mietspiegel für darmstadt 2016amt für wohnungswesen schutzgebühr: 2,00 € mietspiegel für...
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Amt für Wohnungswesen
Schutzgebühr: 2,00 €
Mietspiegel für Darmstadt 2016Fortschreibung des Mietspiegels Darmstadt 2014
Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für
nicht preisgebundenen Wohnraum
Qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB
Wir beraten Sie rund ums Haus!Mietspiegel | Mieterhöhung | Betriebskosten
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Haus & Grund Darmstadt e.V. | Landwehrstraße 1 | 64293 DarmstadtTelefon 06151 17935 | Telefax [email protected] | www.haus-und-grund-darmstadt.de
Haus&Grund®
Eigentum.Schutz.Gemeinschaft.
Darmstadt
mit der vorliegenden Broschüre stelle ich
Ihnen den neuen qualifizierten Mietspie
gel für Darmstadt 2016 vor, eine Fort
schreibung des Mietspiegels Darmstadt
aus 2014.
Nach der aktuellen gesetzlichen Grundlage
sind qualifizierte Mietspiegel im Abstand
von zwei Jahren der Marktentwicklung
anzupassen. Diese Fortschreibung erfolg
te aktuell auf der Grundlage des Preisin
dex für die Lebenshaltung aller privaten
Haushalte. Die Grundlagenberechnungen
für den neuen Mietspiegel hat das Institut
Wohnen und Umwelt (IWU) für die Wis
senschaftsstadt Darmstadt vorgenommen.
Der Mietspiegel ist ein Instrument, das
Auskunft über die ortsübliche durch
schnittliche Vergleichsmiete gibt, er trägt
maßgeblich dazu bei, das Mietpreisgefü
ge im nicht preisgebundenen Wohnungs
bestand transparent zu machen und hilft,
Streitigkeiten zwischen Mietvertragspar
teien oder gerichtliche Auseinanderset
zungen im Vorfeld zu vermeiden.
Darmstadt ist eine attraktive, dynami
sche Stadt mit Zuzug von Familien, Stu
dierenden oder auch Einzelpersonen.
Diese Entwicklung macht sich auch
auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar.
Unser zentrales sozialpolitisches Ziel
ist es, preiswerten Wohnraum vorzu
halten. Dies erreichen wir im sozial ge
förderten Wohnungsbau unter anderem
durch die Erneuerung oder den Aus
gleich jährlich auslaufender Bindungen.
Sehr geehrte Damen und Herren,
Vorwort
3
Auch werden Mietwohnungen für Fami
lien mit Einkommen etwas oberhalb der
Einkommensgrenzen des sozialen Woh
nungsbaus, das sogenannte „mittlere
Einkommen“, geschaffen.
Für die Mitarbeit am aktuellen Mietspie
gel danke ich dem Institut Wohnen und
Umwelt (IWU), dem Mieterbund Darm
stadt Region Südhessen e.V. und Haus &
Grund Darmstadt e.V., als Vertretungen
der Mietvertragsparteien.
Ich bin mir sicher, dass Ihnen auch der
aktuelle Darmstädter Mietspiegel 2016
wieder gute Dienste leistet, ob Sie vor Ab
schluss eines neuen Mietvertrages stehen
oder Ihr Mietverhältnis schon über Jahre
Bestand hat.
Barbara Akdeniz
Stadträtin
RechtslageMieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
1. Der Vermieter kann die Zustimmung
zu einer Erhöhung der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen,
wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
dem die Erhöhung eintreten soll, seit
15 Monaten unverändert ist. Das Miet
erhöhungsverlangen kann frühestens
ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen
nach den §§ 559 bis 560 werden nicht
berücksichtigt.
2. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird
gebildet aus den üblichen Entgelten,
die in der Gemeinde oder einer ver
gleichbaren Gemeinde für Wohnraum
vergleich barer Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage einschließlich
der energetischen Ausstattung und Be
schaffenheit in den letzten vier Jahren
vereinbart oder, von Erhöhungen nach
§ 560 abgesehen, geändert worden sind.
Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem
die Miethöhe durch Gesetz oder im Zu
sammenhang mit einer Förderzusage
festgelegt worden ist.
3. Bei Erhöhungen nach Abs.1 hat die Lan
desregierung mit der „Hessischen Ver
ordnung zur Bestimmung der Gebiete
mit abgesenkter Kappungsgrenze“
nach §558 Abs. 3 Satz 2 BGB vom
17.10.2014 bestimmt, dass in Darm
stadt – befristet bis zum 17.10.2019 –
die Miete innerhalb von drei Jahren,
von Erhöhungen nach den § 559 bis
560 BGB abgesehen, nicht um mehr
als 15 Prozent erhöht werden darf.
4. Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters
zur Ausgleichszahlung nach den Vor
schriften über den Abbau der Fehl
sub ventionierung im Wohnungswesen
wegen des Wegfalls der öffentlichen
Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der
zuletzt zu entrichtenden Ausgleichs
zah lung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühes
tens vier Monate vor dem Wegfall der
öffentlichen Bindung verlangen, ihm
innerhalb eines Monats über die Ver
pflichtung zur Ausgleichszahlung und
über deren Höhe Auskunft zu erteilen.
Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Ver
pflichtung des Mieters zur Leistung einer
Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37
des Wohnraumförderungsgesetzes und
den hierzu ergangenen landesrechtlichen
Vorschriften wegen Wegfalls der Miet
bindung erloschen ist.
5. Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichs
miete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne
des § 559a abzuziehen, im Falle des
§ 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des
Zuschusses.
6. Eine zum Nachteil des Mieters abwei
chende Vereinbarung ist unwirksam.
Das Recht auf eine Mieterhöhung steht
dem Vermieter nicht zu, solange und so
weit eine Erhöhung durch Vereinbarung
ausgeschlossen ist oder der Ausschluss
sich aus den Umständen ergibt, insbe
sondere durch die Vereinbarung eines
Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit
mit fester Miete oder wenn mit dem
Mieter ein sogenannter Staffelmietver
trag abgeschlossen wurde. Solange
die Vereinbarung über eine „Staffel
miete“ gilt, sind auch Mieterhöhungen
Rechtslage, Anwendungsbereich, Mietbegriff
4
VorbemerkungenIm Auftrag der Stadt Darmstadt wurde
in Zusammenarbeit mit n dem Mieterbund Darmstadt Region
Südhessen e. V.n dem Haus & Grund Darmstadt e. V.n dem Amtsgericht Darmstadtn der Geschäftsstelle des Gutachter
ausschusses für Immobilienwerte
auf der Grundlage der Fortschrei
bung des Mietspiegels 2014 nach
§ 558d Abs. 2 BGB für nicht preis
gebundene Wohnungen in Darmstadt
der nachfolgende qualifizierte Miet
spiegel erstellt. Der Mietspiegel ist
eine Übersicht über die ortsübliche
Vergleichsmiete in Darmstadt. Die
wissenschaftliche Bearbeitung er
folgte durch das Institut Wohnen und
Umwelt (IWU), Darmstadt. Basis für
den neuen Mietspiegel ist das Gut
achten der „Fortschreibung des Qua
lifizierten Mietspiegels Darmstadt
2014 zum Qualifizierten Mietspiegel
Darmstadt 2016“ des Instituts Woh
nen und Umwelt (IWU), Darmstadt.
aufgrund einer Modernisierung aus
geschlossen. Die Kündigung eines
Mietverhältnisses über Wohnraum
zum Zwecke der Mieterhöhung ist
ausgeschlossen (§§ 557 – 557b BGB).
7. Die Landesregierung hat mit der „Hes
sischen Verordnung zu Bestimmung
der Gebiete mit angespannten Woh
nungsmärkten“ im Sinne des § 556d
Abs. 2 BGB vom 17.11.2015 be
stimmt, dass in Darmstadt mit Aus
nahme der Gemeindeteile Arheilgen,
Eberstadt und Kranichstein – befristet
bis zum 30.06.2019 – die Miete zu
Beginn des Mietverhältnisses die orts
übliche Vergleichsmiete um höchstens
10 Prozent übersteigen darf. Sonder
fälle, wie eine über dieser Grenze lie
gende Vormiete oder Modernisierung
ergeben sich aus § 556e BGB. Bei
Neubauten und nach umfassender
Modernisierung gilt die Grenze nach
§ 556f BGB nicht. Hält der Vermieter
sich nicht an diese Vorschriften kann
der Mieter dieses Verhalten rügen. Der
Vermieter hat dem Mieter zu viel ge
zahlte Miete dann nach § 556g BGB
nachträglich herauszugeben.
Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558a BGB)1. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558
ist dem Mieter in Textform zu erklären
und zu begründen.
2. Zur Begründung kann insbesondere
Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdaten
bank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutach
ten eines öffentlich bestellten und
vereidig ten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne
vergleichbare Wohnungen; hierbei
genü gt die Benennung von drei
Wohnungen.
3. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel
(§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift
des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, An
gaben für die Wohnung, so hat der
Vermieter in seinem Mieterhöhungs
verlangen diese Angaben auch dann
mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung
auf ein anderes Begründungsmittel
nach Absatz 2 stützt.
4. Bei der Bezugnahme auf einen Miet
spiegel, der Spannen enthält, reicht es
aus, wenn die verlangte Miete inner
halb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit
punkt, in dem der Vermieter seine
Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vor
handen, bei dem § 558c Abs. 3 oder
§ 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann
auch ein anderer, insbesondere ein
veralteter Mietspiegel oder ein Miet
spiegel einer vergleichbaren Gemeinde
verwendet werden.
5. Eine zum Nachteil des Mieters abwei
chende Vereinbarung ist unwirksam.
Dabei hat der Mieter eine Überlegungsfrist
von zwei Monaten. Sie beginnt mit dem
Ablauf des Monats, in dem ihm das Verlan
gen nach einer Mieterhöhung zugegangen
ist. Stimmt der Mieter innerhalb dieser
Frist zu, hat er die erhöhte Miete vom Be
ginn des dritten Monats zu zahlen, der auf
den Zugang des Erhöhungsverlangens
folgt. Stimmt der Mieter der Erhöhung
nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von
drei weiteren Monaten den Mieter auf Zu
stimmung verklagen. Ist der Klage kein
wirksames Erhöhungsverlangen vorausge
gangen, kann der Vermieter dieses Erhö
hungsverlangen im Rechtsstreit nachholen
oder beheben. Aber auch in diesem Fall
bleibt dem Mieter die zweimonatige Zu
stimmungsfrist erhalten.
Anwendungsbereich des MietspiegelsDer Mietspiegel gilt für alle bestehenden
Wohnraummietverhältnisse, die der Regu
lierung des § 558 BGB unterliegen, mit
Ausnahme der in § 558 Abs. 2, Satz 2
und in § 549 BGB Abs. 2 und Abs. 3.
genannten Mietverhältnisse. Der Miet
spiegel kann auch bei Neuabschlüssen
von Mietverträgen als Orientierungshilfe
herange zogen werden.
Der Mietspiegel findet damit für folgende
Nutzungsverhältnisse über Wohnraum
keine Anwendung:n Wohnraum, dessen Miete durch Gesetz
oder im Zusammenhang mit einer För
derzusage festgelegt wurde, also alle
Wohnraummietverhältnisse über öffent
lich geförderte Wohnungen (sog. Sozial
wohnungen) oder über Wohnungen,
deren Miete im Zusammenhang mit
einer modernisierungsbezogenen För
derzusage gedeckelt wurden (z. B.
Sanierungs satzung)n Wohnraum zum vorübergehenden Ge
brauch (Laufzeit bis einschließlich
6 Monate)n Möblierter Wohnraum in einer vom
Vermieter selbst bewohnten Wohnungn Wohnraum, den eine juristische Person
des öffentlichen Rechts oder ein aner
kannter privater Träger der Wohlfahrts
pflege angemietet hat, um ihn Personen
mit dringendem Wohnungsbedarf zu
über l assen, wenn sie den Mieter bei
Vertragsschluss auf die Zweckbestim
mung des Wohnraums und die Aus
nahme von den genannten Vorschriften
hingewiesen hatn Wohnraum in Studenten oder Jugend
wohnheimen oder vergleichbaren Heimen
oder Anstaltenn Nicht zu Wohnzwecken vermieteter
Wohnraumn Durch den Eigentümer selbst genutzter
Wohnraumn Wohnraum, bei dem die Mietzahlung
überwiegend Serviceleistungen des Ver
mieters, z. B. Verpflegung oder Betreu
ung, abdecktn Wohnraum, dessen Überlassung unmit
telbarer Bestandteil eines Arbeitsvertra
ges sind (sog. Werksdienstwohnungen)
5
6
Für einige Wohnraummietverhältnisse
konnten jedoch in der Stichprobenerhe
bung nicht ausreichend viele Fälle erhoben
werden, um eine hinreichend gesicherte
Aussage über deren ortsübliches Entgelt
treffen zu können. Für diese Wohnraum
mietverhältnisse gilt deshalb die Vermu
tungswirkung des Mietspiegels nach
§ 558d Abs. 3 nicht. Gleichwohl kann der
Mietspiegel auch für diese Wohnraum
mietverhältnisse als Entscheidungshilfe
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs
miete herangezogen werden. Betroffene
Mietverhältnisse sind:
n Untermietverhältnissen Wohnungen, deren Küche / Kochgelegen
heit und / oder Bad von anderen Haupt
mietern mitbenutzt wirdn Wohnungen, deren Küche / Kochgelegen
heit und / oder Bad außerhalb der abge
schlossenen Wohnung (z. B. jenseits
eines öffentlich zugänglichen Treppenhau
ses oder eines öffentlichen Flures) liegtn Wohnraum mit einer Wohnfläche unter
20 m² (25 m² bei Wohnungen mit sepa
rater Küche) und über 150 m²n PenthouseWohnungenn Möblierter Wohnraum
MietbegriffMietverträge sind von Fall zu Fall unter
schiedlich ausgestaltet. Dies betrifft insbe
sondere die Art und Anzahl der umgeleg
ten Betriebskosten. Hat der Vermieter / die
Vermieterin2 alle zutreffenden Betriebs
kosten separat ausgewiesen und auf den
Mieter umgelegt, so ist die vertraglich
vereinbarte Miete (Vertragsmiete) eine so
genannte Nettomiete. Eine Bruttomiete
liegt dann vor, wenn der Vermieter über
haupt keine Betriebskosten separat aus
gewiesen und umgelegt hat. Hat der Ver
mieter dagegen nur einen Teil der
zutreffenden Betriebskosten umgelegt,
dann ist die Vertragsmiete eine so ge
nannte Teilinklusivmiete.
Der Mietspiegel weist ausschließlich
Nettomieten aus. Zur Ermittlung der
ortsüblichen Vergleichsmiete für einen
konkreten Mietvertrag müssen – soweit
die vertraglich vereinbarte Miete eine Tei
linklusiv oder Bruttomiete ist – die zu
treffenden, aber nicht umgelegten Be
triebskosten zur ermittelten ortsüblichen
Nettomiete (Tabelle 1 a und b) hinzuge
zählt werden. Erst dann entspricht diese
vertragsangepasste Vergleichsmiete in ih
rer Struktur der jeweils zu überprüfenden
individuellen Vertragsmiete.
Hinweise auf die marktübliche Höhe
bestimmter Betriebskostenpositionen er
halten Sie beispielsweise aus dem
bundesweiten Betriebskostenspiegel des
Deu tschen Mieterbundes oder aus Über
sichten, die von lokalen Interessensver
bänden erstellt wurden.
Grundlage für die Berechnung der Ver
gleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 4.
Mit ihrer Hilfe kann für jeden Einzelfall je
nach Wohnungstyp, Grundausstattung
und Wohnfläche sowie nach Baualter,
Lage, energetischer Beschaffenheit und
Wohnungsausstattung die ortsübliche
Vergleichsmiete berechnet werden.
Zur Ermittlung der Vergleichsmiete sind
drei Arbeitsschritte anzuwenden:n Feststellung der durchschnittlichen Net
tomiete in Abhängigkeit vom Wohnung
styp, der Grundausstattung und der
Wohn fläche nach Tabelle 1 a oder 1 b
(siehe Seite 10 und 11).n Ermitteln der preisrelevanten Zu und /
oder Abschläge nach Tabelle 2 (siehe
Seite 1215), ggf. unter Berücksichti
gung der Wohnlagenkarte und der Ta
belle 4 (energetische Beschaffenheit).n Berechnung der ortsüblichen Vergleichs
miete durch Übertrag der durchschnitt
lichen Nettomiete aus Tabelle 1 a oder
1 b und der Zwischensumme aus Tabelle
2 in die Tabelle 3 (siehe Seite 16).
Arbeitsschritt 1: Feststellung der durchschnittlichen Nettomiete
Tabelle 1 a und 1 b enthalten die durch
schnittliche Nettomiete in Euro pro Qua
dratmeter nach Wohnungstypen, Grund
ausstattung und Wohnfläche:n In Tabelle 1 a (siehe Seite 10) finden Sie
die Angaben zu Wohnungen / Einfamilien
häusern mit separater Küche.n In Tabelle 1 b (siehe Seite 11) finden Sie
die Angaben zu Wohnungen / Einfamilien
häuser mit integrierter Küche / Koch
nische / gelegenheit.
Wohnungen mit separater Küche unter
scheiden sich deutlich in ihrer Beschaf
fenheit von solchen ohne separaten
Küchenraum.
Die Durchschnittsmieten sind deshalb
jeweils in einer eigenen Tabelle aufgeführt
(Tabelle 1 a, Tabelle 1 b).
2 Aus Gründen der besseren Lesbarkeit
wurde im Text nur die männliche oder
die weibliche Form gewählt. Die Anga-
ben beziehen sich jedoch immer auf
Angehörige beider Geschlechter.
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
7
Zur Ermittlung der durchschnittlichen Net
tomiete wählt man die Tabellenzeile aus,
die der zutreffenden Wohnfläche entspricht.
Liegt die Wohnfläche zwischen zwei in der
Tabelle ausgewiesenen Wohnflächenwer
ten, ist die durchschnittliche Nettomiete
durch Interpolation der entsprechenden
Tabellenwerte zu ermitteln (vgl. Sie hierzu
die nebenstehende Erläuterung).
Anschließend werden in der Kopfzeile die
Tabellenbereiche für den zutreffenden
Wohnungstyp herausgesucht. Handelt es
sich bei der Wohnung um ein Einfamilien
haus, wählen Sie den Tabellenbereich
„Einfamilienhaus“. Handelt es sich um
eine Geschoßwohnung, wählen Sie den
Tabellenbereich „Wohnung“ und dann die
Spalten, die Ihrem Wohnungstyp ent
spricht, also z. B. „3 Zimmer“. Zu jedem
Wohnungstyp werden zwei mittlere Net
tomietwerte angegeben, je nachdem, ob
die Wohnung oder das Einfamilienhaus
über eine Standardgrundausstattung ver
fügt oder nicht (was zur Standardgrundaus
stattung gehört, wird in den Anmerkungen
auf Seite 8 genauer erläutert). Im Schnitt
punkt der gewählten „WohnflächenZeile“
und der Wohnungstypen / Ausstattungs
Spalte“ kann man die durchschnittliche
Nettomiete pro Quadratmeter Wohnflä
che ablesen. Dieser Wert wird in die
Tabelle 3 eingetragen.
Interpolation der Nettomieten in Tabelle 1 a bzw. 1 bDie Wohnungsgrößen der Nettomieten
(Tabelle 1 a und 1 b) sind in 5 m² Schrit
ten aufgeführt. Die meisten Wohnflächen
liegen jedoch zwischen diesen. Aus die
sem Grund sind die in Tabelle 1 a und
1 b aufgeführten Mietwerte auf die für
die tatsächliche Wohnfläche gültigen
Werten umzurechnen (durch lineares
interpolieren).
Beispiel:
Ermittlung von Zwischenwerten der Net
tomieten (Interpolation), z. B. für eine
3ZimmerWohnung mit einer Wohnfläche
von 68 m² und Standardgrundausstattung
nach Tabelle 1 a
Tabellenwerte:
65 m², mittlere Nettomiete 7,77€ / m²
Tabellenwerte:
70 m², mittlere Nettomiete 7,75 € / m²
Differenz = 0,02 € / m² für 5 m²,
dies entspricht 0,004 € / m² für 1 m²
Die Differenz von 65 m² bis 68 m² beträgt
3 m², dies entspricht einer Mietpreis dif
ferenz von 3 x 0,004 € / m² = 0,012 € / m²
Dieser Wert wird von 7,77 € abgezogen.
Die Nettomiete für die Beispielwohnung
mit 68 m² beträgt demnach 7,76 € / m².
Begriffsbestimmungen und Anmerkungen zu den Tabellen 1 a und 1 bDurchschnittliche Nettomiete
Die durchschnittliche Nettomiete ist die
ortsübliche Durchschnittsmiete für einen
gegebenen Wohnungstyp unter Berück
sichtigung der Grundausstattung und der
Wohnfläche, die mittels der preisrelevan
ten Zu und / oder Abschläge der konkre
ten Wohnsituation in Arbeitsschritt 2
angepasst wird.
Wohnfläche
Zur Wohnfläche zählen alle Wohnräume,
Küche, Toilette, Bad, Flur (bei abgeschlos
senen Wohnungen), Abstellräume inner
halb der Wohnung sowie jeweils mit einem
viertel bis maximal halber Fläche (bei ent
sprechendem Wohnwert) Balkon, Loggia
und Wintergarten3. Nicht mitgerechnet
werden Kellerräume, Waschküchen, Dach
böden, Abstellräume außerhalb der Woh
nung, das Treppenhaus und Garagen.
Außerdem muss die Raumhöhe berück
sichtigt werden. Wohnflächen mit einer
lichten Höhe von mindestens zwei
Metern zählen voll. Bei einer Höhe von
ein bis unter zwei Metern gilt die Hälfte
der Fläche. Die Fläche unter einer Raum
höhe von weniger als einem Meter wird
nicht gezählt.
Appartement
Umgangssprachliche Bezeichnung für
eine 1ZimmerWohnung mit üblicher
weise in den Wohnraum integrierte Kü
che /Kochnische / gelegenheit, manch
mal auch mit in den Flur integrierte
Kochnische / gelegenheit.
Einfamilienhaus
Wohngebäude mit nur einer Hauptwoh
nung, die den überwiegenden Teil der
Gebäudenutzfläche umfasst. Auch wenn
sich eine Einliegerwohnung in einem
Einfamilienhaus befindet, ist die Haupt
wohnung als Einfamilienhaus zu bewer
ten. Dies gilt jedoch nicht für die separat
vermietete Einliegerwohnung, sie wird
als Wohnung bewertet.
3 Ohne ausdrückliche vertragliche Rege-
lung gilt für Vertragsabschlüsse ab dem
1. Januar 2004 gewöhnlich die Wohnflä-
chenverordnung (WoFlV) mit der Vorgabe,
dass die Terrassen- und Balkonflächen
in der Regel zu 25 Prozent anzurechnen
sind, sowie für Vertragsabschlüsse bis
zum 31. Dezember 2003 die Verordnung
über wohnungswirtschaftliche Berechnun-
gen (Zweite Berechnungsverordnung – II.
BV) mit der Vorgabe, dass die Grundflä-
chen von Balkone, Loggien, Dachgärten
oder gedeckten Freisitzen bis zur Hälfte
angerechnet werden können
8
Ein Reiheneinfami lienhaus oder eine
Doppelhaushälfte ist einem freistehen
den Einfamilienhaus gleich gesetzt.
Küche
Unter Küche wird die Art des Küchen
raums genauer bezeichnet, nicht deren
Ausstattung z. B. mit (Einbau)Küchen
möbeln oder Elektrogeräten. Die in Tabelle
1 a und 1 b ausgewiesenen Nettomieten
unterscheiden nicht, ob der Vermieter eine
Küchenausstattung zur Verfügung stellt
oder nicht.
Eine separate Küche ist ein mittels einer
Tür abgeschlossener separater Raum der
Wohnung mit den entsprechenden An
schlüssen für Strom und / oder Gas sowie
Wasser und Abwasser. Eine integrierte
Küche ist ein Küchenbereich, der nicht
gegenüber anderen Wohnräumen oder
Erschließungsräumen (z. B. Flur) räumlich
abgeschlossen ist.
Anzahl der Zimmer
Anzahl der Wohn / Schlafräume. Soge
nannte „halbe Zimmer“ zählen als „ganzes
Zimmer“. Küche, Bad, Toilette, Flur oder
Nebenräume zählen nicht als Zimmer.
Standardgrundausstattung
Eine Standardgrundausstattung liegt vor,
wenn alle folgenden Merkmale zusam
men zutreffen:n Etagen oder Gebäudezentralheizung
(einschl. Fernwärme) in allen Wohn /
Schlafräumen, Küche und Bad. Eine
integrierte Küche (d. h. kein separater
Küchenraum) ohne Beheizungsmöglich
keit zählt als beheizt, wenn sie in einen
beheizten Wohnraum integriert ist.n Wohnungseigenes Badezimmer. Ein Ba
dezimmer ist ein separater, mittels einer
Tür abgeschlossener Raum innerhalb
der Wohnung mit Bad und / oder
Duschwanne.n Mindestens eine wohnungseigene Toi
lette befindet sich innerhalb der Woh
nung.
Fehlen eines oder mehrere dieser Merk
male, liegt keine Standardgrundaus
stattung vor.
Arbeitsschritt 2: Berechnung der Zu und / oder Abschläge
Tabelle 2 beinhaltet die Zu und Abschläge
in Prozent von der durchschnittlichen
Nettomiete nach Lage, Baualter, Ausstat
tung, Grundriss sowie energetischer Be
schaffenheit. Die Tabelle kann als Berech
nungs schema zum eigenen Eintragen von
Werten verwendet werden. Es ist zu prüfen,
welche der Wohnungsmerkmale zutreffen.
Für jedes zutreffende Merkmal ist der Zu
bzw. Abschlagswert in die leeren Felder
der jeweils rechten Spalte einzutragen.
Danach sind die Zu und Abschläge –
jeweils getrennt – zusammenzurechnen
und die Summe der Abschläge von der
Summe der Zuschläge abzuziehen. Das
Zwischenergebnis wird ebenfalls in
Tabelle 3 eingetragen.
Begriffsbestimmungen und Anmerkungen zur Tabelle 2Lage
Als Ergebnis der Datenauswertung haben
sich insgesamt vier Lageklassen als den
Mietpreis bestimmend herausgestellt.
Die Einordnung einer Wohnung erfolgt
anhand der Wohnlagenkarte im Anhang.
Baujahr
Eine Wohnung ist in die Baujahresklasse
einzuordnen, in der das Gebäude erstellt
bzw. in dem die Wohnung erstmals
bezugsfertig wurde.
Zu und Abschläge für verschiedene Bau
altersklassen ergeben sich unabhängig von
Modernisierungstatbeständen und drücken
unterschiedliche baujahresbe dingte Wohn
werte aus. Die Baualtersklasse 1977 und
früher beinhaltet auch Altbauten, da sich
die mittlere Miethöhe in der Mietspiegel
erhebung nicht unterschieden hat.
Grundriss
Das Merkmal einfacher Küchenbereich
ist nur bei Wohnungen nach Tabelle 1 b
anwendbar. Ein einfacher Küchenbe
reich besitzt keine eigenen Bewegungs –
und Stellflächen, sondern ist Bestandteil
des Wohnraums oder Flurs.
Ausstattung
SubstandardGrundausstattung:
Der überwiegende Teil der Wohnungen
ohne Standardgrundausstattung nach Ta
belle 1 a oder 1 b besitzt Gaseinzelöfen.
Für alle anderen Wohnungen ohne Stan
dardgrundausstattung nach Tabelle 1 a
und 1 b (also z. B. Wohnungen mit Holz/
Kohle oder Öleinzelöfen oder ohne Hei
zung, Bad oder Innentoilette) trifft zu
sätzlich der Abschlag für eine Substan
dardgrundausstattung zu, da in jedem
Fall eins der genannten Ausstattungs
merkmale fehlt.
Besonders hochwertige
Radabstellmöglichkeit
Eine Treppe mit mehr als drei Treppen
stufen und integrierter Rampenrinne ist
hier nicht gemeint.
Kein fließendes Warmwasser in der Küche:
In der Küche steht kein fließendes Warm
wasser zur Verfügung, das durch eine
vom Vermieter gestellte Einrichtung wie
Boiler oder zentrale Warmwasserbereitung
erzeugt wird.
Über Putz liegende Leitungen:
Es reicht das Vorhandensein eines Merk
mals (Wasser, Gas oder Heizungsrohr
leitungen bzw. Elektroverkabelungen.)
9
Energetische Ausstattung und
Beschaffenheit
Bei Neubauten ab Baujahr 1995 (zu die
sem Zeitpunkt trat die 3. Wärmeschutz
verordnung in Kraft, die einen erhöhten
gesetzlichen Wärmeschutzstandard erfor
derte) kann für eine besonders hochwertige
energetische Beschaffenheit ein Zuschlag
erhoben werden, wenn eines oder mehrere
der genannten Merkmale zutrifft.
Bei energetisch modernisierten Wohnun
gen mit Baujahr bis 1977 (vor Inkrafttre
ten der 1. Wärmeschutzverordnung) kön
nen Zuschläge für eine verbesserte
energetische Gebäudebeschaffenheit bzw.
eine umfangreich verbesserte energeti
sche Ge bäudebeschaffenheit angesetzt
werden. Eine Kombination beider Zu
schläge ist unzulässig. Zur Einstufung in
eine der beiden Zuschlagsgruppen kön
nen zwei Verfahren angewendet werden:n Angaben zum Endenergiebedarf aus
einem Energiebedarfsausweis. Hierbei
ist zu beachten, dass bei zentraler Warm
wasserbereitung die höhere Be darfs
grenze heranzuziehen ist, während bei
Wohnungen mit dezentraler Warmwas
serbereitung der jeweils niedrigere Wert
maßgeblich ist (vgl. die Abbildung auf
Seite 24). Maßgeblich ist in jedem Fall
der Endenergiebedarfskennwert, nicht
der Primärenergiebedarfskennwert oder
der Energieverbrauchskennwert. Letztere
dürfen nicht zur Geltendmachung eines
Zuschlags herangezogen werden. n Erreichen einer bestimmten Mindest
punktzahl für durchgeführte energe
tische Modernisierungsmaßnahmen.
Verwenden Sie Tabelle 4 auf Seite 25
zur Berechnung der Punktzahl.
Bei Wohnungen mit Baujahr 1978 und
jünger ist der mietpreisbestimmende Ein
fluss der baualtersüblichen energetischen
Beschaf fenheit bereits in der Zu bzw.
Abschlagskomponente für das jeweilige
Baujahr enthalten. In dieser Baualters
klasse konnten in der Mietspiegelstich
probe keine signifikante energetische
Modernisierungstätigkeit festgestellt wer
den, so dass kein Zuschlag begründet
werden kann.
Vollständige – rohbaugleiche – Moderni
sierung des Gebäudes
Wird ein Zuschlag für eine vollständige –
rohbaugleiche – Modernisierung geltend
gemacht, darf dieser nicht mit dem Zu
schlag für eine grundlegende Badezim
mermodernisierung kombiniert werden.
Der Zeitraum von fünf Jahren, innerhalb
derer der Zuschlag geltend gemacht wer
den kann, bezieht sich jeweils auf volle
Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Ab
schlusses der Maßnahmen bis zum Zeit
punkt des Mieterhöhungsverlangens. Wird
beispielsweise im Oktober 2016 ein Miet
erhöhungsverlangen geltend gemacht, das
sich auf diesen Zuschlag stützt, können
zutreffende Maßnahmen berücksichtigt
werden, die in den Jahren 2011 (5. Jahr
vor dem Jahr des Mieterhöhungsverlan
gens) bis 2016 abgeschlossen wurden.
Grundlegende Badezimmer
modernisierung
Der Zeitraum vom 10 Jahren, innerhalb
derer der Zuschlag geltend gemacht wer
den kann, bezieht sich jeweils auf volle
Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Ab
schlusses der Maßnahmen bis zum Zeit
punkt des Mieterhöhungsverlangens.
Arbeitsschritt 3: Zusammenfassung der Einzelergebnisse
In Tabelle 3 werden – soweit sie für den
Einzelfall zutreffen – der Wert aus Tabelle
1 a oder 1 b sowie die Zwischensumme
aus Tabelle 2 eingetragen. Die durch
schnittliche Nettomiete wird also durch
die jeweiligen Zu und Abschläge so ange
passt, dass sich am Ende die ortsübliche
Vergleichsmiete ergibt.
Beachten Sie bitte, den aus Tabelle 2
übertragenen Prozentwert entweder durch
100 zu teilen oder falls sie einen Taschen
rechner benutzen, die Prozenttaste zu
drücken, bevor Sie diesen Wert mit dem
Übertrag aus Tabelle 1 a oder 1 b multi
plizieren und das Ergebnis bei einem
Zuschlag zu diesem Übertrag zu addieren
bzw. bei einem Abschlag zu subtrahieren.
Das Endergebnis ist die ortsübliche
Vergleichsmiete in Euro pro Quadrat
meter. Zur Berechnung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung
muss der Quadratmeterwert mit deren
Wohnfläche multipliziert werden.
Es ist zu beachten, dass dieses Ergebnis
die Nettomiete wiedergibt. Zur Ermittlung
der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen
konkreten Mietvertrag, der eine Teilinklu
siv oder Bruttomiete zum Vertragsgegen
stand hat, müssen die zutreffenden, aber
nicht umgelegten Betriebskosten zur
durchschnittlichen Nettomiete wieder
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Tabelle 1 a: Durchschnittliche Nettomieten in Euro / m2 für Wohnungen / Einfamilienhäuser mit separater Küche
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Tabelle 2: Zuschläge und Abschläge
Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen VergleichsmieteZu
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Tabelle zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
17
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
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18
19
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
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Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
Lageklasse IV
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23
Übersichtskarte der Wohnlage
Lageklasse I
Lageklasse II
Lageklasse III
Lageklasse IV
24
Die Energieeffizienz einer Wohnung ermög
licht nicht nur erhebliche Betriebskosten
einsparungen. Wärmeschutzmaßnahmen
können auch den Wohnkomfort durch er
höhte thermische Behaglichkeit im Winter
und bei sommerlicher Hitze deutlich stei
gern. Mit der Neufassung des § 558 (2)
BGB im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber
daher klargestellt, dass die energetische Be
schaffenheit und Ausstattung einer Woh
nung als wohnwertrelevante Merk male
bei der Ermittlung der Vergleichsmiete
berücksichtigt werden müssen.
Im Mietspiegel Darmstadt 2016 beste
hen zwei alternative Möglichkeiten, die
energetische Beschaffenheit von ener
getisch modernisierten Wohnungen bis
Baujahr 1978 zu bestimmen, entweder
über den Endenergiebedarfskennwert
(siehe unten), oder, falls dieser nicht
bekannt ist, über die Bestimmung des
Modernisierungsumfangs anhand von
Maßnahmenpunkten (vgl. Seite 25).
Ermittlung des Endenergiekennwerts aus dem EnergiebedarfsausweisFür die Verwendung in Mietspiegeln stellt
in erster Linie die Nutz oder Endenergie
die wohnwertrelevante Größe dar4.
Ein niedriger Endenergiebedarfskenn
wert entspricht dabei einer guten ener
getischen Beschaffenheit und in der
Regel geringen Heizkosten und höhe
rem thermischen Komfort. Der End
energiebedarf kann direkt aus dem
Energiebedarfsausweis abgelesen werden
(1). Um festzustellen, ob die Wohnung
die Voraussetzungen zur Einstufung in
die Klasse verbesserte oder umfangreich
verbesserte energetische Beschaffenheit
erfüllt, ist der ermittelte Energiebedarfs
wert mit den Höchstwerten in Tabelle 2
zu vergleichen. Hierbei ist zu beachten,
dass bei zentraler Warmwasserbereitung
die höhere Bedarfsgrenze in Tabelle 2
heranzuziehen ist, während bei Woh
nungen mit dezentraler Warmwasser
bereitung der jeweils niedrigere Wert
maßgeblich ist. Ob eine zentrale Warm
wasserversorgung besteht, ist ebenfalls
einfach aus dem Energiebedarfsausweis
abzulesen. Ist in der Tabelle „Endenergie
bedarf“ in der Spalte „Warmwasser“ ein
Wert eingetragen (2), wird die Wohnung
zentral mit Warmwasser versorgt.5 In
diesem Fall muss der Endenergiebedarfs
wert mit Warmwasser aus Tabelle 2 zur
Einstufung herangezogen werden.
Zu beachten ist, dass Energieverbrauchs
kennwerte für die Bestimmung der ener
getischen Beschaffenheit modernisierter
Wohnungen im Mietspiegel nicht ver
wendet werden können. Der Energie
verbrauch wird nicht im Rahmen einer
Berechnung ermittelt, sondern basiert auf
dem Heizverhalten einzelner Mieter. Er
erlaubt daher keine objektive Einstufung
der energetischen Beschaffenheit einer
Mietwohnung im Mietspiegel.
Energetische Beschaffenheit und Ausstattung
1
2
Neues Bandtacho nach EnEV 2014
25
Ermittlung der Maßnahmenpunkte für energetische ModernisierungsmaßnahmenLiegt für die Wohnung kein Endenergie
kennwert vor, kann zur Ermittlung der ener
getischen Beschaffenheit der Wohnung bei
modernisierten Altbauten bis Baujahr
1977 alternativ die Beurteilung des ener
getischen Modernisierungsumfangs her
angezogen werden.
Tabelle 4 enthält hierfür eine Liste von
energetischen Modernisierungsmaßnahmen
aus den drei Teilbereichen Dämmung,
Fenster und Haustechnik. Jede die
ser Maßnahmen wird – entsprechend
ihres Beitrags zur Gesamtenergieeffizi
enz – mit einem Punktwert von 1 bis 5
Punkten verknüpft. Aus der Summe der
4 Diese Auffassung ergibt sich auch
aus der Definition der energetischen
Moderni sierung im §555b Nr. 1 BGB:
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche
Veränderungen, durch die in Bezug auf
die Mietsache Endenergie nachhaltig ein-
gespart wird (energetische Modernisierung)
5 Im Energiebedarfsausweis nach EnEV
2014 findet sich diese Information auf
Seite 3 des Ausweises.
durchgeführten Maßnahmen ergibt sich
die Gesamtzahl an Maßnahmenpunkten.
Ein Beispiel:
Um den Status verbesserte energeti
sche Beschaffenheit zu erlangen, sind
6 Maßnahmenpunkte erforderlich. Diese
Punktzahl kann beispielsweise mit einer
Außenwanddämmung von 6 bis 13 cm
Stärke (3 Maßnahmenpunkte) und einer
ZweiScheibenWärmeschutzverglasung
(3 Maßnahmenpunkte) erreicht werden.
Ebenfalls 6 Maßnahmenpunkte werden
erreicht, wenn eine ZweiScheibenIsolier
verglasung vorhanden ist (2 Maßnahmen
punkte), der Heizkessel ab dem Jahr
1995 erneuert wurde (2 Maßnah
menpunkte), dabei ein Brennwertkessel
Tabelle 4: Energetische Ausstattung und Beschaffenheit (Baualter bis 1977)
Dämmung Maßnahmenpunkte
Außenwanddämmung von mindestens 6 cm Stärke, aber weniger als 13 cm 3
Außenwanddämmung von mindestens 13 cm Stärke, aber weniger als 20 cm 4
Außenwanddämmung von mindestens 20 cm Stärke 5
Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke von mindestens 6 cm Stärke 2
Dämmung der Kellerdecke von mindestens 4 cm Stärke 1
Fenster
Einbau ZweiScheibenIsolierverglasung 2
Einbau ZweiScheibenWärmeschutzverglasung (üblich ab 1995) 3
Einbau DreiScheibenWärmeschutzverglasung („Passivhausfenster“) 4
Haustechnik
Heizkesselerneuerung zwischen 1987 und 1994 1
Heizkesselerneuerung ab 1995 2
Einbau eines Brennwertkessel (zusätzlich zur Heizkesselerneuerung ab 1995) 1
Anschluss an ein Fern oder Nahwärmenetz 1
Wärmepumpe als überwiegendes Heizsystem 1
Thermische Solaranlage 1
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 1
eingebaut wurde (1 Maßnahmenpunkt)
und zusätzlich eine thermische Solaran
lage eingebaut wurde (1 Maßnahmen
punkt).
Herausgeber
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Wissenschaftsstadt Darmstadt
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A – B Tel. 1330 11
C – Gd Tel. 1327 49
Ge – I Tel. 1327 98
J – Kom Tel. 1333 33
Kon – Mer Tel. 1327 37
Mes – O Tel. 1327 92
P – Sh Tel. 1332 52
Si – Z Tel. 1327 48
Bauförderung Tel. 1327 38
Wohnungsvermittlung
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