrifft alle Mitarbeiter und umfasst die nach landesrechtlichen Bestimmungen gewährten Beihilfen in Krankheits-, Ge-burts- oder Todesfällen.

In der Rückstellung für Pachtabrechnung/Pachtrückstellung ist die der Landes-hauptstadt München geschuldete, von dieser zum Stichtag jedoch noch nicht in Rechnung gestellte Pacht für Objekte in Giesing und Maxvorstadt enthalten.

Die Rückstellung für Altersteilzeit nach dem Blockmodell betrifft abgeschlossene und laufende Altersteilzeitverträge. Die Aufstockungsbeträge sowie die zugesagten Rentenversicherungsbeiträge werden bei Vertragsbeginn zu 100 % zurückgestellt und abgezinst.

In der Rückstellung für Prozesskostenrisiko sind verschiedene anhängige Verfahren enthalten, in denen die Gesellschaft Beklagte ist.

Die Rückstellung für Kosten von Eigentumsmaßnahmen betreffen im Wesentlichen noch nicht ausgezahlte Provisionen im Rahmen von Eigentumsmaßnahmen („Gern 64“).

31.12.2010 31.12. 2009 TEUR TEUR

Kosten der Hausbewirtschaftung 13.414 5.449Beihilfeverpflichtungen 1.945 2.654Pachtabrechnung/Pachtrückstellung 1.688 1.490Altersteilzeit 991 1.420Prozesskostenrisiko 2.934 1.214Nachfolge- und Erschließungskosten 420 816Urlaubsansprüche 691 775Noch anfallende Baukosten 0 414Erbrachte Bauleistungen 0 260Jahresabschlusskosten 377 184Kosten für Eigentumsmaßnahmen 8.386 69Gewährleistung 219 65Diverse Verpflichtungen 1.716 1.105Gesamt 32.781 15.915

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In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Wesentlichen Darle-hen aus Objektfinanzierungen enthalten. Darüber hinaus besteht ein festverzinsli-ches Schuldscheindarlehen in Höhe von EUR 5,0 Mio.

Die Besicherung erfolgte durch Grundpfandrechte (EUR 914,5 Mio.). Darüber hinaus bestehen eine Sicherungsabtretung von Forderungen und eine Verpfändung von Bankkontoguthaben.

Zur Sicherung von Zinsänderungsrisiken aus variablen Finanzierungen werden derzeit ausschließlich Payer-Swaps als Sicherungsinstrumente eingesetzt. Der Ein-satz solcher derivativer Finanzinstrumente erfolgt nach einheitlichen Richtlinien. Die Absicherung dient der Kompensation von Zinsänderungsrisiken aus variablen Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Die Grundgeschäfte sowie die zugeordneten Sicherungsgeschäfte stellen Bewertungseinheiten nach § 254 HGB dar. Ziel des Einsatzes von derivativen Finanzinstrumenten ist es, die Volatilität in Bezug auf das Zinsergebnis zu reduzieren.

Zinsderivate:

Die abgeschlossenen Zinsderivate haben Laufzeiten von zwei Monaten bis zu 22 Jahren. Die zu sichernden Grundgeschäfte haben Laufzeiten von zwei Monaten bis zu sieben Jahren. Für den Fall der Nicht-Prolongation der variablen Kredite exis-tieren zu den jeweiligen Endfälligkeitsterminen Break-Klauseln für die Sicherungsin-strumente.

Die Nominalwerte sind die Summe aller den Geschäften zugrunde liegenden Ver-bindlichkeiten mit variablen Konditionen. Die Marktwerte beziehen sich auf die Auflösungsbeträge (Rückkaufswerte) der Finanzderivate zum Bilanzstichtag. Sie werden auf der Basis standardisierter Verfahren ermittelt. Eventuell gegenläufige Wertentwicklungen aus dem Grundgeschäft bleiben unberücksichtigt.

Da die Marktwerte zum Bilanzstichtag keinen positiven Wert ausweisen, besteht für das angegebene Volumen kein Kreditrisiko zum Bilanzstichtag. Ein potenzielles Kreditrisiko ist die Summe positiver Marktwerte der Derivate. Inhalt des Kreditrisi-kos ist die Gefahr des Ausfalls eines Vertragspartners. Die Geschäfte werden deshalb nur mit Banken hoher Bonität abgeschlossen.

Die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit markt-üblichen Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag vorliegenden Marktdaten ermittelt. Die Marktwerte von Zinsswaps werden durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Cash Flows ermittelt. Die Diskontierung erfolgt dabei anhand der Marktzinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.

31.12.2010 31.12.2009 EUR Mio. EUR Mio.

Nominalwerte 178,39 181,10Marktwerte – 18,65 – 13,74

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Die Messung der Effektivität von Sicherungsbeziehungen wird formell laufend vorgenommen und anhand der Cash-Flow-Vergleichsmethode dokumentiert. Durch die vollständige Übereinstimmung von Grundgeschäft und Sicherungsgeschäft ist jeweils eine vollständige Effektivität gegeben.

Zur Unternehmensfinanzierung waren am 31. Dezember 2010 unter anderem zwei Tranchen aus einem Corporate Loan der Bayern LB über nominal EUR 45,0 Mio. und EUR 10,0 Mio. gezogen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern beinhalten im Wesent-lichen von der Landeshauptstadt München (EUR 206,3 Mio.) erhaltene mietpreis-gebundene Darlehen zur Objektfinanzierung.

Die erhaltenen Anzahlungen resultieren aus Vorauszahlungen der Mieter auf Betriebs- und Heizkosten sowie aus dem Verkauf von derzeit im Bau befindlichen Objekten.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung bestehen gegenüber den Mietern aus der Zahlung von Mietkautionen. Die korrespondierenden Vermögenswerte bestehen unter anderem in Anteilen an einem treuhänderisch geführten, zweckgebundenen Spezialfonds.

In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind neben Verpflichtun-gen aus dem operativen Geschäft EUR 7,9 Mio. Sicherheitseinbehalte enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von TEUR 3.

Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben zu den Restlaufzeiten im Zusammenhang mit den Verbindlichkeiten in einem Verbindlich-keitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang) dargestellt.

Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden eingegangene Mietzahlungen für Zeiträume nach dem Bilanzstichtag ausgewiesen.

3.2 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Aufgrund der Erstkonsolidierung zum 31. Dezember 2009 ist die Angabe von Ver-gleichswerten für die Gewinn- und Verlustrechnung nur durch die Erstellung einer Pro-forma-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2009 möglich.

Die Umsatzerlöse in Höhe von EUR 252,3 Mio. werden ausschließlich im Großraum München erzielt. Dabei resultieren EUR 196,1 Mio. aus der Hausbewirtschaftung sowie EUR 54,4 Mio. aus dem Verkauf von Grundstücken.

Die aktivierten Eigenleistungen in Höhe von EUR 2,8 Mio. betreffen verschiedene Bauobjekte.

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Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 19,2 Mio. entfallen EUR 8,2 Mio. auf die Auflösung von Rückstellungen (periodenfremde Erträge).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von EUR 19,6 Mio. beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der allgemeinen Verwaltung, Aufwendungen für Unternehmensberatung sowie Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt der EDV.

Im negativen Finanzergebnis von EUR 14,9 Mio. sind im Wesentlichen Zinsauf-wendungen aus den erhaltenen Darlehen im Rahmen der Objektfinanzierung enthalten. Aus der Aufzinsung der Rückstellungen für Pensionen ist ein Aufwand in Höhe von TEUR 374 enthalten. Darüber hinaus resultieren Zinserträge in Höhe von EUR 5,7 Mio. aus der Aufzinsung der Zerobonds.

Der Ausweis des außerordentlichen Ergebnisses in Höhe von EUR 1,3 Mio. resultiert im Wesentlichen aus Anpassungen bei Rückstellungen (aus Pensionen und Alters-teilzeit) zum 1. Januar 2010 aufgrund der erstmaligen Anwendung des BilMoG.

Aufgrund der Änderungen des BilMoG wurden zum 31. Dezember 2010 erstmals aktive latente Steuern erfasst. Der Steueraufwand für latente Steuern entspricht der Veränderung in Höhe von EUR 1,1 Mio. aktiver latenter Steuern im Geschäfts-jahr 2010.

4. Sonstige Angaben

Das gezeichnete Kapital der GEWOFAG Holding GmbH wird zu 100 % von der Landes hauptstadt München gehalten. Die GEWOFAG Holding GmbH stellt den Konzern abschluss für den größten Kreis der Unternehmen des GEWOFAG-Konzerns auf und veröffentlicht diesen im elektronischen Bundesanzeiger.

Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Die Konzerngesellschaft GEWOFAG Wohnen GmbH hat zum 31. Dezember 2011 eine Rücknahmeoption für die im Leasing vergebenen Wirtschaftseinheiten. Der Rückkaufpreis in Höhe von EUR 216,7 Mio. ist durch Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 102,4 Mio. und Zerobonds in Höhe von EUR 114,3 Mio. abgesichert. Das Risiko aus dem Ausfall der Herausgeber der Zerobonds (DEXIA Hypothekenbank, Deutsche Schiffsbank AG, Aareal Bank AG, Eurohypo AG) wird als gering einge-schätzt.

86

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die GEWOFAG Holding GmbH hat im Rahmen der Übernahme des Wertpapier-spezialfonds die Mithaftung für alle Mietkautionen einschließlich der Zinsen der GEWOFAG Wohnen GmbH sowie der GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH übernommen.

Gemäß der Cash-Pooling-Vereinbarung mit der Stadtsparkasse München und der Postbank AG haften die GEWOFAG Holding Gesellschaft als Cash-Pooling-Träger und die betreffenden Gesellschaften gesamtschuldnerisch für sämtliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Cash-Pooling-Vereinbarung.

Das Risiko der Inanspruchnahme wird insgesamt als gering eingeschätzt.

Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen in folgender Höhe:

Mitarbeiter

Die Zahlen der im Geschäftsjahr 2010 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrugen:

Darunter befinden sich in Altersteilzeit fünf Vollzeit- und vier Teilzeit-Mitarbeiter.

Es wurden durchschnittlich fünf Auszubildende beschäftigt und durchschnittlich sieben geringfügig Beschäftigte angestellt. Außerdem wurden durchschnittlich vier Volontäre in Vollzeit beschäftigt.

Die Pensionen früherer Mitglieder der Leitungsorgane belaufen sich auf TEUR 545.

Gegenstand Verpflichtungen im Geschäftsjahr 2011 2012 2013 2014 Folgejahre TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR

Fuhrpark 312 267 177 47 6Server 69 69 51 0 0Drucker 152 152 152 152 152Mietvertrag Neue Balan 168 212 212 212 212Gesamt 701 700 592 411 370

vollbeschäftigt teilzeitbeschäftigt 2010 2009 2010 2009

Mitarbeiter 284 284 69 61Handwerker/-innen 73 75 2 0Hausmeister/-innen 51 46 137 154Gesamt 408 405 208 215

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Die Pensionsverpflichtungen (Rückstellungen) für frühere Mitglieder der Leitungs-organe betragen EUR 5,8 Mio.

Mitglieder der Geschäftsführung

Die Bezüge der Geschäftsführung belaufen sich auf TEUR 335.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates belaufen sich auf TEUR 4.

Gordona Sommer Architektin

Maria Knauer Juristin (ausgeschieden mit Beschluss vom 23. Juli 2010, Handelsregistereintragung: 29. Juli 2010)

Christian Ude Vorsitzender, Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München

Christian Amlong stellvertretender Vorsitzender, Rechtsanwalt, Stadtrat der Landeshauptstadt München

Josef Schmid stellvertretender Vorsitzender, Rechtsanwalt, Stadtrat der Landeshauptstadt München

Sabine Nallinger Verkehrsplanerin, Stadträtin der Landeshaupt-stadt München

Dr. Reinhold Babor Physiker, Stadtrat der Landeshauptstadt München

Brigitte Meier Pädagogin (M.A.), Stadträtin der Landeshaupt-stadt München (bis 19. Oktober 2010)

Andreas Lotte Gründungsberater, Stadtrat der Landeshauptstadt München (ab 19. Oktober 2010)

Dr. Ernst Wolowicz Stadtkämmerer, berufsmäßiger Stadtrat der Landeshauptstadt München

Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk Architektin, Stadtbaurätin der Landeshauptstadt München

Arbeitnehmervertreter

Martin Güth Technischer Angestellter

Leopold Gürtler Kaufmann

Georg Diepold Technischer Angestellter

Gabriel Ringelstetter Technischer Angestellter

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Wirtschaftsprüferhonorar

Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2010 beträgt TEUR 380. Darin enthalten sind Abschlussprüferleistungen in Höhe von TEUR 140, Steuerberatungsleistungen in Höhe von TEUR 6 sowie sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 234.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Marktunübliche, wesentliche Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen haben nicht stattgefunden.

Konzernabschluss und Konzernlagebericht

Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden nach deutschem Recht von der GEWOFAG Holding GmbH, Kirchseeoner Straße 3, 81669 München, aufge-stellt.

Der Konzernabschluss wird beim Betreiber des elektronischen Bundesanzeigers elek tronisch veröffentlicht und bekannt gemacht.

München, 27. Mai 2011GEWOFAG Holding GmbH

Gordona Sommer

89

90

GEWOFAG Holding GmbH, München

Entwicklung des Konzern-Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2010 (Anlage 1 zum Konzernanhang)

Anschaffungs- und Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte

Abschreibungen d. 1.1.2010 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.2010 1.1.2010 Geschäftsjahres Abgänge 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, Rechte und Lizenzen 2.700.413,80 582.972,91 7.397,52 0,00 3.275.989,19 2.375.018,80 335.975,53 7.397,52 2.703.596,81 572.392,38 325.395,00

2. Geschäfts- und Firmenwert 726.363,28 277.104,69 0,00 0,00 1.003.467,97 544.772,46 216.384,33 0,00 761.156,79 242.311,18 181.590,82

Summe Immaterielle Vermögensgegenstände 3.426.777,08 860.077,60 7.397,52 0,00 4.279.457,16 2.919.791,26 552.359,86 7.397,52 3.464.753,60 814.703,56 506.985,82

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.488.075.102,02 5.752.434,10 8.715.665,45 90.060.065,44 1.575.171.936,11 578.808.670,49 24.634.986,73 1.538.085,39 601.905.571,83 973.266.364,28 909.266.431,53

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 28.140.063,77 1.270.872,92 0,00 0,00 29.410.936,69 12.084.788,73 1.055.834,19 0,00 13.140.622,92 16.270.313,77 16.055.275,04

3. Grundstücke ohne Bauten 5.905.508,20 751.916,40 5.777.016,00 0,00 880.408,60 0,00 0,00 0,00 0,00 880.408,60 5.905.508,20

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.198.310,11 0,00 162.259,63 0,00 4.036.050,48 0,00 0,00 0,00 0,00 4.036.050,48 4.198.310,11

5. Technische Anlagen und Maschinen 3.863.469,52 123.781,73 25.170,62 77.124,62 4.039.205,25 1.465.064,52 381.698,30 12.474,03 1.834.288,79 2.204.916,46 2.398.405,00

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 12.755.019,71 621.662,17 690.726,50 0,00 12.685.955,38 9.733.198,67 906.466,77 644.306,86 9.995.358,58 2.690.596,80 3.021.821,04

7. Anlagen im Bau 68.376.978,37 45.874.849,10 847.638,36 – 88.796.415,12 24.607.773,99 0,00 0,00 0,00 0,00 24.607.773,99 68.376.978,37

8. Bauvorbereitungskosten 2.419.042,66 625.747,51 0,00 – 1.658.994,78 1.385.795,39 0,00 847.638,36 847.638,36 0,00 1.385.795,39 2.419.042,66

Summe Sachanlagen 1.613.733.494,36 55.021.263,93 16.218.476,56 – 318.219,84 1.652.218.061,89 602.091.722,41 27.826.624,35 3.042.504,64 626.875.842,12 1.025.342.219,77 1.011.641.771,95

III. Finanzanlagen

1. Sonstige Beteiligungen 109.863,30 29.288,12 97.081,00 0,00 42.070,42 0,00 0,00 0,00 0,00 42.070,42 109.863,30

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 134.053.968,49 6.939.865,09 1.124.617,01 0,00 139.869.216,57 0,00 183.000,00 183.000,00 0,00 139.869.216,57 134.053.968,49

3. Sonstige Ausleihungen 2.210,55 0,00 2.210,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.210,55

4. Andere Finanzanlagen 19,38 0,00 0,00 0,00 19,38 0,00 0,00 0,00 0,00 19,38 19,38

Summe Finanzanlagen 134.166.061,72 6.969.153,21 1.223.908,56 0,00 139.911.306,37 0,00 183.000,00 183.000,00 0,00 139.911.306,37 134.166.061,72

Summe Anlagevermögen 1.751.326.333,16 62.850.494,74 17.449.782,64 – 318.219,84 1.796.408.825,42 605.011.513,67 28.561.984,21 3.232.902,16 630.340.595,72 1.166.068.229,70 1.146.314.819,49

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Anschaffungs- und Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte

Abschreibungen d. 1.1.2010 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.2010 1.1.2010 Geschäftsjahres Abgänge 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009

EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, Rechte und Lizenzen 2.700.413,80 582.972,91 7.397,52 0,00 3.275.989,19 2.375.018,80 335.975,53 7.397,52 2.703.596,81 572.392,38 325.395,00

2. Geschäfts- und Firmenwert 726.363,28 277.104,69 0,00 0,00 1.003.467,97 544.772,46 216.384,33 0,00 761.156,79 242.311,18 181.590,82

Summe Immaterielle Vermögensgegenstände 3.426.777,08 860.077,60 7.397,52 0,00 4.279.457,16 2.919.791,26 552.359,86 7.397,52 3.464.753,60 814.703,56 506.985,82

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 1.488.075.102,02 5.752.434,10 8.715.665,45 90.060.065,44 1.575.171.936,11 578.808.670,49 24.634.986,73 1.538.085,39 601.905.571,83 973.266.364,28 909.266.431,53

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 28.140.063,77 1.270.872,92 0,00 0,00 29.410.936,69 12.084.788,73 1.055.834,19 0,00 13.140.622,92 16.270.313,77 16.055.275,04

3. Grundstücke ohne Bauten 5.905.508,20 751.916,40 5.777.016,00 0,00 880.408,60 0,00 0,00 0,00 0,00 880.408,60 5.905.508,20

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 4.198.310,11 0,00 162.259,63 0,00 4.036.050,48 0,00 0,00 0,00 0,00 4.036.050,48 4.198.310,11

5. Technische Anlagen und Maschinen 3.863.469,52 123.781,73 25.170,62 77.124,62 4.039.205,25 1.465.064,52 381.698,30 12.474,03 1.834.288,79 2.204.916,46 2.398.405,00

6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 12.755.019,71 621.662,17 690.726,50 0,00 12.685.955,38 9.733.198,67 906.466,77 644.306,86 9.995.358,58 2.690.596,80 3.021.821,04

7. Anlagen im Bau 68.376.978,37 45.874.849,10 847.638,36 – 88.796.415,12 24.607.773,99 0,00 0,00 0,00 0,00 24.607.773,99 68.376.978,37

8. Bauvorbereitungskosten 2.419.042,66 625.747,51 0,00 – 1.658.994,78 1.385.795,39 0,00 847.638,36 847.638,36 0,00 1.385.795,39 2.419.042,66

Summe Sachanlagen 1.613.733.494,36 55.021.263,93 16.218.476,56 – 318.219,84 1.652.218.061,89 602.091.722,41 27.826.624,35 3.042.504,64 626.875.842,12 1.025.342.219,77 1.011.641.771,95

III. Finanzanlagen

1. Sonstige Beteiligungen 109.863,30 29.288,12 97.081,00 0,00 42.070,42 0,00 0,00 0,00 0,00 42.070,42 109.863,30

2. Wertpapiere des Anlagevermögens 134.053.968,49 6.939.865,09 1.124.617,01 0,00 139.869.216,57 0,00 183.000,00 183.000,00 0,00 139.869.216,57 134.053.968,49

3. Sonstige Ausleihungen 2.210,55 0,00 2.210,55 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.210,55

4. Andere Finanzanlagen 19,38 0,00 0,00 0,00 19,38 0,00 0,00 0,00 0,00 19,38 19,38

Summe Finanzanlagen 134.166.061,72 6.969.153,21 1.223.908,56 0,00 139.911.306,37 0,00 183.000,00 183.000,00 0,00 139.911.306,37 134.166.061,72

Summe Anlagevermögen 1.751.326.333,16 62.850.494,74 17.449.782,64 – 318.219,84 1.796.408.825,42 605.011.513,67 28.561.984,21 3.232.902,16 630.340.595,72 1.166.068.229,70 1.146.314.819,49

92

GEWOFAG Holding GmbH, München

Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2010 (Anlage 2 zum Konzernanhang)

Restlaufzeit Gesamtbetrag unter 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre TEUR TEUR TEUR TEUR

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1) 563.939 68.040 46.531 449.368

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 1) 211.646 3.455 12.297 195.894

Erhaltene Anzahlungen 97.289 67.891 29.398 0

Verbindlichkeiten aus Vermietung 21.977 4.867 3.082 14.028

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 38 38 0 0

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7.876 7.876 0 0

Sonstige Verbindlichkeiten 20.724 20.724 0 0

Gesamt 2010 923.489 172.891 91.308 659.290Gesamt 2009 900.039 91.077 154.366 654.596

1) Sicherheiten für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern bestehen nur in grundpfandrechtlicher Art.

93

GEWOFAG Holding GmbH, München

Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2010

2010Kapitalflussrechnung TEUR

Jahresüberschuss 40.726Abschreibungen auf Anlagevermögen/Finanzanlagen 28.562Aktivierte Eigenleistungen – 2.830Aufzinsung Wertpapiere – 5.815Zunahme/Abnahme Rückstellungen 13.332Gewinne aus Anlageabgängen – 1.638Zunahme/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva 185Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva 10.367Andere nicht zahlungswirksame Aufwendungen 2.078Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 84.967 Erlöse aus Anlageabgängen 15.855Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände – 860Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen – 55.021Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlage vermögen – 1.154Cash Flow aus Investitionstätigkeit – 41.180 Auszahlungen an Gesellschafter – 923Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 44.484Auszahlungen für Tilgungen von Krediten – 31.281Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit 12.280 Veränderung des Finanzmittelbestandes 56.067Finanzmittelbestand am 01.01. 28.176Finanzmittelbestand am 31.12. 84.243

94

GEWOFAG Holding GmbH, München

Konzern-Eigenkapitalspiegel für das Geschäftsjahr 2010

31.12.2009 Latente Steuern Anpassungen Bilmog Jahresüberschuss Vorabausschüttung Sonst. Veränderung 31.12.2010 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 23.081.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.081.250,00

II. Kapitalrücklage 179.270.311,16 0,00 0,00 0,00 0,00 – 92.470,30 179.177.840,86

III. Gewinnrücklagen 0,00 68.729.293,48 1.565.543,74 0,00 0,00 0,00 70.294.837,22

IV. Bilanzgewinn 0,00 0,00 0,00 37.292.124,82 – 923.250,00 0,00 36.368.874,82

V. Kapital stiller Gesellschafter 95.457.234,11 0,00 0,00 0,00 0,00 – 3.366.905,45 92.090.328,66

VI. Minderheitenanteile 26.088.648,14 0,00 0,00 3.433.512,00 0,00 15.597,08 29.537.757,22

Summe 323.897.443,41 68.729.293,48 1.565.543,74 40.725.636,82 – 923.250,00 – 3.443.778,67 430.550.888,78

95

31.12.2009 Latente Steuern Anpassungen Bilmog Jahresüberschuss Vorabausschüttung Sonst. Veränderung 31.12.2010 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR

A. Eigenkapital

I. Gezeichnetes Kapital 23.081.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.081.250,00

II. Kapitalrücklage 179.270.311,16 0,00 0,00 0,00 0,00 – 92.470,30 179.177.840,86

III. Gewinnrücklagen 0,00 68.729.293,48 1.565.543,74 0,00 0,00 0,00 70.294.837,22

IV. Bilanzgewinn 0,00 0,00 0,00 37.292.124,82 – 923.250,00 0,00 36.368.874,82

V. Kapital stiller Gesellschafter 95.457.234,11 0,00 0,00 0,00 0,00 – 3.366.905,45 92.090.328,66

VI. Minderheitenanteile 26.088.648,14 0,00 0,00 3.433.512,00 0,00 15.597,08 29.537.757,22

Summe 323.897.443,41 68.729.293,48 1.565.543,74 40.725.636,82 – 923.250,00 – 3.443.778,67 430.550.888,78

96

Bestätigungsvermerk

Wir haben den von der GEWOFAG Holding GmbH, München, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung undEigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis31. Dezember 2010 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlageberichtnach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Ge-schäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durch-geführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Insti-tut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Ab-schlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlage-bericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Um-feld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresab-schlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon-solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdar-stellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ent-spricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entspre-chendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

München, den 31. Mai 2011

KPMG AGWirtschaftsprüfungsgesellschaft

Schubert VeltenWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

97

Beteiligungsverhältnisse der in den Konzern abschluss aufgenommenen Gesellschaften

Name und Sitz der Gesellschaft Geschäftsführung Höhe des Anteils am

Kapital

Eigen kapital zum 31.12.2010

Jahresüber-schuss/

Jahresfehl-betrag

GEWOFAG Holding GmbHKirchseeoner Str. 381669 München

Gordona SommerGeschäftsführerin (techn.)

Maria KnauerGeschäftsführerin (kaufm.)(abberufen mit Beschluss vom 23.07.2010, HR-Eintragung vom 29.07.2010)Sprecherin vom 01.01.2010 bis zur Abberufung

23.602.645,14 1.487.148,19

GEWOFAG Grundstücks-gesellschaft mbH 5) Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Gordona Sommer Geschäftsführerin

100% 25.000,00 6.101,05

GEWOFAG Projektgesellschaft mbH 5) Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Gordona Sommer Geschäftsführerin

100% 25.000,00 6.101,05

GEWOFAG IT Service gesellschaft mbH 5) Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Maria KnauerGeschäftsführerin(abberufen mit Beschluss vom 23.07.2010, HR-Eintragung vom 06.08.2010)

Gordona SommerGeschäftsführerin(bestellt mit Beschluss vom 23.07.2010, HR-Eintragung vom 06.08.2010)

100% 25.000,00 9.746,05

GEWOFAG Gebäude Service GmbH 5) Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Sigismund MühlbauerGeschäftsführer

100% 30.000,00 29.954,05

GEWOFAG Wohnen GmbH Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Gordona Sommer Geschäftsführerin (techn.)

Maria Knauer Geschäftsführerin (kaufm.) (abberufen mit Beschluss vom 23.07.2010, HR- Eintragung vom 29.07.2010) Sprecherin vom 01.01.2010 bis zur Abberufung

92,325% 487.725.308,06 31.832.820,78

GEWOFAG Dienstleistungs-gesellschaft mbH 1) 6) Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Maria KnauerGeschäftsführerin(abberufen mit Beschluss vom 23.07.2010, HR-Eintragung vom 28.07.2010)

Gordona SommerGeschäftsführerin(bestellt mit Beschluss vom 23.07.2010, HR-Eintragung vom 28.07.2010)

92,325% 25.000,00 0,00

1) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH.

2) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH und Heimag Holding AG.

3) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH, Heimag Holding AG und Heimag München GmbH.

4) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH und Wohnforum München gemeinnützige GmbH.

98

Name und Sitz der Gesellschaft Geschäftsführung Höhe des Anteils am

Kapital

Eigen kapital zum 31.12.2010

Jahresüber-schuss/

Jahresfehl-betrag

Mietmanagement- gesellschaft der GEWOFAG GmbH & Co. KG 1) 8) Tölzerstr. 15 82031 Grünwald

Rudolf Reiser Geschäftsführer

Steffen Kurt Holderer Geschäftsführer

Dieter Weiß Geschäftsführer

92,325% 25.520,92 1.735,36

Heimag Holding AG 1) Kirchseeoner Str. 3 81669 München

Rudolf Reiser Vorstand

Birgit Martin Vorstand

~ 64,6% 5.526.334,92 716.364,98

Heimag München GmbH 2) 7) Lessingstr. 10 80336 München

Urs Friedrich Geschäftsführer

~ 64,6% 350.645.950,62 0,00

Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG 3) Lessingstr. 10 80336 München

Urs Friedrich Geschäftsführer

~ 64,6% 417.392.450,60 12.049.117,94

Heimag Besitzgesellschaft mbH 3) Lessingstr. 10 80336 München

Urs Friedrich Geschäftsführer

~ 64,6% 25.684,68 117,83

Wohnforum München, Gemeinnützige GmbH 1) Rosenheimer Str. 128 d81669 München

Maria Knauer Geschäftsführerin (abberufen mit Beschluss vom 23.07.2010, HR- Eintragung vom 04.08.2010)

Gordona Sommer Geschäftsführerin (bestellt mit Beschluss vom 23.07.2010, HR- Eintragung vom 04.08.2010)

Jürgen-Peter Pinck Geschäftsfüher

Wolfgang Krönnner stellv. Geschäftsführer

~ 55,4% – 823.867,79 – 601.905,94

Wohnforum Service GmbH (vormals Lernen am Bau gemeinnützige GmbH) 4) Rosenheimer Str. 128 d81669 München

Jürgen-Peter PinckGeschäftsfüher

Wolfgang Krönnner stellv. Geschäftsführer(bestellt mit Beschluss vom 22.07.2010, HR-Eintragung vom 17.08.2010)

~ 55,4% – 234.577,00 – 167.335,93

5) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Gewofag Holding GmbH.

6) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GEWOFAG Wohnen GmbH.

7) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Heimag Holding AG.

8) Ohne Kapitalanteil der Stillen Gesellschafter iHv TEUR 93.914.

Jahresabschluss

99

HoldingJahresabschluss

2010

GEWOFAG Holding GmbH, München

Bilanz zum 31. Dezember 2009

100

31.12.2010 31.12.2009AKTIVA EUR EUR

A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte

und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Werten und Rechten 77.995,00 0,00

II. Sachanlagen 1. Technische Anlagen und Maschinen 7.565,00 0,00 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 462.807,00 11.119,00 Summe Sachanlagen 470.372,00 11.119,00

III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 23.186.250,00 23.181.250,00 2. Wertpapiere des Anlagevermögens 21.806.869,05 21.232.901,53 Summe Finanzanlagen 44.993.119,05 44.414.151,53Summe Anlagevermögen 45.541.486,05 44.425.270,53

B. Umlaufvermögen I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.677,50 0,00 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 47.273.770,64 400,00 3. Sonstige Vermögensgegenstände 725.839,66 0,00 Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 48.002.287,80 400,00

II. Flüssige Mittel Guthaben bei Kreditinstituten 68.828.738,91 96,95Summe Umlaufvermögen 116.831.026,71 496,95

C. Rechnungsabgrenzungsposten 575,00 0,00

Bilanzsumme 162.373.087,76 44.425.767,48

101

31.12.2010 31.12.2009PASSIVA EUR EUR

A. Eigenkapital Kapitalanteile 1. Gezeichnetes Kapital 23.081.250,00 23.081.250,00 2. Bilanzgewinn/-verlust 521.395,14 – 42.503,05Summe Eigenkapital 23.602.645,14 23.038.746,95

B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 219.265,00 0,00 2. Steuerrückstellungen 501.997,79 0,00 3. Sonstige Rückstellungen 1.082.608,77 42.500,00Summe Rückstellungen 1.803.871,56 42.500,00

C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 42.522,02 0,00 2. Verbindlichkeiten gegenüber Lieferungen und Leistungen 296.477,01 0,00 3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 136.458.299,51 21.344.520,53 4. Sonstige Verbindlichkeiten 169.272,52 0,00Summe Verbindlichkeiten 136.966.571,06 21.344.520,53

Bilanzsumme 162.373.087,76 44.425.767,48

102

GEWOFAG Holding GmbH, München

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

2010 10. – 31.12.2009 EUR EUR

1. Umsatzerlöse 14.014.516,03 0,00 2. Sonstige betriebliche Erträge 286.091,34 0,00 14.300.607,37 0,00

3. Materialaufwand Aufwendungen für bezogene Leistungen – 6.001.209,13 0,00 4. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter – 2.800.834,29 0,00 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung – 817.528,23 0,00 davon für Altersversorgung EUR 250.983,76 (Vorjahr EUR 0,00) – 3.618.362,52 0,00 5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen – 65.507,64 0,00 6. Sonstige betriebliche Aufwendungen – 6.430.672,16 – 42.500,00 – 16.115.751,45 – 42.500,00

– 1.815.144,08 – 42.500,00

7. Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen 1.849.758,49 0,00 8. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 800.818,25 0,00 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.501.351,00 0,00 davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.232.961,93 (Vorjahr EUR 0,00) 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 347.737,68 – 3,05 davon an verbundene Unternehmen EUR 332.017,20 (Vorjahr EUR 0,00) davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen EUR 9.932,00 (Vorjahr EUR 0,00) 3.804.190,06 – 3,05

11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.989.045,98 – 42.503,05 12. Steuern vom Einkommen und Ertrag – 501.997,79 0,00 13. Sonstige Steuern – 100,00 0,00 14. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 1.487.148,19 – 42.503,05 15. Verlustvortrag – 42.503,05 0,00 16. Vorabausschüttung – 923.250,00 0,00

17. Bilanzgewinn/-verlust 521.395,14 – 42.503,05

103

104

Kontakt Impressum

GEWOFAGHolding GmbHKirchseeoner Straße 381669 München

Telefon: 089 4123-0Telefax: 089 4123-100

E-Mail: gewofag@gewofag.deInternet: www.gewofag.de

TextGEWOFAG, München

Konzept/GestaltungQS2M, München

FotosKlaus Bockbogevischs bueroIrmin EitelGrüntuch Ernst ArchitektenStefan HolzherrUwe KurenbachAnja Wechsler Roland Weegen

DruckBlueprint AG, München

PapierDer Umwelt zuliebe gedruckt auf chlorfrei gebleichtem PapierBei uns wohnt München.

Kennzahlenübersicht 2010 GEWOFAG Konzern

EigentumEigene Wohneinheiten 30.521 davon öffentlich gefördert 12.388 davon frei finanziert 18.133Gewerbeeinheiten 349Für Dritte betreute Wohneinheiten 1) 4.486Für Dritte betreute Gewerbeeinheiten 2) 48Bestand insgesamt 35.404 Finanzdaten Umsatzerlöse Mio. EUR 252,3Bilanzgewinn Mio. EUR 36,4Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 3) Mio. EUR 85,0Anlagevermögen Mio. EUR 1.166,1Eigenkapital Mio. EUR 430,6Bilanzsumme Mio. EUR 1.435,7

Mitarbeitende 4)

Angestellte 329Handwerker, Gärtner und Hausmeisterinnen 207Auszubildende 8Passive Mitarbeitende 5) 20Zielgruppen 6) 75Mitarbeitende insgesamt 639

Bautätigkeit (in Wohneinheiten)begonnene Neubaumaßnahmen 44Großmodernisierungen 266Baufertigstellungen 573

LeistungsindikatorenDurchschnittliche Miete pro m2 EUR 6,28Fluktuation % 7,2Leerstandsquote % 1,2

GEWOFAGHolding GmbHKirchseeoner Straße 381669 München

Telefon: 089 4123-0Telefax: 089 4123-100gewofag@gewofag.dewww.gewofag.de

1) WEG-Verwaltung HEIMAG, Stadtwerkewohnungen, verwaltete Wohnungen Wohnforum, Neue Heimat Pachtobjekte.

2) Teileigentum Sozialeinrichtungen, Neue Heimat Pachtobjekte (Gewerbe); verwaltete Gewerbeeinheiten Wohnforum.

3) Cash Flow ermittelt nach der indirekten Methode.

4) Vollzeitäquivalent (FTE) zum Stichtag 31.12.2010, Altersteilzeit wird mit der Hälfte angerechnet.

5) Passive Altersteilzeit, Elternzeit, Zivildienst, Rente auf Zeit (RaZ).

6) Zu qualifizierende langzeitarbeitslose Teilnehmer an den Bildungsmaßnahmen von Wohnforum und Lernen am Bau. Hier sind die Planzahlen der zur Verfügung stehenden Kontingente angegeben, nicht die zum Stichtag besetzten Stellen.