marstall kassel kriterien erbbaurechtsbestellung · stand: 3. mai 2019 marstall kassel, kriterien...

Stand: 3. Mai 2019 Marstall Kassel, Kriterien Erbbaurecht Seite 1/16

Marstall Kassel Kriterien Erbbaurechtsbestellung


Übersicht Eckpunkte • Lage:

Das Marstallgebäude liegt zentral in der Kasseler Innenstadt zwischen Königsplatz und Fulda. Es befindet sich in der Altstadt in direkter Nähe zum Entenanger zwischen Tränkepforte, Graben, Die Freiheit und Wildemannsgasse (Gemarkung Kassel, Flur 3, Flurstück 340/5).

• Derzeitige Nutzung: Der ehemalige Marstall wird heute als Markthalle mit zwei Ebenen genutzt. Im Untergeschoss sind vor allem Verkaufsstände für Fleisch und Fisch angesiedelt, im Obergeschoss liegt der Schwerpunkt auf Verkaufsständen für Obst und Gemüse sowie Blumen und Molkereiprodukte. Zudem gibt es mehrere gastronomische Anbieter mit einer vielfältigen Angebotspalette.

• Zukünftige Nutzungsoptionen: Langfristiges Ziel ist es, eine Markthallennutzung in der etablierten Form zu sichern und die Öffnungszeiten auszuweiten. Die Kasseler Markthalle soll als überdachter und wetterunabhängiger Marktplatz fungieren.

• Planungsrechtliche Festsetzungen: Derzeit rechtsverbindlich ist der Bebauungsplan Nr. 1 „Mitte“ (Spielhallen) der Stadt Kassel. Der Marstall ist dort als Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Für diesen Bereich ist daher je nach Konzept die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans erforderlich.

• Laufzeit des Erbbaurechts: Die Laufzeit des Erbbaurechts soll 60 Jahre betragen. Abhängig vom Nutzungskonzept ist auch eine kürzere oder längere Laufzeit möglich, zu den weiteren Eckpunkten des Erbbaurechts siehe Ziffer 5 dieser Kriterien.

Abgabe der Konzepte: Konzepte sind zusammen mit dem Vordruck „Anerkennung der Kriterien für die Erbbaurechtsbestellung“ schriftlich abzugeben bis zum

30. September 2019, 12.00 Uhr

bei Stadt Kassel Liegenschaftsamt Obere Königsstraße 7 34112 Kassel


Inhalt Seite 1. Lage im Stadtgebiet 4

2. Grundstücksbeschreibung 5

2.1. Städtebauliche Situation 2.2. Derzeitige Gebäudenutzung 2.3. Freiflächen 2.4. Verkehrliche Anbindung und Stellplätze

3. Ziel des Verfahrens 7

3.1. Zukünftige Nutzungsoptionen des Gebäudes 3.2. Zukünftige Nutzung der Außenflächen

4. Rechtliche Rahmenbedingungen 9 4.1. Bebauungsplan 4.2. Denkmalschutz 4.3. Grundbuch und Baulasten 4.4. Pacht- und Mietverhältnisse 4.5. Altlasten, Kampfmittel 4.6. Transformatorenstation, Kanal, sonstige Leitungen 4.7. Erschließungskosten, Beiträge

5. Eckpunkte des Erbbaurechts 11 5.1. Zweck und Laufzeit des Erbbaurechts 5.2. Höhe des Erbbauzinses 5.3. Übertragung des Gebäudes 5.4. Ausschluss der Bildung von Wohn- oder Teilerbbaurechten 5.5. Vergütung und Entschädigung bei Heimfall und Zeitablauf

6. Verfahren 13 6.1. Angebotsbedingungen 6.2. Auswahlgremium 6.3. Sonstige Bedingungen / weiteres Verfahren

7. Ansprechpartner 15

8. Anlagen 16 Impressum 16


1. Lage im Stadtgebiet Kassel ist wirtschaftliches, kulturelles und soziales Oberzentrum der Region Nordhessen in der Mitte Deutschlands. Mit mehr als 200.000 Einwohnern ist die documenta-Stadt Einzugsgebiet von rund 1 Million Einwohnern. Die umgebende Naturlandschaft mit dem UNESCO-Weltkulturerbe Bergpark Wilhelmshöhe und dem Herkules als Wahrzeichen Kassels sowie die im Vergleich zu anderen Ballungszentren verhältnismäßig günstigen Kostenstrukturen machen die Universitätsstadt Kassel und die Region zu einem Standort mit hoher Lebensqualität. Das Marstallgebäude liegt zentral in der Kasseler Innenstadt zwischen Königsplatz und Fulda. Es befindet sich in der Altstadt in direkter Nähe zum Entenanger zwischen Tränkepforte, Graben, Die Freiheit und Wildemannsgasse. Die Fußgängerzone mit den vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten einer Großstadt sowie die ÖPNV-Haltestellen Königsplatz (Regiotram und Straßenbahn) sowie Altmarkt/Regierungspräsidium (Straßenbahn und Bus) sind fußläufig innerhalb kürzester Zeit zu erreichen. Lage im Stadtgebiet (roter Punkt):


2. Grundstücksbeschreibung

2.1. Städtebauliche Situation

Die Stadt Kassel ist Eigentümerin des historischen Marstalls und der angrenzenden Freiflächen.

Der Marstall beherbergt heute unter anderem die Kasseler Markthalle. Diese stellt einen wichtigen attraktiven Baustein entlang der an Bedeutung gewinnenden Achse vom Königsplatz über den Entenanger (Umgestaltung ab 2020 geplant) und den Marställer Platz (Umgestaltung für 2019 vorgesehen) vorbei an Brüderkirche/Renthof (Fertigstellung in 2017) bis zur Fulda bzw. in die Unterneustadt dar. Südlich des Marstalls schließt sich der Marställer Platz an, ein ursprünglich sehr prägnanter und bedeutender Platz in der Altstadt, der bis an die Alte Brüderkirche und zum Stadtschloss reichte. Die Innenstadt wurde durch die Bombenangriffe im Zweiten Weltkrieg fast vollständig zerstört, so dass sich die heutige Bebauung im Bereich des Marstalls fast geschlossen als Wiederaufbau der 1950er Jahre darstellt. Die umgebende Bebauung umfasst 3-4 geschossige überwiegend traufständige Gebäude mit Satteldach. Diese weisen entlang der Tränkepforte und dem Entenanger sowie entlang der Brüderstraße und der Straße Die Freiheit in den Erdgeschossen Ladenlokale und Gastronomie auf, die allerdings vielfach bereits durch soziale Nutzungen und Dienstleistungen ersetzt wurden. In der Wildemannsgasse und der Straße Graben sowie in den Obergeschossen überwiegen Wohnnutzungen.


Für den Marstall ist ein breites Spektrum an Nutzungen denkbar. Dies umfasst neben der Markthallennutzung unter anderem klassische Büroflächen oder Arztpraxen genauso wie Flächen für kulturelle oder soziale Nutzungen, Hotelnutzungen oder Wohnen. Große Teile des 1950er-Jahre Wiederaufbaus sind als Gesamtanlage denkmalgeschützt. Der Marstall selbst ist ein Einzelkulturdenkmal und mutet in seiner Erscheinung an, als habe er den Krieg unverändert überstanden. Er stellt einen sehr wichtigen Identifikations- und Orientierungspunkt in der Altstadt dar. Allerdings brannte der an dieser Stelle vor dem Krieg befindliche Marstall vollständig aus und wurde im Zuge des Wiederaufbaus an gleicher Stelle und überwiegend mit Originalbauteilen in Anlehnung an den Vorgängerbau neu errichtet. Aus städtebaulicher Sicht besonders einschneidend ist, dass dabei die Topographie des Marställer Platzes grundlegend verändert wurde. Die ehemals zum Steinweg abfallende schräge Ebene wurde durch ein Parkdeck unterbaut und damit so terrassiert, dass der Marställer Platz als solcher kaum noch wahrnehmbar ist.

2.2. Derzeitige Gebäudenutzung

Der ehemalige Marstall wird heute als Markthalle mit zwei Ebenen genutzt. Im Untergeschoss sind vor allem Verkaufsstände für Fleisch und Fisch angesiedelt, im Obergeschoss liegt der Schwerpunkt auf Verkaufsständen für Obst und Gemüse sowie Blumen und Molkereiprodukten. Zudem gibt es mehrere gastronomische Anbieter mit einer vielfältigen Angebotspalette. Die Öffnungszeiten sind derzeit auf die Markttage Donnerstag und Freitag von 7.00-18.00 Uhr und Samstag von 7.00-14.00 Uhr beschränkt. Die Außenfläche zum Graben wird lediglich am Donnerstagvormittag und am Samstag ‚bespielt‘. Die Marktbeschicker sind fast ausschließlich regionale Anbieter und Selbsterzeuger. Darunter sind noch viele kleinere Anbieter und Familienbetriebe. Diese bunte und regionale Palette der Angebote prägt maßgeblich das Bild der Kasseler Markthalle und wird von den Kunden sehr geschätzt. In den Erdgeschossflächen zur Wildemannsgasse befindet sich derzeit die „IT in Kasseler Schulen und Medienzentrum“ des Amtes für Schule und Bildung der Stadt Kassel. In Teilen des Dachgeschosses ist das Stadtarchiv untergebracht. Beide Nutzungen sollen zukünftig verlagert werden, so dass für diese Flächen sowie für die bisher ungenutzten Flächen im südlichen Teil des Dachgeschosses neue Nutzungen vorgesehen werden können. Flächenermittlung Kleinmarkthalle Kassel

NF Nutzfläche

Technikfläche Verkehrsfläche NGF BGF a

[m²] [m²] [m²] [m²] [m²] Untergeschoss 1291 442 349 2082 2328 Erdgeschoss 1755 0 156 1911 2092 Obergeschoss 1748 0 96 1844 2040 Dachgeschoss 767 40 201 1008 1162 Summen 5561 482 802 6845 7622

Flächenermittlung auf der Grundlage vorhandener Bestandspläne ohne Aufmaß und Gewähr.


2.3. Freiflächen

Der Haupteingang zur Markthalle befindet sich heute auf dem Plateau oberhalb des Parkdecks mit Ausrichtung zur Tränkepforte sowie zum Steinweg. Durch diesen Eingang erreicht man die untere Ebene der heutigen Markthalle. Ein weiterer Eingang befindet sich auf der westlichen Seite des Marstalls zum Graben. Hierdurch gelangt man in die obere Ebene der Markthalle. Der Marstall ist aufgrund der starken Topographie an dieser Stelle nur als eingeschossiges Gebäude wahrnehmbar. Auch auf dieser Seite des Gebäudes ist ein unterirdisches Parkdeck vorgelagert. Die nördliche Seite des Marstalls grenzt ebenfalls an eine Freifläche mit Parkplatznutzung. Wie auch auf der Südseite befindet sich hier ein oberirdisches Parkdeck, das die Fläche terrassiert.

2.4. Verkehrliche Anbindung und Stellplätze

Ein hoher Anteil der Kunden erreicht den Marstall zu Fuß oder kommt mit dem Fahrrad. Gleichzeitig besteht heute aber auch an drei Stellen der Liegenschaft ein Angebot an ca. 174 Kfz-Stellplätzen (Parkdeck/Tiefgarage).

3. Ziel des Verfahrens

3.1. Zukünftige Nutzungsoptionen des Gebäudes

Langfristiges Ziel ist es, eine Markthallennutzung in der etablierten Form zu sichern und die Öffnungszeiten auszuweiten. Die Kasseler Markthalle soll als überdachter und wetterunabhängiger Marktplatz fungieren; dies bedeutet, sie soll ein Ort sein, der durch sein Angebot zum Flanieren, Einkaufen und Verweilen einlädt, also neben einem besonderen Lebensmittelangebot in der Innenstadt gleichzeitig eine Aufenthaltsqualität bietet. Es wird vorausgesetzt, dass im Mittelpunkt weiterhin eine markthallentypische Nutzung steht. Dies beinhaltet die Direktvermarktung. Charakteristisch hierfür sind kleinteilige, von verschiedenen Betreibern geführte Marktstände, die vorrangig von regionalen Anbietern oder Selbsterzeugern betrieben werden. Die derzeitigen Betreiber der Marktstände haben langjährige Stammkunden und sollten daher auch in die zukünftige Markthallennutzung mit einbezogen werden. Es ist nicht gewünscht, dass die Markthallenfläche in einzelne klassische Ladenflächen unterteilt wird. Die kleineren Marktstände sollen in ihrer Wahrnehmung erhalten bleiben. Ergänzend zu den Marktständen sind wie auch bisher verschiedene gastronomische Angebote ggf. mit untergeordneten Flächen auch in Verbindung mit kulturellen Angeboten möglich. Die Funktion der klassischen Markthalle soll allerdings die prägende Nutzung bleiben. Zur Durchführung von ‚externen‘ Veranstaltungen außerhalb der eigentlichen Markthallen-Öffnungszeiten (z.B. Bühne) sollte die Möglichkeit geprüft werden, ob baulich-räumliche Voraussetzungen hierfür zu schaffen sind.

Für die weiteren Flächen innerhalb des Marstallgebäudes ist eine Vielzahl von Nutzungen denkbar. Durch die umliegenden Wohnnutzungen bestehen Einschränkungen hinsichtlich der zulässigen Lärmimmissionen.


3.2. Zukünftige Nutzung der Außenflächen

Es ist ausdrücklich gewünscht, dass die Marktstände sowie die Gastronomie auch die Außenflächen nutzen, damit die Markthalle als solche noch stärker als bisher im Stadtbild wahrgenommen wird. Dabei bietet sich insbesondere die südliche Außenfläche zur Tränkepforte/Marställer Platz an, da diese an der wichtigen Wegebeziehung von der Unterneustadt über den Entenanger zum Königsplatz gelegen ist und gleichzeitig auch im Vorbeifahren auf dem Steinweg wahrgenommen wird.

Da es sich bei dem Marstall um einen wichtigen Bestandteil der Altstadt handelt, sollen die Außenflächen wie bisher als städtischer Raum weiterhin frei zugängig sein und vom Graben zum Marställer Platz eine Wegeverbindung aufweisen. Bei städtischen Festen, z.B. Altstadtfest, ist eine Teilnahme und Öffnung der Markthalle auch über die sonstigen Öffnungszeiten hinaus gewünscht. Auf den Außenflächen sollen in Abstimmung zwischen Stadt und Betreiber Bühnen oder Flächen für sonstige Aktivitäten möglich sein. Die Außenflächen sind insgesamt sehr stark versiegelt und weisen keine Begrünung wie Bäume oder Grünflächen auf. Da die Außenflächen die Wahrnehmung des Marstallgebäudes maßgeblich beeinflussen, ist hier eine deutliche Aufwertung und Neugestaltung auch zu Verbesserung der Aufenthaltsqualität erforderlich. Aus stadtklimatischer Sicht und zur Verbesserung der Attraktivität des Marstallumfeldes sollten dabei die Möglichkeiten zur Begrünung, Entsiegelung und natürlichen Verschattung der Außenflächen z.B. durch Baumpflanzungen genutzt sowie das bestehende Stellplatzangebot neu konzipiert werden. Das neue Stellplatzkonzept sollte auch den Bedürfnissen und Anforderungen der Fahrradfahrer gerecht werden.

3.3. Bauliche Ergänzung / Neubaupotenzial (Einzelbaustein)

Der Gebäudekörper des Marstalls befindet sich in einem Umfeld, in dem die geschlossene straßenbegleitende Bebauung der Wiederaufbauzeit das Bild prägt. Aus diesem Kontext stechen der heute freigestellte Marstall und das Umfeld deutlich hervor. Der historische Marställer Platz zeigte dagegen an dieser Stelle geschlossene Giebelfassaden, die bis an den Marstall herangerückt waren. In diesem Straßenblock findet man heute lediglich zur Straße am Graben eine wie sonst übliche straßenbegleitende Bebauung, die allerdings im Bereich der westlichen Außenfläche des Marstalls unterbrochen wird. Auf dieser Außenfläche finden sich während der Markttage Marktstände mit einem vielfältigen Obst- und Gemüseangebot. Die Marktstände an dieser Stelle sind allerdings weder vom Entenanger noch bei der Vorbeifahrt vom Steinweg aus wahrnehmbar. Außerdem gibt es eine kleinere Außengastronomiefläche, von der man einen schönen Blick in Richtung Fulda hat. Die Aufenthaltsqualität leidet aber unter der insgesamt schlechten Gestaltung der Vorfläche, die sich ohne Marktnutzung als asphaltierter Parkplatz ohne gliedernde Elemente zeigt. An der Ecke Graben und Tränkepforte stehen drei Gebäude ohne eindeutige Orientierung oder Einbindung in eine Straßenrandbebauung. Dies führt dazu, dass die Marstallvorfläche an drei Seiten von fensterlosen Giebelwänden begrenzt wird und sich die Gebäude nicht wie wünschenswert zu diesem Platz orientieren. Um diese Situation zu ändern und gleichzeitig den Straßenraum am Graben stärker zu fassen, soll von den Bewerbern eine ergänzende Bebauung an dieser Stelle unter Beibehaltung bzw. Wiederherstellung der unterirdischen Tiefgarage geprüft werden. Für diese Bebauung gelten die Geschossigkeit (3 Vollgeschosse), Höhe und Dachform (Satteldach) der angrenzenden bzw. gegenüberliegenden Bebauung als Maßstab. Zudem ist sicherzustellen, dass vor dem Marstall eine ausreichend große Freifläche verbleibt. Diese Außenfläche soll vom Straßenraum am Graben erreichbar sein und eine öffentliche Durchwegung des Baublocks in Richtung Marställer Platz ermöglichen.


Dieser Einzelbaustein einer baulichen Ergänzung am Graben wird erst dann geprüft und gegebenenfalls möglich sein, wenn zuvor alle im Konzept enthaltenen Maßnahmen im Marstallgebäude sowie auf den Außenflächen umgesetzt sind und der Betrieb der Markthalle in der neuen Form erfolgreich aufgenommen wurde.

4. Rechtliche Rahmenbedingungen

4.1. Bebauungsplan

Derzeit rechtsverbindlicher Bebauungsplan der Stadt Kassel Nr. 1 „Mitte“ Innenstadt (Spielhallen). Der Marstall befindet sich in einem Mischgebiet. Für das Gesamtvorhaben wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit städtebaulichem Vertrag erstellt. Im städtebaulichen Vertrag werden unter anderem die genauen Rahmenbedingungen für eine mögliche bauliche Ergänzung am Graben verbindlich geregelt.

4.2. Denkmalschutz

Denkmalstatus Graben 10 - Marstall/Markthalle und Portal Ursprünglich vierflügelige, zwei- bis dreigeschossige Anlage mit Binnenhof im abfallenden Gelände. Erbaut 1591-93 von Hans und Hieronymus Müller. Im Erdgeschoss ehemals Ställe und Rüstkammer, in den Obergeschossen Kunst- und Raritätenkammer und bis 1779 landgräfliche Bibliothek. 1943 zerstört, 1963-64 im Innern völlig, im Äußeren leicht verändert wiederaufgebaut. Heute Markthalle, Büro- und Archivräume. Der Hof überbaut. Umfassungswände Bruchstein, Gebäudekanten und Architekturteile aus Werkstein. Schlichte architektonische Durchbildung im Stil der Weserrenaissance, in den Ansichten größere und kleinere Volutengiebel. Auf den Hauptgiebeln Lanzenträger und Löwen, z. T. Repliken. Rundbogige Portale mit Horizontalgesims. Rechteckige, auch gekoppelte Fenster mit einfachen profilierten Sandsteingewänden. Der Marställer Platz z. T. mit Tiefgaragen überbaut. Am westlichen Platzrand Portal des ehemaligen Lutherischen Pfarrhauses, um 1700, ehemals Bestandteil des Marställer Platzes Nr. 9.

Kulturdenkmal aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen. (Auszug aus der Denkmaltopographie Stadt Kassel Band I S. 47)

Das Gebäude, sowie das westliche Portal am Platzrand sind Kulturdenkmäler im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG (Hess. Denkmalschutzgesetz) in der aktuell gültigen Fassung. Des Weiteren befindet sich das Gebäude in einer denkmalgeschützten Gesamtanlage. Alle baulichen Maßnahmen im Innern und Äußeren sind genehmigungspflichtig und mit dem Denkmalschutz abzustimmen. Hinsichtlich der Steuerpräferenzbescheinigung ist das Landesamt für Denkmalpflege in Wiesbaden (Justiziariat) zu kontaktieren. Inwieweit Zuwendungen vom Landesamt für Denkmalpflege in Aussicht gestellt werden können, obliegt dem zuständigen Konservator nach Prüfung des Vorhabens.


(Auszug aus dem vorläufigen Übersichtsplan der Denkmaltopographie Stadt Kassel Band IV)

4.3. Grundbuch und Baulasten

Das Grundstück ist im Grundbuch von Kassel, Blatt 7028, unter der laufenden Nummer 197 eingetragen. Es ist derzeit mit einem Erbbaurecht zugunsten der Stadt Kassel belastet (Laufzeit 50 Jahre ab 8. Februar 1995). Das Erbbaurecht ist in vier Wohnungserbbaurechte aufgeteilt, die alle im Eigentum der Stadt Kassel sind (Wohnungserbbaugrundbücher von Kassel, Blätter 20512-20515). Das Erbbaurecht soll im Zuge dieses Verfahrens gelöscht und die Wohnungserbbaugrundbücher geschlossen werden. Außer dem Erbbaurecht und dem dazugehörigen Vorkaufsrecht für den Erbbaurechtsberechtigten sind derzeit keine weiteren Belastungen im Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht wird somit lastenfrei vorbehaltlich der aufgrund dieser Konzeptvergabe im abzuschließenden Erbbaurechtsvertrag aufgeführten Belastungen bestellt (siehe hierzu auch 4.6.)

4.4. Pacht- und Mietverhältnisse Über das Grundstück und das Gebäude bestehen derzeit Pacht- und Mietverhältnisse zwischen der Stadt Kassel und einer privaten Gesellschaft. Die Verträge können vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages durch die Stadt Kassel gekündigt werden.


4.5. Altlasten; Kampfmittel

• Die Untere Wasser- und Bodenschutzbehörde hat zum Thema Altlasten/Altstandort folgendes mitgeteilt: Das Grundstück ist ein Altstandort, folgende Betriebe sind dort eingetragen: Schreiner (1926, 1950); Sattler (1915); Autohandel (1915); Großhandel mit Futtermitteln (1926); Herstellung von Gummiwaren/Treibriemenfabrik (1934) und Buchdruckerei (1934). Die Betriebszeiträume liegen fast ausschließlich zu Beginn des 20. Jahrhunderts, es dürfte sich daher (und aufgrund der Betriebsbezeichnungen) lediglich um kleine (Ein-Mann-) Betriebe mit geringem Gefährdungspotenzial gehandelt haben. (Im Erbbaurechtsvertrag wird hierzu ein Haftungsausschluss für die Stadt Kassel aufgenommen.)

• Über dem gesamten Gebiet der Stadt Kassel haben im II. Weltkrieg Bombenabwürfe stattgefunden. Das Land Hessen fordert vor bodeneingreifenden Maßnahmen eine systematische Grundstücksüberprüfung auf Kampfmittel.

4.6. Transformatorenstation, Kanal, sonstige Leitungen

In das Marstallgebäude ist eine Transformatorenstation der Städtische Werke Netz + Service GmbH integriert. Die Transformatorenstation befindet sich in Gebäudeteilen im Bereich der Parkplätze Die Freiheit/Wildemannsgasse. Der Erhalt und das Belassen der Transformatorenstation soll im Erbbaurechtsvertrag durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gesichert werden (zur Lage der Transformatorenstation siehe Plan unter 8. Anlagen). Durch den Parkplatz Marställer Platz/Wildemannsgasse verläuft ein öffentlicher Kanal (DN300), der im Erbbaurecht durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Kassel gesichert werden soll. Inwieweit weitere vorhandene Leitungen im Erbbaurechtsvertrag gesichert werden, wird sich aus den Ergebnissen der Konzeptvergabe ergeben.

4.7. Erschließungskosten, Beiträge Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff BauGB und Kanalbaukostenbeiträge fallen für das Erbbaurechtsgrundstück nicht mehr an. Für die weitere Erschließung des Erbbaurechtsgrundstücks gelten die einschlägigen Rechtsvorschriften und Geschäftsbedingungen. Die Beiträge, Kosten und Gebühren nach diesen Vorschriften sind für den Fall ihrer Erhebung vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

5. Eckpunkte des zukünftigen Erbbaurechts

5.1. Zweck und Laufzeit des Erbbaurechts

Der Zweck des Erbbaurechts wird aufgrund des eingereichten Nutzungskonzeptes definiert und im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben. Die Laufzeit des Erbbaurechts soll 60 Jahre betragen. Abhängig vom Nutzungskonzept ist auch eine kürzere oder längere Laufzeit möglich.


5.2. Höhe des Erbbauzinses

a) Im Grundbuch dinglich zu sichernder Erbbauzins Der Erbbauzins wurde aus dem Wertgutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der documenta-Stadt Kassel abgeleitet. Die Höhe des jährlichen Erbbauzinses beträgt 70.288,00 € Als Inhalt der Erbbauzinsreallast wird eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die sich am vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland orientiert (automatische Anpassung des Erbbauzinses im selben prozentualen Verhältnis, in dem sich der Verbraucherpreisindex ändert).

b) Schuldrechtlicher Erbbauzins Im Erbbaurechtsvertrag soll vereinbart werden, dass der Erbbauzins in den ersten Jahren der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages schuldrechtlich abgesenkt wird. Es ist beabsichtigt, für die Zeit bis zum 31. Dezember 2022 einen Erbbauzins in Höhe von 14.057,60 €/jährlich und für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2027 einen Erbbauzins in Höhe von 42.172,80 €/jährlich zu vereinbaren. Ab dem 1. Januar 2028 gilt der dinglich gesicherte Erbbauzins in Höhe von 70.288,00 €/jährlich zuzüglich eventueller automatischer Anpassungen aufgrund der vereinbarten Wertsicherungsklausel.

c) Erbbauzins bei Änderung des Nutzungszwecks Sollte der Erbbauberechtige nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages ein neues Nutzungskonzept vorlegen und die Stadt Kassel einer Änderung des Nutzungskonzepts zustimmen, ist die Stadt Kassel berechtigt, die Änderung des Erbbauzinses vom Zeitpunkt der Änderung des Nutzungskonzepts an zu verlangen. Der Erbbauzins beträgt in diesem Fall 6,5 v. H. des Verkehrswertes des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Änderung des Nutzungskonzepts.

Für den Fall, dass der Erbbauberechtigte einen Baustein des jeweiligen Nutzungskonzepts ohne Zustimmung der Stadt Kassel länger als 1 Jahr nicht ausführen sollte, wird ein Erbbauzins in Höhe von 10 % des Verkehrswertes des Grund und Bodens im Erbbaurechtsvertrag vereinbart.

5.3. Übertragung des Gebäudes Mit der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch wird das Eigentum am Gebäude des Marstalls auf den Erbbauberechtigten übertragen. Der Wert des Gebäudes wurde durch das Wertgutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der documenta-Stadt Kassel mit 1.300.000,00 € festgestellt. Es ist beabsichtigt, das Gebäude ohne Wertausgleich in das Eigentum des Erbbauberechtigten zu übertragen. Im Gegenzug wird im Grundbuch eine jederzeit fällige, zins- und brieflose Grundschuld über den gutachterlich festgestellten Gebäudewert eingetragen. Der gutachterlich festgestellte Gebäudewert wird später zuzüglich eines festgestellten Inflationsausgleichs (Grundlage ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes) von der Entschädigung bei Heimfall oder Zeitablauf des Erbbaurechts bei einer eigentumsrechtlichen Rückübertragung des Gebäudes von der Entschädigungssumme abgezogen (siehe auch 5.5.). Alternativ ist auch ein Wertausgleich des Gebäudes durch den Erbbaurechtsnehmer zwei Monate nach Vertragsabschluss durch Zahlung des gutachterlich festgestellten Gebäudewertes möglich.


5.4. Ausschluss der Bildung von Wohn- oder Teilerbbaurechten

Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich im Erbbaurechtsvertrag auf die Aufteilung des Erbbaurechtes in Wohn- oder Teilerbbaurechte zu verzichten.

5.5. Vergütung und Entschädigung bei Heimfall oder Zeitablauf

Bei Heimfall oder Zeitablauf des Erbbaurechts wird dem Erbbauberechtigten eine Vergütung bzw. Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes des Gebäudes gezahlt. Die Vergütung bzw. Entschädigung errechnet sich aus dem Gebäudewert bei Beendigung des Erbbaurechts abzüglich aller beim Heimfall bzw. bei Zeitablauf entstehenden Kosten, öffentlichen Abgaben und Aufwendungen für den Rückbau von baurechtlichen nicht genehmigten Baulichkeiten, soweit sie dann von der Stadt Kassel gezahlt werden müssen. Die Ermittlung des Gebäudewertes erfolgt unter Ausschluss des Rechtsweges durch den Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der documenta-Stadt Kassel. Eine Vergütung oder Entschädigung für den Rückerhalt der Bodennutzung wird nicht gezahlt. Sollte das Eigentum am Gebäude zu Beginn des Erbbaurechts ohne Wertausgleich auf den Erbbaurechtsnehmer übergegangen sein, wird außerdem der zu diesem Zeitpunkt gutachterlich festgestellte Gebäudewert zuzüglich eines festgestellten Inflationsausgleichs von der Vergütung bzw. Entschädigung bei Heimfall oder Zeitablauf des Erbbaurechts abgezogen (siehe auch 5.3.). Neben den üblichen Heimfallgründen in einem Erbbaurechtsvertrag sollen insbesondere folgende Heimfallgründe aufgenommen werden: • Für den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht entgegen den Vertragsbestimmungen

in Teil- oder Wohnungserbbaurechte aufteilt, wird ein Heimfallgrund in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen. Für diesen Heimfallgrund wird vereinbart, dass keine Vergütung durch die Stadt Kassel zu zahlen ist.

• Sollte eine markthallentypische Nutzung länger als ein Jahr nicht stattfinden, wird hierfür ebenfalls ein Heimfallgrund vereinbart. Die Vergütung beträgt in diesem Fall 1/3 des Verkehrswertes des Gebäudes (die vorstehenden Regelungen zum Wertausgleich gelten entsprechend).

6. Verfahren

Die im Rahmen dieser Konzeptvergabe eingereichten Konzepte werden durch ein Auswahlgremium geprüft und bewertet.

6.1. Angebotsbedingungen

Es wird erwartet, dass das Konzept folgende Aussagen enthält: • Nachweis über relevante Erfahrungen und realisierte Projekte ähnlichen Umfangs, • einen vollständig ausgefüllten Vordruck „Anerkennung der Kriterien für die

Erbbaurechtsbestellung“, • ausführliche Beschreibung des Nutzungskonzeptes, • Nachweis der Machbarkeit und Nachhaltigkeit des Nutzungskonzeptes mit einer

Wirtschaftlichkeitsberechnung und einem Finanzierungskonzept, • Bestätigung eines Kreditinstitutes, das eine Finanzierung in Aussicht stellt,


• Betreiberkonzept, • Aussagen zu ggf. beabsichtigten größeren baulichen Veränderungen unter Berücksichtigung des

Denkmalschutzes, • Grundrisse aller Geschosse mit Nutzungsverteilung, • aussagekräftige Entwurfsskizzen mit Ansichten und Schnitten, • skizzenhafte Darstellungen des Freiraumkonzeptes mit erläuternden Aussagen, • Erläuterung des Umgangs mit dem ruhenden Verkehr, dem Radverkehr sowie der Anlieferung • Zeitplan für die Umsetzung des Konzeptes / der Baumaßnahmen, • Interimslösung für den Betrieb der Markthalle während der Baumaßnahmen.

optional: • Darstellung eines ggf. vorgesehenen Neubaus am Graben (mit skizzenhaften Grundrissen /

Ansichten / Schnitten, Perspektive und Nutzungskonzept)

Kosten für die Ausarbeitung der Konzepte werden von der Stadt Kassel nicht übernommen. Die Stadt Kassel behält sich vor, im Rahmen des Verfahrens weitere Unterlagen anzufordern oder vorgelegte Unterlagen ergänzen/vervollständigen zu lassen. Das schriftliche Angebot muss bis spätestens 30. September 2019, 12:00 Uhr mit dem ausgefüllten Angebotsvordruck und geforderten Unterlagen in dreifacher Ausfertigung und digital als CD oder USB-Stick vorliegen. E-Mails werden nicht berücksichtigt. Postanschrift: Stadt Kassel Liegenschaftsamt 34112 Kassel

6.2. Auswahlgremium

Alle eingereichten Nutzungskonzepte werden geprüft und von einem Auswahlgremium, das aus Vertretern der Stadt Kassel besteht, bewertet. Die Stadt Kassel wird bei Bedarf externe Berater in das Auswahlgremium einbeziehen. Außerdem behält sich die Stadt Kassel vor, Teilnehmer an diesem Verfahren zur Vorstellung ihrer Konzepte einzuladen.

6.3. Sonstige Bedingungen / weiteres Verfahren

• Die Investorensuche erfolgt auf der Grundlage dieser Kriterien. Rechtlich betrachtet handelt es sich dabei um die unverbindliche Aufforderung zur Abgabe von Angeboten, die nicht den Bestimmungen über die Vergabe öffentlicher Aufträge unterliegen.

• Es wird ein Investor gesucht, der den Erhalt des Marstalls garantiert, eine angemessene Nutzung sowie die Gewähr für die Qualität, wirtschaftliche Tragfähigkeit und Nachhaltigkeit dieser Nutzung bietet.

• Nach Auswertung der Angebote und Auswahl eines Investors wird das Grundstück drei Monate unentgeltlich reserviert, danach erfolgt die Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages.

• Alle mit dem Abschluss und der Ausführung des Erbbaurechtsvertrages verbundenen Kosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Erbbaurechtsnehmer.


• Der Erbbaurechtsnehmer übernimmt das Grundstück, wie es in der Örtlichkeit liegt. Rechte des Erbbaurechtsnehmers in Bezug auf Sach- und Rechtsmängel sind ausgeschlossen.

• Das auf der Basis des Angebotes abgestimmte Konzept wird Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages.

• Aus der Teilnahme an diesem Verfahren lassen sich keine Verpflichtungen der Stadt Kassel herleiten. Ansprüche gegen die Stadt Kassel z.B. bei Nichtberücksichtigung sind ausgeschlossen.

• Es besteht kein Anspruch auf Bekanntgabe der übrigen Konzepte und der Entscheidungsfindung der Stadt Kassel.

• Das Entscheidungsrecht über die Bestellung des Erbbaurechts haben sich die städtischen Gremien vorbehalten. Die Erbbaurechtsbestellung erfolgt nach freiem Ermessen der Stadt Kassel. Alle mündlichen wie schriftlichen Äußerungen der Stadt Kassel bis zur Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages stehen unter dem Vorbehalt, dass Forderungen gegenüber der Stadt Kassel (z.B. Kostenerstattungen für Planungen, Schadensersatz) nicht erhoben werden können, falls die städtischen Gremien dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages nicht zustimmen sollten.

• Die Stadt Kassel behält sich vor, Investoren zur Abgabe von Nachgeboten aufzufordern sowie einen verbindlichen Nachweis über die Finanzierung des Gesamtobjektes zu verlangen.

• Aktualisierungen/Ergänzungen aufgrund von Fragen von Interessenten werden auf der Internetseite, auf der dieses Konzept abgerufen werden kann, veröffentlicht und können durch alle Interessenten eingesehen werden.

• Besichtigungstermine des Erbbaurechtsgrundstücks und des Gebäudes können über die Ansprechpartner (Ziffer 7) vereinbart werden.

7. Ansprechpartner

Weitere Informationen erhalten Sie: Stadt Kassel Liegenschaftsamt 34112 Kassel Herr Manfred von Alm Telefon 0561-787 7053 Frau Regina Jopp Telefon 0561-787 2343 E-Mail: [email protected]


8. Anlagen

Die Anlagen zu dieser Konzeptvergabe sind erforderlich für die Gebotsabgabe und stehen gesondert im Internet unter https://www.kassel.de/grundstuecksangebote zum Abruf zur Verfügung: • Vordruck „Anerkennung der Kriterien für die Erbbaurechtsbestellung“ • Auszug aus der Stadtgrundkarte als pdf • Nutzungsvertrag zur Bestellung von digitalen Daten im Format dwg/dxf • Luftbild • Schrägluftbilder • Aktuelle Bilder des Gebäudes • Wertgutachten des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der documenta-

Stadt Kassel

Folgende Anlagen können per E-Mail unter [email protected] angefordert werden: • Ansichten dwg und pdf • Grundrisse dwg und pdf • Schnitte dwg und pdf • Planauskunft Versorgungsleitungen • Grundriss und Schnitt der Transformatorenstation • Planauskunft Kanal • Planauskunft Deutsche Telekom

Impressum Abbildungsnachweis: Titelseite Foto „Markthalle“: © Stadt Kassel; Foto: Ingo Happel-Emrich Seiten 4, 5: © Stadt Kassel, Vermessung und Geoinformation Herausgeber: Stadt Kassel Obere Königsstraße 8 34117 Kassel Die in dieser Konzeptvergabe enthaltenen Informationen sind für die Allgemeinheit bestimmt. Sie erheben weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Richtigkeit. Sie dürfen nicht zur Beurteilung von Risiken von Anlage- oder sonstigen geschäftlichen Entscheidungen im Zusammenhang mit der Stadt Kassel oder Teilen davon verwendet werden. Kassel, Mai 2019

https://www.kassel.de/grundstuecksangebote

mailto:[email protected]

marstall kassel kriterien erbbaurechtsbestellung · stand: 3. mai 2019 marstall kassel, kriterien...

Documents